優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理的10個(gè)條件

　　高水平的商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)管理至少要具備以下10個(gè)條件：

　　條件1：健全的服務(wù)制度

　　物業(yè)管理公司應(yīng)該有一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)制度，以確保為業(yè)主提供穩(wěn)定的服務(wù)。

　　條件2：熱情的服務(wù)態(tài)度

　　物業(yè)管理屬服務(wù)行業(yè)，服務(wù)的對象是人，所以在服務(wù)中一定要 “以人為本”，管理人員應(yīng)發(fā)自內(nèi)心為業(yè)主熱情服務(wù)，做到文明禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵時(shí)守約、衣冠整潔、動(dòng)作雅觀、稱呼得當(dāng)。

　　條件3：統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)公司保證服務(wù)水平的具體表現(xiàn)。如禮儀標(biāo)準(zhǔn)、入室清潔標(biāo)準(zhǔn)、入室維修標(biāo)準(zhǔn)、綠化標(biāo)準(zhǔn)等，從中體現(xiàn)出 物業(yè)管理人員待人接物和工作要求的一致性以及展現(xiàn)給業(yè)主清潔美觀的衛(wèi)生環(huán)境等。

　　條件4：規(guī)范的服務(wù)程序

　　服務(wù)程序是指服務(wù)的先后次序和步驟，它是物業(yè)管理重要內(nèi)容之一。如電話接聽程序、設(shè)備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴(yán)格按次序一項(xiàng)接一項(xiàng)、一環(huán)扣一環(huán)，緊急情況處理程序則能體現(xiàn)在事故隱患中能否及時(shí)有效進(jìn)行處置，保證業(yè)主人身安全和物業(yè)財(cái)產(chǎn)安全。

　　條件5：嫻熟的服務(wù)技能

　　服務(wù)技能是物業(yè)管理人員在服務(wù)管理中應(yīng)該掌握和具備的基本功，如工程人員應(yīng)具備過硬的設(shè)備維護(hù)技術(shù)，保安人員應(yīng)具備過硬的治安消防本領(lǐng)，管理人員應(yīng)具備豐富的管理知識和專業(yè)知識。

　　條件6：快速的服務(wù)效率

　　服務(wù)效率是向業(yè)主提供服務(wù)的時(shí)限，管理公司應(yīng)盡量提高員工素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，縮短辦事時(shí)間，提高服務(wù)效率。

　　條件7：完好的服務(wù)設(shè)備

　　硬件設(shè)施的完好運(yùn)行是實(shí)現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件，機(jī)器設(shè)備(如空調(diào)、電梯)、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具、電器等設(shè)備要使之始終處于完好狀態(tài)，保證正常使用。

　　條件8：合理的服務(wù)收費(fèi)

　　物業(yè)管理屬有償?shù)姆?wù)行為，但物業(yè)管理公司制定的綜合服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能高于政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)管理公司開展的特約服務(wù)和便民服務(wù)也應(yīng)以滿足業(yè)主需要為目的，不能亂收費(fèi)。

　　條件9：齊全的服務(wù)項(xiàng)目

　　在做好物業(yè)管理綜合服務(wù)所包含的必要內(nèi)容之外，物業(yè)管理公司還應(yīng)努力拓展服務(wù)的深度和廣度，使業(yè)主享受到完善的服務(wù)。

　　條件10：靈活的服務(wù)方式

　　物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理、依法管理外，還應(yīng)設(shè)身處地的為業(yè)主著想，努力為業(yè)主提供各種靈活的服務(wù)方式，盡可能在辦事手續(xù)、營業(yè)時(shí)間、服務(wù)范圍等方面給業(yè)主提供方便。

篇2：高校物業(yè)管理的關(guān)鍵：滿足需求、優(yōu)質(zhì)服務(wù)

　　高校物業(yè)管理的關(guān)鍵：滿足需求、優(yōu)質(zhì)服務(wù)

　　高校的物業(yè)管理和社會物業(yè)管理相似，是指物業(yè)經(jīng)營人運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營手段按合同對已投入使用的各類物業(yè)實(shí)施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，以提高物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值，創(chuàng)造一個(gè)安全方便的居住和工作環(huán)境。因此，高校物業(yè)管理的管理對象也是物，服務(wù)對象也是人，而且它更突出對物的良好管理，為師生的良好服務(wù)。因此可以說高校物業(yè)管理一切為了學(xué)校、一切為了師生。

　　這是高校物業(yè)管理服務(wù)的基本出發(fā)點(diǎn)和歸宿。它不僅僅是提供對學(xué)校房產(chǎn)物業(yè)本身的管理服務(wù)，更重要的是通過這種管理服務(wù)構(gòu)筑起一個(gè)有利于人與人之間溝通，人與自然和諧，人與文化融通，健康、開放的工作和生活環(huán)境。所以，高校物業(yè)管理公司要生存，就必須以業(yè)主需求為導(dǎo)向，不斷調(diào)整服務(wù)內(nèi)容，不斷提高服務(wù)水平和能力，向服務(wù)要效益。只有這樣才能確保學(xué)校和師生對物業(yè)管理企業(yè)的認(rèn)同，物業(yè)管理企業(yè)也才能求得生存與發(fā)展，才能取得良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。

　　一、“滿足業(yè)主需求、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是高校物業(yè)管理的立足點(diǎn)和生命線。

　　高校物業(yè)管理的目的就是為了滿足業(yè)主(學(xué)校、師生)對工作環(huán)境的要求，對保潔、綠化、維修服務(wù)以及特約服務(wù)的需求。概言之，高校物業(yè)管理是“始于業(yè)主要求，終于業(yè)主滿意"。高校物業(yè)管理公司和員工只有滿足了他們的當(dāng)前需求，他們才會對物業(yè)公司產(chǎn)生一種信任和滿意，進(jìn)而才會有進(jìn)一步的需求，從而，高校物業(yè)管理公司才能不斷完善服務(wù)類別和職能，才能不斷發(fā)展和壯大。服務(wù)貫穿在整個(gè)高校物業(yè)管理的工作當(dāng)中，因此，滿足業(yè)主需求是高校物業(yè)管理生存和發(fā)展的立足點(diǎn)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)是高校物業(yè)管理的“生命線”。

　　1、“滿足業(yè)主需求、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是高校物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的體現(xiàn)。

　　高校物業(yè)大多隸屬于后勤服務(wù)公司，后勤服務(wù)公司的所有服務(wù)的目的就是“讓學(xué)校滿意，讓老師滿意，讓學(xué)生滿意”。滿意的經(jīng)營時(shí)代，業(yè)主對高校物業(yè)管理的滿意程度必將是高校物業(yè)管理考核自身服務(wù)水平的~項(xiàng)重要標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)想在今天這個(gè)以業(yè)戶為主導(dǎo)的物業(yè)管理市場競爭中生存，惟有做到“滿足業(yè)戶需求、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”，學(xué)校和師生才會對高校物業(yè)管理產(chǎn)生滿意和信任，才能繼續(xù)滿意地接受高校物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)。

　　2、“滿足業(yè)主需求、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是高校物業(yè)管理企業(yè)贏得效益的基礎(chǔ)。

　　高校物業(yè)管理企業(yè)也大多實(shí)行的是“自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算、自我發(fā)展”的運(yùn)行機(jī)制，高校物業(yè)管理企業(yè)主要的收入來源就是物業(yè)管理費(fèi)用。服務(wù)工作搞的好，就會得到業(yè)主的滿意，得到業(yè)主的支持，物業(yè)管理的基本任務(wù)就算完成，物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容就能得到有效的延伸，物業(yè)管理企業(yè)就會贏得較好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。相反，服務(wù)水平差，缺乏服務(wù)意識，服務(wù)內(nèi)容比較少，就不能得到業(yè)主的認(rèn)可，不用說其它工作的開展，輕則拒物業(yè)管理費(fèi)，重則從新聘請物業(yè)管理單位。因此，“滿足業(yè)主需求、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”影響著物業(yè)管理企業(yè)的效益。我公司物業(yè)中心正是將“滿足業(yè)主需求、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”作為物業(yè)管理的立足點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)，才能不斷贏得經(jīng)濟(jì)效益，拓寬了服務(wù)內(nèi)容。

　　20**年，學(xué)校拿著試試看的態(tài)度將下沙校區(qū)首塊樓盤--2#教學(xué)樓的物業(yè)管理項(xiàng)目交給公司物業(yè)中心。當(dāng)時(shí)物業(yè)中心沒有物管的專業(yè)人員、沒有物管的經(jīng)驗(yàn)，但是，卻提出了“有事找物業(yè)，物業(yè)幫您忙”的服務(wù)宗旨，只要學(xué)校、分院提出的服務(wù)任務(wù):搬家、開荒、軍訓(xùn)送水、道路管理、會議布置、接待服務(wù)等等，只要您有需求，我們就幫您完成。在物業(yè)以仆人的姿態(tài)、盡心的工作，圓滿地完成學(xué)校各部門教給我們的各項(xiàng)任務(wù)后，物業(yè)管理得到了學(xué)院和師生的首肯。而且學(xué)校也放心地將學(xué)院所有樓盤都委托給了公司進(jìn)行物業(yè)管理。我們的項(xiàng)目也從0 1年的單幢樓擴(kuò)展到今年的l 2幢樓，面積共達(dá)181782.32平方米，物管費(fèi)用達(dá)到2 0 0余萬元。

　　3、“滿足業(yè)主需求、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是高校物業(yè)管理企業(yè)提升聲譽(yù)的基礎(chǔ)。

　　高校物業(yè)管理企業(yè)要想在日趨激烈的市場競爭中取得一席之地，只有走“樹立自己的企業(yè)形象、創(chuàng)出自己的企業(yè)品牌”之路。良好的企業(yè)形象，知名的企業(yè)品牌，是企業(yè)一項(xiàng)寶貴的無形資產(chǎn)。高校物業(yè)管理企業(yè)要想樹立自己的形象，創(chuàng)建自己的品牌，服務(wù)是重要的途徑。只有“滿足業(yè)主需求、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”，才能得到廣大業(yè)主的認(rèn)可，才能在廣大業(yè)主心目中樹立良好的企業(yè)形象，繼而在社會中提升企業(yè)良好的聲譽(yù)，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭能力，加大企業(yè)的市場占有率，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。公司物業(yè)中心正是始終堅(jiān)持將“滿足業(yè)主需求、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)"的服務(wù)理念落實(shí)到平時(shí)的服務(wù)中，才能一貫獲得了學(xué)校、師生的好評，并在多次師生考評中連續(xù)獲得最高滿意率。

　　二、高校物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和高校物業(yè)管理的特點(diǎn)和難點(diǎn)。

　　1、高校物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)

　　“滿足業(yè)主需求、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”始終是高校物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)理念，“服務(wù)沒有最好，只有更好”。企業(yè)與業(yè)主之間的一切往來都是在為學(xué)校、師生服務(wù)。優(yōu)質(zhì)服務(wù)的具體標(biāo)準(zhǔn)表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

　　1)公司上下各部門員工，都同業(yè)主友好相處，對師生的問訊以及師生碰到的難題迅速做出反應(yīng);

　　2)及時(shí)回訪學(xué)校各部門、分院、師生，根據(jù)服務(wù)需求，調(diào)整服務(wù)內(nèi)容;

　　3)盡量為每個(gè)業(yè)主提供有針對性的個(gè)別服務(wù);

　　4)對服務(wù)質(zhì)量做出可靠承諾，盡量滿足業(yè)主的需求;

　　5)所有交往中表現(xiàn)出禮貌、體貼和關(guān)心;

　　6)永遠(yuǎn)做到誠實(shí)、誠信、盡責(zé)地對待業(yè)主;

　　2、高校物業(yè)管理的特點(diǎn)和難點(diǎn)

　　作為一種新型的物業(yè)管理模式...高校物業(yè)管理有著和社會物業(yè)管理相似的地方，也有著區(qū)別于小區(qū)物業(yè)管理的種種特點(diǎn)與難點(diǎn)，具體來說可以總結(jié)為以下幾點(diǎn):

　　1)保潔的面積占整個(gè)建筑總面積比例較大，且保潔難度大，要求高，需要很強(qiáng)的技巧性和明確的作業(yè)流程;

　　2)工作時(shí)間段明確，它要求物業(yè)公司保潔，保安，維修工作都要配合學(xué)生的作息時(shí)間，要做到零干擾服務(wù);

　　3)人員密集，產(chǎn)生的生活垃圾量較大;

　　4)人員流動(dòng)性大.安全防范難度大;

　　5)維修工作頻繁;

　　6)服務(wù)工作必須人性化，精細(xì)化。

　　在高校跨越式發(fā)展的背景下，高校物業(yè)管理企業(yè)起步晚，管理弱，如何提高我們的服務(wù)水平，做到管理、服務(wù)齊頭并進(jìn)，把握市場機(jī)遇，發(fā)展壯大高校物業(yè)管理企業(yè)，筆者認(rèn)為“滿足業(yè)主需求，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是關(guān)鍵。

　　三、如何更好地做好“滿足業(yè)主需求、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”。

　　1、建立和完善各項(xiàng)高校物業(yè)規(guī)章制度。

　　一是建立和完善學(xué)校房屋及維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章;二是建立和完善學(xué)校設(shè)備設(shè)施管理法律、法規(guī)及規(guī)章;三是建立和完善環(huán)境衛(wèi)生管理的法律法規(guī)及規(guī)章;四是建立和完善保安保衛(wèi)、消防管理的法律法規(guī)及規(guī)章;五是建立和完善覆蓋學(xué)校各類物業(yè)的管理法規(guī)及規(guī)章。

　　通過這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的制定與施行，使高校物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營、收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。使高校物業(yè)管理競爭得以有序化、規(guī)范化。

　　2、樹立“客戶滿意”的企業(yè)價(jià)值觀，導(dǎo)入CS評價(jià)體系。

　　導(dǎo)入CS體系，就是賦予傳統(tǒng)意義上的“服務(wù)意識”以時(shí)代的精神，要求高校物業(yè)管理企業(yè)主動(dòng)地進(jìn)行換位思考，以“客戶滿意”作為企業(yè)文化的精髓不斷地向員工灌輸，激發(fā)員工實(shí)現(xiàn)客戶滿意的積極性和創(chuàng)造性，使“客觀滿意”成為高校物業(yè)管理企業(yè)一切經(jīng)營活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)和歸宿。

　　3、關(guān)注科技速步，提高管理服務(wù)水平。

　　當(dāng)代科技的發(fā)展速度很快，日新月異的技術(shù)進(jìn)步，會越來越多的應(yīng)用到物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理中來。面對新技術(shù)的挑戰(zhàn)，高校物業(yè)管理企業(yè)必須重視各類專業(yè)管理技術(shù)的掌握，從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)變，不斷更新、學(xué)習(xí)新的管理服務(wù)技術(shù)，適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的技術(shù)要求，加強(qiáng)管理技術(shù)的學(xué)習(xí)，努力提高管理技術(shù)水平，這樣才能保證自己的管理實(shí)力始終與物業(yè)設(shè)備的科技進(jìn)步同步。

　　4、加強(qiáng)與業(yè)主得溝通，加大物管透明度。

　　與業(yè)主制度化的充分溝通，首先有利于掌握業(yè)主需求、服務(wù)評估和改進(jìn)意見，提升管理服務(wù)水平;其次有利于物管企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展:保住自己在管項(xiàng)目，同時(shí)還要去爭取新開發(fā)的項(xiàng)目，都離不開同業(yè)主有效的溝通、職業(yè)化的服務(wù)和由此形成的良好口碑。通過雙向溝通、相互理解，互相關(guān)心、支持和幫助，用我們的心血和汗水實(shí)現(xiàn)“業(yè)主滿意”、“企業(yè)發(fā)展，的雙贏目標(biāo)，較好地解決了“企業(yè)與業(yè)主”之間的矛盾;也可以讓潛在客戶群體依序經(jīng)歷從不了解到了解、從了解到理解、從理解到肯定、從肯定到選擇的四個(gè)發(fā)育階段，最終成為企業(yè)真正的客戶。加大物管透明度則是要充分調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極性，讓他們自覺參與物業(yè)管理，使業(yè)主和物業(yè)公司一道積極參加物業(yè)管理活動(dòng)，增強(qiáng)高校物業(yè)管理的凝聚力。

　　5、大膽進(jìn)行服務(wù)創(chuàng)新，研究業(yè)主需求，拓展延伸服務(wù)內(nèi)容。

　　要研究不同群體不同的服務(wù)需求，和其他相似物業(yè)相比照的形式確定服務(wù)項(xiàng)目，還要敢想敢做，服務(wù)是無止境的，不怕做不到，就怕想不到，你先想到了、做到了，你就領(lǐng)先了，你就走在前面了。

　　6、多渠道、多形式加強(qiáng)培訓(xùn)，優(yōu)化人力資源，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁。

　　發(fā)達(dá)、完善的物業(yè)管理，取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門人才，他們不僅要有良好的思想素質(zhì)，而且要掌握現(xiàn)代管理科學(xué)技術(shù)，并善于運(yùn)用于實(shí)踐。企業(yè)不僅要實(shí)行優(yōu)勝劣汰的用人機(jī)制，更要注意建立一套科學(xué)、客觀、實(shí)用的培訓(xùn)體系，定期以客戶滿意為標(biāo)準(zhǔn)對員工進(jìn)行實(shí)務(wù)技能和職業(yè)素養(yǎng)的訓(xùn)練，培養(yǎng)員工的“自我管理”能力，使他們面對客戶的不同需求，能夠真正提供全方位的“周到”(眼到、耳到、心到、口到、手到)服務(wù)。

　　“服務(wù)是本，管理是魂，信譽(yù)是源，形象是根”，是高校物業(yè)管理企業(yè)從起步至今，從實(shí)踐中感悟出來的服務(wù)真諦。在以后的工作中，我們必須堅(jiān)持自己的特色“人無我有，人有我快，人快我好，人好我新”的準(zhǔn)則，堅(jiān)持以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、科學(xué)的管理、良好的信譽(yù)、規(guī)范的形象為基礎(chǔ)，樹立品牌意識和精品意識，從而贏得學(xué)校和廣大師生的信賴，努力做到“讓學(xué)校滿意，讓老師滿意，讓學(xué)生滿意"。

篇3：優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理的幾個(gè)特征

　　優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理的幾個(gè)特征

　　物業(yè)管理首先是管理物業(yè)，其次是管理服務(wù)。管理物業(yè)的對象是物業(yè)，必須保證物業(yè)所有人對物業(yè)的正常、高效的使用；管理服務(wù)的對象是業(yè)主，必須保證業(yè)主的生活素質(zhì)(含資訊科技和生態(tài)環(huán)境)，使其得享安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便、和諧及優(yōu)質(zhì)的生活。

　　所以，優(yōu)秀的物業(yè)管理要以業(yè)主為中心，在維護(hù)物業(yè)和環(huán)境良好狀態(tài)的同時(shí)，突出對業(yè)主的服務(wù)、關(guān)愛和影響，建立融洽和諧的社會關(guān)系，滿足廣大業(yè)主不同層次、多樣化的生活需求，提供全面的社會服務(wù)；要盡最大可能滿足業(yè)主要求和維護(hù)業(yè)主利益，為業(yè)主分憂解難，提供幫助；要始終貫徹“以人為本”的思想，謀求達(dá)到人和企業(yè)相對全面、自由的發(fā)展。

　　一、 科學(xué)的管理機(jī)制管理機(jī)制的科學(xué)與否，是創(chuàng)造良好的物業(yè)管理的關(guān)鍵因素；通過對管理機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，帶來服務(wù)程序的優(yōu)化，保證服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)化。

　　1、簡約化的服務(wù)架構(gòu)。必須堅(jiān)持實(shí)行扁平化、直線制管理。物業(yè)公司總部重點(diǎn)抓服務(wù)改進(jìn)和對服務(wù)質(zhì)量的控制，集中精力研究需求變化、服務(wù)創(chuàng)新、質(zhì)量升級等重大問題。而管理處則重點(diǎn)抓服務(wù)運(yùn)作，在服務(wù)的細(xì)化、實(shí)化上下功夫；同時(shí)將有關(guān)信息通過暢通渠道及時(shí)反饋回公司，由公司對相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行優(yōu)化后再返回管理處操作，形成優(yōu)異的管理循環(huán)網(wǎng)絡(luò)。

　　2、規(guī)范化的服務(wù)控制。通過有效控制切實(shí)保證管理服務(wù)按照既定的程序和標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量地持續(xù)、穩(wěn)定運(yùn)行。在貫徹ISO9000國際質(zhì)量保證體系和ISO14000國際環(huán)境管理體系方面，切實(shí)做到一絲不茍，并把量化的檢查結(jié)果與每個(gè)崗位員工的得失、升遷、去留緊密掛鉤，以促使管理處把日常服務(wù)工作做得更扎實(shí)、更深入。

　　3、市場化的服務(wù)組織。一體化管理與市場化服務(wù)相結(jié)合，將日常管理服務(wù)中技術(shù)含量、商業(yè)含量、文化含量、藝術(shù)含量高的部分，交由專業(yè)公司和團(tuán)體提供；簡單勞動(dòng)密集的部分，條件成熟的分判給社會上有相當(dāng)資質(zhì)的企業(yè)，條件尚未成熟的由管理處承擔(dān)。上述均按照市場經(jīng)營方式進(jìn)行篩選，以徹底革除管理處小而全的弊端，簡化內(nèi)部管理事務(wù)。

　　4、專業(yè)化的服務(wù)運(yùn)作。引進(jìn)專業(yè)化服務(wù)的運(yùn)作方式，通過規(guī)模化專業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化配置崗位工作，以提高工作效率，降低管理成本。如對所轄小區(qū)的電梯由專業(yè)的電梯公司提供維修保養(yǎng)服務(wù)，不僅因集中由廠家供應(yīng)零配件而大幅降低費(fèi)用，且在人力資源、技術(shù)力量上都占有極大的優(yōu)勢。

　　二、 完美的服務(wù)特色物業(yè)管理最終體現(xiàn)在服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)特色上，這是判斷物業(yè)管理是否優(yōu)秀的決定性因素。

　　在當(dāng)今社會，物業(yè)管理幾乎不存在什么商業(yè)機(jī)密，包括工作程序、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等在內(nèi)的服務(wù)內(nèi)容極易被“克隆”和“拷貝”。只有緊密結(jié)合區(qū)域、物業(yè)和業(yè)主的特點(diǎn)，制訂和完善個(gè)性化的管理設(shè)計(jì)，因地制宜地不斷進(jìn)行管理整合和提升，建立起令人耳目一新的質(zhì)量模型，突出獨(dú)具的特色，才能“木秀于林”邁進(jìn)優(yōu)秀的行列。

　　1、超前化的服務(wù)啟動(dòng)。物業(yè)公司一旦與發(fā)展商建立合作關(guān)系，應(yīng)立即啟動(dòng)前期服務(wù)工作，從物業(yè)管理的獨(dú)特視角為開發(fā)商提供各方面有說服力的建議，以保證項(xiàng)目的整體優(yōu)化，既能有效地避免發(fā)展商的無謂投入，又可最大限度地降低日后的物業(yè)管理運(yùn)行成本。

　　2、人本化的服務(wù)理念。以業(yè)主的滿意作為管理服務(wù)的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)，爭取零缺陷、無微瑕服務(wù)。如在所轄小區(qū)內(nèi)釀造一種精神和行為能夠得到升華的氛圍，通過吸引、感化來實(shí)現(xiàn)管理有序。

　　3、菜單式的服務(wù)內(nèi)容。不斷充實(shí)、調(diào)整新的服務(wù)項(xiàng)目，全過程、全方位、全時(shí)空地滿足業(yè)主用戶發(fā)展變化著的、一切有支付能力的正當(dāng)需求，同時(shí)逐步增加物業(yè)公司有承受能力的無償服務(wù)。

　　4、合理化的服務(wù)成本。在各個(gè)層次均實(shí)行質(zhì)量和成本雙否決責(zé)任制，通過分項(xiàng)控制活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)的消耗，保證使業(yè)主享受到最佳質(zhì)量價(jià)格比的服務(wù)。

　　5、個(gè)性化的服務(wù)設(shè)計(jì)。每承接一個(gè)新項(xiàng)目，都要集中各方面的專家，為其度身定做管理方案。期間要考慮物業(yè)的要素，以使管理服務(wù)能夠契合物業(yè)的實(shí)際情況，充分發(fā)揮物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)功能；發(fā)展商的

　　要素，以使管理服務(wù)能夠更好地配合發(fā)展商的發(fā)展戰(zhàn)略；業(yè)主用戶的要素，以保證管理服務(wù)能夠適應(yīng)業(yè)主用戶的心理預(yù)期，并被他們接受和認(rèn)可；地區(qū)的要素，以使管理服務(wù)能夠?yàn)楫?dāng)?shù)氐纳鐣h(huán)境、市場環(huán)境所接納。

　　6、精確化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。要將物業(yè)管理的全部事務(wù)數(shù)據(jù)化，以可知、可感、可辨、可驗(yàn)的服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，保證為業(yè)主用戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)產(chǎn)品。標(biāo)準(zhǔn)必須強(qiáng)調(diào)時(shí)效原則，即規(guī)定的事情必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦結(jié)，超過規(guī)定時(shí)間，辦得再好也要視為沒有辦好；質(zhì)效原則，即規(guī)定的事情必須辦到規(guī)定的程度，否則，即使流了再多的汗也是白流；綜效原則，即規(guī)定的事情必須按照規(guī)定的程序辦理，追求全過程的完美，讓服務(wù)對象無可挑剔；情效原則，即規(guī)定的事情必須辦出規(guī)定的最佳效果，用出色的服務(wù)征服人心。

　　三、超前的時(shí)代意識優(yōu)秀的物業(yè)管理不僅在當(dāng)代獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，而且有敏銳的眼光，能夠準(zhǔn)確地預(yù)測到未來行業(yè)的發(fā)展趨勢，提前介入占盡先機(jī)，不僅始終引領(lǐng)行業(yè)的發(fā)展潮流，而且以此推進(jìn)社會文明程度的進(jìn)展。以目前物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)實(shí)而論，優(yōu)秀的物業(yè)管理必然具備下述特征：

　　1、介入智能化領(lǐng)域。智能化物業(yè)管理的研究和實(shí)踐將是今后評判物業(yè)管理發(fā)展好壞的重要標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí)，智能化物業(yè)也是建設(shè)信息化社區(qū)必不可少的硬件基本設(shè)施，而且物業(yè)自身的智能化也將最大限度地節(jié)約資源、方便使用者。

　　2、引導(dǎo)消費(fèi)新觀念。根據(jù)時(shí)代的發(fā)展，適時(shí)推出新的服務(wù)項(xiàng)目，引導(dǎo)業(yè)主更新消費(fèi)觀念。如為部分業(yè)主用戶有償提供商務(wù)、信息、秘書、慶典、代理、家政等服務(wù)項(xiàng)目，以滿足成功人士提高生活素質(zhì)、提高工作效率的需求，立足于創(chuàng)造一種新的現(xiàn)代的上流社會的生存方式。

　　3、探索行業(yè)新趨勢。隨著物業(yè)管理不斷出現(xiàn)新的課題，要維持并不斷提升管理服務(wù)水平，就必須根據(jù)實(shí)際服務(wù)工作中發(fā)現(xiàn)的難題，有針對性地進(jìn)行不同形式的聯(lián)合和開發(fā)。優(yōu)秀的物業(yè)管理必然網(wǎng)絡(luò)各類卓異資源，聯(lián)合各行業(yè)翹楚，以利于在統(tǒng)一的管理環(huán)境下對來自各方面的不同信息進(jìn)行最優(yōu)化的處理，且具有高效、經(jīng)濟(jì)、卓越的品質(zhì)和優(yōu)良的技術(shù)價(jià)格比。

　　4、引領(lǐng)發(fā)展新潮流。要想始終立于行業(yè)的潮頭，必須不斷創(chuàng)新，在與時(shí)代發(fā)展同步的同時(shí)，領(lǐng)先一步，實(shí)踐具有超前性，理念具有前瞻性，從而保持優(yōu)異的特質(zhì)，為把優(yōu)秀發(fā)揚(yáng)光大提供不竭的動(dòng)力源泉。

　　四、知名的行業(yè)品牌優(yōu)秀的物業(yè)管理必然是物業(yè)管理行業(yè)的知名品牌，這個(gè)牌子就代表著行業(yè)的最高水準(zhǔn)。一個(gè)物業(yè)管理品牌的確立是由三個(gè)方面的因素構(gòu)成的：

　　1、業(yè)主的評價(jià)。業(yè)主的反映是檢驗(yàn)管理服務(wù)工作的第一信號，業(yè)主的評價(jià)是確立物業(yè)管理品牌的根本所在。如開元國際物業(yè)公司的每一個(gè)小區(qū)管理處每季度公布一次財(cái)務(wù)收支情況；每年進(jìn)行一次業(yè)主滿意度抽樣調(diào)查，轄區(qū)所服務(wù)的業(yè)主對其所做的評價(jià)平均滿意率達(dá)96%以上；自1999年開始管理的雅豪軒花園業(yè)主對服務(wù)的抽樣調(diào)查滿意率高達(dá)99.6%。另外，開元國際在全國十幾座城市簽約管理高檔物業(yè)建筑面積超過500萬平方米；發(fā)展商和廣大業(yè)主的選擇是對開元國際品牌最好的評價(jià)。

　　2、政府的評價(jià)。定期邀請政府主管部門官員對物業(yè)管理服務(wù)工作進(jìn)行講評，有利于企業(yè)的健康發(fā)展。一個(gè)知名品牌的樹立，與其積極尋求政府的指導(dǎo)、監(jiān)督、幫助密不可分。企業(yè)要積極參加各級政府舉行的優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈)的評比，參加當(dāng)?shù)卣e行的文明小區(qū)(大廈)、環(huán)境社區(qū)、園林式花園式小區(qū)、社會治安模范小區(qū)(大廈)等評比。在參評的過程中，既通過各方面專家的視角改進(jìn)自身的不足，也藉此獲得綜合社會知名度。目前，開元國際已建成國家優(yōu)秀示范小區(qū)2個(gè)，省市級優(yōu)秀稱號18項(xiàng)。這些榮譽(yù)都是政府評價(jià)的最好例證。

　　3、行業(yè)的評價(jià)。行業(yè)具有權(quán)威的認(rèn)定，很難設(shè)想，在行業(yè)間聲譽(yù)口碑很差的物業(yè)管理會是優(yōu)秀的物業(yè)管理。開元國際積極加強(qiáng)行業(yè)間的橫向聯(lián)系，所轄多個(gè)小區(qū)為向社會廣為推薦的觀摩基地，僅去年一年，到開元國際所轄海富花園小區(qū)觀摩的海內(nèi)外房地產(chǎn)商、業(yè)內(nèi)同仁等客人就超過500人次，他們均給予了很高的評價(jià)。

　　五、優(yōu)秀的員工隊(duì)伍人才是企業(yè)發(fā)展的根本。優(yōu)秀的員工隊(duì)伍是創(chuàng)造優(yōu)秀的物業(yè)管理的先決條件，高檔次、高品位、高質(zhì)量的服務(wù)建立在高素質(zhì)人才的基礎(chǔ)之上。

　　1、專業(yè)化的服務(wù)人才。解決制約物業(yè)管理水平提升的技術(shù)難點(diǎn)關(guān)鍵在于專業(yè)化的人才。物業(yè)管理現(xiàn)已走出初期的原始勞動(dòng)密集型階段，其分工愈趨專業(yè)和精確；而且隨著社會的發(fā)展，建筑物的科技含量飛速提升，這一切都要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須專業(yè)化。即以目前的行業(yè)現(xiàn)實(shí)來看，要保證高水平的服務(wù)，就要擁有電子計(jì)算機(jī)、自動(dòng)控制、機(jī)電設(shè)備、精細(xì)化工、建筑、園林、環(huán)保、藝術(shù)等專業(yè)的中、高級技術(shù)人員。

　　2、高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。高水準(zhǔn)的物業(yè)管理要求管理層和技術(shù)系列員工具備較高素質(zhì)，作業(yè)層員工也不能是泛泛之輩，如護(hù)衛(wèi)員隊(duì)伍，除受過嚴(yán)格的軍事訓(xùn)練外，還須具有很高的綜合素質(zhì)，要接受過各種全面的搶險(xiǎn)訓(xùn)練；其中大堂崗、車庫、消防中心等處的護(hù)衛(wèi)員要全部受過專業(yè)電腦培訓(xùn)。此外，在對員工的身高、容貌、氣質(zhì)等方面也要有較高的要求。

　　3、高層次的人才戰(zhàn)略。卓越的用人方略和高超的用人之道，能夠凝聚各具特色的優(yōu)秀人才，并為其充分施展才能創(chuàng)造條件。不僅立足于目前的人才需求，更需著眼于未來的人才儲備；不僅“廣納百川”接納各路英杰，更注重內(nèi)部的訓(xùn)練培育。同時(shí)，建立科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制和監(jiān)管機(jī)制，為人才的成長和脫穎而出營造良好的環(huán)境和氛圍。只有如此，才能使隊(duì)伍充滿了高漲的活力和創(chuàng)造力，始終保持物業(yè)管理的高水平。

　　六、卓越的企業(yè)文化只有以人為本，充分重視員工個(gè)人價(jià)值和企業(yè)群體價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，鼓勵(lì)全體員工充分發(fā)揮創(chuàng)造性勞動(dòng)，形成燦爛的企業(yè)文化，才能使企業(yè)具有不竭的動(dòng)力，進(jìn)而不斷推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。企業(yè)文化涉及到方方面面，仍以開元國際物業(yè)管理有限公司為例證說明如下。

　　1、強(qiáng)勁的凝聚力。開元國際所有員工都有強(qiáng)烈的企業(yè)的歸屬感、責(zé)任感和集體榮譽(yù)感；所有工作實(shí)行首問負(fù)責(zé)制，強(qiáng)調(diào)1+1+1>3，即在任何情況下，都要自覺維護(hù)公司的利益和形象，使整體效能大于元素效能之和。

　　2、高度的責(zé)任心。為珍惜和用好來自業(yè)主用戶的每一分錢，必須采取行之有效的措施，對可減、可緩、可免的支出錙銖必較。為此，開元國際堅(jiān)持發(fā)揚(yáng)艱苦創(chuàng)業(yè)精神，制訂了有上百個(gè)條款的《內(nèi)部財(cái)務(wù)管理辦法》，重點(diǎn)抓好成本計(jì)劃、成本預(yù)警、成本分析、成本否決等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

　　3、永遠(yuǎn)的創(chuàng)新力。開元國際確立了以“科技創(chuàng)新無止境、管理創(chuàng)新無止境、服務(wù)創(chuàng)新無止境、品質(zhì)創(chuàng)新無止境”為核心內(nèi)容的“創(chuàng)新永無止境”的理念結(jié)晶，以此激勵(lì)自己不斷超越，不斷地為每一個(gè)樓盤、每一位業(yè)主提供高附加值服務(wù)。

　　4、豐富的包容性。開元國際的企業(yè)文化還包含著極其豐富的內(nèi)容：如企業(yè)精神：立志創(chuàng)新、時(shí)時(shí)出新、求新求變、立新取勝；工作宗旨：以人為本，服務(wù)第一；品牌風(fēng)格：時(shí)代物業(yè)特征，完美服務(wù)標(biāo)志；服務(wù)追求：向最好不斷努力；目標(biāo)取向：讓客戶的滿意最大化；發(fā)展戰(zhàn)略：市場化生存、規(guī)模化發(fā)展、精品化管理、專業(yè)化服務(wù)......

　　上述幾點(diǎn)，并不能完全概括優(yōu)秀的物業(yè)管理的全部特征，僅表述了其中比較明晰可辯的大的脈絡(luò)。總之，優(yōu)秀的物業(yè)管理的實(shí)現(xiàn)，需要綜合發(fā)揮各方面的因素。單獨(dú)一個(gè)方面的優(yōu)秀，并不能稱之為優(yōu)秀，如同蒙娜麗莎微笑的魅力并不是僅僅靠嘴角肌肉的抽動(dòng)就能夠完成的。