物業(yè)管理的邏輯研討
物業(yè)管理已成為人民生活、政府決策和新聞報道的高頻詞。20**年《物業(yè)管理條例》的頒布，在大大提高物管行業(yè)規(guī)范水準的同時，也大大提高了全社會對物管行業(yè)的關(guān)注程度。物業(yè)管理作為朝陽產(chǎn)業(yè)，既具有中國經(jīng)濟持續(xù)強勁增長所支撐的無比光明的發(fā)展預期，也面臨行業(yè)成長初級階段難以回避的嚴峻問題：客戶的消費心態(tài)不理性，企業(yè)的服務流程不規(guī)范，政府的角色定位不準確，法制的市場導向不堅定。
開放地研討物管行業(yè)特性、問題與對策，有助于盡快建立起遵從市場經(jīng)濟法則的行業(yè)法制框架，實現(xiàn)行業(yè)成長的代價和時間極小化。
一、物業(yè)管理：整體提供-集體消費的準公共品特性
1、物業(yè)管理屬于服務行業(yè)而不是房地產(chǎn)行業(yè)。物管行業(yè)并非房地產(chǎn)行業(yè)的末端或末道工序。房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)有形建筑物，物業(yè)管理提供無形服務；房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)束之日，才是物業(yè)管理開始之時；管理費的支出與建筑物產(chǎn)權(quán)無直接關(guān)系。把物業(yè)管理歸于房地產(chǎn)行業(yè)，猶如把交通管理歸于汽車制造業(yè)。
物業(yè)管理作為服務業(yè)的三個基本認識點：物業(yè)管理產(chǎn)生于住戶的服務需求，而非住戶房屋產(chǎn)權(quán)；物管企業(yè)和住戶關(guān)系，是服務買賣關(guān)系，而非委托代理關(guān)系（物業(yè)管理合同應是服務買賣合同，而不應是委托代理合同）；物管服務買賣的原則是：服務消費者必須付費。
2、物業(yè)管理是準公共品性質(zhì)的服務：不可分割的整體提供-集體消費的服務。例如，在住宅小區(qū)內(nèi)，安全秩序服務具備（1）效用不可分割性--安全秩序只能整體提供和消費，不能對個別住戶買賣；（2）消費非競爭性---增加一個住戶并不減少其他住戶的安全秩序消費；（3）過程非排斥性--無法排斥某個特定住戶享受小區(qū)安全秩序。同理，建筑物與設施設備維護、清潔、綠化都具有準公共品性質(zhì)，而入戶維修、家政服務、社區(qū)文化活動、會所服務則不具有。只有準公共品服務才應由管理費支付。
3、物管服務的整體提供－集體消費，要求對稱的統(tǒng)一購買。向住戶分別收管理費，則是不對稱的個別購買，由此產(chǎn)生了收費難問題：對拒繳管理費住戶，無法停止物管服務（準公共品特性），更不能停水停電，訴訟催費時間長、成本高、執(zhí)行難度大、多反復。政府目前設定的游戲規(guī)則不具有操作性。出路在于建立統(tǒng)一購買模式。
4、建立物管服務統(tǒng)一買賣的三角模式：物管企業(yè)賣服務、律師行買服務、住戶用服務。具體構(gòu)想為：（1）住戶同律師行（或物管顧問公司或會計師行）簽物管服務購買委托書。（2）律師行根據(jù)住戶投票決定的物管服務種類、檔次，向物管企業(yè)統(tǒng)一購買物管服務；物管企業(yè)向律師行整體報價，而不介入住戶管理費分攤和繳費規(guī)定。（3）住戶向律師行按月繳納管理費；律師行向物管企業(yè)按月支付小區(qū)管理費。（4）除月繳費外，住戶在律師行專用賬戶存入等同于三個月管理費的繳費保證金；同時，授權(quán)律師行根據(jù)不同欠費水平可處置不同價值財產(chǎn)。（5）租房時，住戶權(quán)利義務轉(zhuǎn)移租戶。（6）物管企業(yè)負責保質(zhì)按量提供服務，律師行則負責按時足額支付管理費。（7）根據(jù)合同約定評估服務、付款情況并依法追究違約責任。（8）住戶視盡職程度決定是否更換律師行。在此模式下，管理費拖欠問題可得到根治。
二、政府要以市場有效運轉(zhuǎn)為行業(yè)管理目標
物管行業(yè)能夠擁有今天越來越高的市場覆蓋率和對人民生活品質(zhì)的貢獻度、一定基礎的行業(yè)管理規(guī)范、職業(yè)化水準穩(wěn)步提高的優(yōu)秀企業(yè)、不斷壯大的人才隊伍和社會輿論的積極關(guān)注，都離不開政府各級主管部門以高度的歷史責任感，多年來嘔心瀝血、不遺余力的推動。但比歌功頌德更有價值的，是幫助政府認識當前行業(yè)管理中存在的嚴重問題。物管行業(yè)的明天，取決于今天對有關(guān)問題的認識和解決。
下面列舉幾個當前存在的主要行業(yè)管理問題：
1、沒有建立起管理費拖欠的有效處理程序。按時交納管理費在《條例》規(guī)定的住戶義務中僅排在第五位。低收繳率是物管行業(yè)成長最大障礙之一。如前所述，訴訟作為唯一合法解決管理費拖欠的手段，不具備可操作性。應盡快立法規(guī)定：使拖欠管理費罰款與欠稅罰款同等嚴厲；拖欠管理費作為不良信用行為記入住戶信用檔案；建立管理費拖欠簡便執(zhí)法程序：企業(yè)起訴即裁決、凍結(jié)、劃款；如企業(yè)謊報誤報管理費拖欠，則處以巨額罰款。
2、以指導價控制管理費，違背了供求決定價格、價格調(diào)節(jié)供求原則。管理費的指導價管理，是對住戶主權(quán)的侵犯。消費什么檔次、什么價位的物管服務，應由住戶自主決定。物管行業(yè)并非需要特殊政策的特殊行業(yè)，買得起商品房的住戶也不是需要政府保護的弱勢群體。管理費指導價無一例外壓低了管理費價格區(qū)間，限制了優(yōu)秀物管企業(yè)進入，限制了住戶購買更好服務的選擇機會。
20**年中國物管行業(yè)整體虧損10億，政府指導價政策難辭其咎；同年住戶人均收入增加10％以上、物管員工收入增加9.9％、物品采購成本增加2.8％，但管
理費只降不升，導致物業(yè)管理效益水平持續(xù)惡化，服務品質(zhì)日益缺乏保障，這與政府保護住戶利益的初衷背道而馳。現(xiàn)實表明：管理費只能升不能降；如果某個地區(qū)政府突然將管理費指導價標準大幅下調(diào)，則無疑會引發(fā)一場物業(yè)管理的災難。符合住戶和物管企業(yè)雙方利益的管理費合理水平，只有在住戶的自由選擇和物管企業(yè)的充分競爭中才能確定。3、無視酬金制阻礙進步的固有弊病。酬金制目前得到了政府主管部門事實上的追捧。把自治性質(zhì)的酬金制——而不是誠信和專業(yè)化服務——作為港式先進物業(yè)管理象征，是令人遺憾的誤解。物管企業(yè)按管理費總收入的約定比例或數(shù)額提取報酬的酬金制，其利益動機本能反對任何節(jié)省成本費用的積極變化，本能拒絕服務流程的改進、物耗降低和采用任何提高效率、節(jié)省資源的新技術(shù)新設備。同時，酬金制誤導住戶關(guān)注物管企業(yè)拿走多少，引發(fā)了許多毫無價值、費時費力、兩敗俱傷的糾紛。配套的收支公布還可能泄露企業(yè)的商業(yè)機密。
4、不應通過資質(zhì)等級管理，限制物管企業(yè)市場準入和住戶選擇。資質(zhì)等級主要取決于管理面積。企業(yè)現(xiàn)有管理面積可說明一些事實，但得不出結(jié)論：企業(yè)管理面積大的比面積小的更有資格承接某個面積的項目。誰敢說養(yǎng)過三個孩子的父母比只養(yǎng)過一個孩子的父母更有培育子女的資格？
資質(zhì)管理帶來若干問題：住戶選擇物管企業(yè)的權(quán)利被部分剝奪，不能享受更大范圍競爭產(chǎn)生的利益；低資質(zhì)企業(yè)參與競爭的空間被大大壓縮，違背了競爭機會平等原則；企業(yè)異地子公司資質(zhì)從零開始的規(guī)定，實質(zhì)是地區(qū)壁壘；違背WTO規(guī)定的國民待遇，目前在華管理面積為零的國際著名物管企業(yè)無法進入中國；政府評定資質(zhì)的權(quán)力帶來了尋租的空間。
政府應當逐步放寬并最終廢止資質(zhì)管理制度，而將管理重心放在保證物管企業(yè)信息誠實、真實和完整地向住戶公開。讓住戶在掌握參與競爭的候選企業(yè)的信息后自主做出選擇，并為自己的選擇承擔責任。至于住戶的錯誤選擇，要相信住戶自己會通過新的選擇加以改正。
5、政府越位進行物管資格培訓和認證。政府的物管職業(yè)資格培訓認證機構(gòu)多年來為行業(yè)培養(yǎng)了大量人才，功不可沒。但同時也要看到，政府培訓的合格發(fā)證率極高與課程設置不合理、缺乏崗位實用性知識并存，導致了巨大的時間和其它資源浪費；政府壟斷的認證權(quán)力，窒息了市場上競爭性的商業(yè)培訓機構(gòu)的發(fā)育成長。
解決問題的出路，不是把培訓與認證權(quán)力分開交給不同的政府機構(gòu)，也不是政府保留資格認證的權(quán)力而讓培訓企業(yè)化。真正的出路是政府徹底退出培訓認證市場，從運動場退回到裁判席，通過讓出空間、鼓勵競爭，催生越來越多的以培養(yǎng)物管各崗位實用型人才為目標的明星培訓企業(yè)。
6、不重視前期物管服務合同的法律嚴肅性。《條例》第二十六條賦予新小區(qū)業(yè)委會成立后隨時終止前期合同的權(quán)力，是缺乏法律基礎的，因為住戶購房時已對前期服務安排給予合法認可。同時，物管企業(yè)對小區(qū)的管理，需要相對穩(wěn)定的時間安排。如果明天永遠都可能是管理終止的一天，企業(yè)如何去制訂服務計劃、支出預算、培訓方案和正常提供服務？所以，業(yè)委會終止前期服務合同，應該以物管企業(yè)違背前期服務合同約定為合法條件。
7、把物業(yè)管理協(xié)會準政府化。各地物業(yè)管理協(xié)會實質(zhì)多是政府直屬機構(gòu)或準政府部門。這種戴面具的協(xié)會，擠占了行業(yè)組織的生存空間，不利于協(xié)會真正扮演好自己的四大角色：同行業(yè)企業(yè)交流的平臺、企業(yè)集體利益的代言人、行業(yè)法制建設的推動者、企業(yè)同政府溝通的橋梁。官歸官、民歸民，才可能做到各司其職、各得其所。所以，有必要去掉物業(yè)管理協(xié)會的官形官氣，恢復民間同業(yè)組織性質(zhì)。
綜上所述，物管行業(yè)只是普通的服務行業(yè)。物管行業(yè)的政府管理是為市場有效運轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件，其核心在建立市場化的游戲規(guī)則：即確保物管企業(yè)和住戶通過平等、誠信和透明協(xié)商去決定服務內(nèi)容和價格；確保雙方按合同約定提供服務和付款。并不需要政府像超級教練一樣，手把手去指揮物管企業(yè)該怎么做、住戶該怎么做，或者住宅小區(qū)怎樣才算優(yōu)秀和先進。物管企業(yè)和住戶自有在市場經(jīng)濟中生存和學習的智慧。
三、要做勞動密集型行業(yè)中的管理密集型企業(yè)
物管企業(yè)的生存與發(fā)展，不依靠巨額資金的投入，不依靠尖端技術(shù)的研發(fā)，依靠的是不斷升級的管理體系；管理體系的基礎打得越寬越深越牢，物管企業(yè)的發(fā)展大廈就能夠建得越高；物管企業(yè)競爭，是企業(yè)管理體系各個方面的綜合競爭。
1、管理密集型＝管理人才密集型。當前矛盾的現(xiàn)實：物業(yè)管理極度依賴人才，但行業(yè)內(nèi)人才素質(zhì)普遍偏低。究其原因有：人才的擇業(yè)偏見，認為物管行業(yè)沒有才能施展的空間；待遇低，既受制于偏低人均效益，也同平均主義分配有關(guān)；領(lǐng)導不重視人才，甚至認為素質(zhì)差的人更適合做物管；沒有崗位實用型人才導向的全面職業(yè)化培訓計劃。
只有對癥下藥地解決這些問題，物管企業(yè)的人才隊伍建設才有希望。其中，拉大企業(yè)內(nèi)收入差距使之同貢獻差距成比例，是引進激勵人才的非常重要且具有操作性的一步。
2、與住戶群體的良好溝通是物管企業(yè)立身之本。物管企業(yè)同住戶保持制度化溝通的不多。原因一是物管企業(yè)新項目大多是與房地產(chǎn)開發(fā)商簽約；二是目前與住戶溝通中碰到的麻煩令企業(yè)知難而退。這種現(xiàn)況有違物管行業(yè)發(fā)展趨勢。
與住戶制度化的充分溝通，首先有利于掌握住戶需求、服務評估和改進意見，提升管理服務水平；其次有利于物管企業(yè)的長遠發(fā)展：每年簽訂的物管合同中，與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的比重會越來越小，而與住戶簽訂的比重則會越來越大。物管項目競爭主戰(zhàn)場，正在從新項目逐步轉(zhuǎn)移到在管小區(qū)。而要保住自己在管項目，同時還要去參與競爭別人合同到期的項目，都離不開同住戶有效的溝通、職業(yè)化的服務和由此形成的良好口碑。
3、物管企業(yè)職業(yè)化水準，體現(xiàn)為服務流程規(guī)范及性價比。物管服務流程的規(guī)范程度，需要進行四維全息評估：（1）品質(zhì)可靠性，看能否達到設定的服務品質(zhì)目標。（2）成本有效性，看在達到服務品質(zhì)目標的同時，能否實現(xiàn)成本控制目標。這是性價比的基礎。（3）時間穩(wěn)定性，看同樣的品質(zhì)和成本效果能否長時間保持。（4）空間穩(wěn)定性，看能否在跨空間的多個管理項目中長時間保持品質(zhì)和成本的控制效果。企業(yè)服務流程的職業(yè)化和經(jīng)理人的職
業(yè)化，其需求源自市場并只能由市場來檢驗，政府頒發(fā)的證書絕非可行的合格證。4、物管企業(yè)要追求規(guī)模與規(guī)范的良性循環(huán)。目前物管行業(yè)企業(yè)多達2萬8千家，平均規(guī)模卻不足100人，就連自我認定為第一的那些企業(yè)，市場份額也不超過千分之二。但規(guī)模效益是誘人的：分享經(jīng)驗教訓的更多機會；服務管理流程研發(fā)的更多資源；更高的企業(yè)知名度；降低的采購配送成本；對人才更大的吸引力。
規(guī)模增大的過程，必須同時是效益水平提高和規(guī)范管理體系升級的過程。否則，規(guī)模越大，問題越多。至于企業(yè)規(guī)模發(fā)展過程中，應該同步擴大自己各項物管服務以滿足需要，還是通過外購部分物管服務來滿足需要，則是八仙過海、適者生存。
企業(yè)規(guī)模的發(fā)展，除了靠自身積累外，還可以考慮通過收購、合并等方式以更快的速度擴大規(guī)模，并在購并過程中補強自己物業(yè)類型和業(yè)務能力的弱項。如能實現(xiàn)股票上市，將有助于提高企業(yè)的管理規(guī)范、知名度和融資能力，使企業(yè)規(guī)模的持續(xù)擴張更有底氣。
5、以品牌宣傳培育潛在客戶群體。企業(yè)對發(fā)展的追求，離不開對潛在客戶群體的培育。品牌宣傳就是培育潛在客戶群體的營養(yǎng)品：通過有目標有設計有計劃地傳播本企業(yè)物管服務的特色、優(yōu)勢信息，讓潛在客戶群體依序經(jīng)歷從不了解到了解、從了解到理解、從理解到肯定、從肯定到選擇的四個發(fā)育階段，最終成為企業(yè)真正的客戶。
從物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)況及趨勢看，品牌宣傳的目標受眾，近期是開發(fā)商為主、住戶為輔，中期是開發(fā)商和住戶并重，遠期是住戶為主、開發(fā)商為輔。隨著物管企業(yè)規(guī)模的發(fā)展和競爭的加劇，品牌宣傳支出的絕對額和比重都將穩(wěn)步提高。而物業(yè)管理品牌宣傳的目標受眾和傳播手法，將越來越像日用品。物管企業(yè)的競爭，最終會成為知名品牌的競爭。
6、用高技術(shù)信息平臺提高物業(yè)管理效率。物管終端服務基本上是沒有技術(shù)含量的簡單勞動，但物管企業(yè)的管理流程卻可以而且應該建立高技術(shù)信息平臺之上。企業(yè)的規(guī)模越大，同時管理的項目越多，對管理信息平臺的需求就越迫切。
運用電腦網(wǎng)絡技術(shù)搭建的管理信息平臺，可以及時、大容量和按照設定的路徑傳送各種業(yè)務信息；可以將有關(guān)信息數(shù)據(jù)的計算、統(tǒng)計、分析按設定的處理程序高速完成；可以在線進行服務流程管理和業(yè)務知識管理。物管人員將用越來越多的工作時間面對顯示屏處理工作問題和交流業(yè)務信息。信息技術(shù)在不可逆地改變著物管工作方式。
四、守法理性住戶的物業(yè)管理消費
物業(yè)管理消費，對住戶生活品質(zhì)至關(guān)重要。提倡守法和理性，是因為守法就不會損害他人利益，理性則不會損害自己利益。尊重他人利益、明白自己的利益的住戶越多，中國物業(yè)管理行業(yè)進步的條件就越充分。
1、物管服務的消費者，應該稱住戶而不是稱業(yè)主。物管行業(yè)的經(jīng)典名稱—業(yè)主，代表了錯誤的思維角度。業(yè)主，指房屋所有權(quán)人，是房地產(chǎn)行業(yè)叫法，讓人把物業(yè)管理同住戶的產(chǎn)權(quán)聯(lián)系起來。而改稱住戶，強調(diào)的是在小區(qū)居住并接受物管服務的事實，而與其居住的房屋是買是租無關(guān)。真正的業(yè)主完全可以不介入物管服務關(guān)系；無償分配沒有產(chǎn)權(quán)的住宅小區(qū)也可實行物業(yè)管理。
2、按管理費金額決定住戶投票權(quán)權(quán)重。現(xiàn)行住戶的投票規(guī)則代表產(chǎn)權(quán)型物管思維，即投票的權(quán)重按照住戶的住宅面積或套數(shù)確定。如同一小區(qū)有豪華別墅和普通住宅，管理費相差以倍論，如果面積或套數(shù)相同就要求以同樣權(quán)重參與決策，明顯不合理。
應該用服務型物管思維來代替產(chǎn)權(quán)型物管思維。小區(qū)住戶群體，是共同出資購買物管服務的股份制消費團體。股份大小，應該由出資額多少決定，即住戶投票權(quán)權(quán)重應當用其繳納的管理費金額多少來決定。這種新的投票方式操作簡便，難的是政府觀念的轉(zhuǎn)變。
3、用受托律師行，取代業(yè)主委員會。業(yè)委會是一個勇敢但失敗的民主代議制探索：像選模范一樣選舉產(chǎn)生的委員，對物管法規(guī)和服務流程不熟悉；業(yè)委會無法人地位，簽約資格可疑；有權(quán)簽約、無能履約；某些委員變成超級特權(quán)住戶，充分利用手中不多的權(quán)力尋租。
業(yè)委會的問題不能靠改良如屬地管理來解決，而只能如前所述，用專門處理物業(yè)管理問題的律師行（或物管顧問或會計師行）取代。取消了業(yè)委會后，管理費水平和物管企業(yè)的選擇等重大事項由住戶大會決定，而律師行則根據(jù)法律法規(guī)和合同監(jiān)督物管企業(yè)的服務品質(zhì)并處理相關(guān)糾紛。
4、住戶應該增加物管服務的消費支出。住戶每月管理費支出僅相當于四口之家餐廳用餐一次費用，堪稱“一頓餐費時代”。不容置疑，在餐廳普通用餐一次對住戶生活品質(zhì)的貢獻，遠遠趕不上一個月的小區(qū)安全秩序、設施設備維護、清潔和綠化的貢獻。物管服務的邊際效用高于其它支出。
適當增加管理費支出以提高物管服務檔次，做到“管理費＝二頓餐費”，綜合管理費達到正常房價水平的0.5‰-1‰，符合住戶真正利益，并有利于物管行業(yè)健康成長。從這個角度看，某些住戶以種種理由要求降低管理費的做法，實屬自殘自虐行為，并令物管企業(yè)同受其害。
5、住戶處理物業(yè)管理糾紛要理性、守法。現(xiàn)實生活中，某些住戶自認是弱勢群體，言必稱維權(quán)；讓物管企業(yè)代人受過，任何問題都成了拒交管理費的理由；惡意利用媒體，小事鬧大，逼政府出面施壓；以違法、破壞行為來迫使物管企業(yè)讓步就范。其結(jié)果往往是導致小區(qū)秩序混亂，無法正常服務，住戶生活質(zhì)量下降、物管企業(yè)絕望，損人不利己、兩敗俱傷。
物管服務雙方關(guān)系，要立足服務合同確立的法律框架。住戶應按合同評估物管服務，同時也要按合同按時足額交管理費。當產(chǎn)生糾紛時，要理性對待分歧，合法解決爭端，只有這樣才能實現(xiàn)互利雙贏，保證住戶生活環(huán)境的祥和安定。
結(jié)束語：中國物管行業(yè)擁有無窮的發(fā)展?jié)摿Α６@種發(fā)展?jié)摿σ鸩阶兂涩F(xiàn)實，依賴經(jīng)濟改革政治改革進一步深入創(chuàng)造的條件：
（1）政府尊重市場主體權(quán)利，以市場有效運轉(zhuǎn)為管理目標；
（2）法律法規(guī)能保障物管企業(yè)和住戶雙向選擇和誠信履約；
（3）物管服務流程規(guī)范、企業(yè)管理和行業(yè)職業(yè)水準不斷提高；
（4）住戶群體更理性成熟，物管企業(yè)與住戶和諧雙贏相處；
（5）管理費隨人均收入增長，收繳率隨法治進步提高；
（6）物管覆蓋率越來越高，人民生活品質(zhì)因物管服務而提升；
（7）投資者和人才認同物管行業(yè)價值和發(fā)展?jié)摿Γ?/P>
（8）媒體關(guān)注物管行業(yè)發(fā)展，客觀報道，不偏袒不誤導。
《住宅與房地產(chǎn)》雜志20**年5月號
篇2：教工宿舍樓物業(yè)管理試行辦法
校教工宿舍樓物業(yè)管理試行辦法
為加強宜昌外校教工宿舍樓物業(yè)管理，促進文明進程，創(chuàng)建整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境，維護產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合本地實際，特制定本辦法。
1、實行業(yè)委會領(lǐng)導下的自主管理。
2、物業(yè)管理費按0.3元/平方米·月收取(隔樓按2/3的面積計算)物管費由業(yè)委會專戶專人保存，使用或存折交學校財務室代管。業(yè)委會每年公布一次物管費的收支情況。房屋買賣時，必須繳齊物管費后才予交易。
3、住戶使用房屋應當遵守下列規(guī)定：
①未經(jīng)有關(guān)部門批準，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌、規(guī)劃設計用途，不得在平臺、屋頂、空地、通道或其他公共場地和部位搭建建筑物、構(gòu)筑物。
②不得在公共區(qū)域堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，不得在樓梯間、通道、平臺堆放物品、生火、做飯擺攤設點等危害他人利益的活動。
③禁止占用、踐踏公共綠地，不得損壞花草樹木。
④禁止亂拋垃圾、雜物;禁止發(fā)出超出規(guī)定標準的噪音;
⑤嚴禁影響市容及通告的亂搭、亂建、亂掛、亂涂、亂畫、隨意張貼。禁止在小區(qū)放養(yǎng)寵物、雞、犬聲不得干擾他人休息。
⑥法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定禁止的其他行為。
4、門房保安人員由業(yè)委會直接招聘，其職責、管理、考核、工資標準由業(yè)委會集體研究確定。
5、對違犯本規(guī)定，或相關(guān)管理人員玩忽職守的，由業(yè)委會直接追究其責任，限期整改，復原賠償;構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責任。
6、本辦法自公布之日起施行。
篇3：學校物業(yè)管理工作職責
> 學校物業(yè)管理崗位職責1、對包干區(qū)地面每天清掃兩次，走廊、樓梯無垃圾、蛛網(wǎng)、吊灰。
2、洗臉間地面干凈、無積灰，水池無青苔，無油污，無雜物。
3、便池每月用清潔劑清洗一次。做到無尿垢、無臭味，不堵塞。
4、愛護公物和清潔工具，保管好勞動用品。
5、有責任教育學生節(jié)約水電。
6、負責公共場所窗戶玻璃等公共設施的維護工作，發(fā)現(xiàn)損壞及時報修。
7、遵守勞動紀律，服從臨時突擊任務的調(diào)配。
8、拾到財物要交公，學生掉落的衣物收好交組長處理。
9、工作時間內(nèi)，不撿垃圾。
10、注意自身儀表形象。