設(shè)備巡檢工作之我見

　　物業(yè)設(shè)備管理是一門發(fā)展中的應(yīng)用學(xué)科，它包括系統(tǒng)理論和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)兩個(gè)有機(jī)的組成部分。傳統(tǒng)的物業(yè)設(shè)備管理主要是對(duì)水暖電設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，把各種設(shè)備能夠正常運(yùn)行作為工作目標(biāo)，著眼于有故障的設(shè)備維修，具有“維持”的特點(diǎn)，但隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的運(yùn)用和建筑智能化建設(shè)的推進(jìn)，使物業(yè)管理范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施形成龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)。城市中人們生活、工作在高樓大廈里，其日常生活離不開各種各樣的設(shè)備，對(duì)設(shè)備的穩(wěn)定運(yùn)行依賴性越來越高，往往設(shè)備故障會(huì)給人們正常生活帶來許多不便，因此“維持”水平上的管理已不適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的要求。怎樣保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)成為物業(yè)管理的重點(diǎn)與難點(diǎn)，同時(shí)也是考查一家物業(yè)公司實(shí)力的重要因素。

　　一、設(shè)備管理的重要性

　　作為物業(yè)管理企業(yè)的重要組成部分，設(shè)備管理的好壞對(duì)企業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)乃至生存發(fā)展有著重要意義。如果物業(yè)設(shè)施一直處于良好狀態(tài)，人們就能安心方便地生活和工作，管理企業(yè)也能被認(rèn)可，社會(huì)地位逐漸提高，競(jìng)爭(zhēng)力得以加強(qiáng)，企業(yè)發(fā)展前景廣闊。反之，如果一些設(shè)備經(jīng)常處于性能不良或停機(jī)待修狀態(tài)，直接影響整個(gè)物業(yè)的功能發(fā)揮，降低物業(yè)的使用價(jià)值和社會(huì)聲譽(yù)。甚至無法再取得人們的承認(rèn)，丟掉市場(chǎng)，喪失生存的根本條件。

　　設(shè)備管理對(duì)服務(wù)成本的影響，除了表現(xiàn)在數(shù)量和質(zhì)量上外，還有設(shè)備的投資效果、停工損失、維修費(fèi)用、能源和材料消耗等。加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)，能有效地延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命和檢修周期，節(jié)省維修費(fèi)用和減少停工損失。顯然，要提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，就要設(shè)法提高資金的合理利用程度，而設(shè)備管理的科學(xué)化無疑是關(guān)鍵。具體說，就是取決于設(shè)備經(jīng)濟(jì)管理的一系列環(huán)節(jié)是否達(dá)到最佳水平。

　　二、設(shè)備管理目標(biāo)

　　管好、用好、修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，這是設(shè)備管理的根本目標(biāo)。設(shè)備技術(shù)性能的發(fā)揮、使用壽命的長(zhǎng)短，固然同設(shè)備的先天條件有關(guān)，但在很大程度上是取決于它的后天條件，即設(shè)備管理的好壞。如果一臺(tái)設(shè)備能被正確使用，精心維護(hù)保養(yǎng)，定期檢查修理，就能保持設(shè)備的完好，延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命;相反，如果使用不當(dāng)，就會(huì)降低設(shè)備的有效利用率，縮短設(shè)備的使用壽命，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)引起設(shè)備事故，造成設(shè)備的損壞或報(bào)廢。

　　三、設(shè)備管理的巡檢方法

　　目前，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)中直接從事設(shè)備管理的人員大多文化水平較低，許多技術(shù)人員是農(nóng)民工，這些人有著豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，但受文化水平所限，學(xué)習(xí)能力較差。這與現(xiàn)代化高智能樓宇要求的高素質(zhì)管理人才差距較大，而且這個(gè)缺口日漸擴(kuò)大。

　　設(shè)備再先進(jìn)也離不開人的細(xì)心維護(hù)，俗話說：“三分維修，七分保養(yǎng)”，一般設(shè)備在發(fā)生故障之前都有許多癥狀表現(xiàn)，這些表象如果被運(yùn)行人員及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)處理，即可把故障“大事化小，小事化無”，做到防患于未然。當(dāng)然要做到這些，就需要設(shè)備主管人員在管理上下工夫。因此除了專業(yè)培訓(xùn)以外，制定詳實(shí)可操作的巡視巡檢方案對(duì)設(shè)備維護(hù)可謂有百利而無一害。而且可以有效地彌補(bǔ)基層工作人員在技能上的差距。

　　筆者曾多年從事設(shè)備管理工作，近兩年考察了北京幾家頗具實(shí)力的物業(yè)公司后，更是感覺到良好的設(shè)備管理，離不開完備的巡檢工作，有效的巡檢對(duì)設(shè)備安全運(yùn)行可起到事半功倍的作用。設(shè)備巡檢方案應(yīng)該全面覆蓋轄區(qū)內(nèi)所有設(shè)備設(shè)施，對(duì)可能出現(xiàn)的問題盡量做到預(yù)判預(yù)知，把故障解決在萌芽狀態(tài)。這項(xiàng)工作實(shí)際操作起來并不太難，只要做好詳細(xì)的基礎(chǔ)工作，制定出切實(shí)可行的方案，操作人員經(jīng)過適當(dāng)培訓(xùn)就可上崗，但工作重復(fù)性較高，需要有較強(qiáng)的責(zé)任心。依據(jù)筆者自身的工作經(jīng)驗(yàn)和考察結(jié)果，筆者認(rèn)為要建立巡檢方案一般有以下幾個(gè)步驟：

　　1、設(shè)備摸底

　　基礎(chǔ)資料工作是設(shè)備管理工作的根本依據(jù)，基礎(chǔ)資料必須正確齊全。條件允許的話，可以充分利用現(xiàn)代手段，運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理，使基礎(chǔ)資料電子化、網(wǎng)絡(luò)化，活化其作用。

　　設(shè)備的基礎(chǔ)資料包括：

　　(1)設(shè)備的原始檔案：①基本技術(shù)參數(shù)和設(shè)備價(jià)格;②質(zhì)量合格證書;③使用安裝說明書;④驗(yàn)收資料;⑤安裝調(diào)試及驗(yàn)收記錄;⑥出廠、安裝、使用的日期。

　　(2)設(shè)備卡片及設(shè)備臺(tái)帳：設(shè)備卡片將所有設(shè)備按系統(tǒng)或部門、場(chǎng)所編號(hào)。一臺(tái)設(shè)備有一張?jiān)O(shè)備卡片，設(shè)備卡片上登記設(shè)備的編號(hào)、名稱、規(guī)格型號(hào)、基本技術(shù)參數(shù)、設(shè)備價(jià)格、制造廠商、使用部門、安裝場(chǎng)所、使用日期等。

　　(3)設(shè)備技術(shù)登記簿：設(shè)備從一開始到報(bào)廢的全過程。包括計(jì)算、設(shè)計(jì)、制造、采購、安裝、調(diào)試、使用、維修、改造、報(bào)廢，均應(yīng)有比較詳細(xì)的記載。每臺(tái)設(shè)備建立一本設(shè)備技術(shù)登記簿，它是設(shè)備的檔案材料。設(shè)備技術(shù)登錄應(yīng)及時(shí)準(zhǔn)確齊全，反映該臺(tái)設(shè)備的真實(shí)情況，用于指導(dǎo)實(shí)際工作。

　　2、巡檢設(shè)備分類

　　根據(jù)項(xiàng)目上所有設(shè)備、設(shè)施登記狀況，按照使用類別、重要程度、系統(tǒng)集成性把設(shè)備、設(shè)施分成三類，比如：空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行需要好幾個(gè)部件聯(lián)合運(yùn)行才可以保證整個(gè)系統(tǒng)正常運(yùn)行，這樣的系統(tǒng)集成化程度高，每天都需要運(yùn)行，可列為一類;對(duì)使用頻率較高但不是重點(diǎn)監(jiān)控的設(shè)備列為二類，比如：污水提升泵，只需要泵和浮球開關(guān)就可以控制運(yùn)行，它的操作簡(jiǎn)單，維修方便;最后把一些平時(shí)不用，但經(jīng)常處于待機(jī)狀態(tài)的設(shè)備可列為第三類，比如：自備發(fā)電機(jī)。依此類推把所有設(shè)備設(shè)施分類。

　　3、制定計(jì)劃巡檢方案

　　現(xiàn)代化的建筑物設(shè)備眾多，要做到所有設(shè)備每天都保持同樣的關(guān)注程度，并不現(xiàn)實(shí)，也沒必要。巡檢可以根據(jù)設(shè)備重要程度分類，把巡檢分為日檢、周檢和月檢。

　　日檢應(yīng)該納入第一類設(shè)備、設(shè)施(如表1所示)。巡檢表列出重要設(shè)備、每天都在運(yùn)行的設(shè)備，以及該設(shè)備需要檢查的單項(xiàng)位置。每天安排專門的人員按照巡檢表所列分項(xiàng)進(jìn)行檢查，并把檢查結(jié)果當(dāng)天上交主管處，主管領(lǐng)導(dǎo)每天可以根據(jù)報(bào)表情況清楚地掌握重點(diǎn)設(shè)備的運(yùn)行情況，把檢查過程中遇到的問題及時(shí)安排處理。

　　周檢可以列入第二類設(shè)備、設(shè)施(如表2所示)，屬于經(jīng)常使用但不是每天定時(shí)運(yùn)行的設(shè)備，比如：污水提升泵等。這樣的項(xiàng)目，周檢表中詳細(xì)列出檢查設(shè)備和檢查項(xiàng)目，主管領(lǐng)導(dǎo)每周安排人員巡檢一次，基本上就可以保證其不出大的問題。

　　月檢項(xiàng)目列入第三類設(shè)備(如表3所示)，這些設(shè)備僅在特殊情況下使用，但常年保持待機(jī)狀態(tài)。這類設(shè)備由于使用次數(shù)和時(shí)間都比較短，容易被忽略。比如：綜合管溝泵僅在雨季，地溝內(nèi)積水對(duì)才會(huì)使用。自備柴油發(fā)電機(jī)只有在外電全部斷開時(shí)才啟用，這樣的情況一般很少發(fā)生，但不能不做好準(zhǔn)備工作，以防意外出現(xiàn)，所以長(zhǎng)期待機(jī)設(shè)備需要有例行的檢查和試機(jī)。設(shè)立月檢是為了保持設(shè)備的有效待機(jī)運(yùn)行狀態(tài)。

　　這樣制定出的巡檢方案，把所有設(shè)備都納入到巡檢項(xiàng)目中來。管理人員按計(jì)劃安排巡檢工作有序進(jìn)行，即可保證設(shè)備安全正常運(yùn)行，避免因疏漏檢查而造成意外事故。

　　4、加強(qiáng)培訓(xùn)教育工作

　　越是優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，越應(yīng)注意對(duì)員工的培訓(xùn)、教育。設(shè)備巡檢工作，應(yīng)該培訓(xùn)企業(yè)內(nèi)部所有從事工程的員工，共同用好管好所管轄區(qū)域內(nèi)的所有設(shè)備。因此，設(shè)備管理人員不僅要懂設(shè)備的用途、結(jié)構(gòu)、原理、技術(shù)性能;還要懂得巡檢要點(diǎn)、巡檢注意事項(xiàng)等基本知識(shí)。全面提升從業(yè)人員的整體素質(zhì)。

　　在實(shí)際應(yīng)用中，筆者主管的一個(gè)有40多年歷史，設(shè)備老化顯著，經(jīng)常出問題的小區(qū)項(xiàng)目，按照以上方案建立了巡檢制度，并在日常工作中逐步實(shí)現(xiàn)。堅(jiān)持了四年多的運(yùn)行，改變了以前發(fā)現(xiàn)污水流出地面才清理化糞池，水泵壞了才維修的狀況，沒有發(fā)生設(shè)備故障導(dǎo)致影響業(yè)主生活的事情，使物業(yè)服務(wù)水平提升檔次，也得到業(yè)主的好評(píng)。

　　總之，學(xué)習(xí)和掌握設(shè)備管理的基本原理，樹立現(xiàn)代化科學(xué)管理的思想，結(jié)合物業(yè)設(shè)備的特征和具體實(shí)踐，完善科學(xué)的管理組織機(jī)構(gòu)和管理制度，提高管理人員的素質(zhì)水平，推廣先進(jìn)的設(shè)備管理方法和管理技術(shù)手段，可以促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備管理向著現(xiàn)代化的方向發(fā)展。

篇2：機(jī)械設(shè)備巡檢制度

　　機(jī)械設(shè)備巡檢制度

　　1、大樓設(shè)備分布在大樓的各個(gè)部門，機(jī)電主管要安排相關(guān)員工巡視各設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)。

　　2、機(jī)電主管要制定相關(guān)專業(yè)員工巡檢路線、巡視時(shí)間。

　　3、要制定巡檢檢查表格，規(guī)定應(yīng)記錄的數(shù)據(jù)和狀況，這些數(shù)據(jù)和狀況的獲得必須是視覺、聽覺、觸覺、嗅覺均發(fā)生作用。

　　4、機(jī)電主管應(yīng)對(duì)相關(guān)專業(yè)員工的巡檢要進(jìn)行抽查。

　　5、巡查后，相關(guān)專業(yè)員工應(yīng)迅巡速返回，不得在其他部門逗留，要登記巡檢時(shí)間。

　　6、因故無巡檢者應(yīng)向主管申報(bào)。

　　7、進(jìn)入其他部門的工作區(qū)域，如監(jiān)控室、電信機(jī)房要經(jīng)得部門主管同意

篇3：物業(yè)轄區(qū)設(shè)施設(shè)備巡檢規(guī)定

　　物業(yè)轄區(qū)設(shè)施設(shè)備巡檢規(guī)定

　　為保證設(shè)備正常運(yùn)行，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，設(shè)施設(shè)備組必須對(duì)所轄設(shè)備進(jìn)行日常巡檢。

　　1、巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時(shí)間和項(xiàng)目巡視檢查管轄下的設(shè)備。

　　2、巡視值班人員外出巡檢，必須隨時(shí)與部門保持聯(lián)系。

　　3、巡視值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的巡查記錄上依順序做好巡查情況和結(jié)果記錄。

　　4、巡視值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體運(yùn)行情況，對(duì)"手動(dòng)"運(yùn)行的設(shè)備和有異常苗頭、運(yùn)行不穩(wěn)定的設(shè)備加強(qiáng)巡檢和監(jiān)控。

　　5、發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護(hù)元件有變化，均應(yīng)即時(shí)通知維修人員調(diào)整或更換，保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運(yùn)行。

　　6、發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、振動(dòng)、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報(bào)告維修人員，并采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施，防止事故的發(fā)生或擴(kuò)大。

　　7、相關(guān)專業(yè)的管理員每周一次對(duì)巡查情況和結(jié)果進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原因，如屬人為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。文章來源自 物業(yè)經(jīng)理人