綠色清潔方案的重要性--與整體的可持續(xù)性運(yùn)營(yíng)舉措相結(jié)合，環(huán)保的清潔方案將大大提高管理、運(yùn)營(yíng)的效率

　　(美國《建筑運(yùn)行管理》雜志20**年12月號(hào))

　　作者：凱西·拉夫曼(CaseyLaughman)

　　成功實(shí)現(xiàn)綠色環(huán)保的設(shè)施清潔方案，往往需要大量的時(shí)間和人力的保障，涉及多個(gè)領(lǐng)域和多種因素。既要確保滿足綠色清潔維護(hù)的條件，又能達(dá)到設(shè)施管理人員的維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，在試圖達(dá)到此目標(biāo)的過程中，物業(yè)使用人和外部合約人經(jīng)常將當(dāng)前的管理、運(yùn)營(yíng)狀況極大地復(fù)雜化。

　　“在所有這些因素的驅(qū)使下，大多數(shù)的資產(chǎn)管理人員都傾向于將綠色清潔維護(hù)項(xiàng)目從整體可持續(xù)性運(yùn)營(yíng)方案中剝離出來，以確保維護(hù)管理工作不至過于復(fù)雜。然而事實(shí)上，這兩者的有機(jī)結(jié)合將為物業(yè)資產(chǎn)提供前所未有的巨大機(jī)遇。”Dashboard可持續(xù)性運(yùn)營(yíng)設(shè)備公司CEO史蒂文·阿什金(Steve Ashkin)說，“我們經(jīng)常忽略的事實(shí)是--保潔人員在做好本職清潔工作的同時(shí)，亦可以幫助業(yè)主和設(shè)施管理人員完成更廣泛意義上的可持續(xù)性運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。”

　　保潔人員的第一責(zé)任是清潔設(shè)施，這毫無疑問。但是由于大量的保潔人員每天都分布在建筑中的每一個(gè)角落，“誰是下班后發(fā)現(xiàn)312室辦公間的暖氣還在持續(xù)工作的最佳人選呢?”阿什金說。所以，在完成其本職任務(wù)的同時(shí)，保潔員們還具有巨大的幫助實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性運(yùn)營(yíng)方案的潛力--例如幫助節(jié)約水電資源。

　　阿什金還有一些更加具體的想法：“在管理的過程中，我們可以對(duì)辦公設(shè)備進(jìn)行分類標(biāo)記，這樣可以使保潔人員根據(jù)不同標(biāo)記采取適當(dāng)?shù)拇胧?-我并不想讓保潔人員來決定辦公電腦是否應(yīng)該開著或者關(guān)閉--我們可以在電腦上設(shè)置一個(gè)可以變色的點(diǎn)。如果點(diǎn)為紅色，就不要去管它;如果點(diǎn)為綠色，則直接關(guān)閉設(shè)備;若為黃色，則需與相關(guān)管理人員聯(lián)系告知設(shè)備的開啟情況。我們應(yīng)更加關(guān)注資產(chǎn)的長(zhǎng)期利益，而人們應(yīng)該相信、支持這種舉措。”

　　合理的外部照明，為設(shè)施“量體裁衣”--促進(jìn)設(shè)施形象、安全、能效、性能建設(shè)

　　(美國《建筑》雜志20**年12月號(hào))

　　作者：珍妮爾·佩妮(JanellePenny)

　　距你上一次安裝設(shè)施外部照明設(shè)備已經(jīng)過了多久?現(xiàn)在的外部照明設(shè)備使用年限已有多長(zhǎng)?如果答案是已經(jīng)到了10年或以上，那么現(xiàn)在是重新評(píng)估其能耗和設(shè)備性能的時(shí)候了。現(xiàn)有照明系統(tǒng)或許還有幾年的使用壽命，但是，提前計(jì)劃未來更高效的外部照明系統(tǒng)方案，將會(huì)讓即將開展的工作事半功倍，解決問題也手到擒來--確保在老化、破舊和性能急轉(zhuǎn)直下的設(shè)備迫使你動(dòng)手更換它們之前，就完成設(shè)施外部照明設(shè)備和系統(tǒng)的升級(jí)。

　　“設(shè)備的老化、能源的加倍消耗和維護(hù)工作太頻繁，這些都會(huì)使設(shè)施管理人員開始認(rèn)真考慮硬件設(shè)備的升級(jí)和翻新工作。”J.S

　　Nolan聯(lián)合照明設(shè)計(jì)公司總裁珍妮特·諾蘭說，“如果外部照明設(shè)備經(jīng)常需要更換和維修，或者看起來過于陳舊，都是進(jìn)行硬件升級(jí)和翻新工作的基本特征?；蛟S您的建筑頂部的熒光Logo仍然足夠明亮，但是隨著照明設(shè)備接近最終使用年限，維持它的正常發(fā)光將會(huì)需要您投入越來越多的維護(hù)工作。天氣等因素也將使這種問題愈發(fā)嚴(yán)重。”

　　一項(xiàng)主要的升級(jí)動(dòng)力--補(bǔ)貼，還有其他可換來的財(cái)政支持將會(huì)在聯(lián)邦政府、州政府，甚至在你的社區(qū)公益里推出。這讓你不需要負(fù)擔(dān)所有的升級(jí)資金，而數(shù)量巨大的財(cái)政激勵(lì)也會(huì)讓投入在短短的幾年之內(nèi)就完全收回。LightTech建筑照明設(shè)計(jì)公司老板(斯坦·波梅蘭)Stan

　　Pomeranz說：“我剛在費(fèi)耶特維爾完成了一項(xiàng)用LED燈替換金屬鹵素?zé)舻捻?xiàng)目，因?yàn)闆]有獲得公益補(bǔ)貼，需要5-6年才能收回資金，但是在羅利市，同樣的項(xiàng)目將因?yàn)橛?lsquo;能源程序’政策而更快地產(chǎn)生回報(bào)。”

　　在動(dòng)手之前和你的燈光設(shè)計(jì)師搞清楚升級(jí)的目的是什么，你是想通過維護(hù)相同數(shù)量的燈具來降低能源開銷呢?還是要申請(qǐng)綠色建筑認(rèn)證?你的外部照明是用作安全?指路?識(shí)別?抑或僅僅是裝飾?不管怎樣，打包式的“量體裁衣”方案總要好過孤立地更換一些部件，因?yàn)檫@將為未來幾年的更新預(yù)算留出相應(yīng)的資金空間。

　　公共資產(chǎn)、*場(chǎng)所的安全與安保--風(fēng)險(xiǎn)管理為其中最關(guān)鍵要素

　　(美國《設(shè)施管理經(jīng)理》雜志20**年12月/20**年1月號(hào))

　　作者：克里斯·羅格斯(ChrisRogers)

　　通過現(xiàn)在的電視節(jié)目、報(bào)紙、雜志和其他社會(huì)媒體，我們經(jīng)常能夠得知這樣的消息--人們時(shí)常會(huì)在參加演唱會(huì)、體育賽事、商場(chǎng)購物或者宗教*時(shí)受傷甚至死亡。通常的認(rèn)識(shí)是，公眾在公共物業(yè)和*場(chǎng)所活動(dòng)時(shí)不應(yīng)該感受到有任何威脅。雖然經(jīng)典諺語有言“人多保險(xiǎn)”，但在當(dāng)今社會(huì)中，大量人員聚集的公共物業(yè)和場(chǎng)所仍舊存在各式各樣的危險(xiǎn)隱患。

　　在這種社會(huì)氛圍下，集聚場(chǎng)所業(yè)主和運(yùn)營(yíng)方、管理執(zhí)行者和活動(dòng)企劃人員都應(yīng)將公眾的安全和活動(dòng)安保列為首要工作，在采取風(fēng)險(xiǎn)管理、提前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估措施的前提下，可以說，集聚場(chǎng)所、公眾物業(yè)的安全性能必然高于任何單位和個(gè)人的盈利狀況。

　　如果下轄的公共*場(chǎng)所和物業(yè)存在安全隱患并且已遭到公眾的質(zhì)疑，那么對(duì)涉及物業(yè)資產(chǎn)舉辦的任何商業(yè)、非商業(yè)活動(dòng)都將遭到政府的特別關(guān)注甚至管制。在特定的臨界狀態(tài)下，地方政府甚至?xí)虼私谷魏未嬖谖⑿撛谖ｋU(xiǎn)的公共活動(dòng)，同時(shí)，對(duì)相關(guān)公共場(chǎng)所及物業(yè)進(jìn)行幾乎無法通過的檢查、收費(fèi)和推行強(qiáng)制性管理運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)--這些都使得物業(yè)資產(chǎn)業(yè)主及運(yùn)營(yíng)方的生意越來越難做。

　　公眾聚集的物業(yè)中的風(fēng)險(xiǎn)管理，簡(jiǎn)而言之，即作出最為合理的商業(yè)、道德判斷，而不僅僅是“滿足、達(dá)到政府要求標(biāo)準(zhǔn)”。合理的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不僅僅向公眾表達(dá)“我們關(guān)心”的態(tài)度，更能夠?qū)笳叱浞终f明“為什么沒能超出預(yù)期地滿足公眾要求和某些容易引發(fā)問題及危險(xiǎn)的活動(dòng)元素”。

　　如今，世界各國都在著手完善公共物業(yè)的監(jiān)管機(jī)制，相關(guān)物業(yè)、場(chǎng)所的書面風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估逐漸成為管理過程中最為關(guān)鍵的元素。

　　利用設(shè)施數(shù)據(jù)克服技術(shù)匱乏--在技術(shù)性工程人員短缺的情況下，對(duì)設(shè)施數(shù)據(jù)的有效應(yīng)用可提高設(shè)施、設(shè)備工作效率

　　(英國《物業(yè)和設(shè)施管理》雜志20**年12月號(hào))

　　作者：查爾斯·阿斯科維斯(CharlesAskwith)

　　由于建筑系統(tǒng)的管理、設(shè)計(jì)方式正日益復(fù)雜化，現(xiàn)有建筑系統(tǒng)的完善和維護(hù)工作要求從業(yè)人員對(duì)相關(guān)技術(shù)有更加充分的了解。并且，只有當(dāng)相關(guān)管理人員、工程人員掌握了核心技術(shù)，才能為企業(yè)實(shí)現(xiàn)降低商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、延長(zhǎng)建筑系統(tǒng)使用壽命和節(jié)能減排等長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。

　　然而，當(dāng)前的建筑維護(hù)行業(yè)正面臨人才極度短缺的狀況--高校中幾乎沒有學(xué)生申請(qǐng)工程和科學(xué)技術(shù)專業(yè)課程，而少數(shù)的相關(guān)專業(yè)畢業(yè)生也因覺得維護(hù)工作過于單調(diào)而不愿從事。盡管這種狀況已經(jīng)逐漸緩解，但是技術(shù)短缺仍需要一定時(shí)間來恢復(fù)到正常狀態(tài)，在這個(gè)階段，我們需要盡可能多地對(duì)技術(shù)工程人員提供支持和幫助--這也是為什么要更好地利用設(shè)施數(shù)據(jù)的原因。

　　通過記錄其他人的管理經(jīng)驗(yàn)和詳細(xì)的設(shè)施運(yùn)行情況，我們可以彌補(bǔ)個(gè)人管理經(jīng)驗(yàn)上的不足。然而，由于建筑系統(tǒng)本身的復(fù)雜性，所需掌握的設(shè)施數(shù)據(jù)甚至比系統(tǒng)出現(xiàn)的問題本身更加難以理解。幸運(yùn)的是，我們可以利用軟件將所有建筑內(nèi)部系統(tǒng)整合在一起，實(shí)現(xiàn)各系統(tǒng)之間的有效關(guān)聯(lián)和交流，例如不間斷公共用電系統(tǒng)、外部照明系統(tǒng)、熱力空調(diào)系統(tǒng)、建筑內(nèi)部管理系統(tǒng)、維護(hù)協(xié)助系統(tǒng)、能源管理系統(tǒng)等。這些系統(tǒng)將對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行合理的系統(tǒng)編排并以易為理解的報(bào)表形式呈現(xiàn)給技術(shù)人員。

　　完善建筑系統(tǒng)維護(hù)管理機(jī)制的動(dòng)機(jī)在于節(jié)約設(shè)施運(yùn)營(yíng)成本。對(duì)于現(xiàn)在的各運(yùn)營(yíng)方而言，若想達(dá)到政府的節(jié)能減排標(biāo)準(zhǔn)，就必須摒棄“更換設(shè)備”等老一套方法，在充分利用設(shè)施數(shù)據(jù)的情況下，采取可預(yù)防性維護(hù)戰(zhàn)略，進(jìn)行更加良好的、綠色的資產(chǎn)管理，以提高其使用年限。

篇2：物業(yè)設(shè)備管理中應(yīng)注意的幾個(gè)問題

　　物業(yè)設(shè)備管理中應(yīng)注意的幾個(gè)問題

　　通常意義上的物業(yè)管理主要包括：保安（治安防范、轄區(qū)安全、出入管理）、保潔（清潔、垃圾分類及清運(yùn)消納、地面養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生設(shè)施清潔、外墻清洗）、綠化（賞心悅目、清新環(huán)境、提升品位）、餐飲（衛(wèi)生、營(yíng)養(yǎng)、可口、保健）、車輛管理（疏導(dǎo)車輛確保暢通、車輛保潔、車位統(tǒng)計(jì)）、供水供電（飲水安全、水質(zhì)優(yōu)良、一般市電及特殊高質(zhì)量不間斷供電）、供冷供熱（溫度調(diào)節(jié)、濕度調(diào)節(jié)）、會(huì)館服務(wù)（禮儀形象、會(huì)務(wù)安排）、消防管理（消防設(shè)施配備及定期檢查試驗(yàn)）、日常維護(hù)（修燈換鎖）以及社區(qū)文化活動(dòng)（節(jié)日慶典、法規(guī)宣傳、義工互助、環(huán)境狀況通報(bào)）等，這些無疑是物業(yè)管理的重要部分，也是大家所熟知的內(nèi)容，

　　而設(shè)備管理作為物業(yè)管理的重要組成部分，很多朋友還不太熟悉，根據(jù)多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，本人想在這方面談一點(diǎn)自己的認(rèn)識(shí)。

　　一、早期介入

　　早期介入最好能夠在功能設(shè)計(jì)或設(shè)備選型階段，最晚也要在設(shè)備定貨合同簽訂前。親身從事過物業(yè)管理的人員，最了解客戶對(duì)物業(yè)功能的需求，這對(duì)物業(yè)的功能設(shè)計(jì)或設(shè)備選型至關(guān)重要。很多高擋次寫字樓，都使用了一些大型國外進(jìn)口設(shè)備，這些設(shè)備由原廠家進(jìn)行專門的維修保養(yǎng)，對(duì)延長(zhǎng)其使用壽命、安全、可靠地經(jīng)濟(jì)運(yùn)行都有好處，但是，超過設(shè)備維保期以后的廠家專業(yè)維保服務(wù)，是需要高額（國外公司人工成本高導(dǎo)致）付費(fèi)的有償服務(wù)。如在設(shè)備招標(biāo)訂貨時(shí)附帶后期維保服務(wù)條款，設(shè)備廠家為競(jìng)得大額設(shè)備銷售合同，往往會(huì)對(duì)后期維保服務(wù)費(fèi)作出一定優(yōu)惠。還有許多自控設(shè)備及自控系統(tǒng)，由于科技發(fā)展迅速，軟、硬件更新?lián)Q代很快，不在訂購時(shí)對(duì)今后產(chǎn)品升級(jí)換代事宜提早約定，用不了幾年，一旦出現(xiàn)部分器件損壞，難免又要支付高額的更換升級(jí)費(fèi)用。另外，設(shè)備后期維修更換的方便性，管路、電路、風(fēng)道改造更換的方便程度等都需要在設(shè)計(jì)之初予以綜合考慮。凡此種種，都是開發(fā)商、設(shè)計(jì)者、施工方、監(jiān)理方容易忽視，而物業(yè)公司的人員已親身經(jīng)歷過的問題。這些問題提前考慮，將會(huì)為后期物業(yè)管理的開展提供便利條件。

　　二、新項(xiàng)目應(yīng)注意問題

　　與開發(fā)商進(jìn)行物業(yè)資料交接時(shí)，除去通常的圖紙資料、使用說明等文件外，最好是能夠?qū)υO(shè)備、材料、元器件、器械等各類商務(wù)合同進(jìn)行交接。這是因?yàn)椋话愕纳虅?wù)合同中都約定了供貨方的“三包”內(nèi)容，有了合同，知道了供貨方的詳細(xì)信息和對(duì)買方的書面承諾（不同東西和廠家的承諾是不一樣的），掌握了合同的有效時(shí)間，才能充分利用供貨方的“三包”條件，順利地渡過新設(shè)備投入伊始的故障多發(fā)期。

　　物業(yè)管理公司接手新物業(yè)項(xiàng)目后，應(yīng)及時(shí)對(duì)各項(xiàng)功能逐一進(jìn)行試驗(yàn)檢查，施工方的工作疏忽，會(huì)出現(xiàn)部分下水管線的隱性堵塞；電氣開關(guān)編號(hào)標(biāo)示錯(cuò)誤，可能導(dǎo)致今后的電氣事故。凡此種種，必須在樓宇全部投入使用前予以消除。

　　第一時(shí)間走訪聽取入住客戶在使用中的意見，從客戶角度認(rèn)識(shí)新物業(yè)中存在的功能不足。入住后的房間調(diào)整，有可能造成房間功能（滅火方式、電源容量、通風(fēng)質(zhì)量等）不能滿足使用要求。對(duì)于存在的問題，利用項(xiàng)目尾款、質(zhì)量保證金等費(fèi)用及時(shí)進(jìn)行改進(jìn)，進(jìn)一步完善物業(yè)的功能，為今后的物業(yè)服務(wù)奠定基礎(chǔ)。

　　三、與使用者的溝通

　　很多物業(yè)公司都有完整的、行之有效的與客戶溝通交流制度，爭(zhēng)得客戶對(duì)服務(wù)的意見和建議，但往往忽視了向使用人介紹樓宇各項(xiàng)功能這一重要環(huán)節(jié)。大部分高檔寫字樓由于其密閉性，都設(shè)有完整的空氣循環(huán)系統(tǒng)，而該系統(tǒng)不是顯而易見和易于感知的。室內(nèi)溫度調(diào)節(jié)（或采用個(gè)體送風(fēng)方式）是寫字樓具有的基本功能，指導(dǎo)客戶掌握溫度的設(shè)定方法，才能使每位客戶工作在適合自己的溫度環(huán)境中。高質(zhì)量不間斷的電源（UPS）已經(jīng)在樓內(nèi)合理分布，物業(yè)人員應(yīng)向客戶逐一指明，以便客戶能夠正確利用價(jià)格高于一般電價(jià)而不會(huì)間斷的電源（將重要的用電器與之相連）。房間內(nèi)墻上的配電插座是有允許容量限制的，超載使用會(huì)燒毀配電設(shè)施，甚至導(dǎo)致火災(zāi)。特殊區(qū)域設(shè)有氣體滅火裝置，何時(shí)和如何使用至關(guān)重要，未經(jīng)培訓(xùn)的客戶很難正確使用。

　　四、日常管理中容易忽視的問題

　　大部分寫字樓都選用了一些進(jìn)口設(shè)備，這些設(shè)備通常價(jià)值昂貴 (制冷機(jī)組)、具有高科技含量（UPS和樓宇自控系統(tǒng)）、涉及人身安全（電梯）等。對(duì)于此類設(shè)備建議以合同的方式委托專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)（以確保正常運(yùn)轉(zhuǎn)、故障搶修，延長(zhǎng)使用壽命）。此類合同涉及的專業(yè)性較強(qiáng)，物業(yè)公司一般無力起草，通常是設(shè)備廠家擬定好格式合同文本，雙方認(rèn)可。而這類合同多是出于維護(hù)廠家利益起草制定的，建議物業(yè)公司應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)人員提出有利于自己的補(bǔ)充條款，（比如要求增加專業(yè)人員的巡檢次數(shù)、規(guī)定故障搶修時(shí)限、要求廠家儲(chǔ)存易損備品配件、對(duì)提供給甲方的材料備品給予折扣優(yōu)惠、進(jìn)行必要的經(jīng)濟(jì)性調(diào)整、根據(jù)設(shè)備運(yùn)行情況更換潤(rùn)滑油、過濾器、免費(fèi)更換低值易耗品等等），維護(hù)物業(yè)公司的的利益。

　　制定詳細(xì)的潤(rùn)滑防銹蝕計(jì)劃，不僅僅要考慮轉(zhuǎn)動(dòng)機(jī)械的摩擦潤(rùn)滑，更強(qiáng)調(diào)常年不改變狀態(tài)（不開關(guān)操作）且裸露在空氣中的截門養(yǎng)護(hù)。很多截門安裝在隱蔽處，不易實(shí)施潤(rùn)滑防銹工作，容易出現(xiàn)疏漏。所以，潤(rùn)滑防銹蝕計(jì)劃一定要全面詳細(xì)（對(duì)截門編號(hào)防遺漏）、科學(xué)（潤(rùn)滑間隔及次數(shù)）、可操作（專門或與設(shè)備維保工作同時(shí)進(jìn)行），責(zé)任落實(shí)到人，并輔以不定期的抽查驗(yàn)證，確保系統(tǒng)中的調(diào)節(jié)閥和截止閥時(shí)時(shí)處于靈活可控狀態(tài)。

　　日常記錄一定要真實(shí)、完整、可靠，這是分析處理故障的基本條件，也是經(jīng)濟(jì)分析的數(shù)據(jù)來源。第一次故障出現(xiàn)可能是偶然因素所致，第二次重復(fù)出現(xiàn)就有其必然的一面；沒有記錄，無法確定此類故障出現(xiàn)的頻次，沒有及時(shí)消除故障，可能會(huì)導(dǎo)致引起大的事故。有些故障暫時(shí)不能處理，要專門記錄，以便具備條件時(shí)修復(fù)。不然會(huì)因時(shí)間長(zhǎng)而遺忘，留下事故隱患。對(duì)比分析運(yùn)行參數(shù)（供電電流值或不同時(shí)段水表表示數(shù)）的變化，也是定性分析、預(yù)測(cè)能源消耗等運(yùn)行成本的重要手段。

　　五、運(yùn)行調(diào)整

　　運(yùn)行調(diào)整是提高運(yùn)行經(jīng)濟(jì)性的重要手段。一臺(tái)機(jī)組滿負(fù)荷供冷比兩臺(tái)機(jī)組半載要經(jīng)濟(jì)許多；利用低谷電價(jià)時(shí)間儲(chǔ)備冷負(fù)荷，待到高峰電價(jià)時(shí)使用，一可減少電費(fèi)支出；二有利于電能指標(biāo)的利用，并會(huì)產(chǎn)生電網(wǎng)削峰填谷的社會(huì)效益。制定溫度調(diào)整曲線，從源頭上避免溫度過高或過低造成的能量交換損失，又為客戶創(chuàng)造了舒適的工作環(huán)境。根據(jù)房間朝向、通風(fēng)狀況、保溫效果等多種因素，對(duì)媒質(zhì)在系統(tǒng)中各個(gè)支路的壓力、流量進(jìn)行調(diào)整，減少干、支路上媒質(zhì)工況不均勻帶來的系統(tǒng)性損失，使系統(tǒng)運(yùn)行在最優(yōu)狀態(tài)?？傊?，運(yùn)行調(diào)整是最行之有效的節(jié)能降耗方法之一，物業(yè)公司應(yīng)該給予足夠的重視。

　　北京中興物業(yè)管理有限公司 文/馬超英

篇3：高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理與變革

　　高層樓宇機(jī)電設(shè)備管理與變革

　　高層樓宇機(jī)電設(shè)備種類多涉及專業(yè)廣，運(yùn)行維修比住宅小區(qū)和多層樓宇復(fù)雜。保證機(jī)電設(shè)備高效、可靠、安全運(yùn)行，節(jié)約人力和資源，是高層樓宇物業(yè)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。筆者結(jié)合多年來高層

　　樓宇機(jī)電設(shè)備管理的經(jīng)歷，談?wù)剛€(gè)人體會(huì)及實(shí)際工作的“小改小革”。

　　一、加強(qiáng)設(shè)備的巡檢和日常保養(yǎng)工作以及故障的預(yù)防性診斷，可以減少和避免設(shè)備故障的發(fā)生，是保證設(shè)備可靠運(yùn)行的關(guān)鍵。

　　本管理處由于重視和加強(qiáng)了這方面的工作，并落實(shí)了設(shè)備崗位責(zé)任制，各類設(shè)備運(yùn)行良好，未出現(xiàn)大的故障，設(shè)備完好率達(dá)到98%以上，受到用戶和兄弟單位的好評(píng)。例如本管理處管理的商業(yè)大廈有兩臺(tái)立式生活泵，雖然當(dāng)時(shí)兩臺(tái)泵運(yùn)行基本正常，但是根據(jù)公司制定的設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)定以及生活泵運(yùn)行情況分析診斷，有必要進(jìn)行預(yù)防性大修?？墒潜梅楷F(xiàn)場(chǎng)空間位置小，拆裝難度很大，大修一臺(tái)周期長(zhǎng)，因此有的同志建議暫不大修。但是經(jīng)過論證和顧防性診斷分析，我們還是決定克服一切困難逐臺(tái)進(jìn)行大修。當(dāng)拆卸電機(jī)和泵體后，結(jié)果發(fā)現(xiàn)軸承磨損嚴(yán)重，泵體內(nèi)銹蝕斑斑，如果不是及時(shí)大修，一旦兩臺(tái)泵同時(shí)或相繼出現(xiàn)故障，將影響用戶的用水，給用戶帶來不便。

　　二、利用新技術(shù)加強(qiáng)高層樓宇的機(jī)電設(shè)備管理，保證機(jī)電設(shè)備高效、可*、安全運(yùn)行。

　　1、管理處所管轄的商業(yè)大廈設(shè)有樓宇自控系統(tǒng)，根據(jù)需要，我們對(duì)軟件系統(tǒng)進(jìn)行了升級(jí)，從信號(hào)的采集、數(shù)據(jù)分析、程序控制，到動(dòng)態(tài)監(jiān)控，都實(shí)現(xiàn)了自動(dòng)化，提高了機(jī)電設(shè)備管理的科學(xué)性、可*性，有效節(jié)約了人力。同時(shí)我們還增加了部分點(diǎn)位，使通道照明、地下風(fēng)機(jī)運(yùn)行等都可以通過時(shí)間程序自動(dòng)控制。

　　2、引入先進(jìn)的物業(yè)管理軟件，提高物業(yè)管理及機(jī)電設(shè)備管理的高效性。公司內(nèi)部幾個(gè)管理處都進(jìn)行了電腦聯(lián)網(wǎng)，安裝了先進(jìn)的物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)了信息交流和資源共享。所有機(jī)電設(shè)備住處都進(jìn)入電腦，技術(shù)人員可隨時(shí)調(diào)閱，職能部門可通過聯(lián)網(wǎng)檢查各管理處設(shè)備情況，并提出相應(yīng)的意見和建議。

　　三、隨著樓宇智能化程度的提高，高層樓宇對(duì)機(jī)電設(shè)備管理人員提出了更高的要求。

　　1、智能建筑(3A建筑)和管理要求從業(yè)人員具備較高的專業(yè)知識(shí)，需掌握電腦、網(wǎng)絡(luò)布線和自動(dòng)控制等相關(guān)知識(shí)，作為物業(yè)管理單位除需要引進(jìn)弱電工程師等專業(yè)人才外，還要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有機(jī)電設(shè)備管理人員的培訓(xùn)，豐富其專業(yè)知識(shí)，提高其服務(wù)水平。

　　2、為滿足信息時(shí)代用戶提出的新要求，更好的為用戶服務(wù)，我們先后和深圳數(shù)據(jù)局、深圳有線電視臺(tái)協(xié)商，為大廈引入深圳數(shù)據(jù)局網(wǎng)絡(luò)專線、天威數(shù)據(jù)專用網(wǎng)，用戶可隨時(shí)登上“信息高速公路”。最近公司已和長(zhǎng)城寬帶網(wǎng)公司合作，擬在本公所管轄的小區(qū)和大廈引入長(zhǎng)城寬帶網(wǎng)，為廣大的用戶帶來更大的方便。

　　四、重視日常機(jī)電設(shè)備管理中的“小改小革”，是提高機(jī)電設(shè)備管理水平的一條有效途徑。

　　1、大功率發(fā)電機(jī)組不能一次啟動(dòng)的原因和解決辦法。大功率發(fā)電機(jī)組如果*其底座的日用油箱供油，或*安裝位置低于機(jī)身的室外油箱供油，由于機(jī)組體積大，在機(jī)組第一次啟動(dòng)時(shí)，輸油泵很難一次把足量的柴油輸送到噴油泵，需要接著進(jìn)行第二次啟動(dòng)才能成功。要解決這個(gè)問題，只需在機(jī)組進(jìn)油口或底座油箱出油口裝一個(gè)單向閥，防止機(jī)組上次運(yùn)行或啟動(dòng)時(shí)輸送到機(jī)組的柴油“返回”油箱，這樣機(jī)組就可以一次啟動(dòng)成功。這個(gè)問題看似簡(jiǎn)單，但往往被機(jī)組安裝人員忽視，據(jù)筆者所知，許多高層樓宇發(fā)電機(jī)組都存在這個(gè)問題。

　　2、巧用定時(shí)器進(jìn)行照明和小型設(shè)備控制，方便快捷。高層樓宇即使采用了樓宇自控技術(shù)，但在實(shí)際的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理中，難免需要增加或調(diào)整某些控制點(diǎn)位，若增加控制模塊，成本高，有時(shí)條件又不具備，在這種情況下，就可考慮使用定量器。如本商業(yè)大廈地下車場(chǎng)部分排煙、送風(fēng)機(jī)和變配電室排、送風(fēng)機(jī)共用一個(gè)控制點(diǎn)，考慮到節(jié)能和噪音干擾，車場(chǎng)通風(fēng)時(shí)間不需要太長(zhǎng)，而變配電室則需要長(zhǎng)時(shí)間通風(fēng)，于是我們?cè)谧兣潆娛遗?、送風(fēng)機(jī)控制回路上增設(shè)了定時(shí)器，設(shè)定時(shí)間控制，而車場(chǎng)通風(fēng)還是通過電腦程序控制，花錢不多解決了問題。另外我們對(duì)通道局部照明也增設(shè)了定時(shí)器，節(jié)省了人力。

　　3、控制生活水泵的浮球改用低電壓，可以減少故障，節(jié)省材料，并且維修更換浮球安全。高層樓宇生活水泵大多采用浮球控制，且把浮球節(jié)點(diǎn)直接接入水泵220V控制回路。由于生活泵頻繁啟動(dòng)，很容易把浮球電節(jié)點(diǎn)燒壞，每年都需要更換浮球，維修人員到水池更換浮球也不安全。為此我們?cè)黾右粋€(gè)小型的220/24V變壓器，連接到浮球節(jié)點(diǎn)，通過控制中間繼電器的觸點(diǎn)，從而控制水泵的啟停。

　　4、衛(wèi)生間臭氣清除措施。本商業(yè)大廈入伙一段時(shí)間后，用戶普遍反應(yīng)房間特別是廁所臭味大，我們?cè)谖鬯苤鞴苣骋贿m當(dāng)位置又增設(shè)一彎頭(離主管到化糞池的彎頭不要太近)，使臭氣沿污水管難以“返上來”，發(fā)現(xiàn)效果不錯(cuò)。另外我們還根據(jù)同行介紹的經(jīng)驗(yàn)，在污水管旁通管上開口，定期往里打水以沖洗凝結(jié)在管路上的污垢，徹底解決了臭氣。

　　5、合理調(diào)整高層樓宇中央空調(diào)設(shè)備的運(yùn)行時(shí)間，滿足不同的用戶要求。高層寫字樓內(nèi)各用戶上下班時(shí)間不盡相同，特別是外企和私營(yíng)公司一般下午下班較晚，有的晚上還加班，且同六上班，如何最大限度地滿足所有用戶的南非要，又不增加太多成本，是物業(yè)管理者最關(guān)心的問題。我們的做法就是適當(dāng)調(diào)整空調(diào)主機(jī)和冷凍泵運(yùn)行時(shí)間，兼顧用戶需要和節(jié)能的矛盾。例如下午大多數(shù)用戶下班后，我們就停開主機(jī)，而延長(zhǎng)冷凍泵的運(yùn)行時(shí)間直到個(gè)別用戶下班，由于晚間用戶少，冷耗少，完全可以滿足這部分用戶的要求。周六上班的用戶少，我們就適當(dāng)減少主機(jī)運(yùn)行時(shí)間，降低了能耗。而周一早晨就需要適當(dāng)提前開機(jī)，因?yàn)榻?jīng)過星期天一天的停機(jī)，冷凍水制冷用循環(huán)比平時(shí)需要更長(zhǎng)的時(shí)間，如果按平時(shí)時(shí)間開機(jī)，室內(nèi)溫度降得慢，用戶就會(huì)有意見。