星級(jí)會(huì)所恒溫泳池——賣房噱頭物管包袱?

豪華會(huì)所、恒溫泳池、高檔餐廳——在競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈的地產(chǎn)市場(chǎng)上,會(huì)所等設(shè)施成為了競(jìng)爭(zhēng)的重要籌碼,這些籌碼在入住后卻逐漸成為了物業(yè)管理的包袱。在日前舉行的一次物業(yè)管理研討會(huì)上,不少物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人紛紛建議,物業(yè)管理除了自身的開拓能力外,希望開發(fā)商在設(shè)計(jì)的時(shí)候注重后期物業(yè)管理成本。

高端物業(yè)管理收支難平衡

高端物業(yè)與一般的物業(yè)有所區(qū)別,因此在物業(yè)管理上也有不同。深圳市首佳物業(yè)管理咨詢顧問公司常務(wù)副總經(jīng)理張東寧介紹,高端物業(yè)與普通物業(yè)在管理上的區(qū)別主要是因?yàn)闃I(yè)主身份、配套設(shè)施和居住功能、生活方式等方面造成的。
與普通住宅相比,高檔住宅的業(yè)主在物業(yè)管理服務(wù)上要求更高,更重視被尊重的程度,主導(dǎo)意識(shí)強(qiáng)。高端物業(yè)的配套設(shè)施也比較完善,設(shè)施的使用維護(hù)難度大,但是高端物業(yè)往往容積率比較小,而且居住方式也不一樣,不少物業(yè)業(yè)主甚至很少來住,造成了一些有償服務(wù)的配套設(shè)施使用率過低,使得物業(yè)公司很難在收費(fèi)合理和維護(hù)成本兩者間找到平衡點(diǎn)。

地產(chǎn)公司靠配套抬高房?jī)r(jià)

張東寧稱,高端物業(yè)管理光靠物業(yè)管理費(fèi)用顯然是不夠的,不但難以管理好,就算是基本管理都成為問題。
目前的做法,物業(yè)公司與地產(chǎn)公司兩者間是矛盾的,地產(chǎn)公司在設(shè)計(jì)的時(shí)候基本上是考慮賣房,如把景觀做得非常好看,泳池要做成恒溫、按摩式,會(huì)所一定要豪華等,這些設(shè)施將房子的價(jià)格拉上去了,但是日后的物業(yè)維護(hù)成本就高了。
這種現(xiàn)象造成了發(fā)展商往往在賣完樓后要么就是貨不對(duì)板,要么就是放棄物管走人,因?yàn)檎l都不愿意背上虧損的包袱。張東寧建議,高端物業(yè)的開發(fā)商不但要考慮物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),還要在當(dāng)初設(shè)計(jì)時(shí)考慮今后物業(yè)的管理成本。

物管費(fèi)用仍需開發(fā)商資助

對(duì)于高端物業(yè)管理成本過高的問題,華僑城物業(yè)管理有限公司管理部經(jīng)理李連軍也表示了同樣的觀點(diǎn),他稱華僑城波托菲諾純水岸項(xiàng)目的管理費(fèi)才3.5元/平方米·月,但是純水岸每個(gè)月光是公共區(qū)域的電費(fèi)就高達(dá)10萬元,因?yàn)楹强咳斯ぱh(huán)的,雖然物業(yè)管理公司在開拓多種有償服務(wù)上花了很多心思,但是仍然不足以彌補(bǔ),還要開發(fā)商的支持。

中國策劃研究院副院長兼物業(yè)管理專家委員會(huì)主任瞿勝江稱,目前物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),大多是按照“以支定收”的模式制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,但是對(duì)于一些高端物業(yè)來講,往往是不夠的。其實(shí)開發(fā)商的成功與物業(yè)管理往往是相連的,據(jù)他了解,萬科地產(chǎn)對(duì)于物業(yè)管理這一塊的支持就是很充裕的,萬科的房地產(chǎn)價(jià)值也因?yàn)槲飿I(yè)管理的優(yōu)勢(shì)得到了抬升,并且促進(jìn)了品牌的樹立。
不過他同樣認(rèn)為,高端物業(yè)的開發(fā)商除了有必要對(duì)物業(yè)公司支持外,還要在設(shè)計(jì)時(shí)考慮物業(yè)成本,不要盲目上馬配套項(xiàng)目,盡量為日后的物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。

篇2：淺議如何控制物管成本

　　淺議如何控制物管成本

　　現(xiàn)在的物管行業(yè)究竟是虧是盈？按照業(yè)內(nèi)的普遍認(rèn)識(shí)，物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)微利行業(yè)，但有些業(yè)主對(duì)此并不買賬，認(rèn)為在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，如果物業(yè)管理公司真的虧損，那為什么不關(guān)門大吉？為此有業(yè)主猜疑，物業(yè)管理是不是暴利行業(yè)？

　　為什么會(huì)有兩種截然不同的看法呢？首先得看物業(yè)所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，物業(yè)的類型和規(guī)模，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)，物業(yè)管理質(zhì)量，管理水平以及物業(yè)管理費(fèi)的收繳率等。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房及業(yè)主入住率較低的物業(yè)，物業(yè)管理公司虧損的可能性比較大，面對(duì)于種種中高檔物業(yè)，應(yīng)該說還是有一定利潤空間的，但無論如何也達(dá)不到所謂“暴利”的程度。

　　如何提高物業(yè)管理公司的管理水平，擺脫經(jīng)營困境，提高經(jīng)濟(jì)效益，這是每一個(gè)物業(yè)管理從業(yè)人員都應(yīng)當(dāng)思考的問題?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條確規(guī)定了物業(yè)管理成本的基本構(gòu)成。

　　通過規(guī)定，我們可以清晰地看到物業(yè)管理公司收入的主要來源，但這些均未反映出裝修管理服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)創(chuàng)收等費(fèi)用。其實(shí)在實(shí)際操作中，這些也是物業(yè)管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的良性循環(huán)？

　　1、物業(yè)管理應(yīng)早期介入

　　物業(yè)管理公司在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)階段應(yīng)提早介入。站在使用者的角度，改進(jìn)和完善物業(yè)的設(shè)計(jì)，監(jiān)督施工質(zhì)量，有利于完善物業(yè)的使用功能，也有利開展，提高工作效率和工作質(zhì)量，從而降低使用、維修成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

　　2、部分項(xiàng)目實(shí)行專業(yè)分包業(yè)化服務(wù)轉(zhuǎn)變，將部分項(xiàng)目發(fā)包給專業(yè)公司，例如：將清潔衛(wèi)生這一技術(shù)含量較低，利潤率不高的項(xiàng)目發(fā)包給社會(huì)上的專業(yè)清洗公司，公司在清潔衛(wèi)生方面能夠提供比物業(yè)管理公司更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而且成本會(huì)更低，物業(yè)管理公司也不用承擔(dān)清潔工的社會(huì)保險(xiǎn)等責(zé)任，這樣管理費(fèi)用也會(huì)降低。

　　3、全面節(jié)約各項(xiàng)費(fèi)用

　　建立行之有效的獎(jiǎng)懲制度，獎(jiǎng)勵(lì)節(jié)約，懲罰鋪張浪費(fèi)行為。要求每位員工都要有節(jié)約意識(shí)，物品信用實(shí)施以舊換新，修舊利廢，綜合利用。尤其對(duì)水、電、電話費(fèi)等方面加以控制，在財(cái)務(wù)報(bào)銷上嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格控制打的費(fèi)，餐飲費(fèi)等費(fèi)用，確?！耙恢ЧP”的財(cái)務(wù)報(bào)銷制度。

　　4、完善采購招標(biāo)管理制度

　　較大的物業(yè)管理公司每年辦公用品、保潔用品、維修配件、員工服裝等采購費(fèi)用，少則幾十萬，大到幾百萬。因此必須實(shí)行招標(biāo)定點(diǎn)采購，這樣可杜絕“暗箱操作”，從而大大降低成本。

　　5、充分利用物業(yè)資源，開展多種經(jīng)營進(jìn)行創(chuàng)收

　　物管不僅要會(huì)省錢，還得會(huì)賺錢。除去物業(yè)管理公共服務(wù)外，要廣泛開展多種經(jīng)營，針對(duì)客戶的需求，開動(dòng)腦筋，比如說家政服務(wù)，這既方便了業(yè)主也增加了收入。

　　6、合理定編定崗，整合資源

　　對(duì)照物管委托合同，甲方的要求，物業(yè)的特點(diǎn)等因素合理定人定崗。按因事設(shè)崗的原則，工作延伸，綜合利用，提高人均管理面積，并通過招聘一專多能型人才，同時(shí)在企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)一專多能型人才，使員工隊(duì)伍精干，并在企業(yè)內(nèi)部回憶新員工的培訓(xùn)，使新員工能熟練掌握各崗業(yè)務(wù)，從而提高工作效率。也可通過“1拖N”管理模式，由一個(gè)管理成熟的大型小區(qū)向周邊幾個(gè)小區(qū)輻射，實(shí)現(xiàn)管理人員的共享。對(duì)大型、綠化、維修設(shè)備，甚至車輛等，可由幾個(gè)管理處綜合利用，資源共享，從而降低管理成本。

　　7、努力實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營

　　通過提高品牌含金量，提高資質(zhì)等級(jí)，提高社會(huì)美譽(yù)度，提高服務(wù)質(zhì)量，擴(kuò)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，不斷承接一些面積大、綜合質(zhì)量?jī)?yōu)的物業(yè)，提高規(guī)模效益，面積增加后也能不斷降低單位管理成本，同時(shí)由勞動(dòng)密集向知識(shí)密集轉(zhuǎn)型，依靠自身的技術(shù)實(shí)務(wù)和專業(yè)化運(yùn)作方式，努力形成一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模。

　　8、智能化管理降低成本

　　借物管小區(qū)朝智能化社區(qū)發(fā)展的新趨勢(shì)，以IC卡等技術(shù)為核心，實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主用水、用電、用氣及物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)等其他會(huì)費(fèi)項(xiàng)目管理的新模式。還可利用先進(jìn)的電視監(jiān)控安防系統(tǒng)對(duì)小區(qū)的主要出入口、道路、公共場(chǎng)所進(jìn)行監(jiān)控，從而降低人工費(fèi)用，達(dá)到降低成本的目的。

　　當(dāng)然，企業(yè)成本管理離不開企業(yè)文化的輻射，有著良好企業(yè)文化氛圍的企業(yè)，必然有利于各項(xiàng)成本管理制度的實(shí)施。企業(yè)內(nèi)部每一個(gè)部門和每位員工都是成本的影響者，要將全體員工都當(dāng)作成本管理的主體，通過種種方法不斷提高成本控制意識(shí)。