淺析物業服務存在問題與對策

　　隨著我國城市化進程的進一步發展，原來獨門獨戶自我管理形式已被迅猛發展的城市物業集中管理所取代。在這一物業服務的重要轉型時期，亟需完善的法律制度來加以調整和規范。最近，徐州市泉山區法院對近三年審結的近二百件物業服務糾紛進行了綜合分析研討，發現一些普遍存在的問題不容忽視。

　　一、當前物業服務存在的主要問題

　　(一)物業服務費糾紛。

　　除了合同約定的因提供物業服務而直接產生的費用，還包括物業服務企業所代辦的供暖費用、供熱水費用等。根據目前的實際現狀，小區物業服務費實際交納的比例在70%至90%之間，而作為業主拒交物業服務費的主要理由多為物業服務不到位，小區臟、亂、差；供暖、供熱水溫度低、供應時間短；小區內存在業主車輛丟失現象和內配套設施不完備等。

　　(二)業主財產損失賠償糾紛。

　　此類糾紛一般是由小區內業主的汽車、摩托車、自行車的丟失引起，這也是小區物業服務中的瓶頸問題。由于對小區保安責任的相關法律規定不健全，在如何合理分配物業服務企業的財產損失賠償責任方面無相關依據，因此極易發生該類糾紛。

　　(三)小區公用設施傷人賠償糾紛。

　　此類糾紛主要有因物業服務企業對小區內道路、窨井、廣告牌、管道等管理不善，致使業主受到人身損害而發生的糾紛。

　　(四)無因管理糾紛。

　　此類糾紛主要涉及物業服務企業與小區的開發商曾簽訂過前期物業服務合同，但在業主入住后、甚至業主委員會成立后，未能直接與業主或業主委員會續訂物業服務合同，物業服務企業向業主追討物業服務費而發生的糾紛。

　　(五)小區公用部位的侵權糾紛。

　　個別業主進住小區后擅自亂搭亂建，引起其他大部分業主的不滿，要求物業服務企業查處個別業主亂搭亂建行為。在此類糾紛中，如物業服務企業查處個別業主的亂搭亂建行為，則存在著無行政執法權的制約；如僅對個別亂搭亂建的業主僅進行勸阻而不強行拆除搭建物，勢必造成大部分業主與物業服務企業物業服務糾紛。

　　(六)小區公用部位的出租營利問題。

　　此類糾紛主要發生在小區個別業主或物業服務企業擅自將小區物業的共用部位自用或出租用于設置廣告位等進行營利問題。由于此類糾紛涉及到建筑物區分所有權問題，需物權法來進一步調整，因此發生糾紛時爭議較大。

　　(七)小區內停車收費糾紛。

　　此類糾紛主要由物業服務企業以維護小區管理秩序為由，自行或以業主物業委員會規定為由向擁有私家車的業主收取的小區車位費、道路維護費、進門費等糾紛。由于物業服務企業所收取的上述費用往往系自行制定而未經過物價部門批準，雖然有的經過業主委員會同意，但是由于無相應的法律、法規或規章為依據，因此爭議較大。

　　二、物業服務糾紛的法律盲點

　　(一)業主委員會的締約能力和訴訟地位問題。

　　在小區物業服務中，個別業主的訴訟行為往往涉及到小區全體共同業主的共同利益，此時業主委員會的參與尤其重要。那么業主委員會的法律地位如何解決?其締結物業服務合同能力以及其在民事訴訟中的地位直接影響到全體業主的利益。在目前尚無明確的法律、法規來確定業主委員會的締約能力和訴訟地位問題。

　　(二)無因管理的處理問題。

　　由于開發商與物業服務企業的前期物業服務合同已經履行屆滿，而業主或業主委員會與物業服務企業之間又無新的物業服務合同約束，此時發生的無因管理糾紛、尤其是物業服務收費標準應如何確定?此時如因物業服務費發生爭議，物業服務收費標準目前僅能能依據民法通則的相關公平原則處理，任意性太大。

　　(三)物業服務合同的解除問題。

　　由于物業服務企業一般應與小區的業主分別簽訂物業服務合同，那么，在部分業主與物業服務企業發生物業服務糾紛并要求解除其與物業服務企業之間的物業服務合同時，勢必影響到全體業主的合法利益，此時這部分業主的合同解除權如何行使問題亟需規范。

　　(四)物業服務企業的保安義務問題。

　　根據我國目前絕大多數物業服務企業收費較低的現狀，如何保持業主與物業服務企業的權力義務平衡是一個棘手問題。物業服務企業的收費標準應當與其所提供的物業服務質量保持一致。如果物業服務費的收費水平較高或者物業服務合同中明確規定了物業服務企業對業主的財產保管義務，則在發生業主財產損失時較容易確定物業服務企業的賠償責任。但是，在執行較低水平的物業收費標準的情況下，一旦發生了業主財產被盜、被損壞的情況，則只能根據物業服務企業是否履行了其必要的安全防范義務來確定賠償責任，不易規范。

　　(五)居民委員會和物業服務企業的責任劃分問題。

　　在很多城市的小區內，既存在城市居民的自治組織即居民委員會，也同時存在業主所聘請的物業服務企業。此時，如何劃分居民委員會和物業服務企業的具體職責，對于保障業主的合法權益至關重要。根據目前的法律、法規，尚未能明確確定居民委員會和物業服務企業并存時的法律責任。

　　(六)物業服務企業的權限屆定問題。

　　小區個別業主的亂搭亂建系困繞物業服務企業的主要問題之一。在目前情況下，物業服務企業僅有權依照物業服務合同的約定來行使管理服務權，一旦遇到個別業主不聽勸阻而亂搭亂建時，物業服務企業往往束手無策，其受到行政執法權的制約而往往無能為力。是否授予物業服務企業一定的相關權限在現時中可以進行必要的嘗試。

　　三、對完善物業服務的幾點建議

　　(一)簽訂明確詳盡的物業服務合同。

　　無論是業主還是物業服務企業，都應當把簽訂內容權利義務、詳盡明確的物業服務合同作為防范物業服務糾紛的重要手段。業主和物業服務企業在簽訂物業服務合同時，應當切實遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用原則。在合同內容上應當就可能發生的爭議作出明確的規定。在確定雙方的權利義務時，應當根據物業服務費用的收費水平來確定物業服務企業提供物業服務服務的水平。

　　(二)依法成立業主委員會。

　　作為小區的業主應當主動、積極、依法成立業主委員會，保障業主委員會的職權，為業主委員會行使職權、維護業主利益提供方便。業主委員會應當由能代表業主利益的業主組成，應當根據法律、法規的規定行使職權。對于物業服務企業所提供的物業服務服務應及時予以審查、監督，對于損害業主利益的物業服務企業，應及時予以解除物業服務合同或訴訟主張民事權益。

　　(三)物業服務企業依合同提供物業服務服務。

　　周到的物業服務服務是每個小區業主的共同希望，物業服務企業應在合同明確權利義務的情況下，進一步提高物業服務的水平，保證所提供的物業服務服務達到或超過物業服務的收費水平，以促進物業服務服務及物業服務收費的良性循環，實現業主與物業服務企業的共贏。

　　(四)突出物業服務委員會的作用。

　　根據目前物業服務的現狀，個別業主在與物業服務企業發生物業服務糾紛時往往處于弱勢一方。但也不可否認，確有個別業主以個人私利出發無理拒交物業服務費用，或無理指責物業服務企業的物業服務服務。此時，業主委員會應當積極參與個別業主與物業服務企業之間的糾紛，平衡業主與物業服務企業之間的權利義務，以最大限度的維護小區絕大多數業主的合法利益。

　　(五)業主人身、財產損害的合同特別約定。

　　根據目前業主與物業服務企業之間常見的財產的損失、人身傷害糾紛等事項，應在物業服務合同中作特別約定。這種特別約定無論對于業主還是物業服務企業都具有積極意義，一旦因上述事項發生糾紛，雙方均可以根據合同約定來處理，避免爭論不休的尷尬局面。

　　(六)業主委員會聘請法律顧問。

　　根據外國物業服務中的成熟經驗，由業主委員會出資聘請對物業服務方面有專長的律師作為業主委員會的法律顧問，能夠有效地對物業服務合同的簽訂及履行進行審查和監督，為業主委員會提供必要的法律幫助，促進物業服務企業依照合同約定、法律規定來盡職盡責地提供物業服務服務。雖然會因此增加業主的費用支出，但對于保障業主的合法權益至關重要。

　　(江蘇省徐州市泉山區人民法院)

篇2：工程遺留問題業主物業服務費減免申請

　　工程遺留問題業主物業服務費減免申請

　　致:zz實業發展有限公司

　　本人是z小區6號樓1座2404房業主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續，我于收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題而拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗滲水”工程問題；最后一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續，上述問題除廚房排水管安裝外高內低外均已完成整改。

　　在收樓過程中因工程遺留問題導致本人無法收樓，現問題完成整改后20**年9月1日正式收樓，故申請我單元的物業服務費自20**年9月1日起計收，同時享受發展商給小區其它業主的兩個月裝修期物業費減免優惠。

　　特此申請

　　業主簽名：

　　日期：

篇3：因工程遺留問題業主申請減免物業服務費的請示

　　因工程遺留問題業主申請減免物業服務費的請示

　　致：z（z總）、z（z總）

　　由：z物業

　　抄送：電話：（z）z

　　日期： 年 月 日傳真：（z）z

　　頁數：1頁

　　主題：關于6號樓1座2404房因工程遺留問題申請減免物業服務費的請示

　　□緊急□請審閱√□請批注□請答復□請傳閱

　　尊敬的公司領導：

　　z6號樓1座2404房業主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續，收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗的窗角滲水”工程問題；最近一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續，上述問題除提出廚房排水管安裝外高內低外均已完成整改（具體詳見附件《房屋交接確認表》），但在辦理收樓過程中業主提出申請“其單元的物業服務費自20**年9月1日起計收，同時享受發展商給小區其它業主的兩個月裝修期物業服務費減免優惠，物業服務費實際從20**年11月1日起計收，本人認可20**年9月1日正式收樓。”

　　業主收樓過程中提出的工程遺留問題經整改后業主現已同意收樓，為更好處理客戶關系，積極維護公司形象，建議該單元的物業服務費自20**年9月1日起計收（減免時間為20**年4月1日至20**年8月31日，面積：88m2,小計金額：元），同時享受裝修期兩個月物業服務費減免優惠。

　　妥否，敬請公司領導批示。

　　zz物業服務有限公司

　　年 月 日