淺談分期開發大型綜合住宅小區物業管理的有關問題
摘要：分期開發的大規模房地產項目小區，往往持續時間長，物業管理應既分期開展工作，又要把握全局，正確處理分期接管與后續開發建設的關系，搞好建管銜接，確保整個住宅小區物業管理的"長治久安"。評價整個住宅小區優劣的標準不僅要看開發建設質量，更要看居住環境和物業管理水平。建設設施齊全、質量優良的住宅小區是搞好物業管理的基礎，物業管理的優質服務能夠使物業保值、增值并形成物業品牌，只顧開發建設不顧物業管理是對產權人利益的最大欺詐，拋開建設談物業管理如空中樓閣沒有基礎。因此，探討分期開發房地產項目過程中的物業管理具有重要的現實意義。
在一些規模較大又分期開發建設的住宅小區，存在前期物業與后建樓盤在管理過程中因銜接不上出現臟亂差等現象，導致有些業主入住初期就有大量的投訴和報修，致使物業管理分期接管與開發建設的全過程難以有效銜接。這些問題的原因是多方面的，但從根本上講，主要是還沒有找到分期開發的住宅小區分期接管與后續開發有效銜接的途徑和手段。因此解決分期開發住宅小區建管中存在的問題是目前物業管理和開發建設工作面臨的一項重要課題。結合朝陽物業公司目前服務的大型綜合小區分期介入的實例，我就此問題談談個人的看法。
一、加強分期開發項目的行政監督，從源頭上制止分期開發建設的遺留癥
分期開發的住宅小區的物業管理問題是行政監督不到位的結果。一些開發商在利益的驅動下，加大建筑密度，多建房，擠占公共綠（場）地；降低或減少公共配套設施標準；不按規定提供物業管理辦公用房和物業管理經營性用房；少繳或不繳住宅小區公共設施共用部位維修資金，在開發建設中沒有考慮物業管理的需要，造成許多社會問題，影響社會安定和相關人群的安居樂業，給物業管理的正常運行留下了許多無法彌補的問題。
解決分期接管與后續開發的銜接問題要從立項審批和行政監督的這一源頭環節入手，加大行政監管力度。為了保證新建住宅小區的使用條件和配套設施完善，在后續項目開工前，開發建設單位應制定項目整體的物業管理方案，物業管理方案應明確界定物業管理用房的具體位置、數量和提供主體；明確界定物業管理經營性用房的具體位置、數量、成本價格和提供主體；明確界定住宅小區公用設施共用部位維修資金的計提基數、計提比例和繳納計劃；明確小區綠化、硬化、美化、環衛、文體活動等公共設施的建設標準等。行政主管部門應按照《物業管理條例》的要求，認真檢查開發商制定的物業管理方案的落實情況。
二、分期開發的住宅小區要從整體出發，在后續建設中引入適應物業管理的規劃設計
規劃設計作為分期開發住宅小區后續開發建設工作的重要環節，對于整體住宅小區的形成起著決定性作用。要創造一個優秀的住宅小區，首先要有一個優秀的規劃設計方案。在進行規劃時，不僅要從住宅小區的總體布局、使用功能、環境布置來安排，而且要對物業管理所涉及的問題加以考慮。目前的現狀是開發商在規劃設計時較少考慮到日后物業管理的因素，導致住宅小區設施配套不全，給管理帶來了許多不便。
我認為要做好分期接管與后續開發的建管銜接工作，首先要做好規劃設計工作。諸如小區封閉管理的形式、垃圾點的設置、監控防盜系統的配置、園林綠化和硬化美化的設計、物業管理辦公和經營性用房的定位等等，都要考慮得非常周到。為日后的物業管理提供有利條件。
在規劃設計階段引入物業管理理念不僅僅是規劃設計人員的事情，也對物業服務單位提出了更高的要求。物業管理人員參與小區規劃方案的論證，有利于從管理角度去完善規劃方案。從靜態上講，不同規模不同檔次的住宅小區其物業管理設施應如何配置要有切合實際的標準和規范；從動態上講，應適當考慮物業管理發展的需要，靈活設計相關設施并適當預留可發展空間，使物業管理標準升級時其相關硬件設施擴充、擴建具有可能性。由此可見，在規劃設計過程中有無物業管理意識，不僅關系到能否為規范的物業管理提供條件，而且關系到能否實現以高質量的物業管理服務營造寬松和諧的居家氛圍，甚至關系到后期開發項目的吸引力。
三、物業服務單位應積極參與監督和驗收后續建設項目
在分期開發的住宅小區后期建設階段，施工質量直接關系到整個小區日后使用功能的正常發揮，關系到住戶的切身利益，也關系到日后物業管理的正常運作。現實中，有的開發單位私自改變規劃設計，造成配套設施不全和房屋質量隱患。解決這些問題，與物業管理的工作息息相關，因此讓物業服務單位參與監督后續項目建設過程是完全必要的。這樣做的好處是：
1、有利于行政主管部門監督和落實開發建設單位立項審批時上報的物業管理方案中規定項目的建設情況。
2、有利于物業管理公司日后的管理，促進樓盤銷售。現在的物業建設，特別是高水準的現代化住宅小區，其結構、管線等十分復雜，安裝、施工中，粗心大意或隨心所欲都可能給設施設備的正常使用帶來極大的隱患，甚至導致巨大的浪費，有時某些作業者可能會為了方便自己工作，而不是從有利于業主使用角度去安裝施工，從而給后期的物業管理帶來諸多難以解決的問題。物業服務企業派出專業人員管理，監督施工單位的各項工作，提出整改建議，確保了工程質量，為業主爭得了良好的硬件條件。
3、有利于物業的功能定位，確保物業的使用功能。物業管理公司積極參與工程監理工作，從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現和解決問題，避免物業建成后給使用、管理和服務留下隱患。
4、有利于減少開發商的后顧之憂，專心于開發建設。通過分期介入，開發商可以得到物業管理公司的緊密配合，使其專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求，對接管的物業從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現的問題直接與建筑安裝單位交涉，監督并促使其改進發現的問題，避免日后扯皮推諉事情的發生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中給排水、電氣、照明、通信、通訊、暖通、供電、避震防雷、電梯、消防等各個設備系統中所存在的問題，引起開發商的高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設施設備在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護，同時嚴格按照建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。
5、能及早從今后管理的角度監督建設施工單位嚴格按規劃設計原意進行建設，及時制止一些建設單位不顧小區今后管理的難度和廣大業主的利益而隨意改變規劃設計現象的發生。
6、能使物業管理公司了解房屋建設結構及各種管線的埋設，收集整理好小區建設的有關資料和基本情況，在業主入住前，為住宅小區的裝修管理和水電、土建維修提供方便，使建設寓于管理之中，為全面管理好小區打好基礎。
7、物業服務單位參加單項工程驗收和小區綜合竣工驗收是住宅小區整體物業接管前對建設單位的最后一個制約環節，對未按規劃設計建設配套設施和物業管理設施的行為，物業服務單位有權要求建設單位補建或完善，從而確保物業管理前提條件的落實。
四、后續開發項目綜合竣工驗收后，應做好物業管理工作
后續開發項目綜合竣工驗收后標志著開發建設單位的工程建設任務的完成，物業服務單位在這個階段要全面介入管理，避免建管脫節，造成業主的違章裝修、公共環境和治安無人管理等后果。物業服務單位在實施對后續建設項目管理時應重點把握好四個環節：1、在物業接管驗收中嚴格把關。對即將接管的小區認真做好使用功能的核查，對各種設備、管線都逐一檢查并做好登記，辦理交接手續，建立移交檔案，完成法律上的建管交接。2、超前制定各項管理制度。物業公司在業主入住前，應制定出一套科學的行之有效的規章制度，使物業管理一開始就做到有章可循。3、實施超前教育。在業主入住以前，物業服務公司應對整個宣傳教育工作做出周密計劃，采取多種形式，宣傳業主在物業管理中的權利和義務，以得到廣大業主的支持、理解和配合。4、超前協調好物業管理與行政管理的關系，明確物業管理公司和行政管理部門職能，避免出現多頭管理，推諉扯皮等現象；政府職能部門（如辦事處、派處所）對小區有關工作實施業務指導、監督和檢查，保證業主入住后物業管理公司和行政管理部門密切配合、相互支持，從而為小區管理提供保障。
分期開發住宅小區的分期建設與物業管理的各個環節有著內在的聯系，二者是相互依存、相互促進的關系。開發建設單位為購房人提供了住宅產品消費，物業服務單位為購房人提供了物業服務消費，從維護消費者權益的角度二者的目的是一致的，那就是讓業主（消費者）享有優良的產品和優質的服務，因此分期開發的住宅小區的物業管理和后續開發建設又是相互統一的關系。在《物權法》和新的《物業管理條例》付諸實施的新時期，為了保障和維護物業產權人的合法權益，認真研究建管銜接問題，制定建管銜接方面的規則，真正實現分期開發住宅小區的分期物業管理與后續開發建設項目在各個環節的有效銜接，是完全必要也是迫在眉睫的。[文/張義軍]
篇2：業主關注的物業管理問題解答
業主關注的物業管理問題解答
※物業管理知識問答※
一.物業管理費收費標準？
根據《廣東省物業管理條例》，物業管理收費實行政府導價和市場調節價。
政府指導價由省人民政府價格行政主管部門會同建設行政主管部門制定，縣級以上人民政府價格行政主管部門可以在政府指導價范圍內，結合當地實際情況，確定當地的收費標準。
已成立業主委員會的，物業管理服務的收費標準由業主委員會與物業管理公司在物業管理委托合同中按照政府指導價而定或者由雙方協商確定。
二.物業管理費的構成？
綜合管理費，包括人員工資及福利．公共物業及配套設施的維護保養費、保險、清潔費、保安費、綠化費、辦公費、節日裝飾費、聘請專業人士費用、法定稅費、經理人酬金。
能源費包括公共水、電費的支出，空調費（指商場及寫字樓）、燃油費。
三.物業管理的服務內容？
物業管理可分為常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三類。
1.常規性的公共服務是的物業管理企業面向所有住宅提供的最基本的管理與服務。管理的基本項目具體包括：
1）房屋修繕及其，裝修管理等
2）房屋設備、設施的管理
3）環境衛生管理
4）綠化管理
5）治安管理
6）消防管理
7）車輛道路管理
8）公眾代辦性質的服務，如為業主和住房代收代繳水、電、煤氣費等。
2.針對性的專項服務是物業管理企業事先設立服務項目，并將服務內容與質量、收費標準公布，當住用人需要這種服務時，可自行選擇。
3.委托性的特約服務是為滿足物業產權人，使用人的個別需求，受委托而提供的服務，實際上是專項服務的補充和完善。
四.維修基金的用途？
凡商品住房和公用住房出售后都應當建立住宅共用部位，共用設施設備維修基金，基金款項用于住宅共用部位，共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。
五.物業管理公司的水電費如何分攤？
物業管理公司的水電應獨立設表計費，不應分攤到管理費中去。
六.怎樣成立業委會？
根據《廣東省物業管理條例》，物業已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超過一年的，應當依照本條例規定召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。
七.業委會成立時，空置單位是否有選舉權利？
有，因為業主委員會由住宅小區所有業主推舉組成。業主是指本區物業的所有權人，而空置單位的所有權人是發展商。因此發展商具有選舉權利。
八.編制管理預算的作用？
作用是厘定來年之管理費收入，以達到收支平衡，避免出現虧損。
九.什么是《管理公約》？其主要內容是什么？
《管理公約》是物業管理公司與轄區內的業主在意愿一致的基礎上雙方協定、簽署的契約，對協議雙方均具有約束力。《管理公約》一般由物業管理公司擬訂，經業主同意并經雙方簽署后生效。業主委員會成立后，《管理公約》應定期進行修訂。它的主要內容包括：
1）物業公司的名稱、管理范圍、服務內容和管理權限、職責；
2）物業管理公司與轄區的業主雙方的權利、義務及法律責任；
3）開發商的權利和責任；
4）業主大會及業主委員會的產生和職責；
5）大廈受人力無法控制而損壞時的約定。
十.什么是《業主公約》？其產生的程序如何？
《業主公約》是一種公共契約，屬于協議、合約的性質，是由全體業主承諾的，并對全體業主（包括非業主使用人）有共同約束力的，關涉業主的物業使用、維護和管理等方面權利、義務的行為守則。
《業主公約》是物業管理中的一個重要的基礎性文件。它一般是由業主委員會依據政府制定的示范文本，結合物業的實際情況進行修改補充，經業主大會討論通過，并經業主簽字生效。以后根據實際情況進行的修訂，則只需業主大會討論通過即生效。
十一.何謂“按時”繳交物業管理費？
根據《廣東省物業管理條例》以及《業主手冊》、《物業管理公共契約》等有關規定，物業管理費按月計收，各業主需在每月的五號前繳交當月物業管理費。
十二.若拖欠物業管理費將會承擔什么責任？
對逾期繳交物業管理費者，物業管理公司可根據《物業管理委托合同》按每日累計欠交管理費額2%加收滯納金；對拖欠達兩個月以上的，物業管理公司可由業主聯合會授權對欠費單元實施停水措施；對仍不交付者，可累積計帳，在物業轉讓時，由房地產交易機構代為扣除；物業管理公司也可報業主聯合會同意后，依法向人民法院起訴。
十三.對經常外出者，有什么方便的途徑繳交物業管理費？
為方便業主繳交物業管理費，物業管理公司提供了多種交費方法，業主可據實際情況加以選擇：
以現金、支票（港幣或人民幣）親臨管理處交費；各管理處現已設“銀聯通”，業主亦可憑“卡”收費；
國內業主可通過銀行匯款到管理處帳戶；
香港業主可憑交款單到指定銀行交費；
如銀行開設儲蓄代交管理費業務，業主到管理辦理有關委托手續后，即可由銀行定期劃款。
篇3：物管案例:業主將開發商遺留問題歸結到物業管理身上怎么辦
南山某小區的物業管理公司是開發商的全資子公司，在承接物業進行管理中，開發商遺留下一系列的問題：開發商將小區的底層機房改造成為保安宿舍；沒有預留足夠的會所和物業管理辦公面積等，出現了諸多的問題。業主將開發商的遺留問題歸結到物業管理公司身上，以至于業主與管理公司的矛盾愈演愈烈，業主終于要解聘物業管理公司。
[案例提示]
運用法規，講清遺留問題的原因，但要注意的是不要將責任完全推到開發商身上，以利于今后同開發商的溝通協調，因為物業管理公司業主和開發商間的“調停人”，要留余地。
[案例分析]
現請各位同事針對上述案例作出自我的分析，以分析碰撞出思維的火花。
實踐中業主與前期物業管理公司的許多糾紛，往往是因為開發商遺留問題。而新的《物業管理條例》設專章規定“前期物業管理”，這首先表明了立法上的一種態度，即明晰建管權責。《條例》提倡前期物業管理實行分業經營，明確開發商對住宅物業采取招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理公司；要求開發商與業主簽訂的房屋買賣合同包含前期物業服務合同約定的內容；同時規定物業管理公司承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，并與開發商履行必要的驗收手續和相關資料的移交。這將有利于開發商與物業管理公司各司其能，各負其責，另一方面也有利于小區管理的延續性，確保業主獲得優質滿意的服務。