小戶型全程推廣方案城市星座”營銷策劃及銷售代理競標方案
第一篇：營銷策劃推廣方案
一、關于本策劃推廣方案的說明
二、項目自身特性分析
三、項目總體市場定位
四、項目核心推廣理念
五、項目廣宣策略綱要
六、項目營銷推廣活動綱要
七、項目整合推廣概述
八、結束語
第二篇：銷售代理工作安排
一、不同階段銷售任務預測
二、銷售價格承諾
三、銷售現場構架及人員配置
四、銷售隊伍培訓
五、銷售作業流程
第三篇：雙方合作綱要：
第四篇：公司業績手冊
“城市星座”營銷策劃及銷售代理競標方案
第一篇：營銷策劃推廣方案
一、關于本策劃推廣方案的說明
房地產營銷推廣作為專業而系統的工作，需要有專業的公司根據區域市場的發展變化，競爭對手的推廣策略、項目的特性和進度制定實時的推廣方案，才能真正將項目的策劃、包裝、推廣、銷售落實到實處。
作為在項目正式啟動、雙方在正式合作之前提交的競標方案，我們認為希望通過本方案傳遞兩個層面的意義：
首先，公司對于本項目——城市星座的重視程度。營銷策劃公司的實力對于項目運作的成功與否，當然意義至關重要;同時，公司對于項目的重視程度、公司在項目上投入的人力，也將影響項目運作的優劣。公司以公司最優秀的策劃、廣告、銷售人員全面介入項目的運作，力爭以最短的時間、最低的投入是先開發商的開發利潤，同時，實現公司策劃的價值。
其次，公司對于本項目——城市星座的思考和把握。思考，源于對市場、對項目、對消費者的深刻了解;把握，建立在公司成熟的操盤理念和豐富的實戰經驗。在深入思考和全面把握的基礎上，建立起我們對項目營銷推廣的總體構架，并在此基礎上展開，形成相對系統的操作方案。
在本報告中，所提交的策劃方案，涉及到具體實施細則，暫不提供。并且，公司保留所提供各項方案的所有權和使用權。
二、項目自身特性分析
對項目特性的深入分析，有助于我們全面把握項目的獨特之處，才能有的放矢，制定有針對性策劃方案。對項目特性的分析，我們項目分別從項目所處的地段、交通、環境等外部條件以及產品本身的規劃、戶型、面積、配套等內在素質進行分析，并提煉出項目所獨有的最具競爭力的地方，作為項目未來推廣的支撐，為方案的制定打下良好的基礎。
第一，“比鄰財富新干線、靜享繁華商業圈”的優越地段：
優越的地理位置，是項目成功的先天因素。本項目位于長江日報路，武漢圖書大世界隔壁。長江日報路，連接漢口地區兩條主干道——新華下路和建設大道，全長僅2000多米;
“比鄰財富新干線、靜享繁華商業圈”是對項目地段優勢的最好概括，也決定了在未來的推廣過程中，地段，將成為項目的一個重要的賣點。
第二，“與空間博弈，與時間賽跑”的交通干線：
交通，其實是地段的第一衍生物。對交通條件的描述，我們重點關注直接影響業主生活的市區交通狀況。項目同時擁有兩條交通干線的公共交通，統計表明，總計16條公交線路足以保障小區未來的業主出行方便快捷。業主在這里，空間距離不再是一種束縛，時刻走在時間的前面。
具體公交線路收發班時間及起止線路如下表(我們將經小區門口的線路單獨列出)：
第三，“百分百事業，百分百享受”的生活環境：
環境，是地段的第二衍生物。環境，從表面上分析，所包含的層面極其廣泛，諸如自然環境、科技環境、人文環境等等。但是對于個人而言，從本質上講，就是生活環境。“環境造就人”早已成為至理名言。對于本項目，生活環境最大特點在于同時兼顧從事業和享受兩個生活中最重要的方面：
首先，百分百事業：事業，是奮斗的動力。建設大道是武漢市金融產業(銀行、證券)、文化產業(報社、雜志、廣播電視)、新興產業等最為密集的區域，也是符合目標人群創業喜好，最具有創業前景的區域。以“百分百事業”描繪潛在業主的工作狀態，更容易引起共鳴;
其次，百分百享受：享受，是生活的樂趣。長江日報路、建設大道、臺北路等歷來是武漢休閑生活的亮點之一。諸如藍色天空、紅色戀人、名典咖啡、楚韻音樂廚房、POLKA酒吧、海洋之星、心海岸咖啡、典籍咖啡語茶、浪淘沙清浴健身中心、黃地藝術咖啡廳等休閑娛樂場所密集，生活享受自在其中。
第四，戶型與面積比例分析：
小戶型、小面積為主的分配比例，已經充分說明：項目的目標客戶必須鎖定在年輕一代，年齡在25——35歲之間，大專以上學歷，工作收入比較有保障，渴望獨立生活，但經濟能力不足以購買目前的主力形態的商品房，一房或小二房是他們的最佳選擇。
在后面的市場定位描述、核心推廣理念以及廣告、活動等方面的策劃過程中，將緊緊圍繞這一部分人的心理需求和消費習慣進行操作。
三、項目總體市場定位
在項目進入市場推廣階段，項目的市場定位，確切說，應該是市場定位的描述，其作用在于兩個方面：首先，對于開發商而言，需要明確的自己的項目在區域市場的地位，在市場推廣中如何通過明晰的市場定位吸引目標消費者，在市場競爭過程中如何通過獨特的市場定位打壓競爭對手;其次，對于消費者而言，在選購的過程中，如何清楚的描述自己所選中的項目。
基于市場定位的目的，結合項目自身的特性，我們從兩種不同的方向對項目的市場定位進行描述：
第一種方向：財富新干線·自由空間
財富，永遠是現代社會關注的焦點所在。建設大道是武漢市政府重點規劃建設的“金融一條街”，建設大道分布著武漢市商業銀行、交通銀行武漢分行、中信實業銀行武漢分行、中國信合武漢分行、中華人民銀行武漢分行、建設銀行武漢分行、華夏銀行武漢分行、招商銀行武漢分行等近10家銀行的武漢分行，是武漢市“最富有”的城市主干道，堪稱武漢市的“財富新干線”。在市場定位的描述中，提出“財富新干線”的概念，表明了項目的獨特的地理位置;
自由，同樣受到現代人，尤其是項目目標消費群——青年時尚人群的崇尚，并且，永遠身體力行。項目在無論是在地段、交通、環境，還是戶型、面積等方面的特性，都符合了年輕人崇尚自由的心理需求。同樣，在市場定位的描述中，提出“自由空間”的概念，迎合目標客戶的心理。
第二種方向：武漢第一小資生活空間。
小資，已經逐漸成為一個階層的代名詞，他們年輕、富有、充滿激情而不失理性，他們追求品質，崇尚自由，享受生活，他們是本項目最主要的目標消費群。
明確提出“武漢第一小資生活空間”的市場定位，將小資人士一網打盡，具有很強的差異性，可識別性極其明顯，有助于項目形象的迅速建立。
四、項目核心推廣理念
項目的核心推廣理念，是將最能完美呈現項目特性的地方通過市場化的語言，傳遞給消費者。所有成功的地產項目，優秀的推廣理念，它既可以是對項目規劃特點的概括，如深圳創世紀海濱花園的“超前30年的美麗家園”;又可以是對項目區位和定位的提煉，如武漢香格里·嘉園的“洪山廣場，首席居家領地”;還可以是對項目所代表生活方式的描述，如廣州星河灣“一個心情盛開的地方”。
推廣過程中，項目的核心理念至關重要，因為它決定了項目以何種面貌出現在公眾的面前，并進而影響項目的公眾形象。對于“城市星座”，其核心的推廣理念，同樣可以從不同的角度思考和提煉。根據前期市場定位的方向，我們分別從兩個不同的方向，提煉項目的核心推廣理念：
(1)城市星座·夢想天空
項目的名稱——城市星座，時尚、前衛，已經充分表明項目的獨特屬性：在城市之上，每個人都有屬于自己的世界、自己的天空，自己的夢想。
以目標人群內心深處最深層的渴望：在城市的天空之上，收獲人生的自由夢想，作為項目的核心推廣理念，有著兩個層面的意義：
首先，保持與項目的名稱相一致。在推廣的過程中，保持名稱與理念的統一，以高度統一的形象出現，更易于建立項目的品牌形象;
其次，更豐富的內涵，更廣闊的空間。“夢想”的內涵豐富，可以無限發散，事業的夢想、愛情的夢想等等所有關于生活的追求，都可以歸結為夢想。在項目的推廣過程中，以“夢想”作為對象，結合項目的不同特性，進行發揮和演繹，相對于簡單的對賣點進行闡述，更富有生活的意象，更容易打動客戶。
(2)純粹精英部落
提出“純粹精英部落”的核心推廣理念，基于兩個方面的考慮：
第一，“物以類聚，人以群分”。選擇屬于自己的生活圈，已經成為現代人選擇居住環境的重要因素。本項目所有的產品，兩室兩廳(80平方米)戶型占到42。86%，一室一廳(43平方米)、三室兩廳(100平方米)分別占到28。57%，戶型、面積設計非常集中，非常接近年輕人的消費習慣和承受能力。以“精英部落”作為核心理念，強調項目是精英家園，符合了現代人“擇鄰而居”的心態;
第二，“精英部落”的概念，在提升了物業的檔次的同時，又將所有的業主定義為“精英”，提高了業主的身份和檔次。對業主身份的認同和提升，也能吸引相當的潛在客戶加入到項目消費群中。
五、項目廣宣策略綱要
在前面的報告中，我們就項目的市場定位描述和核心推廣理念，各提出了兩種不同的方向，實際推廣過程中，可以選擇最為準確的方向。
在下面的報告中，我們以“財富新干線·自由空間”為項目的市場定位，以“城市星座·夢想天空”作為核心推廣理念，對項目的包裝、推廣進行充分的演繹。
1、廣宣策略的構成
簡單的概括，廣告的本質，就是“通過什么渠道，對誰說，說什么”的問題。上升到策略的高度，就是媒體組合策略、廣告表現策略兩大方面。通過下圖，可以清晰的觀察廣宣策略的構成：
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2、“劍走偏鋒，出奇制勝”的媒體組合策略
對于城市星座，266套房子，近7，000萬元銷售額，以總銷售金額的1。5%作為推廣費用預算，總費用共計100萬元左右，投入用于廣告的總費用就更少。以60萬元的廣告投入、一年的銷售周期計算，平均每月的廣告費用僅5萬元。如按照常規的操作模式，大眾媒介為主，以報紙廣告作為主要投放渠道，在競爭激烈的廣告大戰中，幾乎沒有勝算。我們認為，在城市星座做的推廣過程中，只能采用“劍走偏鋒，出奇制勝”的媒體組合策略，概括的說：
點面結合，先面后點，重面輕點，即以報紙廣告為綱，面向大眾市場，塑造城市星座獨特的物業形象——夢想的天空，塑造項目的品牌;以窄眾廣告為目，針對細分市場，全面闡述項目與眾不同的物業特點和所代表的生活方式，強化形象，促進銷售。如此，雙管齊下，品牌與銷售共同得以提升。
(1)報紙廣告，總費用預計為30萬元。以《武漢晨報·武漢星期五》周刊為獨家發布媒體，版面選擇均≥1/2版，發布期僅限于：
①內部認購、開盤、封頂、交房等工程進度節點;
②五一、十一、中秋、圣誕節、元旦等時間節點;
③有關推廣活動策劃實施的節點。
注：以上節點，是按照不同的標準進行的分類，在時間上有所重疊，可進行內容的疊加。具體廣告表現、廣告投放排期將分別在廣報表現策略和項目整合推廣報告中闡述。
(2)窄眾廣告，根據媒體的特性所進行的分類，主要是指對細分市場發行的媒體，發行量不大，客戶群非常集中，廣告費用不高。在窄眾媒體上，精耕細作，能夠以小博大，取得很好的效果。
對于城市星座的推廣，我們的建議是：創辦《星座聯盟·城市生活讀本》內部刊物，通過定點免費贈閱、定向免費投遞、營銷中心索取等方式，鎖定目標客戶群，達到與潛在客戶溝通、交流，促進了解，爭取認同、促進銷售。
操作綱要：
①名稱：星座聯盟·城市生活讀本
②性質：內部刊物，類似于《萬客會》、《經典會》
③內容：刊物的內容決定了其能否得到客戶的認可，能否為提升項目的品牌形象，提
升項目的銷售業績起到積極的促進作用。刊物在內容的選擇上把握的原則為：資訊第一、容量第一、強化時尚、彰顯個性、重視地域性、重視參與性。基本框架可以簡單的描述：
A、星座運辰：對項目的不同方面的特性，分別進行闡述;
B、江城30日：
C、傳奇世界：
D、大話美食：
E、靚點論壇：
F、四海一家：
G、讀書時間：
H、小資城市：
I、。。。。。。
④組稿：太閣公司
⑤設計：太閣公司
⑥投放：有效的投放渠道才能保證刊物的最大效用。投放方式：
第一，周邊高檔寫字樓定向免費投放：
第二，漢口區域酒吧、咖啡廳、休閑茶座、健身中心、西餐廳等定點免費贈閱;
第三，招募固定會員，定期免費郵寄;同時，供客戶在售樓部可以取閱。
⑦費用：結合我公司操作經典會的模式，以刊物的方式進行推廣，費用構成為：
a、組稿設計費用：另行協商。
b、印刷費用：以9元/本
1，000本計，
9，000元/期(月)
c、發行費用：
3，000元/期(月)
d、其他不可預計：
2，000元/期(月)
e、總計：
20，000元/期(月)
以一年的銷售周期計，12期共計240，000元。
(3)其他廣告，有關其他形式的補充廣告，總體費用控制60，000元。
策略的意義在于將有限的資源科學的組合，發揮最大的效用。我們希望能夠在城市星座的推廣過程中，通過富有創新的媒體組合策略，控制推廣費用，提高推廣效果。
3、“兜售生活夢想”的廣告表現策略
(1)、廣告策劃表現的原則：
廣告內容的策劃、廣告平面的表現是廣宣策略中最直觀的表現，它需要配合科學的媒體策略才能發揮最大的作用。在本項目的廣告表現策略中，我們遵循的原則是：完全兜售生活夢想。
選擇房子，等于選擇一種生活方式。在交房入住之前，更多的，客戶是購買的生活的夢想。尤其對于本項目的目標客戶群，年輕、時尚、自由、獨立，感性多于理性，對生活的夢想更加五彩斑斕。在廣告策劃和廣告表現中，我們以“完全兜售生活夢想”為宗旨，引起潛在客戶群的共鳴，與客戶共同實現生活的夢想。如此，就是廣告的成功。
(2)廣告創意內容綜述：
有限的廣告費用，決定了廣告發布數量的有限，對廣告的表現，提出了更高的要求。遵循“完全兜售生活夢想”的原則，在廣告創意與表現的過程中，我們力求從目標客戶內心深處的渴望出發，通過感性的、富有鼓動性的語言和畫面，描繪其生活的憧憬，生活的夢想，打動消費者。
在前期，我們將項目的特性與生活的夢想相結合，創作了以下系列廣告。
①“戀愛的城市”系列廣告
愛情，是人類永遠主題,是生活中最能吸引目光。以“戀愛的城市”為主題，通過愛情為紐帶，將個人、城市星座、城市緊密相連，吸引目標客戶的關注，迅速提升項目的知名度，塑造項目的形象。
Ⅰ、20**，愛上城市的天空
Ⅱ、在城市的天空，尋找屬于自己的星座
Ⅲ、城市星座，愛情港灣
Ⅳ、20**，我們結婚吧
②“觀念改變生活”系列廣告
選擇城市星座，其優越的地段、便捷的交通、良好的環境足以把生活中的很多夢想變為現實，本系列廣告，旨在系列闡述項目的賣點。
Ⅰ、出行篇：
Ⅱ、休閑篇：
Ⅲ、事業篇：
Ⅳ、學習篇：
Ⅴ、讀書篇：
Ⅵ、泡吧篇：
③“生活主義/主張”系列廣告
從生活的角度，描繪項目獨特的生活觀念和生活方式。
Ⅰ、獨立主義宣言：
Ⅱ、享受主義宣言：
Ⅲ、投資主義宣言：
有關廣告創意與表現，我們在合作過程中，將分階段提供。
六、項目營銷推廣活動綱要
如果說，廣告對于項目推廣的作用，是“掃射”;而推廣活動，則可以稱之為“點射”，精確鎖定項目的目標消費群，以活動聚集人氣，并通過活動內容來傳遞項目的特性和項目所代表的生活，通過兜售生活方式、兜售生活夢想達到銷售促進的作用。
結合項目的定位和目標客戶群的特性，我們提出活動的若干主題，以作為未來推廣活動的指導性方向：
1、主題(一)：武漢小資LOGO選拔賽
概述：21世紀是一個品牌的時代，崇尚名牌，追求名品;小資，作為現代社會新興階層，并沒有明確的定義，但是，小資卻有許多標志性的心理和習慣，我們稱之為：小資LOGO。與媒體合作，開展武漢小資的LOGO選拔賽，必定吸引眾多的目光，為下一步項目推出造勢。
2、主題(二)：“武漢小資之最”評選：
概述：泡吧，幾乎是小資生活的象征。與媒體聯合，對武漢的酒吧、迪吧、咖啡廳、西餐廳等小資生活場所進行評選，評出“武漢小資之最”的十大場所，將項目本身與時尚之所聯系起來，強化項目的“武漢第一小資空間”的形象;并且，幾乎所有的人在消費的同時，都會接觸項目本身，是一個極佳的傳播渠道。
3、主題(三)：游戲精英總動員：游戲，在韓國已經成為一種產業，總產值超出了其工業創造的價值;國家信息產業部已經確定在未來的數年內，發展中國的游戲產業，并且，武漢的游戲產業走在全國游戲業的前列。據報載，在武漢，游戲玩家已經達到30多萬人，包含了眾多的白領人士。以游戲作為媒介，聚集項目的目標消費人群，極富號召力。
4、主題(四)：網絡生存大賽：
概述：互聯網，已經深刻改變了我們的工作方式和生活習慣;網絡，也已經成為現實生活之外的另一個重要的世界。以“網絡生存”為主題，面向全市招募選手，進行比賽;
5、主題(五)：自助式旅游：
概述：旅游，或者野營，已經成為時尚人士的最愛，成為他們的必修課。選擇合適
的目的地，以自助的方式開展旅游，并在網絡、報紙上開辟專欄，對活動內容進行全程追蹤報道。
6、主題(六)：家居(。。。。。。)DIY：
概述:DIY已經成為時尚人士的一種生活方式。在項目推廣的后期，在室內裝修過程中，以DIY的方式進行操作。
七、項目整合推廣概述
項目的整合推廣包括了“定位——包裝——推廣——銷售”四個層層遞進的環節，在前面的報告中，我們分別對項目的市場定位、廣宣策略、活動策略進行了全面的分析。下面，就項目的推廣要素進行整合，形成完整的整合推廣方案。
1、綱舉目張——項目整合推廣主線
“綱舉目張”，只有明確項目整合推廣的主線，才能在實際操作過程中，嚴格按照既定的策略執行，才能發揮策略的作用。城市星座的整合推廣主線，可以概括為：
以報紙廣告為脈，提高城市星座的知名度，建立項目的品牌形象;以《星座聯盟·城市生活讀本》為經，鎖定目標客戶群，全面闡述項目的賣點;以活動聚集人氣，傳遞項目信息;所有廣告、活動都緊緊圍繞推廣的核心——現場銷售展開。
2、張弛有度——項目全程整合推廣操作綱要
(1)
項目整合推廣階段劃分
(表格無法粘貼)
(2)不同階段整合推廣綜述
在上面推廣階段劃分的同時，我們對不同推廣階段的工作，對不同階段的主要工作進行了初步分析，在實際市場推廣階段，面向市場的總體推廣實施方案(綱要)為：
第一階段：內部認購期
2月14日——4月26日(周六)
內部認購期的時間開始于20**年的情人節，同時也是農歷元宵節前夕，新的一年的工作即將開始，每個人，對未來的規劃，在這一階段，將得以正式開始;而且，剛剛經歷了春節電視晚會的轟炸，報紙在此時，將得到很高的關注程度。
同時，內部認購期的時間長達兩個半月，主要目的在于為項目的正式開盤銷售，進行蓄勢。城市星座，作為嶄新的物業，需要經過市場的充分預熱，以在市場上提高知名度，蓄積人氣，為開盤旺銷打下基礎。
①廣告造勢：
主題(一)：在城市的天空，尋找屬于自己的星座
傳遞信息：城市星座，財富新干線·自由空間，即日起接受內部認購咨詢、預定登記。
《星座聯盟·城市生活讀本》即將登場，招募會員，免費贈閱，歡迎蒞臨現場登記。
時間：2月13日
武漢晨報。武漢星期五
版面：1/2版(整版)
版面的大小，視市場的競爭激烈程度而定，原則是：力求轟動，一炮走紅。
說明：在情人節前發布以“愛情”、“自我”為主題的廣告，項目正式亮相，必將引起極大轟動，可以迅速提高項目的知名度。同時，為避免內部認購期間，由于時間關系而造成的客戶流失，以《星座聯盟·城市生活讀本》的發行贈閱為紐帶，鞏固前期咨詢登記客戶，而且，高品質的刊物還能起到口碑相傳的效果。
主題(二)：20**，戀上城市的天空
傳遞信息：城市星座，財富新干線·自由空間，內部認購空前熱烈，開盤前優惠政策持續進行，歡迎蒞臨現場咨詢。
武漢小資LOGO選拔賽鳴鑼開賽，詳情請見。。。。以及《星座聯盟·城市生活讀本》。
《星座聯盟·城市生活讀本》創刊號面世，免費贈閱工作全面展開，親臨現場有意外喜悅。會員招募進行中。
時間：3月14日
(周五)
版面：1/2
武漢晨報·武漢星期五
說明：以推廣活動“武漢小資LOGO選拔賽”的開賽、《星座聯盟·城市生活讀本》的創刊為契機，進行廣告造勢，聚集客戶資源，同時，保持適當的出境率，保持內部認購期市場的恒溫效應。
②活動推廣：
主題：城市星座·武漢小資LOGO選拔賽
時間：3月14日——4月26日
說明：與媒體(建議：武漢晨報武漢星期五;武漢ELONG網站)合作，以“小資”這一時尚的話題引起社會的關注。實施方案略。
③現場銷售：
任務：接受電話咨詢登記、現場咨詢登記;接受《星座聯盟·城市生活讀本》贈閱登記工作;現場銷售人員磨合與提高性培訓;
第二階段：開盤期
4月26日——5月8日
項目的各項證件完備、工程形象基本確立，正式開始銷售。
①廣告造勢
開盤廣告(一)：城市生活宣言
傳遞信息：城市星座內部認購期圓滿結束，4月26日正式開盤銷售，開盤當天認購可獲超值大獎;
“城市星座開盤典禮暨城市星座·武漢小資LOGO選拔賽決賽及頒獎儀式”隆重舉行，親臨現場感受武漢最流行小資時尚;
《星座聯盟·城市生活讀本》創刊號供不應求，二期加印
份，精彩紛呈，免費贈閱正在進行。會員招募進行中。
時間：4月25日(周五)
版面：整版
武漢晨報
開盤廣告(二)：生活主義宣言
傳遞信息：城市星座熱銷開盤，時尚人士競相傳誦;
“神農架野外探險生存營”即日啟程，探求原始森林之深邃，追尋神秘野人之足跡
《星座聯盟·城市生活讀本》商家招募中，會員招募中。
②活動推廣
主題(一)：城市星座開盤典禮暨城市星座·武漢小資LOGO選拔賽決賽及頒獎儀式
時間：4月26日
說明：吸引受眾前往開盤現場參觀。實施方案略。
主題(二)：神農架野外探險生存
時間：5月2日——5月5日
說明：本活動產生于“武漢小資LOGO選拔賽”，從參與者、參賽者、內部認購客戶中抽取15——20人左右組團。活動可多方互動，除媒體和開發商外，還可選擇其他商家：野外生存俱樂部、運動用品銷售公司等，共同承擔費用，以減少開支。
③現場銷售
接待客戶咨詢、認購，內部認購期下定客戶改簽正式合同，辦理按揭手續;客戶追蹤;刊物贈閱登記。
第三階段：強銷期
5月8日——7月
為期2個多月的強銷期，在開盤熱銷的態勢下，加強廣告攻勢和現場銷售力度，將城市星座的知名度迅速提升，同時，現場銷售全面配合，提升銷售業績。
①廣告造勢：
“觀念改變生活”系列廣告
從不同方面闡述項目的特性為生活所帶來的改變。
傳遞信息一般為三個方面：項目工程進度、銷售情況、價格走勢;
活動信息;
《星座聯盟·城市生活讀本》出版、贈閱信息。
時間：待定
②活動推廣：
主題(一)：“城市星座·武漢小資之最”評選
主題(二)：網絡生存大賽
主題(三)：游戲精英挑戰賽
強銷期的活動，同樣在于強化項目的品牌形象，吸引消費者對項目的關注，并前往參觀。在活動的主題及操作模式上，可以結合當時條件下，社會的、時尚的焦點話題進行修正。
③現場銷售：
同開盤期。
在持續期、第二強銷期以及清盤階段的整合推廣操作模式同前期工作保持一致，具體操作方案及實施細則暫不提供。
另外，在活動的策劃過程中，由于相關優惠政策的模糊，暫時無法提供此類的促銷活動，是本報告的遺憾所在，在后期實際操作過程中，將得到充實完善。
八、結束語
作為項目的營銷策劃策劃推廣方案，本報告從不同的方面闡述了公司對于項目理念的理解與把握，同時，也展示了項目操作模式和操作手法。由于時間及能力關系，報告中不足之處，還望見諒。
對于類似于城市星座：體量不大、以小戶型為主的項目，在市場上已經出現，而且，在20**年，會有更多的項目出現，市場競爭也更加激烈。公司希望憑借專業的理論知識、豐富的操盤經驗以及對武漢地產市場的深刻把握，為項目成功的推廣、銷售而盡力。
篇2：小戶型概念推廣形象包裝
小戶型概念推廣及形象包裝
1、小戶型物業營銷特點
1) 小戶型營銷更加注重概念的運用和形象的塑造
相對于其他物業類型而言，小戶型更加注重形象的塑造，這主要是由于小戶型的物業特點決定的，小戶型物業面對的客戶群目前主要是年輕人，這類人群思想觀念先進，易于接受新概念、新思想、同時也喜歡新事物的沖擊。
因而，小戶型物業的營銷顯得十分奪目，經常讓人有耳目一新的感覺，新概念、新形象層出不窮。這些從案名、推廣主題、形象包裝等都可見一斑。蘋果園、檸檬印象;鈺龍園、炫特區、易構空間、蘋果社區、蜂鳥社區、非常男女等案名都能讓人感覺到一種強烈的沖擊感。
從包裝來看，炫目的色彩、大量時尚元素的運用極大的豐富了人們的視線，給人們帶來了視覺享受，使客戶在不知不覺中就陷入了美麗的"陷阱"之中。
2) 小戶型營銷的手法更加多元化，也更易創新
概念演繹：小戶型大多會演繹某個概念作為形象的支撐和社會的關注點
主題活動：組織網絡文學征集大賽
支付方式：零首付等
名人走秀 ：崔永元實話實說皇庭世紀的開盤、中國女排東方都會的走秀。等等。
3) 小戶型營銷更加注重文化營銷
營銷打出"文化牌"，當地段和價格不再成為樓市競爭的惟一因素的時候，文化營銷的塑造成為一道亮麗風景。如果說在整體的市場容量和市場影響力上小戶型還沒有成為樓市的主流，那么在營銷上，小戶型的營銷卻是當之無愧的最為引人注目的現象之一。相對一些大戶型項目客戶組成復雜，小戶型的目標客戶集中明確，基本上是22至35歲之間的年輕白領，志趣相近，積極向上。而現代的流行文化，基本上是一種屬于年輕人的文化。
這種特點使得小戶型項目在營銷過程中，可以更好的利用文化的力量來抓住目標客戶。因而更多的利用文化營銷的力量，包括各種晚會、時尚表演在小戶型社區具有廣泛的群眾基礎。
2、小戶型營銷推廣概念解析
小戶型尤其注重概念推廣，制造市場熱點、樹立市場形象，提升物業價值，吸引市場注意力。
1) 小戶型推廣概念
概念 基本特征 代表樓盤
Studio 小空間個性化辦公、居住 財富廣場B棟、歐陸經典
SOHO Smalloffice&Home office的縮寫，居住辦公 建外SOHO
Loft LOFT英語的意思是指工廠或倉庫的樓層沒有內墻隔斷的開放式平面布置的住宅 嘉銘桐城、金谷1號
Solo 精準居住空間、原本的意思是指獨奏、單獨、單飛。在這里，它指的是超小的戶型，主要的定義要素是：每套建筑面積在35平方米左右，臥室和客廳沒有明顯的劃分，整體浴室，開敞式環保節能型整體廚房 綠景苑SOLO、金茂、金茂禮都
Montage 以小戶型面積標準為基本設計單元，可按積木式自由組合（即α-room ） 空間;蒙太奇
MORE Mobile Office Residential Edifice的縮寫，就是移動、辦公、居住 。
Condo 功能延展；國際condo標準的陽光生活；輕松、自由、浪漫，鄰里互助；最大限度的分享和參與 麗陽天下
2) 小戶型推廣概念案例
STUDIO --財富廣場-B
STUDIO概念：在英文中的意思是工作室，在國內屬比較新的產品類型，在國際上也沒有形成定論。概念要素包括：針對中小型服務企業-- "發展中企業"；相對于寫字樓面積更小；對地段要求較高、交通方便、周邊配套設施齊全；靈活小巧的空間設計；共享一流資源，包括共享律師、共享會計師、共享秘書、專業全程代辦公司注冊；商住兩用等。
消費群體：STUDIO的消費群體，是所謂的"發展中公司"，這些公司一般的規模在10 人以下，尚未形成強大的經濟支柱，又迫切需要發展并注重形象。此類公司一般為服務性行業，靠"腦力"經營。比如創意行業、貿易、信息咨詢、網絡行業、商業藝術行業、媒體行業、攝影、漫畫、音樂、軟件開發、設計(包括網頁設計)等新興行業。
典型案例：財富廣場B棟。財富廣場根據后工業時代無限事業空間（OPEN HOUSE）項目形象定位，項目在推廣中的主題演變為"整體：國際商務窗口 深圳財富門戶；B棟：國際STUDIO。"推廣策略是先期以高檔商務整體形象面市，統一形象，整體推廣；后續根據A,B棟的實際市場表現，調整B棟形象為國際STUDIO，使B棟形象更加鮮明，營造形象差異，以加速B棟銷售。A棟面向成熟期公司（大中型辦公），注重辦公形象與空間的使用效率；B棟面向知識型公司（小型辦公），關注空間分隔與開放辦公的均衡性。最終市場表現/客戶認同是：深圳商務銷售冠軍、深圳最佳地鐵物業、提升企業形象，一步到位的選擇。
SOHO --建外SOHO
SOHO（家庭辦公）：一詞起源于80年代的紐約，因藝術家云集而出名，那里風情獨特，有紐約最另類、最有品位的商店、畫廊和餐廳。后來有日本人在建筑中引用了SOHO這個詞，即是"Small Office Home Office"的縮寫，意為小型的、家庭的辦公室。
典型個案：建外SOHO，位于長安街上，國貿中心正對面，是北京的商業心臟。 建外SOHO總占地面積為12.28公頃（東西長約760米），總建筑面積約為70萬平米，地下建筑面積為19萬平米，地上建筑面積約51萬平米，由18棟公寓、2棟寫字樓、4棟SOHO小型辦公房及大量裙房組成，配套設施包括幼兒園和會所。
LOFT --嘉銘桐城和金谷1號
LOFT概念：英語的意思是指工廠或倉庫的樓層，現指沒有內墻隔斷的開敞式平面布置住宅。LOFT發源于六七十年代美國紐約的建筑，逐漸演化成為一種時尚的居住與生活方式。它的定義要素，主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復式結構，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁；流動性，戶型內無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術性，通常是業主自行決定所有風格和格局。
消費群體：LOFT是同時支持商住兩用的樓型，所以主要消費群體包括個性上的和功能上的。作為功能上的考慮，一些比較需要空間高度的，比如電視臺演播廳、公司產品展示廳等；作為個性上的考慮，許多年輕人以及藝術家都是LOFT的消費群體，甚至包括一些IT企業。
典型個案： 嘉銘桐城位于亞運村北苑路以東，地處新圈定的"奧運村"址的門戶之上，北面是將由大陸和港臺三方共同興建、緊鄰中心市區的多功能高爾夫球場；嘉銘桐城的半圍合式建筑是國際知名設計公司---加拿大B+H國際建筑事務所大師之作。300米長的天然梧桐大道，社區最集中、最富有藝術氣息的文化休閑走廊，此刻
、即使不在法國你也能感受得到晨昏浪漫的梧桐之約，其實在嘉銘。桐城無論是林陰大道、還是會所概念下的文化體育設施或個性十足的ＬＯＦＴ咖啡屋……都是深藏在嘉銘。SOLO --時代SOLO
概念：原本的意思是指獨奏、單獨、單飛。在這里，它指的是超小的戶型，主要的定義要素是：每套建筑面積在35平方米左右，臥室和客廳沒有明顯的劃分，整體浴室，開敞式環保節能型整體廚房；公共空間也SOLO化，即24小時便利店、24小時自助型洗衣店、24小時自助式健身房等。
消費群體：SOLO的消費群體是年輕人，他們或是外地人，或是本地想獨立的年輕人。共同點是：大學畢業不久，積蓄有限，但是收入穩定，渴望獨立生活，通常有兩次置業的心理準備。
典型個案："時代SOLO"地處崇外大街新世界商場西側，為崇文門新世界商圈的核心區域。以新世界百貨，新世界萬怡酒店、正仁大廈等為核心，大康大廈、廖氏文德大廈、金綸大廈及眾多寫字樓，各種餐飲娛樂設施組成了成熟完善、商務氣氛濃厚的新世界商圈。"時代SOLO"位于崇外大街與即將通車的祈年殿大街之間，得兩路之便利，同時也肩負著溝通兩個商圈的責任。周邊：商圈核心區商務氣氛濃厚，周邊被*廣場、前門、天壇、明城墻遺址公園等所包圍，堪稱最具北京特色的商務區。主力戶型在30-50平方米(建筑面積)，以京城寫字樓前所未有的面積出售。可以以銷售戶型為基礎自由組合，可大可小，可進可退。配合精準辦公室所推出的"精英商務"辦公服務模式，將公司日常事務性工作全部剝離出來，連同財務、法律等服務由"精英商務"辦公體系一并向您提供，使您從消耗性固定資產投入、低頻使用空間，行政人員聘用等繁雜的事務中脫離出來。
蒙太奇(montage) --空間蒙太奇
蒙太奇(montage)屬設計原理。最突出的特點是以小戶型面積標準為基本設計單元，可按積木式自由組合成各種中、大戶型，甚至是1000平方米以上的超級戶型。其樓內無承重墻，空間過渡沒有任何明梁、暗梁。大空間平面（free plan）模式，所有蒙太奇的戶型都是"活"的，客戶在購買時就可以按需訂做…。通俗地講，如果你對戶內的格局不滿或更進一步，想實現戶與戶之間的合并，不管你對空間有什么想法，馬上會被告知，在蒙太奇的積木式自由組合戶型中都能夠得到實現。所有蒙太奇的戶型都是"活"的，客戶在購買時就可以按需訂做。
典型個案："空間蒙太奇"是現代住宅結構技術的革命；大跨度預應力樓板技術的使用；使樓內的墻均可拆移，沒有任何明梁和暗梁；可以象搭積木一樣自由組合各種形態的戶型；二戶并一戶、三戶改二戶、半層做一戶；甚至能組合出京城最大的1000平方米戶型--一層做一戶；也可以分割出京城最小的戶型50余平方米。
Condo--麗陽天下
Condo概念：condo緣起（in America）:60年代以后發展起來的一種新興物業形式，首先在美國立法建造；"任何集合式的社區，大家共有公共的部分而形成condo"；" Condo為了使生活更為簡易、方便，除了一般性的休閑設施外，更有加入餐廳、購物中心、娛樂設備等，有些更提供退休老人照護服務，使住入Condo的住戶，更能自給自足"。
事實上，按照原有的 condo定義，目前我們居住的小區都是condo。時至今日，在美國condo已發展為一種高級商務公寓，主要用于投資，相當于目前深圳的酒店式公寓。Condo在發展變遷的過程中在物業的形式上有了很大的改變，但并沒有改變它所倡導的精神。
典型個案：麗陽天下地處深圳市濱河路新洲立交東南角，陽光四季花園正南，緊鄰新洲路和石廈中學。項目占地6731平米，總建筑面積61776平米，由2棟32層塔樓組成，其中1-2層為4500平米的商業裙樓，3樓架空，4樓以上為住宅。項目毗鄰中心區，地理位置一流；周邊配套成熟，交通便利，居家生活相當方便。
篇3：小戶型白領公寓網絡行銷推廣方案
一、完成“不可能”的任務
廣州是中國房地產業最蓬勃發展的城市之一，除了本土房地產云集之外，越來越多的外來“過江龍”也加入到這場市場爭搶戰之中。雖然廣州房地產市場競爭激烈，但是還沒有到形成寡頭壟斷的態勢，市場除了幾頭“巨鱷”長袖善舞外，同時也存在大量小規模的房地產開發商在爭搶市場的各個補缺點。這些小型的房地產商除了品牌、信譽不如大發展商外，最大的短板就是資金實力的不足。
眾所周知，房地產行業是資金密集的行業，房地產的營銷推廣同樣需要大手筆的投入，市場推廣及廣告費用動輒就是幾百萬、上千萬的資金。這筆資金的支出對大發展商來說并不成問題，但對某些小型的發展商特別是資金實力有限的發展商來說，就是一筆天文數字。但是即使資金再有限，只要樓盤建成待售，就一定要做相應的市場推廣，才能吸引潛在的客戶前來。如何從有限的資金預算中以最小的投入而實現最大的宣傳效果，是這些小型開發商最為關心的事情。
今年5月，有一家發展商（姑且稱其為S發展商）找上我所任職的公共關系公司，希望我們為其開發的某小戶型白領公寓制定一套具體市場營銷方案。S小戶型白領公寓位于廣州東部，處于廣州“南擴東進”的熱點開發地段，離市中心大約20分鐘的車程，位置優越。在其周圍有幾個大盤環繞，其他發展商也虎視眈眈圖謀加入，該地段還有不少樓盤正處于建設或待售階段，S公寓所面臨的壓力不小。
S白領公寓是S發展商進軍房地產行業的第一個產品，所以他們很希望借此樓盤一炮而紅，為日后的開發與銷售奠定基礎。由于總體資金預算總額的限定，他們第一筆所能投入的推廣宣傳費用為10萬元左右。按照以往的市場推廣操作流程，10萬的啟動費用不要說是用在投入巨大的房地產行業，就是用在市場啟動相對迅速的快速消費品，這筆款項也是遠遠不夠的。在《廣州日報》這種一線媒體做全版廣告一次，其費用都要超過30萬。客戶所能提供的10萬元無疑是杯水車薪。
這個項目能否做？如何做？作為項目的負責人，我陷入了困惑之中。
二、準確定位，劍走偏鋒
經過項目的仔細論證與研究，我們一致肯定：對S白領公寓的市場推廣肯定不能按以往的操作流程進行，因為客戶所提供的第一筆預算幾乎連平面媒體的一次廣告投入費用都承受不起。我們絕不敢期望靠著這區區10萬元就能為S公寓引來如潮人流，只是希望能通過獨特有效的營銷方法，能在眾聲喧嘩的房地產廣告中，一枝獨秀地亮出S公寓鮮明的旗幟，吸引目標客戶群的注意與興趣。
史玉柱用八篇軟文打下腦白金的全國市場的奇跡至今為人頌道。我們深信，在產品推廣營銷上，只要策略正確，執行著力，是可以達到四兩撥千之結果。
既要達到宣傳推廣的目的，又要把費用控制在客戶所能承受的范圍，這就要求我們必須獨辟蹊徑，劍走偏鋒——我們想到了網絡行銷。
相比于平面媒體的宣傳推廣，網絡行銷具有費用低、針對性、互動性、吸引力更強等特點，更重要的網絡行銷而我們的目標客戶——S白領公寓的客戶是一致的。
我們為S白領公寓所定位的是面向23歲--35歲年輕人的純住宅樓，目標客戶具有如下特點：年輕、高學歷、有一定的收入基礎、對生活充滿想像與激情、喜歡自由自在的生活氛圍，性格外向、喜歡與人交流，崇尚旅游，對生活有自己獨特的看法。在對S白領公寓的目標客戶群的性格及外在特征進行總結的過程中，一種最能概括這種性格特征的人物形象逐漸在我們腦海中清晰起來--布波族。為布波族創建一處詩意的棲息地，滿足他們各種精神與思想上對居住的要求，是S白領公寓所要努力的方向，也是我們這份網絡行銷方案所宣揚的重點所在。
布波族意指那些高學歷、有主見、熱愛旅游、獨立意識強、尋求詩意的生活的成功或正在走向成功的年輕人，他們一方面追求世俗的物質享受，同時也渴望著心靈的不羈和流浪。布波族是由“布爾喬亞”和“波希米亞”折衷而成的詞匯，在２００２年成為最有感染力的時尚概念之一，其來源可追溯到2000年出版的《天堂里的布波族》一書。“幸福生活＝自由＋財富＋經過思考的生活”，這就是布波族們（BoBos）的生活理念。迅速蔓延的布波族正成為城市最為活躍的一個群體，他們賦予了城市與這個時代無數的靈感與亮點，而他們迅速增長的收入能力也讓他們成為許多行業最為關注的目標客戶群。
S小戶型白領公寓=布波族詩意的棲居地=幸福生活＝自由＋財富＋經過思考的生活。這條長長的等式就是我們此次市場推廣方案所要圍繞的核心，這份市場推廣方案將全程在網絡上進行。我們選擇了一家在廣州地區最具影響力的門戶網站，實施了我們的計劃。
目標客戶群圈定
S公寓的性格特征：
*是一種完善配套的精致小戶型，不僅能完全滿足客戶生活上的各種需要，也能滿足客戶的精神需求。
*是一種詩意的生活方式，代表了自由、獨立、文化……
*是一種個性化的存在，處處體現匠心獨運的藝術品味與人文關懷。
主要客戶群的性格特征：
*追求生活的品質，既追求高的物質享受也追求有品味的精神享受。
*要求個性化的生活空間，拒絕千篇一律人云亦云。
*對生活充滿浪漫美好的想像，愿意為自己所追求的生活不斷努力。
市場推廣方案
策略一、尋找目標客戶群，引發目標客戶群注意
1、在網絡上發布如下消息：尋找布波族--如果你符合以下任何一項條件，請與我們聯系：
A、 你買冰箱時，取決的條件是夠酷而不僅僅是能夠冷凍嗎？
B、 你在那種許多人都穿戴著登山鞋和滑雪眼鏡，或者經常有人標新立異地穿著奇怪的服飾來上班的時髦公司工人嗎？
C、 你會忽然有一天
D、 你是否覺得就算一輩子獨身也不是件什么大不了的事情？
E、 你是個無神論者，但忽然有一天遇見一個你所愛的人，你又覺得這完全是神的恩旨？
F、 你是否會覺得如果居住的空間體會不到生活的詩意是一件讓人忍無可忍的事情？
G、 你是否覺得住在千篇一律毫無特色的住宅里是一種精神折磨？
如果你符合以上一項或多項條件，恭喜你，你已經是一名典型的布波族了。我們將暢開我們溫暖的雙臂來歡迎你——只要你填好如下表格，郵回對應的郵箱，我們就會有專人與你聯系。你將獲得的回報是：1、免費從化一日游。2、參加S公寓的布波族聯盟開幕式。3、獲得精美禮品一份。4、……
2、開展“廣州最酷十大布波族”評選。參賽者寄上相關的資料，詳細描述自己做過的一件自認為是最酷、最有詩意、最有個性的事情或生活體驗，最后由相關人士評定。中選者被授予21世紀布波爵士稱號，更獲得S公寓的購房九折優惠及其他豐厚禮品。
3、 S公寓主辦，在門戶網站上開設專欄：21世紀新模式--布波族與詩意生活。此專欄可以是專家論點，網友討論，也可以是有獎征文。
4、 ………………
策略二、推廣S公寓品牌形象，博取目標客戶群好感
1、 在門戶網站上開展“詩意生活你決定”，列出S公寓將設置的各種生活配套，向目標客戶群征集這些生活配套的最酷名稱或最富想像力的設計圖，入選者獲購房優惠或現金獎賞或禮品饋贈。
2、 由S公寓贊助，門戶網站支持，開展“青春活力布波族，健康詩意好生活”登山活動，組織一批目標客戶群競登韶關丹霞山。
3、 ………………
策略三、建立S公寓品牌價值，刺激目標群體購買欲望。
1、 在門戶網站上開展“住得透明，活得詩意”自我價格剖析活動。一反其他房地產開發商對樓房成本與利潤諱莫如深的做法，公開S公寓的各種成本購成：土地、建筑成本、配套成本、管理成本等。以理性說服的做法給布波族們一個明明確確的居住理由。
2、 以一個虛擬S公寓住戶的角色，在門戶網站進行“愛在詩意的翅膀上飛翔--一個布波族的生活自白”故事連載，以煽情、浪漫、富于鼓動性的文字全方面描述作為一名S公寓住戶的詩意生活，引發其他客戶群的購買欲望。
3、 鑒于我們目標客戶群對FLASH動漫的愛好，可以制作精美的題為“布波族的幸福生活”FLASH動漫，以圖文文茂的形式，通過虛擬人物與虛擬圖景的介紹，體現幸福生活＝自由＋財富＋經過思考這一核心概念，向客戶展示購買S公寓的生活價值與現實價值所在。
4、………………
后記：在許多人眼中，用10萬元去撬動房地產的需求市場是一種天方夜譚。但作為營銷策劃人員，我們的工作就是要將這種不可能的任務化為可能。雖然作為整個項目的負責人，我對網絡行銷方式對房地產營銷究竟能起到多大的作用與影響，心中同樣沒有底。愿以此文引子，拋磚引玉，與諸位高人共同探討。