分公司管理辦法

　　為維護公司權益避免風險，特制定本管理辦法。

　　一、分公司的審批

　　1、凡設立分公司一律以市、縣為分公司區域范圍，其他地區一律以地級市為區域范圍，一個區域內只設立一家分公司，且同一區域內的工程，結算口徑也一律相同。并按公司規定交納承包保證金和用印保證金。

　　2、分公司的設立，需經上級集團公司、總公司董事會、總經理辦公會議決定。

　　3、分公司成立具備條件后，由總公司派人進行實地審核，上報上級集團公司、總公司批準。

　　4、分公司自行負責分公司的注冊備案、變更、注銷等工作，總公司負責提供所需的相關資料。

　　二、分公司經營管理

　　1、總則

　　分公司要在總公司的統一領導下，嚴格按照國家法律、法規及公司的各項管理制度開展業務。

　　分公司性質皆為非獨立法人核算分公司，所承接項目設計費發票統一在總公司所在地開具。

　　分公司需為員工購買社保，費用自行承擔;總公司有權使用分公司人員進行投標和備案等。

　　2、資質證件管理

　　總公司提供公司相關資質證件，以便分公司用以辦理注冊備案及投標過程中使用，借用期限不超過一星期。如有證件丟失由分公司負責補辦，補辦費用及由此帶來的相應損失由分公司承擔。

　　3、招投標管理

　　分公司承攬設計業務，需提前三個工作日向總公司報備，并承擔投標過程中的一切費用。招投標項目由分公司自行組織編制投標文件，并以總公司的名義參加投標,總公司將收取資料費。

　　分公司可以自行組織設計隊伍，其設計結果必須由總公司進行審查、確認和授權才能加蓋執業印章和出圖章，如臨時需要借用總公司人員，必須征得總公司同意，并按公司規定向分公司收取一定的費用。分公司不能私自和公司內部人員自行協商，否則總公司可隨時撤消分公司資格或給予嚴厲的經濟處罰。

　　4、合同管理

　　不得以分公司名義簽訂設計合同，訂立合同必須蓋總公司的合同專用章。

　　分公司已簽訂的設計合同，在合同規定付款日期或工程結束前總公司財務賬上未有體現該工程設計費收取情況記載的，總公司有權按規定向分公司收取該工程的管理費。

　　5、財務管理

　　分公司要遵紀守法，按章納稅，要按照總公司的規定，根據分公司設計費收入按比例及時向總公司上繳管理費，分公司年產值達不到承包目標的，總公司可隨時取消分公司經營權。

　　分公司承擔承包期間發生的全部經營成本，包括:開辦費、工程項目設計費開支、人員工資及社保費用、所有稅費、分公司日常開支和上繳總公司的管理費，以及與分公司經營有關而發生的等所有費用。

　　分公司承接業務，所承接項目設計費必須進入總公司財務，憑總公司發票收取設計費。嚴禁私自收取設計費，如發現私自收款的，查實后按10倍罰款，罰款金額歸總公司所有。情節嚴重的，總公司有權取消分公司經營權。

　　分公司需完成當地工商部門、國地稅、社保機構要求的各種稅費、年度報告的申報工作。

　　分公司在每月25日前以書面形式向總公司匯報分公司上月的工作情況，包括所有項目的工作進展情況和財務報表，并提供當月發生的原始憑證。可用快遞、電子郵件等形式上報總公司。

　　分公司不得發生借貸、財務糾紛等經濟問題或法律問題，均由惠州市城城建筑有限公司做第三方擔保并負責。

　　6、質量管理

　　總公司對分公司的工作質量考核按總公司相關規章制度執行。因出現的工程質量、安全事故，用工經濟糾紛賠償，由分公司自行承擔，如給總公司造成重大影響的，總公司將撤銷分公司的經營權。

　　7、技術資料、文檔管理

　　分公司須將每個項目的設計資料、成果和相關文件電子文檔最終版交總公司存檔。

　　三、分公司印章管理

　　1、分公司公章

　　凡以分公司名義對外發文、開具介紹信、報送報表等，加蓋分公司公章。

　　2、合同專用章

　　凡屬以分公司名義簽署的各類合同。

　　3、印章刻制及領用

　　分公司負責人填寫《刻章申請單》，經總公司董事長批準后，交指定人員負責刻制。

　　印章刻好后交總公司綜合部管理。

　　4、分公司借用印章須繳納用印押金

　　各分公司均不得自行刻制公司各類章，否則總公司處以5000-50000元的嚴厲處罰或撤消分公司的經營權。

　　5、印章使用的審批權限

　　使用分公司公章、合同專用章需填寫《印章使用申請表》。經分公司經理審批后，隨需要蓋章的文件、資料一起快遞至總公司審批、蓋章。

　　凡以分公司公司名義上報、外送、下發的文件、資料等，經主管領導審閱批準后，方可加蓋印章。

　　各種重大經濟合同、租賃合約、授權委托書等用章，必須由法定代表人簽字或法定代表人授權人簽字批準。

　　印章管理人見簽批的《印章使用申請表》后，應對文件內容和印章使用單上載明的簽署情況予以核對，經核對無誤的方可蓋章，并在《印章使用登記表》上登記。《印章使用申請表》作為用印憑據由印章保管人留存，定期進行整理歸檔。

　　嚴禁使用空白蓋印文紙。用印前，要先審閱用印的文件、資料，一般信函要留存有主管領導簽批的依據。合同、協議要留存一份經主管領導簽字的文本。

　　確因工作需要，需到外單位用印時，印章使用部門應當持主管領導批準同意的書面材料，到綜合辦登記取用印章，印章管理人員隨同監印，用畢送回。凡不符合用印規定的，印章管理部門有權拒絕用印。

　　禁止未經批準私自加蓋公章。對于需加蓋公章的文件資料，未經主管領導批準，管理員有權拒絕加蓋公章。

　　6、合同專用章不應為以下合同提供合同專用章

　　?未經編號的合同。

　　?缺少審核及報簽文件的合同。

　　?屬于代簽但缺少授權委托書的合同。

　　7、印章使用流程

　　印章使用申請人申請→分公司總經理審核→總公司經營部審核→總公司主管領導簽字核準→綜合辦蓋章。

　　8、印章的作廢和銷毀

　　印章的作廢包括不適用作廢、磨損作廢、遺失作廢等。

　　經確認作廢的印章由使用部門提出銷毀申請，填寫《印章銷毀申請表》，經公司領導審核，批準后銷毀。

　　9、附則

　　任何人不得要求印章保管人違反印規定使用印章，對違規行為，印章保管人應堅決抵制。

　　違反規定并給公司造成損失的，追究當事人責任，進行行政處罰并承擔經濟賠償責任。

　　本規定由總公司綜合管理部負責解釋，自下發之日起執行。

　　執行主體：綜合部負責人、分公司經理。

篇2：物業公司管理費收取辦法

　　物業公司管理費收取辦法

　　為規范管理處的物業管理費收取，特制定以下辦法:

　　1、每二個月收取一次物業管理費。收取物業管理費的日期為每逢雙月的1日-10日，采用正常收取、上門催收等辦法，以形成業主/用戶主動按照《物業管理條例》按時繳費。收費時由管理處管理員開具正式發票。

　　2、雙月的11日-20日為催繳和補繳時間。

　　管理處管理員對未來支付管理費的業主/用戶加強上門催繳，并派發催繳通知書。

　　3、雙月的21日-25日為已收取物業管理費的匯總上報期。管理處核算員根據物業管理費的收取情況，填報《管理處物業管理收費明細表》連同發票記賬聯上報公司計財部。管理處也可視業務情況及時上報。

　　4、對于多次催收二期均不支付管理費的業主/用戶，由公司計財部物業收費主管會計匯總送達各所在的單位，要求其所在單位協助解決。

　　5、管理處收取物業管理費后，要及時將款項送進就近銀行存儲。超過1萬元(含1萬元)的必須有人同行。管理處主任、人員做好配合，確保資金及人員安全。

　　6、管理處上繳物業管理費(及各項收費)統一采用銀行劃款(填寫、銀行進賬單，通過銀行劃)，(實行二級核算的試驗管理處除外)。

　　7、物業收費發票的收發由計財部物業收費主管會計負責，建立發票收發備查簿，每期收費終了，管理處管理員將開完發票存根聯上繳，以便領取新的發票，收費使用發票應順號填寫。

　　8、計財部收費主管會計于單月8日前將管理處收費資料輸入電腦管理，形成住戶完整繳費檔案。

　　9、計財部收費主管會計于單月8日前填列《麗日物業管理收費統計表》，如實反映管理處當期應收、未收，當期實收比率；累計應收、未收，累計實收比率，并根據管理處收款工作情況作簡要文字說明。

　　10、管理處物業管理費收費工作將與經營管理月度獎懲考核掛鉤(辦法另訂)。

　　擬制:審核:批準:

　　日期:日期:日期:

篇3：地產公司員工跟投房地產項目公司管理辦法范文

　　地產公司員工跟投房地產項目公司管理辦法范文

　　(20**年*月*日經公司20**年第四次臨時股東大會審議通過)

　　定義與釋義

　　本管理辦法中以下詞語除上下文另有所指外，具有以下含義：

　　一、總裁會議：根據《zz地產集團股份有限公司總裁工作細則》規定召開的會議，分為定期召開和不定期召開的總裁工作會議。

　　二、總可租售建筑面積：根據政府規劃審批結果得出的可用于銷售或出租的建筑面積，其中所有車位面積不計入總可租售建筑面積。

　　三、擬銷售建筑面積：在總可租售建筑面積范圍內計劃用于銷售的建筑面積，以最新通過公司產品與經營方案評審會的產品與經營方案為準。

　　四、已銷售建筑面積：指已簽訂銷售合同的建筑面積，其中已經銷售的車位面積不計入已銷售建筑面積。

　　五、持有物業建筑面積：總可租售建筑面積減去擬銷售建筑面積。

　　六、銷售型項目：擬銷售建筑面積占總可租售建筑面積的比例超過95%或持有物業建筑面積小于1萬平方米的項目。

　　七、不并表的項目：指未納入公司合并報表范圍內的項目。

　　八、有限合伙企業：跟投員工通過投資有限合伙企業的方式投資項目公司，一個有限合伙企業投資一個項目，跟投員工投資人作為有限合伙人參與投資，以其認繳的出資額為限對合伙企業債務承擔責任。普通合伙人由公司全資持有的投資管理公司，或公司指定的人士或機構擔任，對合伙企業債務承擔無限連帶責任。

　　九、項目公司、兩方合資項目公司、多方合資項目公司：負責開發經營跟投房地產項目的公司為項目公司；由公司或其控制公司與有限合伙企業兩方作為股東的項目公司為兩方合資項目公司；由公司或其控制公司、有限合伙企業及項目合作方多方作為股東的項目公司為多方合資項目公司。

　　十、項目投資決策會：公司投資部門召集董事長、總裁、公司主管投資高管、公司投資部門負責人、區域公司負責人及區域公司主管投資負責人等人召開的項目投資決策會議，對擬投資項目進行討論和決策。

　　十一、產品與經營方案評審會：公司運營部門召集總裁、公司相關高管、公司相關部門負責人、區域公司高層、區域公司城市公司項目公司的前期工作小組（定位、設計、營銷、成本）等召開的會議，評審項目的產品與經營方案。

　　第一章 總則

　　第一條 zz地產集團股份有限公司（以下簡稱“公司”）根據《公司法》、《證券法》等有關法律、法規和《zz地產集團股份有限公司章程》制定《zz地產集團股份有限公司員工跟投房地產項目公司管理辦法》（以下簡稱“本辦法”）。

　　第二條 為了更加充分地激勵公司房地產項目運營團隊的積極性，進一步提升獲取項目的質量和項目運營效率，公司參考市場通行做法，制定本辦法。

　　第三條 本辦法將項目經營效益和跟投員工個人收益直接掛鉤，實現收益共享、風險共擔，不設本金保障和收益保證機制。

　　第二章 管理機構

　　第四條 公司股東大會負責本辦法的批準和變更。

　　第五條 公司董事會每年審議由公司審計部門出具的年度總結報告，并在本辦法通過批準的三年后決定是否繼續實施。

　　第六條 公司總裁會議根據相關法律法規和本辦法制定相應的實施細則報董事會主席批準后，并組織實施。

　　第三章 跟投項目

　　第七條 跟投項目為20**年6月30日后首次開盤銷售的項目，其中：

　　銷售型項目的跟投員工投資方案由總裁會議根據本辦法審批。

　　其它類型項目的跟投員工投資方案需經過公司董事會主席審批方能實施。

　　第八條 對于公司操盤不并表的項目，須通過項目公司相應的審批程序。

　　第九條 如出現因政策、環境或其他事項導致在本辦法規定的跟投項目范圍內的個別項目不適合跟投的情況，經公司總裁會議審核并報公司董事會主席批準后不實施本辦法。

　　第四章 跟投員工投資人

　　第十條 跟投員工投資人分為必須跟投人和自愿跟投人。

　　第十一條 必須跟投人及跟投范圍

　　區域公司經營班子（分管領導以上人員）、投資負責人、區域公司其他關鍵人員（包括但不限于：營銷負責人、工程負責人、設計負責人、成本負責人、財務資金負責人），必須跟投區域公司管轄范圍內符合本規定的所有項目；

　　城市公司經營班子（分管領導以上人員）、城市公司其他關鍵人員，必須跟投城市公司管轄范圍內符合本規定的所有項目；

　　項目制負責人、項目其他關鍵人員，必須跟投所管理的符合本規定的所有項目。

　　必須跟投人及跟投額度由區域公司負責人或直屬省級城市公司負責人擬定。

　　第十二條 自愿跟投人及跟投范圍

　　區域公司、城市公司及項目層級中與項目經營直接相關的正式員工，可自愿參與項目跟投。

　　在按照本辦法第十九條的所有跟投員工投資人合計持有的項目公司股權比例限額內，首先滿足必須跟投人的跟投；滿足必須跟投人的跟投后如有剩余股權比例的

，方可由自愿跟投人進行跟投。

　　第十三條 總裁會議批準跟投員工投資方案（包括必須跟投人及自愿跟投人、跟投額度等）。

　　第十四條 公司董事會主席和總裁不參與項目跟投。

　　第十五條 跟投資金全部由跟投員工投資人自行籌集。

　　第五章 投資架構

　　第十六條 跟投員工投資人通過有限合伙企業進行投資，一個有限合伙企業投資一個跟投項目。

　　第十七條 在對跟投項目投資決策時須預測為完成跟投項目開發經營，需要項目公司各方股東投入項目公司的資金最大值，即股東資金峰值。股東資金峰值由項目投資決策會批準。

　　股東資金峰值，由各方股東對負責開發跟投項目的項目公司投入資金來籌集；各方股東的投入資金包括股權資金、債權資金。

　　第十八條 有限合伙企業按照跟投員工投資方案的規定投入資金（包括股權資金和債權資金）后，不再承擔追加投資的責任。

　　有限合伙企業以其實際投入資金（包括股權資金和未收回的債權資金）的金額為限，承擔項目公司經營風險和虧損風險。

　　第十九條 每個跟投項目中的所有跟投員工投資人合計持有的項目公司股權比例不超過10%；每個跟投項目中的單個跟投員工投資

　　人持有的項目公司股權比例原則上不超過1.5%，如需超過的須經過總裁會議特別批準。

　　項目公司的股權資金、有限合伙企業占項目公司的股權比例等事項，在總裁會議制定的實施細則中具體規定。

　　有限合伙企業不能是項目公司的大股東，不參與項目管理、不向項目公司派駐董事及管理人員、不影響項目的對外合作、放棄項目公司股權的優先購買權。

　　第二十條 有限合伙企業按照占項目公司股權比例×2的比例，在項目公司分取利潤或承擔虧損。本條的比例原則同時適用于本辦法第二十六條退出管理時有限合伙企業持有項目公司股權收購價格的計算確定，以及項目公司清算時有限合伙企業分配項目公司剩余資產的計算確定。

　　第二十一條 投資架構可以根據國家相關法律法規，由總裁會議適時調整，但本章原則依然適用。

　　第六章 出資管理

　　第二十二條 必須跟投和自愿跟投資金的到位時間為下列孰晚時間點：

　　在項目召開項目投資決策會后三個月內；

　　公司或項目公司支付第一筆土地出讓金（保證金除外）前，或公司支付項目公司第一筆股權收購款（保證金除外）前。

　　第二十三條 部分特殊項目（如是在本辦法通過之前已獲取的項目或舊城改造項目等由于土地出讓的特殊安排等不能適應本章）和跟投項目中部分跟投員工投資人（如必須跟投人的人員未落實等不能適應本章），資金到位時間由總裁會議決定。

　　第七章 分配管理

　　第二十四條 項目公司在累積凈現金流量為正數，并保證項目運營所需資金、充分考慮項目經營風險及項目合作方（如有）同意后，經總裁會議批準，項目公司向有限合伙企業歸還債權資金。

　　項目公司累積凈現金流量為正數并保證項目運營所需資金、充分考慮項目經營風險后，如項目公司產生利潤并符合項目公司利潤分配的相關規定,經項目公司股東會通過，項目公司向有限合伙企業分配利潤。

　　第八章 退出管理

　　第二十五條 項目已銷售建筑面積達到擬銷售建筑面積的90%的時點，或按照《zz地產集團股份有限公司募集資金管理制度》決定將項目作為募集資金投資項目時，為有限合伙企業退出啟動點。

　　總裁會議有權決定推遲退出啟動點，但推遲時間最多不超過六個月。

　　第二十六條 退出啟動點發生后，由公司選擇獨立評估機構，參照獨立評估機構對退出啟動點項目公司凈資產的市場公允價值，由總裁會議批準退出啟動點項目公司凈資產價值。

　　根據批準的啟動點項目公司凈資產價值，結合項目公司在退出啟動點前（含）的全部利潤或全部虧損狀況，按照本辦法第二十條中有限合伙企業以占項目公司股權比例×2的比例分取全部利潤或承擔全部虧損的原則，來計算確定有限合伙企業持有項目公司股權的收購價格。

　　第二十七條 對項目公司凈資產評估時，其中未售物業的評估方法如下：

　　（一）已經開始銷售的住宅未售物業和車位未售物業（主要為住宅配套），根據評估機構按照收益法評估（以退出啟動點前一個季度同類型物業的銷售平均價格及其后續銷售計劃為評估基礎）得出的市場公允價格，再乘以80％-90%的折扣率參考確定。

　　（二）已經開始銷售的車位未售物業（主要為商業配套）、已經開始銷售的商業未售物業及未開始銷售的物業，根據評估機構按照收益法評估得出的市場公允價格，再乘以70％-80%的折扣率參考確定。

　　第二十八條 有限合伙企業持有項目公司股權的收購事項及收購價格最終由總裁會議批準確定。

　　第九章 離職及調動

　　第二十九條 離職人員不得提前退出跟投。

　　第三十條 調動人員參與到崗后的新項目跟投，已發生的跟投按本辦法第八章規定退出。

　　第十章 附則

　　第三十一條 本辦法自公司股東大會審議通過后生效，并由公司董事會負責解釋。