目前我國房改房面積約有80億平方米。僅廣州市就有8千萬平方米,幾乎牽涉到所有大中小型國有企事業(yè)單位,約有65%的家庭買的是房改房。如此巨大的管理市場,物業(yè)管理的覆蓋面卻很低。目前多數(shù)小區(qū)基本上沒有物業(yè)管理或仍是原產(chǎn)權(quán)單位的一些不需要交管理費(fèi)的簡單管理。今年初的房改工作會議上,很多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市都把房改房的物業(yè)管理撇開,只搞新建小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)也不愿接手房改房。房改房的物業(yè)管理雖有巨大的市場需求,但也受到種種因素的制約。
存在的問題
1.小區(qū)硬件設(shè)施落后給物業(yè)管理帶來很大困難。
2.業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)觀念尚未形成。
3.雙向選擇機(jī)制尚未建立,市場競爭環(huán)境還未形成。
4.物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低,收費(fèi)難,行業(yè)虧損嚴(yán)重。
5.維修基金不到位。
6.物業(yè)管理公司與居委會缺乏溝通,職責(zé)不清。
7.物業(yè)管理公司大多不愿接手房改房。
相應(yīng)的對策
1.加強(qiáng)前期投入,設(shè)施先行。
政府對房改房小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施及環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行整治改造,同時將一系列社會公共服務(wù)設(shè)施一并納入規(guī)劃進(jìn)行改造,增加對房改房的前期投入,使其具備物業(yè)管理?xiàng)l件后,再引進(jìn)市場機(jī)制下的物業(yè)管理服務(wù)。這樣既能吸引大批物業(yè)管理公司接手房改房,又減輕了業(yè)主的維修金的負(fù)擔(dān),改善了業(yè)主生活環(huán)境,有利于業(yè)主接受物業(yè)管理。
2.大力發(fā)展經(jīng)濟(jì),宣傳物業(yè)管理。
從住房實(shí)物分配到貨幣化分配,貴陽人轉(zhuǎn)變觀念用了近10年時間。從單位免費(fèi)修房到交費(fèi)的物業(yè)管理,廣大業(yè)主也需要一定的時間來轉(zhuǎn)變觀念,政府要加大物業(yè)管理的宣傳力度,引導(dǎo)人們轉(zhuǎn)變觀念,認(rèn)識物業(yè)管理。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高,相當(dāng)部分業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)承受能力較弱,是業(yè)主對物業(yè)管理收費(fèi)耿耿于懷的根本原因。誰不想讓自己的房屋接受專業(yè)化、高標(biāo)準(zhǔn)的維修和養(yǎng)護(hù)呢?發(fā)展經(jīng)濟(jì),增加居民收入,是推行房改房物業(yè)管理的根本措施。
3.居委會等基層組織也要改變“地頭蛇”心態(tài),支持物業(yè)管理。
居委會作為群眾自治組織,沒有權(quán)利要求物業(yè)管理公司為其服務(wù)。它與物業(yè)管理公司爭地盤,在小區(qū)內(nèi)亂搭亂建,最終對業(yè)主不利,違背了其本身的宗旨。居委會應(yīng)支持物業(yè)管理公司,盡可能地為物業(yè)管理公司提供服務(wù)和方便,而不是把物業(yè)管理公司當(dāng)成“搖錢樹”,或處處加以限制。
4.政府對房改房物業(yè)管理公司給予補(bǔ)貼和扶植。
目前大多數(shù)房改房物業(yè)管理還處于“福利”或“半福利”狀態(tài),業(yè)主觀念尚未轉(zhuǎn)變過來,不愿交費(fèi)或少交費(fèi);而房改房基礎(chǔ)設(shè)施、配套服務(wù)設(shè)施陳舊、老化且不健全,使物業(yè)管理先天不足。硬件和主觀上的雙重阻力,往往令物業(yè)管理公司不愿接手房改房。政府應(yīng)對房改房物業(yè)管理公司在稅收、外來工使用和辦證等方面給予一定的政策優(yōu)惠;同時撥出專款補(bǔ)貼給物業(yè)管理公司,保證物業(yè)管理公司能保本微利,在正常經(jīng)營狀態(tài)下不致于虧損嚴(yán)重而紛紛退出房改房物業(yè)管理市場。通過一系列的優(yōu)惠和補(bǔ)貼,扶植物業(yè)管理公司接手房改房,形成良性循環(huán)機(jī)制,使房改房物業(yè)管理進(jìn)入市場運(yùn)轉(zhuǎn),這比政府自己管理房改房要經(jīng)濟(jì)得多。
5.業(yè)主要轉(zhuǎn)變觀念,增強(qiáng)被服務(wù)意識。
現(xiàn)代社會分工越來越細(xì),財富的積累要靠效率。完善的分工和較高的效率才能使社會高速有效運(yùn)轉(zhuǎn)。把房屋交給物業(yè)管理公司來維修養(yǎng)護(hù),業(yè)主可以有更多的時間和精力在本行業(yè)中發(fā)揮才智。被服務(wù)意識的增強(qiáng),可以讓業(yè)主更好地分配時間,也會更加容易接受物業(yè)管理。
6.物業(yè)管理公司要合理收費(fèi),規(guī)模經(jīng)營,引入競爭機(jī)制。
鑒于目前業(yè)主不愿交或只愿交少數(shù)物業(yè)管理費(fèi),物業(yè)管理公司要確定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),讓業(yè)主有一個適應(yīng)的過程。
規(guī)模出效益,目前房改房物業(yè)管理基
篇2：按房改房出售房屋物業(yè)費(fèi)由原單位負(fù)擔(dān)
案情重演
1992年至2000年,某銀行與某物業(yè)中心簽訂委托管理合同,將所屬的位于朝陽區(qū)華威北里31號樓的72套自有產(chǎn)權(quán)房委托給某物業(yè)中心管理。期間,銀行均交納了管理費(fèi)用。
20**年,銀行將上述房屋部分按照商品房、部分按照房改房出售給了職工個人,并規(guī)定由單位向職工發(fā)放物業(yè)管理補(bǔ)貼,不再負(fù)擔(dān)職工的物業(yè)管理費(fèi)用及供暖費(fèi)。
銀行將上述告知物業(yè)中心,且未再與其簽訂合同,但上述房屋仍由物業(yè)中心管理。其中,部分買房職工拖欠物業(yè)管理費(fèi)。后物業(yè)管理中心將銀行訴至法院,要求其給付物業(yè)管理費(fèi)12.7萬余元。最終,朝陽法院認(rèn)定銀行對按房改房規(guī)定出售的公有住宅樓房負(fù)擔(dān)物業(yè)費(fèi),支付物業(yè)公司欠款9.6萬余元。
法律解釋
物業(yè)中心與銀行簽訂的房屋委托代管合同不是長期合同,故自2000年合同期限屆滿后,權(quán)利義務(wù)即告終止,雙方不再受原合同條款約束。
20**年以后,雙方?jīng)]有再簽署物業(yè)管理合同,銀行將房屋以成本價或商品價售與職工個人。
根據(jù)《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的規(guī)定,按房改房規(guī)定出售公有住宅樓房的單位應(yīng)負(fù)擔(dān)產(chǎn)權(quán)人的交費(fèi)項(xiàng)目。所以,銀行按房改房規(guī)定出售的房屋,物業(yè)費(fèi)用仍由該行負(fù)擔(dān);以商品房價格售出的公有住房或已上市的二手商品房房屋,其在售出前發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)用,由該行負(fù)擔(dān)。售出后的費(fèi)用,由購房者個人負(fù)擔(dān)。法院最終確認(rèn)欠款數(shù)額為9.6萬余元。
法官普法
商品房產(chǎn)權(quán)完全歸買主所有,義務(wù)應(yīng)由買主承擔(dān)。而房改房,職工不享受完全產(chǎn)權(quán),因此,單位仍應(yīng)承擔(dān)部分義務(wù)。
篇3：房改房物業(yè)管理問題
目前我國房改房面積約有80億平方米。僅廣州市就有8千萬平方米,幾乎牽涉到所有大中小型國有企事業(yè)單位,約有65%的家庭買的是房改房。如此巨大的管理市場,物業(yè)管理的覆蓋面卻很低。目前多數(shù)小區(qū)基本上沒有物業(yè)管理或仍是原產(chǎn)權(quán)單位的一些不需要交管理費(fèi)的簡單管理。今年初的房改工作會議上,很多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市都把房改房的物業(yè)管理撇開,只搞新建小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)也不愿接手房改房。房改房的物業(yè)管理雖有巨大的市場需求,但也受到種種因素的制約。
存在的問題
1.小區(qū)硬件設(shè)施落后給物業(yè)管理帶來很大困難。
2.業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)觀念尚未形成。
3.雙向選擇機(jī)制尚未建立,市場競爭環(huán)境還未形成。
4.物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低,收費(fèi)難,行業(yè)虧損嚴(yán)重。
5.維修基金不到位。
6.物業(yè)管理公司與居委會缺乏溝通,職責(zé)不清。
7.物業(yè)管理公司大多不愿接手房改房。
相應(yīng)的對策
1.加強(qiáng)前期投入,設(shè)施先行。
政府對房改房小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施及環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行整治改造,同時將一系列社會公共服務(wù)設(shè)施一并納入規(guī)劃進(jìn)行改造,增加對房改房的前期投入,使其具備物業(yè)管理?xiàng)l件后,再引進(jìn)市場機(jī)制下的物業(yè)管理服務(wù)。這樣既能吸引大批物業(yè)管理公司接手房改房,又減輕了業(yè)主的維修金的負(fù)擔(dān),改善了業(yè)主生活環(huán)境,有利于業(yè)主接受物業(yè)管理。
2.大力發(fā)展經(jīng)濟(jì),宣傳物業(yè)管理。
從住房實(shí)物分配到貨幣化分配,貴陽人轉(zhuǎn)變觀念用了近10年時間。從單位免費(fèi)修房到交費(fèi)的物業(yè)管理,廣大業(yè)主也需要一定的時間來轉(zhuǎn)變觀念,政府要加大物業(yè)管理的宣傳力度,引導(dǎo)人們轉(zhuǎn)變觀念,認(rèn)識物業(yè)管理。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高,相當(dāng)部分業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)承受能力較弱,是業(yè)主對物業(yè)管理收費(fèi)耿耿于懷的根本原因。誰不想讓自己的房屋接受專業(yè)化、高標(biāo)準(zhǔn)的維修和養(yǎng)護(hù)呢?發(fā)展經(jīng)濟(jì),增加居民收入,是推行房改房物業(yè)管理的根本措施。
3.居委會等基層組織也要改變“地頭蛇”心態(tài),支持物業(yè)管理。
居委會作為群眾自治組織,沒有權(quán)利要求物業(yè)管理公司為其服務(wù)。它與物業(yè)管理公司爭地盤,在小區(qū)內(nèi)亂搭亂建,最終對業(yè)主不利,違背了其本身的宗旨。居委會應(yīng)支持物業(yè)管理公司,盡可能地為物業(yè)管理公司提供服務(wù)和方便,而不是把物業(yè)管理公司當(dāng)成“搖錢樹”,或處處加以限制。
4.政府對房改房物業(yè)管理公司給予補(bǔ)貼和扶植。
目前大多數(shù)房改房物業(yè)管理還處于“福利”或“半福利”狀態(tài),業(yè)主觀念尚未轉(zhuǎn)變過來,不愿交費(fèi)或少交費(fèi);而房改房基礎(chǔ)設(shè)施、配套服務(wù)設(shè)施陳舊、老化且不健全,使物業(yè)管理先天不足。硬件和主觀上的雙重阻力,往往令物業(yè)管理公司不愿接手房改房。政府應(yīng)對房改房物業(yè)管理公司在稅收、外來工使用和辦證等方面給予一定的政策優(yōu)惠;同時撥出專款補(bǔ)貼給物業(yè)管理公司,保證物業(yè)管理公司能保本微利,在正常經(jīng)營狀態(tài)下不致于虧損嚴(yán)重而紛紛退出房改房物業(yè)管理市場。通過一系列的優(yōu)惠和補(bǔ)貼,扶植物業(yè)管理公司接手房改房,形成良性循環(huán)機(jī)制,使房改房物業(yè)管理進(jìn)入市場運(yùn)轉(zhuǎn),這比政府自己管理房改房要經(jīng)濟(jì)得多。
5.業(yè)主要轉(zhuǎn)變觀念,增強(qiáng)被服務(wù)意識。
現(xiàn)代社會分工越來越細(xì),財富的積累要靠效率。完善的分工和較高的效率才能使社會高速有效運(yùn)轉(zhuǎn)。把房屋交給物業(yè)管理公司來維修養(yǎng)護(hù),業(yè)主可以有更多的時間和精力在本行業(yè)中發(fā)揮才智。被服務(wù)意識的增強(qiáng),可以讓業(yè)主更好地分配時間,也會更加容易接受物業(yè)管理。
6.物業(yè)管理公司要合理收費(fèi),規(guī)模經(jīng)營,引入競爭機(jī)制。
鑒于目前業(yè)主不愿交或只愿交少數(shù)物業(yè)管理費(fèi),物業(yè)管理公司要確定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),讓業(yè)主有一個適應(yīng)的過程。
規(guī)模出效益,目前房改房物業(yè)管理基