淺論擁抱物業(yè)管理新常態(tài)

　　未來(lái)，我們將借助現(xiàn)代電子商務(wù)模式整合社區(qū)圍墻外的資源，以“一切為社區(qū)生活所需”作為使命，突破服務(wù)內(nèi)容固化的藩籬，響應(yīng)社區(qū)業(yè)主多樣性和個(gè)性化的生活需求。

　　環(huán)境在急劇變化，世界在變!各行各業(yè)在變!三年后，五年后......我們的物業(yè)管理還能這樣嗎?如果不能這樣，那又是怎么樣?

　　我們深刻明白環(huán)境在急劇變化，以及變化給行業(yè)帶來(lái)的現(xiàn)實(shí)和潛在的挑戰(zhàn)。近一年來(lái)，困惑、迷茫、彷徨甚至焦慮急速籠罩著整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)。慶幸的是我們看到了很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)為應(yīng)對(duì)變化帶來(lái)的挑戰(zhàn)正在行動(dòng)。但更多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不明白物業(yè)管理未來(lái)會(huì)變成什么樣子?沒(méi)有清晰的變化方向和目標(biāo)，只是從眾地為了變化而變化

　　近年來(lái)，在中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)的大力引導(dǎo)下，各級(jí)地方政府和協(xié)

　　會(huì)開(kāi)展的各種研討活動(dòng)是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展三十多年來(lái)前所未有的。在這樣背景下，我們對(duì)行業(yè)的未來(lái)應(yīng)該有更深刻的認(rèn)識(shí)。

　　人力資源對(duì)行業(yè)的影響

　　影響行業(yè)發(fā)展最為嚴(yán)重的是來(lái)自人力資源的變化，首先是人力資源成本的變化，其次是人力資源結(jié)構(gòu)的變化。

　　本上漲的趨勢(shì)。物業(yè)管理交易過(guò)程中信息呈不對(duì)稱性，如業(yè)主方支付物業(yè)管理費(fèi)是明確的，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的對(duì)價(jià)——物業(yè)服務(wù)數(shù)量和質(zhì)量可塑性很大，加之業(yè)主方的主體難以規(guī)范，致使物業(yè)管理費(fèi)難以用市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行及時(shí)合理地調(diào)整，物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨嚴(yán)重的生存壓力。

　　根據(jù)智聯(lián)招聘發(fā)布的《20**年應(yīng)屆畢業(yè)生就業(yè)力調(diào)研報(bào)告》顯示，客服、銷售和生產(chǎn)加工類職業(yè)入選為應(yīng)屆畢業(yè)生最不愿從事的三類崗位。正如《互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代》所說(shuō)的，在線下實(shí)體向線上虛擬遷徙過(guò)程中，難民、移民、原著民的表現(xiàn)出鮮明的差異性。在“獨(dú)生子女”時(shí)代成長(zhǎng)的90后互聯(lián)網(wǎng)原著民正成為物業(yè)管理主力軍，他們有明顯的時(shí)代烙印、個(gè)性和習(xí)慣。作為勞動(dòng)密集型的物業(yè)管理行業(yè)，如何營(yíng)造更契合他們個(gè)性的工作環(huán)境，是值得我們深入思考的新議題。

　　跨界“入侵”社區(qū)的思考

　　我們不難發(fā)現(xiàn)，社區(qū)圍墻外有無(wú)數(shù)雙眼睛盯住圍墻內(nèi)，而且有很多商業(yè)機(jī)構(gòu)已經(jīng)進(jìn)入社區(qū)圍墻內(nèi)，如社區(qū)金融、快遞、廣告、各式各樣的移動(dòng)客戶端甚至是資本投資者......這些都是近年來(lái)越來(lái)越表現(xiàn)出來(lái)的“入侵”社區(qū)現(xiàn)象。資本、商家集結(jié)于社區(qū)，說(shuō)明社區(qū)有著巨大的還未被滿足的潛在需求，我們不得不承認(rèn)社區(qū)正在成為商家必爭(zhēng)之地。

　　作為社區(qū)傳統(tǒng)的主要服務(wù)者——物業(yè)服務(wù)企業(yè)，我們還能獨(dú)善其身?我們還緊緊固守在法規(guī)明示的服務(wù)內(nèi)容?跨界“入侵”社區(qū)現(xiàn)象，讓我們清醒地認(rèn)識(shí)到，這不僅僅是挑戰(zhàn)更應(yīng)該是機(jī)遇。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容不僅是法規(guī)明示的物業(yè)服務(wù)，更是顧客(業(yè)主及建設(shè)單位)多樣性的、個(gè)性化的社區(qū)生活所需。

　　現(xiàn)代科技對(duì)行業(yè)的影響

　　隨著現(xiàn)代科技尤其是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速發(fā)展，其對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展起到不可估量的作用，它蘊(yùn)含巨大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)潛能，它有效地帶動(dòng)了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展。甚至在某種意義上說(shuō)，很大程度地改變了社會(huì)發(fā)展的進(jìn)程。

　　移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)最大的特點(diǎn)就是能隨時(shí)隨地即時(shí)傳遞信息，并以電子文檔形式保存在機(jī)器上——不論是生活上的還是工作上的信息。

　　物業(yè)管理行業(yè)不像其它行業(yè)，有許多管理服務(wù)對(duì)象，如保潔、秩序、設(shè)備、業(yè)主、員工等等，而且這些對(duì)象無(wú)論從時(shí)間還是從空間上來(lái)說(shuō)，對(duì)其工作過(guò)程中產(chǎn)生的信息都是非常離散的，碎片化的，但又是非常專業(yè)的。這就給我們的工作增加不少難度。在傳統(tǒng)行業(yè)應(yīng)用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)提升其工作效率、提高顧客滿意度盛行的今天，我們物業(yè)管理行業(yè)又能做些什么呢?再者，建設(shè)單位也在順應(yīng)科技改變生活方式的浪潮，正在將物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)大量引進(jìn)物業(yè)建筑中，智能家居正被廣泛應(yīng)用。面對(duì)這些，我們又做了哪些準(zhǔn)備?

　　開(kāi)創(chuàng)物業(yè)管理新常態(tài)

　　“未來(lái)已來(lái)，變化不可避免，也不可逆轉(zhuǎn)!我們順應(yīng)變化趨勢(shì)而改變自己，甚至是顛覆自己我們不能為了變化而簡(jiǎn)單地變化。我們應(yīng)在化中尋找變化的客觀規(guī)律和趨勢(shì)，尋求變化方向和目標(biāo)，也就是變化后的新常態(tài)。”

　　未來(lái)已來(lái)，變化不可避免，也不可逆轉(zhuǎn)!我們應(yīng)順應(yīng)變化趨勢(shì)而改變自己，甚至是顛覆自己，但我們不能為了變化而簡(jiǎn)單地變化。我們應(yīng)在變化中尋找變化的客觀規(guī)律和趨勢(shì)，尋求變化的方向和目標(biāo)，也就是變化后的新常態(tài)。

　　基于上述的觀察，我們不難看出：變化將產(chǎn)生新的物業(yè)服務(wù)方式，變化也將產(chǎn)生新的物業(yè)經(jīng)營(yíng)方式。新的物業(yè)服務(wù)方式和經(jīng)營(yíng)方式正是我們要尋找的物業(yè)管理新常態(tài)。

　　在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)發(fā)展到今天，我們還是手拿一本筆記本、一支筆，或一個(gè)對(duì)講機(jī)以傳統(tǒng)的方式穿梭于樓宇之間?還是像往常一樣上門抄表收費(fèi)?相信這情形必將成為過(guò)去。未來(lái)的物業(yè)管理從承接查驗(yàn)到正常運(yùn)行維護(hù)，都將全面、全程從線下遷徙到線上，以現(xiàn)代科技手段實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)效率的提高和顧客滿意度的提升。這一點(diǎn)，萬(wàn)科物業(yè)、長(zhǎng)城物業(yè)已經(jīng)走在行業(yè)前面。

　　在社區(qū)業(yè)主期待著巨大的未被滿足的需求可以得到響應(yīng)的時(shí)候，作為業(yè)主身邊的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，我們還能無(wú)動(dòng)于衷?在自己服務(wù)的社區(qū)內(nèi)狼煙四起的時(shí)候，作為社區(qū)的主要服務(wù)者，我們還能袖手旁觀?回答應(yīng)該是否定的!未來(lái)，我們將借助現(xiàn)代電子商務(wù)模式整合社區(qū)圍墻外的資源，以“一切為社區(qū)生活所需”作為使命，突破服務(wù)內(nèi)容固化的藩籬，響應(yīng)社區(qū)業(yè)主多樣性和個(gè)性化的生活需求。

　　這就是物業(yè)管理未

來(lái)的新常態(tài)!如果我們認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)，我們就將它作為變化的方向和目標(biāo)，我們將不再困惑、迷茫和彷徨。物業(yè)管理進(jìn)入內(nèi)外比拼的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，時(shí)代顛覆的力量向來(lái)摧枯拉朽，無(wú)法適應(yīng)就注定被淘汰!20**年，是物業(yè)管理行業(yè)最異動(dòng)的一年，開(kāi)創(chuàng)未來(lái)在一個(gè)個(gè)大膽試錯(cuò)中充分上演。我們相信，“開(kāi)放、合作、共享”是這個(gè)時(shí)代的主旋律，在這個(gè)時(shí)代，用現(xiàn)代元素改良物業(yè)管理基因，與顧客需求發(fā)生共鳴，未來(lái)，物業(yè)管理仍將大有可為!

篇2：舊城區(qū)物業(yè)管理特點(diǎn)、現(xiàn)狀及問(wèn)題

　　舊城區(qū)物業(yè)管理特點(diǎn)、現(xiàn)狀及問(wèn)題

　　本文旨在通過(guò)分析舊城區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)、現(xiàn)狀及問(wèn)題，探索和研究舊城區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展，以引起對(duì)舊城區(qū)物業(yè)管理工作的關(guān)注，起到拋磚引玉的作用。

　　一、特點(diǎn)

　　要研究探索舊城區(qū)的物業(yè)管理，首先必須了解舊城區(qū)物業(yè)管理特點(diǎn)，因?yàn)橹挥姓J(rèn)識(shí)其特點(diǎn)后，我們才能有針對(duì)性研究舊城區(qū)的物業(yè)管理。

　　舊城區(qū)是城市在長(zhǎng)期發(fā)展和演變過(guò)程中逐步形成的。舊城區(qū)之所以稱為"舊區(qū)"或"老區(qū)"，是相對(duì)應(yīng)于"新建小區(qū)"而言的，兩者相比較，舊城區(qū)具有以下特點(diǎn)。

　　第一，舊城區(qū)數(shù)量多面積大。

　　解放以后，我國(guó)陸陸續(xù)續(xù)建造了一批又一批住房，特別是80年代，在gg開(kāi)放初期，隨著人民群眾生活水平的逐漸提高，對(duì)居住條件改善的需要越來(lái)越大，于是一幢高樓撥地而起，在這期間所產(chǎn)生的住宅區(qū)特別多。這類房屋隨著時(shí)代的演變，新房已變成舊房。由于歷史的積淀，舊區(qū)數(shù)量特別多，面積特別大，據(jù)有關(guān)方面估計(jì)，舊區(qū)的比例約占城市房屋總量的90％

　　第二，舊城區(qū)是商業(yè)、金融、貿(mào)易中心，也是人們生活的密集區(qū)。

　　一方面舊城區(qū)房屋混雜，不僅有大量住宅，而且還有相當(dāng)多的商業(yè)用房、倉(cāng)庫(kù)用房、工業(yè)廠房、辦公業(yè)務(wù)用房等；另方面舊城區(qū)人口數(shù)量多、人口密集、人員素質(zhì)參差不齊。不僅新舊房屋交錯(cuò)，而且居住和經(jīng)營(yíng)交織。

　　第三，舊城區(qū)房屋陳舊，配套設(shè)施及環(huán)境質(zhì)量存在先天不足。

　　就舊城區(qū)物業(yè)本身而言，全部是舊房，使用時(shí)間至少是2至20年不等，有的時(shí)間甚至還要久遠(yuǎn)，舊城區(qū)由于歷史原因，沒(méi)有很好的規(guī)劃，大多房型老化，式樣陳舊，房屋質(zhì)量、設(shè)備、各種質(zhì)量指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到規(guī)范設(shè)計(jì)要求，老化程度較嚴(yán)重。特別是在老城市中，房屋陳舊的狀況尤為明顯。舊區(qū)房屋不僅存在原有質(zhì)量先天不足或房屋使用不善留下的隱患，而且亂搭亂建的現(xiàn)象特別突出，嚴(yán)重破環(huán)了住宅區(qū)環(huán)境和公共設(shè)施。

　　第四，舊區(qū)的房屋福利性成份比較重。

　　由于住房制度改革是在20世紀(jì)90年代后才比較深入地開(kāi)展的，實(shí)行住房社會(huì)化、商品化、私有化的時(shí)間不長(zhǎng)。在這之前，我國(guó)一直實(shí)行的是低工資、低房租的福利制度，住房由國(guó)家或單位統(tǒng)一修建，統(tǒng)一調(diào)配，統(tǒng)一養(yǎng)護(hù)，福利性住房是我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的一個(gè)社會(huì)顯著特征。盡管舊區(qū)不少房屋目前已按優(yōu)惠價(jià)出售給了職工，但公房出售本身就帶有福利性色彩。同時(shí)，即使沒(méi)有出售的房屋，雖然經(jīng)歷了多次房租的調(diào)整提高，但各大城市的房租仍舊未能達(dá)到成本租金的標(biāo)準(zhǔn)，所以仍可以說(shuō)具有福利性。

　　第五，舊城區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣化。

　　舊區(qū)的房屋有的已按公房出售的形式變成了私有房產(chǎn)，有的是斷續(xù)租住房管部門的公房，繳納房租，使用權(quán)在住房，但所有權(quán)為國(guó)家所有，有的是住單位自管的房屋，但所有權(quán)在企業(yè)。在舊城區(qū)，這種產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)分離的情況還比較普遍。而新建小區(qū)，住房商品化程度較高，私有化程度較重。

　　第六，舊城區(qū)管理體制傳統(tǒng)化程度偏重，居民消費(fèi)觀念陳舊。

　　舊區(qū)房屋在房改以前一般主要有兩種，一是直管公房，二是隨著房改的不斷深入，房屋的性質(zhì)產(chǎn)生了變化，但仍有相當(dāng)多的房屋仍屬于公房，仍沿襲舊的管理體制。另方面，由于舊住宅區(qū)居民受傳統(tǒng)的福利性住房觀念影響較深，加之生活水平及經(jīng)濟(jì)承受能力普遍偏低，這使舊住宅區(qū)的居民消費(fèi)觀念比較滯后，對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和意識(shí)比較薄弱。

　　二、現(xiàn)狀

　　舊區(qū)由于長(zhǎng)時(shí)間采用行政性、福利性的管理模式，體制僵化，效率低下，房屋失修失養(yǎng)嚴(yán)重，使得舊區(qū)的居住環(huán)境與新建小區(qū)相比反差較大，群眾意見(jiàn)較大。并且舊區(qū)原有的管理形式不對(duì)整個(gè)居住環(huán)境進(jìn)行管理，既不適應(yīng)居民日益增長(zhǎng)的、改善居住條件的要求，也不適應(yīng)兩個(gè)文明建設(shè)的需要，而物業(yè)管理則不僅可以養(yǎng)護(hù)、保養(yǎng)舊區(qū)的房屋和公共設(shè)施，延長(zhǎng)其使用壽命，而且還可以改善居民的生活環(huán)境，提高居民-的精神文明素質(zhì)和現(xiàn)代化城市意識(shí)，同時(shí)物業(yè)管理還可以把整個(gè)城市的管理水平帶動(dòng)起來(lái)，推進(jìn)現(xiàn)代化城市的發(fā)展步伐，有利于推進(jìn)兩個(gè)文明建設(shè)。

　　從20世紀(jì)80年代初，我國(guó)物業(yè)管理在一些沿海城市被相繼引用，隨著新建小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展和規(guī)范，物業(yè)管理所顯示出來(lái)的優(yōu)越性越來(lái)越明顯，這對(duì)舊城區(qū)居民帶來(lái)較大的影響和沖擊力，居民的消費(fèi)及生活觀念發(fā)生了徹底變化。一方面居民盟對(duì)居住環(huán)境和生活質(zhì)量的要求越來(lái)越高，另方面，居民的技資意識(shí)增強(qiáng)，深知住房作為一種稀有而昂貴的商品，不僅可以居住，而且還可以投資，正是基于這種考慮，居民也希望將以前的傳統(tǒng)房屋管理形式轉(zhuǎn)變?yōu)樾滦偷奈飿I(yè)管理，越來(lái)越迫切的希望同樣也能享受物業(yè)管理這種新型的管理和優(yōu)秀的服務(wù)。 　　同時(shí)，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建立，以前政府對(duì)城市房屋實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管.理的統(tǒng)管格局發(fā)生了新變化，房屋統(tǒng)管比重趨小，房屋自管和委托管理比重趨大，從而為發(fā)展物業(yè)管理帶來(lái)了有利條件。而隨著住房制度改革的深入，房屋產(chǎn)權(quán)多元化態(tài)勢(shì)逐漸形成，這也為房管部門逐步擺..脫傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)管理模式，走向市場(chǎng)化的物業(yè)管理提供了良好機(jī)遇。

　　由此可見(jiàn)，舊區(qū)物業(yè)管理是歷史發(fā)展的必然，是gg開(kāi)放的需要，也是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要。舊城區(qū)推行物業(yè)管理工作，目前在深圳、上海、大連、青島等城市已取得一定的成績(jī)和經(jīng)驗(yàn)。深圳在全國(guó)舊城物業(yè)管理流面走在前列，深圳市為了在舊區(qū)的物業(yè)管理方面取得突破，經(jīng)過(guò)慎重考慮和多方酬調(diào)，1996年10月將舊住宅區(qū)鹿丹村面向組社會(huì)招標(biāo)物業(yè)管理，消息一發(fā)布就引起社會(huì)各界的關(guān)注，最后有10家物業(yè)管理公司參加了競(jìng)標(biāo)活動(dòng)，經(jīng)過(guò)激烈競(jìng)爭(zhēng)，深圳萬(wàn)科物業(yè)管理公司取得了鹿丹村物業(yè)管理權(quán)。鹿丹村建成于19*，占地7萬(wàn)多平米，建筑面積11萬(wàn)平米，住宅1200套。由于是舊區(qū)，投入時(shí)間長(zhǎng)，房屋設(shè)施老化、配套不齊，管理費(fèi)低，經(jīng)費(fèi)少，管理難度較大，住戶意見(jiàn)多。1997年元旦，萬(wàn)科物業(yè)管理公司順利接管鹿丹村后，便對(duì)該住宅區(qū)進(jìn)行全面的整治，加強(qiáng)各方面的管理，最后獲得了居民的滿意，政府的放心，并在接管一年內(nèi)獲得"全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)"的稱號(hào)。大慶市舊城區(qū)的物業(yè)管理工作也很有實(shí)效，比較典型的是東安物業(yè)管理公司東風(fēng)新村管理處對(duì)舊區(qū)安康小區(qū)的整治和管理。

　　東風(fēng)新村管理處從強(qiáng)化舊城區(qū)的物業(yè)管理實(shí)際出發(fā)，對(duì)原轄的新村第一至第六住宅小區(qū)進(jìn)行重新規(guī)劃，分割為若干個(gè)便于管理的住宅小區(qū)，其中安康小區(qū)便是其中之一，東安物業(yè)管理公司按照《大慶市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》的要求，改革原來(lái)的管理體制，運(yùn)作新的經(jīng)營(yíng)機(jī)制，多渠道籌措資金對(duì)安康小區(qū)進(jìn)行綜合恢復(fù)整治，對(duì)小區(qū)實(shí)行封閉管理，整治車柵、路，開(kāi)展優(yōu)質(zhì)的有償服務(wù)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的努力，一個(gè)寧?kù)o、舒適的小區(qū)展現(xiàn)在居民眼前因?yàn)樵撔^(qū)物業(yè)管理成效顯著，被評(píng)為黑龍江省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。南京市從1998年開(kāi)始對(duì)舊區(qū)實(shí)施整治出新，全面推行物業(yè)管理，南京市政府確定的舊區(qū)出新基本原則是"不搞錦上添花，只是雪中送炭"，物業(yè)管理方面基本達(dá)到了"管理規(guī)范有序，居住安全舒適，設(shè)備設(shè)施完好，環(huán)境美化綠化、服務(wù)優(yōu)質(zhì)及時(shí)，衛(wèi)生干凈整潔"的要求。南京市在1998-1999年間，舊區(qū)改造面積達(dá)5500萬(wàn)平米，市政府撥款達(dá)4000多萬(wàn)元。遼寧省經(jīng)過(guò)1997-1998年兩年努力，治理了1999年前建的舊區(qū)688個(gè)，占應(yīng)改造舊區(qū)總數(shù)83.8%。

　　總的說(shuō)來(lái)，舊城區(qū)的物業(yè)管理在一些城市取得了一定的成績(jī)和突破，但由于舊區(qū)建成時(shí)間較長(zhǎng)，而且環(huán)境較差，設(shè)施設(shè)備不完善并且年久失修，同時(shí)由于舊區(qū)規(guī)模或者太大，或者太小，房屋類型不一，質(zhì)量差異大，存在分布零散、管理難度大等問(wèn)題，致使舊城區(qū)物業(yè)管理工作難度較大，問(wèn)題較多，成效不顯著，管理水平低。目前，舊區(qū)物業(yè)管理存在以下幾個(gè)突出問(wèn)題:

　　第一，舊觀念飛舊思維方式難以轉(zhuǎn)變

　　由于舊城區(qū)多年來(lái)一直實(shí)行的是傳統(tǒng)房屋管理體制，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩重，福利性思想、濃。在開(kāi)展物業(yè)管理工作中，一方面居民一時(shí)難以接受"自己花錢買服務(wù)"的方式，認(rèn)為幾十年來(lái)都是政府出錢維修，而現(xiàn)在自己要出錢，觀念一時(shí)難以較變過(guò)來(lái)，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)采取抵觸和拖欠態(tài)度。另一方面，作為物業(yè)管理者而言，大多是原來(lái)房管所轉(zhuǎn)制而成的物業(yè)公司，以前是管理者，而現(xiàn)在卻成了服務(wù)者，這種身份和地位的變化，使不少物業(yè)公司人員思想上接受不了，致使服務(wù)不到位。

　　第二，舊城區(qū)基礎(chǔ)工作差，實(shí)施物業(yè)管理難度大

　　舊城區(qū)往往存在房屋質(zhì)量參差不齊，配套設(shè)施不齊全，而且由于以前舊城區(qū)實(shí)行的是低租福利制的管理模式，使得舊城區(qū)的房屋和基礎(chǔ)設(shè)施得不到維修和保養(yǎng)，造成失修失養(yǎng)，致使設(shè)備陳舊、老化。另一方面舊城區(qū)的基礎(chǔ)管理工作往往薄弱，房屋圖紙、資料不完善，甚至缺失嚴(yán)重，管理制度往往不健全等。正是由于舊城區(qū)基礎(chǔ)工作差，致使物業(yè)管理實(shí)施難度大。

　　第三，群眾對(duì)舊城區(qū)物業(yè)管理意見(jiàn)多

　　業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)要求越來(lái)越高，但是由于舊城區(qū)本身就存在物業(yè)陳舊、配套不完善的缺點(diǎn)，而且物業(yè)公司服務(wù)往往又不到位，這就使得居民的期望與實(shí)際情況有較大的出入，致使群眾對(duì)舊城區(qū)物業(yè)管理意見(jiàn)大。

　　第四，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)缺乏

　　新建小區(qū)存在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)困難的問(wèn)題，舊城區(qū)在這方面的問(wèn)題更加嚴(yán)重。舊城區(qū)有相當(dāng)多的居民將居住的公房購(gòu)為私有，但購(gòu)房過(guò)程中往往享受許多優(yōu)惠條件，公房出售后提取的維修基金并不多。另一方面，舊城區(qū)物業(yè)管理的啟動(dòng)資金往往也是由原有的房屋管理部門注入，資金也不多。同時(shí)由于舊城區(qū)的居民經(jīng)濟(jì)隨能力相當(dāng)有限，政府在制定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，更多的是考慮了居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，部分城市的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于成本，盡管如此，舊城區(qū)有居民還往往以各種借口拖飛欠抵制物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，這就使得舊城區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)少之又少，對(duì)物業(yè)管理公司而言無(wú)疑是雪上加霜，經(jīng)營(yíng)舉步維艱，虧損嚴(yán)重。

　　第五，業(yè)主自治自律意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)主委員會(huì)制度不健全

　　雖然按規(guī)定，實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)應(yīng)該成立業(yè)主委員會(huì)，但由于業(yè)主自身意識(shí)不強(qiáng)，舊城區(qū)的物業(yè)管理往往是由原來(lái)的房屋管理部門替代，至于是否成立業(yè)主委員會(huì)，或業(yè)主委員會(huì)如何組建等都是由原來(lái)的房屋管理部門說(shuō)了算。業(yè)主委員會(huì)制度不健全，使得物業(yè)管理工作缺乏有效的國(guó)監(jiān)督和約束，業(yè)主自身的權(quán)利得不到保障。

　　三、發(fā)展

　　目前，隨著人民群眾生活水平的不斷提高和住房、醫(yī)療、養(yǎng)老和就業(yè)等各項(xiàng)制度改革的深入，城市居民與所在社區(qū)的關(guān)系愈來(lái)愈密切。他們不僅關(guān)注社區(qū)的發(fā)展，參與社區(qū)的活動(dòng)，而且對(duì)社區(qū)的服務(wù)和管理、居住環(huán)境、文化娛樂(lè)、醫(yī)療衛(wèi)生等方面提出多層次，多樣化的要求。這為物業(yè)管理發(fā)展創(chuàng)造了條件，提供了機(jī)遇。盡管舊城區(qū)物業(yè)管理存在諸多問(wèn)題，但舊城區(qū)物業(yè)管另涉及的范圍相當(dāng)大，在城市管理和社區(qū)建設(shè)中具有舉足輕重的地位。我們應(yīng)該根據(jù)舊城區(qū)的實(shí)際情況，因地制宜，借鑒新建小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)點(diǎn)，結(jié)合城市社區(qū)建設(shè)，探索適應(yīng)舊城區(qū)的物業(yè)管理新路子。

　　第一，領(lǐng)導(dǎo)重視，政府真抓實(shí)干

　　舊城區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)涉及面廣，普通群眾密切相關(guān)的工作。領(lǐng)導(dǎo)重視，政府真抓實(shí)干是關(guān)鍵，大連市、上海市、深圳市等地區(qū)舊城區(qū)物業(yè)管理取得突破性成績(jī)，很大程度上在于領(lǐng)導(dǎo)重視，親自抓。因?yàn)橹挥蓄I(lǐng)導(dǎo)重視，才有利于政策的制定和落實(shí)，領(lǐng)導(dǎo)重視舊區(qū)物業(yè)管理，能夠推動(dòng)舊區(qū)物業(yè)管理政策的合理制定和真正落到實(shí)處。同時(shí)由于舊區(qū)物業(yè)管理更多地涉及到方方面面，矛盾突出，領(lǐng)導(dǎo)在協(xié)調(diào)方面可以起到舉足輕重的重要。

　　第二，更新觀念，轉(zhuǎn)換管理體制

　　首先要加強(qiáng)思想宣傳工作。舊城區(qū)因?yàn)橐郧耙恢睂?shí)行福利性管理，在觀念更新方面，特別重要。要把植根了幾十年的福利性住房觀念轉(zhuǎn)變到適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的物業(yè)管理，難度相當(dāng)大。要多渠道、多形式、多角度的開(kāi)展宣傳活動(dòng)，讓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)觀念深入人心增強(qiáng)群眾物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)，讓群眾心底明白傳統(tǒng)的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣，使群眾認(rèn)可、理解、支持物業(yè)管理。 　　其次，作為物業(yè)管理公司而言，也要轉(zhuǎn)變觀念，增強(qiáng)其服務(wù)意識(shí)，要明白管理與服務(wù)是有所不同的，在管理體制上要由"婆婆"的管理轉(zhuǎn)變?yōu)閮?yōu)質(zhì)的服務(wù)。傳統(tǒng)的房屋管理體制已不能適應(yīng)新的形勢(shì)的需要，只有打破傳統(tǒng)的"鐵飯碗"，將諸如房管所之類的事業(yè)單位體制轉(zhuǎn)換為實(shí)行企業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理公司，城市管理工作才能躍上新臺(tái)階。

　　第三，加強(qiáng)舊城區(qū)的出新工作，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件

　　針對(duì)舊城區(qū)普遍存在基礎(chǔ)差、配套設(shè)施不完善等不足，不僅可以結(jié)合城市危舊房屋改造，對(duì)房屋進(jìn)行更新改造，對(duì)房屋迸行更新改造，而且還要和功能布局的調(diào)整，生活服務(wù)設(shè)施的完善，道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施相協(xié)調(diào)，進(jìn)行綜合治理。政府要制定出臺(tái)舊城區(qū)新的實(shí)施辦法，要因地制宜制定舊城區(qū)改造治理規(guī)劃，制定實(shí)施方案，整治環(huán)境，折除違章搭建，完善公建配套，增加綠化，平整道路等，可以采取劃片統(tǒng)一管理，能夠?qū)嵭蟹忾]管理的就盡量封閉為相對(duì)獨(dú)立的小區(qū)。

　　第四，理順關(guān)系，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)制度

　　舊城區(qū)往往存在多頭管理的局面，要改小區(qū)內(nèi)的多頭管理為綜合一體化管理。在舊區(qū)是，凡屬物業(yè)管理事項(xiàng)，包括治安、車輛、衛(wèi)生、綠化、維修、公共設(shè)施，社區(qū)文化、有償服務(wù)、裝修管理等，全部交由一個(gè)物業(yè)管理公司實(shí)施統(tǒng) 一的社會(huì)化、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理。

　　同時(shí)，舊區(qū)也往往存在有多家物業(yè)管理公司管理的局面。要通過(guò)業(yè)主委員會(huì)選聘，實(shí)行一個(gè)小區(qū)由一家物業(yè)公 司管理，改變多家物業(yè)公司互相推讀扯皮的現(xiàn)象。舊區(qū)的業(yè)主自治自律意識(shí)比較差，政府要硬性規(guī)定實(shí)施業(yè)主委員會(huì)制度。建設(shè)部副部長(zhǎng)宋春華曾在1999年5月 份"全國(guó)的物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)調(diào)，指導(dǎo)建立業(yè)主委員會(huì)。"在舊區(qū)的公有住宅出售達(dá)到309毛-509b比 例后，政府有關(guān)部門(特別是房管所)要指導(dǎo)居民根據(jù)自愿的原則成立業(yè)主委員會(huì)，使物業(yè)公司在業(yè)主委員會(huì)選 聘后開(kāi)展的物業(yè)管理工作得到約束和監(jiān)督，居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)，促使物管工作 正常有序的開(kāi)展。

　　第五，多渠道籌集資金，形成"以業(yè)養(yǎng)業(yè)"的供血機(jī)制

　　舊區(qū)本身就帶著福利性、公益性色彩，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的管理就是承擔(dān)了政府的一部分責(zé)任，小區(qū)原有的建筑 和配套設(shè)施往往不完善，需要物管公司整治環(huán)境，完善設(shè)施等，這些費(fèi)用原本應(yīng)由政府補(bǔ)貼，但現(xiàn)在需要物管公 司承擔(dān)。可以采取"政府優(yōu)惠一點(diǎn)，向住戶收一點(diǎn)"的方式，一方面政府在稅費(fèi)等方面減免，另一方面根據(jù)住戶經(jīng) 濟(jì)承受能力收一部分。

　　同時(shí)，物業(yè)公司可以開(kāi)展多種形式的有償服務(wù)，多層次，多角度滿足并服務(wù)于居民的需求，形成"以業(yè)養(yǎng)業(yè)"的供 血機(jī)制。可以利用舊區(qū)經(jīng)整治出新而有的房產(chǎn)、設(shè)備、場(chǎng)地等基礎(chǔ)設(shè)施等資源，開(kāi)辦一些立足小區(qū)，面向社會(huì)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，在為居民提供方便搞好服務(wù)的同時(shí)，創(chuàng)造一定的經(jīng)濟(jì)效益。特別是舊區(qū)的房屋比較陳舊，需要改造，可以開(kāi)展以改造改善舊有房屋為主體的危改開(kāi)發(fā)服務(wù)。通過(guò)開(kāi)發(fā)，用其盈利部分，作為舊區(qū)管理建設(shè)的再次投入，以彌補(bǔ)舊區(qū)設(shè)計(jì)的先天不足。這也拓寬了物業(yè)公司業(yè)務(wù)，增強(qiáng)了穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，使舊城區(qū)的物業(yè)管理產(chǎn)生良性循環(huán)。

　　第六，逐步推行適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的舊城區(qū)物業(yè)管理模式

　　要根據(jù)舊城區(qū)實(shí)際，因地制宜，不照搬照抄新建小區(qū)的物業(yè)管理，探索"便民、利民、為民"的舊城區(qū)物業(yè)管理模式。

　　一是舊區(qū)傳統(tǒng)的管理往往是管理與作業(yè)(維修等)統(tǒng)在一起，這不利于市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)和動(dòng)作。物業(yè)公司可以建立專業(yè)化維修公司，或者直接聘請(qǐng)社會(huì)上的專業(yè)公司，并按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求建立合同關(guān)系，用契約形式明確雙方權(quán)利與義務(wù)，真正實(shí)施產(chǎn)權(quán)人與經(jīng)營(yíng)者分離，管理層與作業(yè)層分離。這一方面有利于物業(yè)管理公司集中精力搞管理，另一方面有利于專業(yè)公司在競(jìng)爭(zhēng)中提高質(zhì)量水準(zhǔn)和服務(wù)水準(zhǔn)。

　　二是舊區(qū)的房屋類型多樣化特征比較明顯，住戶要求不一樣，可以采取分類分層管理。根據(jù)舊住宅區(qū)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的比重不同，可以將舊住宅區(qū)分為公房為主類和公房出售后私房為主類，對(duì)公房比例大的舊住宅區(qū)，要改善傳統(tǒng)的管理方式，盡可能的服務(wù)于住戶，對(duì)私房為主的舊住宅區(qū)，可以逐漸推行社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理模式。

　　三是對(duì)條件比較成熟的典型舊區(qū)，通過(guò)整治，完善基礎(chǔ)工作，采取招投標(biāo)形式，使業(yè)主和物業(yè)管理公司能夠雙向選擇，使舊區(qū)物業(yè)管理真正步入社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中去。

　　第七、結(jié)合社區(qū)建設(shè)，促進(jìn)舊城區(qū)物業(yè).管理迅速發(fā)展

　　要抓住目前社區(qū)建設(shè)大力發(fā)展的時(shí)機(jī)，舊城區(qū)物業(yè)管理要積極參與社區(qū)衛(wèi)生、社區(qū)文化、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)治安等社區(qū)服務(wù)與管理，一方面拓展物業(yè)管理業(yè)務(wù)；另一方面為促進(jìn)社區(qū)建設(shè)作出自己應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

　　總的說(shuō)來(lái)，舊城區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題不少，但發(fā)展的前景較大。只能根據(jù)舊城區(qū)有實(shí)際情況，逐漸探索出一套適應(yīng)舊城區(qū)特點(diǎn)的物業(yè)管理模式。

篇3：香港物業(yè)管理現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展

　　香港物業(yè)管理現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展

　　香港地少人多，建筑物鱗次櫛比。地產(chǎn)業(yè)是香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展的骨干產(chǎn)業(yè)，近十多年來(lái)，與地產(chǎn)業(yè)一脈相承的“物業(yè)管理”行業(yè)取得了長(zhǎng)足發(fā)展。然而，市民對(duì)生活質(zhì)素要求越來(lái)越高，新的信息手段，也成了物業(yè)管理公司提升自身素質(zhì)的契機(jī)。今年SARS疫情在香港肆虐后，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)提出了新的要求，呈現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢(shì)。

　　一、香港物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　　在香港時(shí)常經(jīng)濟(jì)和法治社會(huì)的大環(huán)境下，專業(yè)、規(guī)范和高質(zhì)素的物業(yè)管理，推動(dòng)了香港經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，同時(shí)，亦為市民提供了一個(gè)愜意、舒適的生活環(huán)境。從整體上看，目前香港物業(yè)管理呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：

　　(一)法制化程度高。

　　香港物業(yè)管理領(lǐng)域首先引入英美普遍法中的概念，即在樓宇建成后，由發(fā)展商、物業(yè)管理公司和著名業(yè)主共同簽訂的“公共契約”即公契)，即關(guān)于各業(yè)主之間享有其自有部分及公用部分和他們彼此之間在大廈管理過(guò)程中的權(quán)利、利益和責(zé)任，在土地注冊(cè)處注冊(cè)，并對(duì)大廈全體業(yè)主和租客有約束力的協(xié)議。為了規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，香港政府制訂并完善了一系列法律法規(guī)，如氣體安全條例、消防安全條例、危險(xiǎn)物品條例、噪音管制條例、水質(zhì)管制條例和保安及護(hù)衛(wèi)條例等，其中最為重要的是《建筑物管理?xiàng)l例》。為便于業(yè)主組織法團(tuán)管理大廈，1970年制定了《多層建筑物(業(yè)主法團(tuán))條例》;1993年該條例被大幅度修訂，更名為《建筑物管理?xiàng)l例》，成為香港物業(yè)管理領(lǐng)域最基本的法律。現(xiàn)今，在法律的指導(dǎo)之下，業(yè)主更加積極參與管理自己的物業(yè)，截止20**碾月，全港已有6464個(gè)業(yè)主立案法團(tuán)(業(yè)主委員會(huì))成立。因此，從法團(tuán)的成立，法團(tuán)與物業(yè)管理公司的權(quán)責(zé)，到物業(yè)管理的各項(xiàng)工作標(biāo)準(zhǔn)，基本實(shí)現(xiàn)了有法可依。

　　(二)私人樓宇高齡化，政府房屋服務(wù)私營(yíng)化，加劇物業(yè)管理公司間的競(jìng)爭(zhēng)，管理更趨專業(yè)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，香港約有4萬(wàn)多幢私人樓宇，超過(guò)25%的樓齡介乎20至40年，這些樓宇建筑物的損耗十分嚴(yán)重，加之大廈業(yè)權(quán)分散導(dǎo)致管理不善，間接加速樓宇的老化。香港政府屋宇署聯(lián)同政府幾個(gè)部門，從2000年開(kāi)始推行“屋宇維修統(tǒng)籌計(jì)劃”，協(xié)助業(yè)主和立案法團(tuán)解決樓宇的維修和管理問(wèn)題。另一方面，負(fù)責(zé)政府物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)署逐漸改變了它的角色，由直接管理物業(yè)，變?yōu)楸O(jiān)管物業(yè)管理公司工作、改善社區(qū)環(huán)境和執(zhí)行法定職務(wù)，將辦公大樓和宿舍外判給物業(yè)管理公司管理，每年為政府節(jié)省3300萬(wàn)港幣。香港房委會(huì)也采用同樣的方法，通過(guò)推行“私營(yíng)機(jī)構(gòu)更多參與屋村管理及維修保養(yǎng)服務(wù)計(jì)劃”，將管理的物業(yè)逐步移交給私人物業(yè)管理公司。這些既給物業(yè)管理公司提供了商機(jī)，同時(shí)提出了挑戰(zhàn)，加劇了競(jìng)爭(zhēng)。過(guò)去數(shù)年間，公司經(jīng)理人酬金(利潤(rùn))和總部開(kāi)支占大廈管理費(fèi)的比例，平均欲10-15%下降至5-9%。物業(yè)管理公司必須厲行節(jié)約，控制成本，很多時(shí)候還需要接受集團(tuán)公司或母公司在資源上的支持。

　　(三)政府和物業(yè)管理公司協(xié)會(huì)的角色越來(lái)越重要。

　　香港政府民政事務(wù)總署負(fù)責(zé)私人大廈的管理，幫助業(yè)主自行處理有關(guān)大廈管理和業(yè)主立案法團(tuán)運(yùn)作的事務(wù)。民政事務(wù)總署牽頭成立一個(gè)跨政府部門和專業(yè)團(tuán)體(律師會(huì)、會(huì)計(jì)師公會(huì)、測(cè)量師學(xué)會(huì)等)的大廈管理資源中心，免費(fèi)為業(yè)主和業(yè)主立案法團(tuán)提供各類信息、咨詢服務(wù)和意見(jiàn)，協(xié)調(diào)處理紛爭(zhēng)。香港物業(yè)管理公司協(xié)會(huì)于1990年成立，截止20**年年底，協(xié)會(huì)會(huì)員超過(guò)80家。根據(jù)協(xié)會(huì)的章程，加入?yún)f(xié)會(huì)必須具備兩給條件：一是公司已有兩年以上實(shí)際管理樓宇的經(jīng)驗(yàn);二是公司目前管理超過(guò)1000個(gè)住宅單位或超過(guò)30000平方米的工業(yè)用地或超過(guò)10000平方米的商業(yè)單位。因此，協(xié)會(huì)包括了香港實(shí)力最雄厚、規(guī)模最大的物業(yè)管理公司，同時(shí)，是否加入?yún)f(xié)會(huì)成為評(píng)定公司專業(yè)水平和規(guī)模聲譽(yù)的重要標(biāo)志之一。在議標(biāo)、定標(biāo)中，加入?yún)f(xié)會(huì)的可以多得分。協(xié)會(huì)不僅積極向政府和社會(huì)各界反映業(yè)界意見(jiàn)，還通過(guò)培訓(xùn)、出版刊物、對(duì)外交流等各種形式，提高公司及其員工的專業(yè)服務(wù)質(zhì)素。20**年7月，協(xié)會(huì)與香港地產(chǎn)學(xué)會(huì)、房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)等專業(yè)團(tuán)體，簽署“香港房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)聯(lián)盟”，整合各專業(yè)團(tuán)體的資源，提高協(xié)調(diào)、咨詢和服務(wù)的能力。

　　二、香港物業(yè)管理的未來(lái)發(fā)展

　　香港經(jīng)濟(jì)在60年代末開(kāi)始起飛，帶動(dòng)地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。各式多層大廈和新式大型屋苑發(fā)展起來(lái)，以往只提供“看更保安”式服務(wù)的大廈管理已不合時(shí)宜。物業(yè)管理，不只限于清潔、園藝、保安和維持水、電和機(jī)電設(shè)備的正常運(yùn)作，而且還包括大廈的全面維修保養(yǎng)、社區(qū)建設(shè)、財(cái)務(wù)管理、環(huán)保管理和屋宇增值等。隨著進(jìn)入本世紀(jì)的電腦資訊時(shí)代，物業(yè)管理面臨著新的挑戰(zhàn)，并呈現(xiàn)出新的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　(一)物業(yè)管理突出服務(wù)的特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)以人為本、與時(shí)俱進(jìn)。

　　為擺正公司與業(yè)主的位置，不少物業(yè)管理公司在名稱增加“服務(wù)”二字，突出服務(wù)的本質(zhì)特點(diǎn)，避免讓人產(chǎn)生歧義。另一方面，面對(duì)新近提出“全優(yōu)居住素質(zhì)”概念，物業(yè)管理不只追求最低成本，更強(qiáng)調(diào)提升質(zhì)素，滿足業(yè)主的全方位要求，并兼顧資源管理的效益和社會(huì)公義。對(duì)物業(yè)管理提出了“五星”級(jí)一站式以客為本的服務(wù)，利用互聯(lián)網(wǎng)的普及，在電腦服務(wù)領(lǐng)域不斷推陳出新。如香港富城物業(yè)管理集團(tuán)在90年代推出了“富城智能管理”的營(yíng)運(yùn)模式，啟動(dòng)24小時(shí)客戶服務(wù)熱線，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)將公司各部門與所管理的屋苑聯(lián)系起來(lái)，便于客戶獲取屋苑信息、網(wǎng)上預(yù)訂屋苑設(shè)施和電郵查詢等，使客戶足不出戶就能享受到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。專家估計(jì)，智能化建筑將成為21世紀(jì)建筑業(yè)的主流，智能建筑的運(yùn)行費(fèi)用和能耗比常規(guī)建筑要低30%-40%。

　　(二)進(jìn)一步突出專業(yè)化。

　　以往觀念認(rèn)為，物業(yè)管理是一門易于經(jīng)營(yíng)、成本較低和回報(bào)有保障的行業(yè)，因此，技術(shù)水平不高，專業(yè)性不強(qiáng)。但隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇和大量公營(yíng)房屋交由私營(yíng)公司接管，政府設(shè)立發(fā)牌制度，促進(jìn)物業(yè)管理公司進(jìn)一步追求專業(yè)精神，提高競(jìng)爭(zhēng)力。1999年下半年，香港政府制定了《房屋經(jīng)理注冊(cè)條例》，將專業(yè)房屋經(jīng)理引入注冊(cè)制度。這些房屋經(jīng)理來(lái)自香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)和測(cè)量師學(xué)會(huì)等專業(yè)團(tuán)體，積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，其重要性日漸為社會(huì)所認(rèn)識(shí)。在選擇物業(yè)管理公司時(shí)，公司擁有多少名專業(yè)人才，是其中一項(xiàng)重要因素。

　　(三)對(duì)實(shí)施強(qiáng)制性專業(yè)物業(yè)管理的呼聲越來(lái)越強(qiáng)烈。

　　根據(jù)《建筑物管理?xiàng)l例》，香港對(duì)大廈實(shí)施自愿物業(yè)管理制度，但鼓勵(lì)引進(jìn)專業(yè)的物業(yè)管理公司，同時(shí)，政府主管部門可以對(duì)有嚴(yán)重問(wèn)題的大廈實(shí)施強(qiáng)制性的管理。由于香港一部分樓宇老化問(wèn)題非常嚴(yán)重，其維修引起社會(huì)的廣泛關(guān)注。今年SARS在香港大規(guī)模爆發(fā)后，尤其是淘大花園出現(xiàn)

　　嚴(yán)重疫情，迫使公眾進(jìn)一步關(guān)注大廈的物業(yè)管理，要求政府以強(qiáng)制性的方式解決一些“高齡”私人樓宇和規(guī)模較小單幢大廈的物業(yè)管理工作。香港學(xué)者葉毅明認(rèn)為：“香港法律對(duì)建筑物設(shè)計(jì)有非常嚴(yán)格的規(guī)定，但對(duì)生命安全沒(méi)有直接影響的，例如排污、家居廢物處理、空氣流通等，法律的監(jiān)管嚴(yán)重不足。科學(xué)及專業(yè)的房屋管理服務(wù)，可以在一定程度上補(bǔ)救大廈設(shè)計(jì)硬件的先天不足，更重要的在硬件‘病入膏肓’前，把硬件徹底更新;這些預(yù)防性的保養(yǎng)服務(wù)需要由專業(yè)性的管理公司統(tǒng)籌處理。”

　　(四)善用資源，綠色物業(yè)管理的思想深入人心。

　　將環(huán)保概念引入物業(yè)管理，是大勢(shì)所趨。ISO14001環(huán)境管理體系正在香港物業(yè)管理公司中廣泛推行，致力于污染的預(yù)防和控制，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。環(huán)保綠色物業(yè)管理除了常規(guī)物業(yè)管理的內(nèi)容外，還包括：

　　第一，對(duì)垃圾進(jìn)行分類處理，減少垃圾運(yùn)出的污染。通過(guò)垃圾的分選，將可回收的垃圾送往工廠再生;通過(guò)將垃圾發(fā)酵生產(chǎn)農(nóng)用機(jī)肥;通過(guò)焚燒垃圾回收熱能用于供熱和發(fā)電;通過(guò)衛(wèi)生填埋來(lái)還原土地，恢復(fù)生態(tài)。

　　第二，控制噪音。加強(qiáng)對(duì)與物業(yè)管理有關(guān)噪音源的控制，如對(duì)大廈的機(jī)電設(shè)備采取密閉隔音的方法，在大廈四周種植減噪數(shù)種。

　　第三，科學(xué)處理雨水、污水的排放，使其成為屋苑的再生水資源。對(duì)于排放的污水分別進(jìn)行處理，確保達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。部分用水沖洗道路、澆灌綠地和沖洗汽車等，部分及雨水用于景觀水池備用。

　　第四，倡導(dǎo)使用潔凈能源。香港、深圳位于南中國(guó)地域，日照時(shí)間較長(zhǎng)，太陽(yáng)能是非常合適的綠色能源，可以在大廈建筑物上利用太陽(yáng)能取得生活用熱水。雖然環(huán)保的設(shè)計(jì)或設(shè)施往往成本較高，但近年來(lái)不少發(fā)展商均積極研究在物業(yè)內(nèi)加入環(huán)保因素，進(jìn)一步提升居住環(huán)境質(zhì)量，如再配以綠色物業(yè)管理，相信不久以后的香港將“進(jìn)化成一個(gè)綠色城市”。

　　正如國(guó)家建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司謝家瑾司長(zhǎng)所言：“gg開(kāi)放初期，深圳借鑒香港和國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)與做法，在住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理的先河”。無(wú)庸質(zhì)疑，深圳市在內(nèi)地物業(yè)管理領(lǐng)域，居于領(lǐng)先水平，許多品牌企業(yè)已進(jìn)入廣大的內(nèi)地市場(chǎng)。深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)和眾多的物業(yè)管理公司為此做出了開(kāi)拓性的餓貢獻(xiàn)。

　　但是，隨著我國(guó)加入WTO和香港與內(nèi)地更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排(CEPA)的簽署，香港的企業(yè)產(chǎn)品及海外經(jīng)驗(yàn)，分析物業(yè)管理的最新走勢(shì)，研究應(yīng)對(duì)策略，促進(jìn)內(nèi)地，尤其是深圳市物業(yè)管理的發(fā)展，意義顯得非常重要。