如何造就優(yōu)秀的物業(yè)管理行業(yè)職業(yè)項目經(jīng)理

　　隨著房地產(chǎn)的高速發(fā)展，也促使了物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，法律法規(guī)的不斷完善，客戶需求的日趨多元化，物業(yè)管理企業(yè)要在激烈的市場競爭中取得有利地位，要求物業(yè)管理企業(yè)不僅要有一大批優(yōu)秀的職業(yè)項目經(jīng)理人隊伍。同樣，也要求有更多的職業(yè)道德高尚，綜合素質(zhì)高，熱愛物業(yè)管理行業(yè)，懂管理善經(jīng)營，有不斷創(chuàng)新意識的優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理團隊。物業(yè)服務企業(yè)是培養(yǎng)和造就職業(yè)項目經(jīng)理的基地，如何不斷提升職業(yè)項目經(jīng)理的經(jīng)營管理能力，也是企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的重要一環(huán)。

　　物業(yè)管理行業(yè)的特點決定了職業(yè)項目經(jīng)理人的素質(zhì)是綜合性的，而作為一名優(yōu)秀的經(jīng)理人應該具備如下素質(zhì)：

　　一、高尚的職業(yè)道德

　　項目經(jīng)理因為具有高尚的品德，將會做出許多有利于企業(yè)生存和發(fā)展的舉措，給企業(yè)帶來不可估量的影響。如遵紀守法、兢兢業(yè)業(yè)、忠于職守企業(yè)才會在穩(wěn)健中前進；任人為唯賢，知人善用，才會加強企業(yè)的核心競爭力。有的項目經(jīng)理為了完成公司下達的任務指標，不擇手段，將企業(yè)的品質(zhì)管理棄之不顧，公然做出與企業(yè)制度相悖的事務，損害廣大業(yè)主的利益，給企業(yè)帶來潛在的風險，隨意對客戶和業(yè)主做出的承諾，敷衍了事或不予兌現(xiàn)，使客戶對企業(yè)不信任，一定程度上損害了企業(yè)的聲譽，破壞了企業(yè)在廣大客戶心中的形象。也有的項目經(jīng)理對國家法律法規(guī)和企業(yè)利益置而不顧，利用職務之便預收有關費用攜款潛逃。通過這些更能說明一名優(yōu)秀的項目經(jīng)理人職業(yè)道德的重要性。

　　二、文化和專業(yè)素質(zhì)

　　文化可以修心，體現(xiàn)了人員的修養(yǎng)和內(nèi)涵，豐富的專業(yè)知識既來自于理論的學習和工作的實踐。物業(yè)管理的策劃階段，早期、前期介入階段和實施階段，都已體現(xiàn)了物業(yè)管理的專業(yè)性，環(huán)環(huán)相連。早期介入對項目的使用功能、選材和設計等方面給予合理化建議的程度，決定了后續(xù)項目管理的難易度和成本的構(gòu)成，具有專業(yè)素質(zhì)的項目經(jīng)理起著決定性作用。

　　三、成本控制

　　項目經(jīng)理對財務的收支應有明確的認識，心中要有一本清晰的帳，對固定成本的構(gòu)成進行分析，量入而出，做好各項成本支出預算，合理安排每一周期的浮動成本，做好節(jié)能降耗工作。精打細算才能促使項目穩(wěn)健和持續(xù)發(fā)展。

　　四、溝通協(xié)調(diào)

　　職業(yè)項目經(jīng)理的組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是一項不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項素質(zhì)，物業(yè)管理服務工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之，則誤會重重。

　　注重與業(yè)主、客戶的溝通。這種溝通的功夫更多地體現(xiàn)在隨機、日常工作中，我們提倡及時地、真誠而有效的溝通，并不局限于每年的業(yè)主客戶意見征詢活動。

　　注重與員工的溝通。團隊中的成員，需要規(guī)范的管理，也需要文化的滋潤，溝通體現(xiàn)了尊重，溝通營造了健康、和諧的氣氛，溝通是調(diào)動積極性的重要手段。

　　注重與有關單位、部門和上級主管理溝通。溝通與協(xié)調(diào)是一種顧全大局的意識，是一種境界，也是信息社會對職業(yè)經(jīng)理的必然要求，在物業(yè)管理工作中往往能起到事半功倍的效果。項目經(jīng)理要接受公司領導及相關職能管理部門的指導和監(jiān)督，要與相關協(xié)作部門和其它管理處協(xié)調(diào)好各種關系；要善于團結(jié)自己的班子成員，與下屬保持好良好的交流和溝通狀態(tài)。如果沒有這諸多關系的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，項目經(jīng)理就無法取得各方面的支持，而致使工作難以開展下去。

　　五、執(zhí)行力

　　項目經(jīng)理是現(xiàn)場的第一領導，他傳承著企業(yè)的文化和管理模式，良好的執(zhí)行力可以提高工作效率，達到或超越預定的目標。對項目的人、財、物等資源進行整合和優(yōu)化，嚴格執(zhí)行企業(yè)的規(guī)章制度，以身作側(cè)。企業(yè)的文化、管理模式是否存在偏差，項目管理是否達到了企業(yè)所要求的標準，與項目經(jīng)理的執(zhí)行力密不可分。

　　六、職業(yè)意識

　　敬業(yè)愛崗，在工作中充滿激情，用極大的熱情投入到工作中，以美好的笑容展現(xiàn)給客戶。在意別人對自己的看法，走好職業(yè)生涯發(fā)展的每一步，自己被別人尊重和認可是做好工作的最好動機。

　　職業(yè)意識又可分為五個意識：

　　（1）誠信意識：人無信而不立，作為企業(yè)或者個人，信譽是非常重要的，信譽的價值是可以度量的，企業(yè)的品牌價值也是可以估量。

　　（2）服務意識

　　物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，受聘于業(yè)主（開發(fā)商或業(yè)主委員會），業(yè)主對服務有選擇和購買權(quán)，當業(yè)主對物業(yè)服務表示認可、接受時，決定了物業(yè)服務企業(yè)在市場的生存空間。

　　（3）團隊協(xié)作意識

　　項目管理的好壞，在一定程度上也能看出團隊的協(xié)作能力，物業(yè)管理工種多，涉及的知識面廣，一個人的能力不可能面面俱到，單兵作戰(zhàn)已不適宜。維護團隊的聲譽和利益，不說詆毀團隊的話，不做損害團隊的事，保守團隊秘密，積極做好團隊中自己的工作。部門和員工之間相互監(jiān)督、相互協(xié)作，更能體現(xiàn)團隊的價值，必將產(chǎn)生1+1＞2的效益。

　　（4）學習意識

　　實踐工作是對學習理論的驗證，樹立學習型團隊，及時掌握新的法律法規(guī)，借鑒市場上新的管理服務方式方法，理論結(jié)合實踐，不斷的更新、創(chuàng)新來滿足業(yè)主的需求，把握好市場的風向標。

　　（5）風險意識

　　物業(yè)管理作為微利和勞動密集型行業(yè)，也是一項綜合性的服務和經(jīng)營，而又具有一定風險的經(jīng)濟活動，不僅能為投資者帶來穩(wěn)定的收益，而且也有可能使企業(yè)遭受風險而導致?lián)p失乃至喪失市場。風險既來自于物業(yè)管理經(jīng)營活動的本身，又來自周圍的環(huán)境條件，甚至還

有認識的滯后性、財務管理的局限性，以及來自于大自然的災害等。比如井蓋損壞未修復導致行人落井喪命，僅此就能讓企業(yè)在財務上受損，也許在同一項目上再做十年也未必能彌補財務上的損失。

　　職業(yè)項目經(jīng)理的主要工作——

　　物業(yè)管理在未注入項目時，項目猶如一張白紙，能否創(chuàng)優(yōu)和獲得榮譽稱號、項目管理的好壞，很大程度上取決于經(jīng)理對事務的把握和處理。事無巨細一把抓，精神可敬，行為不可取，當從人員編制上來講，項目和經(jīng)理的能力也有大小，建筑面積超過10萬平方米的項目少則幾十名員工，多則上百名，適當?shù)姆艡?quán)既可不被日常事務所牽也可培養(yǎng)后備人才。

　　項目經(jīng)理主要處理的工作有兩大項：一是特殊事項的處理。常規(guī)性工作員工掌握了操作流程和量化，在不違背規(guī)章制度的情況下可放權(quán)處理并做好監(jiān)督，比如樓宇巡查、設備維保、日常零修等；而突發(fā)事件或事關項目整體利益或企業(yè)利益的應親歷親為，比如治安事件或設施設備應急處理等。二是目標責任。物業(yè)管理經(jīng)過近三十年的發(fā)展，已經(jīng)步入了規(guī)范化的階段，很多企業(yè)每年都會給項目下達目標任務書，項目經(jīng)理為直接責任被考核人，具體涵蓋了基礎管理、財務運行、隊伍建設、日常管理等各方面。經(jīng)理著重于對項目人、財、物資源進行整合和優(yōu)化，使項目產(chǎn)生更大的效益。

　　項目經(jīng)理在物業(yè)管理中充當?shù)慕巧?/P>

　　項目經(jīng)理是項目的第一負責人，具有帶領項目團隊完成企業(yè)下達任務書的艱巨任務。并且是企業(yè)與業(yè)主（房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會）溝通的橋梁，有關協(xié)調(diào)事宜需經(jīng)理直接溝通和把握，也是現(xiàn)場信息收集和處理的主要負責人。在企業(yè)文化和企業(yè)管理模式的傳承方面起著表率作用，項目經(jīng)理的言行舉止和處世風格影響著項目團隊的隊員。項目的成本與收益需項目經(jīng)理一手把控，在創(chuàng)收和減支方面有著舉足輕重的作用。

　　業(yè)界項目經(jīng)理的整體素質(zhì)和發(fā)展——

　　項目經(jīng)理人是職業(yè)企業(yè)經(jīng)理人的后備軍，項目經(jīng)理也是從基層干出來的，既要具備一定的文化水平，也要具備一定的專業(yè)知識和實踐能力。項目經(jīng)理既有來自工程部的主管或客服部的主管，也有來自安管部的主管，每個項目經(jīng)理的側(cè)重點也有所不同，但其必須對項目內(nèi)所有的工種有個大體的認識和了解，以便在管理上做出更好的決策。

　　物業(yè)管理是一個行業(yè)，本質(zhì)上管理的內(nèi)容都相似，但項目經(jīng)理在管理的類型上也有一定的區(qū)別，比如住宅、寫字樓、商業(yè)或其他類型（學校、醫(yī)院、工業(yè)園）的項目經(jīng)理。現(xiàn)很大部分項目經(jīng)理都僅具備當中的一類項目管理經(jīng)驗，而具有兩種或以上的卻很少。在人員聘用上任人為親，嫉才的例子鮮有可見，孰不知好的員工能給自己分擔很多工作。

　　從職業(yè)化的角度來說，作為一名職業(yè)項目經(jīng)理人，應該具備管理兩種物業(yè)類型以上的經(jīng)驗為佳，更應該具備項目物業(yè)管理分析和策劃的能力。一個項目能否接管，是否適合企業(yè)的管理模式，是否產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益，對在往后的管理中可能出現(xiàn)的風險或危機，應該有一個大體的認識。并能夠根據(jù)房地產(chǎn)的定位對項目進行物業(yè)管理策劃，擬定符合項目定位的物業(yè)管理方案，既滿足業(yè)主的需求，也適宜物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營管理。項目經(jīng)理離企業(yè)經(jīng)理不遠，應通過不斷的學習、不斷的提升為晉升職業(yè)企業(yè)經(jīng)理人做好準備。

篇2：物業(yè)項目經(jīng)理培訓學習心得

　　物業(yè)項目經(jīng)理培訓學習心得

　　這次學習是一次高水準的學習，不單是理論學習,而是對近幾年來實際工作的創(chuàng)新的講解和對業(yè)內(nèi)形勢的介紹、比較和分析,與我們平時的學習有所區(qū)別。短暫的培訓是我們每個學員的人生“加油站”，也是新的崗位的“起跑線”，必將對我今后的工作產(chǎn)生積極而深遠的影響。

　　學習的感受：

　　一是學風正。在學習過程中，大家始終以積極飽滿的熱情，嚴謹求實的學風。堅持理論聯(lián)系實際，著眼于回答工作中遇到的實際問題。認真做好課堂筆記，收到了很好的效果。

　　二是收獲大。學到了很多的新觀點、新思路和新方法，進一步提高了理論水平，增強了分析和解決實際問題的能力，培養(yǎng)了長遠眼光和決策思維。

　　主要收獲：

　　通過這次學習，經(jīng)各位領導及老師的精辟解析，獨到的見解和大量的旁征博引，讓我在無比嘆服的同時深受鼓舞和教育。使我對行業(yè)有了更深刻的了解，感覺自己的思想得到了進一步的升華。

　　1、提升了理論素質(zhì)。

　　作為公司的后備干部及重要崗位的負責人必須具備良好的理論素質(zhì)，對行業(yè)的最新政策和重大現(xiàn)實問題要有系統(tǒng)的了解和準確的把握。要熟悉社會發(fā)展的整體走向，否則就無法在今后的工作中發(fā)揮應有的作用。由于授課的領導、老師都是學術造詣較深、在學術和實踐研究方面有一定影響的專家，他們的講解通俗易懂，對于我們領會和掌握以前工作中未曾觸及的知識具有重要的指導作用。我們還比較系統(tǒng)地學習了有關法律法規(guī)、基本理論，深入研究了當前工作中面臨的現(xiàn)實課題，對于我們強化理論基礎、開闊視野、提高修養(yǎng)，進而做好今后本職工作必將產(chǎn)生重要的影響。

　　2、加強了各方面的修養(yǎng)。

　　這次學習課程安排多樣，我們感覺到市房管局領導對整個行業(yè)經(jīng)理人的期許，希望通過各方面課程的講解，能夠使我們這些經(jīng)理人整體素質(zhì)得到進一步提高。特別是邵明局長對這次培訓的關心，使我深深的體會到培訓的重要性和迫切性，也使我由衷感覺有幸參加了這一期的培訓。

　　總之，這次項目經(jīng)理的學習，是新形勢下倡導和建設學習型社會的一次大膽的嘗試和有益的探索，有利于提高行業(yè)的整體素質(zhì)。通過學習使我受益匪淺，感受頗深，不但在理論上得到了進一步的充實，開闊了視野，同時在思想上也有了更新的飛躍。我一定要以這次學習為契機，用學到的新知識和新思想去指導以后的工作，努力創(chuàng)新，勤奮工作，為淮安的物業(yè)管理再做新的更大的貢獻。

　　此外，通過這次學習，讓我結(jié)交了一批行業(yè)朋友，因為所有的學員都來自不同區(qū)縣的物業(yè)公司，負責不同的項目，是公司的骨干和行業(yè)的精英。我們大家在一起交流、研討，使我學到了很多好的經(jīng)驗和觀點，拓寬了眼界、增長了見識。

　　最后，衷心感謝市房管局的諸位領導、授課老師以及本公司淮安誠善物業(yè)有限公司盱眙分公司各位老總，為本人提供這次難得的學習平臺，謝謝大家！

　　本文源自：《淮安物業(yè)管理》 淮安誠善物業(yè)有限公司盱眙分公司 夏波

篇3：物業(yè)服務項目經(jīng)理培訓班學習心得體會

　　物業(yè)服務項目經(jīng)理培訓班學習心得體會

　　9月18日，在縣房管局物管所的安排下，我參加了由市房管局舉辦的物業(yè)服務項目經(jīng)理培訓班。培訓內(nèi)容主要是物業(yè)管理基礎理論知識、法律、法規(guī)、消防安全等幾個方面。通過培訓和學習，使我對物業(yè)管理有了更加充分的認識。

　　隨著時代的不斷進步，人們的觀念在不斷的更新。我們所面對的業(yè)主的需求也在不斷的變化，對我們服務品質(zhì)的要求也在不斷的提高。所以當前的物業(yè)管理也不再是、也不可能是傳統(tǒng)意義上的簡單原始的清潔、綠化和安全巡視管理。它正朝著更加專業(yè)化的管理、精細化的分工、人性化的服務發(fā)展，而這些正越來越成為物業(yè)服務的主要內(nèi)容。

　　特別是在5.12大地震期間，我們公司全體員工上下一條心，檢查轄區(qū)內(nèi)房屋抗震情況和安全通道暢通狀況，加強突發(fā)事件的應急處理和演練。我們還為災區(qū)人民捐助了部分救災物資。我雖然沒有投身到抗震第一線，但在地震期間我做到了一個職業(yè)經(jīng)理人應該做的事情。時刻守護好我們的家園就是對業(yè)主的最好報答。

　　總而言之，高標準、高要求、高質(zhì)量的管理，配合熱心、誠心、耐心的服務理念，最終會取得業(yè)主的信任、理解、關心和支持，也最終能為企業(yè)和員工帶來更多、更穩(wěn)定的利益。幾年來，方佳物業(yè)通過全體員工的不懈努力，正沿著這條道路，朝著“更專業(yè)、更精細、更人性、更完美”的目標前進。

　　本文源自：《淮安物業(yè)管理》 孫洪銀