項目經理在前期物業管理介入中的職責和作用
文/吳憲生
前期物業管理的介入可以使項目經理有更多的時間實地了解物業項目的情況，為制訂有效、系統、完整的物業管理服務方案和計劃打下良好的客觀基礎。因此，前期物業管理的介入對項目經理安排日后的物業服務十分重要，具體表現在：
1、為業主入住后提供優質服務做準備。
通過前期介入，項目經理可以對工程的質量情況；設備的安裝情況；設施的配套情況；存在的問題做到心中有數，并根據實際情況向開發商提出改進意見。例如，在對某小區前期介入時，我們發現管道施工中有許多隱蔽工程；小區水泵房設備由于施工方管理不善被水浸泡過；綠化單位將裝修垃圾填埋在綠地內等等，這些都是日后的維修、管理、服務的隱患。我們及時通報甲方并提出了相應的建議，如在隱蔽工程處預留檢修孔；浸水設備拍照備案，避免以后扯皮；綠地進行返工等措施，為日后給業主提供優質服務打下了良好的物質基礎。
2、為后期降低物業管理服務成本做準備。
由于開發商與物業管理企業的出發點和利益不同，看問題的角度也不同。開發商更多地考慮前期的物業銷售，很少考慮后期的物業管理成本。例如，在某小區前期介入時，我們發現一個單元的大堂（含電梯廳）就有100多盞各類照明燈具；大廈頂層設有消防泳箱，但生活供水卻采用管道衡壓供水系統，增大了日后物業管理服務中的能耗和維修成本。我們及時向甲方提出建議：在照明系統中增設多路控制開關；將單一消防水箱改為生活消防兩用水箱。只這兩項一年就節約電費6~7萬元。
作為項目經理要用專業化的眼光去看問題，例如某地產項目規劃設計征求意見時，我提出了“大社區管理，小社區服務”的想法，比如垃圾處理，我建議建一個大的垃圾中轉站（原來的設計中是每個組團建一個，共有7個組團，組團之間用三輪車或微型汽車進行中轉）?，F在的業主都不愿意垃圾站建在自己的住宅附近，建一個大垃圾站既環保衛生，又可降低造價和管理成本，既優化環境，又能贏得業主的滿意。又如管理用房，原設計中每個組團中都有一個100平方米左右的物業管理辦公用房，我建議將各組團的管理用房集中在一處（建一個物業辦公樓），各組團只保留20平方米左右的服務中心用房。這樣既能提高辦公用房的使用率，又可降低管理成本，提高公司的知名度和形象。如果沒有物業前期介入就很難發現這些問題，就會給日后的物業服務帶來困難。
3、為提高公司的品牌知名度做準備。
一個公司的品牌知名度是靠全體員工在日常工作中一點一滴鑄就的。物業管理前期介入中的一些細微的工作，可以使甲方感受到對方是一個有品牌、有實力、專業化的大公司，對提升公司的知名度大有好處。
例如，寫字樓一般采用高檔電腦控制的電梯，電腦板對室內溫度的要求相對較高，溫度過高不但影響電梯的正常運行，還容易造成電子元件的老化。在對某寫字樓前期介入時，我建議將中央空調風管引入電梯機房。當時電梯機房剛好與辦公用房在同一層樓，只要很少的投入就可以將中央空調引入機房，既降低了成本，又能保證設備在高溫高峰期的正常使用。又如，在某項目的規劃設計中每層樓的總開關只有100A，按當時的情況和面積是夠了，但是考慮到今后電腦和電器的大量使用，我們還是建議甲方增大線徑和開關容量，這些措施在日后的工作中都取得了良好和明顯的經營服務效果。
在物業管理的前期介入中，作為項目經理還必須有承受壓力的心理準備和用心靈去溝通的良好心態。
篇2：安管部經理工作職責 安管部經理工作職責 1.負責擬定物業公司治安、消防季度、年度工作計劃。 2.負責維護物業公司內部秩序，預防治安事件發生；協助、配合公安部門有關治安和違法犯罪案件的偵破工作。 3.負責編寫安管部月、季、年度工作計劃及年度工作總結報告。 4.妥善處理業主有關安全方面的各種投訴。努力營造良好的治安環境，讓客戶具有安全感。 5.落實 “五防”（防火、防盜、防破壞、防爆、防自然災害）工作，定期檢查“五防”設施，增強小區安全措施的監管。 6.負責制定夜間值勤、巡邏的流程和要求，對小區夜間安全工作進行不定期抽查。 7.適時完善小區的安全應急措施，并負責督促各部門員工嚴格執行和落實。 8.定期檢查消防設備設施，并做好記錄，確保消防設備、設施完好，以備查考。 9.負責對本部門員工的培訓、考核、評估工作及聘免和推薦。 10.做好本部門員工的思想工作，關心員工生活，提高業務水平。 11.完成上級交辦的其他任務。 安管部經理工作細則（量化）： 1.每天至少1次對各崗位/簽到點進行巡查，發現值班/安全管理問題及時糾正處理。 2.每天至少1次對巡樓記錄進行抽查。 3.每周至少1次在夜間對本物業區域進行查崗查哨，并做好相關記錄。 4.及時收集各班次反映的值勤異常問題，及時給予解決。 5.每周二，召開部門工作例會，總結及布置工作。 6.指導/督導/輔導部門主管、領班執行、落實工作任務的進度及力度。 篇3：物管中心總經理/經理/主任崗位職責 物管中心總經理/經理/主任崗位職責 a）領導物管中心貫徹落實各項管理方針和目標/指標，保證管理體系的有效運行，對管理和服務的質量負責。 b）組織貫徹實施公司通用管理標準、工作標準，組織編制、批準本物管中心的管理手冊、服務標準、工作標準。 c）結合物業特點，提出業務發展建設與資源調配的建議。 d）接受公司總經理的行政領導與公司各職能部門的業務指導，協調本中心與公司、客戶及相關協作單位之間的關系。 e）組織制定物管中心工作計劃，審批各部門的年度工作計劃。 f）對在管物業的服務工作進行抽查。 g）負責處理本物管中心的重大質量問題、突發事件/事故，并組織實施糾正、預防和改進活動。