注重細(xì)節(jié)，減少無效管理，提高經(jīng)濟(jì)效益

　　每當(dāng)家物業(yè)管理公司進(jìn)入一個新的小區(qū)，要做的第一件事就是從開發(fā)商手中接管物業(yè)，代表業(yè)主去驗收所接管物業(yè)的質(zhì)量。按常規(guī)，在驗收物業(yè)時要檢查所接管物業(yè)是否接通水、電:室內(nèi)外墻麗、天花、地面是否有裂紋:水管是否漏、滲水:排水管是否通暢:樓道，陽臺護(hù)欄是否焊接牢固，油漆是否做好，門窗是否安裝到位:開關(guān)是否靈活等等。如果驗收無誤，就算OK。

　　但是，在這常規(guī)驗收合格的背后，我從服務(wù)和人性化的專業(yè)角度來看，仍然存在著諸多的隱患和細(xì)節(jié)問題被忽視了：當(dāng)我們仔細(xì)檢查就會發(fā)現(xiàn)樓道鐵護(hù)欄轉(zhuǎn)彎處的角可能是銳角，非常容易將業(yè)主小孩的腿、腳劃傷并引發(fā)糾紛:護(hù)欄雖然做了油漆，但可能沒有做防銹漆，這樣就間接增加了物業(yè)公司韻開支;又比如，樓道是一梯三戶并錯層的，即使少安裝一套燈具也會給其中的部分業(yè)主出入帶來不便;有的物業(yè)，房屋主體結(jié)構(gòu)雖然沒有大問題但是地面的水泥砂漿標(biāo)號太低，剛交樓地面就出現(xiàn)嚴(yán)重起砂的現(xiàn)象;如果空調(diào)孔位置不合理，空調(diào)外機位置容量不夠或者外機無法散熱，就會嚴(yán)重影響業(yè)主的日常生活;衛(wèi)生間的排氣量是否充足，門鎖是否有生銹現(xiàn)象、玻璃是否有破損;小區(qū)的路燈線在綠化植樹時如果被劃破包皮，下雨時就會導(dǎo)致漏電跳閘;如果單元門上的雨棚漏水，很快就會將門禁面板短路等等。

　　有些開發(fā)商對其應(yīng)負(fù)的維保責(zé)任，采取的態(tài)度卻是一等，二拖，三推。保修期一過就“甩包袱”，由于物業(yè)公司前期的工作不到位，在后期的管理中就要投入大量的人力物力去處理這些事情。還有許多的隱蔽問題就更難處理，物業(yè)公司也難以讓所有業(yè)主都理解，進(jìn)而影響物業(yè)公司形象，增加管理成本。在這些方面，世房物業(yè)就做得比較細(xì)致，有嚴(yán)格的體系要求。我們在接管物業(yè)的前期，要派專人與開發(fā)商聯(lián)絡(luò)，特別是對隱蔽工程要逐一檢查，連小區(qū)內(nèi)綠化樹種都要加以前期管理。在公司進(jìn)駐前，盡量簽訂三方(開發(fā)商\承建商\物業(yè))維保協(xié)議，對施工方安裝的所有公共設(shè)施都要進(jìn)現(xiàn)場跟蹤檢查，了解施工與設(shè)計圖紙的差距，減少今后的維修費用和管理成本。

篇2：附屬工程管理控制細(xì)節(jié)

1、給水工程的管線布置應(yīng)符合圖紙設(shè)計要求。

2、給水管道安裝隱蔽前應(yīng)做好水壓試驗,仔細(xì)檢查各連接點的密封性,檢查管道有無砂眼,管線無裂紋和缺陷、滲漏。

3、熱熔接管道同樣要做水壓試驗,檢查熔接點的密封性無滲漏。

4、水壓試驗是實際工作壓力的1.5倍來進(jìn)行,試驗時必須有甲、乙、監(jiān)理三方人員在場,并做好記錄,經(jīng)三方現(xiàn)場簽字確認(rèn)。

5、在正式通水前應(yīng)檢查各閥門和水咀關(guān)閉情況,確定無誤后進(jìn)行通水,正式通水后檢查各閥門和水咀的滲漏情況。

6、自動噴淋系統(tǒng)逐條管線在未裝噴頭前應(yīng)封堵做水壓試驗,試驗壓力是實際工作壓力的1.5倍來進(jìn)行,試驗時必須有甲、乙、監(jiān)理三方人員在場進(jìn)行監(jiān)督,并做好記錄,現(xiàn)場簽字確認(rèn)。

7、自動噴淋系統(tǒng)必須做聯(lián)運試車運行試驗,檢驗設(shè)備是否符合規(guī)范和消防的要求,試車運行試驗時必須有甲、乙、監(jiān)理三方人員在場進(jìn)行監(jiān)督,并做好記錄,現(xiàn)場簽字確認(rèn)。

8、排水管道必須做通水、通球試驗,并做好記錄,現(xiàn)場簽字確認(rèn)。

9、衛(wèi)生間沉箱和廚房做好防水后應(yīng)做蓄水試驗,試驗時間為48小時。

10、衛(wèi)生間沉箱和廚房的蓄水試驗水位、衛(wèi)生間沉箱不低于30CM,廚房平樓面為準(zhǔn)。

11、48小時后應(yīng)檢查底部是否有滲水痕跡,并做好記錄,現(xiàn)場簽字確認(rèn),發(fā)現(xiàn)滲水漏痕必須返工處理后重做蓄水試驗。

12、衛(wèi)生間、廚房防水卷邊平樓面上翻15CM,不低于10CM,防止墻面產(chǎn)生滲漏。

13、電梯驗收時應(yīng)增加政府部門驗收合格后建設(shè)單位自行檢驗運行10天無任何故障才算驗收合格。

14、電梯門坎鋪貼應(yīng)高于電梯大堂15MM,防止大堂的水進(jìn)入電梯井道,損壞電梯部件。

15、樓梯扶手高度不低于900MM,樓梯端部欄桿不低于1100MM,其他欄桿符合圖紙設(shè)計要求。

16、平頂屋面的防水卷邊必須上翻300MM以上,并做好鋼性細(xì)石砼保護(hù)層厚度50MM以上,加砌隔熱層塊。

17、斜屋面及天溝的防水必須做到天溝面層,落水孔周圍必須做雙層防水。

18、屋面各門洞包括電梯機房門洞必須用細(xì)石砼做門坎,高約100MM,以防擋雨水。

篇3：裝飾裝修工程管理控制細(xì)節(jié)

工程項目現(xiàn)場施工過程中,注重的是管理,管理出效益,出成績,出優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。控制細(xì)節(jié)是不可忽視和重要的一環(huán)。有的細(xì)節(jié)是設(shè)計圖紙和規(guī)范上明確有的,應(yīng)參照執(zhí)行,有的是設(shè)計圖紙和規(guī)范上沒有的,可針對現(xiàn)場的具體情況,根據(jù)多年積累的工作經(jīng)驗加以運用,各地的情況不同可以在現(xiàn)場的實際操作中做為參考。本細(xì)節(jié)分四大部分:基礎(chǔ)工程、主體工程、裝飾裝修工程和附屬工程,還有很多不完善和考慮不周全的,請領(lǐng)導(dǎo)和同志們批評指正。

裝飾裝修工程

一、砌體

1、根據(jù)建筑施工圖做好放線定位工作,線條要準(zhǔn)確無誤,放線尺寸要保證在允許偏差之內(nèi),不能隨意改動。
2、按砌筑順序:砌體的轉(zhuǎn)角和交接處應(yīng)同時砌筑,不能同時砌筑時應(yīng)按規(guī)定留槎,接槎。
3、擱置預(yù)制梁、板的砌體頂面應(yīng)找平,安放時應(yīng)座漿。當(dāng)設(shè)計無具體要求時,應(yīng)采用1:2.5的水泥砂漿。
4、設(shè)計圖紙要求的洞口、管道、溝槽應(yīng)在砌筑時正確留出或預(yù)埋,不得隨意打鑿墻體和墻體上開鑿水平溝槽。
5、砌筑墻體時注意墻面平整度和垂直度,磚砌體的灰縫應(yīng)豎直、厚薄均勻,水平灰縫的寬度宜為10MM,但也不少于8MM,也不應(yīng)大于12MM。
6、用于清水墻、柱表面的磚應(yīng)邊角整齊,色澤均勻一致。
7、在砌筑磚砌體時,磚應(yīng)提前1-2小時澆水濕潤,嚴(yán)禁砌干磚。
8、磚砌體施工臨時間斷處補砌時,必須將接槎處表面清理干凈,澆水濕潤,并填實砂漿,保持灰縫平直。
9、豎向灰縫不得出現(xiàn)透明縫、瞎縫、假縫和通縫。
10、磚砌體組砌方法應(yīng)正確,上下錯縫,內(nèi)外搭砌,磚柱不得采用包心砌法。
11、修補腳手架眼孔時,灰縫應(yīng)填滿砂漿,不得用干磚填塞。
12、構(gòu)造柱澆灌砼前,必須將砌體留槎部位和模板澆水濕潤,將模板內(nèi)的一切雜物清理干凈,并在結(jié)合面外注入構(gòu)造柱相同的水泥砂漿。振搗時,應(yīng)避免觸碰墻體,嚴(yán)禁通過墻體傳震。
13、構(gòu)造柱與墻體連接處應(yīng)砌成馬牙槎,馬牙槎應(yīng)先退后進(jìn),預(yù)留的拉結(jié)鋼筋位置正確,施工中不得任意彎折。
14、填充墻砌至接近梁板底時,應(yīng)留一定的空隙,待填充墻砌筑完應(yīng)至少間隔7小時,再將補砌擠緊,防止上部裂縫。

二、內(nèi)外墻粉飾、抹灰(批蕩)

1、內(nèi)外墻的粉飾要求墻面平整度、垂直度,滿足規(guī)范和設(shè)計要求。
2、粉飾抹灰前首先沖筋踏餅,做好定點位置,確保墻面的平整度和垂直度。
3、墻面、柱面的陽角、陰角要求垂直成型,水平角度要平直,天棚抹灰要求平整,不出現(xiàn)波浪型。
4、墻面抹灰的厚度10MM,不超過15MM,防止墻面開裂。
5、墻面抹灰前必須濕水,防止造成空鼓。
6、砼柱與磚墻連接處必須鋪設(shè)鋼絲網(wǎng)連接,寬度300MM。
7、粉飾抹灰的腳底灰必須及時清除干凈,以免形成樓面高低不平,直接影響樓面的平整度。
8、窗臺、裝飾線條、陽臺、露臺和其他裝飾面根據(jù)圖紙設(shè)計要求的坡度,粉飾成斜面。
9、批308灰最后一遍在公共部位樓梯面、走廊等要拋光,確保墻面的光潔度和平整度。
10、樓梯和窗臺上部、陽臺上部、空調(diào)板沿口,要求粉飾滴水線。

三、外墻貼磚、掛石

1、外墻磚的選擇,根據(jù)設(shè)計圖和建設(shè)方的要求,型號、色彩必須均勻一致。
2、外墻磚放線定位、水平線和垂直線必須嚴(yán)格要求。
3、外墻磚的間隙橫線和豎線必須一致。
4、外墻磚鋪貼、灰漿要飽滿,墻面平整,無空鼓。
5、勾縫顏色一致,填充飽滿,填縫均勻一致,確保鋪貼質(zhì)量。
6、掛石拼縫嚴(yán)密、平整、牢固,符合圖紙設(shè)計和規(guī)范要求。