摘要:隨著物業管理市場的不斷拓展,中低價商品房的管理也成為一個重要市場,住宅物業的特點及中低價商品房的特點決定了其物業服務和管理的特殊性。只要提高服務人員服務水平,發揮業主的主導作用,克服收費難的因素,同樣能在中低價商品房的物業服務中產生經濟效益和社會效益。

物業管理活動中物業的類型是多種多樣的,每個物業都有自己的特點和差異性。在物業類型中最為普遍、數量最大的要屬住宅物業管理,住宅小區有著區域的獨立性、居住的聚集性、功能的多樣性、結構的系統性、管理的綜合性等特點。在住宅物業中一個必不可少的組成部分——中低價商品房物業管理更具有社會性、復雜性和嚴肅性的特點。中低價商品房的物業管理與普通商品房、高檔商品房的物業管理區別在于:

一、中低價商品房的硬件差、配套設施少

中低價商品房開發建設主要是滿足低收入城市居民、安置失地農民和拆遷居民的居住要求,中低價商品房的地理位置一般都遠離城市基礎設施完善的地塊,同時開發建設企業(單位)是不以盈利為主要目的、按照國家政策及法規建設的。因此中低價商品房的硬件、配套的設施與普通商品房、高檔商品房相差較大。

二、業主對物業管理的接受水平較低

中低價商品房的業主主要為失地農民、拆遷回遷居民、低收入居民等,大部分業主收入較少,加之一些以前的不良生活習慣,通常對物業管理的法規及規定不了解甚至誤解,對物業管理活動有抵觸情緒,對有償服務更是不能接受。同時大部分居住的業主自身文化水平較低,個人素質不高,給物業管理企業的服務工作開展帶來了一定的難度。

三、物業管理收費難

中低價商品房的物業管理費的組成與普通商品房、高檔商品房的物業管理費組成是一樣的,但中低價商品房的物業管理費水平通常比普通商品房要低,且大部分業主由于各種原因不能及時繳費甚至不繳費。物業管理企業在實施物業管理活動后,不能及時收到相應的經濟效益。

隨著國家對房地產宏觀調控力度的加大,國內住房私有化程度的提高,造成商品房價格不斷攀升。為構建和諧社會,滿足低收入家庭的居住需求,中低價商品房在房地產市場中的份額逐步增加。同時,隨著物業管理“觸角”的不斷延伸和市場競爭程度的加劇,對中低價商品房的物業管理也不斷提出更高的要求。做好中低價商品房的物業管理,應在以下幾方面采取相應的措施和辦法:

一）聘用高素質的物業管理服務人員

高素質的物業管理服務人員,在按照有關的政策規定、法規和合同為業主提供服務時,不僅能使物業管理活動處于有序、合理狀態,同時能改善業主與物業管理企業之間的關系。在與大部分業主建立良好的溝通關系,創造一個具有良好的人際關系和社會公德的社會環境的同時,通過物業管理服務人員積極與相關單位或業主溝通、協調,來彌補開發建設時在硬件、配套設施上的不足。由于物業管理是通過大量的物業管理服務人員為業主提供安全護衛、綜合事務管理、環境衛生、綠化養護、設備設施管養等服務,行業仍屬于勞動密集型行業。隨著物業管理企業數量的增加,對物業管理服務人員的需求,尤其是高素質的物業管理服務人員更為迫切。因此,物業管理企業要在人才的設計規劃、引進、考核、激勵等方面加以重視,從而在選人、用人、育人、留人上體現企業的特色,培養出滿足企業需要的高素質的物業管理服務人員。

二）充分發揮業主的作用

在物業管理企業提供服務的同時,要不斷加強與業主的溝通,要強調發揮業主的主觀能動性。業主作為小區的主體,物業管理企業服務的對象,物業管理企業在提供服務時不能“只低頭拉車,不抬頭看路”,應邀請業主委員會或業主代表共商小區的

篇2：江陰市關于增強拆遷商品房建立管理和拆遷商品房小區物業管理的意見（2010）

　　江陰市人民政府關于增強拆遷商品房建立管理和拆遷商品房小區物業管理的意見

　　澄政發〔20**〕8號

　　各鎮人民政府，各街道辦事處，開發區管委會，臨港新城管委會，開發區靖江園區管委會，市各辦局，市各直屬單位:

　　為增強本市拆遷商品房的建立管理，進一步標準拆遷商品房小區的物業管理工作，依據《建立工程質量管理條例》、《物業管理條例》和《關于標準和增強住宅物業管理工作的若干意見》(澄政發〔20**〕77號，以下簡稱《物業管理意見》)等相關規則，分離本市實踐，現就拆遷商品房建立管理和拆遷商品房小區物業管理工作提出如下意見：

　　一、進一步增強拆遷商品房建立管理

　　(一)市建立局要增強對拆遷商品房建立的指導和跟蹤監視，以確保工程建立質量。建立單位應依照規劃設計請求，嚴厲質量管理。拆遷商品房施工單位應依照國度有關規則停止工程建立，實行質量保修義務，并對形成的損失承當賠償義務。

　　(二)拆遷商品房建立應嚴厲執行《建立工程質量管理條例》及我市拆遷商品房建立的有關規則，不得降低設計、建立和配套規范。新建拆遷商品房應依照《關于拆遷商品房銷售和建立管理的意見》(澄政辦發〔20**〕33號)和《關于鼓舞拆遷商品房建立小高層、高層的施行意見》(澄政辦發〔20**〕97號)規則的規范建立。新建拆遷商品房托付運用驗收按《關于印發<江陰市房地產開發住宅項目完工托付運用驗收施行意見>的通知》(澄政辦發〔20**〕92號)文件執行。

　　(三)拆遷商品房小區,在托付運用前,建立單位應當依法將小區的配套設備移交給有關單位，辦理交接手續并簽署相關設備設備保修期內維修頤養協議：

　　1.供水、供電、排水、有線電視、信報箱、通訊設備及其設備;

　　2.小區公共照明、環衛(渣滓搜集房、渣滓桶等)設備及設備;

　　3.小區內綠化及設備;

　　4.物業用房、空中(下)公共停車位;

　　5.社區用房、公共商業效勞配套用房;

　　6.生活渣滓拜托清運協議;

　　7.其他配套設備設備及物業管理材料。

　　(四)新建拆遷商品房規劃設計時，應肯定并優先布置物業管理用房，物業管理用房建立規范按《關于物業管理用房有關問題的處置意見》(蘇建房〔20**〕371號)規則執行。

　　(五)妥善處置歷史遺留問題。已托付運用的拆遷商品房小區存在的房屋質量和設備設備、環境綠化等問題，保修期內由原施工單位組織整治、整改;保修期滿，由建立部門組織整治、整改。整治、整改終了經相關部門驗收合格后，拆遷商品房小區方可按規則辦理移交手續。

　　二、進一步增強拆遷商品房小區的物業管理

　　(一)拆遷商品房的物業管理工作職責依照《物業管理意見》執行。

　　(二)樹立拆遷商品房長效管理機制。

　　1.嚴厲執行維修資金保證制度。新建拆遷商品房小區，建立單位應在辦理房屋初始注銷前，按有關規則將房屋維修資金匯至房屋維修基金專戶。已辦理初始注銷備案且未樹立維修資金的拆遷商品房小區，由各鎮(街道)制定補繳方案擔任組織籌集專戶存儲，并依照有關規則專款專用，以確保拆遷商品房小區共用部位共用設備設備的正常維修。維修資金補繳規范為：在《關于印發<江陰市住宅共用部位共用設備設備維修管理方法>的通知》(澄政發〔20**〕130號)出臺前已辦理初始注銷備案手續的,為拆遷商品房銷售價錢的1%,但最低不得少于每平方米(建筑面積)10元，爾后維修基金交納按該文件規則執行。

　　2.合理肯定管理形式。拆遷商品房在托付運用前，由所在鎮(街道、辦事處)擔任落實物業管理工作;托付運用后，拆遷商品房小區業主委員會能夠拜托物業效勞企業(其他管理人)停止物業管理，也能夠實行自行管理;采取自行管理的，由所在社區輔佐業主委員會組織施行。

　　3.標準小區物業效勞行為。物業效勞企業(其他管理人)應當依照合同商定和行業效勞標準，提供相應的物業效勞;要實在進步標準化效勞程度，以效勞促收繳，逐漸進步物業管理費收繳率。要增強裝飾裝修管理，對違背法律、法規的行為，物業效勞企業(其他管理人)和業主委員會應當及時予以遏止，并及時向相關部門報告，相關部門應按有關規則及時依法處置。在拆遷商品房小區內展開運營性活動并可能影響小區居民正常生活的，申請人應獲得有利害關系的業主書面同意意見，否則工商部門不予審批。

　　4.市政府投資建立的拆遷商品房小區經峻工驗收合格后，公共照明設備由市城管局承當養護、管理義務;環衛(含渣滓搜集房、渣滓桶)等設備，由環衛機構承當養護、管理義務，市城管局擔任監視管理;市政府投資建立的拆遷商品房小區配套園林綠化建立，經峻工驗收合格后，由市園林局承當養護、管理義務。各鎮(街道)投資建立的拆遷商品房小區公共照明設備、環衛(含渣滓搜集房、渣滓桶)設備、配套園林建立由所在鎮(街道)擔任養護、管理。

　　(三)落實拆遷商品房小區物業管理費用。

　　1.物業收費規范。拆遷商品房小區物業收費實行政府指導價，前期物業管理費規范由市物價局核準，已產生業主委員會的物業管理費規范由業主委員會經業主大會同意后，在市物價局發布的政府指導價范圍內與物業效勞企業(其他管理人)在物業效勞合同中商定。非拆遷安頓戶及公共商業效勞配套用房的物業管理費按規范足額收取。

　　2.政府給予補助。市政府投資建立的拆遷商品房，高層(小高層)電梯運轉費等能消耗由財政與拆遷安頓戶各承當50%，其他補貼政策按《物業管理意見》執行。

　　3.拆遷商品房小區內的綠化養護、道路、河道保潔等項目采用效勞外包方式的，在同等條件下優先思索小區的物業效勞企業(其他管理人)，其運營收益用于補貼物業管理費用。

　　(四)強化物業管理工作的考核。樹立考核機制，由市房管局應會同鎮(街道、辦事處)等單位定期對拆遷商品房的物業管理工作停止考核。鎮(街道、辦事處)應將物業管理工作列入對社區(村)居委會考核的重要內容。

　　三、本意見自20**年3月1日起實施,市政府以前有關規則與本意見不分歧的，以本意見為準。

　　二○一○年一月二十二日

篇3：商品房購銷與物業管理糾紛投訴案例

一、貨不對板

　　盧某于94年12月12日與廣州市天穗房地產開發建設有限公司簽定了“認購書”,認購座落于人民中路與龍津東路交匯處的“安富花園”樓花。并簽定了正式“房地產預售契約”,并經廣州市公證處公證

　　按期付清全部房款后,持交付證明書前往收樓,發現交樓地點竟是光復北路,與廣告及合約所簽地點不符。由于買的是鋪位,地點是決定因素。為此,拒絕收樓。多次與發展商交涉,要求全額退款并賠償合理損失,但一直沒有結果。

二、延期交樓

　　案例一:

　　周某于94年12月26日與廣東省信托房產開發公司簽訂了購買花地灣碧桃苑6幢B26層商品房預售契約。已分次交齊70%的樓價款共計50余萬元。合同規定交樓日期為97年3月31日前,但至今為止,碧桃苑仍是荒地一片。多次找發展商,發展商則以各種理由搪塞。

　　案例二:

　　吳某于94年10月13日與高明市三洲房地產開發公司簽訂購買三洲綜合市場第15座14號商品樓合同書,按合同先交房款總額的30%現金,即39,000元,但公司卻在96年交樓日期(6月31日)前停止了施工,造成無法交樓。投訴人多次到該公司協商,要求退房款,多次打電話向當地有關部門投訴,但至今仍無法解決。

　　案例三:

　　盧某于1996年7月21日在佳地新都展銷期內以按揭方式向廣東佳地(集團)投資有限公司購買位于白云區機場北路佳地新都住宅小區3#-3-207單元,并于1997年1月13日前交付樓款的50%。在96年7月27日與廣州佳地新都發展有限公司簽訂的房地產預售契約中,訂明交樓日期為97年3月31日。但該公司一再拖延交樓日期,至今未能交樓。

　　案例四:

　　黎某于1996年3月16日與廣州市天河新東方置業發展公司簽訂商鋪內部認購合同,購買位于德政中與文明路交界處東北地段首層商鋪(自編11號),一次性付款23.4萬多元,面積為15.4平方米,按合同規定,1997年12月使用,但至今建筑現場舊房未拆,連新東方公司辦公地點也不見了。投訴人希望指明方向:

　　1.購房合同是否繼續有效?

　　2.目前應找哪個單位聯系?

　　3.估計什么時候能夠完成工程,并交付使用?

　　案例五:

　　袁某于96年7月14日與廣州市天河金迪開發公司簽訂合約,按30%分期付款,70%銀行按揭的方式購買了金迪城市花園橋閣8樓C座一套商品房。契約寫明,按時交樓,如有違約,按房產總價的千分之一付違約金。然而發展商在延期交樓時間150天后,卻在該樓未得到驗收合格證書的情況下,發出收樓通知書。另外,原定該樓層的高度是12層樓,現在升到16層樓(未與業主協商)。

　　要求:賠償違約金及利益損害金。

　　案例六:

　　林某于92年8月通過香港總代理浩東發展公司購入惠東房地產發展公司開發建造的惠東湖濱花園虹閣三樓I、J座2個單位,定于93年3月31日交樓,惟迄今建筑工程仍未完成。

　　案例七:

　　梁某等4人于97年2月看見《羊城晚報》