淺述物業(yè)小區(qū)一些特殊客體的權(quán)屬確定

　　一、外墻、外墻面、共用界墻

　　常見的糾紛如業(yè)主在自家房屋所在的外墻或者超出所在的外墻粉刷廣告或懸掛門面招牌，相鄰業(yè)主、物業(yè)管理公司提出異議引發(fā)糾紛。一般認為，外墻不能視為共用部分，只有外墻面才可以成為共用部分。我國建設(shè)部的規(guī)章僅把外墻面列為共用部位，但是有的地方性規(guī)定如上海把外墻、外墻面都規(guī)定為共用部位。這一問題涉及到學(xué)理上關(guān)于專有部分范圍的四種學(xué)說，即壁心說、空間說、最后粉刷表層說、壁心和最后粉刷表層說。第四種壁心和最后粉刷表層說被視為通說。該說認為，就內(nèi)部關(guān)系而言，專有部分包括墻壁、天花板、地板等境界部分表層所粉刷的部分；在外部關(guān)系上，專有部分達到境界部分厚度之中心線。按此通說，外墻一般不應(yīng)視為共用部位，而外墻面應(yīng)為共用部位。但是，是否能一概認定業(yè)主對外墻沒有任何合法使用權(quán)，其任何使用都應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共有權(quán)人或共有權(quán)人授權(quán)的組織如物業(yè)公司同意和許可呢？對此，也不能完全絕對化。首先，如業(yè)主公約有規(guī)定，業(yè)主在公約允許的范圍內(nèi)使用，這種使用實際構(gòu)成了前面所述約定專用情形，是完全合法使用。其二，即使在業(yè)主公約沒有規(guī)定的情況下，業(yè)主仍應(yīng)當(dāng)在一定限度內(nèi)對自己房屋所在的外墻面擁有合理的利用權(quán)。如安裝空調(diào)器，如果業(yè)主沒有任何利用外墻面的權(quán)利的話，那么空調(diào)的室外安裝就成問題了。顯然，對于外墻，業(yè)主仍然應(yīng)當(dāng)有一定的合理利用權(quán)。合理的界線應(yīng)當(dāng)是：是否對相鄰業(yè)主的生活造成不良影響；是否影響了整幢樓宇的美觀和統(tǒng)一性；是否影響公共安全，等等。

　　對共用界墻，我國建設(shè)部的規(guī)章確定的是由相鄰業(yè)主承擔(dān)對共用界墻的維修義務(wù)。筆者認為，對共用界墻應(yīng)當(dāng)承認相鄰業(yè)主對其有共有權(quán)，但這種共有權(quán)實質(zhì)是一種共用權(quán)。當(dāng)共用界墻同時又是整幢樓的承重墻的時候，該共用墻又構(gòu)成全體業(yè)主的共用部分，由全體業(yè)主享有共有權(quán)。

　　二、樓頂平臺

　　對樓頂?shù)臋?quán)屬有不同觀點：有認為應(yīng)歸共有共用；也有認為應(yīng)歸樓頂業(yè)主等。一般認為，樓頂?shù)臋?quán)屬應(yīng)由該樓的全體業(yè)主享有共有共用權(quán)，而且，可以約定專有使用權(quán)。這同我國建設(shè)部的規(guī)章是一致的，建設(shè)部規(guī)章對共用部位的界定包含了屋頂。

　　現(xiàn)實中，樓頂權(quán)屬的確定可能會因開發(fā)商先行約定專用或者后來進一步開發(fā)利用變得異常復(fù)雜。例如下列案例：乙公司從甲公司手上購買了一大廈的裙樓（共3層）。該大廈呈“L”型，主樓高18層，裙樓的第3層與主樓相連。裙樓3層的屋頂為一約896米的露臺，原設(shè)計規(guī)劃為屋頂花園，但因種種原因尚未動工，通過主樓電梯經(jīng)4樓可以到裙樓露臺。在乙公司購買裙樓一年后，甲公司將裙樓露臺賣給丙公司。丙公司在上面蓋了輕型鋼結(jié)構(gòu)建筑，經(jīng)營歌舞廳。乙公司遂以自己享有3樓屋頂所有權(quán)，將甲公司告上法庭。

　　就上述案例，筆者認為，開發(fā)商原規(guī)劃該露臺為空中花園，應(yīng)是確定露臺權(quán)屬的一個十分重要的考慮因素，它表明了露臺的公共用途，由此就不能在露臺未能建成的情況下，仍視開發(fā)商保留了對露臺的盈利性開發(fā)權(quán)和經(jīng)營性使用權(quán)。因此，應(yīng)當(dāng)判定該露臺屬于該L型大廈的共用部分，乙有權(quán)以其應(yīng)享有的份額主張對甲已獲得的利益進行分割，按份享有其應(yīng)得收益。

　　三、停車場所

　　目前，我國有關(guān)停車場的權(quán)屬糾紛尤為普遍。常見的糾紛如，開發(fā)商承諾“為本樓住戶提供地下停車場的停車車位”，卻又將停車場專賣于特定業(yè)主；物業(yè)管理公司將停車場低價出租給特定人專用，侵害業(yè)主共同權(quán)益等。從各國的立法和學(xué)說看，停車場的權(quán)屬也是區(qū)分所有權(quán)中最有爭論的問題。日本將停車場區(qū)分為屋內(nèi)停車場和屋外停車場。屋外停車場屬于在共有地基上設(shè)定專用使用權(quán)；屋內(nèi)停車場，日本最高法院判決認為構(gòu)成區(qū)分所有之標(biāo)的，為專有部分。主要理由是：停車場滿足專有部分的兩個要件，即構(gòu)造上的獨立性與利用上的獨立性。但日本學(xué)界對此持批判態(tài)度，認為應(yīng)當(dāng)以共用部分專用使用權(quán)確認停車場權(quán)屬比較妥當(dāng)。我國有學(xué)者也認為，地下停車場可以與上面樓層分開而成為單獨所有權(quán)的客體。也有學(xué)者認為，在理論或者立法上應(yīng)當(dāng)將停車位確定為整幢樓的附屬物，即為共用部分，再由業(yè)主購買（直接計入各個物業(yè)的成本）或者在業(yè)主公約中約定專用使用權(quán)。但這在我國目前的適用有困難，由此不妨可以將停車位作為專有部分的附屬物，由業(yè)主自愿購買，不愿購買或剩下的可以由原開發(fā)商繼續(xù)擁有產(chǎn)權(quán)，委托物業(yè)管理公司經(jīng)營管理。

　　筆者認為，目前我國司法實踐中確定停車場權(quán)屬，應(yīng)注意考慮以下幾點：1.區(qū)分不同的類型。對地下室形態(tài)或者室外共用基地上的停車場，一般應(yīng)確定為屬于共用部分，共有權(quán)屬全體區(qū)分所有人，但可以通過業(yè)主公約或者開發(fā)商事先出賣、區(qū)分所有人事后追認的形式設(shè)定專用使用權(quán)；對地上以小型獨立的停車空間形態(tài)存在的且規(guī)劃設(shè)計及宣傳材料中沒有明示是作為公共設(shè)施的，可以確定為專有部分，同房產(chǎn)一樣單獨出賣所有權(quán)（當(dāng)然目前還存在產(chǎn)權(quán)登記方面的障礙），也可以作為房產(chǎn)的附屬物出賣。2.對已作為小區(qū)公共配套設(shè)施的一部分納入了房價或者在規(guī)劃、宣傳材料中以公共用途定性的，一般宜確定為共用部分，由全體區(qū)分所有人享有共有權(quán)。如果開發(fā)商再拿去賣，重復(fù)獲利，應(yīng)不予支持。

　　四、地基、小區(qū)空地、場地

　　對建筑物地基的使用權(quán)歸區(qū)分所有人共有，此基本為通說。也就是說，如果建筑物發(fā)生了毀損需要重建或者拆除，應(yīng)當(dāng)確認各區(qū)分所有人對地基的使用都享有權(quán)利。但是，小區(qū)空地、場地的權(quán)屬則往往比較復(fù)雜，這里還涉及到土地、空間的增建改建問題。增建改建權(quán)屬于開發(fā)利用權(quán)，這種權(quán)利一般應(yīng)屬于所有權(quán)人，當(dāng)然，所有權(quán)人可以將這一權(quán)利轉(zhuǎn)讓，由特定人繼受獲得。司法實踐中，判斷小區(qū)空地、場地的權(quán)屬是由業(yè)主共同享有，還是由開發(fā)商自己保留，應(yīng)特別注意以下幾點：1.從開發(fā)商的規(guī)劃、出售和宣傳行為中是否可判明這些空地、場地性質(zhì)為

公用；2.開發(fā)商是否明示保留了對這些空地、場地的所有權(quán)使用權(quán)；3.這些空地、場地是否已作為房價的成本并已由業(yè)主承擔(dān)；4.如果本身已作為公共場地在使用，開發(fā)商擅自改變公共用途改建其他，根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》第五十條規(guī)定是否構(gòu)成對業(yè)主法定“共用權(quán)”的侵害；5.開發(fā)商的增建改建獲得行政許可或者被定為非法建筑，不應(yīng)實質(zhì)影響民事權(quán)利歸屬的判斷。

篇2：探討我國物業(yè)管理小區(qū)會所權(quán)屬和利用

　　探討我國物業(yè)管理小區(qū)會所權(quán)屬和利用

　　近年來，我國許多地方物業(yè)管理小區(qū)有關(guān)會所、車庫等公共配套設(shè)施設(shè)備使用的糾紛不斷，糾其原因主要在于相關(guān)產(chǎn)權(quán)歸屬界定不清。為此，正在制定中的《物權(quán)法》（草案）第六章規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，奠定了物業(yè)管理的財產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)是現(xiàn)代民法中一項基本的不動產(chǎn)所有權(quán)形式。在法國稱“住宅分層所有權(quán)”、德國稱“住宅所有權(quán)”、日本和我國臺灣地區(qū)稱“建筑物區(qū)分所有權(quán)”或“區(qū)分所有權(quán)”。我國《物權(quán)法》（草案）引入了這一制度，其第73條規(guī)定，“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！边@條規(guī)定實際上采用了目前學(xué)界對于建筑物區(qū)分所有權(quán)的通說--“三元論”說，即建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)三部分組成。草案第76條規(guī)定，“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有?！痹摋l規(guī)定了會所的權(quán)屬問題。筆者認為該條規(guī)定有待商榷。

　　一、建筑物區(qū)分所有共有部分的界定

　　會所的權(quán)屬與利用關(guān)涉建筑物區(qū)分所有中的共有部分的界定。根據(jù)《物權(quán)法》（草案）第73條規(guī)定，共有部分為專有部分以外的部分。但草案并沒有對專有部分和共有部分下定義。根據(jù)我國臺灣地區(qū)的《公寓大廈管理條例》第3條的規(guī)定，區(qū)分所有的專有部分是“指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區(qū)分所有之標(biāo)的者?！惫灿胁糠质恰爸腹⒋髲B專有部分之外其他部分及不屬專有之附屬建筑物，而供共同使用者?！睆膶W(xué)理上考察，共用部分可以分為法定共用部分和約定共用部分，法定共用部分為構(gòu)造或利用上并無獨立性，且為維持建筑物牢固、安全和完整以及業(yè)主正常使用之必須的部分，如建筑物的走廊、樓道、屋頂、承重墻、基地等。約定共有部分為依照業(yè)主公約將某些構(gòu)造利用上有獨立性的建筑物可約定為共用部分，如庭院、獨立車庫等。此外，對某些不影響生活居住的構(gòu)造上無固定使用方法的共有部分，經(jīng)共有人決議，可以設(shè)定專有使用權(quán)，由特定人專屬獨占使用，如屋頂廣告、外壁招牌、地下室占用等。對由多棟建筑物組成的物業(yè)管理小區(qū)而言，除區(qū)分所有建筑物及其附屬物外的小區(qū)公共建筑、設(shè)施設(shè)備及小區(qū)的基地使用權(quán)等也屬于共有部分。

　　二、對物業(yè)管理小區(qū)會所歸屬的探討

　　由于會所是奢侈之物，在國外（如美國），會所通常在物業(yè)管理小區(qū)外單獨設(shè)立，除一些極其豪華的小區(qū)外，一般的物業(yè)管理小區(qū)都無此類設(shè)施，即使在設(shè)立會所的小區(qū)，這些會所均不能對外經(jīng)營使用，而僅僅為小區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供服務(wù)。所以，世界大多數(shù)國家（如日本、意大利、德國、美國等）和地區(qū)（如我國臺灣、澳門地區(qū)）一般沒有在有關(guān)建筑物區(qū)分所有的立法中規(guī)定會所的權(quán)屬問題（值得注意的是，由于車庫問題的重要性和復(fù)雜性，各國立法一般特別規(guī)定了車庫的權(quán)屬劃分）。那么，會所到底是屬于專有部分還是共有部分？這一問題頗費思量。從構(gòu)造和使用上的獨立性來看，會所是可以成為專有部分的。但從業(yè)主的公共利益考慮，實踐中各國或地區(qū)一般將會所視為區(qū)分所有建筑的共有部分。如我國香港地區(qū)在《香港建筑物管理條例（香港法例第344章）》的附表1（公用部分）明確將會所列為公用部分（參見該表第14項：會所、健身室、桑拿浴室以及包容健體或休憩設(shè)施的處所）。也有學(xué)者認為像物業(yè)管理用房、會所等商業(yè)用房在法律上并非獨立物，而是建筑物區(qū)分所有人所擁有的那棟建筑物（或小區(qū)）的組成部分，視為業(yè)主共有。

　　目前，我國大陸還沒有針對會所權(quán)益的明確規(guī)定，各地處理此類糾紛的做法不一。目前最權(quán)威的關(guān)于共有部分的規(guī)定是建設(shè)部1998年頒布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第3條。該條規(guī)定，住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費用已分攤進入住房銷售價格的共用的綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等共用設(shè)施設(shè)備屬于業(yè)主的共用部分。該條沒有明確規(guī)定會所的權(quán)屬，但是實踐中基于會所的營利性的性質(zhì)，且國家規(guī)定會所的面積不納入分攤，目前會所的產(chǎn)權(quán)大多被認為歸開發(fā)商。

　　筆者認為這是不妥的，應(yīng)當(dāng)明確將會所納入到共用部分的范疇，為小區(qū)業(yè)主共有。理由是：首先，會所作為物業(yè)管理小區(qū)的公共配套設(shè)施，其規(guī)劃設(shè)計目的在于為特定小區(qū)全體業(yè)主提供商業(yè)、娛樂、文體等配套服務(wù)，有的會所雖然帶有營利性，但對于全體業(yè)主來說是具有公共產(chǎn)品屬性的設(shè)施。其次，從會所的建設(shè)費用來看，其建設(shè)成本一般已經(jīng)被攤付到業(yè)主所購買房屋單元的房價中。如果會所的權(quán)屬歸開發(fā)商會有損消費者的利益，有失公平。另外，如果按照《物權(quán)法》（草案）“有約定，按約定”的規(guī)定，那么鑒于開發(fā)商在商品房買賣中居于制定合同的強勢地位，那么今后物業(yè)管理小區(qū)會所的權(quán)益勢必將全部經(jīng)過“約定”而歸屬于開發(fā)商，從而有損業(yè)主的利益。因此會所的產(chǎn)權(quán)明確規(guī)定為物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主全體共有為宜。

　　但是考慮到目前我國大部分物業(yè)管理小區(qū)的會所歸開發(fā)商所有的事實，法律也不宜“一刀切”，強行規(guī)定所有會所均為小區(qū)業(yè)主的共有部分。如果開發(fā)商能證明其在售房時聲明保留會所的所有權(quán)并取得產(chǎn)權(quán)證，或能證明該會所的建設(shè)造價未計入房屋售價的，開發(fā)商可以擁有會所的產(chǎn)權(quán)，會所應(yīng)視為物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的專有部門，由開發(fā)商承擔(dān)會所的營業(yè)稅費以及管理和維修等費用。

　　三、對會所權(quán)屬和利用的幾點建議

　　基于以上觀點，筆者提出以下對我國物業(yè)管理小區(qū)會所權(quán)屬與利用的建議：

　　1、《物權(quán)法》（草案）第76條應(yīng)作相應(yīng)修改，明確規(guī)定“會所、車庫等建筑區(qū)劃內(nèi)的公共配套設(shè)施設(shè)備，除開發(fā)商能證明其在售房時聲明保留會所的所有權(quán)并取得產(chǎn)權(quán)證，或能證明該會所的建設(shè)造價未計入房屋售價的外，歸業(yè)主共有”。刪掉“有約定的，按照約定”的規(guī)定。

　　2、在《物權(quán)法》（草案）中明確專有部分和共有部分的定義，并增加法定共有部分、約定專有部分和約定共有部分的概念（參見我國臺灣地區(qū)的《公寓大廈管理條例》第3條的規(guī)定）。這就意味著經(jīng)過業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以將區(qū)分所有建筑的非法定共有部分經(jīng)約定授予他人使用，也可將區(qū)分所有建筑的專有部分經(jīng)約定供共同使用。此項規(guī)定可以有效地緩解開發(fā)商和業(yè)主之間的利益矛盾。業(yè)主為了充分發(fā)揮會所的效用，可以決議將屬于共有部分的會所指定給開發(fā)商或物業(yè)管理公司專用，也可規(guī)定在不增加業(yè)主負擔(dān)和影響業(yè)主生活的情況下可適當(dāng)對外經(jīng)營，經(jīng)營收入一部分用來彌補會所及小區(qū)的物業(yè)管理費用。當(dāng)開發(fā)商或物業(yè)管理公司的行為有損業(yè)主利益時，業(yè)主可以決議收回專用權(quán)。

　　3、對于所有權(quán)歸開發(fā)商的會所，有關(guān)法律還應(yīng)對其進行限定，如規(guī)定開發(fā)商對會所的轉(zhuǎn)讓、變更、處置、使用必須體現(xiàn)會所的配套服務(wù)功能，不能隨意改變其使用用途和性質(zhì)，不能抵押；會所出售或出租時，小區(qū)業(yè)主享有優(yōu)先購買和租賃權(quán)等。對于“會所改規(guī)劃”問題，《物業(yè)管理條例》第50條已經(jīng)明確規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途?！?因此，開發(fā)商隨意變更會所規(guī)劃是不為法律所允許的，相關(guān)政府部門應(yīng)對此加強監(jiān)管。

　　4、從會所目前的發(fā)展?fàn)顩r來看，會所是物業(yè)管理小區(qū)品位的一種象征，是開發(fā)商銷售策劃的一部分，但是在實踐中真正經(jīng)營效益好的會所不多，因此對一般物業(yè)管理小區(qū)來說建設(shè)會所有過于浪費、奢侈的嫌疑。有關(guān)法律應(yīng)明確普通住宅小區(qū)不應(yīng)當(dāng)設(shè)立供對外經(jīng)營用的會所（豪華物業(yè)管理小區(qū)條件可以適當(dāng)放寬），即使開發(fā)商要建也應(yīng)當(dāng)單獨立項，在物業(yè)管理小區(qū)紅線范圍外進行開發(fā)建設(shè)。這樣今后就能有效地避免有關(guān)會所的產(chǎn)權(quán)糾紛。

　　文/王鑒非 華中科技大學(xué)法學(xué)院

篇3：請小區(qū)開發(fā)商提供有效物業(yè)權(quán)屬證明函

　　關(guān)于請小區(qū)開發(fā)商提供有效物業(yè)權(quán)屬證明的函

　　**開發(fā)商：

　　經(jīng)籌備組開會討論，認為貴公司提供的規(guī)劃總建筑面積（35萬平米）與目前小區(qū)入住現(xiàn)狀及從建委官方網(wǎng)站上查到的相關(guān)權(quán)屬文件信息不符。同時，也與最高人民法院關(guān)于物權(quán)法的司法解釋的相關(guān)條文不符。

　　特請貴公司于20**年8月10日前向籌備組提供除已入住面積外部分的有效物業(yè)權(quán)屬證明文件。

　　逾期未提供，將不計入本次業(yè)主大會會議總投票權(quán)數(shù)。

　　請貴公司審慎對待并積極回復(fù)！

　　此致

　　敬禮

　　**業(yè)主大會籌備組

　　20**年7月25日

　　附：建委官方網(wǎng)站相關(guān)文件

　　預(yù)售商品房項目公示：**