地價與房價關系的經濟學分析

劉琳 劉洪玉

內容提要 地價與房價的關系對政府宏觀調控房地產市場意義重大,本篇論文從經濟學的角度對地價與房價的關系進行了分析。首先,論文從供給角度、需求角度和運行過程中供給和需求的轉化三個方面分析了地價與房價的因果關系;其次,論文對地價與房價的數學關系進行了探討;最后,論文對政府宏觀調控房地產市場提出了相應的對策。

關鍵詞 地價 房價 經濟學分析

20**年4月,國務院《關于加強國有土地資產管理的通知》明確指出:“為增強政府對土地市場的調控能力,有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度。”在土地收購儲備的過程中,很多城市都開始嚴格限制協議用地范圍,推行土地使用權招標和拍賣。與協議用地相比,招標和拍賣土地使用權的價格上升了。為此,建設部門及房地產開發商抱怨地價過高,影響了房產價格;很多居民也把房價過高、買不起房歸咎于地價過高。而與此同時,土地部門卻說地價高是由于房價的不斷飆升引起的。為此,只有深入分析房價和地價的關系,才能弄清房價和地價的相互影響,才能判斷地價是否過高。本篇論文以經濟學的角度從因果關系和數學關系兩個方面探討了地價與房價的關系,并根據分析的結果,為政府對房地產市場進行宏觀調控提出了相應的對策。

一 地價與房價的因果關系

對地價與房價因果關系的解釋,實際上就是回答究竟是房價高導致了地價高,還是地價高導致了房價高。對這個問題的回答,要從需求和供給以及市場運行的不同角度來分析。

1.從需求的角度來看,房價上漲導致了地價的提高

地價和房價的本質都是一種產權價格,并且都是由供求關系來決定的,二者不同的是:在國內目前的情況下,土地市場所決定的地價更傾向于是一種需求價格。因為土地的自然供給沒有彈性,其經濟供給受自然供給的限制,也缺乏彈性;并且,土地的供給是由政府壟斷的。因此,在這種情況下,地價主要由需求一方決定,需求上升則地價上升,需求下降則地價下降。而增量市場中的房價除了取決于需求方面,還要受供給價格的影響。因為增量房地產的供給不同于單純的土地(沒有生產費用)供給,它是一個生產的過程,所以必須通過銷售價格補償生產過程中的各種支出并獲得合理利潤,才能維持再生產過程。因此增量市場中的房價作為一種供給價格不僅是買方愿意購買的價格,更應是賣方愿意出售的價格。

進一步地分析,作為需求價格的地價實際上是由引致需求引起的,即由于對土地上產出物的需求導致了對土地的需求,這方面最著名的解釋為“玉米法律悖論”。

1800年英國制定了限制進口谷物的玉米法律,導致了國內對玉米的需求上升,圖1表明了玉米法律對玉米市場和土地市場的影響。

①玉米市場:玉米法律將需求曲線由d1移到d2,國內玉米的價格由P1上升到P2,對玉米的生產量由C1上升到C2。

②土地市場:由于國內玉米的生產量上升,導致了對土地需求的增加,使土地需求曲線由D1上升到D2,因為土地供給價格彈性很小(圖中假設土地供給完全沒有彈性),所以對土地需求的增加導致了土地價格由R1上升到R2。

“玉米法律悖論”說明了地價高是因為玉米的價格高,玉米法律提高了玉米的價格,刺激了國內玉米的生產和對種玉米的土地的需求。由于土地資源是有限的,因此地主們就提高地價來滿足對土地的需求。因此,地價高是玉米價格高的結果,而不是玉米價格高的原因。

“玉米法律悖論”應用到城市房地產市場,我們就可以得出:房價高刺激了對土地的需求,由于土地的供給價格彈性小而導致了地價的升高,即從需求角度來看,地價高相對房價高是結果,而不是原因。

不僅如此,地價的地區差異性同樣源于各地房價的不同,即不同的城市由于對房地產的需求不同導致了它們各自的地價不同[2]。

圖 2所示,城市1對增量房地產的需求遠遠大于城市2,導致其房價也大大高于城市2的房價。在各個地區中,由于市場的開放性和競爭性導致了各地的建安成本及開發商的利潤相差很小,因此可以認為各地地價的差異主要由房價的差異來反映。

總之,在任一城市中,對增量房地產的需求增加導致對土地的需求增加,由于土地的供給價格彈性較小,結果導致地價的上漲。

因此,從需求角度來看,地價主要是一種需求價格。在同一時點,地價高相對房價高而言,只是結果,不是原因。

2.從供給角度來看,地價上漲是導致房價上漲的一個因素

在房地產增量市場中,房地產是一種生產產品,因此房價不僅僅是一種需求價格,更是一種供給價格。在現實生活中,這主要表現在當有下降壓力存在時,房價的變化非常典型,即當市場疲軟時,首先

減少的是供給數量(開發商不再投入開發建設資金),而不是價格[3]。因為從房價的形成來看,先有地價,然后經過一個建設周期形成最終的房價。在房地產開發過程中,由于土地的開發與經營是整個房地產經濟活動的開端和基礎,開發商總是先獲得土地的使用權,然后才能進行房屋開發和經營,即先形成地價,然后產生房屋建設成本,最后形成增量房地產的成本價格(包括合理利潤)。這個成本價格通過當時市場的供求關系,最后形成真正的增量房地產的交易價格,這個價格一般都高于其成本價格。

由此,上漲的地價進一步推動了房價的上漲,但此時的地價與增量房地產的價格并不在一個時點上,而是經過了一個房地產的建設周期,即從供給的角度上看,地價是房價的成本之一,地價上漲是導致房價上漲的一個因素。

3. 在房地產市場運行過程中地價與房價的轉化

作為市場供求作用的信號,地價與房價分別反映了土地市場和房地產市場的供求關系。在整個房地產市場的運行過程中,地價與房價的轉化體現在土地市場和房地產市場的相互作用中。

見圖3所示,象限Ⅰ和象限Ⅲ分別是房地產市場(指房地產增量市場)和土地市場,在兩個市場中供給和需求的相互作用決定了房價和地價的大小。房價(房價Ⅰ)高漲代表了房地產市場的需求旺盛(見象限Ⅰ),當該價格高于房地產產品的成本價格時,便會形成對房地產產品的需求;當市場內的空置房屋不能滿足其需求時,對房地產產品的需求會通過容積率的作用轉化為對土地的需求(見象限Ⅱ);開發商會依據此時增量市場的價格決定待開發地塊的需求價格(地價Ⅰ),當土地的需求價格高于土地的供給價格時,由土地市場的供給和需求決定了土地的交易價格(地價Ⅱ),新的地塊被開發(見象限Ⅲ);這時的地價經過房地產項目的開發過程,轉為新的房地產增量的價格(房價Ⅱ),土地增量轉為房地產增量(見象限Ⅳ),當作為供給價格的房價Ⅱ小于或等于房屋當時的需求價格時,房地產市場的交易產生。

圖3中所示房價Ⅰ和房價Ⅱ相等,表明房地產增量市場與土地市場都達到了均衡狀態,這只是一種理論上的論證;實際市場運行過程中,房價Ⅰ和房價Ⅱ總是不能達到相等,房地產市場總是在波動中運行。

因此,從上述地價與房價的轉化過程中可以看出,地價和房價分別是由土地市場和房地產市場的供給和需求來決定的。在地價和房價的轉換過程中,出現了兩個房價——房價Ⅰ和房價Ⅱ及兩個地價——地價Ⅰ和地價Ⅱ,它們分別是房屋和土地的需求價格和供給價格。

在實際的市場中,地價主要是一種需求價格(地價Ⅰ),它受房價Ⅰ的影響較大,當房價Ⅰ上升時,地價Ⅰ也會上漲,國土部門所說“地價是由房價決定的,房價高與地價無關”便是從這個角度出發考慮的。而房價不僅是一種需求價格,也是一種供給價格(房價Ⅱ),地價Ⅱ是它的一項成本,地價Ⅱ的上升必定會引起房價Ⅱ上漲,因此,開發商和社會人士認為“北京房價高,是由地價高所導致”。 這兩種觀點都只是看到了地價和房價關系的一個方面,實際上地價和房價的升降是由土地市場和房地產市場當時的供給和需求條件來決定的,而不是由房價來決定地價,或由地價決定房價,地價和房價的上漲最終是由于社會經濟的發展和對房屋土地需求的增加引起的。

因此,籠統地說房價高決定了地價高,或地價高決定了房價高,都是片面的,對房價和地價的因果關系要從不同的角度不同的時點來分析。

二 地價與房價的數學關系

在地價與房價因果關系的分析中,出現了兩個房價和兩個地價,分別代表了需求傳導和供給傳導的過程。不論從哪一個過程來看,房價的主要組成都是地價、建安造價和各種稅費(包括管理費、銷售費用、利息、稅費及合理利潤)[4]。設P代表房價(元/平方米建筑面積),PL代表地價(元/平方米土地面積),C代表建筑物的建安造價(元/平方米建筑面積),γ代表所有的稅費(包括管理費、銷售費用、利息、稅費及合理利潤)率(%),F代表容積率(%)。

首先,將地價PL (元/平方米土地面積)轉化為樓面地價PL0(元/平方米建筑面積),其公式為:

(1)其次,根據增量房地產價格的含義得出增量房地產價格的表達式:

(2)最后,將公式(1)代入公式(2),整理可得:

(3)設(1+γ)=A,C×(1+γ)=B,A和B為任一不為零的常數,則可得:

(4)從公式(3)和(4)中,可以看出:

第一,地價與房價之間為線性正相關關系;

第二,地價與房價之間影響的程度因建安成本、稅費率和容積率的不同而不同;

第三,由于受社會技術水平及可持續發展條件的限制,建安成本和容積率的調整量有限。因此,稅費率應該是政府調控地價與房價關系的主要切入點。

三 政策建議

土地市場是房地產市場發展的龍頭,通

過土地市場的科學調控,政府可以協調整個房地產市場的發展。論文通過地價與房價關系的探討,建立了土地市場與房地產市場的聯系,從地價與房價的關系分析中,可以得到三點與土地市場調控有關的啟示:

1. 地價是由市場決定的,它不應該作為政府直接調控的指標

從地價與房價的轉化中可以看出地價的決定過程:地價Ⅰ由當期房價(房價Ⅰ)決定,反映了當期土地出讓市場的需求;地價Ⅱ由當期土地市場供求作用形成,決定了下一期房價的供給水平(房價Ⅱ)。這里,無論哪一個地價都不是由人為因素控制決定的。因此,地價是由房地產市場內部運行決定的,調控土地出讓市場,地價不應該是直接調控的因素,它應該由市場機制去決定。因此,在土地出讓的過程中,要盡量采用最能反映市場條件的拍賣方式。

2. 土地出讓量是調控土地出讓市場及整個房地產市場的直接指標

反映供給水平的地價Ⅱ是由土地出讓量決定的,土地出讓量是當期土地的供給水平,它的大小是由地價Ⅰ決定的;并且,它通過地價Ⅱ決定了整個房地產市場新周期的運行。因此,土地出讓量聯系著整個房地產市場的供給和需求,是新周期房地產市場運行的源頭。因此,土地出讓量是調控土地出讓市場乃至整個房地產市場的直接因素。

3. 土地出讓量的大小要根據市場條件而定

由地價與房價的轉化過程可以看出,土地出讓量的大小是由反映市場需求水平的地價Ⅰ決定的,而不是人為任意確定的。如果地價Ⅰ的水平大大高于前一期的地價Ⅱ水平,反映出市場對土地需求強烈,則要增加土地出讓量,以平抑地價的上升。反之,如果地價Ⅰ的水平大大低于前一期的地價Ⅱ水平,則要減少土地出讓量,防止地價的下降。

總之,通過對地價與房價因果關系的分析,可以得出:地價的大小是由房地產市場本身確定的,政府對土地出讓市場進行調控,主要的調控指標不應該是地價,而是土地出讓量;并且,土地出讓量的大小也要根據市場條件來調整,不能主觀確定。通過對地價與房價數量關系的分析,可以得出:地價與房價呈線性正相關關系,影響它們的關系的主要因素是稅費率、建安成本和容積率,調整稅費率可以作為調整地價與房價關系的主要手段。

篇2：中國房價指數變化趨勢分析預測

　　中國房價指數變化趨勢分析及預測

　　本文著重分析了在次貸危機和20** 年房產新政對中國房地產市場的雙重影響下，房地產價格指數的變化趨勢，并指出20** 年之前房價非理性上漲和目前相對平穩的原因。同時運用GM（1，1）模型對次貸危機、房產新政后和沒有次貸危機、房產新政情況下未來價格走勢進行預測的對比。

　　中國房地產企業問題較多，如房地產開發企業魚龍混雜，部分企業資金鏈管理能力和抗風險能力不強；房地產開發資金籌集方式不規范，缺乏風險控制機制； 房地產開發企業債務負擔過重，極易受到系統風險的影響；市場具有很強的壟斷性同時房地產供求結構不均衡。尤其是20** 年上半年美國次貨危機與全球經濟減速，對房地產業產生了直接影響，房地產市場明顯表現出信心不足，購房者持幣觀望，住房成交量縮減，房地產投資、新開工面積和土地購置面積持續下行。這樣造成房地產開發企業在前一階段投資開發項目的實際收益率偏離了預期收益率，甚至有的企業將面臨生存危機。房地產市場呈現較快的下行趨勢， 市場信心明顯不足，市場不確定性增加，穩定房地產市場壓力很大。汶川地震對中國房地產市場產生嚴重的負面影響，這種影響不僅在于對災區的房地產市場造成毀滅性打擊，而且在于改變目前國內居民對住房消費與投資的觀念。這些都會嚴重影響國內房產市場的供求關系，特別會影響房產市場的投資理念。

　　一、房地產價格指數變化分析

　　圖1 為自20** 年1 月份以來中國房地產價格指數的變化圖，從圖中可以看出， 從20** 年1 月起開始進入一個比較明顯的下行周期，20** 年初進入谷底， 隨后進入上行周期，20** 年初中國房地產價格指數處于一個歷史高位，但由于美國次貨危機等因素的影響房地產價格指數一路下行， 而且幅度頗大。次貸危機的影響逐步消退，20** 年底房地產價格開始回升，但是由于政府出臺房地產新政策，房地產價格指數變動幅度很小，大部分投資者處于觀望狀態。

　　房價在20** 年以前一直表現為一種非理性上漲， 影響房價的因素主要有：

　　①物理因素，這里說的物理因素是指那些對房地產價格有影響的，反映房地產自身的自然地理性狀的因素。

　　②需求因素，供給與需求的平衡影響房地產價格的變動趨勢。

　　③經濟因素，影響房地產價格的主要經濟因素是經濟發展狀況， 經濟的高速發展預示著投資、生產、經營活動活躍，對廠房、商場、活動室等設施需求增加必將會推動房地產業價格上漲。

　　④人口因素，房地產（特別是居住房地產）的需求主體是人，人的數量、素質、構成等狀況對房地產價格有較大的影響。

　　⑤心理因素，心理因素對房地產價格的影響有時是不可忽視的。

　　⑥社會因素，包括政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機和城市化。

　　⑦行政因素，土地制度和住房制度，對房地產價格有著決定性影響。

　　⑧環境因素。

　　⑨利率因素。

　　20**-20** 年由于金融危機和中國房地產新政策的影響，房地產價格指數波動較大，20** 年以前中國的商品房一直處于供不應求的狀態，由于供給小而需求大， 以至于房價一路飆升， 然而20** 年1 月卻首次出現了供大于求的狀況，供給量增大但需求量卻回落并低于供給量。20** 年10 月至20** 年7 月期間房地產價格指數同比增長比率都為負。20** 年2 月至20** 年3 月房地產價格指數遞減， 自20** 年3 月開始房價指數緩慢上升， 至20** 年4 月又開始回落。20** 年金融危機的影響因素已在減弱，這期間影響房價的主要因素是政府出臺的新政策，隨著新政策一個接一個地出臺， 控制力度一步步加強，房地產價格指數逐步下降，各方都處于觀望狀態。

　　目前政府的政策并沒有起到很大作用的原因在于：

　　①宏觀調控目標的模糊性和搖擺性。中國政府對房地產的調控目標有兩個，一是保持房地產投資的合理增長和房地產價格的平穩發展，二是保障居民基本住房需求。但這兩重目標本身是沖突的。

　　②房地產宏觀調控流于形式。我國房地產宏觀調控的手段主要集中在資金、土地、房地產法規的執法等三個方面。

　　③房地產宏觀調控機制不成熟。房地產市場宏觀調控是一個系統工程，它的成功運作不僅有賴于多種方式和手段的有機配合與合理運用，而且要求房地產管理部門與其他經濟部門和領域管理措施的配合與協調。

　　④部門的自利性；⑤中央政府和地方政府的非合作博弈。

　　⑥房地產市場是一個區域寡頭壟斷市場，房地產市場具有很強的壟斷定價特征。

　　⑦房地產宏觀調控缺乏一個信息支持系統和定量分析系統作支撐，造成房地產宏觀調控政策的針對性和有效性差。

　　具體問題如：銀行在房地產資金鏈中承擔風險過大；沒有建立完善的信用評價制度。信貸風險難以得到控制；房地產行業預警系統仍沒有起到行業發展的警示和指導作用。房地產行業供需失衡所帶來的市場風險不能得到及時抑制；我國金融機構的資金來源比較單一，導致了風險過度集中于金融機構。

　　同時，由于房地產企業上市比例較少，普通投資者難以通過購買股票或各種有資產抵押的證券實現對房地產行業的解決居民住房需求投資， 分享房地產業高速發展的利益；部分房地產業的宏觀調控政策對于平抑房這一調控目標的作用有待推敲和證實，“招拍掛”制度帶來的土地獲得成本上升問題；對部分二手房轉讓征收營業稅的制度造成的“炒房人”囤積住房，使房屋供需關系改變問題對新建樓盤戶型結構的限制既無理論和實際依據也難以實現調控目標問題等。作為參照，20**-20** 年期間國內生產總值和居民生活指數變動情況見圖2。國民生產總值雖然上漲速度放緩，但總值穩中有升。居民消費物價指數自20** 年2 月下降，幅度較大，至20** 年2 月降至最低點，此后緩慢回升，變化趨勢與房地產價格指數趨同。

　　二、運用GM（1，1）模型對未來價格走勢的預測分析

　　GM（1，1） 模型主要用于單個時間序列的動態預測， 具體的計算步驟如下：

　　步驟一：根據原始數據序列（1）， （2），…， （n），計算累加生成數據序列：

　　步驟二：根據累加生成序列 ，計算均值生成序列：

　　步驟三：根據 和 ，

　　計算參數序列 ，令

　　采用最小二乘估計可求得參數列

　　步驟四： 根據參數序列 ，求解白化方程 的解，也稱時間響應函數：

　　步驟五：根據時間響應函數，求解時間響應序列：

　　步驟六：根據時間響應序列，計算

　　表2 房價預測表1

　　年份房地產銷售價格指數

　　20**102.2

　　20**103.7

　　20**104.8

　　20**109.7

　　20**107.6

　　20**105.5

　　20**107.6

　　20**109.3

　　20**110.4

　　20**111.6

　　預測20**112.7

　　預測20**113.8

　　表3 房價預測表2

　　年份房地產銷售價格指數

　　20**102.2

　　20**103.7

　　20**104.8

　　20**109.7

　　20**107.6

　　20**105.5

　　20**107.6

　　20**106.5

　　20**99.3

　　20** 年1~7 月102.7

　　預測20** 104.1

　　預測20** 104.0

　　序列數據還原值：步驟七： 根據步驟一到步驟六，對實際問題建立模型，進行模擬和預測；運用GM （1，1） 模型對2000-20**年不存在次貸危機和房產新政情況下的房地產價格走勢進行預測，得到的結果見表2。再一次運用GM （1，1） 模型對20**-20** 年發生次貸危機和頒布房產新政情況下的房地產價格走勢進行預測，得到的結果如表3。

　　對比兩個預測結果，發現房地產價格指數在次貸危機和房產新政的作用下并不存在下降趨勢，反而有繼續上漲之勢。次貸危機對房地產的影響已經逐漸減弱，而政府的新政剛出臺，房價前幾年上漲過快，如果僅僅只是短時間的抑制，效果很不明顯，只有將政策措施進一步加強力度和堅持執行，才能達到堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮居民住房的問題。

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　　7 張輝，胡適耕．GM（1，1）模型的精確求解系統工程理論方法應用，20**（責任編輯曉天張俊明）