關注“注冊物業(yè)管理師”

　　從“物業(yè)管理上崗證”到“注冊物業(yè)管理師”，物業(yè)管理職業(yè)資格制度算是告一段落，但由之引發(fā)的爭論遠未平息，而“注冊物業(yè)管理師”證書在業(yè)內引起的重視程度亦構成物業(yè)管理行業(yè)的一道奇特的景觀。在這種背景下要討論“注冊物業(yè)管理師”自然難逃“跟風”之嫌，正是因為“注冊物業(yè)管理師”證書對物業(yè)管理的影響如此之大，才有必要對之進行認真的思考。

　　由國家建設部、人事部共同負責實施的“注冊物業(yè)管理師”我個人現(xiàn)已報考，對此進行的有限解讀，不當之處請同行指正，對“注冊物業(yè)管理師”的思考和疑問主要集中于三個方面：一是注冊物業(yè)管理師究竟是個什么東西？二是我們?yōu)槭裁葱枰晕飿I(yè)管理師？三是注冊物業(yè)管理師的未來又會如何？

　　一、關于注冊物業(yè)管理師究竟是個什么東西，妙筆生花的論證，其實都抵不過證書頒發(fā)者的姿態(tài)和參與者的期望更能說明問題。

　　物業(yè)管理在中國二十多年，其總體感覺是游離社會的邊緣，雖然國家“建設和諧社會、和諧社區(qū)”的大政方針拔高了它的地位和處境，但物業(yè)管理仍作為房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的一個附屬產(chǎn)物。因此，物業(yè)管理要在這個經(jīng)濟飛速發(fā)展的黃金年代獲得熱情擁抱這個社會的機會，就必須讓自己有質的改變。物業(yè)管理的主管部門，不可能不看到這一點，“注冊物業(yè)管理師”于是成為一個很好的機會和理由。

　　而參與者的期望，在“注冊物業(yè)管理師”一出臺便顯現(xiàn)無疑。經(jīng)歷過物業(yè)管理的“灰暗與無奈”的物業(yè)管理人，盡管具體經(jīng)歷各不相同，但大局的籠罩無人能夠脫出。因此，也渴望逃脫“前世造了孽，今世做物業(yè)”流傳口號的歷史宿命。但“注冊物業(yè)管理師”的出現(xiàn)，還是讓他們眼前一亮。一轟而上的對“注冊物業(yè)管理師”的攀附，亦在今天的大流之下。

　　此時，“注冊物業(yè)管理師”究竟一個什么樣的東西，可以有一個初步的決斷：它是政府部門挽救物業(yè)管理的一劑良藥，它是物業(yè)管理人拯救自己的一根稻草。倘若用正式的語言來表述，可能要冠冕堂皇得多：物業(yè)管理師制度是促使物業(yè)管理走向規(guī)范和健康發(fā)展的重要手段，是物業(yè)管理人提升自己的重要方式，這就是“注冊物業(yè)管理師”。

　　這種決斷或許有點武斷，讓一本小小的證書來承載物業(yè)管理發(fā)展的歷史重任，顯然有些矯枉過正了。贊同者可以“律師”“注冊會計師”作一個橫向比較，號稱中國第一證的律師證不僅僅造就一個批批金領、粉領階層，也整體提升了律師這個社會地位。在今天，律師證意味身份和金錢的代名詞。以至于那部叫《律政佳人》的電視劇，著實讓筆者感慨了半天。“注冊會計師”差了些，但依然代表一份職業(yè)的榮耀。

　　但是稍作分析，這種比較顯然毫無意義，對事實情境距離越遠，觀察角度也會越寬闊。“律師證”的榮耀，實際上是現(xiàn)代中國經(jīng)濟飛速發(fā)展之后社會矛盾叢生的提供的一個契機。從長遠的看來，一個清明的社會也必然是一個法制的社會，“律師證”的高貴可謂發(fā)展趨勢。一言以蔽之：歷史必然。另一方面，律師這個行業(yè)的本身的內涵，也促成了這個機遇，律師入行門檻之高，證書之難考，世所公認。

　　比較“注冊物業(yè)管理師”而言，機遇是沒有的，機遇給了更能提升經(jīng)濟發(fā)展指數(shù)的房地產(chǎn)業(yè)；內涵和門檻也是沒有的，一個阿貓阿狗都能從事的行業(yè)有何門檻和內涵而言？這是靈魂在自我拷問之下的徹悟。倘若這本證書實際上并不是挽救中國物業(yè)管理的良藥，它會是什么東西，一本普通證書而已？假設如此的話，之前的“物業(yè)管理上崗證”就足矣，何況還有勞動部的那個叫“物業(yè)管理師”的東西。

千古，得失寸心，套用這本證書亦然。今天的中國物業(yè)管理及相關人士，都是從泥水里跌打而出，不論對這本證書寄予何望，都還在其真正的內容中。

　　二、關于我們?yōu)槭裁葱枰晕飿I(yè)管理師，其實今天物業(yè)管理人的一種矛盾心態(tài)的顯現(xiàn).

　　在這個時代，從事物業(yè)管理的人，是之幸，也是之的不幸。謂之幸者，乃中國物業(yè)管理的起起浮浮，都可閱盡，豐富了人生閱歷。謂之不幸者，所謂亂世命賤，比如物業(yè)管理有些過分，卻也貼切。如果早生或晚生二十年，就不會遭遇這番尷尬。也不至于通過一本小小的證書來證明自己的崇高與不簡單。

　　今天物業(yè)管理人對“注冊物業(yè)管理師”需要，首先在于對自身的定位上。在這樣一個物業(yè)管理時期，舊的價值觀和理念正走向衰落，而新的觀念尚未建設起來，而在社會文化發(fā)展進一步呈現(xiàn)“亂花漸欲迷人眼”之際，廣大業(yè)主，甚至整個社會對物業(yè)管理的間離與冷落作用于物業(yè)管理人，就出現(xiàn)普通業(yè)主的要求即與今天物業(yè)管理的取向發(fā)生隔膜，而這種普遍現(xiàn)象的存在已經(jīng)使得眼睛向上的物業(yè)管理階層與業(yè)主階層顯出云泥之判。這越加讓今天的物業(yè)管理人感到一種無助和無奈，亟需對自身作一個冠冕堂皇的證明和提升。

　　其次在于一種物業(yè)管理行業(yè)內部的攀比心態(tài)。抱有“委屈心態(tài)”的物業(yè)管理人，尤其是物業(yè)管理的高管們，在中國物業(yè)管理現(xiàn)狀整體惡化的趨勢之下，這些精英們的清高卻無一例外的早已培埴，他們既無法從社會大眾里得到一點努力、想象的理解和認可，也無法從業(yè)主那邊得一點名義上的尊敬，非但如此，還不得不品嘗這種冷漠背后無盡殘酷現(xiàn)實。因此，這種委屈心態(tài)被轉移到一種內部的競爭和傾軋中。從其它同行身上贏得一絲尊敬成為最后一個安慰。不過這種需要的理由很容易被顛覆。通過這本小小的證書來重新讓自己在社會作一個定位，這實際上是物業(yè)管理人在當下環(huán)境下一種自我安慰。倘若一本小小的證書能承載如此厚任，今天多如牛毛證書早已讓無數(shù)渴望改變自己的人實現(xiàn)了個人夢想。

　　物業(yè)管理人對這本證書的“適應性”，與對它的“不適應性”是同步隨形的。當這本證書無法從真正意義上來達到個人的期望時，“不適應性”便顯現(xiàn)了，表現(xiàn)為容易挑剔而難于接受，容易抑郁成性而難于就事論理，容易顧影自憐而難于反躬自問。

　　三、關于注冊物業(yè)管理師的未來走向問題，其實觸及的是“注冊物業(yè)管理師”這本證書的核心問題所在

　　要回答這個問題，首先有二方面的內容需要理清，一方面是社會公眾

對這本證書的看法；另一方面則是相關部門對這本證書的底氣和信心。前者決定這本證書能在多大程度上具有它自身價值，進而吸引一批批物業(yè)管理人為之努力；后者則決定了這本證書具體操作的規(guī)范性和計劃的長遠性。

　　社會公眾對證書的看法，并不僅僅取決于證書的本身內容，還有物業(yè)管理這個行業(yè)的發(fā)展趨向。證書的含金量可以提高這本證書的口碑，但并不能實際改變這本證書的前途和未來。當物業(yè)管理行業(yè)自身的存在受到普遍質疑時，在不平衡的心理之下，社會大眾對物業(yè)管理提出的具體問題、具體是非都退居其次，而以“偏激”情緒作用于普遍的物業(yè)管理現(xiàn)實，他們的批判性遠高于建設性，而且影響極大。這本證書也不能幸免。因此這本證書的未來實際系于物業(yè)管理的未來。

　　政府相關部門對這本證書的底氣和信心，其實是無從猜測的，我們只能從表面來觀察這本證書的運作流程，并由此來判斷這本證書的命運。所以我必須要從現(xiàn)實的考察過程當中來校正錯誤。《物權法》的頒布、《物業(yè)管理條例》的重新修訂，從今天看來，相關部門所表露的信心勿容置疑，但這種信心并不確切，含有鼓勵之意。而長遠說來，政府對這本證書的信心依然取決于對物業(yè)管理這個行業(yè)的信心。

　　一言概之，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展決定這本證書的未來命運。公眾和政府的苛求，并不構成對這本證書的真正威脅，而忽視了這個行業(yè)真正缺乏和亟需改變的東西，卻可以造成自誤。茲事體大，我們可以為一本證書寄予希望，卻不能托付命運，惟有如此，才有可能為這本證書創(chuàng)造一片純凈的天空。

　　唉！雖然如此，還是考吧！[文/張義軍]

篇2：物業(yè)管理師資格認定《物業(yè)管理實務》考試試題(附答案)

　　物業(yè)管理師資格認定《物業(yè)管理實務》考試試題(附答案)

　　___年度全國物業(yè)管理師資格認定考試

　　《物業(yè)管理實務》試卷

　　一、單項選擇題(共30題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)

　　1.一級資質物業(yè)管理企業(yè)注冊資本應為人民幣()萬元以上。

　　A.50B.300

　　C.500D.1000

　　2.新設立的物業(yè)管理企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起()日內，向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質。

　　A.30B. 45

　　C. 60D. 90

　　3. 某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè)，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報()資質條件。

　　A. 一級B. 二級

　　C. 三級D. 三級暫定

　　4. 前期物業(yè)管理招標投標結束后，招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起()日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業(yè)服務合同。

　　A. 7B. 15

　　C. 30D. 45

　　5. 在前期物業(yè)管理招標投標中，評標委員會根據(jù)評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人()。

　　A. 可任選其中一個作為中標人

　　B. 應以報價最低的為中標人

　　C. 應報請房地產(chǎn)行政主管部門確定中標人

　　D. 應按照中標候選人的排序確定中標人

　　6. 物業(yè)管理投標的過程包括：①準備投標文件，②獲取招標信息，③登記并取得招標文件，④參加開標、現(xiàn)場答辯會議，⑤送交投標文件，⑥簽訂物業(yè)服務合同(或前期物業(yè)服務合同)。正確的投標步驟是()。

　　A. ③-②-①-④-⑤-⑥B. ③-②-①-⑤-④-⑥

　　C. ②-③-①-④-⑤-⑥D. ②-③-①-⑤-④-⑥

　　7. 物業(yè)服務合同由()與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。

　　A. 各業(yè)主分別B. 業(yè)主大會

　　C. 業(yè)主委員會代表業(yè)主D. 物業(yè)建設單位

　　8. 業(yè)主臨時公約由()制定。

　　A. 建設單位B. 購房人

　　C. 物業(yè)管理企業(yè)D. 房地產(chǎn)行政主管部門

　　9. 物業(yè)管理的早期介入是建設單位引入的()。

　　A. 設計工作B. 工程監(jiān)理工作

　　C. 開發(fā)建設工作D. 物業(yè)管理咨詢活動

　　10. 前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務合同簽訂之日起至()之日止的物業(yè)管理活動。

　　A. 首次業(yè)主大會會議召開B. 業(yè)主大會成立

　　C. 50%業(yè)主入住D. 物業(yè)服務合同生效

　　11. 業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應向()交還有關的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。

　　A. 建設單位B. 業(yè)主委員會

　　C. 政府主管部門D. 新物業(yè)管理企業(yè)

　　12. 因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，()應當負責修復和賠償。

　　A. 裝修人B. 裝修企業(yè)

　　C. 裝修施工人員D. 物業(yè)管理公司

　　13. 在購房合同約定的期限內，業(yè)主未辦理入住及其相應手續(xù)的，()。

　　A. 建設單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住不成立

　　B. 建設單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住成立

　　C. 業(yè)主未與建設單位聯(lián)系并作有效聲明的，視同入住成立

　　D. 即使業(yè)主與建設單位聯(lián)系并作有效聲明，仍視為入住不成立

　　14. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取()查驗方法。

　　A. 測量B. 敲擊

　　C. 使用D. 目測

　　15. 房屋主體按建筑結構類型和材料劃分類別，不包括()。

　　A. 磚結構B. 木結構

　　C. 鋼筋混凝土結構D. 框架結構

　　16. 對于重點和重要設施設備的維修，應該更加強調()。

　　A. 事后維修B. 緊急搶修

　　C. 預防性維修D. 大修

　　17. 物業(yè)供配電系統(tǒng)技術檔案不包括()記錄。

　　A. 日常運行B. 客戶投訴

　　C. 維修和技術改造D. 各項電氣預防性實驗和其它測試

　　18. 下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是()。

　　A. 挖巢法B. 藥殺法

　　C. 熏蒸法D. 誘殺法

　　19. 下列四項工作中，不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護工作的是()。

　　A. 澆水B. 病蟲害防治

　　C. 雜草防治D. 綠化改造工程

　　20. 下列關于物業(yè)管理區(qū)域內安全防范工作責任的說法中，表述正確的是()。

　　A. 物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作

　　B. 物業(yè)管理企業(yè)對管理區(qū)域內的治安防范工作負有全部責任

　　C. 物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生刑事案件時，物業(yè)管理企業(yè)不承擔任何責任

　　D. 物業(yè)管理企業(yè)可對嫌疑人進行留置訊問

　　21. 下列關于消防通道管理的說法中，正確的是()。

　　A、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位

　　B、物業(yè)管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位

　　C、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位，應做好安全警示

　　D、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關，無須進行管理

　　22. 電梯出現(xiàn)緊急情況時，乘客應采取的正確措施是()。

　　A. 確認電梯處于靜止狀態(tài)，撬開轎廂門逃生

　　B. 通過安全窗撤離轎廂

　　C. 通過電話或對講系統(tǒng)通知管理人員，靜候救援

　　D. 通過電話或對講系統(tǒng)，在管理人員的指揮下采取措施自救

　　23. 實行物業(yè)服務費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每()不少于一次公布物業(yè)服務資金收支情況。

　　A. 三個月B. 半年

　　C. 一年D. 二年

　　24. 實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括()和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

　　A. 物業(yè)服務成本B. 物業(yè)服務支出

　　C. 物業(yè)服務支出、法定稅費D. 物業(yè)服務成本、法定稅費

　　25. 住宅專項維修資金屬于()所有。

　　A. 物業(yè)管理企業(yè)B. 全體業(yè)主

　　C. 物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主D. 建設單位

　　26. 在業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)()。

　　A. 提出計劃，房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃拔

　　B. 自行決定

　　C. 與部分業(yè)主商議決定

　　D. 與建設單位商議決定

　　27. 物業(yè)服務合同約定以外的物業(yè)服務收費采取的是()。

　　A.政府定價

　　B.政府指導價

　　C.業(yè)主定價

　　D.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定

　　28. 新建物業(yè)承接驗收時，物業(yè)管理公司應向()索取物業(yè)檔案資料。

　　A. 業(yè)主B. 建設單位

　　C. 施工單位D. 監(jiān)理單位

　　29. 某項目管理處擬購置固定資產(chǎn)，須書面報請公司批準，采用的文書類型應是()。

　　A. 通知B. 報告

　　C. 請示D. 決定

　　30. 按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令第110號)，業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務協(xié)議，收取()。

　　A.管理服務費B.審批費

　　C.施工現(xiàn)場管理費D.裝修保證金

　　二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分)

　　31.二級物業(yè)管理企業(yè)資質證書由( )頒發(fā)和管理。

　　A.國務院建設主管部門

　　B.省、自治區(qū)人民政府建設主管部門

　　C.省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門

　　D.直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門

　　E.設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門

　　32.新設立的物業(yè)管理企業(yè)在申請資質時，除應提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資證明之外，還要持( )向當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申報。

　　A.企業(yè)法定代表人的身份證明

　　B.企業(yè)總經(jīng)理的身份證明

　　C.物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同

　　D.管理和技術人員的職稱證書和勞動合同

　　E.物業(yè)服務合同

　　33.物業(yè)管理招標的主體包括( )。

　　A.物業(yè)管理企業(yè) B.物業(yè)建設單位

　　C.業(yè)主大會 D.業(yè)主委員會

　　E.物業(yè)所有權人

　　34.前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同兩者的區(qū)別有( )。

　　A.簽訂合同的主體不同

　　B.合同終止條件不同

　　C.前期物業(yè)服務合同須經(jīng)政府主管部門批準，物業(yè)服務合同則不需要

　　D.前期物業(yè)服務合同屬于固定期限合同，物業(yè)服務合同屬于無固定期限合同

　　E.前期物業(yè)服務合同屬于無固定期限合同，物業(yè)服務合同屬于固定期限合同

　　35.下列關于業(yè)主公約的說法中，正確的有( )。

　　A.業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會通過后生效

　　B.業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力

　　C.業(yè)主公約對物業(yè)管理企業(yè)具有約束力

　　D.業(yè)主公約對物業(yè)建設單位具有法律約束力

　　E.業(yè)主公約僅有道義上的約束力

　　36.某物業(yè)竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有( )。

　　A.立即通知電梯公司解決故障停梯問題

　　B.電梯公司應履行保修責任，并承擔維修費用

　　C.建設單位應承擔此次事故的全部費用

　　D.物業(yè)管理企業(yè)應承擔滲漏機房的維修責任及費用

　　E.電梯機房屬物業(yè)共用部位，修繕費用應在專項維修資金中列支

　　37.按使用功能劃分，物業(yè)可分為( )物業(yè)。

　　A.居住B.公共

　　C.商業(yè)D.工業(yè)

　　E.其他

　　38.物業(yè)管理區(qū)域停車場的物業(yè)管理人員一般應包括( )。

　　A.車輛維修員B.車輛清洗員

　　C.交通疏導及管理員D.停車場保潔員

　　E.停車收費員

　　39.物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務收入包括( )收入。

　　A.物業(yè)管理B.物業(yè)經(jīng)營

　　C.政策性虧損補貼D.物業(yè)大修

　　E.共用部位的租賃收入

　　40.物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括( )。

　　A.企業(yè)所屬項目上交的管理酬金B(yǎng).營業(yè)利潤

　　C.投資凈收益D.營業(yè)外收支凈額

　　E.補貼收入

　　41.物業(yè)服務支出的構成不包括( )。

　　A.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用

　　B.物業(yè)管理企業(yè)財產(chǎn)保險費用

　　C.物業(yè)共用部位、共用設施設備保險費用

　　D.管理服務人員的工資

　　E.項目管理處用房裝飾裝修費用

　　42.按照《物業(yè)服務收費管理辦法》，物業(yè)服務收費實行( )。

　　A.政府定價B.政府指導價

　　C.市場調節(jié)價D.業(yè)主定價

　　E.政府與業(yè)主共同定價

　　43.住宅專項維修資金可用于( )。

　　A.彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足

　　B.共用部位、共用設施設備的大修

　　C.共用部位、共用設施設備的更新

　　D.共用部位、共用設施設備的改造

　　E.共用部位、共用設施設備的日常維修

　　44.下列關于物業(yè)服務費用包干制的說法中，正確的有( )。

　　A.由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用

　　B.管理服務利潤是固定的，不隨物業(yè)管理成本的變動而變動

　　C.物業(yè)管理企業(yè)應聘請專業(yè)審計機構對物業(yè)服務費用收支情況進行審計

　　D.物業(yè)服務費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔

　　E.物業(yè)服務費用中不包括法定稅費

　　45.物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括( )。

　　A.物業(yè)管理企業(yè)B.物業(yè)管理專業(yè)人員

　　C.業(yè)主委員會D.建設單位

　　E.物業(yè)使用人

　　三、案例分析題(共2題，每題20分。請根據(jù)背景材料，按要求作答)

　　案例分析題 (一)

　　某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū)，近斯收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些?費用如何解決(不考慮人工、培訓等管理成本的增加)?(5分)

　　編號意見與建議

　　1部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷

　　2保安人員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來隱患

　　3小區(qū)內停車秩序混亂，建議加強管理

　　4小區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強管理

　　5常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素

　　6樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換

　　7某部電梯安全隱患嚴重，需要大修

　　8建議小區(qū)外墻全部翻新

　　9小區(qū)老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子)，建議采取措施

　　10小區(qū)內出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強管理

　　11部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務費

　　12希望提供家政服務

　　13部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部門建議增設到達小區(qū)的公交線路

　　14建議清潔工作業(yè)時間與業(yè)主的上下班時間盡量錯開，避免與業(yè)主爭用電梯

　　問題2：上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責范圍的項目有哪些?對此，物業(yè)管理企業(yè)應如何處理?(4分)

　　問題3：試分析第9項問題產(chǎn)生的可能原因和應采取的措施?(4分)

　　問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業(yè)主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項?為什么?(4分)

　　問題5：針對上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平?(3分)

　　案例分析題 (二)

　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔前期物業(yè)管理。業(yè)主于20**年8月開始入住，20**年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務合同，合同于20**年8月1日零時生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應于20**年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務人員退場，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務費為由，拒絕移交相應的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗。

　　20**年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致，應由甲物業(yè)管理公司負責修繕。之后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關該問題的投訴。

　　問題1：上述20戶業(yè)主提出的修復請求是否合理?是否應由乙物業(yè)管理公司負責無償修復?(4分)

　　問題2：乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當?如果您是該公司的負責人，如何處理業(yè)主的投訴?(4分)

　　問題3：該小區(qū)的前期物業(yè)服務合同何時終止?(3分)

　　問題4：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立?請說明理由(3分)

　　問題5：在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗的情況下，乙物業(yè)管理公司應如何進行物業(yè)承接查驗?(6分)

　　20**年度全國物業(yè)管理師資格認定考試

　　《物業(yè)管理實務》試卷答案

　　一、單項選擇題(共30題，每題1分)

　　1.C2.A3.C4.C5.D6.D7.C8.A9.D10.D

　　11.B12.A13.C14.B15.D16.C17.B18.C19.D20.A

　　21.B22.C23.C24.B25.B26.A27.D28.B29.C30.A

　　二、多項選擇題(共15題，每題2分。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項0.5分)

　　31.BD32.ACD33.BCE34.ABE35.AB

　　36.AC37.ACDE38.CDE39.ABD40.BCDE

　　41.BE42.BC43.BCD44.AD45.AB

　　三、案例分析題(共2題，每題20分)

　　案例分析題(一)

　　問題1答案要點及評分標準：

　　(1)需要資金投入的項目有：第1、6、7、8、9項(2.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)。

　　(2)其中第1、6、9項應在物業(yè)服務費在中列支(1.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)；第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分攤(1分， 每項0.5分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分攤均可得分)。

　　問題2答案要點及評分標準：

　　(1)第4項和第12、13項(2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分)。

　　(2)物業(yè)管理企業(yè)應向業(yè)主作出解釋，第4項和第13項不屬于物業(yè)管理企業(yè)直接管理職責范圍，無權直接處理(1分)；物業(yè)管理企業(yè)應向有關部門(城管、交通等)反映，積極協(xié)調，爭取解決，可積極聯(lián)系家政，按業(yè)主要求提供相應服務(0.5分)；并跟蹤事態(tài)，及時向業(yè)主通報(0.5分)。(凡未答第12項如何處理的不扣分)。

　　問題3答案要點及評分標準：

　　(1)可能原因有：環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因(2分)。

　　(2)應采取措施：加強環(huán)境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠(1.5)；同時加強宣傳教育，取得業(yè)主配合(0.5分)。

　　問題4答案要點及評分標準：

　　第11項(2分)，因為物業(yè)管理服務是公共性服務，所有業(yè)主均有按同等標準交納物業(yè)服務費用的義務(2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業(yè)服務費，也可以得分)。

　　問題5答案要點及評分標準：

　　1、加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓；

　　2、調整優(yōu)化管理服務工作流程；

　　3、加強安全管理，公共秩序管理；

　　4、加強小區(qū)共用設施設備的更新改造工作；

　　5、加強小區(qū)衛(wèi)生管理工作；

　　6、加強溝通和宣傳工作(答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分)。

　　案例分析題(二)

　　問題1答題要點及評分標準：

　　(1)上述20戶業(yè)主要求修復的請求是合理的，因房屋未超過保修期限(2分)；

　　(2)但上述住戶要求乙物業(yè)管理公司無償修復是不合理的，因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責(2分，凡答要求乙物業(yè)管理公司無償修復合理的，本得分點與上一得分點均不得分)。

　　問題2答題要點及評分標準：

　　(1)乙物業(yè)管理公司的做法不妥當(1分)；

　　(2)該公司應勘察現(xiàn)場，統(tǒng)計業(yè)主損失情況(1分)，積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)主在保修期內，房屋應由建設單位無償保修(1分)；

　　(3)同時應將有關情況及時告知建設單位(或建議業(yè)主及時告知建設單位)，積極與建設單位聯(lián)系修繕，隨時向業(yè)主通報進展情況(1分)。

　　問題3答題要點及評分標準：

　　答“20**年7月31日(24時)”或“20**年8月1日(零時)”均可以得分(3分)。

　　問題4答題要點及評分標準：

　　拒絕移交的理由不成立(1分)；理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務費用，應通過業(yè)主委員會督促，物業(yè)管理企業(yè)訴訟等其它途經(jīng)解決(2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關物業(yè)管理資料，也可以得分)。

　　問題5答題要點及評分標準：

　　(1)乙物業(yè)管理公司應在業(yè)主委員會的配合下，對物業(yè)共用部位、共用設施設備逐一進行實物查驗，做好查驗記錄(1分)；盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會等)參加查驗工作(1分)。

　　(2)自查驗之日起，乙物業(yè)管理公司應建立共用部位、共用設施設備運行維修養(yǎng)護技術檔案(2分)。

　　(3)乙物業(yè)管理公司可從建設單位或城建檔案館獲取該小區(qū)相關原始檔案資料(2分)。

篇3：物業(yè)管理師實務技能模擬試題

　　物業(yè)管理師實務技能模擬試題

　　一、情境題

　　1、某物業(yè)管理公司參與市區(qū)一項物業(yè)的規(guī)劃設計工作，經(jīng)理安排物業(yè)管理師老王列出物業(yè)管理公司在規(guī)劃設計及施工安裝階段應做好的工作。結果經(jīng)理認為老王列舉的不全面，你知道嗎？

　　2、經(jīng)理分配剛剛畢業(yè)上班的劉心編寫一份物業(yè)管理方案文本，劉心無從下手，你能告訴他物業(yè)管理文本包括哪些內容嗎？

　　3、請幫助李偉制定一份物業(yè)管理費用收支計劃。

　　4、新興物業(yè)管理公司制定了較為完善的房屋及附屬設備設施的維修養(yǎng)護計劃，但王工程師擔心計劃不能落實。請問如何實施房屋及附屬設備設施的維修養(yǎng)護計劃？

　　5、于先生在編制房屋維修預算，當他做到“計算各種費用”時，對計算出的工程造價沒有把握。你能幫助他進行核算嗎？如何計算工程造價？

　　6、劉剛正著手花都物業(yè)的投標工作，在撰寫投標書時遇到了困難，只好向做律師的你求援。請你告訴他投標書的主要內容有哪些？

　　7、如何實施員工績效考評方案。

　　二、案例題

　　1、某物業(yè)管理公司接管了新世紀花園的物業(yè)管理公司，公司經(jīng)理李先生根據(jù)自己以往的經(jīng)驗，連續(xù)幾天熬夜制定出一套物業(yè)管理制度，并準備付諸實施，請問這樣制定的物業(yè)管理制度合適嗎？特定物業(yè)管理制度的程序的什么樣的？

　　2、鵬飛物業(yè)管理公司面對業(yè)主欠交、拒交物業(yè)服務費的問題，采取了停水停電的方法，引起業(yè)主、使用人的極大不滿。你認為物業(yè)管理公司的做法正確嗎？請回答如何有效處理物業(yè)服務收費糾紛？

　　3、某物業(yè)公司計劃選擇已經(jīng)入公攤面積的了下車庫進行裝修，開辦高檔休閑娛樂項目，并以此作為物業(yè)管理資金的主要來源。你認為是否可行？請說明理由。

　　4、王青在制定某高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理方案時，參照一處現(xiàn)有的以經(jīng)濟住房為主體的小區(qū)管理方案。他們這項物業(yè)管理方案是否成功？如何才能制定出可行的物業(yè)管理方案？

　　三、方案設計

　　1、請根據(jù)所管物業(yè)的性質和特點，設計一份物業(yè)管理方案。

　　2、請設計一份綠地景觀再開發(fā)方案(停車場擴建、增建方案)。

　　3、請設計一份物業(yè)管理企業(yè)市場營銷策略方案。