本文提要：目前大型住宅區(qū)都是分多期開發(fā),所以業(yè)主入住的時間也不盡相同,就存在著業(yè)主委員會的成員相對集中在某一棟樓或者某幾棟樓,不能全面代表業(yè)主的心聲。
《物業(yè)管理條例》的出臺,標志著物業(yè)管理市場進入了一個嶄新的階段。隨著《條例》以及相關(guān)配套政策法規(guī)的出臺,更進一步明確了業(yè)主、業(yè)主大會、開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)多方的權(quán)利和義務(wù),這對物業(yè)管理市場的進一步完善與成熟有著舉足輕重的作用,也使業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司這對“歡喜冤家”有了各自可依的法規(guī)。物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)服務(wù)管理的實施主體,業(yè)主委員會是小區(qū)服務(wù)管理的監(jiān)督主體;兩個利益不同的主體一旦協(xié)調(diào)不好,勢必會產(chǎn)生矛盾沖突。目前的現(xiàn)實情況中,兩者的對立關(guān)系大于協(xié)作關(guān)系,嚴重制約了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展,也會給全體業(yè)主的心中留下一層不和諧的陰影。兩者的矛盾表現(xiàn)在業(yè)主委員會成立后,把炒換物業(yè)管理公司作為“新官上任三把火”中的一把,物業(yè)管理公司常常成為維護業(yè)主“權(quán)利”的犧牲品。而物業(yè)管理公司也同樣存在著為了某些利益,服務(wù)不夠規(guī)范,對成立業(yè)主委會的積極性不高等問題,成為業(yè)主自發(fā)“起義”的導(dǎo)火索。
兩者矛盾根源主要可歸納為以下幾個方面:
一、業(yè)主委員會自身制度不健全、不規(guī)范
(1)業(yè)主委員會的監(jiān)督、制約制度不完善,參與社區(qū)管理力度不夠。業(yè)主委員會中的委員均來自于小區(qū)居民,很少有從事過專業(yè)物業(yè)管理工作的,對物業(yè)管理工作不了解或知之甚少;要做好業(yè)主委員會工作,需占用很多委員大量的業(yè)余時間,對于大量繁雜的工作,他們力不從心或積極性不高也在所難免。雖然業(yè)主大會議事規(guī)則中明確規(guī)定業(yè)主委員會每年召開一次會議,www.dewk.cn但現(xiàn)實中很難定時召集,造成業(yè)主委員會常年不運作,使業(yè)主委員會成為擺設(shè),不能定期召開業(yè)主大會,不能通報業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的運作情況,未能真正起到監(jiān)督義務(wù)。
(2)業(yè)主委員會的內(nèi)部議事制度、決策機制不夠健全。在業(yè)主委員會的內(nèi)部沒有建立相應(yīng)決策、執(zhí)行機制,導(dǎo)致內(nèi)部被一些別有用心的少數(shù)人操縱。在《物業(yè)管理條例》第二章第十三條規(guī)定:業(yè)主大會分為定期會議與臨時會議,定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開,其中臨時會議規(guī)定由20%以上業(yè)主提議便可召集。不難想象對于一個大的小區(qū),20%的業(yè)主雖然只是一小部分群體,然而集中這些業(yè)主的意見,并非一件易事。再要求業(yè)主大會會議召集人就決議事項向區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主送達書面征求意見函,廣泛聽取并集中1/2或2/3以上業(yè)主的意見,就更是難上加難,而且還會產(chǎn)生各種漏洞,決策結(jié)果必然存在一定的局限性。業(yè)主委員會在重大問題上時常不表決,而業(yè)主委員會本身法律地位的不夠確定、權(quán)利義務(wù)不統(tǒng)一的現(xiàn)況,使得物業(yè)管理中出現(xiàn)問題無人監(jiān)督、管理。
二、業(yè)主委員會人員組成復(fù)雜,人員素質(zhì)良莠不齊
一些業(yè)主委員會委員對物業(yè)管理的了解還完全停留在業(yè)余水平,對自身職責(zé)和權(quán)利義務(wù)也是一知半解,對自己的法律地位認識不清,加之對物業(yè)管理專業(yè)知識了解不多,往往越權(quán)行事,認識不到自身只能在業(yè)主大會賦予的職權(quán)范圍內(nèi)開展工作,只憑個人好惡來對待物業(yè)管理公司,在一些物業(yè)管理糾紛中有恃無恐,對待物業(yè)管理公司也驕橫跋扈,稍有不滿就以炒掉物業(yè)管理公司為要挾。另外,居住在同一物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主的思想觀念、消費水平各不相同,從這些業(yè)主中選出來的委員,代表的利益群體也不同,往往在內(nèi)部成員之間就存在著利益沖突。
三、物業(yè)管理公司自身運行中存在不規(guī)范問題
雖然近幾年隨著《物業(yè)管理條例》的出臺,物業(yè)管理行業(yè)在不斷的規(guī)范,但一些物業(yè)管理企業(yè)仍不能嚴格履行物業(yè)管理合同,存在物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)意識不強、管理制度不健全、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位、收費標準和服務(wù)標準不能及時公布或明示等問題。由于業(yè)主委員會的成立對物業(yè)管理公司規(guī)范化管理服務(wù)、費用收取與支出起到一定制約作用,物業(yè)管理公司為了自身利益,懼怕業(yè)主委員會成立,對成立業(yè)主委員會百般阻撓,這種阻撓使業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾更加激化。
四、國家相關(guān)行政主管部門監(jiān)督的不均衡
《物業(yè)管理條例》中對相關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理職責(zé)做了明確的規(guī)定,現(xiàn)實中相關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理主體主要側(cè)重在物業(yè)管理企業(yè),對業(yè)主委員會行為的監(jiān)督少之又少,使得兩個行為主體在受法律制約上不平等。政府主管部門不僅要促成、參與業(yè)主委員會的籌備與審批,更要在日后的運行中發(fā)揮指導(dǎo)和監(jiān)督作用,業(yè)主委員會的行為應(yīng)該接受政府行政主管部門的監(jiān)管。
那么如何才能解決上述問題,減少業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間的矛盾糾紛,讓兩者達到雙贏目的呢?對此,筆者有以下幾方面思考:
(1)在組建業(yè)主委員會的前期,主管部門應(yīng)嚴把委員資格審核環(huán)節(jié),推選那些熱心公益事業(yè),責(zé)任心強,公正廉潔,有一定業(yè)余時間的人員擔(dān)任。對業(yè)主委員會的定期召開,相關(guān)政府主管部門應(yīng)有一個監(jiān)督機制,在召開定期的業(yè)主大會時可派相關(guān)人員做旁聽監(jiān)督,同時制定業(yè)主委員會的決策制度,保證業(yè)主大會的按時召開與決策的公正性,在加強監(jiān)督的同時規(guī)范支持物業(yè)管理公司的工作。政府主管部門既能加強對物業(yè)管理公司的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo),又能對小區(qū)業(yè)委會的成立、管理、監(jiān)督進行全面指導(dǎo)。
(2)物業(yè)管理公司要規(guī)范自身的管理行為,加強企業(yè)服務(wù)意識,健全管理制度,貫徹落實行政主管部門的法律法規(guī)。遇到業(yè)主委員會不合理要求時,少一些抱怨,邀請行政主管部門共同參與議定。這樣既充分尊重業(yè)主委員會對物業(yè)管理的監(jiān)督作用,又能按法律法規(guī)來規(guī)范操作,從而推動物業(yè)管理的健康發(fā)展。
(3)政府主管部門要加強對物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會的教育學(xué)習(xí),加強對業(yè)主尤其是業(yè)委會委員的物業(yè)管理知識教育培訓(xùn)。尤其要在各種公開場合宣傳《物業(yè)管理條例》以及相配套的法律法規(guī),要讓他們懂物業(yè)管理知識更要懂法、守法。只有明了相互的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù),對物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)限職責(zé)以及業(yè)主的權(quán)限職責(zé)全面了解,這樣才能相互協(xié)調(diào)溝通,相互理解,為創(chuàng)建和諧社區(qū)打下堅實基礎(chǔ)。
(4)要督促定期召開業(yè)主大會并對業(yè)委會進行換屆選舉。目前大型住宅區(qū)都是分多期開發(fā),所以業(yè)主入住的時間也不盡相同,就存在著業(yè)主委員會的成員相對集中在某一棟樓或者某幾棟樓,不能全面代表業(yè)主的心聲。另外,相對集中的業(yè)委會委員容易形成利益小團體,對物業(yè)管理服務(wù)制造障礙甚至與物業(yè)管理公司為敵。定期的選舉促使業(yè)委會選舉成為真正全體業(yè)主積極參與的利益團體,從而能更公正、公平的選拔有公益心、責(zé)任心強的業(yè)主來代表大部分業(yè)主利益。避免相對集中的現(xiàn)象,否則小團體只考慮小范圍的利益,勢必與其他業(yè)主內(nèi)部產(chǎn)生矛盾,當矛盾越來越激化時,最后的結(jié)果會直接導(dǎo)致物業(yè)管理公司被炒出局。
物業(yè)管理的實質(zhì),是通過物業(yè)管理公司提供的公共管理服務(wù)使物業(yè)保值、增值。目前,業(yè)主委員會及物業(yè)管理企業(yè)作為社區(qū)服務(wù)管理的兩個重要主體,業(yè)主委員會
本文提要：目前大型住宅區(qū)都是分多期開發(fā),所以業(yè)主入住的時間也不盡相同,就存在著業(yè)主委員會的成員相對集中在某一棟樓或者某幾棟樓,不能全面代表業(yè)主的心聲。
的發(fā)展速度遠落后于物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會的規(guī)范化運作對于物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展具有促進作用。因此要求物業(yè)管理公司做到“業(yè)主至上,真誠服務(wù)”的同時,業(yè)主委員會也應(yīng)做到為了全體業(yè)主的利益,合理合法的運用職權(quán),做到“合理監(jiān)管,指揮得當”,集思廣益 , 和物業(yè)管理公司一起為服務(wù)小區(qū)出謀劃策,共建和諧社區(qū)。總之,理順業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的關(guān)系任重而道遠。
參考文獻:
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② 楊振林,物業(yè)管理行業(yè)急需澄清的十大問題,《福州物業(yè)管理》,20**.11
③ 王小霞,物業(yè)糾紛激化呼喚制度革命,強制執(zhí)行是否是做秀,《中國經(jīng)濟時報》
作者:金銳
篇2：物業(yè)公司與業(yè)主委員會法律關(guān)系論述
物業(yè)公司與業(yè)主委員會法律關(guān)系論述
眾所周知，物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律關(guān)系是近年來在物業(yè)管理行業(yè)中大家所共同關(guān)注的一個熱點、難點以及焦點問題。本文試圖從物業(yè)管理權(quán)利來源的源頭出發(fā)，針對物業(yè)管理委托、委托代理以及代理概念的誤區(qū)和對物業(yè)管理健康發(fā)展的危害，運用建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，來論述物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律關(guān)系，期望給大家一個滿意和明確的解答。
物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指物業(yè)管理法律關(guān)系的主體所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。當事人之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系是物業(yè)管理法律關(guān)系的核心和關(guān)鍵要素，也是法律規(guī)范的核心內(nèi)容。之所以法律、法規(guī)被稱為法律規(guī)范，就在于它授予人們一定權(quán)利，告訴人們怎樣的主張和行為是正當?shù)摹⒑戏ǖ?，會受到法律的保護；或者給人們設(shè)定某種義務(wù)，指示人們怎樣的行為是應(yīng)為的、必為的或禁為的，在一定條件下會由國家權(quán)力強制履行或予以取締。
物業(yè)管理法律關(guān)系的權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容是物業(yè)管理法律制度調(diào)整的社會關(guān)系在物業(yè)管理法律上的直接表現(xiàn)。如果僅有物業(yè)管理法律關(guān)系的主體，而主體之間并沒有權(quán)利和義務(wù)，就不能發(fā)生物業(yè)管理法律關(guān)系。因此，物業(yè)管理立法的首要任務(wù)，就是要以法律的形式，確定物業(yè)管理法律關(guān)系中各個主體之間的法律地位和相互之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。
物業(yè)管理法律關(guān)系包含七個方面的內(nèi)容：一是業(yè)主、住戶的權(quán)利與義務(wù)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)人及占有人、使用人所享有的專有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)的權(quán)利與應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)；二是作為區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主委員會的權(quán)利與義務(wù)；三是作為區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人的物業(yè)管理公司，依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定所確立的權(quán)利與義務(wù)；四是作為建筑物的開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動中的權(quán)利與義務(wù)；五是各級政府及政府主管部門在物業(yè)管理活動中作為政府主管部門的行政監(jiān)督和管理的基本權(quán)利與義務(wù)；六是政府相關(guān)部門的基本權(quán)利與義務(wù)；七是物業(yè)管理協(xié)會的基本權(quán)利義務(wù)。
物業(yè)管理法律關(guān)系中最主要的主體是物業(yè)建筑物業(yè)主及使用人（住戶）與物業(yè)管理公司，兩者之間是平等的民事主體關(guān)系，是物業(yè)管理服務(wù)合同所確立的合同當事人的平等關(guān)系。各級政府主管部門及政府相關(guān)部門與上述兩個主體之間是宏觀的、間接的、以法規(guī)政策為主要調(diào)控手段的指導(dǎo)關(guān)系。
目前，在物業(yè)管理行業(yè)中就物業(yè)管理名詞的解釋中出現(xiàn)了混亂，有著許許多多各種各樣的不同解釋，其中大多數(shù)解釋中都包含著“委托”、“代理”、“委托代理”的字樣，甚至在不少地方性物業(yè)管理法規(guī)中也出現(xiàn)了以“委托”定義物業(yè)管理概念。我們認為這些拋開了我國民法的法律體系對“委托”、“代理”、“委托代理”的基本概念的法律規(guī)定，望文生義地將“委托”、“代理”、“委托代理”與物業(yè)管理生硬地堆砌在一起，錯誤地界定了物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會之間的法律關(guān)系，對物業(yè)管理的健康發(fā)展是一種誤導(dǎo)。
“委托”一詞的漢語字面意思是指“托付”，即把某物或某事務(wù)托付給某人代為處理的意思。這與《中華人民共和國合同法》第二十一章所確立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的發(fā)展乃在于因商品經(jīng)濟的發(fā)達，個人囿于有限的時間、精力和能力，不可能事必躬親，不得不將部分事務(wù)交由他人處理，法律對這種關(guān)系進行確認和調(diào)整，由此而生委托。委托合同的最主要特征是：委托合同是以處理委托人事務(wù)為目的的合同。所謂委托人的事務(wù)，是指與委托人有利害關(guān)系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務(wù)。
委托合同是新合同法直接規(guī)定的十五種有名合同類型之一，結(jié)合物業(yè)管理的實際認真對照新合同法就會非常容易地發(fā)現(xiàn)委托合同與物業(yè)管理在形式上、程序上以及本質(zhì)上是有根本的差別。
一、委托合同與物業(yè)管理在形式上的區(qū)別
1）委托合同是諾成合同、非要式合同。委托合同的成立只須雙方當事人達成意思一致即可，無須以一定物的交付或一定行為的完成為要件，訂立合同也無須遵循固定的形式；而物業(yè)管理合同則是要式合同、格式合同，必須依照物業(yè)管理法律、法規(guī)所規(guī)定的招標投標的方式來確定物業(yè)管理公司，簽署物業(yè)管理合同的，并且一般要求要采用物業(yè)管理示范文本。
2）委托合同的受托人是以自然人為主，有些民法專家甚至認為受托人只能為自然人；而物業(yè)管理服務(wù)依據(jù)物業(yè)管理法律、法規(guī)的規(guī)定，只能是獨立法人資格的物業(yè)管理公司來承接，不能是自然人，在現(xiàn)實的物業(yè)管理實踐中這也是無一例外的。因為對于自然人而言，物業(yè)管理服務(wù)作為技術(shù)成分比較高的專業(yè)化服務(wù)，個人往往根本無法承擔(dān)。
3）委托合同處理的事務(wù)往往是一件事，或者是相關(guān)事務(wù)，時間比較短；而物業(yè)管理則不同，物業(yè)管理公司所提供的是系統(tǒng)的、專業(yè)化的服務(wù)，這個服務(wù)是長期的、連續(xù)不斷的、反復(fù)進行的，通常簽署物業(yè)管理合同的期間都是在二、三年，不能是委托合同的短期事務(wù)。如果物業(yè)管理合同簽署的期間較短，就可能因物業(yè)管理公司追求短期效應(yīng)，只收錢，少服務(wù)，甚至采取過負荷疲勞使用共用設(shè)備，不利于物業(yè)管理的長期保養(yǎng)。
4）支付報酬的方式不同，物業(yè)管理收費的方式與委托合同不同。眾所周知，物業(yè)管理收費方式一般是依據(jù)業(yè)主公約以及物業(yè)管理合同的規(guī)定由業(yè)主或住戶按月交納的。而委托合同所規(guī)定的費用是將處理事務(wù)的費用與給委托人的報酬分別規(guī)定的，處理事務(wù)的費用可以預(yù)付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對與報酬則采用完成委托事務(wù)后支付或無償委托不支付報酬，這種支付費用及報酬的方式顯然與物業(yè)管理收費有著本質(zhì)的差別。
二、委托合同與物業(yè)管理在程序上的區(qū)別
1）委托合同是基于委托人對受托人的特別信任為前提條件建立的；而物業(yè)管理合同則是通過招標投標之后獲得的。
2）委托合同是由雙方自愿簽訂的，在委托的過程中可簽，也可不簽委托合同；物業(yè)管理合同則是按照物業(yè)管理法律、法規(guī)必須簽署的，同時在簽署過程中盡管個別業(yè)主不想簽署，也不影響物業(yè)管理合同的依法成立。而物業(yè)管理公司要簽署物業(yè)管理合同，除了要以招標投標獲得簽署物業(yè)管理合同的權(quán)利外，還必須具有與物業(yè)管理資質(zhì)證書等級相適應(yīng)的資格。
3）依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百條：“經(jīng)委托人同意，受托人可以轉(zhuǎn)委托?！币约暗谒陌倭惆藯l：“委托人經(jīng)受托人同意，可以在受托人之外委托第三人處理委托事務(wù)”的規(guī)定，委托合同可以將委托合同轉(zhuǎn)委托，同時也可以采取重復(fù)委托；而物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定物業(yè)管理公司只可以將專項經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專營公司，不得將整體管理服務(wù)責(zé)任交給他人，業(yè)主委員會也不得與兩個以上的物業(yè)管理公司同時簽署重復(fù)的物業(yè)管理合同。
4）《中華人民共和國合同法》第四百一十條規(guī)定：“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。”即法律規(guī)定了委托人和受托人都具有合同的解除權(quán)。委托關(guān)系建立在當事人信任關(guān)系的基礎(chǔ)上，若一方對另一方的信任有所動搖，則不問客觀上是否有理由，均應(yīng)準許其終止委托關(guān)系。雙方當事人可隨時行使解除權(quán)，并依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第（五）款：“法律規(guī)定的其他情形”的規(guī)定，將其解除合同的主張通知對方即可，而無須征得對方的同意。至于委托合同為有償或無償，定有期限或未定期限，或事務(wù)的處理是否已經(jīng)告一段落，在所不問。而物業(yè)管理合同的雙方當事人顯然沒有這種可以隨時隨意解除合同的權(quán)利的，如果一方提出要在合同期限內(nèi)解除合同，就必須依據(jù)合同的具體條款進行協(xié)商，協(xié)商一致或由法院、仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。
三、委托合同與物業(yè)管理在本質(zhì)上的區(qū)別
1）委托合同可以是有償?shù)模部梢允菬o償?shù)?；而物業(yè)管理合同必須是有償?shù)摹?/p>
2）委托合同的目的是以處理委托人事務(wù)為目的?！吨腥A人民共和國合同法》第三百九十六條明確規(guī)定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同?！边@條規(guī)定是法律對委托合同的概念的界定。所謂委托人的事務(wù)，是指與委托人有利害關(guān)系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務(wù)。首先，物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是事務(wù)，物業(yè)管理的實質(zhì)是作為管理服務(wù)人的物業(yè)管理公司所提供的專業(yè)化、技術(shù)化的有償服務(wù)；其次，由于物業(yè)管理具有需要專業(yè)化、技術(shù)化的技術(shù)服務(wù)的特點，作為業(yè)主、業(yè)主委員會并不能親自來處理，同時對于一個大型的住宅區(qū)，業(yè)主人數(shù)可能會達數(shù)千人，如果每一個業(yè)主都直接親自從事物業(yè)管理的具體管理服務(wù)工作，那么住宅區(qū)的秩序就可能天下大亂，最終導(dǎo)致表面上人人都在管，實際上人人都不管，也無法管的局面。
3）《中華人民共和國合同法》第三百九十九條明確規(guī)定：“受托人應(yīng)當按照委托人的指示處理委托事務(wù)。”這實質(zhì)上是規(guī)定了受托人的忠實義務(wù)。但物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會的指示處理的，物業(yè)管理公司在物業(yè)管理的管理服務(wù)工作是依據(jù)合同規(guī)定的范圍、項目，遵循物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范，獨立自主地開展物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營活動的。在物業(yè)管理公司開展的物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營活動中，業(yè)主、業(yè)主委員會只有監(jiān)督權(quán)，而沒有干涉和指揮權(quán)。物業(yè)管理公司也沒有服從業(yè)主、業(yè)主委員會指示的忠實義務(wù)。
4）受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔(dān)責(zé)任。同時，《中華人民共和國合同法》第四百零七條還規(guī)定：“受托人處理事務(wù)時，因不可歸責(zé)于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失?！倍飿I(yè)管理則不同，無論是侵權(quán)責(zé)任還是違約責(zé)任都要由物業(yè)管理合同的雙方當事人各自分別承擔(dān)自己的責(zé)任。
從上述探討可見，物業(yè)管理合同與《中華人民共和國合同法》的法律規(guī)定相差甚遠，有著明顯的本質(zhì)差別，顯然無論是將物業(yè)管理合同定位在“委托合同”的范圍上，還是將物業(yè)管理定位在“物業(yè)管理委托”的范圍上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。當然在物業(yè)管理活動中是存在著委托行為的，例如：委托專營公司提供專項經(jīng)營服務(wù)，業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會并投票等行為都屬于委托行為。
四、把物業(yè)管理法律關(guān)系劃歸代理弊端多
首先我們必須澄清的一個基本概念，就是代理是一種法律制度，是一種法律行為。它與一般民事法律行為的區(qū)別，僅僅在于表意人與表意效果的承受人相分離，這是代理的最根本的法律功能。我國民法以及法學(xué)界都非常清晰地表述了代理的本質(zhì)，《民法通則》第63條明確規(guī)定：所謂代理是“代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為?！奔创硎谴砣艘勒沾頇?quán)，以被代理人名義向相對人實施意思表示，而意思表示的效果歸屬于被代理人的民事法律行為。
代理作為一種獨立的民事法律制度，同樣是商品經(jīng)濟高度發(fā)達的產(chǎn)物。早期社會由于商品經(jīng)濟不發(fā)達，交換規(guī)模小，世界各國奉行“非其本人不得締結(jié)契約”的鐵律。在處于簡單商品經(jīng)濟時期的羅馬法中，并沒有關(guān)于代理的規(guī)定。資本主義社會以后，隨著商品經(jīng)濟的發(fā)達，科技發(fā)展、交易擴大，特別是航海貿(mào)易的發(fā)展，個人由于知識、才能、時間、健康等條件的限制，已難以事必躬親，迫使人們必須借助他人的行為去完成自己的目的，因此產(chǎn)生了代理的需求。代理制度在民法中的確立，使民事主體的行為擴大了有效的時間及空間范圍。在民法上成為一項不可或缺的重要內(nèi)容。因此，在民法中明確規(guī)定了代理的核心是實施“法律行為”，而非法律行為則不能成為代理。
代理關(guān)系的基礎(chǔ)，是代理權(quán)，代理人之所以能代替被代理人實施法律行為，就在于代理人擁有代理權(quán)。代理行為最根本的核心，首先是所代理的行為必須限于法律行為，不涉及法律的行為就根本不存在代理的問題；其次涉及到法律行為，但并不需要代理人代理，被代理人可以直接而為之的行為，也不存在地理的問題。代理行為的結(jié)果是“設(shè)定、變更、終止民事法律關(guān)系?！?/p>
在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理公司通常是沒有代理權(quán)的。物業(yè)管理活動中雖然有涉及到法律行為，但一般都不需要物業(yè)管理公司來代理，而且物業(yè)管理活動中的大量活動是根本就不涉及法律行為，根本就沒有必要進行代理。因此，代理行為與物業(yè)管理活動不存在因果關(guān)系，絕不能用代理的概念來函蓋物業(yè)管理的概念。
委托代理，又稱為意定代理，是基于被代理人授權(quán)的意思表示而發(fā)生的代理。委托代理是代理的一種形式。委托代理的核心是必須完全忠實地按照被代理人的指示進行代理活動。但物業(yè)管理公司在物業(yè)管理活動中是根本不可能完全忠實地按照業(yè)主、業(yè)主委員會的指示從事物業(yè)管理服務(wù)工作的，物業(yè)管理公司作為企業(yè)法人，是獨立運作的。業(yè)主、業(yè)主委員會只是享有監(jiān)督物業(yè)管理公司的權(quán)利，并且要承擔(dān)服從物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)的義務(wù)。同時物業(yè)管理公司又有監(jiān)督業(yè)主、業(yè)主委員會的權(quán)利。因此，物業(yè)管理從根本上不構(gòu)成委托代理的關(guān)系。至于“委托-代理”，在民法的法律體系中根本就沒有這樣的提法和法律概念，自然也不可能構(gòu)成物業(yè)管理的法律關(guān)系。
物業(yè)管理活動是否可以歸屬于民事法律行為呢？依物業(yè)管理的基本內(nèi)容來看，從物業(yè)管理所涉及的房屋、設(shè)備、設(shè)施的修繕，到綠化、衛(wèi)生的管理；從消防、治安的防范，到道路、車輛秩序的維護；以及公眾服務(wù)，這些都只是一種事實行為，而不具備可以分解為行為意思、效果意思等構(gòu)成意思表示的民事法律行為要素。因此，按照民法關(guān)于代理的標的僅限于民事法律行為的明確規(guī)定，顯然易見，物業(yè)管理不歸屬于代理行為，當然也不可能成為代理形式中的委托代理了。
簡單地將物業(yè)管理歸屬于法律上的代理行為，其危害是人們始料不及的：
其一，我國民法明確規(guī)定代理人必須以代理人名義進行。
這表明代理是以被代理人的信譽為前提的，否則，相對人就不能安全地進行交易。何況代理的最終效果只能是提高被代理人的信譽。如果將物業(yè)管理歸屬于代理行為，那么，物業(yè)管理企業(yè)所進行的ISO9000或ISO14000規(guī)范化、以及提高服務(wù)質(zhì)量、創(chuàng)優(yōu)達標、創(chuàng)建品牌等一系列的物業(yè)管理活動，最終效果就應(yīng)該只是提高業(yè)主、業(yè)主委員會的信譽，物業(yè)管理企業(yè)所付出的這些艱辛努力，也只能是為他人作嫁衣而已。在這種代理結(jié)果之下，物業(yè)管理企業(yè)就不會有動力來下大力氣從事這些活動，因為這些活動所提升的僅僅是業(yè)主、業(yè)主委員會的聲譽，與物業(yè)管理企業(yè)提升自己的聲譽無關(guān)。顯然，代理的這種效果不符合物業(yè)管理的實際。
其二，我國民法明確規(guī)定代理行為是要受到限制的，包括法律限制與授權(quán)人的意思限制。
如果物業(yè)管理歸屬于代理行為，無論哪種限制，最終要求作為代理人的物業(yè)管理企業(yè)絲毫不能有自己獨立的意思表示，只能俯首聽命于業(yè)主、業(yè)主委員會。物業(yè)管理企業(yè)就只能圍著業(yè)主、業(yè)主委員會的主意轉(zhuǎn)，物業(yè)管理企業(yè)的主動性、積極性就將喪失殆盡。至于行政主管部門的規(guī)范與監(jiān)督，物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督就成為多余的圈圈了，統(tǒng)統(tǒng)被拒之于代理行為的門外。這樣有利于物業(yè)管理的健康發(fā)展嗎？
其三，我國民法明確規(guī)定被代理人對代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任（法律效果）。
即代理人對代理行為并不享有利益。即使代理人因代理行為而獲得有報酬，這也與代理行為本身無關(guān)。這說明代理人的活動本質(zhì)上不是一種經(jīng)濟行為。而物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房屋管理最根本的區(qū)別，就在于物業(yè)管理是用經(jīng)濟手段（而不是用行政手段）進行社會化、專業(yè)化的有償服務(wù)（而不是代理行為的無償勞動）。假如把物業(yè)管理歸屬于代理行為。那么，代理的這種不享有利益的規(guī)定就從根本上抹殺了物業(yè)管理體制的革命性和先進性，這自然不是什么通向市場經(jīng)濟的“必由之路”，而是將正在健康發(fā)展的物業(yè)管理引入死亡的災(zāi)難！
五、物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律關(guān)系應(yīng)該由建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度依法規(guī)范
依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，物業(yè)管理的實質(zhì)是區(qū)分所有建筑物的管理，所管理的對象是區(qū)分所有建筑物。作為不動產(chǎn)的區(qū)分所有建筑物的轉(zhuǎn)移只是建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利主體發(fā)生變動，而并非實際物體發(fā)生位移。物業(yè)建筑物的出售、租賃實際上是建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利交易和轉(zhuǎn)讓。區(qū)分所有建筑物的管理（即物業(yè)管理）的一切來源歸根結(jié)底來源于區(qū)分所有建筑物的權(quán)利歸屬，即建筑物區(qū)分所有權(quán)，也就是我們通常在物業(yè)管理活動中所說的物業(yè)建筑物的所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)往往也是引起物業(yè)管理糾紛的癥結(jié)所在。相應(yīng)的物業(yè)管理的法律關(guān)系實際上是建立在建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利歸屬基礎(chǔ)上的，因此，物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律關(guān)系應(yīng)該由建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度依法規(guī)范。
在物業(yè)管理發(fā)展的初期，由于我們物業(yè)管理理論研究的滯后，認識的不清晰，加上《合同法》沒有頒布，對委托合同的概念沒有一個明確法律規(guī)定等種種局限性的因素造成了我們將物業(yè)管理合同錯誤的定位成為委托合同。如果今天我們?nèi)匀粚⑽飿I(yè)管理合同以“物業(yè)管理委托合同”的形式出現(xiàn)，一旦出現(xiàn)合同糾紛進行法律訴訟，那么作為人民法院自然就要首先用《合同法》委托合同的法律條款逐條審查。而這個“物業(yè)管理委托合同”卻與《合同法》委托合同的法律條款的規(guī)定格格不入，相差甚遠，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然會誤導(dǎo)法官作出“物業(yè)管理委托合同”屬于無效的委托合同的判決，最終必然給整個物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展造成重大的損害。
我們應(yīng)該將物業(yè)管理行為與委托相區(qū)分，剔除過去在物業(yè)管理法規(guī)將物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律關(guān)系界定在委托的錯誤觀點，認定物業(yè)管理合同不是委托合同，更不是代理合同。依據(jù)合同法以及民法物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)法的法律規(guī)范，我們認為物業(yè)管理合同實際上是一種特殊的專業(yè)性勞務(wù)服務(wù)合同，是反映區(qū)分所有建筑物管理這種民事法律的物權(quán)關(guān)系的合同，物業(yè)管理合同遵循合同法總則的法律規(guī)定，并以合同法總則的法律規(guī)定作為物業(yè)管理合同訂立、效力、履行、變更、轉(zhuǎn)讓、終止、違約責(zé)任等的法律依據(jù)。
我們認為物業(yè)管理的法律關(guān)系是依據(jù)法律的規(guī)范不同形式形成有以下四種不同的物業(yè)管理法律關(guān)系：
1）依據(jù)我國民法的物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度，業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)人、區(qū)分所有建筑物管理人與區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人之間平等的法律關(guān)系；
2）依據(jù)合同法的法律規(guī)定，按照物業(yè)管理服務(wù)合同構(gòu)成合同當事人之間平等的法律關(guān)系；
3）依據(jù)消費者權(quán)益保護法的法律規(guī)定，構(gòu)成消費者與經(jīng)營者之間的平等的法律關(guān)系；
4）依據(jù)經(jīng)濟服務(wù)法的相關(guān)法律規(guī)定，構(gòu)成服務(wù)與被服務(wù)之間的平等的法律關(guān)系。
總之，業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司是構(gòu)成民法的平等的民事法律關(guān)系。因此，在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中應(yīng)明確規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)作為區(qū)分所有建筑物的管理服務(wù)人，應(yīng)當與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，明確與區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主委員會所具有的平等的民事主體地位。”明確規(guī)定：“業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)雙方應(yīng)當遵循平等、自愿、公平、誠實可信的原則，以及遵守法律、尊重社會公德、不損害社會利益的原則簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同?！?/p>
篇3：物管公司與業(yè)主委員會關(guān)系面面觀
物管公司與業(yè)主委員會關(guān)系面面觀
隨著物業(yè)服務(wù)行業(yè)的全面發(fā)展及業(yè)主維權(quán)意識的不斷提高，全國物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的投訴和糾紛正在不斷上升，矛盾的激化已經(jīng)發(fā)展到危及社區(qū)生活環(huán)境及社會安定的程度。如何處理好物業(yè)服務(wù)中各種關(guān)系，是有效解決各種物業(yè)糾紛的關(guān)鍵。通過參加本次物業(yè)服務(wù)師學(xué)習(xí)培訓(xùn)，本人進一步認識了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的相互關(guān)系，對如何進一步發(fā)揮業(yè)主委員會的作用提出了個人的認識和意見。
1、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會
所謂業(yè)主是指物業(yè)所有權(quán)人，通常是寫在購房合同或產(chǎn)權(quán)證上名字的人。業(yè)主既物業(yè)的所有權(quán)人，對財產(chǎn)享有完全的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。在這里，業(yè)主所擁有的物業(yè)權(quán)利有兩種形態(tài):其一，業(yè)主獨自擁有的物業(yè);其二，業(yè)主與同幢或同區(qū)域的其他業(yè)主共同使用的物業(yè)，既公共部分。其中的公共部位的產(chǎn)權(quán)上屬該樓宇或該區(qū)域全體業(yè)主共有，但在使用上又是不可分的。顯然，在私有產(chǎn)權(quán)和共有產(chǎn)權(quán)混合在一起的共同體中，對共有部分物業(yè)服務(wù)的決策不是某一個業(yè)主所能決定的，決策權(quán)主體應(yīng)該是全體業(yè)主。
業(yè)主的責(zé)任，除了對房屋內(nèi)專有部分所有權(quán)的行使，更重要的是還承擔(dān)遵守物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面，由公約和規(guī)章制度確定的義務(wù)。多個業(yè)主之間必定形成共同利益和共同事務(wù)，而公共利益和共同事務(wù)不是一個代表的。業(yè)主大會由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的最高權(quán)利機構(gòu)。業(yè)主大會代表物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的權(quán)益，維護大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，對物業(yè)服務(wù)區(qū)域各項事務(wù)有最高決策權(quán)。業(yè)主大會按照《條例》和業(yè)主大會議事規(guī)則確定的程序作出的決定，包括業(yè)主公約等，視為全體業(yè)主的共同決定，對全體業(yè)主具有約束力。通過這些規(guī)定，保證業(yè)主大會能夠確實擔(dān)負起代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的職責(zé)。
業(yè)主委員會是在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的機構(gòu)，是有全體業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的常設(shè)性執(zhí)行機構(gòu)，對業(yè)主大會負責(zé)，具體執(zhí)行業(yè)主大會交辦的各項物業(yè)服務(wù)時宜。業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主是物業(yè)服務(wù)活動的最高決策機構(gòu)，對事關(guān)全體業(yè)主利益的重大事項具有決策權(quán)，如業(yè)主公約和業(yè)主大會章程的制定權(quán)、業(yè)主委員會成員的選舉和罷免權(quán)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘和解聘權(quán)、住房專項維修資金的使用和續(xù)籌的決定權(quán)等。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，是溝通業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的橋梁，代表和維護著房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，負有召集和主持業(yè)主大會會議、報告物業(yè)服務(wù)的實施情況、與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)服務(wù)合同、聽取業(yè)主的意見和建議、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同、調(diào)解物業(yè)服務(wù)活動中的糾紛、監(jiān)督業(yè)主遵守業(yè)主公約等職責(zé)。
業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人和物業(yè)服務(wù)服務(wù)消費的主體，享有業(yè)主大會召開的提議權(quán)和物業(yè)服務(wù)事項的提案權(quán)、業(yè)主公約和業(yè)主大會章程的修改權(quán)、業(yè)主委員會成員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)、對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會工作的監(jiān)督權(quán)、對物業(yè)服務(wù)執(zhí)行情況的知情權(quán)、對住房專項維修資金管理使用的監(jiān)督權(quán)等。業(yè)主在享有以上權(quán)利的同時，也應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，如遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會章程、遵守物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度、按時交納物業(yè)服務(wù)服務(wù)費用等。強調(diào)業(yè)主享有權(quán)益，同時明確業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)、遵循權(quán)責(zé)一致的原則，是業(yè)主大會、業(yè)主委員會規(guī)范運作的關(guān)鍵。
2、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系
從1981年3月全國第一家物業(yè)服務(wù)公司-深圳市物業(yè)服務(wù)公司的設(shè)立，至今全國已有各類物業(yè)服務(wù)公司2000余家，從業(yè)人員近200萬人。隨著住宅建設(shè)迅猛發(fā)展，住房制度改革的逐步深化，生活水平的不斷提高，人們對物業(yè)服務(wù)的需求也在逐步增長。
物業(yè)服務(wù)是全體業(yè)主共同選擇、共同付費、共同受益的集體消費行為。物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主委員會都是集體消費行為。物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主委員會都是物業(yè)服務(wù)機構(gòu)，他們共同管理著一定范圍的物業(yè)。所不同的是，業(yè)主委員會管理的是其代表的業(yè)主們的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)公司是受委托管理業(yè)主們的物業(yè)。這樣，在客觀上就決定了他們之間的特定的關(guān)系。
(1)業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決議和物業(yè)的情況，有權(quán)選擇不同的物業(yè)服務(wù)公司來提供服務(wù)性管理。業(yè)主委員會的委托和物業(yè)服務(wù)公司的受托是一種合同關(guān)系，是一種市場的雙向選擇，雙方在地位上是平等的。在法律上，業(yè)主管理委員會有委托或不委托某個物業(yè)服務(wù)公司的自由，物業(yè)服務(wù)公司也有不接受委托的自由。在組織關(guān)系上，不存在領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)、管理與被管理之間的關(guān)系。
(2)物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主委員會都是獨立運作的，互不干擾，雙方可以因發(fā)展變化的需要，在協(xié)商一致的條件下續(xù)簽、修改或解除合同，但都無權(quán)干預(yù)對方的內(nèi)部活動。
(3)工作上的合作關(guān)系。物業(yè)服務(wù)公司在管理物業(yè)的過程中經(jīng)常要和業(yè)主委員會發(fā)生聯(lián)系，業(yè)主委員會為了業(yè)主們的共同利益也時常要和物業(yè)服務(wù)公司打交道，由此產(chǎn)生他們之間的合作工作關(guān)系.一般來說，委托合同中都規(guī)定了物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)，如物業(yè)服務(wù)公司有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理，有義務(wù)把重大管理措施提交業(yè)主委員會審議;業(yè)主委員會有權(quán)審議物業(yè)服務(wù)公司制訂的年度管理計劃和管理服務(wù)的重大措施，有義務(wù)協(xié)助物業(yè)服務(wù)公司落實各項管理工作，等等.這些都是雙方之間合作關(guān)系的表現(xiàn)。
3、業(yè)主委員會運作中存在的問題
3.1業(yè)主委員會難以發(fā)揮作用，形同虛設(shè)，維權(quán)意識有偏差
這是當前我國絕大多數(shù)城市住宅小區(qū)業(yè)主委員會的普遍現(xiàn)象.由于物業(yè)服務(wù)在我國實施的時間不長，絕大多數(shù)業(yè)主對它還缺乏了解，對自己在業(yè)主委員會及物業(yè)服務(wù)中的地位、作用、權(quán)利和義務(wù)不太清楚，更認識不到業(yè)主委員會的重要性，因而對參加業(yè)主委員會比較漠然，選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會成員不少都是退休的老人，缺乏廣泛的群眾基礎(chǔ)。業(yè)主對業(yè)主委員會缺乏關(guān)注度、信任度，缺乏對物業(yè)服務(wù)的參與意識，使業(yè)主委員會幾乎成為一個“空中樓閣”式的組織，不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
另外大多數(shù)業(yè)主只對物管公司能否滿足自己在使用、占有私有物業(yè)的安全、方便、舒舒適及收益等方面的要求感興趣，而對物管公司為了維護公共物業(yè)而付出的勞動、采取的措施普遍不大關(guān)心。業(yè)主委員會是全體業(yè)主的代表，它同樣具有一般業(yè)主的思想傾向，即:當業(yè)主們在使用私有方面的權(quán)利受到損害時，業(yè)主委員會比較重視，而當業(yè)主在使用共有、公有物業(yè)方面的權(quán)利受到損害時，業(yè)主委員會往往并不關(guān)心。業(yè)主委員會的態(tài)度，直接決定了它對業(yè)主權(quán)利的維護意識和維護程度。根據(jù)北京市房地局小區(qū)辦的調(diào)查與統(tǒng)計，北京、上海、深圳等地已成立的業(yè)主委員會中，能夠充分發(fā)揮作用的不足10%，相當多的業(yè)主委員會不能或沒有發(fā)揮作用。
3.2業(yè)主委員會發(fā)揮作用不當
這里所說的業(yè)主委員會既包括業(yè)主委員會集體，也指一些業(yè)主委員會成員。因為業(yè)主委員會成員的行為往往直接代表和影響業(yè)主委員會集體的行動與決策。歸納起來，業(yè)主委員會發(fā)揮作用不當通常有以下具體表現(xiàn):
(1)選聘權(quán)運用不規(guī)范。根據(jù)建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，業(yè)主委員會具有法定的選聘權(quán)。在實際操作中，業(yè)主委員會只有在與原物業(yè)服務(wù)公司解除合同后，才可以行使選聘權(quán)重新選聘物管公司。但一些業(yè)主委員會沒有認識到這一點，想當然行事，不按有關(guān)規(guī)定程序行使權(quán)利，而是擅自亂用選聘權(quán)。如某小區(qū)業(yè)主委員會在沒有同原物業(yè)服務(wù)公司解除合同及與協(xié)商的情況下，又與另外的其他物業(yè)服務(wù)公司簽訂了委托合同，造成了“一女二嫁”、兩個物業(yè)服務(wù)公司共管一個小區(qū)的混亂局面。
(2)沒有協(xié)調(diào)好與物管公司關(guān)系。有的業(yè)主委員會(或委員)不通過協(xié)商或合法程序來解決與物管公司的矛盾，有的業(yè)主委員會主任以“主人”自居，稍不滿意，就到管理處吵鬧，使物管公司無法正常開展工作。
3.3不能積極主動地發(fā)揮作用
業(yè)主委員會是全體業(yè)主和使用人的代表，業(yè)主選舉業(yè)主委員會的目的之一，是希望業(yè)主委員會能積極主動的做工作和為他們服務(wù)。但事實上，目前絕大多數(shù)的業(yè)主委員會不能做到這一點。它們無論是行使權(quán)利還是履行義務(wù)時，都比較被動。只要不出大問題，只要業(yè)主們或物管公司不督促、不反映、業(yè)主委員會就不主動去做工作。
3.4業(yè)主委員會組成復(fù)雜，利益協(xié)調(diào)難度大
產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展，居住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主的生活習(xí)慣、文化背景、消費層次等不盡相同，從這些業(yè)主中選舉出來的業(yè)主委員會成員自然代表著各自不同的利益群體，而且他們的工作模式、作風(fēng)及思想傾向也不同。所以要想在業(yè)主委員會內(nèi)部搞好工作上的互相配合與協(xié)調(diào)，及時、正確的處理內(nèi)部成員之間的利益的沖突，不是一件容易的事情。何況業(yè)主委員會還要去協(xié)調(diào)外部單個或少數(shù)業(yè)主與業(yè)主整體利益上的矛盾沖突，以及營造一個全體業(yè)主都能接受的物業(yè)服務(wù)氛圍等等。
4、正確發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，維護全體業(yè)主的合法利益
為了讓業(yè)主委員會既能行使權(quán)利，又能承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任與義務(wù)，同時還能享受到合法的報酬，力爭實現(xiàn)業(yè)主委員會、權(quán)、利的協(xié)調(diào)。
首先應(yīng)清楚、正確、合理、科學(xué)地給業(yè)主委員會作出法律定位。在物業(yè)服務(wù)活動中業(yè)主、業(yè)主委員會以及物管公司構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系的最主要的民事主體。根據(jù)我國民法通則第126條規(guī)定，建筑物致害責(zé)任主體所規(guī)定的管理人是指依照法律、法規(guī)或行政命令對特定建筑物或其他設(shè)施享有固定的帶有永久性的經(jīng)營管理權(quán)的人。從管理人的概念來看，物管公司首先不享有對建筑物的占有、使用、收益甚至處分的權(quán)利。
其次，沒有享有對特定建筑物的“固定的”“帶有永久性”的經(jīng)營管理權(quán)。相對比較下，業(yè)主委員會則具有固定的帶有永久性管理權(quán)的性質(zhì)，因為只要建筑物存在，業(yè)主委員會作為全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的管理團體是永久性伴隨著區(qū)分所有建筑物而存在的。因此，應(yīng)通過物業(yè)服務(wù)法律、法規(guī)的立法，直接賦予業(yè)主委員會區(qū)分所有權(quán)建筑物管理人的法律地位，賦予它一定的權(quán)利和權(quán)威，并規(guī)定其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)以及應(yīng)為自身行為所承擔(dān)的法律和社會責(zé)任。為保證業(yè)主委員會主任工作的公平性、專業(yè)、及時性、應(yīng)該建立業(yè)主委員會主任的公開選舉制。只要能正確及時地行使業(yè)主委員會的權(quán)利、履行業(yè)主委員會的義務(wù)，承擔(dān)業(yè)主委員會應(yīng)盡的責(zé)任，具備一定的專業(yè)知識的業(yè)主，就可以競聘為業(yè)主委員會主任。業(yè)主委員會主任應(yīng)與業(yè)主代表大會簽定聘用協(xié)議。
第三，為切實保障業(yè)主委員會的正常運作和發(fā)揮積極的作用，還必須建立激勵機制和約束機制。如果業(yè)主委員會工作突出，就應(yīng)該給予獎勵，否則就要給予處罰。另外，還有注意約束業(yè)主委員會的行為，保證業(yè)主委員會工作的公平行和及時性。
第四、針對上述“病因”，有關(guān)方面(政府主管部門、物業(yè)服務(wù)協(xié)會等)可以就物業(yè)服務(wù)、業(yè)主委員會、公共物業(yè)與公共權(quán)利等各個方面，多層次、多渠道、多角度、多方式、方式長時間地對居民(業(yè)主)進行廣泛的宣傳教育，讓居民逐漸成為“成熟”的消費者，進而關(guān)心、支持業(yè)主委員會，自覺參與小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，這樣小區(qū)的物業(yè)服務(wù)就能走上健康發(fā)展的道路。
最后，政府有關(guān)主管部門要在業(yè)主委員會選舉的宣傳、業(yè)主代表名額的分配與確定、業(yè)主委員會成員的資格和條件等方面發(fā)揮政府的權(quán)威作用，真正幫助物業(yè)區(qū)域(小區(qū))組建一支高素質(zhì)、有權(quán)威、有信譽、能正確發(fā)揮作用的業(yè)主委員會隊伍。物業(yè)服務(wù)協(xié)會要加強對業(yè)主委員會成員，尤其是只要負責(zé)人的培訓(xùn)工作，提高他們的思想、政治素質(zhì)和專業(yè)水平。此外，還應(yīng)指導(dǎo)他們正確選擇物管公司及發(fā)揮其應(yīng)有的作用。