面對多層次業主住宅社區物業管理

　　引言：問題的提出

　　項目管理理論認為：一個成功的項目，首先取決于其利益相關者的目標一致。這一鐵則使當前的中國物業管理面臨生存悖論。作為一種獨創的、不可逆轉的、富有連續性和生命周期的工作任務，毫無疑義物業管理必須劃入"項目"這一范疇之中；但是與通常的項目所不同的在于：物業管理很難界定和識別出到底誰是真正的"客戶"，再一個，這些"客戶"的"需求"究竟是什么?假若政府對物業管理的需求僅僅是息事寧人，開發商對物業管理的需求僅僅是推動銷售，業主對物業管理的需求僅僅是免費午餐，事情就好辦了，祭出"物業管理品牌顧問公司"和"免收三年物業管理費"的法寶，一切問題就都解決了，--盡管這些開發商和業主都承認需要物業管理，而我們的物業管理卻因此而失去了存在的理由--這的確是一件很具有諷剌意味的事情。

　　但是事情往往還不是這么簡單，在開發商和業主的目標對立之外，還存在著眾多的業主自身的困擾。畢竟當前的中國房地產開發商們，能夠真正認識到自己的產品"只為少數人"服務的并不太多，中國物業管理從它一產生開始，就更不是"只為少數人"服務的。畢竟中國還沒有真正意義上的經濟適用房，深圳、北京的微福利房也不是給中低收入者住的，而眾多中小城市的新建住宅小區，對社會各階層的人員更有著驚人的容納能力，在這里，專業化物業管理所遇到的阻力和矛盾介于可想象和不可想象之間，物業管理的實績必須植根于其生長的土壤，而這種土壤貧瘠荒蕪。但是相對應的另一戲劇性情況在于：恰恰是這些目前最不受我們的物業管理專家們所關注的部分，這類住宅小區的業主一而再的宣稱"不需要物業管理"，而我們的物業管理卻在他們身上獲得了生機。

　　隨著入世和國家建設小康社會的步伐加快，中國房地產行業在國民經濟的比重日益加大，其強勁勢頭更是對近年的gdp增長功不可沒，城市的發展呈現出社區的波浪式更新。中國社會同時表現出"城中村"(城市郊區化)和"村造城"(郊區農村城市化)這兩種勢不可擋的潮流，它們印證了資源和人口的雙向流動，是城市的生命周期在空間與時間上擴展的結局。在這里，無序和有序輪流占據上風，每一次的社會歷史的發展與變革都帶來了環境、生態、人際關系在新的平衡層面的調整。很多城郊的農村人在某一天清晨醒來時，發現自己已經成為城市的一分子；而眾多的舊城改造項目，擠出了大量的工薪階層和低收入者，從而引發郊區化的潮流；在同一個住宅小區之中，戶型面積可以從50-250平方不等，而入住業主的收入差異可能較這個幅度更大，城市在吐故納新的同時又兼收并蓄，全中國范圍內的"新社區"將從它們之中產生，在這樣的一些生態群落之中，政府公務員、學者和回遷的普通工薪階層、新進入市鎮的農民比鄰相依，階層觀念在社會分工當中形成之后又因為住房毗鄰的關系而淡化了，但又產生新的沖突。近十年之內中國最大的社會問題將是社區問題。在此，我們尤其關注那些初次享受現代社區生活的人們，對為這一類"普通城市住宅"提供專業化物業管理服務的矛盾逐個進行分析并試圖加以解決，將為中國社區管理的整體解決方案提供一條思路。

　　現狀的分析

　　深層次的矛盾植根于人們的意識形態之中，中國源于長時間的內陸文化，個性保守、恬淡、勤勞、節儉，公眾精神不足，權利意識淡漠，同時又有那么一點小小的自私，這種個性與環境相聯系的產物，就是中國的絕大多數城市呈現出新舊結合、城鄉雜處的布局。國家整體的經濟發展不平衡，遞延到城市和社區，表現出類似的特征，歸納起來，擁有多層次業主的住宅社區，其物業管理實踐主要存在三大矛盾：

　　1、功能與需求的矛盾：

　　完全的城市特征，在于高密度、資源集中和功能健全，這來自舊有小農的思維意識、生活習慣同現代住宅特征的沖突。但是另一方面，完全的村落特征與之正好相反，低密度，分散化，和功能單一，在郊區化的進程之中，同時意味著很多城市居民生活質量下滑。住入城市的農村人和住入郊區的城市人面臨的困惑是殊途同歸，物業管理提供的服務作為社區的公共物品將同時表現出過剩和不足，社區資源的閑置與浪費也是同時存在；而正因為需求與產品提供的差異，同時也使業主們失去了相應的便利感、安全感，以及和諧的鄰里氛圍。

　　2、收費與成本壓力：

　　相伴隨著的，則是部分業主們的實際收入與不動產維護成本費用的沖突，低收入者量入為出的生活節奏，即使是對水、電、暖的能源使用也極度的壓縮，其實不可能承擔高額的物業管理費--這樣的成本，在很多中心城市尚且沒有為住戶所接受，在這一類的社區則更加是天方夜譚，需要拋棄掉祖祖輩輩留下來的生活習慣，而向現代物業管理的"享樂主義"看齊，這加之于部分業主身上無異于一種折磨。于是，"多層次社區"的業主就被簡單區分為兩大類：在普通收費標準下，有支付能力的業主和沒有支付能力的業主。

　　3、管理與服務的矛盾：

　　在這種情況下，作為一個物業管理者，如何在公平與平等中尋求一種平衡，這就是一個問題了。可以預期的是：面臨多層次業主的住宅物業管理實施難度極大：農民會把農用車和拖拉機開進小區，會把農作物放到公共場地上去晾曬；強制拆遷戶對開發商保持的敵意和不滿，將直接地轉稼到一脈相承的物業管理公司身上；業主在購房和拆遷過程中所聽到的各類承諾，將使物業管理者在許多房產遺留問題上面臨信任缺失；因為客戶的目標不一致，硬性以統一的服務標準來貫徹幾無可能，但一旦物業管理者在實踐當中對不同業主表現出截然相反的態度，則會成為項目失敗的淵藪；而任何有益于總體目標而實施的管理行為，如約束業主對房屋外觀和用途的變更行為，在裝修管理、統一裝防盜網及太陽能熱水器這一類問題上，更容易導致業主不滿而激化矛盾。所以，具體的實踐過程我們只能對此表示不容樂觀。

　　由于上述三大矛盾的存在，任何樓盤的物業管理都會遇到一定的風險，普通住宅小區的"釘子戶"泛濫，這不是偶然現象。但是，如果從一開始就對所有的業主缺乏約束、放任自流，從而使樓盤定位、社區總體目標受損的話，結局將是非常嚴重的，盡管錯誤很可能是開發商或者相關的政府部門犯下，但是后果一定是由物業管理公司承擔的。在此，物業管理者的能力不僅體現在標準模式的保安、保潔和維修服務上，還有一種更重要的能力在于它能有效地平衡開發商、業主之間的責任與權利關系，規范各類環節，從長遠地考慮社區利益，是其職責所在，但正如前面所說的，如果服務目標(需求)不一致引發的具體收費標準、管理服務程度不一，這種"階級"區分會形成兩個問題，一是受關注程度不一引發的不滿，二是"俱樂部物品"免費提供給部分業主所引發的不滿。這里幾乎找不出真正有效的解決辦法。

　　二、解答的途徑

　　這里，無意之間觸及到現代中國的兩個根本問題，也就是社會弱勢群體(城市低收入者)的社區治理模式和農村城市化的問題。對社會弱勢群體來說，免收管理費，沒用；補償了拆遷款項，也沒用。對農民來說，單純解決了戶口，不夠；由平房換成了樓房，同樣不夠。最關鍵的問題在于把這些雜居的住宅改造成功能健全、擁有自身造血功能的社區--為低收入者提供住房，把城郊農民變成城市中的成員，這是社會擔負的責任；但是，讓這些弱勢群體和農民成為對自身不動產的維護和使用有著清醒認識的業主，則是物業管理的責任。

　　當我們想到最初因為項目管理所提出的"悖論"的時候，我們感到這里初現曙光，其實，無論業主們的需求如何千奇萬怪，支付能力如果宵壤之別，但是，共同的利益點在于房產的保值和完整。"消費"與"投資"的概念也許被混淆了，問題也就出于此，高收入階層的"英式管家"，在高消費的同時享有更高的投資回報；而務實的老百姓們，不敢奢談耐用品消費，更無心于泡沫增殖，五萬和五十萬的房子一樣，都是一個安身立命之所，只是希望它不要象延續至今的現象一樣：一年新，兩年舊，三年破。

　　故而，對任何住宅小區，其物業管理實施首先應當有一個具體的定位。一方面，這種目標識別應當傾向于考慮占社區大多數人口的、相對占弱勢群體部分的利益--我們不能希圖以高生活成本擠走我們"窮困"的業主，而是應當鼓勵有錢人朝更高尚的住宅模式轉移；另一方面，這種目標定位應當是小區物業管理的基本功能得以最低限度地滿足，亦即我們所謂綜合一體化物業管理"七大服務"均有一個得以延續的過程。同時，我們必須在提供的諸如室內家政、會所服務方面做文章，為那些有經濟償付能力的業戶們提供更為周到全面的服務，同時保證物業管理的盈利模式，不到萬不得已的情況下，我們不應當考慮在同一社區中采取兩種價格體系、或者按區域隔離的收費形式。這里，我們追求物業管理最低服務標準與大部分業主的物質承受能力相匹配。

　　這種情況下，如果仍存在收支差異的話，我們需要協調開發商--也就是整個社區產品(同時包含私人物品和公共物品)的提供者，拿出相應的解決方案，要么以優惠的政策補貼業主或物業公司，要么提供足額的商業用房，以保證前期管理物業公司--這個小區的臨時政府能夠以正常收支狀態運作下去。不言而喻，這樣的情況必須是偶然現象，如果一個城市的每家開發商都需要這樣"掏腰包"的話，這就是地方政府的責任了。

　　三、實踐的要點

　　然后，自入住伊始，應當全方位保證同業主之間的信息暢通。這是一個將所識別的目標讓全體的利益相關者達成一致認識的過程。相關的物業管理法律法規、《業主公約》、《物業管理服務協議》、《小區文明守則》應當在社區公示，接受業主的質疑并給予合理解答；財務方面的陽光法則在未來也是必然取向。社區中法律意識和市場意識引入，是一個長期的過程，不僅樓道內的張貼欄、小區中的宣傳欄要加以充分運用，而且要將物業管理常識的宣傳責任下放到每一名員工。當然，具體目標分解當中同部分業主的個人利益形成了沖突，物業管理者要充分認識到這種沖突的存在并且加以正視。

　　值得一提的是，普通住宅小區的物業管理服務，同高檔住宅和寫字樓的物業管理對"服務"詮釋是不一樣的，畢竟要承認：低收費物業管理的成本壓力，已經給物業的整體維護帶來了現實的風險，社區管理成本分擔的不平衡，也意味著需要用部分"專制"來取代充分"民主"的高成本。故而，前者在"業主至上，服務第一"的同時，還需要能夠"理解萬歲"，因為住戶業戶的層次不一，直接導致對社區內各類物品的使用方式和定位不一，從而很易導致共有資源被浪費、公共物品遭破壞、私人權利受侵犯的現象出現，在盡量避免對業主和物業使用人采取制裁性措施的同時，還要輔以靈活的管理手段，減少這類問題的發生。在無法制止和既成事實的情況下，重點在于協助取證，盡到關照義務，以規避"不作為"導致的物業管理違約責任。

　　與此同時，對社區全部的物業管理服務者應當加強培訓，提高服務質素。低成本不一定低價，低價不一定低服務。作為業主，農民的經濟能力和學歷水平也許是低層次的，但是對物業管理來說恰恰是提出了更高層次的服務要求，一方面物業管理從業者要有更大的耐心和愛心，另一方面則需要更強的能力和技巧，在面對業主的各類責難和理解不一致的差異時，能夠從容應對，不卑不亢。專業化的服務能力，不僅是通過外觀、功能、靈活性和效率來加以確定，還需要有非凡的感染力來影響業主對社區的忠誠。管理人員要注意在日常巡視中發現小區內涉及到住戶貼身利益的新問題，對操作層則要求不斷拓展新的服務面，讓住戶實實在在體會到小區的物業現狀的不斷改善。"天行健，君子以自強不息"、"日新謂之盛德"，將是社區物業管理者不變的信條。

　　最后，應當把業主自治的模式探討放到必要位置。享受開發商的補貼以維持物業管理，終究不是長久之計，有效的前期物業管理行為在于：通過一個有限的時間段中，我們第一維護了物業的基本完整性和外觀統一；第二物業管理理念得到了最大范圍的宣傳波及，在社區內形成了共識；第三培養了一批同社區富有感情的、有熟練勞動技能的操作層人員；這時，作為成熟社區的進一步驟，則是業主委員會的運作走向規范，一批真正代表社區業主利益的人們執掌政權，物業管理公司作為顧問或者分包商而存在。事實上，隨著社區走向成熟，會產生更多的就業崗位以更加靈活的方式提供給那些社區中的下崗工人和失去土地的農民們，古時的"以役代租"何嘗不是一種解決辦法呢?

　　作為社區公益代言人的物業管理者，我們到底想做些什么?我們又能夠做些什么?也許，我們要從高尚生活享受的光環中走出來，直面大眾，同時接受大眾的拷問。任何洋品牌或者"深圳模式"都只能作為一種借鑒，而不可能是完全的依托。即使只有百分之十的機會能夠成功，我們也需要繼續努力下去。我相信，真正的答案仍然存在于一線物業管理的實踐之中。

　　梁曉東 《現代物業》

篇2：鞍山市城市住宅區物業管理辦法(2012修正)

　　鞍山市城市住宅區物業管理辦法(20**修正)

　　（20**年2月7日鞍山市人民政府第36次常務會議審議通過 20**年2月28日鞍山市人民政府令第144號公布 根據20**年11月5日鞍山市人民政府第117次常務會議審議通過 20**年11月15日鞍山市人民政府令第157號公布 自公布之日起施行的《鞍山市人民政府規章修正案》第一次修正 根據20**年10月25日鞍山市第十四屆人民政府第73次常務會議審議通過 20**年11月6日鞍山市人民政府令第168號公布 自公布之日起施行的《鞍山市人民政府規章修正案》第二次修正 根據20**年1月20日鞍山市人民政府第129次常務會議審議通過 20**年3月15日鞍山市人民政府令第171號公布 自公布之日起施行的《鞍山市人民政府規章修正案》第三次修正）

　　鞍山市城市住宅區物業管理辦法(20**修正本)

　　第一條 為加強和完善城市物業管理，規范物業管理活動，保障物業的合理使用，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》及其他有關規定，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區域內的城市物業管理。

　　第三條 本辦法所稱物業，是指房屋及相關共用設施設備和共用場地。

　　本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　本辦法所稱業主是指物業所有權人。

　　本辦法所稱物業使用人是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

　　本辦法所稱物業服務企業是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。

　　第四條 鞍山市房產局是全市城市住宅區物業管理行政主管部門，縣（市）房產行政主管部門是本轄區內的城市住宅區物業管理行政主管部門。

　　其他有關行政管理部門和街道辦事處（鎮人民政府）在各自的職權范圍內，對物業管理工作進行指導、協調和監督。

　　第五條 新建住宅區應當實行物業管理。城市新建住宅區要嚴格按國家有關規劃標準進行設計，并符合物業管理的要求。規劃設計方案應包含如下內容：

　　（一）建設單位應當按照建設工程項目總建筑面積的3‰配置物業管理用房，但不得少于110平方米。提供的物業管理用房，應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電、供暖等辦公使用功能。業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑。物業管理用房在開發建設單位面積備案時由市房產局予以凍結，不得轉讓、出租。

　　（二）提供與業主數量和需求量相適應的自行車場、停車場等共用設施設備和體育鍛煉、綠化等共用場地。

　　市房產局在規劃設計時應當先期介入，配合市規劃部門按照《城市居住區規劃設計規范》等要求，共同做好有關物業管理方面的規劃設計。

　　第六條 原有住宅區私房比例達到70％以上且共用設施設備齊全的，可以實行物業管理。

　　配套設施不全的，應當與社區建設相結合，由政府投資、社會力量投資或自管房單位投資負責組織完善。

　　物業管理用房可在小區內購置一層住宅或在規劃許可的前提下新建。建筑面積在2萬平方米以下的住宅區，應提供不少于80平方米的物業管理用房。建筑面積在2萬平方米以上的，每增加1萬平方米，相應增加不少于5平方米的物業管理用房。

　　第七條 物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。

　　新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上（含兩個）單位開發建設的住宅區，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。如該住宅區內已分割成多個自然街坊或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

　　建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，應向物業管理行政主管部門提出劃分物業管理區域的要求。物業管理行政主管部門應當按照本條第二款的規定劃分物業管理區域，并登記備案。

　　尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，物業管理行政主管部門應當會同當地街道辦事處，按照本條第二款的規定，結合物業的具體布局劃分物業管理區域，并登記備案。

　　第八條 建設單位在預售房屋之前，應當參照建設部制定的示范文本，制定臨時管理規約，作為房屋銷售合同的附件。臨時管理規約應當對物業的使用和維護管理、業主義務、違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項做出規定，但不得與法律、法規、規章相抵觸，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第九條 建設單位與物業買受人簽訂的房屋銷售合同，應當包含建設工程規劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，并在房屋銷售合同的附件中列明物業管理區域內歸全體業主所有的配套設施設備。

　　歸全體業主所有的配套設施設備主要包括：

　　（一）物業管理用房；

　　（二）門衛房、電話間、監控室、配電室、泵房、地面架空層、共用走廊；

　　（三）物業管理區域內按規劃配建的非機動車車庫（車場）；

　　（四）物業管理區域內的公共綠化、道路、場地；

　　（五）建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的設施設備；

　　（六）其他依法歸全體業主所有的設施設備。

　　第十條 新建住宅區在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，應當實施前期物業管理。

　　前期物業管理工作由建設單位按國家有關物業管理招投標的規定，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模小于5萬平方米的，經物業所在地的物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂書面的前期物業服務合同。

　　第十一條 原有住宅區實施物業管理的，前期物業管理可優先由該住宅區中原管房面積最大的房產管理單位提供物業管理服務；公有房屋應由產權單位依據合同托管給該物業服務企業實行物業管理，由物業使用人繳納物業管理服務費。

　　第十二條 前期物業服務合同可以約定期限；但期限未滿時，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同已生效的，前期物業服務合同終止。

　　第十三條 售出的房屋建筑面積達到50％以上的新建住宅區和達到物業管理條件的原有住宅區，在達到上述條件30日內，建設單位或管房面積最大的房產管理單位應當書面報告物業所在地街道辦事處（鎮人民政府），并提供業主清冊、物業建筑面積、物業出售并交付使用時間等文件資料；建設單位或管房面積最大的房產管理單位未按時間要求書面報告的，業主可以向物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）提出成立業主大會的書面要求。

　　物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）接到書面報告或業主的書面要求后，應按照有關規定，指導業主、建設單位（包括公有房屋出售單位）組成業主大會籌備組，組織召開第一次業主大會，選舉產生第一屆業主委員會。

　　第十四條 在業主大會成立并選舉產生業主委員會后，建設單位應將歸全體業主所有的配套設施設備移交給業主委員會。

　　經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主委員會可以與已實施前期物業管理的物業服務企業重新簽訂物業服務合同，也可以采取招標等方式與其它物業服務企業簽訂物業服務合同。

　　第十五條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　業主可以書面委托代理人參加業主大會會議。

　　物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。需投票表決的，業主贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議上代為投票。

　　在書面征求業主意見時，表決票可以采用直接送達和留置送達兩種方式。直接送達的，由業主簽收；留置送達的，由兩名以上的業主或者街道辦事處（鎮人民政府）的工作人員證明。送達后，應當在物業管理區域內公告送達情況，7日內，業主無反饋信息的，視為同意。采用留置送達方式涉及的業主人數及其專有的建筑面積，不得超過物業管理區域內全體業主人數及總建筑面積的15％。

　　第十六條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生。經業主大會決定可以由5至11人的單數委員組成。業主委員會設主任1人、副主任1至2人，由業主委員會在其委員中選舉產生。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

　　業主委員會每屆任期最長為5年，任期期滿前3個月應籌備選舉新一屆業主委員會。業主委員會委員可以連任。

　　第十七條 業主委員會自選舉產生之日起30日內，持下列材料到市、縣（市）物業管理行政主管部門備案：

　　（一）業主委員會備案申請（說明業主大會會議過程及會議決定）；

　　（二）業主大會議事規則；

　　（三）管理規約；

　　（四）業主委員會委員名單及個人產權證明；

　　（五）業主委員會選票統計結果。

　　上述（一）、（五）兩份文件需由業主委員會全體委員簽字。

　　業主委員會備案的有關事項發生變更的，需重新備案。

　　第十八條 業主大會和業主委員會開展工作的經費和業主委員會委員津貼由全體業主承擔，可以從物業共用部分經營所得收益中列支；工作經費和津貼的標準、籌集、管理、使用由業主大會議事規則規定。工作經費的使用和津貼的發放情況應當每季度以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。

　　第十九條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與社區居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的社區居民委員會，并認真聽取社區居民委員會的建議。

　　第二十條 物業服務企業實行資質管理制度。成立物業服務企業必須經物業管理行政主管部門資質審查，并經工商行政管理機關登記注冊，領取營業執照。

　　未經物業管理行政主管部門資質審查并取得資質證書的，不得從事物業管理業務。

　　第二十一條 業主、物業使用人違反本辦法或臨時管理規約、管理規約，有損壞房屋承重結構、擅自改變物業使用性質等行為，損害其他業主、使用人合法權利的，業主委員會、物業服務企業應當予以勸阻、制止；相關業主、物業使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。

　　第二十二條 物業服務企業、業主委員會在物業管理區域內設立停車場（停車泊位）的，應當符合交通設施國家安全標準等規定，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車輛通行。

　　利用共用場地設立的停車場（停車泊位），需要收取費用的，應當由業主大會確定具體收費標準，收取的費用扣除管理成本等相關費用后，歸全體業主所有。

　　利用人防工程設立的停車場（停車泊位），在人民防空部門辦理相關手續后，需要收取費用的，應當由業主大會確定具體收費標準，收取的費用扣除使用費、管理成本等相關費用后，歸全體業主所有。

　　第二十三條 在物業管理區域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。車主對車輛有特殊保管要求的，由車主和物業服務企業單獨簽訂保管合同。

　　第二十四條 原由物業服務企業進行物業管理的住宅區出現棄管時，應暫由街道辦事處對小區的環境衛生進行清掃保潔，并按未實施物業管理的住宅區的保潔標準收費，直至業主大會選聘新的物業服務企業。

　　第二十五條 房產、司法等有關部門應當與街道辦事處（鎮人民政府）組建物業糾紛人民調解機構，受理調解業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業糾紛。

　　第二十六條 物價行政主管部門會同物業管理行政主管部門負責物業服務收費的監督管理工作。

　　物價行政主管部門應會同物業管理行政主管部門遵循合理、公開及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，提出物業服務收費參考價格。

　　第二十七條 新建住宅區和實行物業管理的原有住宅區物業服務收費由業主與物業服務企業按照物業服務收費參考價格協商確定價格，并報市物價局備案；原有實行政府指導價收費的住宅區，經業主與物業服務企業協商一致，也可重新按照物業服務收費參考價格協商確定價格，并報市物價局備案。

　　物業服務企業收取物業服務費實行收費許可證制度。收費項目及標準必須公布。

　　業主應當根據物業服務合同交納物業服務費。物業服務企業應當按照物業服務合同提供相應的服務。不具備專業化管理條件的住宅區，共用部位、共用設施設備日常維修費應當專項用于屋面防水、樓梯間、樓內至化糞池的共用下水管線等共用部位的日常維修。

　　第二十八條 違反本辦法第五條規定，未提供物業管理用房的，由物業管理行政主管部門責令建設單位向業主委員會提供物業管理用房，并處10萬元以上20萬元以下罰款。

　　第二十九條 拖欠物業管理服務費3個月以上的，物業服務企業可向人民法院申請支付令或提起訴訟。

　　第三十條 違反本辦法規定，建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下罰款。

　　第三十一條 違反本辦法規定，未取得資質證書從事物業管理的，由物業管理行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質證書的，依照前款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　第三十二條 物業管理行政主管部門及其他有關部門和單位的工作人員，利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第三十三條 本辦法中未涉及的前期物業管理招標投標管理、業主大會、物業服務企業資質管理等其他物業管理事項，按國家、省有關規定執行。

　　第三十四條 我市行政區域內的寫字樓、商廈等物業管理，參照本辦法執行。

　　第三十五條 本辦法自20**年4月1日起施行。

篇3：密云縣城鎮住宅區物業管理辦法(2007)

　　密云縣城鎮住宅區物業管理辦法

　　密政發〔20**〕30號

　　密云縣人民政府關于

　　印發密云縣城鎮住宅區物業

　　管理辦法（試行）的通知

　　各鄉鎮人民政府，地區、街道辦事處，縣政府各委、辦、局，各縣屬機構：

　　《密云縣城鎮住宅區物業管理辦法（試行）》已經20**年7月16日第3次縣政府常務會議討論通過，現予以印發，請結合工作實際，認真貫徹執行。

　　二○○七年七月三十一日

　　密云縣城鎮住宅區物業管理辦法（試行）

　　第一章 總則

　　第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的居住環境，根據有關法律、法規和規章，結合本縣實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于密云縣行政區域內的城鎮住宅區物業管理活動。

　　第三條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　第四條 新建住宅小區及配套設施比較齊全的原有住宅小區積極推行物業管理，在基礎設施較為完善、條件成熟的住宅小區開展業主大會、業主委員會的組建試點工作，并在全縣逐步推廣。

　　配套設施不全的原有住宅小區，有建設或產權單位的，由建設或產權單位繼續管理；無產權單位的，暫由所在地的街道辦事處或鄉鎮人民政府、居民委員會或村民委員會統一管理。各管理單位應對原有住宅小區積極整治，完善各項配套設施，逐步推行物業管理。

　　縣政府建立住宅小區專項整治基金，專款專用。

　　第五條 縣建設行政主管部門負責本縣行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

　　（一）貫徹實施有關物業管理的法律、法規、規章和政策，研究制定物業管理的有關措施；

　　（二）規范物業管理企業服務行為，逐步建立管理專業化、服務社會化、經營市場化的物業管理新機制；

　　（三）負責房屋專項維修資金交繳、使用的監管工作；

　　（四）負責物業管理企業資質管理工作；

　　（五）依法查處物業使用、物業管理中的違法行為；

　　（六）組織物業從業人員培訓和繼續教育；

　　（七）對設立業主大會和業主委員會給予指導和協助；

　　（八）建立投訴受理制度，接受投訴并反饋處理結果；

　　（九）法律、法規、規章規定的其他職責。

　　第六條 發展改革、規劃、城管、公安、工商、環保、市政、園林、綠化、環衛、郵政、通訊、有線電視、供水、供電、供氣、供熱等相關單位，按照各自職責，協同實施本辦法。

　　第七條 各街道辦事處或鄉鎮人民政府負責本轄區物業管理活動的組織協調及指導監督工作。居民委員會或村民委員會指導和監督業主委員會、物業管理企業開展工作。

　　第八條 物業管理活動應當遵循業主自治自律與專業服務相結合原則、業主與物業服務提供者權利義務相一致原則和維護公共秩序原則。

　　物業管理活動應向市場化、專業化、規范化方向發展，建立完善的物業管理機制，提高物業服務水平。

　　第二章 業主及業主大會

　　第九條 房屋所有權人為業主。業主在物業管理活動中，按照法律規定和合同約定享有權利，并承擔相應義務。

　　第十條 下列事項由業主共同決定：

　　（一）制定和修改業主大會議事規則；

　　（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理公約；

　　（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

　　（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

　　（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第十一條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

　　業主可以委托代理人參加業主大會會議，按業主大會議事規則要求提交手續。業主不參加也不委托他人參加業主大會會議的，視為同意業主大會作出的各項決定。

　　業主人數較多的，可以按一定比例推選代表組成業主代表大會。業主代表大會行使業主大會的職權。

　　第十二條 業主大會履行下列職責：

　　（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

　　（二）制定、修改建筑物及其附屬設施的管理規約；

　　（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

　　（四）審議業主委員會的工作報告，監督業主委員會的工作，改變或撤銷業主委員會不適當的決定；

　　（五）選聘、解聘物業管理企業或者其他管理人；

　　（六）審議批準業主大會、業主委員會工作經費籌集、使用方案；

　　（七）決定專項維修資金使用、續籌方案并監督實施；

　　（八）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　（九）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（十）決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項；

　　（十一）法律、法規、規章或業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

　　第十三條 召開首次業主大會會議，成立業主大會的步驟如下：

　　（一）成立籌備組，負責業主大會的籌備工作；

　　（二）籌備組應自組成之日起30日內組織業主召開首次業主大會會議。

　　第十四條 籌備組由住宅物業首次業主大會會議所在地的居民委員會或村民委員會負責組織業主代表、物業管理企業代表、建設單位組成，可以邀請當地公安派出機構參加；街道辦事處或鄉鎮人民政府、縣建設行政主管部門應當給予指導和幫助；籌備組中的業主代表由籌備組組成單位按照業主自薦、推薦的形式在充分聽取業主意見的基礎上確定。

　　第十五條 籌備組的主要職責如下:

　　（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　　（二）擬定《業主大會議事規則》（草案）和《業主公約》（草案）；

　　（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權；

　　（四）確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單；

　　（五）做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款規定的（一）、（二）、（三）、（四）項工作應以書面形式在首次業主大會會議召開10日前在物業管理區域內顯著位置公告。

　　第十六條 業主公約一般包括以下內容：

　　（一）物業的名稱、地點、面積及戶數；

　　（二）業主大會的召集程序及決定物業區域內重大事項的方式；

　　（三）業主大會議事規則的主要內容；

　　（四）業主委員會的工作內容和工作機構；

　　（五）業主委員會委員資格的產生方式和終止情形；

　　（六）業主使用其物業和物業管理區域內公共場所及公用設施的權益；

　　（七）業主參與物業管理的權利；

　　（八）業主對業主委員會及物業管理企業的監督權；

　　（九）物業各項維修、養護和管理費用的交納、使用、監管；

　　（十）業主在本物業管理區域內應遵守的行為準則；

　　（十一）違反業主公約的責任。

　　第十七條 業主大會議事規則應當就下列事項作出約定：

　　（一）業主大會的議事方式；

　　（二）業主大會表決程序；

　　（三）業主投票權數的確定方法；

　　（四）業主委員會的組成、補選、改選和換屆；

　　（五）業主委員會委員選任與終止的條件、人數、任期；

　　（六）業主大會臨時會議的召開；

　　（七）業主質詢的規則；

　　（八）其他事項。

　　第十八條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定，由業主委員會組織召開。應當于會議召開前15日通知全體業主，同時告知物業管理區域內的居民委員會或村民委員會。

　　有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

　　（一）20%以上業主提議的；

　　（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　　（三）業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。

　　第十九條 業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構，具體實施業主大會的決議。業主委員會組成人數一般為5-9人的單數。

　　業主委員會主任、副?的實施情況；

　　（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；

　　（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；

　　（四）監督業主公約的實施；

　　（五）業主大會賦予的其他職責。

　　業主委員會應制定業主委員會議事規則，并應按議事規則履行職責。

　　第二十一條 業主委員會自選舉產生之日起30日內，應將業主日。

　　業主委員會自選舉產生之日起30日內，應將業主大會議事規則、業主公約、業主大會決議等資料向縣建設行政主管部門及物業管理區域所在地的街道辦事處或鄉鎮人民政府、居民委員會或村民委員會備案。

　　第二十二條 業主委員會委員的資格因下列情況而終止：

　　（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

　　（二）喪失民事行為能力的；

　　（三）依業主公約與業主委員會議事規則終止其業主委員會委員資格的。

　　第二十三條 業主委員會應建立、健全物業檔案管理制度，加強物業檔案管理工作。

　　業主有權向業主委員會、縣建設行政主管部門查閱其所在物業管理區域的業主大會議事規則、業主公約、以及法律法規規定的其他資料。

　　第二十四條 業主大會、業主委員會可以邀請街道辦事處或鄉鎮人民政府、居民委員會或村民委員會和物業管理企業列席業主大會會議和業主委員會會議。

　　第二十五條 業主大會和業主委員會對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規、規章以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　第二十六條 業主大會或者業主委員會做出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第三章 物業管理企業

　　第二十七條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，并具有相應的資質。

　　第二十八條 物業管理企業的各項活動不得違反法律、法規和規章的規定，并接受業主、縣建設行政主管部門的監督。

　　第二十九條 物業管理企業因法定或約定事由退出物業管理活動的，應當將預收的交接之日后的物業管理服務費、代收的各種能源費、押金，代管的專項維修資金，以及物業管理用房等移交給業主委員會或新的物業管理企業，并且履行相關規定的其他義務。

　　第三十條 物業管理企業申請核定資質等級，在申請之日前一年內有下列行為之一的，資質審批部門不予批準：

　　（一）聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的；

　　（二）將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人的；

　　（三）挪用專項維修資金的；

　　（四）擅自改變物業管理用房用途的；

　　（五）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

　　（六）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

　　（七）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的；

　　（八）物業服務合同終止時，不按規定移交物業管理用房和有關資料的；

　　（九）與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的；

　　（十）不履行物業服務合同，業主投訴較多，經查證屬實的；

　　（十一）超越資質等級承接物業管理業務的；

　　（十二）出租、出借、轉讓資質證書的；

　　（十三）發生重大責任事故的。

　　第四章 前期物業管理

　　第三十一條 建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護，管理、業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法做出約定。業主臨時公約不得侵害物業買受人的合法權益。

　　建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示并予以說明，買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。

　　第三十二條 在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位應當選聘有資質的物業管理企業，并與其簽訂書面的前期物業服務合同。

　　前期物業服務合同約定的內容，應當寫入建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同中。

　　第三十三條 建設單位應分別于業主臨時公約制定和前期物業服務合同訂立之日起30日內，向縣建設行政主管部門備案并在物業管理區域內公示。

　　第三十四條 在業主大會、業主委員會尚未成立前，按照房地產開發與物業管理相分離的原則，由建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業承擔物業管理服務。

　　如果投標人少于3個或者住宅規模較小的，經縣建設行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

　　第三十五條 建設單位與物業管理企業交接住宅物業，應當符合住宅小區竣工驗收的各項要求，按照相關的物業交接驗收規定辦理，并向縣建設行政主管部門備案。

　　第三十六條 建設單位應當在物業管理區域內按總建筑面積3‰至5‰的比例配置物業管理用房，并與建設項目同步交付。

　　第三十七條 建設單位應當按照相關規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　第三十八條 前期物業服務合同生效之日至銷售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。銷售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照房屋銷售合同的約定交納；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。

　　第三十九條 建設單位如果在拆遷、售房時承諾減收、免收業主的物業費、供暖費等物業管理相關費用，應當在將物業移交物業管理企業前，向物業管理企業、供暖等相關單位一次性付清費用，并提供付款憑證。

　　第四十條 為保證前期物業管理服務的正常運行，建設單位與物業管理企業可以約定由建設單位承擔前期物業項目開辦費用及由于項目分期建設造成的前期物業管理服務費不足的補貼等。具體補貼標準及支付方式可根據項目規模、配套設施等因素由物業管理企業和建設單位協商確定，任何部門和單位不得挪用或截留。

　　第五章 物業服務與收費

　　第四十一條 物業服務合同的內容由當事人約定，一般包括以下條款：

　　（一）當事人的名稱或者姓名和住所；

　　（二）物業的基本情況；

　　（三）委托方和受托方的權利義務；

　　（四）物業管理服務事項和服務質量要求；

　　（五）物業管理服務收費項目、標準和收取辦法；

　　（六）物業管理用房及配套用房、配套設施、設備的使用管理和收入分配辦法；

　　（七）合同的有效期限，合同變更和終止的約定；

　　（八）合同終止時物業資料、財物的移交方式；

　　（九）違約責任及解決糾紛的途徑；

　　（十）雙方當事人約定的其他事項。

　　第四十二條 物業管理服務事項一般包括以下內容：

　　（一）物業共用部位和共用設施設備的日常維護和管理；

　　（二）公共區域內日常環境衛生的維護；

　　（三）公共綠化的養護；

　　（四）物業管理區域內安全防范的措施；

　　（五）物業裝飾裝修管理服務；

　　（六）物業管理區域內車輛停放的管理和交通秩序的維護；

　　（七）物業檔案資料的管理，包括與管理物業相關的工程圖紙、住戶資料、綠化管理資料、接管驗收記錄、維修記錄等；

　　（八）物業使用中對禁止行為的管理措施；

　　（九）應業主要求提供的特別服務。

　　第四十三條 物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

　　第四十四條 物業管理區域內，物業管理企業按照合同約定清掃生活垃圾，并歸集至垃圾存放處，環衛部門應當及時清運。

　　環衛部門除根據相關規定收取城市垃圾清運及消納費外，不得再向建設單位、物業管理企業和業主收取任何其他費用。凡實施物業管理、收取物業管理費的小區，保潔服務費應含在物業管理費中，不得向業主另行收取。

　　第四十五條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶責任。

　　第四十六條 物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相符合的原則。物業服務費用應與不同物業的性質特點，物業服務內容相適應。

　　物業管理企業應當在物業管理區域內顯著位置以書面形式公示服務事項、服務標準、收費項目、計費方式、收費標準等內容。

　　第四十七條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、環衛、通訊、有線電視等單位以用戶計??用戶收取有關費用：

　　（一）業主自用的向業主收取??收取；

　　（三）公共使用的由業主分攤，按??理企業簽訂委托合同，委托物業管理企業向業主或者使用人代收有關費用。物業管理企業接受委托代收有關費用的，不得向業主或者使用人收取手續費等額外費用。

　　供水、供電、供氣、供熱、環衛、通訊、有線電視等單位應當承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護等管理責任及有關費用，因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第四十八條 業主進行住宅室內裝飾裝修的，應當與物業管理企業簽訂住宅室內裝飾裝修服務協議。

　　住宅室內裝飾裝修管理服務協議一般包括以下內容：

　　（一）裝飾裝修工程的實施內容和期限；

　　（二）允許施工的時間；

　　（三）清運與處置；

　　（五）因裝修引發的鄰里糾紛的處理；

　　（六）裝飾裝修中物業管理企業的管理事項；

　　（七）裝修押金和管理服務費用；

　　（八）其他需要約定的事項。

　　第四十九條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以提起訴訟。

　　第六章 物業的使用與維護

　　第五十條 住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

　　簽訂住宅房屋買賣合同的物業買受人應交納專項維修資金。

　　將住宅轉為租賃、經營或自用的建設單位也應交納專項維修資金。

　　第五十一條 專項維修資金屬業主共有，專項用于物業保修期滿后物業共有部位及其附屬設施的中修、大修和更新改造，不得挪作他用。

　　第五十二條 專項維修資金按相關規定由專門機構管理。物業管理企業代管的維修資金，應當定期接受業主委員會的檢查與監督。

　　第五十三條 任何單位和個人不得侵占物業管理區域內的共用部分。

　　因物業維護或公共利益需要臨時占用的，應當事先告知業主委員會、物業管理企業，并在業主委員會或物業管理企業許可的合理期限內恢復原狀；造成損失的，應當承擔賠償責任。

　　第五十四條 利用物業共用部分進行經營性活動的，應當經業主大會同意。

　　利用物業共用部分獲取的凈收益歸全體業主所有，可根據業主公約的規定或業主大會的決定納入專項維修資金進行管理。

　　第五十五條 物業承租人或者除業主之外的其他實際使用物業的人為物業使用人。物業使用人根據與業主的雙方約定，可以享有業主相應的權利和承擔業主相應的義務。但使用人與業主約定的內容不得違反法律法規及業主公約。

　　業主應當自合同簽訂起30日內將與使用人的約定書面告知業主委員會和物業管理企業。

　　第五十六條 業主和物業使用人在物業管理區域內不得為下列行為：

　　（一）損壞房屋承重結構，破墻開窗、開門，擅自改變房屋用途；

　　（二）占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；

　　（三）擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益；

　　（四）私搭亂建、堆放雜物；

　　（五）侵占綠地、毀壞綠化；

　　（六）隨意傾倒或者丟棄雜物、垃圾；

　　（七）堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品、超標準排放污染物或者發出超標準的噪聲和振動；

　　（八）未經批準擺攤設點；

　　（九）無序停放車輛；

　　（十）在建筑物和構筑物上亂懸掛、亂涂寫、亂刻畫、亂張貼，擅自改變房屋外觀外貌；

　　（十一）在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施；

　　（十二）聚眾喧鬧，噪聲擾民等危害公共利益或者其他不道德行為；

　　（十三）違反規定飼養家禽、家畜或者種植蔬菜；

　　（十四）法律、法規和規章禁止的其他行為。

　　第五十七條 物業專有部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的，專有部分所有人應當及時修繕、維護或采取防范措施。經業主委員會或物業管理企業通知后，在合理限期內仍未進行修繕、維護或采取防范措施的，由業主委員會或物業管理企業進行修繕、維護或采取防范措施，其費用由相關責任人承擔。

　　物業共用部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的，業主委員會或物業管理企業應當進行修繕、維護或采取防范措施。

　　物業因第三人原因需要維修的，第三人應當及時維修。第三人未及時維修，給業主造成損失的，應承擔賠償責任。物業管理企業應當通知第三人進行維修，在合理限期內第三人未進行維修的，物業管理企業應當進行維修，其費用由第三人承擔。

　　發生危及他人房屋使用安全或者公共安全的危急情況時，物業管理企業應當及時組織維修、更新或者采取應急防范措施，并及時通知業主委員會和縣建設行政主管部門，維修費用由相關責任人承擔。

　　第五十八條 物業專有部分、共用部分進行維護、更新和改造時，相關業主負有協助的義務。

　　第七章 違反本辦法的處理

　　第五十九條 違反本辦法規定的行為，國務院《物業管理條例》及其他有關法律、法規、規章已有處罰規定的，從其規定。

　　第六十條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規、規章的，由縣建設行政主管部門責令限期改正或者撤銷其決定，并通知全體業主。

　　第六十一條 違反本辦法規定的，依法應當由發展改革、規劃、工商、城管、公安等部門處罰的，依照有關法律、法規、規章的規定執行。

　　第六十二條 當事人對行政主管部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　第六十三條 業主、物業使用人、業主委員會、物業管理企業在物業管理活動中產生爭議的，可以通過協商和解、依法申請調解、向有關行政部門申訴、提請仲裁機構仲裁、向人民法院提起訴訟等方式解決。

　　第六十四條 業主、物業使用人、業主委員會、物業管理企業對物業管理活動中侵犯自己合法權益的違法行為可以向縣建設行政主管部門投訴，縣建設行政主管部門接到投訴后，應當受理，并進行調查、核實，在規定期限內將處理結果回復投訴人。

　　第八章 附則

　　第六十五條 商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲、寫字樓、商住樓等非住宅區，以及農村住宅，實行物業管理的，可參照本辦法執行。

　　第六十六條 業主自行管理建筑物及其附屬設施或委托其他管理人管理的，參照適用本辦法。

　　第六十七條 本辦法執行中的具體問題，由縣建設行政主管部門負責解釋。

　　第六十八條 本辦法自發布之日起施行。