本文提要：涉及到物業(yè)保險(xiǎn)的險(xiǎn)種主要有三種:一是房屋一切險(xiǎn),一是公共設(shè)施設(shè)備險(xiǎn),還有就是第三者責(zé)任險(xiǎn)，如果說物業(yè)管理公司代買房產(chǎn)一切險(xiǎn)主要是保障業(yè)主的切身利益,那么購(gòu)買第三者責(zé)任險(xiǎn),直接受益者是業(yè)主,間接受益者是自己。

一、物業(yè)保險(xiǎn)折射出行業(yè)發(fā)展的大問題
如同當(dāng)初國(guó)人對(duì)人壽、疾病保險(xiǎn)非常陌生的狀況一樣,物業(yè)管理公司多數(shù)對(duì)物業(yè)保險(xiǎn)認(rèn)知不足,以致發(fā)展多年的深圳市物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)至今都鮮有人過問和購(gòu)買物業(yè)保險(xiǎn),盡管在日常管理和服務(wù)過程中也發(fā)生了許多諸如機(jī)動(dòng)車輛丟失、高空拋物砸傷路人、污水井蓋被盜而掉進(jìn)小孩、電梯困人復(fù)發(fā)心臟病等經(jīng)濟(jì)索賠案例。
筆者認(rèn)為,物業(yè)管理公司經(jīng)常要尷尬面對(duì)此類越來越多的經(jīng)濟(jì)索賠案件,其原因有三:
一是客觀上再優(yōu)秀的物業(yè)管理公司,在具體管理和服務(wù)過程中都難免出現(xiàn)失誤。有失誤就存在間接或直接的責(zé)任,在健全的法律體系中,就難逃承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
二是作為微利經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理公司其經(jīng)濟(jì)實(shí)力十分有限,大多難以承擔(dān)經(jīng)濟(jì)索賠責(zé)任。
三是物業(yè)管理行業(yè)有許多熱點(diǎn)、焦點(diǎn)問題還處在共同探索之中,有關(guān)法律、法規(guī)對(duì)此尚不能提供完全的解決辦法。
面對(duì)如此尷尬的處境,筆者呼吁物業(yè)管理公司應(yīng)鼓起勇氣,無須推讀,直面各類經(jīng)濟(jì)糾紛案例。為此,建議每一家物業(yè)管理公司都來關(guān)注一個(gè)本不應(yīng)該被忽視的重要環(huán)節(jié)——物業(yè)保險(xiǎn),那么許多問題便可迎刃而解。
物業(yè)管理行業(yè)是否重視物業(yè)保險(xiǎn)這一環(huán)節(jié),物業(yè)管理公司是否購(gòu)買物業(yè)保險(xiǎn),其實(shí)折射出的是"物業(yè)管理行業(yè)是否規(guī)范,物業(yè)管理公司心目中是否真正關(guān)注業(yè)主的切身利益,業(yè)主物業(yè)是否真正安全"這樣一些大問題。

二、物業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)種簡(jiǎn)介
涉及到物業(yè)保險(xiǎn)的險(xiǎn)種主要有三種:一是房屋一切險(xiǎn),一是公共設(shè)施設(shè)備險(xiǎn),還有就是第三者責(zé)任險(xiǎn)。一般房產(chǎn)一切險(xiǎn)包含了公共設(shè)施設(shè)備險(xiǎn),故在香港為規(guī)范行業(yè),立法規(guī)定物業(yè)管理公司必須對(duì)所管物業(yè)代買房產(chǎn)一切險(xiǎn)和第三者責(zé)任險(xiǎn)。www.dewk.cn筆者認(rèn)為這一強(qiáng)制性規(guī)定是非常有道理的,因?yàn)槲飿I(yè)管理公司購(gòu)買了此二種物業(yè)保險(xiǎn),管理者就能全身心地把精力傾注在物業(yè)管理和對(duì)業(yè)主的服務(wù)上,不用分心耗神,小心謹(jǐn)慎,以防一旦失誤,發(fā)生經(jīng)濟(jì)索賠案。對(duì)投資置業(yè)者而言,其物業(yè)也有了根本的保障。
房產(chǎn)一切險(xiǎn)的主要概念是:某一棟某一層,甚至該樓層某一單元,一旦發(fā)生火災(zāi)涉及到相臨單元,則保險(xiǎn)公司不用追究是哪一個(gè)單元的責(zé)任,全部負(fù)責(zé)賠償或恢復(fù)物業(yè)原狀。
如果不買房產(chǎn)一切險(xiǎn),就有可能出現(xiàn)這樣一種情況:甲單元不慎引發(fā)火災(zāi)波及到乙單元,甚至丙單元及公共設(shè)施設(shè)備,甲單元本該因事先投了本單元的保險(xiǎn),獲得了保險(xiǎn)公司賠償而感到不幸中的萬幸,但結(jié)果相反,因火勢(shì)波及到其他單元,遭受其他單元置業(yè)者的經(jīng)濟(jì)索賠訴訟,且索賠額可能大大超過甲單元自身物業(yè)的損失額,從而導(dǎo)致甲單元原先所購(gòu)自身物業(yè)保險(xiǎn)沒有任何保障,變相自買,直接導(dǎo)致破產(chǎn),這能不讓人心痛嗎?
如果甲單元遇到一家物業(yè)保險(xiǎn)意識(shí)很強(qiáng)的物業(yè)管理公司,事先統(tǒng)一買了房產(chǎn)一切險(xiǎn),則情形就大不一樣了。不僅甲單元業(yè)主可以得到很好的賠償,損失可降為最低,其他波及之單元的業(yè)主同樣可以得到補(bǔ)償,鄰里之間經(jīng)濟(jì)索賠案也就不會(huì)引發(fā)而自然消失,這樣一種皆大歡喜的結(jié)果能不令人感動(dòng)?
因房產(chǎn)一切險(xiǎn)投保額往往很大,故費(fèi)率要較某單元單獨(dú)購(gòu)買房產(chǎn)險(xiǎn)要便宜許多,不會(huì)增加置業(yè)者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。如把每月應(yīng)支付的保費(fèi)平均分?jǐn)偟浇ㄖ娣e上,只需幾角錢,十分具有可操作性。幾角錢的保費(fèi),買一身的平安,何樂而不為呢?
如果說物業(yè)管理公司代買房產(chǎn)一切險(xiǎn)主要是保障業(yè)主的切身利益,那么購(gòu)買第三者責(zé)任險(xiǎn),直接受益者是業(yè)主,間接受益者是自己。在日常管理和服務(wù)的過程中,物業(yè)管理者往往都是以第三者身份出現(xiàn)在公眾場(chǎng)合,如某業(yè)主違章,引起其他業(yè)主投訴,管理者將以第三者身份出面調(diào)解,或代表公眾利益予以阻止;再如某業(yè)主乘坐電梯被困其中,這與生產(chǎn)廠家生產(chǎn)之電梯質(zhì)量或維保單位維保質(zhì)量直接有關(guān),管理者往往存在間接管理不到位的責(zé)任,這種第三者的間接或直接責(zé)任,在日常管理過程中能否避免?事實(shí)上是不可避免的,將永遠(yuǎn)存在下去,僅僅存在責(zé)任輕重的問題,賠償多少的問題。
既然不可避免存在一定的責(zé)任,那么物業(yè)管理公司就應(yīng)該想辦法規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。第三者責(zé)任險(xiǎn)就是幫助物業(yè)管理公司免受經(jīng)濟(jì)處罰的一種險(xiǎn)種,即當(dāng)物業(yè)管理公司在管理和服務(wù)過程中不慎失誤,引發(fā)業(yè)主經(jīng)濟(jì)索賠案時(shí),保險(xiǎn)公司可承擔(dān)全部責(zé)任,若發(fā)生訴訟,則由保險(xiǎn)公司與原告在法庭上辯論,一旦保險(xiǎn)公司敗訴,索賠費(fèi)用將由保險(xiǎn)公司支付。
由此可見,"第三者責(zé)任險(xiǎn)"這一險(xiǎn)種對(duì)物業(yè)管理公司而言非常重要,它可合法地避免物業(yè)管理公司與業(yè)主發(fā)生正面沖突,產(chǎn)生不良影響,損害企業(yè)形象,也可免遭經(jīng)濟(jì)賠償?shù)臎_擊。如果業(yè)主有理,其利益也可得到很好的補(bǔ)償。

三、物業(yè)保險(xiǎn)理賠案例
筆者在天安南油工業(yè)村物業(yè)管理的過程中就曾親身體驗(yàn)到購(gòu)買第三者責(zé)任險(xiǎn)的好處。1996年,小區(qū)管理部因事先沒有通知業(yè)主要對(duì)各單元消防噴淋進(jìn)行試壓,結(jié)果因質(zhì)量問題,某單元倉(cāng)庫(kù)的一個(gè)嘖淋頭經(jīng)不住壓力而爆裂,噴水淋濕了庫(kù)內(nèi)的原材料和半成品,該單元業(yè)主隨即投訴,并開出3萬余元的經(jīng)濟(jì)賠款單,對(duì)此,管理部并未與之論理,而是二話未說就撥通了保險(xiǎn)公司理賠部的電話。保險(xiǎn)公司旋即派人來現(xiàn)場(chǎng)調(diào)。

篇2：物業(yè)知識(shí)教材：物業(yè)管理保險(xiǎn)及保險(xiǎn)代理

　　物業(yè)知識(shí)教材：物業(yè)管理保險(xiǎn)及保險(xiǎn)代理

　　自古以來，人類社會(huì)總存在著風(fēng)險(xiǎn)與擔(dān)擾。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，必然造成經(jīng)濟(jì)損失和資金短缺，于是引發(fā)人們彌補(bǔ)損失或短缺的欲望，而保險(xiǎn)這一業(yè)務(wù)恰好能滿足這種欲望。保險(xiǎn)業(yè)務(wù)是把個(gè)別人由于事故造成的財(cái)產(chǎn)上的不利結(jié)果，由處于同一危險(xiǎn)環(huán)境之中但未遭遇事故的多數(shù)人予以分擔(dān)以排除或減輕災(zāi)害的一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。同時(shí)，保險(xiǎn)業(yè)務(wù)是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，即把個(gè)人的危險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給他人或社會(huì)機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)工作，顯然保險(xiǎn)就是眾人投保，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，一方有難，八方救援。所以，在物業(yè)管理中，物業(yè)管理公司將保險(xiǎn)推薦給眾多的業(yè)主(其中包括家庭、社會(huì)團(tuán)體、公司、個(gè)人等)，受益者并不是業(yè)主單方面，而是多方面的，包括物業(yè)管理公司自身。

　　一、物業(yè)管理公司對(duì)所管物業(yè)應(yīng)辦理的保險(xiǎn)

　　財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)是商業(yè)保險(xiǎn)的一大類別。它是一種以各種財(cái)產(chǎn)以及與其有關(guān)利益作為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)或以造成財(cái)產(chǎn)損失的損害賠償責(zé)任作為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。物業(yè)管理公司主要對(duì)所管轄樓宇的結(jié)構(gòu)、公共裝修及公共設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行保險(xiǎn)。所投保險(xiǎn)主要分財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)和機(jī)損險(xiǎn)兩種。而不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及家人、單元內(nèi)的所有財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)。而財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)和機(jī)損險(xiǎn)為最重要。

　　1.財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)

　　主要對(duì)建筑物及裝飾所投的險(xiǎn)種。其保險(xiǎn)責(zé)任為:

　　由下列原因造成損失的，保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)賠償:①火災(zāi)、雷電、爆炸、水管爆裂等;②暴風(fēng)雨、颶風(fēng)、臺(tái)風(fēng)、龍卷風(fēng)、水災(zāi)、海嘯、雹災(zāi)、山崩、雪崩、地震、火山爆發(fā)、地面下降下沉、地下發(fā)水等;③飛機(jī)墜毀、飛機(jī)部件或飛行物體墜落等。

　　由于物業(yè)為多個(gè)業(yè)主所有，其結(jié)構(gòu)及公共部分對(duì)每個(gè)個(gè)體來說不易劃分，因此這些部分的保險(xiǎn)責(zé)任應(yīng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，而其保險(xiǎn)費(fèi)用由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

　　2.機(jī)損險(xiǎn)

　　主要對(duì)物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備所投的險(xiǎn)種。其保險(xiǎn)責(zé)任為:

　　保險(xiǎn)公司對(duì)被保險(xiǎn)機(jī)器及其附屬設(shè)備由于下列原因造成物質(zhì)損失，需要修理或重置時(shí)，負(fù)責(zé)賠償:①設(shè)計(jì)、制造或安裝錯(cuò)誤，鑄造和原料缺陷;②經(jīng)考核合格的工人、技術(shù)人員的操作錯(cuò)誤，或操作者缺乏經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)不善以及使用者的過失行為;③離心力引起的斷裂;④電氣短路和其他電氣原因;⑤鍋爐缺水;⑥物理性爆裂;⑦暴風(fēng)雨、嚴(yán)寒;⑧設(shè)備所在的建筑物的損壞;⑨除②責(zé)任規(guī)定以外的其他不可遇料和意外的事故。

　　對(duì)物業(yè)公司而言，機(jī)損險(xiǎn)的投保范圍為:供配電系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)、直升梯、空調(diào)系統(tǒng)、鍋爐房、給排水系統(tǒng)等。這些部分雖為全體業(yè)主所擁有，但分割投保顯然是不可能的，所以也應(yīng)由物業(yè)公司代業(yè)主投保，保險(xiǎn)費(fèi)用由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

　　保險(xiǎn)金額的計(jì)算按賬面原值乘以一個(gè)系數(shù)(協(xié)商數(shù))變成市值投保。

　　保險(xiǎn)業(yè)務(wù)是物業(yè)管理公司在管理過程中必不可少的一項(xiàng)重要工作，物業(yè)管理公司可根據(jù)本公司實(shí)際情況投保，以求做到有備無患。

　　二、物業(yè)管理公司可代理的常見險(xiǎn)種

　　物業(yè)管理公司除自身的管理中需重視保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的辦理，同時(shí)，也為方便業(yè)主，代辦理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。目前物業(yè)管理公司較合適代理的險(xiǎn)種主要是商業(yè)保險(xiǎn)。代理商業(yè)保險(xiǎn)的好處有很多，可以使管轄內(nèi)的業(yè)主發(fā)生意外后，損失減低到最小限度，同時(shí)，也可減輕物業(yè)管理公司的壓力。物業(yè)管理公司向保險(xiǎn)公司申請(qǐng)代辦保險(xiǎn)，主要通過下列程序;

　　(1)目前物業(yè)管理公司向業(yè)主提供的保險(xiǎn)服務(wù)，主要是通過與保險(xiǎn)公司簽訂保險(xiǎn)代理協(xié)議，并獲得政府的執(zhí)照才能展開業(yè)務(wù)活動(dòng)，政府對(duì)代理人有較嚴(yán)格的要求，有時(shí)還開設(shè)考試以檢驗(yàn)其資格。在業(yè)務(wù)活動(dòng)中，代理人必須遵守國(guó)家的有關(guān)規(guī)定、法規(guī)及代理合同，如有違反，政府可以撤銷其營(yíng)業(yè)執(zhí)照，保險(xiǎn)公司也可解除代理關(guān)系。

　　(2)人們對(duì)自己的利益所面臨的風(fēng)險(xiǎn)并不總是清楚的，而且僥幸心理總使人們心存希望。保險(xiǎn)從業(yè)人如不事先幫助人們認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)、分散風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，大多數(shù)潛在的被保險(xiǎn)人并不會(huì)主動(dòng)地、積極地、及時(shí)地參加保險(xiǎn)，消除潛在風(fēng)險(xiǎn)對(duì)自己的影響。因此，從物業(yè)管理角度來看，拓展保險(xiǎn)的業(yè)務(wù)，對(duì)廣大的業(yè)主(潛在的投保人)或被保險(xiǎn)人具有意義。為了能向被保險(xiǎn)人提供較好的服務(wù)，主動(dòng)地謀求業(yè)務(wù)的發(fā)展，物業(yè)管理公司往往以自己的業(yè)務(wù)員直接向業(yè)主(潛在投保人)或被保險(xiǎn)人推銷保險(xiǎn)單的方式推銷保險(xiǎn)。為了推行、拓展業(yè)務(wù)，保險(xiǎn)公司往往通過代理合同授予代理人(公司)一定的權(quán)利，如向哪些人出賣保單、出賣何利保單、保險(xiǎn)金額、范圍等，而保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的選擇和控制是拓展業(yè)務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。為了業(yè)務(wù)的開展，由保險(xiǎn)公司對(duì)物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)員進(jìn)行保險(xiǎn)知識(shí)的培訓(xùn)。

　　(3)物業(yè)管理公司在為業(yè)主提供服務(wù)(代理保險(xiǎn)業(yè)務(wù))的同時(shí)，必須對(duì)投保人投保的風(fēng)險(xiǎn)加以審核，來決定是否承保，承保的條件如何，適用怎樣的費(fèi)率等。投保人由于所抱目的不同，所以通過選擇適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)公司及適合的險(xiǎn)種來達(dá)到自己的目的，而物業(yè)管理公司出于對(duì)自身的保障，在核保過程中也需要對(duì)保險(xiǎn)人進(jìn)行選擇。

　　核保中應(yīng)特別注意的問題:①道德風(fēng)險(xiǎn)。是指因被保險(xiǎn)人故意行為而導(dǎo)致發(fā)生損失的風(fēng)險(xiǎn)。它的產(chǎn)生有三種原因:保險(xiǎn)條款有漏洞、被保險(xiǎn)人道德的喪失、被保險(xiǎn)人遭遇財(cái)務(wù)上的困難。②心理風(fēng)險(xiǎn)。是指被保險(xiǎn)人因參加保險(xiǎn)而松懈了風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)所造成的風(fēng)險(xiǎn)。③核保與展業(yè)的關(guān)系。展業(yè)的目標(biāo)在于承攬業(yè)務(wù)，核保的目標(biāo)在于提高業(yè)務(wù)的質(zhì)量，兩者之間一定是存在著沖突的，特別對(duì)于物業(yè)公司，由于展業(yè)的對(duì)象主要是物業(yè)的使用者(業(yè)主、租客及相關(guān)人士)等，所以更要處理好這種關(guān)系，否則，在以后的工作中將人為地增添許多不必要的麻煩與問題，甚至影響到正常的管理工作。

　　(4)保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算是保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)的一項(xiàng)重要工作，物業(yè)管理公司往往是根據(jù)保險(xiǎn)公司提供的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算為依據(jù)。

　　(5)保險(xiǎn)合同成立時(shí)，投保人向物業(yè)管理公司(代收)繳納保險(xiǎn)費(fèi)，物業(yè)管理公司通過定期(每星期或每月)與保險(xiǎn)公司結(jié)算。保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)由物業(yè)管理公司通知保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)給付保險(xiǎn)金。

　　(6)保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理是保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)管理中的一個(gè)重要組成部分，特別作為物業(yè)管理公司在代理保險(xiǎn)工作中，由于需要面對(duì)大量的業(yè)主，所以一定要借助于一定的手段，在日常管理工作中對(duì)客觀存在的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和評(píng)估。例如，保險(xiǎn)業(yè)主的車輛，往往會(huì)有監(jiān)守自盜的情況發(fā)生，如果物業(yè)管理公司采用嚴(yán)格的車庫(kù)管理制度來控制，就可以避免保險(xiǎn)詐騙的現(xiàn)象出現(xiàn)，從而保障社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的持續(xù)穩(wěn)定和發(fā)展。風(fēng)險(xiǎn)管理的重要目的在于預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)和控制風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大。因此，物業(yè)管理公司加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理可以更直接地降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生率和損失率，提高保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)效益。

　　(7)保險(xiǎn)理賠是保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)管理的主要工作，它體現(xiàn)了保險(xiǎn)人履行給付保險(xiǎn)金的義務(wù)和被保險(xiǎn)人享受保險(xiǎn)待遇的權(quán)利。風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生后，被保險(xiǎn)人及物業(yè)管理公司要及時(shí)通知保險(xiǎn)人，向其提供損失證明物件，進(jìn)行損失登記。被保險(xiǎn)人還要保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并且采取適當(dāng)措施補(bǔ)救損失，制止損失繼續(xù)擴(kuò)大。保險(xiǎn)人根據(jù)出險(xiǎn)通知，派員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，調(diào)查損失詳情，確定理賠責(zé)任，并給付保險(xiǎn)金額。在保險(xiǎn)理賠中，雙方當(dāng)事人要重合同守信用，具體問題具體分析，堅(jiān)持實(shí)事求是，而物業(yè)管理公司在理賠工作中應(yīng)做到主動(dòng)積極，迅速及時(shí)，準(zhǔn)確合理。

　　通常物業(yè)管理公司替業(yè)主辦理理賠程序。

　　其中雙方可能會(huì)對(duì)賠與不賠、賠償多少產(chǎn)生異議。如果發(fā)生了賠償糾紛，物業(yè)管理公司應(yīng)分別要求雙方協(xié)商解決。協(xié)商無結(jié)果時(shí)，可由仲裁機(jī)關(guān)仲裁。

篇3：試論物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)

　　試論物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)

　　人保財(cái)險(xiǎn)由此開發(fā)了上海最早的一個(gè)物業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)條款。在這個(gè)險(xiǎn)種的風(fēng)險(xiǎn)分析書上，列舉了“因小區(qū)安全措施不當(dāng)、或警告標(biāo)識(shí)不明顯，引起第三者滑倒、碰撞、墜落等意外事故，造成第三者財(cái)產(chǎn)損失或人身傷亡”；“發(fā)生地震、暴風(fēng)、暴雨、雷擊等自然災(zāi)害時(shí)，因物業(yè)管理、維護(hù)不善，造成災(zāi)害來臨時(shí)本不應(yīng)發(fā)生的損失”等11種可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

　　然而，這一新的保險(xiǎn)產(chǎn)品，由于各種因素，一直難以在市場(chǎng)上普及推廣。“盡管無論是保險(xiǎn)公司還是保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司，都認(rèn)為它有著非常廣闊的前景，可是從目前情況來看，的確不被人重視。”人保財(cái)險(xiǎn)上海分公司團(tuán)險(xiǎn)營(yíng)銷管理部副總經(jīng)理王成寶分析認(rèn)為，主要還是物業(yè)公司投保意識(shí)薄弱。

　　業(yè)內(nèi)人士分析說，“我國(guó)去年責(zé)任險(xiǎn)保費(fèi)收入在財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)保費(fèi)收入中僅占3%左右，更何況是進(jìn)入中國(guó)較晚的物業(yè)責(zé)任險(xiǎn)呢。”

　　“因?yàn)槲飿I(yè)管理中涉及到的方方面面問題很多，并且可能出現(xiàn)的問題也很復(fù)雜，保險(xiǎn)公司很難對(duì)這些問題的復(fù)雜性進(jìn)行量化，因此，由這些問題所帶來的風(fēng)險(xiǎn)是保險(xiǎn)公司所不能承擔(dān)的。因而保險(xiǎn)公司在對(duì)這一產(chǎn)品的宣傳上，采取了相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度。”一家保險(xiǎn)公司的一位資深人士這樣分析說。

　　去年下半年，天安在全國(guó)部分城市推出物業(yè)責(zé)任險(xiǎn)。但據(jù)天安總公司客戶關(guān)系管理部馬國(guó)東介紹，與其他財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)險(xiǎn)種相比，這一產(chǎn)品在全國(guó)賣得并不算好。“推出半年來，這一險(xiǎn)種帶來的全國(guó)保費(fèi)收入僅20萬元。其中一個(gè)有趣的現(xiàn)象是，這個(gè)產(chǎn)品在上海地區(qū)賣得不如長(zhǎng)沙。”至于個(gè)中原因，馬國(guó)東告訴記者，總公司目前正就此做分析。

　　物業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，似乎又注定成為一個(gè)“不叫座”的“玩意兒”。前一陣，被北京媒體炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“新華聯(lián)家園的退保*”就是一個(gè)很好的例子。

　　20**年4月份，悅豪物業(yè)管理公司作為新華聯(lián)家園的物業(yè)管理公司與當(dāng)?shù)匾患邑?cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司達(dá)成物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)的投保協(xié)議，為期一年，投保額4.8萬元。3個(gè)月之后，該小區(qū)出現(xiàn)一處因管道淤堵而使泥水倒灌的事件，業(yè)主損失極為慘重。但保險(xiǎn)公司稱最多賠付2萬元，并在不久后提出退保。經(jīng)過多次交涉，最終結(jié)果是保險(xiǎn)公司以風(fēng)險(xiǎn)實(shí)在太大為由，退還了3萬多元退保金，而始終沒有全額賠付物業(yè)管理公司在保險(xiǎn)期內(nèi)的損失。這個(gè)僅維持了100多天的物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)也就匆匆收?qǐng)觥?/p>

　　2.上海楊浦試點(diǎn)每戶5元

　　“物業(yè)責(zé)任險(xiǎn)在上海不熱銷，主要是因?yàn)闆]有做大規(guī)模。”太平保險(xiǎn)上海分公司綜合部朱李向記者強(qiáng)調(diào)，在向市民推廣這個(gè)險(xiǎn)種時(shí)，保險(xiǎn)公司不應(yīng)是惟一的參與者。

　　據(jù)記者了解，今年7月楊浦區(qū)富苑牧業(yè)、黎平置業(yè)和上工物業(yè)等100多家物業(yè)公司向太平購(gòu)買了該險(xiǎn)種。楊浦區(qū)已有占總數(shù)60%的物業(yè)公司投保了該險(xiǎn)種，輻射的居民總戶數(shù)達(dá)到20多萬戶，超過楊浦常住市民的一半，可收保費(fèi)逾100萬元。而在這個(gè)產(chǎn)品的推廣期間，楊浦區(qū)房地局扮演了重要的角色。

　　據(jù)悉，太平和楊浦區(qū)房地局召集了物業(yè)代表共召開了10余次座談會(huì)，專門協(xié)商適合楊浦區(qū)的具體操作方案。協(xié)商的結(jié)果是，目前楊浦區(qū)的方案以物業(yè)公司為投保單位、以戶數(shù)為保費(fèi)計(jì)算基礎(chǔ)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為5元/戶/年，在投保該險(xiǎn)種的小區(qū)，如遇物業(yè)責(zé)任導(dǎo)致的“水管爆裂”、“天花板滲水”等事故，均可獲得保障。事后，楊浦區(qū)房地局已下發(fā)文件，要求各房地辦事處和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)保險(xiǎn)工作給予支持。

　　不過，朱李告訴記者，在向整個(gè)上海推廣時(shí)，未必都會(huì)采取不論小區(qū)情況“每戶5元”的做法，這個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是結(jié)合楊浦區(qū)的實(shí)際情況制定的，并不適用于上海所有的物業(yè)公司。在其他地區(qū)推廣時(shí)，渠道方面也可能會(huì)有多種模式，包括爭(zhēng)取街道委員會(huì)、物業(yè)管理協(xié)會(huì)、物業(yè)公司等單位的配合支持。目前，太平正在跟閔行等區(qū)接洽，爭(zhēng)取更多的市民從中受惠。

　　目前，物業(yè)責(zé)任險(xiǎn)的作用已初顯成效。在上海市遭遇臺(tái)風(fēng)“麥莎”影響期間，太平保險(xiǎn)公司共收到報(bào)案9起，涉及居民百余戶，目前已支付賠款約6萬元，其中有1起人傷，其余多為房屋漏水問題。太平已對(duì)所有報(bào)案公司進(jìn)行了電話回訪，并對(duì)部分報(bào)案公司進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察，相關(guān)后續(xù)工作正在積極開展中。

　　王成寶告訴記者，人保財(cái)險(xiǎn)也正在與一些規(guī)模較大的物業(yè)公司進(jìn)行接洽，相信該險(xiǎn)種很快就會(huì)在更大的區(qū)域、物業(yè)管理更成熟的地方得到推廣。據(jù)他介紹，人保財(cái)險(xiǎn)與物業(yè)公司討論費(fèi)率時(shí)會(huì)參照各種因素，包括每次賠償限額、累計(jì)賠償限額、營(yíng)業(yè)收入、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)等。“說具體一點(diǎn)，小區(qū)地段、物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)、小區(qū)以往出事記錄、消防供電設(shè)備、離醫(yī)院近遠(yuǎn)等因素都會(huì)成為制定費(fèi)率的參考標(biāo)準(zhǔn)。”

　　3.引入“無過錯(cuò)責(zé)任”

　　在分析困擾整個(gè)“物業(yè)責(zé)任險(xiǎn)”市場(chǎng)發(fā)展的最關(guān)鍵因素時(shí)，王成寶表示，物業(yè)公司的保險(xiǎn)意識(shí)之所以普遍不強(qiáng)，也與市民有一定關(guān)系。比如，許多市民碰到物業(yè)問題，尤其是小毛小病，往往選擇自行解決，這客觀上也使物業(yè)公司投保意識(shí)更為淡薄。

　　物業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的賠償范圍主要包括:因物業(yè)公司管理上的疏忽或過失而發(fā)生意外事故，造成第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失，應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任；發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任事故后，物業(yè)公司為減少人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失的賠償責(zé)任所支付的必要的、合理的費(fèi)用。

　　記者從上海物業(yè)管理協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)王青蘭那里了解到，目前，很多物業(yè)公司與住戶之間的糾紛主要集中在一些“誰(shuí)也說不清究竟是誰(shuí)的責(zé)任”問題上。她舉例說，就好像業(yè)主家庭失竊這樣的問題，要說物業(yè)公司沒責(zé)任肯定不對(duì)，但要物業(yè)公司承擔(dān)全部責(zé)任，似乎也沒有道理。這些難以清楚界定的問題，并不是單純某一方的過錯(cuò)所造成的損失，都容易成為物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主的矛盾。

　　那如果購(gòu)買了物業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，這些問題是否就可以迎刃而解?朱李告訴記者，太平這次就專門針對(duì)上述問題，在條款中附加了“無過錯(cuò)責(zé)任”。比如市民在小區(qū)內(nèi)被“高空墜物砸傷”、“外來車輛撞傷”、“寵物咬傷”之類的意外事故，盡管不是物業(yè)公司的責(zé)任，也可間接獲賠，當(dāng)然每筆和累計(jì)的賠償金額都是有限額的。值得一提的是，由于物業(yè)的過失，造成非小區(qū)居民在小區(qū)范圍內(nèi)造成人身意外傷害，太平也將替物業(yè)公司“埋單”。

　　同樣，人保財(cái)險(xiǎn)和平安財(cái)險(xiǎn)對(duì)該條款也進(jìn)行了調(diào)整。兩家公司分別將游泳池、電梯、停車廠等小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)所納入了承保范圍。

　　聯(lián)洋社區(qū)住戶施先生認(rèn)為，將“無過錯(cuò)責(zé)任”納入附加險(xiǎn)承保范圍，不僅僅轉(zhuǎn)嫁了物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，也使物業(yè)公司管理小區(qū)，處理與業(yè)主的關(guān)系時(shí)游刃有余。而且，小區(qū)業(yè)主也能實(shí)實(shí)在在地從中受益。

　　王成寶介紹說，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司會(huì)定期對(duì)承保的小區(qū)進(jìn)行實(shí)地查訪，并提出防災(zāi)防損的具體建議。一旦有小區(qū)連續(xù)幾年出險(xiǎn)嚴(yán)重的話，保險(xiǎn)公司將會(huì)提高產(chǎn)品的費(fèi)率，以加強(qiáng)物業(yè)公司的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。

　　4.是否增加物業(yè)費(fèi)

　　保險(xiǎn)公司向物業(yè)管理公司收取保險(xiǎn)費(fèi)，那物業(yè)公司是否會(huì)向住戶收取額外的物業(yè)管理費(fèi)用呢?據(jù)記者對(duì)戶主的一輪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述問題是他們比較關(guān)心的問題。

　　朱李回答了記者的這一疑問。“楊浦區(qū)這次推出的每戶5元，都是由物業(yè)公司自己掏的，并未向住戶多收取物業(yè)管理費(fèi)，而且政府方面也提供了部分財(cái)政支持。”

　　記者在采訪中還發(fā)現(xiàn)，一直以來業(yè)界對(duì)“物業(yè)責(zé)任險(xiǎn)”都存在著較多的爭(zhēng)議。從有關(guān)的保險(xiǎn)條款中可以明確看到，物業(yè)責(zé)任險(xiǎn)的費(fèi)用計(jì)算方法是保費(fèi)等于當(dāng)年物業(yè)管理費(fèi)收入乘以費(fèi)率，附加險(xiǎn)的保費(fèi)是累計(jì)賠償限額乘以附加險(xiǎn)費(fèi)率。

　　因此，如果某物業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)公司要為自己管轄的小區(qū)上物業(yè)責(zé)任險(xiǎn)的話，那么其費(fèi)用應(yīng)該來自其向業(yè)主收取的物業(yè)管理費(fèi)里支出。專家認(rèn)為，物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)是建立在物業(yè)管理公司已有賠償責(zé)任的前提下，再轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司賠償，其保險(xiǎn)費(fèi)應(yīng)該由物業(yè)公司獨(dú)立承擔(dān)。

　　保險(xiǎn)業(yè)一位資深人士提出了一個(gè)折中的辦法:“如果全部保費(fèi)都由物業(yè)公司來出的話，可能很多物業(yè)公司并不積極。最合適的做法是，大頭由物業(yè)公司出，小頭由戶主出。”

　　5.責(zé)任界定不清

　　由于小區(qū)流動(dòng)量較大，尤其是一些管理不甚嚴(yán)格的小區(qū)，很多非戶主都可以隨意在小區(qū)走動(dòng)，一旦出了事故，物業(yè)公司究竟賠還是不賠。“這個(gè)原因直接影響物業(yè)責(zé)任險(xiǎn)的承保責(zé)任范圍和產(chǎn)品自身的發(fā)展。”王成寶一針見血地指出。

　　在過去的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，很多政策法規(guī)并沒有明確一些發(fā)生在小區(qū)的事故該由誰(shuí)來?yè)?dān)責(zé)任、誰(shuí)來賠。一位物業(yè)專家指出，有關(guān)條例可能沒有規(guī)定，但是物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同中可能會(huì)涉及，因此涉及到的物業(yè)公司應(yīng)該承擔(dān)合同責(zé)任。

　　而對(duì)于這一問題，有關(guān)專家表示，相關(guān)政策法規(guī)也在逐步完善，而且有關(guān)政府部門已經(jīng)出臺(tái)了新的《物業(yè)收費(fèi)管理辦法》，里面明確了物業(yè)公司必須要購(gòu)買責(zé)任險(xiǎn)。

　　據(jù)王青蘭表示，新出臺(tái)的上海市《前期物業(yè)服務(wù)合同》中更加明確了物業(yè)公司在管理過程中發(fā)生哪些事故，物業(yè)公司可以不承擔(dān)責(zé)任，比如因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時(shí)停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的，物業(yè)公司將不給予賠償。

　　雖然條款明確了物業(yè)應(yīng)或不應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，但保險(xiǎn)公司不會(huì)為物業(yè)所有的責(zé)任而“埋單”。王成寶介紹說，如果一些事故是物業(yè)公司事前完全可以避免的，那保險(xiǎn)公司不會(huì)給予賠償。