近年來,因物業管理糾紛而使得業主、開發商和物管公司之間對簿公堂的現象在全國屢見不鮮。其間,開發商與物管公司誠信態度與服務意識的欠缺固然是引發糾紛的主要原因,但分析一些業委會及其成員在一起起糾紛中所產生的負面影響,使人們對業委會的作用產生了質疑。

業委會健康發展須有效引導

據珠海市香洲區建設局副局長林常青介紹,珠海業委會在短短幾年時間里,普及程度有了長足進展。據最新資料顯示,珠海470個小區里已有90個小區先后組建業主委員會。然而,由于業委會自身缺陷而引起的糾紛已不容忽視。
業主委員會的存在,對維護業主自身的合法權益顯然具有重要意義。其在維護廣大業主的利益,以及在溝通、協調業主與物管公司之間的關系,化解矛盾的過程中起到重要作用。
業內人士認為,業委會具有很大的局限性,在制度方面也還不夠完善,首當其沖的是業委會法人身份的遲遲未能落實。根據我國《民政團體條例》的規定,小區業主委員會不具備法人資格,這直接導致業委會及其成員在行使權利的同時,不能承擔相應的法律責任。此外,在市場經濟條件下,業委會成員不拿報酬地參與小區日常管理工作,顯然也不切實際。同時,由于小區居民對社區認同感不強,對參與業委會開展的工作缺乏熱情,使業委會工作經常處于被動局面,導致小區成立業委會的意義無法真正得以體現。
針對這一實際,林常青認為政府應該從行政法規方面加強宣傳,提高業主參與的熱情。《業主大會規程》的出臺雖然有效杜絕了個別人為操縱業委會情況的出現,但該規程作為一個指導性文件,不可避免地存在操作性不強的特點。為此,地方政府部門還應制定相應的辦法,來加強《業主大會規程》的可操作性。同時,地方政府還應從市場經濟的角度,對業主委員會的健康發展加以正確引導。總的來說,政府應當改變以往被動管理的局面,有意識地組織和建設好業委會。

業委會運作經費要向業主“攤牌”

家住珠海某高尚小區的高先生日前向記者反映,作為業主,他對業委會開展的一系列工作表示理解和支持。他認為,業委會代表的是業主的利益,在解決業主與開發商及物業管理公司之間的矛盾時,起到了重要的作用。但他同時不解的是:很多時候,業委會在做出一些重大決定前,缺乏與業主之間的協商,同時對業主上繳的業委會運作經費用途也不向業主做出必要解釋。為此,高先生覺得小區業委會在操作上存在很大“盲點”。鑒于此,高先生表示,既然業委會以服務業主為初衷,那么其在運作上要合理合法的同時,還應該向業主保持透明狀態,使業主明白運作經費的去向及用途,以取得業主的廣泛支持。據記者了解,在珠海,有高先生這樣想法的業主不在少數。此外,廣大業主還呼吁:對業委會委員的選舉也須采取透明化機制,使業委會成員真正為眾望所歸。

業委會“取之于民用之于民”

就今后珠海業委會的發展趨向,林常青向記者闡述了自己的觀點。他說,組建業委會作為一種制度,從物業管理產生的歷史背景上看,有其存在的必要性。在珠海,物業管理行業自出現以來,奉行“誰開發誰管理”的模式,這種單向的、指令式的管理模式隨著市場經濟的發展弊端頻現。而業主委員會的出現,彌補了物業管理“誰開發,誰管理”所帶來的一些負面影響。
針對現行業委會行使權力過大,使得業委會內部權力過分膨脹,卻對其缺乏有力監管的問題,林常青表示,對此,業委會的委員人選可以從居委會選取合適的居民代表,直接參與業委會的工作,同時對業委會工作中的失誤進行一定的經濟制裁,并簡化由于業委會內部經濟問題引起的法律糾紛的審理程序,使業委會真正做到“取之于民用之于民”。

篇2：小區業委會擅自打官司案例分析

　　案例:

　　本市東部某小區業委會今年共打了5起官司,四輸一贏。贏的是奪得了一間業委會辦公用房,業委會委員們再也不用到小區隔壁的咖啡館碰頭開會了。輸的官司里有一個是侵害了物業公司的商譽,須賠償幾萬元,業委會希望每家每戶分攤幾百元錢,但遭到絕大多數業主的反對,理由是這5起官司中沒有一起征得過業主大會的表決通過。因此,業主表示該由業委會成員本人承擔訴訟風險,業委會準備將拒付訴訟費的業主告上法庭,由法院替業委會做主,討回公道。

　　分析:

　　國務院《物業管理條例》規定,誰擁有房地產權證誰就是業主,業主大會是廣大業主的權利機構,而業委會則是一個執行機構,它既不是企業法人,也不是群眾自治組織,它無權作出任何重大決議,包括物業公司的選聘以及訴訟等有關廣大業主切身利益的決定,必須按照法律法規的規定,得到管理區域有投票權的三分之二以上通過并明確授權才能生效。

　　點評:

　　目前,在本市一些小區,有的業委會擅自自作主張的現象比較嚴重。有的業委會動不動就提起訴訟,有一個小區業委會一年里共打了8起官司,輸了官司業委會就辭職不干了。有的業委會雖然形式上通過了書面投票表決,而大多在征詢意見時往往寫上這么一句話:如果你未在規定的時間里將征詢意見表寄回業委會,則視為業主同意訴訟云云。這種做法其實是法律本身所禁止的。法律明確規定:投票表決有3種,即同意、反對、棄權。既不能將棄權票加在反對票身上,更不能將棄權票強加到同意票的頭上。