對物業(yè)管理招投標中預算問題的思考
文/ 張一民
在物業(yè)管理招投標活動中，無論是招標方還是投標方，都十分重視管理預算的問題，而招投標中關(guān)鍵的標的就是預算結(jié)果即管理費收費標準。目前物業(yè)管理企業(yè)對管理預算的具體操作和預算方法原則等等都是八仙過海，各顯神通。筆者結(jié)合自己在上海地區(qū)眾多市場項目招投標活動中，遇到的預算方面普遍性問題，提出我們的思考，以期與同行探討。
預算和管理費確定的現(xiàn)狀
1、預算的隨意性和不確定性
目前的預算是各管理企業(yè)在現(xiàn)有經(jīng)驗基礎上對新項目的估算，有著很大的隨意性和不確定性；顯然，這種預算往往成為雙方討價還價的因素，由于沒有雙方一致的認識，容易造成預算的失真。
2、管理費標準與預算案倒置
在目前的招投標活動中，盡管預算方式不同，但應標方(物業(yè)管理企業(yè))在測算出的管理費標準上似乎有著驚人的一致，這并不是預算本身的結(jié)果，事實上，這是因為管理費標準前置而預算倒拍帳或招標方愿意補貼造成的。在我們的許多招投標活動中，招標方（開發(fā)商或業(yè)主委員會）往往已經(jīng)確定了管理費標準，因此，預算就顯得沒有因果性，無論預算結(jié)果如何，對今后的住戶來說必須按照既定的管理費標準收取，至多其產(chǎn)生的差額由招標方補貼。從而使預算成了形式主義。
3、管理標準承諾與預算脫節(jié)
由于上述原因，預算并不能反映客觀實際，從而在招投標活動中，應標方的管理標準承諾的真實可行性就令人懷疑。應標方為了取得項目管理權(quán)，在預算和管理費標準不符的狀態(tài)下，管理標準的承諾往往很少修改，而一旦管理付諸實施，由于成本太高必然會降低服務標準，造成服務誠信的問題。
4、政府定價管理費的制約性
目前上海地區(qū)大多數(shù)住宅小區(qū)的物業(yè)管理費標準是由政府前幾年確定的指導價進行的。政府的管理費指導價在一定時期起到了制止亂收費的行為，但隨著市場化的發(fā)展、以及物業(yè)管理行業(yè)的管理運行日漸成熟和新開發(fā)樓盤智能化水平以及其它設施水平的日趨提高，管理成本也越來越高，而過去的指導價水平已經(jīng)無法滿足管理的需要；同時，過去的指導價考慮的是同類物業(yè)的一般標準，并沒有考慮小區(qū)規(guī)模大小、設施差異，因而對于較小樓盤的管理從一開始就陷入收不抵支的狀況。
管理標準與管理費必須互動
1、確定不同的管理標準
物業(yè)管理企業(yè)在招標文件編制和日常管理中確定的基本管理標準應按照建設部以及上海市的行業(yè)基本要求確定，但對于許多特殊的樓盤則管理標準難以細化成個性。因此，確定不同的管理標準（建設部已經(jīng)有了初步的意見），并且能夠隨物業(yè)的不同而相應能調(diào)整的標準就顯得尤為重要。
確定基本的預算范圍
2、物業(yè)管理企業(yè)應按以下18個方面作為預算范圍：
（1）員工年度薪金；包括員工月薪、福利、節(jié)假日及平時加班費、年度員工保險、年度獎金等費用；（2）公用事業(yè)費；包括公共電費、公共水費（消防水、綠化用水、保潔用水）、電話費等；（3）電氣設備維護費；包括動力/照明燈管等器材備用維護費、強電費用、消防監(jiān)控系統(tǒng)、安保監(jiān)控系統(tǒng)維護費、弱電費用等；（4）管道維護系統(tǒng)費用；包括各類管道/閥門/龍頭等備品及維護費、各類水泵/變頻泵備件及維護費用等；（5）建筑/裝修費用，包括房屋建筑防水、房屋建筑/裝修、道路修繕等費用；（6）電梯維護保養(yǎng)費，即交專業(yè)公司負責的電梯保養(yǎng)維護費；（7）年度檢測費，包括電梯年度檢測辦證費、沉降測試費、水箱清洗水質(zhì)檢測費、避雷系統(tǒng)檢測費等；（8）改良性工程維護費；（9）設備維護不可預見費；（10）湖景運行維護費；（11）保險費，包括財產(chǎn)險、公眾責任險；（12）清潔滅蟲費；包括清潔物料費、生活垃圾清運費；（13）園藝綠化養(yǎng)護費；（14）車庫管理系統(tǒng)維護費；（15）行政辦公費，包括辦公用品及印刷、招聘費、
篇2：項目物業(yè)管理預算草案
管理預算草案
項目名稱
計算入住率
部位 底商 板樓 塔樓 車庫
面積平米數(shù)
1.收入 面積 *入伙率 *月份數(shù) *物業(yè)費 *匯率= 管理費
1.1已入伙管理費 M*M %RMB元/M*M人民幣元
商場
酒店
公寓
寫字樓
小計
1.2空置面積管理費 面積 *空置率 *月份數(shù) *管理費 *空置費比率按 *匯率= 管理費
M*M %元/M*M 部分管理費計算人民幣元
商場
酒店
公寓
寫字樓
小計
1.3其他收入 人民幣元
第一項
第二項
小計
收入合計 RMB
2.支出
2.1人員開支
2.1.1國內(nèi)員工結(jié)構(gòu)及工資
部門 職位人數(shù)月工資 幣種 年薪小計
A.總經(jīng)辦 總經(jīng)理名工資RMB元/月
本部門人數(shù) 副總經(jīng)理名工資RMB元/月
總經(jīng)理秘書名工資RMB元/月
名工資RMB元/月
B.財務部 財務經(jīng)理名工資RMB元/月
本部門人數(shù) 會計名工資RMB元/月
出納名工資RMB元/月
庫管名工資RMB元/月
名工資RMB元/月
篇3：物業(yè)管理費用預算方案（一）
概念解說:
物業(yè)管理費預算方案是企業(yè)將其物業(yè)的管理外包給他人(物業(yè)管理公司),并由物業(yè)管理公司制作物業(yè)管理費用的預算方案(報價),作為雙方確定物業(yè)管理費用的依據(jù)。
××××物業(yè)管理費開支預算方案
受××公司的委托我們根據(jù)開展管理服務工作所需要的工作量,結(jié)合本物業(yè)公司實際情況,現(xiàn)將有關(guān)管理費用開支預算列排如下:
一、設管理員0.5名(含工資福利等)
0.5×2500=1250元/月
水電工0.5名(含工資福利等)
0.5×1800=900元/月
二、保安員7名(含工資福利、裝備、培訓等)
7×1500=10500元/月
三、清潔工2名(含工資、福利、物料損耗等)
1200×2=2400元/月
四、清洗水池
上水池30立方米×2=60立方米,下水池20×2=40立方米共100立方米7元/立方米/月
7×100÷3=233元/月
五、市政管道清疏3.8元/戶/月 共123戶
3.8×123=467.4元/月
六、抽糞共8組300元/組(一年一次)
8×300÷12=200元/月
七、公共環(huán)境滅"四害"費用100元/月
100×l=100元/月
八、綠化保養(yǎng)200元/月
1×200=200元/月
九、公共設備保養(yǎng)(水泵、浮球、相關(guān)開關(guān)、機本體、翻新等)
1元/戶/月 按123戶算為
1×123=123元
十、公用樓層開關(guān)、燈泡更換等l元/戶/月
按123戶算為 1×123=123元
十一、低壓電房保養(yǎng)費約20元/月
十二、辦公費用、水電、紙張文具及電話費等約為150元/月
以上支出共16666.40元/月
零星維修占總額1%=16666.40×l%=166.66元
稅費占總額5.7%=16666.40×5.7%=949.99元
公司酬金占總額10%=16666.40×10%=1666.64元/月
總支出:16666.40+166.66+949.99+1666.64=19449.63元/月
注明:
1.對大院內(nèi)的公司將提供有償服務,具體見附頁。
2.室內(nèi)疏通部分,將免費為租戶做疏通處理。
3.對于部分設施修繕,我處將根據(jù)具體項目以人工費和材料費的方式進行報價。人工具體費用如下(包材料):
砌單面墻:12~15元/平方米鋪瓷片15元/平方米扇灰5元/平方米(包材料)