工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)模式思考
物業(yè)服務(wù)行業(yè)是一個(gè)新興的、發(fā)展的、具有豐富內(nèi)涵的領(lǐng)域。我國(guó)物業(yè)服務(wù)經(jīng)過(guò)20年的探索和實(shí)踐，從無(wú)到有，從小到大，其巨大的社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景，已充分顯示出來(lái)，在城市管理和兩個(gè)文明建設(shè)中的作用也日益顯著。目前，全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)已逾2萬(wàn)家，物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員達(dá)200多萬(wàn)人，管理物業(yè)類型已涉及到住宅、寫字樓、商場(chǎng)、工業(yè)廠房、社會(huì)后勤物業(yè)等各類物業(yè)，管理物業(yè)面積已有數(shù)百億平方米，物業(yè)服務(wù)已形成了龐大的市場(chǎng)基礎(chǔ)，物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)化也逐步在啟動(dòng)。在我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的20年中，積累了很多值得深思和總結(jié)的成功經(jīng)驗(yàn)與不足的教訓(xùn)，在理論和實(shí)踐上都有許多問(wèn)題值得深入探討。
工業(yè)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)是全方位、多層次的管理。首先要確立“以人為本、用戶至上”的經(jīng)營(yíng)思想，即以人為服務(wù)主體，進(jìn)一步深層次地研究服務(wù)主體的構(gòu)成，再根據(jù)企業(yè)不同層次的生活和生產(chǎn)需求，確定物業(yè)服務(wù)工作內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及管理目標(biāo)，從而逐步形成一個(gè)不斷完善的社區(qū)化服務(wù)體系，使工業(yè)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作不斷提高，以適應(yīng)形勢(shì)的需要。
目前，我國(guó)工業(yè)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)存在有很多問(wèn)題。從宏觀上講，國(guó)家物業(yè)服務(wù)的立法過(guò)多地針對(duì)住宅小區(qū)，工業(yè)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)立法還不很完善；工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)化程度不高，專業(yè)性的物業(yè)服務(wù)企業(yè)較少。從微觀上講，工業(yè)園區(qū)的設(shè)計(jì)不很完善，配套設(shè)施不很齊全，業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)前期介入的重視程度不夠。因此，建立社區(qū)化的工業(yè)園區(qū)勢(shì)在必行。
社區(qū)的概念是經(jīng)過(guò)一個(gè)個(gè)階段逐步演繹過(guò)來(lái)的，人們開始以群居的形式居住在一個(gè)大區(qū)域內(nèi)，形成諸多大型居住區(qū)，從解決簡(jiǎn)單的居住問(wèn)題到滿足各種需求。“宅者，人之本，人因宅而立，宅因人而存，人宅相扶，通感天地”。這本是《黃帝宅經(jīng)》中的一句話，但它辨證地道出了居住形態(tài)發(fā)展史中人與住宅關(guān)系的一種概括。
工業(yè)園區(qū)的主要功能是滿足企業(yè)的生產(chǎn)需要，但我們不能忽視生產(chǎn)需要必須以滿足生活需要為前提。也就是說(shuō)，我們應(yīng)該為企業(yè)的生產(chǎn)需要進(jìn)行必要的生活設(shè)施配套，建立社區(qū)化的工業(yè)園區(qū)。
一、工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)狀分析
1、工業(yè)園區(qū)的概念
工業(yè)園區(qū)指由政府規(guī)劃建設(shè)的，供水、供電、供氣、通訊、道路、倉(cāng)儲(chǔ)及其它配套設(shè)施齊全、布局合理且能夠滿足從事一般工業(yè)生產(chǎn)和科學(xué)實(shí)驗(yàn)需要的標(biāo)準(zhǔn)性建筑物或建筑物群體。
2、工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)狀
(1)工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)立法不完善
隨著城市建設(shè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活設(shè)施的改善，成片的住宅小區(qū)、公寓、寫字樓、商廈、工業(yè)園區(qū)的建成，房屋售后物業(yè)服務(wù)也越來(lái)越重要。社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)是gg開放過(guò)程中出現(xiàn)的新生事物，由于缺乏相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)法律規(guī)范，致使物業(yè)服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生的大量糾紛得不到及時(shí)解決。我國(guó)自1994年以來(lái)，就開始了物業(yè)服務(wù)的立法工作，并已基本形成體系。但是到目前為止，還沒(méi)有一部權(quán)威性很強(qiáng)的法律，或者說(shuō)，還沒(méi)有一部全國(guó)人大制定并通過(guò)的物業(yè)服務(wù)專門法律。而且法規(guī)大多數(shù)都是針對(duì)一般物業(yè)服務(wù)而言的，要么過(guò)于原則，對(duì)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)只是泛泛而談；要么根本不涉及物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)問(wèn)題。那么，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)整體管理、物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)招投標(biāo)及管理、物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)需求主體及管理、物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)運(yùn)行秩序的管理等，都還沒(méi)有制定相應(yīng)的法律法規(guī)，沒(méi)能用明確的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范。
而且，就一般物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)來(lái)說(shuō)，也存在著明顯的不全面、不嚴(yán)密、不具體、不夠協(xié)調(diào)的缺陷。例如，對(duì)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)中最主要的權(quán)利主體--物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、使用人的法律地位、權(quán)利義務(wù)，所有的法律法規(guī)都沒(méi)有做出非常具體、明確、便于操作的規(guī)定。又如，對(duì)于發(fā)生了市場(chǎng)糾紛，比如業(yè)主欠繳費(fèi)用，規(guī)定的也很含糊，只是說(shuō)物業(yè)服務(wù)公司有追償?shù)臋?quán)利，但對(duì)于如何追償，追償不到怎么辦?再如，業(yè)主高空拋物，把下面的車輛砸壞或人砸傷，應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)賠償?小偷偷業(yè)主的錢、財(cái)、物，應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任等等，都沒(méi)有具體的規(guī)定或說(shuō)明，使得實(shí)際工作中面臨有法不能依的尷尬局面。
作為物業(yè)公司催不到費(fèi)用，只好采取停水停電的辦法，這是違法行為，那么違反哪一條法律法規(guī)，也不是很明確。如業(yè)主的車輛被盜，也只是說(shuō)物業(yè)公司要承擔(dān)一定的責(zé)任，但如何承擔(dān)責(zé)任，在什么情況下應(yīng)該承擔(dān)，什么情況下不承擔(dān)，也沒(méi)有明確法律法規(guī)。雖然可以按照停車發(fā)票作為保管合同法來(lái)推定承擔(dān)責(zé)任，那么物業(yè)公司在停車卡上寫明只提供車輛使用場(chǎng)地，車輛的損壞和被盜物業(yè)公司一概不賠償，那又該怎么辦。公共專用基金誰(shuí)來(lái)支付這筆款項(xiàng)呢?到目前為止，還沒(méi)有一家開發(fā)商向住宅管理部門劃撥這筆款項(xiàng)，即使開發(fā)商有這種想法，也不知道把這筆款項(xiàng)劃撥到什么地方。
我們應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的某些職能與政府的某些職能存在重疊和交叉，特別是在居住環(huán)境、清潔衛(wèi)生、消防治安、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護(hù)等方面。由于二者地位和作用不同，所代表的利益不完全相同、工作的出發(fā)點(diǎn)不同，可能會(huì)在工作中引發(fā)各種沖突。對(duì)此除了及時(shí)溝通、消除誤解外，還需要法律上確定二者各自職責(zé)范圍及其在相關(guān)領(lǐng)域的配合機(jī)制。
對(duì)于工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)來(lái)講，我國(guó)的立法更是相對(duì)滯后。至今，尚無(wú)一部關(guān)于工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)。在司法實(shí)踐中，涉及工業(yè)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)大多參照住宅小區(qū)的法律規(guī)范執(zhí)行。
此外，由于對(duì)工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)中遇到的相關(guān)法律理論問(wèn)題研究不夠深入，導(dǎo)致在工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)中產(chǎn)生的許多法律糾紛難以處理。
(2)工業(yè)園區(qū)的市場(chǎng)化程度不高
目前，全國(guó)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)處于一種一觸即發(fā)的狀態(tài)。這種市場(chǎng)化的導(dǎo)火索一旦點(diǎn)燃，整個(gè)物管市場(chǎng)則會(huì)烽煙四起。我們可以預(yù)測(cè)，未來(lái)3-5年是中國(guó)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”。到20**年末，全國(guó)性的物業(yè)服務(wù)品牌格局將基本形成，屆時(shí)，一個(gè)企業(yè)再想進(jìn)入物管市場(chǎng)，分得一杯羹，困難更大，為時(shí)已晚。所以，對(duì)一個(gè)物管企業(yè)而言，目前是搶占物管市場(chǎng)的最佳良機(jī)。當(dāng)前獲得物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的方式主要有如下三種:
①通過(guò)公開招投標(biāo)占領(lǐng)市場(chǎng)
這種方式就是通過(guò)公開招投標(biāo)的方式獲得物業(yè)服務(wù)權(quán)。這是物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化最根本的方式。但目前通過(guò)公開招投標(biāo)方式獲得物業(yè)服務(wù)權(quán)的物業(yè)比較少，在整個(gè)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)所占的比例也小，而且主要集中在一些政府的公共型物業(yè)。
②通過(guò)協(xié)議招標(biāo)方式占領(lǐng)市場(chǎng)
這種方式就是通過(guò)協(xié)議招標(biāo)的方式獲得物業(yè)服務(wù)權(quán)。一般是較優(yōu)秀物業(yè)的開發(fā)商邀請(qǐng)一些知名品牌的物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理。目前，在物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)上，這種方式比較常見，而且項(xiàng)目數(shù)目較多。
③通過(guò)自建自管方式擁有市場(chǎng)
這種情況就是房地產(chǎn)開發(fā)商將所開發(fā)的物業(yè)委托給下屬的物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理。這是目前非常普遍的一種現(xiàn)象。這種管理方式影響了物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)化進(jìn)程。
由于工業(yè)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)較低，業(yè)主或物業(yè)使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力有限、管理難度大等，對(duì)市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)吸引力較小，這類物業(yè)的市場(chǎng)化程度不高，一般由政府指定或開發(fā)商自建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。
(3)規(guī)劃布局不夠合理，房屋設(shè)計(jì)的使用功能不夠全面
從目前來(lái)看，無(wú)論是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，還是經(jīng)省、市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省、市級(jí)開發(fā)區(qū)，雖然都是按照全面規(guī)劃、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的方針建設(shè)工業(yè)園區(qū)的，但大量的工業(yè)廠房從設(shè)計(jì)上就沒(méi)有全面考慮房屋的使用功能，規(guī)劃布局也不夠合理。比如，許多標(biāo)準(zhǔn)廠房的衛(wèi)生間很少，且分布不合理，導(dǎo)致入駐企業(yè)員工入廁難，這樣一來(lái)，就大大增加了物業(yè)服務(wù)的難度，致使我們的物業(yè)服務(wù)員成了“消防隊(duì)員”，處處救火。
(4)工業(yè)園區(qū)的配套設(shè)施不夠完善
我國(guó)的開發(fā)區(qū)大都建在遠(yuǎn)離市區(qū)或在市區(qū)的邊緣，地理位置雖然優(yōu)越，但基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施不夠完善。無(wú)論是以高新技術(shù)為主的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，以工業(yè)為主的工業(yè)開發(fā)區(qū)，還是以金融商貿(mào)為主的金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)，其供水、供電、供氣、排水、道路、工人食堂、宿舍、賓館、酒店、商店、醫(yī)院、學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施都不很完善。
3、工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r
(1)我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r
現(xiàn)階段，中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)尚未真正形成規(guī)范化、產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化的發(fā)展格局，除深圳、上海、北京等城市物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)相對(duì)成熟之外，全國(guó)大部份地區(qū)物業(yè)服務(wù)處于起步階段，市場(chǎng)化程度偏低。從物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展程度已達(dá)到一定水平的深圳市來(lái)看，目前仍存在著以下問(wèn)題:
?、僖詳?shù)量型為行業(yè)發(fā)展的主要特征造成企業(yè)數(shù)量多、分布廣、規(guī)模小、規(guī)模效益差、發(fā)展后勁不足等問(wèn)題，以2000年末的統(tǒng)計(jì)資料為例，全市擁有1100家大小規(guī)模不一的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，正式注冊(cè)的僅500家，按2000年全市物業(yè)開發(fā)量約800萬(wàn)平方米計(jì)算，1100家物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均分配不足1萬(wàn)平方米。
?、谄髽I(yè)發(fā)展趨同化、企業(yè)運(yùn)作方法雷同，低水平、重復(fù)性的產(chǎn)業(yè)隊(duì)伍大量涌現(xiàn)，從而形成管理手段落后，管理水平參差不一，產(chǎn)品(服務(wù))結(jié)構(gòu)不合理，低檔次產(chǎn)品(服務(wù))多，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本居高不下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力差的局面。
?、塾捎谖飿I(yè)服務(wù)行業(yè)普遍存在低水平重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象，大量小而全的物業(yè)服務(wù)企業(yè)勢(shì)必造成資源配置不合理、資源浪費(fèi)的嚴(yán)重后果:一方面“五臟俱全”的機(jī)構(gòu)使人力、物力、財(cái)力浪費(fèi)極大，企業(yè)成本增加；另一方面形成各類工程技術(shù)人員工作量極不飽和，復(fù)雜的現(xiàn)代化設(shè)施、設(shè)備出現(xiàn)的重大技術(shù)問(wèn)題仍需依賴專業(yè)公司；同時(shí)，庫(kù)存?zhèn)溆貌牧?/a>、低耗物料又占用企業(yè)大量流動(dòng)資金，造成流動(dòng)資金沉淀。
僅以開發(fā)商項(xiàng)目支持為優(yōu)勢(shì)，政府指導(dǎo)價(jià)為保護(hù)傘，以純粹的物業(yè)服務(wù)作為主業(yè)，運(yùn)用“五臟俱全”的組織結(jié)構(gòu)養(yǎng)活一大批從業(yè)員工的企業(yè)發(fā)展模式在一定程度上仍延續(xù)著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下后勤管理方式，未從根本上改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)的種種弊端，這種模式已經(jīng)明顯不能適應(yīng)成熟的市場(chǎng)、變化的市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)的發(fā)展需求。
從全國(guó)范圍的行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，觀念落后、法制不健全已成為嚴(yán)重制約全行業(yè)整體規(guī)范發(fā)展的關(guān)鍵因素，而國(guó)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在體制改革和產(chǎn)權(quán)制度改革方向不明確的問(wèn)題則嚴(yán)重阻礙了企業(yè)的市場(chǎng)化發(fā)展進(jìn)程。
(2)工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)發(fā)展?fàn)顩r
從國(guó)內(nèi)市場(chǎng)來(lái)看，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化步伐的加快，工業(yè)園區(qū)的建設(shè)不斷加強(qiáng)，工業(yè)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)也日趨發(fā)展成熟，政府及開發(fā)商在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中所充當(dāng)?shù)慕巧珜㈨槕?yīng)市場(chǎng)變化而逐漸改變，政府在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中所起的調(diào)控作用也將隨著市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展而逐步淡化，工業(yè)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)正逐步向規(guī)范化、法治化邁進(jìn)。
從國(guó)際市場(chǎng)來(lái)看，隨著我國(guó)加入WTO，大批國(guó)外物業(yè)服務(wù)企業(yè)的進(jìn)駐給國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)直接影響，使國(guó)內(nèi)企業(yè)面臨巨大競(jìng)爭(zhēng)壓力和沖擊。WTO帶來(lái)的是公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境。如果說(shuō)是機(jī)遇，對(duì)國(guó)內(nèi)外企業(yè)是共同的機(jī)遇，因此必將出現(xiàn)“與狼共舞”的格局。工業(yè)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也將出現(xiàn)三個(gè)層面，一是國(guó)內(nèi)企業(yè)與國(guó)外企業(yè)聯(lián)姻的合資控股企業(yè)出現(xiàn)；二是獨(dú)資的國(guó)外物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)軍中國(guó)，企業(yè)迎來(lái)“洋管家”；三是國(guó)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)走出國(guó)門，到異國(guó)它鄉(xiāng)為“老外”服務(wù)。
二、社區(qū)化工業(yè)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)模式
1、工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)基本思路
(1)樹立“以人為本、用戶至上”的服務(wù)思想
不可否認(rèn)，“物業(yè)服務(wù)”這個(gè)新生事物曾一度被單純地看作是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理、維護(hù)，這種機(jī)械地理解物業(yè)服務(wù)的認(rèn)識(shí)至今還有影響。我們不否認(rèn)對(duì)“物業(yè)”進(jìn)行管理的重要性和必須性，但將物業(yè)工作面對(duì)的方方面面的服務(wù)對(duì)象看成一種管理主體以外的附屬物則是一個(gè)嚴(yán)重的誤區(qū)。這個(gè)誤區(qū)將導(dǎo)致認(rèn)識(shí)上的模糊從而形成工作上的無(wú)序狀態(tài)，接踵而來(lái)的便是物業(yè)人員強(qiáng)硬管理、業(yè)主被動(dòng)接受；而業(yè)主不斷提出要求時(shí)，物業(yè)人員卻因此而應(yīng)接不暇、手忙腳亂，工作量不斷增大，業(yè)主滿意率卻不斷降低的局面，究其原因是我們沒(méi)有抓住根本。物業(yè)服務(wù)不僅是“物”的管理，更是人與人之間生動(dòng)有機(jī)地交流聯(lián)系。物業(yè)服務(wù)離開了“人”這個(gè)服務(wù)主體，就像魚離開了水。高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)工作永遠(yuǎn)是心靈之間的溝通和理解，而不是人與物之間機(jī)械、缺乏活動(dòng)的聯(lián)系。
因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須樹立“以人為本、用戶至上”的服務(wù)思想，盡心盡力為業(yè)主或物業(yè)使用人服務(wù)。
(2)確立工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)的基本經(jīng)營(yíng)模式
工業(yè)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)面對(duì)的是企業(yè)，如果服務(wù)質(zhì)量不高，將影響政府的招商引資工作。因此，如何建立一種較為完善的管理模式，對(duì)工業(yè)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將是一項(xiàng)極為重要的課題。現(xiàn)有工業(yè)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)模式主要有如下三種:
①通過(guò)委托方式進(jìn)行物業(yè)服務(wù)
這種管理方式是物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)全委托方式接管物業(yè)。主要表現(xiàn)為:一是通過(guò)全委托方式接管上級(jí)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，這就是自建自管模式；另一種方式就是通過(guò)全委托方式接管別的開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)。一般情況下，這種物業(yè)比較優(yōu)秀，有一定的利潤(rùn)空間。
?、谕ㄟ^(guò)顧問(wèn)方式進(jìn)行物業(yè)服務(wù)
這種管理方式就是一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不直接管理物業(yè)，而是為另外一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)提供顧問(wèn)、咨詢。這種管理主要表現(xiàn)在:一是物業(yè)優(yōu)秀，發(fā)展商不愿意全委；二是物業(yè)不是很好，顧問(wèn)公司不愿意全委。
?、弁ㄟ^(guò)合作方式進(jìn)行物業(yè)服務(wù)
這種管理方式就是兩家物業(yè)公司通過(guò)股份制等方式進(jìn)行合作管理。這種情況一般是:一是物業(yè)比較良好，有一定的贏利空間；二是兩家物業(yè)公司想通過(guò)合作方式將雙方的利益聯(lián)系起來(lái)，加強(qiáng)合作，減少風(fēng)險(xiǎn)。
(3)建立社區(qū)化的工業(yè)園區(qū)
社區(qū)化工業(yè)園區(qū)是指確立“以人為本，服務(wù)至上”的服務(wù)思想，在工業(yè)園區(qū)科學(xué)地設(shè)置各項(xiàng)基本功能，如社區(qū)活動(dòng)中心(老年活動(dòng)中心和青少年活動(dòng)中心)、超市、銀行、郵政、衛(wèi)生所、新華書店、菜場(chǎng)等，為入駐企業(yè)提供全方位、多功能、綜合性的物業(yè)服務(wù)。社區(qū)化工業(yè)園區(qū)的建立主要考慮以下因素:
?、俅_定人口適宜容量
一個(gè)工業(yè)園區(qū)的適宜人口是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)水平、自然資源和生態(tài)環(huán)境的函數(shù)，是滿足一定生存質(zhì)量的前提下的合理人口規(guī)模。
?、诔浞挚紤]地域要素和社會(huì)心理要素
所謂地域要素，是指城市干道所分割或自然界限所包圍，具有生存發(fā)展的硬件設(shè)施、相對(duì)獨(dú)立和穩(wěn)定的地域。工業(yè)園區(qū)一般是政府為發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟(jì)，對(duì)外招商引資而修建的，因此，必須充分考慮工業(yè)園區(qū)的地理位置、交通條件等因素。
所謂社會(huì)心理要素，是指群體對(duì)個(gè)體的行為產(chǎn)生決定性的影響，形成共同的生活方式、行為規(guī)范和心理取向。社區(qū)成員對(duì)本社區(qū)具有歸屬感，產(chǎn)生參與群體的集體意識(shí)和行為。工業(yè)園區(qū)雖然以生產(chǎn)為主，但我們?nèi)匀徊荒芎鲆暺髽I(yè)的社會(huì)心理，不能脫離整個(gè)社會(huì)環(huán)境。
?、垩芯抗I(yè)園區(qū)內(nèi)各入駐企業(yè)需求
不同的企業(yè)對(duì)工業(yè)園區(qū)的需求各不相同。在進(jìn)行工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)過(guò)程中不僅要考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性，還要考慮工業(yè)園區(qū)內(nèi)各企業(yè)的不同需求，盡可能地滿足企業(yè)的合理要求，為政府的招商引資做出貢獻(xiàn)。
?、芡晟莆飿I(yè)配套設(shè)施
由于當(dāng)前工業(yè)園區(qū)的物業(yè)配套設(shè)施不全，給入駐企業(yè)員工的帶來(lái)了諸多的不便。因此，必須加強(qiáng)工業(yè)園區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)，建立職工宿舍、食堂、社區(qū)活動(dòng)中心、超市、銀行、郵政、電信、衛(wèi)生所、新華書店、菜場(chǎng)等，為入駐企業(yè)提供全方位、多功能、綜合性的物業(yè)服務(wù)。
?、菁訌?qiáng)精神文明建設(shè)，建立工業(yè)園區(qū)的社區(qū)文化
工業(yè)園區(qū)無(wú)疑是物質(zhì)文明建設(shè)的基地，但同樣要重視精神文明建設(shè)。我們應(yīng)該倡導(dǎo)“文明家園，和睦共創(chuàng)”的社區(qū)精神，在園區(qū)內(nèi)提倡“和睦相處相敬如賓”、“溝通交流相互支持”的好風(fēng)尚，使企業(yè)與企業(yè)之間、個(gè)人與個(gè)人之間互通有無(wú)、和睦相處、互相幫助、共同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)園區(qū)企業(yè)一家人的“大家庭”理念，創(chuàng)造一種特色的社區(qū)文化。
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，工業(yè)園區(qū)的建設(shè)不斷增加，入駐企業(yè)對(duì)于生產(chǎn)、生活環(huán)境的需求也逐漸提高。企業(yè)已經(jīng)不再僅僅滿足解決生產(chǎn)問(wèn)題，逐漸開始關(guān)注建筑群體的人性化需求(如環(huán)境需求、運(yùn)動(dòng)需求、安全需求、購(gòu)物需求等)，要求改善生活質(zhì)量。
物業(yè)服務(wù)行業(yè)是公認(rèn)的微利行業(yè)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)追求的是效益的最大化。特別是進(jìn)入WTO后，在物業(yè)服務(wù)費(fèi)不能隨便地大幅提高的情況下，挖掘新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)是唯一出路。要想生存與發(fā)展，企業(yè)就必須千方百計(jì)降低企業(yè)營(yíng)運(yùn)成本，千方百計(jì)提高服務(wù)質(zhì)量，千方百計(jì)挖掘新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展上以快取勝、以質(zhì)取勝。工業(yè)園區(qū)社區(qū)化，不僅滿足了入駐企業(yè)的需要，而且為工業(yè)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造了更多的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟(jì)，既可帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，又可方便業(yè)主或物業(yè)使用人，提高工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的滿意度。
工業(yè)園區(qū)社區(qū)化可以涉及的領(lǐng)域十分廣泛，市場(chǎng)前景十分廣闊。如社區(qū)教育業(yè)、社區(qū)文化娛樂(lè)業(yè)、社區(qū)商務(wù)服務(wù)、社區(qū)健康服務(wù)業(yè)、社區(qū)中介業(yè)、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)餐飲業(yè)、社區(qū)汽車服務(wù)業(yè)以及其它連鎖店等。
2、工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)的特點(diǎn)及難點(diǎn)
(1)工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)的特點(diǎn)
?、俟I(yè)園區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房的產(chǎn)權(quán)形式多元化。
?、诖蠖鄶?shù)工人的素質(zhì)較低。
③廠房?jī)?nèi)的機(jī)械及藏量過(guò)多的貨物可能超出樓面結(jié)構(gòu)的承載標(biāo)準(zhǔn)。
④機(jī)器開動(dòng)時(shí)震蕩噪音對(duì)環(huán)境產(chǎn)生磁擾。
?、萆禉C(jī)使用頻繁，損耗較大。
⑥工業(yè)樓房老化磨損速度加快，保養(yǎng)維護(hù)費(fèi)高。
⑦廠房?jī)?nèi)存儲(chǔ)易燃物品及材料多，火警危險(xiǎn)性高。
?、喙玫胤郊白呋鹜ǖ澜?jīng)常堆放雜物。
(2)工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)的難點(diǎn)
①由于工業(yè)園區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房的多元性，加大了物業(yè)服務(wù)的難度。
?、陔U(xiǎn)情。因使用頻繁或使用不當(dāng)，造成房屋的損壞，以致帶來(lái)結(jié)構(gòu)的變化，險(xiǎn)情出現(xiàn)難以預(yù)料。而且，廠房設(shè)備損耗嚴(yán)重，保養(yǎng)，維修費(fèi)用高昂。
?、巯傈c(diǎn)多面廣。廠區(qū)內(nèi)存儲(chǔ)的易燃易爆物品和有害的危險(xiǎn)品，容易出現(xiàn)火警或險(xiǎn)情，因電器安裝、機(jī)器的用電不當(dāng)，也容易引起火災(zāi)；另外廠區(qū)內(nèi)的交通工具和人員多而雜，這給保衛(wèi)工作帶來(lái)了難度。
?、芄δ芴厥狻Ｓ捎谑褂玫奶厥庑噪y以保持整潔，污水不便處理。
3、建立工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)組織機(jī)構(gòu)
工業(yè)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要組建相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，實(shí)施規(guī)范化管理。組織機(jī)構(gòu)的職能有:
?、儇?fù)責(zé)廠房區(qū)域內(nèi)建筑物管理的日常事務(wù)；
?、诮y(tǒng)一對(duì)外聯(lián)系，協(xié)調(diào)落實(shí)街道辦事處交辦的社會(huì)任務(wù)；
?、蹍f(xié)調(diào)各生產(chǎn)企業(yè)對(duì)共用部分的使用，維護(hù)綠化布局，督促衛(wèi)生制度的落實(shí)；
?、茇?fù)責(zé)整體性設(shè)備及附屬設(shè)施，共用部位的管理，養(yǎng)護(hù)、維修工作，針對(duì)工作需要聘用維修人員，公共場(chǎng)地清掃人員、安全保衛(wèi)人員；
⑤負(fù)責(zé)建立房屋修繕基金并設(shè)立專項(xiàng)賬目；
⑥制定有關(guān)具體管理規(guī)定，定期召開會(huì)議，檢查管理辦法的執(zhí)行情況和工作進(jìn)度。
4、工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)的前期介入
(1)從法律角度看物業(yè)服務(wù)前期介入
前期物業(yè)服務(wù)是指新建物業(yè)在業(yè)主委員會(huì)成立之前，由開發(fā)建設(shè)單位自行或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新建物業(yè)實(shí)施的前期物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。由于前期物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)大都是開發(fā)建設(shè)單位委托或選聘的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間沒(méi)有簽訂物業(yè)服務(wù)合同。同時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)過(guò)程中業(yè)主對(duì)物業(yè)剛開始使用，物業(yè)服務(wù)的工作任務(wù)相對(duì)較多，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間較容易產(chǎn)生糾紛。物業(yè)服務(wù)糾紛產(chǎn)生后，業(yè)主最常采取的措施就是拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因此受到損失也常見。物業(yè)服務(wù)關(guān)系是因物業(yè)服務(wù)合同而產(chǎn)生的法律關(guān)系，前期物業(yè)服務(wù)也不例外。實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都以書面形式明確物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和期限，從而明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)。目前，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)與不同的主體簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，從而使合同的形式多種多樣。無(wú)論何種形式的合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要合同權(quán)利就是收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
(2)工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)前期介入的重要性
盡管物業(yè)服務(wù)的諸多問(wèn)題通常是在房屋使用過(guò)程中產(chǎn)生的，但究其根源卻往往可以追溯到開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)與開發(fā)項(xiàng)目生產(chǎn)使用周期前期階段的各種工作關(guān)系密切--開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工乃至銷售等工作環(huán)節(jié)，在很在程度上決定著房屋投入使用后物業(yè)服務(wù)工作的難易及其工作量大小。
我前文所提到的工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)中所遇到的種種難題，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期介入沒(méi)能深入有很大關(guān)系。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)在立項(xiàng)決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、代理物業(yè)租售等各個(gè)階段能夠介入其中，不但能在接管物業(yè)后迅速投入到正常的運(yùn)行狀態(tài)中，而且還能與水、電、氣、通訊、治安、環(huán)保等相關(guān)部門建立良好的工作關(guān)系，理順?lè)?wù)渠道。
5、工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)的接管與驗(yàn)收
由于政府招商引資工作的需要，許多企業(yè)在進(jìn)駐工業(yè)園區(qū)時(shí)尚未進(jìn)行綜合的驗(yàn)收與接管，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成許多管理隱患。因此，在物業(yè)開發(fā)建設(shè)竣工驗(yàn)收完畢，具備入住和接管條件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組對(duì)接管物業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的驗(yàn)收。對(duì)于接管驗(yàn)收出現(xiàn)問(wèn)題的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助接管驗(yàn)收小組同發(fā)展商或業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，迅速解決相關(guān)問(wèn)題。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管后，應(yīng)立即同供電局、自來(lái)水公司、燃?xì)夤?、供暖公司、郵局進(jìn)行聯(lián)系協(xié)調(diào)，以確保工業(yè)園區(qū)的正常供電、供水、供暖、通郵；同管轄派出所、街道辦聯(lián)系，解決工業(yè)園區(qū)的治安等問(wèn)題；同銀行聯(lián)系，解決工業(yè)園區(qū)各種費(fèi)用的銀行代收代繳問(wèn)題。
6、工業(yè)園區(qū)的日常物業(yè)服務(wù)
(1)房屋管理
工業(yè)園區(qū)內(nèi)的廠房管理，主要是確保房屋結(jié)構(gòu)完好和安全使用。因生產(chǎn)需要，企業(yè)對(duì)廠房做分隔改造或內(nèi)部安裝機(jī)器設(shè)備時(shí)，不得超過(guò)樓面允許的荷載。施工前須與物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得聯(lián)系并提供施工圖紙、經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后才可以進(jìn)行。因施工影響其他樓層時(shí)，需書面征詢涉及部位用戶的意見。
(2)設(shè)備管理
為了保證工業(yè)園區(qū)各企業(yè)生產(chǎn)的正常進(jìn)行，必須對(duì)工業(yè)園區(qū)的一些主要的設(shè)備進(jìn)行重點(diǎn)管理，如載貨電梯的管理、工業(yè)供水供電管理、變電房的管理等。同時(shí)，公共管網(wǎng)對(duì)整個(gè)工廠的正常運(yùn)作事關(guān)重大，其護(hù)維修養(yǎng)護(hù)十分重要，如電話線、污水管等的維修養(yǎng)護(hù)工作等。因此，必須加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)設(shè)備和公共設(shè)施及公共管網(wǎng)的管理:
①載貨電梯的管理。電梯是現(xiàn)代工業(yè)廠房中最常用的、使用最頻繁的運(yùn)輸設(shè)備，保證電梯的正常運(yùn)行，對(duì)保障所有企業(yè)的生產(chǎn)生活有重要作用。為了管好用好這些電梯，必須對(duì)電梯司機(jī)進(jìn)行專門的培訓(xùn)，并配備專業(yè)的維修技術(shù)人員，完全按照專業(yè)化的要求進(jìn)行管理。為了更加有效的管理好電梯，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)該參與電梯的選貨、訂貨、安裝、驗(yàn)收及年檢等工作。
②工業(yè)供水供電管理。工業(yè)用水用電不同于生活用水用電，其耗水量大耗電量大，電容量也較之生活用電容量大一些，而且水電的終止對(duì)廠家造成的損失有時(shí)是難以估計(jì)的，因此，水和電的正常供應(yīng)是工廠進(jìn)行工業(yè)生產(chǎn)重要保障，對(duì)它們的管理是不容忽視的，為此，物業(yè)服務(wù)人員要做好工廠正常供水及供電的保障工作。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)高壓變電房的管理，完全按照供電部門的安全操作規(guī)程進(jìn)行管理，高配電值班室每天24小時(shí)要有人值班、節(jié)假日照常，保證電力供應(yīng)。同時(shí)值班人員應(yīng)根據(jù)用電情況適時(shí)地調(diào)節(jié)和補(bǔ)償功率因素，使電網(wǎng)保持在較為經(jīng)濟(jì)的進(jìn)行狀態(tài)，以降低電耗，節(jié)約能源。
?、酃补芫W(wǎng)的維修養(yǎng)護(hù)。這方面的工作較為繁雜。比如污水管堵塞如不及時(shí)檢修，勢(shì)必影響工廠和工人的正常工作。因此，對(duì)公共管網(wǎng)的維修養(yǎng)護(hù)十分重要。
(3)消防管理
①認(rèn)真學(xué)習(xí)消防知識(shí)，熟悉并能正確使用各種消防設(shè)施和器材；
?、谪?fù)責(zé)消防監(jiān)控中心的日常值班。消防監(jiān)控中心是接受火災(zāi)報(bào)警、發(fā)出火災(zāi)信號(hào)和安全疏散指令、控制消防水源、固定滅火、通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)等設(shè)施機(jī)構(gòu)，中心應(yīng)實(shí)行24小時(shí)值班。要對(duì)整個(gè)工業(yè)園區(qū)進(jìn)行消防監(jiān)控，并做好值班記錄。值班人員要忠于職守，認(rèn)真工作。對(duì)部門經(jīng)理和公司負(fù)責(zé)人，應(yīng)做好管理、指導(dǎo)、督促、檢查好工業(yè)園區(qū)內(nèi)的消防工作，對(duì)有問(wèn)題的及時(shí)進(jìn)行整改。
?、蹏?yán)格貫徹、執(zhí)行消防法規(guī)，落實(shí)各項(xiàng)防火安全制度和措施。專職消防人員必須每天巡視工業(yè)園區(qū)的每個(gè)角落，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)隱患；定期對(duì)防火責(zé)任制、防火崗位責(zé)任制執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，并進(jìn)行匯報(bào)、交流、評(píng)比；定期對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的生產(chǎn)場(chǎng)所進(jìn)行防火制度執(zhí)行情況檢查，阻止私自亂拉亂接電源，違反安全用電、用氣的不當(dāng)行為。
④負(fù)責(zé)工業(yè)園區(qū)內(nèi)動(dòng)用明火的批準(zhǔn)和現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)工作。
?、莨芾砗霉I(yè)園區(qū)內(nèi)的各種消防設(shè)備、設(shè)施和器具，定期進(jìn)行檢查、試驗(yàn)、大修、更新，確保它們始終處于完好狀態(tài)。
⑥組織消防宣傳教育，廣泛開展防火宣傳，動(dòng)員和組織區(qū)內(nèi)群眾接受教育，增強(qiáng)防火意識(shí)。宣傳方式可靈活多樣，生動(dòng)活潑，可以發(fā)通告、貼廣告、出墻報(bào)，也可以觀看消防自救電視錄像。同時(shí)揭露批評(píng)違章違法行為，加強(qiáng)引導(dǎo)，培養(yǎng)建立全民的消防意識(shí)。抓好義務(wù)消防隊(duì)的培訓(xùn)和演習(xí)，定期向業(yè)主或物業(yè)使用人傳授消防知識(shí)。
?、叨ㄆ趯?duì)工業(yè)園區(qū)內(nèi)要害部位進(jìn)行檢查是預(yù)防火災(zāi)的一項(xiàng)基本措施。特別是要檢查各樓內(nèi)的電器、電線、煤氣管道有無(wú)腐蝕、氧化等情況，防止線路短路或爆炸引起火災(zāi)。
?、喙芾砗孟辣O(jiān)視中心的各種設(shè)備、設(shè)施，保障監(jiān)視中心始終處于正常工作狀態(tài)。
?、岚l(fā)生火災(zāi)時(shí)，協(xié)同公司、部門領(lǐng)導(dǎo)到場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)指揮和撲救。
?、庵浦谷魏芜`反消防安全的行為和企圖。
(4)綠化及清掃保潔管理
工業(yè)園區(qū)搞好綠化衛(wèi)生管理工作，能夠?yàn)楣と颂峁┕ぷ?、生活、娛?lè)優(yōu)美的環(huán)境，從而能讓工人工作時(shí)精神飽滿，心情舒暢，減少工傷事故的發(fā)生。因此同其他物業(yè)一樣，工業(yè)園區(qū)綠化衛(wèi)生管理也很重要。當(dāng)然，在具體管理上有些差異，如綠化方面應(yīng)根據(jù)工業(yè)廠房生產(chǎn)特點(diǎn)種植一些能適合排除工廠異味和氣體的植物。衛(wèi)生保潔工作也會(huì)因?yàn)楣I(yè)生產(chǎn)的不同而有不同的要求。由于工業(yè)廠房使用功能上的特殊性，有的廠房難以保持清潔，如重工業(yè)生產(chǎn)廠房。有的廠房要求清潔度相當(dāng)高，甚至要求車間內(nèi)一塵不染，如生產(chǎn)精密儀器儀表和食品加工的生產(chǎn)工廠的廠房，因此，對(duì)不同的工業(yè)廠房應(yīng)有不同的衛(wèi)生保潔制度和方法，對(duì)難以保持清潔的廠房，應(yīng)勤清潔清掃清理。清潔要求高而嚴(yán)的廠房，平時(shí)要采取保護(hù)清潔的措施，如進(jìn)入車間要嚴(yán)格管理，要更換衣服鞋子，帶好手套和帽子等?？傊I(yè)園區(qū)清潔難度大，但仍要設(shè)法做好，以保證生產(chǎn)順利進(jìn)行。
(5)安全防范管理
?、俳?yán)格的值班守衛(wèi)制度，對(duì)人員、產(chǎn)品的進(jìn)出入都要進(jìn)行嚴(yán)格認(rèn)真的檢查登記；
②無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入廠房和倉(cāng)庫(kù)的重地；
?、蹏?yán)格執(zhí)行值班巡邏制度以及其他安全措施；
④嚴(yán)格執(zhí)行兩人以上進(jìn)入倉(cāng)庫(kù)、鎖門等制度。
(6)交通秩序和車輛管理
工業(yè)園區(qū)內(nèi)單位多、人員多、貨物進(jìn)出頻繁，車輛必然多。但由于建設(shè)或管理的疏忽，工業(yè)園區(qū)內(nèi)的車輛管理還存在不少漏洞，給企業(yè)的生產(chǎn)和生活帶來(lái)諸多不便，甚至給業(yè)主或物業(yè)使用人的財(cái)產(chǎn)和生命造成一定的威脅。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在工業(yè)園區(qū)內(nèi)按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌安排、方便使用、便于管理、確保安全和有償使用的原則，將機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車分成若干個(gè)停車區(qū)域，并設(shè)專人進(jìn)行管理，確保車輛完好無(wú)損。
此外，還必須建立一套完善的停車場(chǎng)日常管理制度，確保工業(yè)園區(qū)良好的交通秩序。
三、未來(lái)工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)
1、市場(chǎng)化
雖然物業(yè)服務(wù)是一種微利性行業(yè)，但較低的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和較低的行業(yè)門檻仍會(huì)吸引大量資金和人才的進(jìn)入。資本對(duì)利潤(rùn)的追逐，加深了物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，必然會(huì)推動(dòng)物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)化進(jìn)程，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)品牌化格局的盡快形成。一些物管企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)獲得更多的物業(yè)，形成規(guī)模效益和品牌效應(yīng)；另外一些物管企業(yè)可以通過(guò)兼并、聯(lián)合和重組等方式，形成規(guī)?；芾砗推髽I(yè)集團(tuán)，以增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò)市場(chǎng)洗禮，最終會(huì)形成少數(shù)品牌物管企業(yè)占據(jù)大部份物管市場(chǎng)份額，使物管行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)門檻自動(dòng)加高，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈而且層次更高。這種狀況會(huì)使一般的企業(yè)不敢介入或者已經(jīng)無(wú)法介入物管行業(yè)，行業(yè)發(fā)展的大局已定，行業(yè)間重新洗牌的可能性減少。
2、經(jīng)營(yíng)化
21世紀(jì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將要面對(duì)更為激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)的挑戰(zhàn)，而日新月異的高新科技也給企業(yè)帶來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。隨著社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度不斷加快，工業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)的要求不斷提高，市場(chǎng)對(duì)工業(yè)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)發(fā)展提出了更高的要求。工業(yè)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)服務(wù)應(yīng)由簡(jiǎn)單維護(hù)型、勞動(dòng)密集型向技術(shù)維護(hù)型、知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方面要提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)換取優(yōu)價(jià)的回報(bào)，同時(shí)有效地降低成本。另一方面要結(jié)合企業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)一業(yè)為主，多元經(jīng)營(yíng)的發(fā)展格局。在物業(yè)服務(wù)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、配套項(xiàng)目開發(fā)融為一體的同時(shí)，不斷拓展新的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。積極參與、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、銷售，投資業(yè)務(wù)的策劃；參與、經(jīng)營(yíng)與物業(yè)服務(wù)密切相關(guān)的行業(yè)，如物業(yè)租賃、商業(yè)服務(wù)、文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、建材、裝飾等，通過(guò)對(duì)管轄物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的合力運(yùn)行，開發(fā)物業(yè)的整體功能，提高物業(yè)的增值潛力，增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展后勁，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模效益。
3、生態(tài)化
工業(yè)園區(qū)建設(shè)的基點(diǎn)是合理利用環(huán)境容量(環(huán)境承載力)，這在物業(yè)服務(wù)“可持續(xù)發(fā)展”中顯得尤為重要。生態(tài)工業(yè)園區(qū)建設(shè)是按照生態(tài)學(xué)原理，以空間的合理利用為目標(biāo)，以建立科學(xué)的人工化環(huán)境措施去協(xié)調(diào)人與人、人與環(huán)境的關(guān)系，協(xié)調(diào)工業(yè)園區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)與外部環(huán)境關(guān)系，使人類在空間的利用方式、程度、結(jié)構(gòu)、功能等方面與自然生態(tài)系統(tǒng)相適應(yīng)，為人類創(chuàng)造一個(gè)安全、清潔、美麗、舒適的生活、生產(chǎn)環(huán)境。它是在對(duì)工業(yè)園區(qū)環(huán)境質(zhì)量變異規(guī)律深化認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，有計(jì)劃、有系統(tǒng)、有組織地安排工業(yè)園區(qū)人類活動(dòng)的強(qiáng)度、廣度和深度的行為。
4、社區(qū)化
在現(xiàn)代社會(huì)，人類生活不再是追求絕對(duì)的獨(dú)立或者零散地分布，而是組成一定規(guī)模的生活或生產(chǎn)單位。社區(qū)本質(zhì)上是由一定的人口因生活或生產(chǎn)在一起而形成的單位。由于共同生活或生產(chǎn)在一起，自然會(huì)產(chǎn)生各種矛盾，其可能產(chǎn)生于各自所有的建筑物利用問(wèn)題，也可能產(chǎn)生于共用部分利用和維護(hù)問(wèn)題，還可能產(chǎn)生于相鄰關(guān)系或共同居住關(guān)系。因此要建立一個(gè)物的利用和共同生活的秩序，而這種秩序建立不宜由政府直接參與形成。如今，以物業(yè)服務(wù)為紐帶建立最基礎(chǔ)的社會(huì)自治機(jī)制，是現(xiàn)代城市建設(shè)和社區(qū)建設(shè)的重要措施。
隨著工業(yè)園區(qū)建設(shè)的不斷發(fā)展，建立社區(qū)化的工業(yè)園區(qū)已成為一種必然趨勢(shì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須從園區(qū)綠化、景觀、文化設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生等方面出發(fā)，構(gòu)筑符合園區(qū)業(yè)主或物業(yè)使用人的大文化社區(qū)框架，逐步完善工業(yè)園區(qū)的安全防范系統(tǒng)、設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、資訊通訊系統(tǒng)，增大工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)的科技含量，與社會(huì)同步。
首先，從工業(yè)園區(qū)內(nèi)的環(huán)境出發(fā)，建造宜人宜園的綠化環(huán)境。抓好環(huán)境清潔、美觀和綠化養(yǎng)護(hù)，對(duì)于提高企業(yè)生產(chǎn)環(huán)境、生產(chǎn)質(zhì)量和吸引新企業(yè)人園都將起到舉足輕重的作用。
其次，建立高品位的文化娛樂(lè)設(shè)施，有計(jì)劃地開展各項(xiàng)文化活動(dòng)。可以在園區(qū)內(nèi)建立種類全、品質(zhì)高的文化娛樂(lè)設(shè)施，包括文化廣場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、多功能會(huì)議廳、保齡球館、培訓(xùn)中心、娛樂(lè)中心等。每年還可以有計(jì)劃地開展高品位的文化藝術(shù)活動(dòng)，如高新技術(shù)研討會(huì)、環(huán)園長(zhǎng)跑、文化藝術(shù)節(jié)、讀書攝影詩(shī)歌競(jìng)賽、保齡球挑戰(zhàn)賽、大型游園活動(dòng)、每周一升國(guó)旗等等。
5、區(qū)域化
所謂工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)區(qū)域化，就是按行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實(shí)行物業(yè)服務(wù)，以工業(yè)園區(qū)規(guī)劃的自然區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，以有利生產(chǎn)、工作、方便生活和便于管理為原則，以提高工業(yè)園區(qū)整體管理水平為目的設(shè)定若干個(gè)物業(yè)區(qū)。應(yīng)當(dāng)肯定的說(shuō)，工業(yè)園區(qū)按行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實(shí)行物業(yè)服務(wù)具有以下幾個(gè)方面的好處:
①有利于提高工業(yè)園區(qū)的整體管理水平。工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)的好差，不僅直接反映出工業(yè)園區(qū)的管理水平，而且直接影響政府對(duì)外開放和招商引資的環(huán)境。
②有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在著管理規(guī)模偏小，經(jīng)濟(jì)效益差的問(wèn)題，這一問(wèn)題已嚴(yán)重制約了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展。如果按行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實(shí)行物業(yè)服務(wù)，管理規(guī)模相對(duì)按單體管理工業(yè)園區(qū)的規(guī)模，要大出若干倍，甚至上百倍，而管理人員相對(duì)增加的數(shù)量遠(yuǎn)低于面積增加的數(shù)量，這樣物業(yè)服務(wù)就會(huì)實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自我發(fā)展的良性循環(huán)。
?、塾欣跍p輕業(yè)主或物業(yè)使用人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。按照行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實(shí)行物業(yè)服務(wù)，由于規(guī)模大，物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)同單獨(dú)一個(gè)工業(yè)園區(qū)的管理成本相比會(huì)大幅度下降，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也將隨之降低，這樣自然可以減輕業(yè)主或物業(yè)使用人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
?、苡欣诠灿迷O(shè)備設(shè)施的統(tǒng)一維修養(yǎng)護(hù)。由于工業(yè)園區(qū)的建設(shè)是按照統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行的，許多大型設(shè)備設(shè)施和地下管網(wǎng)等都是區(qū)域共同使用。共同受益的。如果分割管理，不利于整體設(shè)備、設(shè)施維修、更新和改造，只有按行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實(shí)行統(tǒng)一管理，才有利于設(shè)備、設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)。
⑤有利于創(chuàng)建文明城市、文明城區(qū)活動(dòng)的開展。按照行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實(shí)行物業(yè)服務(wù)，同現(xiàn)在按單獨(dú)工業(yè)園區(qū)實(shí)行物業(yè)服務(wù)相比，更有利于整個(gè)區(qū)域內(nèi)的治安環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境、綠化環(huán)境、生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境的改善，更有利于創(chuàng)建文明城市、文明城區(qū)活動(dòng)的開展。
四、完善社區(qū)化工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)的措施
目前，我國(guó)涉及工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)的立法相對(duì)滯后，政府管理體制尚未理順，市場(chǎng)覆蓋面太小，社會(huì)化程度較低，而且物業(yè)服務(wù)企業(yè)素質(zhì)參差不齊，與社會(huì)有關(guān)方面的關(guān)系不很協(xié)調(diào)，工作范圍也不明確。如何完善社區(qū)化工業(yè)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)，以適應(yīng)社會(huì)現(xiàn)代化和文明程度的需要?這是我們不能回避的一個(gè)問(wèn)題。我認(rèn)為，工業(yè)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能消極地等待和依靠開發(fā)商，必須審時(shí)度勢(shì)，正確對(duì)待現(xiàn)階段工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)發(fā)展所面臨的問(wèn)題，轉(zhuǎn)變、更新觀念，不斷超越自我。以下我提出幾條措施，與大家進(jìn)行探討:
1、以立法建立工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)
作為一種新興的管理行業(yè)，它首先需要的就是建章立制，做到有法可依，有章可循。在實(shí)踐中，我們嘗到了加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)立法的甜頭。但是，物業(yè)服務(wù)中的法律法規(guī)還不完善，尤其涉及工業(yè)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)更是少的可憐。因此，只有在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，認(rèn)真總結(jié)物業(yè)服務(wù)立法與執(zhí)法的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)對(duì)物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)予以修正、補(bǔ)充和完善，形成與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)、與國(guó)際慣例相銜接、符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展需要的法律體系，以適應(yīng)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的迫切需要，規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，合理配置物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)資源，提高物業(yè)服務(wù)服務(wù)的質(zhì)量和水平，保護(hù)市場(chǎng)各方主體的正當(dāng)權(quán)益，保證物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。
2、以資質(zhì)管理規(guī)范工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)服務(wù)行為
1996年開始，政府主管部門開始在物業(yè)服務(wù)行業(yè)推行資質(zhì)證書管理制度，規(guī)定只有達(dá)到一定條件才能領(lǐng)取物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證書，只有具備資質(zhì)證書才能從事物業(yè)服務(wù)，資質(zhì)證書實(shí)行等級(jí)管理，直接與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理資格、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)掛鉤。通過(guò)資質(zhì)證書管理制度，有效地促進(jìn)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)水平、隊(duì)伍素質(zhì)、管理規(guī)模的不斷提高，有效地規(guī)范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，保護(hù)了廣大消費(fèi)者和行業(yè)的利益，推動(dòng)了物業(yè)服務(wù)朝著規(guī)?；?、集約化方向發(fā)展，為建立物業(yè)服務(wù)有序市場(chǎng)奠定了基礎(chǔ)。
3、以招標(biāo)促進(jìn)工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)
目前，全國(guó)各地已形成了許多有較強(qiáng)市場(chǎng)意識(shí)的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)，迫切希望擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。如果不能保證這種競(jìng)爭(zhēng)始終處于有序、公平的狀態(tài)，就有可能造成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的蔓延，發(fā)生暗箱操作，最終將不利于行業(yè)的健康發(fā)展。只有在公開、公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制影響下，才能保證一批觀念新、效益好、實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模大、機(jī)制活的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中憑借自身的優(yōu)勢(shì)脫穎而出。與其它行業(yè)一樣，物業(yè)服務(wù)的發(fā)展也需要一批優(yōu)秀的企業(yè)盡快崛起，他們通過(guò)企業(yè)的不斷自我完善和創(chuàng)新，通過(guò)相互間的競(jìng)爭(zhēng)和交流，最終將帶領(lǐng)行業(yè)內(nèi)其它企業(yè)的共同進(jìn)步和提高。而物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的推行正為本行業(yè)內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)型企業(yè)的迅速成長(zhǎng)提供了便利條件。政府主管部門又積極主動(dòng)地加以指導(dǎo)監(jiān)督，保障招標(biāo)活動(dòng)的公平、公開、公正，這些舉措，極大地促進(jìn)了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的市場(chǎng)化進(jìn)程。
4、以物業(yè)考評(píng)促進(jìn)工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)水平的普遍提高
為全面提高行業(yè)的服務(wù)水平，政府主管部門每年度應(yīng)舉行物業(yè)服務(wù)評(píng)優(yōu)活動(dòng)，把考評(píng)創(chuàng)優(yōu)與企業(yè)等級(jí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、物業(yè)品牌等緊密結(jié)合，調(diào)動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的積極性。政府主管部門可從各物業(yè)服務(wù)公司嚴(yán)格挑選考評(píng)人員組成考評(píng)組，通過(guò)聽取匯報(bào)、查閱資料、現(xiàn)場(chǎng)考查、抽查人員、走訪業(yè)主或物業(yè)使用人等多種手段，對(duì)照考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范化服務(wù)的要求，認(rèn)真細(xì)致地對(duì)參評(píng)單位管理服務(wù)中存在的問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)、分析，幫助參評(píng)單位找出解決問(wèn)題的對(duì)策，使參評(píng)單位的管理服務(wù)水平更上一層樓。通過(guò)考評(píng)，加強(qiáng)行業(yè)間的交流學(xué)習(xí)，提高行業(yè)的管理水平，促進(jìn)企業(yè)的規(guī)范化管理，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為行業(yè)今后的發(fā)展培養(yǎng)鍛煉一大批年輕的、高素質(zhì)的專業(yè)人才。
5、以物業(yè)協(xié)會(huì)充當(dāng)政企溝通的橋梁全面推動(dòng)行業(yè)發(fā)展
物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的自律組織，她為提高物業(yè)服務(wù)整體發(fā)展水平、促進(jìn)物業(yè)服務(wù)觀念深入民心做了大量工作。她極力宣傳行業(yè)理論與法規(guī)，搭建政企溝通橋梁，全力為會(huì)員單位排憂解難，解決諸如稅費(fèi)、人才的培訓(xùn)與交流、停車場(chǎng)丟車賠償、水電中間層的管理等問(wèn)題。通過(guò)這些卓有成就的工作，物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)維護(hù)了行業(yè)正當(dāng)?shù)臋?quán)益，加強(qiáng)了行業(yè)內(nèi)外交流，促進(jìn)了行業(yè)理論的發(fā)展、推動(dòng)了行業(yè)前進(jìn)的步伐。
物業(yè)服務(wù)、管理工作在中國(guó)的產(chǎn)生有其深刻而廣泛的歷史背景，她的發(fā)展因地域而異、因事物而異、更因人而異。物業(yè)服務(wù)不是一個(gè)簡(jiǎn)單的行業(yè)，她具有豐富的內(nèi)涵。我們要立足于物業(yè)服務(wù)這個(gè)充滿生機(jī)的領(lǐng)域，努力塑造適應(yīng)時(shí)代的人文氛圍，不斷促進(jìn)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、進(jìn)步。
篇2：工業(yè)園區(qū)推行物業(yè)服務(wù)的意義與模式
工業(yè)園區(qū)推行物業(yè)服務(wù)的意義與模式
一、加快工業(yè)園區(qū)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的意義
(一)物業(yè)服務(wù)有利于提高工業(yè)園區(qū)城市管理的社會(huì)化和專業(yè)化程度。
工業(yè)園區(qū)的發(fā)展，推動(dòng)了中山工業(yè)立市、工業(yè)強(qiáng)市的進(jìn)程。各級(jí)政府在工業(yè)園區(qū)的建設(shè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中既當(dāng)建設(shè)者，又當(dāng)管理者，既要進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，又要花大力氣進(jìn)行維修保養(yǎng)，這種建管合一的管理模式的弊端主要表現(xiàn)在:重建設(shè)輕管理，重招商輕服務(wù)，重引資輕投入，管理內(nèi)容單一，不夠?qū)I(yè)和規(guī)范，效率低下，服務(wù)質(zhì)量不高。隨著招商引資的不斷擴(kuò)大，進(jìn)區(qū)企業(yè)的日益增加，管理范圍的快速擴(kuò)展，建管合一管理模式的弊端日益顯現(xiàn)出來(lái)，越來(lái)越不符合形勢(shì)發(fā)展的需要。
由于工業(yè)園區(qū)的發(fā)展，大量勞動(dòng)力的積極參與，加快了城市化的進(jìn)程。如果通過(guò)建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)體制和模式，將城市管理中分散的管理職能集中起來(lái)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一有效的管理，就可以提高城市管理的社會(huì)化和專業(yè)化程度，調(diào)動(dòng)企業(yè)參與和社會(huì)支持的積極性，這既減輕了政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，又開辟了城市管理的新路子。
(二)物業(yè)服務(wù)有利于提升經(jīng)營(yíng)工業(yè)園區(qū)的能力、發(fā)展后勁和附加值。
近年來(lái)，中山市委、市政府提出“工業(yè)立市”、“工業(yè)強(qiáng)市”的戰(zhàn)略目標(biāo)，走新型工業(yè)化道路。中山的工業(yè)園區(qū)蓬勃發(fā)展。但工業(yè)園區(qū)的經(jīng)營(yíng)能力高低不一，管理水平參差不齊，經(jīng)營(yíng)模式也不盡相同。大致分為三大類，第一類是在工業(yè)園區(qū)內(nèi)劃地給廠商建廠建員工宿舍樓，基本上沒(méi)有什么管理;第二類是在工業(yè)園區(qū)內(nèi)劃地給廠商建廠建員工宿舍樓，清潔、綠化等經(jīng)營(yíng)和管理由鎮(zhèn)區(qū)政府部門出資負(fù)責(zé);第三類是在工業(yè)園區(qū)內(nèi)劃地給廠商建廠和建員工宿舍樓的同時(shí)，自建廠房和員工大樓出租，并且實(shí)施物業(yè)服務(wù)。此類工業(yè)園區(qū)由于實(shí)施了物業(yè)服務(wù)，外商既可以專注于本企業(yè)的生產(chǎn)和內(nèi)部管理，又能享受到園區(qū)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)、文明和諧的社區(qū)文化和優(yōu)美舒適的園區(qū)環(huán)境，從而使外商更加安心和樂(lè)意在中山投資置業(yè)。另一方面，通過(guò)實(shí)施物業(yè)服務(wù)，既可以為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，又能實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益。據(jù)了解，中山市中炬高新產(chǎn)業(yè)區(qū)自有建筑面積40萬(wàn)平方米，其中廠房26棟，工人宿舍36棟，商鋪及飲食店89間，物業(yè)出租率94.1%，物業(yè)租金和管理費(fèi)年收入達(dá)4500萬(wàn)元。
上述情況表明，工業(yè)園區(qū)實(shí)施物業(yè)服務(wù)是大有可為的，是工業(yè)園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)有效平臺(tái)。其作用在于一是有利于廠商集中精力辦企業(yè);二是有利于發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展;三是有利于改善園區(qū)環(huán)境，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，營(yíng)造良好的招商、安商、富商氛圍;四是有利于提升經(jīng)營(yíng)工業(yè)園區(qū)的能力、發(fā)展后勁和附加值。
二、工業(yè)園區(qū)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的緊迫性
中山市住宅小區(qū)、大廈的物業(yè)服務(wù)，在政府及各職能部門的重視、社會(huì)各界的關(guān)注和廣大市民的支持下，經(jīng)過(guò)8年的培育，得到蓬勃發(fā)展。并在改善環(huán)境，改變管理方式，增加就業(yè)，創(chuàng)造稅收，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，推動(dòng)社區(qū)文化建設(shè)等方面發(fā)揮了積極的作用。
然而，與住宅小區(qū)(大廈)的物業(yè)服務(wù)相比，在全市工業(yè)園區(qū)推行物業(yè)服務(wù)差距較大。目前，全市40個(gè)工業(yè)園區(qū)，建成廠房面積716萬(wàn)平方米，在建面積393萬(wàn)平方米，合計(jì)1109萬(wàn)平方米，而實(shí)施物業(yè)服務(wù)的面積才有104萬(wàn)平方米，占總面積的9.38%。與近幾年來(lái)新建居住小區(qū)的物業(yè)服務(wù)覆蓋面達(dá)100%，管理面積達(dá)1474.15萬(wàn)平方米，一年為國(guó)家繳交營(yíng)業(yè)稅1328萬(wàn)元(20**年)相比差別很大。如果全部工業(yè)園區(qū)實(shí)行物業(yè)服務(wù)，假設(shè)每月每平方米管理費(fèi)為1元，全年可獲得管理費(fèi)1.33億元。從經(jīng)濟(jì)角度上分析，既為政府增加了稅收，又為工業(yè)園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。
目前大部分工業(yè)園是尚未實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，更談不上提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和優(yōu)美舒適的園區(qū)環(huán)境以及文明和諧的社區(qū)文化。這種狀況已經(jīng)不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)和建設(shè)的發(fā)展要求，迫切需要工業(yè)園區(qū)整合資源，注入專業(yè)化、規(guī)范化、社會(huì)化的物業(yè)服務(wù)，改善園區(qū)環(huán)境，提升服務(wù)質(zhì)素，為工業(yè)園區(qū)發(fā)展建立服務(wù)支撐平臺(tái)。因此，各鎮(zhèn)區(qū)政府及建設(shè)管理部門必需高度重視、支持加快工業(yè)園區(qū)實(shí)施物業(yè)服務(wù)步伐的工作。
三、工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)
工業(yè)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)與居住小區(qū)的物業(yè)服務(wù)有所不同。首先是服務(wù)對(duì)象不同，前者是企業(yè)，后者是居民;其次是管理的方式、服務(wù)內(nèi)容有所不同。針對(duì)工業(yè)區(qū)的需求特點(diǎn)，通過(guò)物業(yè)服務(wù)抓好園區(qū)硬環(huán)境的管理與維護(hù)的同時(shí)，進(jìn)行企業(yè)項(xiàng)目咨詢與代理，企業(yè)管理咨詢、物業(yè)中介、機(jī)電安裝與綠化養(yǎng)護(hù)代理、文體活動(dòng)與社區(qū)活動(dòng)代理等個(gè)性化、人性化、特色化服務(wù)，架設(shè)企業(yè)與政府各職能部門的橋梁，營(yíng)造親商、安商、富商的軟硬環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)平臺(tái)，讓企業(yè)經(jīng)營(yíng)者一心一意抓生產(chǎn)，謀發(fā)展。中山市中炬高新產(chǎn)業(yè)區(qū)在創(chuàng)建廣東省物業(yè)服務(wù)示范工業(yè)園的品牌活動(dòng)中，樹立了企業(yè)的品牌，提高了園區(qū)的知名度和吸引力，吸引了日本、美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、新加坡、臺(tái)灣等16個(gè)國(guó)家和地區(qū)的客商在中炬高新產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)建起了56家外商獨(dú)資企業(yè)，創(chuàng)造了一條通過(guò)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)工業(yè)園區(qū)的新路子。由于中炬高新在創(chuàng)建品牌的過(guò)程中，不斷提升服務(wù)質(zhì)量和水平，創(chuàng)下了物業(yè)綜合完好率、綠化完好率、維修及時(shí)率、客戶滿意率等指標(biāo)均達(dá)到95%以上的高水平。
四、工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)方法
物業(yè)服務(wù)為經(jīng)營(yíng)城市提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，是經(jīng)營(yíng)城市的一個(gè)組成部分，大力推進(jìn)工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，要在拓寬物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)方法和服務(wù)領(lǐng)域上下功夫。在經(jīng)營(yíng)模式方面，要突破目前建管合一的模式，成立或引入專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理，也可以引進(jìn)境外的物業(yè)服務(wù)公司，從而吸納國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，提高我們的物業(yè)服務(wù)素質(zhì)和水平，促進(jìn)城市物業(yè)服務(wù)行業(yè)邁向?qū)I(yè)化、規(guī)范化和社會(huì)化。在經(jīng)營(yíng)方法方面，要積極探索新思路。譬如:可以通過(guò)建立業(yè)主委員會(huì)委托與監(jiān)督，管理公司組織實(shí)施;公司、業(yè)主、企業(yè)、員工共同管理的園區(qū)物業(yè)服務(wù)服務(wù)體制來(lái)經(jīng)營(yíng)，可以通過(guò)房協(xié)聯(lián)合聘請(qǐng)律師實(shí)施法律咨詢，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為;可以將保險(xiǎn)業(yè)務(wù)引入物業(yè)服務(wù)行業(yè)，降低物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在服務(wù)領(lǐng)域方面，要打破目前服務(wù)內(nèi)容單一、面窄的局面，針對(duì)工業(yè)園區(qū)的需求特點(diǎn)，拓寬服務(wù)范圍，提供個(gè)性化、人性化、特色化的服務(wù)，增大物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的覆蓋面。