目前我國房改房面積約有80億平方米。僅廣州市就有8千萬平方米,幾乎牽涉到所有大中小型國有企事業單位,約有65%的家庭買的是房改房。如此巨大的管理市場,物業管理的覆蓋面卻很低。目前多數小區基本上沒有物業管理或仍是原產權單位的一些不需要交管理費的簡單管理。今年初的房改工作會議上,很多經濟發達城市都把房改房的物業管理撇開,只搞新建小區的物業管理。物業管理企業也不愿接手房改房。房改房的物業管理雖有巨大的市場需求,但也受到種種因素的制約。
存在的問題
1.小區硬件設施落后給物業管理帶來很大困難。
2.業主的物業管理消費觀念尚未形成。
3.雙向選擇機制尚未建立,市場競爭環境還未形成。
4.物業管理收費標準低,收費難,行業虧損嚴重。
5.維修基金不到位。
6.物業管理公司與居委會缺乏溝通,職責不清。
7.物業管理公司大多不愿接手房改房。
相應的對策
1.加強前期投入,設施先行。
政府對房改房小區的基礎配套設施及環境質量進行整治改造,同時將一系列社會公共服務設施一并納入規劃進行改造,增加對房改房的前期投入,使其具備物業管理條件后,再引進市場機制下的物業管理服務。這樣既能吸引大批物業管理公司接手房改房,又減輕了業主的維修金的負擔,改善了業主生活環境,有利于業主接受物業管理。
2.大力發展經濟,宣傳物業管理。
從住房實物分配到貨幣化分配,貴陽人轉變觀念用了近10年時間。從單位免費修房到交費的物業管理,廣大業主也需要一定的時間來轉變觀念,政府要加大物業管理的宣傳力度,引導人們轉變觀念,認識物業管理。
經濟發展水平不高,相當部分業主物業管理消費承受能力較弱,是業主對物業管理收費耿耿于懷的根本原因。誰不想讓自己的房屋接受專業化、高標準的維修和養護呢?發展經濟,增加居民收入,是推行房改房物業管理的根本措施。
3.居委會等基層組織也要改變“地頭蛇”心態,支持物業管理。
居委會作為群眾自治組織,沒有權利要求物業管理公司為其服務。它與物業管理公司爭地盤,在小區內亂搭亂建,最終對業主不利,違背了其本身的宗旨。居委會應支持物業管理公司,盡可能地為物業管理公司提供服務和方便,而不是把物業管理公司當成“搖錢樹”,或處處加以限制。
4.政府對房改房物業管理公司給予補貼和扶植。
目前大多數房改房物業管理還處于“福利”或“半福利”狀態,業主觀念尚未轉變過來,不愿交費或少交費;而房改房基礎設施、配套服務設施陳舊、老化且不健全,使物業管理先天不足。硬件和主觀上的雙重阻力,往往令物業管理公司不愿接手房改房。政府應對房改房物業管理公司在稅收、外來工使用和辦證等方面給予一定的政策優惠;同時撥出專款補貼給物業管理公司,保證物業管理公司能保本微利,在正常經營狀態下不致于虧損嚴重而紛紛退出房改房物業管理市場。通過一系列的優惠和補貼,扶植物業管理公司接手房改房,形成良性循環機制,使房改房物業管理進入市場運轉,這比政府自己管理房改房要經濟得多。
5.業主要轉變觀念,增強被服務意識。
現代社會分工越來越細,財富的積累要靠效率。完善的分工和較高的效率才能使社會高速有效運轉。把房屋交給物業管理公司來維修養護,業主可以有更多的時間和精力在本行業中發揮才智。被服務意識的增強,可以讓業主更好地分配時間,也會更加容易接受物業管理。
6.物業管理公司要合理收費,規模經營,引入競爭機制。
鑒于目前業主不愿交或只愿交少數物業管理費,物業管理公司要確定合理的收費標準,讓業主有一個適應的過程。
規模出效益,目前房改房物業管理基
篇2：按房改房出售房屋物業費由原單位負擔
案情重演
1992年至2000年,某銀行與某物業中心簽訂委托管理合同,將所屬的位于朝陽區華威北里31號樓的72套自有產權房委托給某物業中心管理。期間,銀行均交納了管理費用。
20**年,銀行將上述房屋部分按照商品房、部分按照房改房出售給了職工個人,并規定由單位向職工發放物業管理補貼,不再負擔職工的物業管理費用及供暖費。
銀行將上述告知物業中心,且未再與其簽訂合同,但上述房屋仍由物業中心管理。其中,部分買房職工拖欠物業管理費。后物業管理中心將銀行訴至法院,要求其給付物業管理費12.7萬余元。最終,朝陽法院認定銀行對按房改房規定出售的公有住宅樓房負擔物業費,支付物業公司欠款9.6萬余元。
法律解釋
物業中心與銀行簽訂的房屋委托代管合同不是長期合同,故自2000年合同期限屆滿后,權利義務即告終止,雙方不再受原合同條款約束。
20**年以后,雙方沒有再簽署物業管理合同,銀行將房屋以成本價或商品價售與職工個人。
根據《北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》的規定,按房改房規定出售公有住宅樓房的單位應負擔產權人的交費項目。所以,銀行按房改房規定出售的房屋,物業費用仍由該行負擔;以商品房價格售出的公有住房或已上市的二手商品房房屋,其在售出前發生的物業管理費用,由該行負擔。售出后的費用,由購房者個人負擔。法院最終確認欠款數額為9.6萬余元。
法官普法
商品房產權完全歸買主所有,義務應由買主承擔。而房改房,職工不享受完全產權,因此,單位仍應承擔部分義務。
篇3：房改房物業管理問題
目前我國房改房面積約有80億平方米。僅廣州市就有8千萬平方米,幾乎牽涉到所有大中小型國有企事業單位,約有65%的家庭買的是房改房。如此巨大的管理市場,物業管理的覆蓋面卻很低。目前多數小區基本上沒有物業管理或仍是原產權單位的一些不需要交管理費的簡單管理。今年初的房改工作會議上,很多經濟發達城市都把房改房的物業管理撇開,只搞新建小區的物業管理。物業管理企業也不愿接手房改房。房改房的物業管理雖有巨大的市場需求,但也受到種種因素的制約。
存在的問題
1.小區硬件設施落后給物業管理帶來很大困難。
2.業主的物業管理消費觀念尚未形成。
3.雙向選擇機制尚未建立,市場競爭環境還未形成。
4.物業管理收費標準低,收費難,行業虧損嚴重。
5.維修基金不到位。
6.物業管理公司與居委會缺乏溝通,職責不清。
7.物業管理公司大多不愿接手房改房。
相應的對策
1.加強前期投入,設施先行。
政府對房改房小區的基礎配套設施及環境質量進行整治改造,同時將一系列社會公共服務設施一并納入規劃進行改造,增加對房改房的前期投入,使其具備物業管理條件后,再引進市場機制下的物業管理服務。這樣既能吸引大批物業管理公司接手房改房,又減輕了業主的維修金的負擔,改善了業主生活環境,有利于業主接受物業管理。
2.大力發展經濟,宣傳物業管理。
從住房實物分配到貨幣化分配,貴陽人轉變觀念用了近10年時間。從單位免費修房到交費的物業管理,廣大業主也需要一定的時間來轉變觀念,政府要加大物業管理的宣傳力度,引導人們轉變觀念,認識物業管理。
經濟發展水平不高,相當部分業主物業管理消費承受能力較弱,是業主對物業管理收費耿耿于懷的根本原因。誰不想讓自己的房屋接受專業化、高標準的維修和養護呢?發展經濟,增加居民收入,是推行房改房物業管理的根本措施。
3.居委會等基層組織也要改變“地頭蛇”心態,支持物業管理。
居委會作為群眾自治組織,沒有權利要求物業管理公司為其服務。它與物業管理公司爭地盤,在小區內亂搭亂建,最終對業主不利,違背了其本身的宗旨。居委會應支持物業管理公司,盡可能地為物業管理公司提供服務和方便,而不是把物業管理公司當成“搖錢樹”,或處處加以限制。
4.政府對房改房物業管理公司給予補貼和扶植。
目前大多數房改房物業管理還處于“福利”或“半福利”狀態,業主觀念尚未轉變過來,不愿交費或少交費;而房改房基礎設施、配套服務設施陳舊、老化且不健全,使物業管理先天不足。硬件和主觀上的雙重阻力,往往令物業管理公司不愿接手房改房。政府應對房改房物業管理公司在稅收、外來工使用和辦證等方面給予一定的政策優惠;同時撥出專款補貼給物業管理公司,保證物業管理公司能保本微利,在正常經營狀態下不致于虧損嚴重而紛紛退出房改房物業管理市場。通過一系列的優惠和補貼,扶植物業管理公司接手房改房,形成良性循環機制,使房改房物業管理進入市場運轉,這比政府自己管理房改房要經濟得多。
5.業主要轉變觀念,增強被服務意識。
現代社會分工越來越細,財富的積累要靠效率。完善的分工和較高的效率才能使社會高速有效運轉。把房屋交給物業管理公司來維修養護,業主可以有更多的時間和精力在本行業中發揮才智。被服務意識的增強,可以讓業主更好地分配時間,也會更加容易接受物業管理。
6.物業管理公司要合理收費,規模經營,引入競爭機制。
鑒于目前業主不愿交或只愿交少數物業管理費,物業管理公司要確定合理的收費標準,讓業主有一個適應的過程。
規模出效益,目前房改房物業管理基