近年來,因物業(yè)管理糾紛而使得業(yè)主、開發(fā)商和物管公司之間對簿公堂的現(xiàn)象在全國屢見不鮮。其間,開發(fā)商與物管公司誠信態(tài)度與服務意識的欠缺固然是引發(fā)糾紛的主要原因,但分析一些業(yè)委會及其成員在一起起糾紛中所產(chǎn)生的負面影響,使人們對業(yè)委會的作用產(chǎn)生了質(zhì)疑。
業(yè)委會健康發(fā)展須有效引導
據(jù)珠海市香洲區(qū)建設局副局長林常青介紹,珠海業(yè)委會在短短幾年時間里,普及程度有了長足進展。據(jù)最新資料顯示,珠海470個小區(qū)里已有90個小區(qū)先后組建業(yè)主委員會。然而,由于業(yè)委會自身缺陷而引起的糾紛已不容忽視。
業(yè)主委員會的存在,對維護業(yè)主自身的合法權(quán)益顯然具有重要意義。其在維護廣大業(yè)主的利益,以及在溝通、協(xié)調(diào)業(yè)主與物管公司之間的關(guān)系,化解矛盾的過程中起到重要作用。
業(yè)內(nèi)人士認為,業(yè)委會具有很大的局限性,在制度方面也還不夠完善,首當其沖的是業(yè)委會法人身份的遲遲未能落實。根據(jù)我國《民政團體條例》的規(guī)定,小區(qū)業(yè)主委員會不具備法人資格,這直接導致業(yè)委會及其成員在行使權(quán)利的同時,不能承擔相應的法律責任。此外,在市場經(jīng)濟條件下,業(yè)委會成員不拿報酬地參與小區(qū)日常管理工作,顯然也不切實際。同時,由于小區(qū)居民對社區(qū)認同感不強,對參與業(yè)委會開展的工作缺乏熱情,使業(yè)委會工作經(jīng)常處于被動局面,導致小區(qū)成立業(yè)委會的意義無法真正得以體現(xiàn)。
針對這一實際,林常青認為政府應該從行政法規(guī)方面加強宣傳,提高業(yè)主參與的熱情。《業(yè)主大會規(guī)程》的出臺雖然有效杜絕了個別人為操縱業(yè)委會情況的出現(xiàn),但該規(guī)程作為一個指導性文件,不可避免地存在操作性不強的特點。為此,地方政府部門還應制定相應的辦法,來加強《業(yè)主大會規(guī)程》的可操作性。同時,地方政府還應從市場經(jīng)濟的角度,對業(yè)主委員會的健康發(fā)展加以正確引導。總的來說,政府應當改變以往被動管理的局面,有意識地組織和建設好業(yè)委會。
業(yè)委會運作經(jīng)費要向業(yè)主“攤牌”
家住珠海某高尚小區(qū)的高先生日前向記者反映,作為業(yè)主,他對業(yè)委會開展的一系列工作表示理解和支持。他認為,業(yè)委會代表的是業(yè)主的利益,在解決業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)管理公司之間的矛盾時,起到了重要的作用。但他同時不解的是:很多時候,業(yè)委會在做出一些重大決定前,缺乏與業(yè)主之間的協(xié)商,同時對業(yè)主上繳的業(yè)委會運作經(jīng)費用途也不向業(yè)主做出必要解釋。為此,高先生覺得小區(qū)業(yè)委會在操作上存在很大“盲點”。鑒于此,高先生表示,既然業(yè)委會以服務業(yè)主為初衷,那么其在運作上要合理合法的同時,還應該向業(yè)主保持透明狀態(tài),使業(yè)主明白運作經(jīng)費的去向及用途,以取得業(yè)主的廣泛支持。據(jù)記者了解,在珠海,有高先生這樣想法的業(yè)主不在少數(shù)。此外,廣大業(yè)主還呼吁:對業(yè)委會委員的選舉也須采取透明化機制,使業(yè)委會成員真正為眾望所歸。
業(yè)委會“取之于民用之于民”
就今后珠海業(yè)委會的發(fā)展趨向,林常青向記者闡述了自己的觀點。他說,組建業(yè)委會作為一種制度,從物業(yè)管理產(chǎn)生的歷史背景上看,有其存在的必要性。在珠海,物業(yè)管理行業(yè)自出現(xiàn)以來,奉行“誰開發(fā)誰管理”的模式,這種單向的、指令式的管理模式隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展弊端頻現(xiàn)。而業(yè)主委員會的出現(xiàn),彌補了物業(yè)管理“誰開發(fā),誰管理”所帶來的一些負面影響。
針對現(xiàn)行業(yè)委會行使權(quán)力過大,使得業(yè)委會內(nèi)部權(quán)力過分膨脹,卻對其缺乏有力監(jiān)管的問題,林常青表示,對此,業(yè)委會的委員人選可以從居委會選取合適的居民代表,直接參與業(yè)委會的工作,同時對業(yè)委會工作中的失誤進行一定的經(jīng)濟制裁,并簡化由于業(yè)委會內(nèi)部經(jīng)濟問題引起的法律糾紛的審理程序,使業(yè)委會真正做到“取之于民用之于民”。
篇2：小區(qū)業(yè)委會擅自打官司案例分析
案例:
本市東部某小區(qū)業(yè)委會今年共打了5起官司,四輸一贏。贏的是奪得了一間業(yè)委會辦公用房,業(yè)委會委員們再也不用到小區(qū)隔壁的咖啡館碰頭開會了。輸?shù)墓偎纠镉幸粋€是侵害了物業(yè)公司的商譽,須賠償幾萬元,業(yè)委會希望每家每戶分攤幾百元錢,但遭到絕大多數(shù)業(yè)主的反對,理由是這5起官司中沒有一起征得過業(yè)主大會的表決通過。因此,業(yè)主表示該由業(yè)委會成員本人承擔訴訟風險,業(yè)委會準備將拒付訴訟費的業(yè)主告上法庭,由法院替業(yè)委會做主,討回公道。
分析:
國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定,誰擁有房地產(chǎn)權(quán)證誰就是業(yè)主,業(yè)主大會是廣大業(yè)主的權(quán)利機構(gòu),而業(yè)委會則是一個執(zhí)行機構(gòu),它既不是企業(yè)法人,也不是群眾自治組織,它無權(quán)作出任何重大決議,包括物業(yè)公司的選聘以及訴訟等有關(guān)廣大業(yè)主切身利益的決定,必須按照法律法規(guī)的規(guī)定,得到管理區(qū)域有投票權(quán)的三分之二以上通過并明確授權(quán)才能生效。
點評:
目前,在本市一些小區(qū),有的業(yè)委會擅自自作主張的現(xiàn)象比較嚴重。有的業(yè)委會動不動就提起訴訟,有一個小區(qū)業(yè)委會一年里共打了8起官司,輸了官司業(yè)委會就辭職不干了。有的業(yè)委會雖然形式上通過了書面投票表決,而大多在征詢意見時往往寫上這么一句話:如果你未在規(guī)定的時間里將征詢意見表寄回業(yè)委會,則視為業(yè)主同意訴訟云云。這種做法其實是法律本身所禁止的。法律明確規(guī)定:投票表決有3種,即同意、反對、棄權(quán)。既不能將棄權(quán)票加在反對票身上,更不能將棄權(quán)票強加到同意票的頭上。