物業(yè)服務(wù)企業(yè)重組的實(shí)踐和思考

　　新的《物業(yè)服務(wù)條例》規(guī)定：“國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)相分離的原則，通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，這既規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的途徑，也規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的條件。當(dāng)前，我國(guó)物業(yè)服務(wù)公司基本上已經(jīng)企業(yè)化了，除了民營(yíng)、外資、合資等市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)外，其他物業(yè)公司企業(yè)化的方式有三類：一是房管所改制成立的；二是有自管房大單位的行政后勤部門改制成立的；三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己組建成立的。表面上都是有限責(zé)任公司，實(shí)際上沒有達(dá)到市場(chǎng)化要求，要么是政企不分，沒有擺脫舊的模式，要么是由開發(fā)商派生并依附于開發(fā)商，屬于“自己建設(shè)，自己管理”的模式。

　　實(shí)踐表明，雖然很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取了有限責(zé)任和集團(tuán)公司的形式，但是作為一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體卻不具有充分的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，作為“政府的獨(dú)資企業(yè)”在經(jīng)營(yíng)機(jī)制上并沒有根本的改變，隨著物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化的迅猛發(fā)展，企業(yè)潛在矛盾日益突顯，依靠主管部門撥款，獨(dú)立生存能力弱，冗員多，專業(yè)人才匱乏，成本高，管理服務(wù)水平差，虧損經(jīng)營(yíng)，入不敷出，重管理輕服務(wù)，沒有由行政管理型向服務(wù)經(jīng)營(yíng)型轉(zhuǎn)換，企業(yè)缺乏活力。依附于開發(fā)商的物業(yè)服務(wù)也存在很多問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇與自己有關(guān)聯(lián)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，形成“分工不分家”的管理模式，不能很好地處理開發(fā)建設(shè)和物業(yè)服務(wù)的關(guān)系、前期建設(shè)和后期管理的關(guān)系，以致于給后期物業(yè)的使用與管理留下諸多隱患，給物業(yè)服務(wù)帶來不少矛盾糾紛。其問題根源都是具有某種程度的依靠性、依賴性，沒有真正引進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

　　我們北京盛世物業(yè)服務(wù)有限公司原先是由首創(chuàng)集團(tuán)屬下的上市公司陽(yáng)光股份等國(guó)有企業(yè)出資組建的國(guó)有股份制企業(yè)，1999年4月創(chuàng)立。公司經(jīng)過五年的發(fā)展，員工由初創(chuàng)時(shí)的幾個(gè)人增加到800多人。20**年8月，公司成功地進(jìn)行了重組改制，產(chǎn)權(quán)制度由單一的國(guó)有制改造成為管理層參股的混合所有制。接管項(xiàng)目由發(fā)展商委托變?yōu)橹饕揽孔陨韺?shí)力參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，并由單一的住宅小區(qū)擴(kuò)展到大廈、賓館、寫字樓、公寓、別墅、工廠建筑等七類物業(yè)，管理面積達(dá)130多萬(wàn)平米，經(jīng)營(yíng)范圍發(fā)展到裝飾裝修、家政服務(wù)、餐飲、配送等多種經(jīng)營(yíng)?；仡櫰髽I(yè)成功重組的實(shí)踐，我們認(rèn)為：不論是過去、現(xiàn)在和將來，只有順應(yīng)和把握物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，獨(dú)立運(yùn)作，企業(yè)才能在市場(chǎng)上站住腳，也才能不斷發(fā)展壯大。我們有如下幾點(diǎn)思考：

　　一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)重組是市場(chǎng)的必然要求

　　現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)與傳統(tǒng)的房管有很多差異，從管理單位性質(zhì)看，傳統(tǒng)的房管是政府的福利、事業(yè)行為，而物業(yè)服務(wù)是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為；從管理手段看，傳統(tǒng)的房管是行政性、指令性、計(jì)劃性的管理，而物業(yè)服務(wù)是委托合同、契約管理；從管理范圍和內(nèi)容看，傳統(tǒng)的房管是對(duì)房屋、房產(chǎn)本身的管理與修繕，是最基本的管理，而物業(yè)服務(wù)是全面、統(tǒng)一、專業(yè)的管理，包含內(nèi)容廣泛；從管理經(jīng)費(fèi)來源看，傳統(tǒng)的房管資金來自補(bǔ)貼，而物業(yè)服務(wù)經(jīng)費(fèi)自籌；從經(jīng)營(yíng)補(bǔ)償方式看，傳統(tǒng)的房管是無償?shù)?，而物業(yè)服務(wù)是有償?shù)?。但是，兩者關(guān)鍵的差別、區(qū)別就在于物業(yè)服務(wù)是否市場(chǎng)化?！胺康禺a(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)相分離的原則”，要求房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)分業(yè)經(jīng)營(yíng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具有獨(dú)立法人資格，改變物業(yè)服務(wù)由房地產(chǎn)開發(fā)派生并依附房地產(chǎn)開發(fā)的狀況，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的市場(chǎng)主體，獨(dú)立地進(jìn)入市場(chǎng)，獨(dú)立地進(jìn)行專業(yè)化管理，從體制上解決政企不分、建管不分所產(chǎn)生的種種弊端。物業(yè)服務(wù)企業(yè)重組，就是以市場(chǎng)化模式代替非市場(chǎng)化模式的過程，本質(zhì)上是一個(gè)體制變遷的過程。隨著物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的形成與開放，這個(gè)替代過程就成為不可抗拒的規(guī)律，每個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)都遲早要進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，按照市場(chǎng)的規(guī)則，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，這是大勢(shì)所趨。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在今后激烈競(jìng)爭(zhēng)中，只能按照市場(chǎng)法則，“物競(jìng)天擇，適者生存。”要么隨著傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的房產(chǎn)管理模式逐步消失，要么就適應(yīng)市場(chǎng)化客觀要求，銳意改革，苦練內(nèi)功，迎接市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)挑戰(zhàn)，來發(fā)展自己。

　　我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)歷經(jīng)20多年的發(fā)展，相關(guān)的政策法規(guī)陸續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)化程度正逐步提高，伴隨著政府機(jī)構(gòu)的體制轉(zhuǎn)軌和企事業(yè)單位的改制，政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等單位的后勤社會(huì)化，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了難得的機(jī)遇，國(guó)際上先進(jìn)的物業(yè)服務(wù)思想產(chǎn)生著較為深刻影響，行業(yè)運(yùn)作也在不斷規(guī)范，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)走向市場(chǎng)創(chuàng)造了較好外部條件。物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)非市場(chǎng)化和尚未獨(dú)立運(yùn)作的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了通過企業(yè)重組建立市場(chǎng)化企業(yè)的任務(wù)和課題，從發(fā)展趨勢(shì)看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的外部影響和內(nèi)部條件對(duì)重組是有利的，從我們這些年的實(shí)踐證明，重組是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的多元化是建立現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度、擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的重要途徑，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過重組也是有能力獨(dú)立面向市場(chǎng)和參與競(jìng)爭(zhēng)的。

　　我們盛世物業(yè)實(shí)現(xiàn)重組的過程，就是一個(gè)順應(yīng)企業(yè)市場(chǎng)化客觀要求的過程。公司建立初期，我們面臨著許多與現(xiàn)在許多沒有市場(chǎng)化的物業(yè)公司同樣的處境，在企業(yè)運(yùn)作的戰(zhàn)略問題上，我們基本是依賴開發(fā)商，缺少發(fā)言權(quán)，業(yè)主、住戶經(jīng)常因?yàn)殚_發(fā)商的房屋質(zhì)量問題、購(gòu)房合同承諾未兌現(xiàn)等諸多問題而遷怒于我們，我們不能“理直氣壯”地與居民對(duì)話，一些業(yè)主認(rèn)為我們與開發(fā)商是一家公司，因此拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，企業(yè)的信譽(yù)、效益受到影響，發(fā)展也受到一定制約。而且開發(fā)商自己管物業(yè)，實(shí)際上也在背著一個(gè)包袱，開發(fā)商也是盡可能減少對(duì)物業(yè)公司的補(bǔ)貼，降低成本，更不可能養(yǎng)物業(yè)，他們想找實(shí)力雄厚、管理專業(yè)、服務(wù)信譽(yù)好的物業(yè)公司合作，擺脫束縛，無憂無患地搞房屋開發(fā)。我們深切的感受就是：市場(chǎng)力量是強(qiáng)大的，市場(chǎng)配置也是最合理的，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)企業(yè)依靠開發(fā)商生存從根本上看是靠不住的，即使暫時(shí)依靠了，也終歸沒有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)際上是越想依靠越靠不住，最終還要靠自己，走一條適應(yīng)市場(chǎng)、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的道路。通過與各方面的不斷溝通、協(xié)調(diào)，在開發(fā)商的支持和我們不斷努力下，我們積極實(shí)施了企業(yè)重組計(jì)劃，20**年8月成功實(shí)現(xiàn)企業(yè)股份制多元化改造，開發(fā)商占32%的股份，公司管理者持股占68%，企業(yè)充分擁有了獨(dú)立經(jīng)營(yíng)權(quán)，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)管理骨干持股，確立了企業(yè)在市場(chǎng)多方利益關(guān)系中的公正地位，完全將企業(yè)推向了市場(chǎng)，為建立現(xiàn)代企業(yè)制度和企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)打牢基礎(chǔ)。不到一年時(shí)間，管理項(xiàng)目由重組前的3個(gè)發(fā)展到12個(gè)項(xiàng)目，并且項(xiàng)目品質(zhì)得到提升，公司業(yè)務(wù)已經(jīng)從中高檔住宅、公寓拓展到別墅、大廈、賓館、寫字樓和工廠區(qū)等七類領(lǐng)域的物業(yè)服務(wù)服務(wù)，企業(yè)的發(fā)展展現(xiàn)出光明的前景。

　　我們企業(yè)成功重組帶來競(jìng)爭(zhēng)力上的變化主要是兩條：一是掌握了企業(yè)的“發(fā)言權(quán)”，即我們能說話算數(shù)。針對(duì)居民的要求，我們可以不受外力制約地公平對(duì)話，我們可以承諾和兌現(xiàn)我們的服務(wù)，與各方面的信息溝通也更加自如、暢通。由于擺脫了所謂“父子關(guān)系”的困擾，業(yè)主和客戶對(duì)我們的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)越來越認(rèn)可。二是掌握了企業(yè)的“發(fā)展權(quán)”，即由我們自己決定企業(yè)發(fā)展命運(yùn)。改制后，我們企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)集體的決定性作用突出了，使我們可以制定正確的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，管理層增強(qiáng)自身的社會(huì)責(zé)任感和事業(yè)心，管理團(tuán)隊(duì)的優(yōu)勢(shì)更加明顯，我們接手的項(xiàng)目連續(xù)獲得市優(yōu)、國(guó)優(yōu)，我們?cè)诳箵簟胺堑洹敝谐煽?jī)突出，成為唯一代表北京市1700多家企業(yè)介紹經(jīng)驗(yàn)，在處理突發(fā)事件上顯示公司的管理能力和應(yīng)急機(jī)制，企業(yè)在社會(huì)上建立了良好的聲譽(yù)和廣泛的信任感，核心競(jìng)爭(zhēng)力和優(yōu)勢(shì)已開始顯現(xiàn)，這些都為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展打下更加堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。三是在在重組和競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)了多贏局面。通過市場(chǎng)杠桿調(diào)節(jié)，開發(fā)商可以選擇有實(shí)力的物業(yè)服務(wù)公司，打造自己的品牌，而中標(biāo)的物業(yè)公司也可以通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和專業(yè)化的管理形成自己獨(dú)特的品牌，不僅兩者雙贏，而且最受益是居民百姓，他們既得到高質(zhì)量的住房，又可享受舒服的環(huán)境和良好的服務(wù)。我們重組和獨(dú)立經(jīng)營(yíng)后，感到開發(fā)商、物業(yè)和業(yè)主三方責(zé)、權(quán)、利更加明晰，更加便于協(xié)調(diào)，也減少了矛盾，使我們與開發(fā)商和居民的關(guān)系也比以往更好了。

　　二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重組要適應(yīng)市場(chǎng)去運(yùn)作

　　（一）要建立市場(chǎng)觀念。

　　首先，管理者要建立市場(chǎng)觀念。企業(yè)重組，決策層、管理層首先要轉(zhuǎn)變的觀念。物業(yè)服務(wù)企業(yè)重組前往往有“等、靠、要”的觀念，抱守這種依賴、保守的觀念進(jìn)行機(jī)制轉(zhuǎn)變是不可能的，轉(zhuǎn)變觀念要敢于下決心。企業(yè)是否重組、是否敢于去獨(dú)立面對(duì)市場(chǎng)，也曾經(jīng)是我們面臨的需要決策的問題，但是我們看到，走向市場(chǎng)、獨(dú)立運(yùn)作雖然要擔(dān)一些風(fēng)險(xiǎn)，但越不敢走向市場(chǎng)，企業(yè)越是無法發(fā)展壯大，市場(chǎng)規(guī)律是無情的，不進(jìn)則退，甚至倒閉，其風(fēng)險(xiǎn)就更大。管理層統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，完成觀念上的轉(zhuǎn)變，帶來了企業(yè)運(yùn)行機(jī)制上一系列的轉(zhuǎn)變。其次，觀念轉(zhuǎn)變要貫徹到企業(yè)中去，要使員工的思想觀念也完成轉(zhuǎn)變。物業(yè)行業(yè)勞動(dòng)密集，員工素質(zhì)千差萬(wàn)別，如果沒有共同的價(jià)值觀和凝聚力，沒有與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相適應(yīng)的企業(yè)文化，員工的思想是不可能統(tǒng)一的。盛世物業(yè)創(chuàng)建之初，公司就建立了“把業(yè)主的事當(dāng)成自己的事”企業(yè)宗旨，樹立“敬業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)、效率、誠(chéng)信”的企業(yè)精神。就提出把“管家式服務(wù)、酒店式管理”引進(jìn)物業(yè)服務(wù)，采用賓館、飯店的管理方式，將其一系列適應(yīng)市場(chǎng)的、已經(jīng)成功的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)用于物業(yè)服務(wù)工作中，“管家”意識(shí)作為一個(gè)物業(yè)服務(wù)公司的理念，在提高服務(wù)質(zhì)量、做好服務(wù)工作上樹立了特色。我們用“管家”式的細(xì)致入微服務(wù)，在與業(yè)主、住戶、客戶關(guān)系的處理上，尊重他們的意見，盡其所能，滿足一切合理要求；在對(duì)外關(guān)系上全力維護(hù)業(yè)主的利益，保證業(yè)主的權(quán)益不受損害。我們把企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系定位在管家與主人的關(guān)系上，使員工牢固樹立了一種特有的服務(wù)意識(shí)，受到業(yè)主普遍歡迎，形成了一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。第三，觀念轉(zhuǎn)變要落實(shí)到內(nèi)部關(guān)系中，為重組和建立現(xiàn)代企業(yè)制度打基礎(chǔ)。在處理內(nèi)部關(guān)系上，公司提出管理就是服務(wù)，管理者是事業(yè)天秤的支點(diǎn)，不是金字塔的塔尖；提倡“上級(jí)為下級(jí)服務(wù)，公司本部為各項(xiàng)目服務(wù)中心服務(wù)，中心各級(jí)管理者為屬下服務(wù)”，把員工也視為公司的客戶加以重視和關(guān)懷，公司領(lǐng)導(dǎo)每年除夕夜都到各項(xiàng)目服務(wù)中心看望堅(jiān)守崗位的員工，使員工以良好的心態(tài)去為業(yè)主和客戶服務(wù)。公司要求員工把物業(yè)服務(wù)工作當(dāng)作自己的事業(yè)來做，不斷強(qiáng)調(diào)“業(yè)主為衣食父母”、“服務(wù)從謝謝做起”等經(jīng)營(yíng)理念，管理者真誠(chéng)地感謝員工，員工以“謝謝”的心態(tài)面對(duì)業(yè)主的批評(píng)和指責(zé)，從中吸取經(jīng)驗(yàn)，提高服務(wù)水平。

　　（二）要建立適應(yīng)市場(chǎng)的企業(yè)文化。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，最根本的競(jìng)爭(zhēng)就是企業(yè)核心素質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)，包括企業(yè)的服務(wù)理念、經(jīng)營(yíng)管理指導(dǎo)思想和人才結(jié)構(gòu)。沒有市場(chǎng)接受的服務(wù)理念、正確的經(jīng)營(yíng)管理模式或者缺少優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)管理人才實(shí)現(xiàn)管理的企業(yè)，必然無法為客戶提供滿意的服務(wù)，遭淘汰也就是自然的結(jié)果。盛世物業(yè)在實(shí)踐中形成了自己富有鮮明個(gè)性的企業(yè)文化。如盛世物業(yè)的企業(yè)宗旨：把業(yè)主的事，當(dāng)成自己的事。盛世物業(yè)的企業(yè)精神：敬業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)、效率、誠(chéng)信。盛世物業(yè)的管理模式：酒店式管理，管家式服務(wù)。盛世物業(yè)的企業(yè)文化特點(diǎn)：客戶為友，傾情服務(wù)，軍人作風(fēng)，制度為本，團(tuán)隊(duì)精神，重視員工。盛世物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)：盛世的物業(yè)，物業(yè)的盛事。這種文化根植于中國(guó)傳統(tǒng)，吸取了國(guó)際上先進(jìn)的服務(wù)理念，符合社會(huì)化、市場(chǎng)化的需求，使企業(yè)在股份制改造前，已經(jīng)完成了思想觀念上的重組，增強(qiáng)了企業(yè)凝聚力和吸引力，為機(jī)制轉(zhuǎn)變提供了重要的思想準(zhǔn)備。

　?。ㄈ┰谑袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)品牌的價(jià)值。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在市場(chǎng)中搶占份額的多少，擴(kuò)充規(guī)模的大小，形成效益的高低，發(fā)展速度的快慢，體現(xiàn)了在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中物業(yè)服務(wù)品牌的價(jià)值。要培育、維護(hù)、完善物業(yè)服務(wù)的品牌，使它牢固樹立在社會(huì)公眾的心目中，就必須要立足于市場(chǎng)。我們?cè)谶M(jìn)行股份制改造的同時(shí)，運(yùn)用企業(yè)管理優(yōu)勢(shì)進(jìn)行企業(yè)合并、業(yè)務(wù)重組，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，樹立企業(yè)品牌，提高企業(yè)規(guī)模和盈利能力，成功地與其他物業(yè)公司合作，進(jìn)行業(yè)務(wù)重組，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。在同樣的經(jīng)營(yíng)環(huán)境下，僅用了一年時(shí)間，我們就將一些物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目扭虧為盈。通過企業(yè)重組，公司獨(dú)立自主開展專業(yè)化管理、多元化服務(wù)、規(guī)?；?jīng)營(yíng)，不斷拓展服務(wù)領(lǐng)域，在不斷提高物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化水平、實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值的同時(shí)，公司組建了裝飾公司、家政保潔服務(wù)公司、綠化工程公司、工程維修中心、物資采購(gòu)中心，擁有了獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的賓館和餐飲業(yè)，拓展了免費(fèi)配送、銀行進(jìn)社區(qū)自動(dòng)收費(fèi)等方便群眾的專項(xiàng)服務(wù)和特色服務(wù)，企業(yè)實(shí)力和規(guī)模不僅得到了大大地加強(qiáng)，還形成了具有特色鮮明、影響力較大的“盛世”品牌，受到客戶和業(yè)主的廣泛歡迎和認(rèn)同。在重組中競(jìng)爭(zhēng)，在競(jìng)爭(zhēng)中重組，這是我們企業(yè)重組過程的真實(shí)寫照。成功的重組旨在做強(qiáng)企業(yè)、樹立品牌，也只有競(jìng)爭(zhēng)出來的品牌才是真正的品牌。

　?。ㄋ模┙柚袌?chǎng)力量規(guī)范企業(yè)管理。

　　通過物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)來選聘物業(yè)服務(wù)單位，可以促進(jìn)服務(wù)水平的提高。當(dāng)前，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司雙向選擇與相互制約的機(jī)制已經(jīng)得到了市場(chǎng)的認(rèn)同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過認(rèn)真研究市場(chǎng)及市場(chǎng)需求、對(duì)管理的目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行定位，并對(duì)特定目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者的消費(fèi)心理進(jìn)行分析，不斷提供特色、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使經(jīng)營(yíng)管理思想與市場(chǎng)形勢(shì)的發(fā)展相適應(yīng)，積極主動(dòng)地走向市場(chǎng)，開拓市場(chǎng)，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，借助市場(chǎng)力量，才能提高自身的素質(zhì)和管理水平。物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的建立，迫使企業(yè)重組要在內(nèi)部管理上要下功夫，不斷提高生存能力。

　　我們?cè)趯?shí)踐中認(rèn)識(shí)到：首先，面向市場(chǎng)成功競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)是內(nèi)部管理。不論是企業(yè)重組前還是重組后，我們都堅(jiān)持苦練企業(yè)“內(nèi)功”，在內(nèi)部管理上下功夫，始終堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的管理思想，視質(zhì)量為生命，視服務(wù)為根本，以制度為保證，公司先后通過ISO9002和ISO9001：2000版質(zhì)量管理體系認(rèn)證。從企業(yè)實(shí)際情況出發(fā)，對(duì)員工隊(duì)伍重組，打破“大鍋飯”，對(duì)管理者隊(duì)伍實(shí)行競(jìng)聘上崗，對(duì)各級(jí)實(shí)施績(jī)效考核，增強(qiáng)了工作的條理性、計(jì)劃性，這些內(nèi)部管理措施，不僅保證了我們順利地完成企業(yè)重組，也為重組后的企業(yè)快速發(fā)展，建立靠?jī)?nèi)部管理程序的運(yùn)行機(jī)制，奠定了基礎(chǔ)，提高了企業(yè)的運(yùn)作效率。其次，堅(jiān)強(qiáng)的管理者核心是成功重組的關(guān)鍵。管理者核心的參與既是企業(yè)要成功完成重組關(guān)鍵，也是事業(yè)成功的關(guān)鍵。經(jīng)過企業(yè)重組，我們?cè)趯?shí)踐中錘煉和形成了一支由物業(yè)服務(wù)高級(jí)顧問、物業(yè)服務(wù)專業(yè)人士、酒店高級(jí)管理人員和優(yōu)秀轉(zhuǎn)業(yè)軍官組成的核心管理層隊(duì)伍，鑄就了一支善于打硬仗的堅(jiān)強(qiáng)團(tuán)隊(duì)，這也是我們企業(yè)未來事業(yè)發(fā)展的最大資本，是重組后事業(yè)的成功拓展的組織保證。

　　三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)重組要著眼市場(chǎng)的未來發(fā)展

　?。ㄒ唬┑戎D(zhuǎn)變不如主動(dòng)轉(zhuǎn)變，成功的重組是動(dòng)態(tài)的，不是一蹴而就的，而是要把企業(yè)命運(yùn)牢牢掌握在企業(yè)自己手中。當(dāng)前，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨加劇，物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)機(jī)會(huì)是不多的，越是等待越將喪失時(shí)機(jī)，與其等著迫不得已時(shí)轉(zhuǎn)變，不如順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展主動(dòng)轉(zhuǎn)變。我們認(rèn)為，越早進(jìn)入市場(chǎng)越好。南方一些先期進(jìn)入市場(chǎng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，迅速發(fā)展壯大，展現(xiàn)出了較好規(guī)模效益，已經(jīng)為我們做出了很好的示范。從我們公司重組效果看，由于在重組中和積極適應(yīng)市場(chǎng)，公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大了一倍，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目增加了60%，完全實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化，獲得了自主經(jīng)營(yíng)的權(quán)力，公司發(fā)生突飛猛進(jìn)的變化，為公司下一步發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

　?。ǘ┲亟M要建立企業(yè)的信譽(yù)度、影響力和走向市場(chǎng)的“通行證”，這也是企業(yè)成功的關(guān)鍵。物業(yè)服務(wù)企業(yè)重組雖然要向規(guī)模效益發(fā)展，但規(guī)模效益也有度，并不是越大越好，一切要看市場(chǎng)需要。企業(yè)重組后機(jī)制建設(shè)要同步發(fā)展，否則企業(yè)發(fā)展快，人力儲(chǔ)備多，戰(zhàn)線拉得長(zhǎng)，管理跨度大，物業(yè)本身勞動(dòng)密集，而管理項(xiàng)目相對(duì)分散，攤多面廣，各成體系，容易出現(xiàn)“大企業(yè)病”。企業(yè)一定要面向當(dāng)前和今后的市場(chǎng)變化，適時(shí)對(duì)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等實(shí)施新的重組，企業(yè)才有生命力。企業(yè)管理層應(yīng)該永遠(yuǎn)保持開放的、接納的、變革的、年輕的心態(tài)，去面對(duì)新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。我公司目前仍然停留在自用型物業(yè)服務(wù)階段，需要針對(duì)市場(chǎng)變化，決定公司的應(yīng)對(duì)的措施和發(fā)展戰(zhàn)略，當(dāng)前在積極申請(qǐng)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)，努力使公司的品牌和資質(zhì)成為工具。我們的指導(dǎo)思想是，企業(yè)發(fā)展應(yīng)盡是避免低層次發(fā)展、低水平運(yùn)作，要減少人員，降低成本，要把現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目做實(shí)做精，力爭(zhēng)出品牌，實(shí)施品牌戰(zhàn)略。品牌經(jīng)營(yíng)則是一種文化經(jīng)營(yíng)、價(jià)值理念經(jīng)營(yíng)、智慧經(jīng)營(yíng)，是一種較高層次的經(jīng)營(yíng)，是堅(jiān)持品牌經(jīng)營(yíng)，一方面要通過經(jīng)營(yíng)的全過程，鍛造企業(yè)的品牌；另一方面，實(shí)施品牌擴(kuò)張。為此，要建立一支物業(yè)服務(wù)的高素質(zhì)的專業(yè)隊(duì)伍，這是實(shí)施品牌戰(zhàn)略的關(guān)鍵；要堅(jiān)持科學(xué)管理，這是實(shí)施品牌戰(zhàn)略的基礎(chǔ)；要實(shí)施“精品”戰(zhàn)略，即強(qiáng)化精品意識(shí)，接管一個(gè)小區(qū)，建成一個(gè)精品，這是實(shí)施品牌戰(zhàn)略的核心；要堅(jiān)持創(chuàng)新，不斷創(chuàng)新的品牌才有生命力。

　?。ㄈ┪飿I(yè)企業(yè)重組要搞“一業(yè)為主，多元經(jīng)營(yíng)”，千方百計(jì)把市場(chǎng)做大、做強(qiáng)?，F(xiàn)代的物業(yè)服務(wù)要善于借用外部智力、力量，整合外部資源的一種策略，是借腦、集智；借力、集強(qiáng)的活動(dòng)，這是一種超越常規(guī)的管理經(jīng)營(yíng)辦法，其所追求的目標(biāo)在于突破企業(yè)的有形界限，弱化具體的組織結(jié)構(gòu)形式，達(dá)到全方位借智、借力的目的。如聘請(qǐng)、特邀、聯(lián)合、委托、外包、購(gòu)買、兼并等，比如企業(yè)雖擁有高層清潔的能力，但并不擁有專職的清潔隊(duì)，雖可承包室內(nèi)裝修及土木工程，卻并未設(shè)專門的機(jī)構(gòu)等等。目前，西方國(guó)家許多大公司50％以上的業(yè)務(wù)是通過虛擬經(jīng)營(yíng)獲取的利潤(rùn)，這是優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)資源科學(xué)、合理配置，發(fā)揮最大經(jīng)濟(jì)效益的高招，也是發(fā)展壯大企業(yè)所必須的。我們將依托企業(yè)實(shí)力開展新的業(yè)務(wù)，條件成熟時(shí)，也應(yīng)嘗試和開展其他公司搞合資項(xiàng)目，積極借鑒其他公司的好的做法，在市場(chǎng)化的道路上不斷取得新的進(jìn)展。

　　北京盛世物業(yè)服務(wù)有限公司 劉剛

篇2：西北物業(yè)服務(wù)企業(yè)重組、整合必要性和可行性

　　西北物業(yè)服務(wù)企業(yè)重組、整合必要性和可行性

　　目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，專業(yè)人才少且分散，難以發(fā)揮群體功能和綜合實(shí)力，而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重等問題。就陜西來看，全省的270多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，有一級(jí)物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的就高新物業(yè)一家，有二級(jí)資質(zhì)的也就20多家，其他都是三級(jí)及其以下的企業(yè)。全國(guó)除萬(wàn)科、中海、金地等少數(shù)物業(yè)企業(yè)管房面積超過600萬(wàn)平方米外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均管房面積偏低。西部管房面積最大的高新物業(yè)現(xiàn)管面積也就200多萬(wàn)平方米。要改變物業(yè)服務(wù)這種小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面，形成“物管航母”，發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的整體實(shí)力，走集團(tuán)化發(fā)展道路，就必須組建一批實(shí)力雄厚、人才集中、專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)、一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)，具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)集團(tuán)。要組建這樣的企業(yè)集團(tuán)，就必須從西部現(xiàn)有企業(yè)的實(shí)際管理狀態(tài)出發(fā)，通過兼并、收購(gòu)、控股等方式，對(duì)一定區(qū)域的中小型企業(yè)或組織進(jìn)行科學(xué)重組、優(yōu)勢(shì)整合。

　　一、科學(xué)重組、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，整合勢(shì)在必行

　　在國(guó)家不斷強(qiáng)調(diào)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)改革，增強(qiáng)綜合國(guó)力，提升民眾生活質(zhì)量的時(shí)候，我們利用現(xiàn)代企業(yè)成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)一定地域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的重組，使單一企業(yè)的資源、管理、資金等優(yōu)勢(shì)得以在更大范圍內(nèi)發(fā)揮，有效的實(shí)現(xiàn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、作業(yè)流程化、管理系統(tǒng)化，最大程度的促進(jìn)行業(yè)的繁榮和企業(yè)效益的提高，是中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)飛速發(fā)展、追求卓越的必然選擇。

　　1、集團(tuán)化發(fā)展有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，提高物業(yè)服務(wù)服務(wù)的整體水平。我國(guó)的物業(yè)服務(wù)已進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，隨著物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的形成，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)突出表現(xiàn)為管理水平和服務(wù)質(zhì)量。滿足人們對(duì)生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境及質(zhì)量的要求，必須有一批能夠代表行業(yè)發(fā)展方向的骨干企業(yè)為核心，組建成物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，使集團(tuán)成員企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

　　2、集團(tuán)化發(fā)展有利于改變物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差的局面，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，與原單獨(dú)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)相比，不僅企業(yè)集團(tuán)的規(guī)模大，而且人才、資金集中，技術(shù)力量強(qiáng)，可以通過集團(tuán)的整體實(shí)力，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中奪得更多的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，進(jìn)而改變單獨(dú)物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅管少數(shù)物業(yè)項(xiàng)目的狀況，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。

　　香港華聯(lián)興業(yè)有限公司董事長(zhǎng)王羅桂華女士在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)應(yīng)逐步解決存在的種種問題，以適應(yīng)其需求及發(fā)展空間繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)。王羅桂華認(rèn)為，國(guó)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)正不斷地迅速發(fā)展及膨脹，需求日益擴(kuò)大，然而，縱觀國(guó)內(nèi)目前的物管服務(wù)水平，均與專業(yè)的物業(yè)服務(wù)服務(wù)有一定差距。故此，大膽借鑒一些發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)的物管經(jīng)驗(yàn)，探索符合國(guó)際慣例并適合中國(guó)國(guó)情的物管體系，建立社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化的物管新路，是目前中國(guó)物管行業(yè)發(fā)展的迫切需要。而國(guó)外專業(yè)及一流的物管公司進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地的物管市場(chǎng)也是必然的趨勢(shì)。

　　在上世紀(jì)90年代初期，部分國(guó)外專業(yè)及一流的物業(yè)服務(wù)公司已逐漸察覺中國(guó)內(nèi)地各省市的專業(yè)物業(yè)服務(wù)服務(wù)需求正因應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的急速發(fā)展而擴(kuò)大，并開始提供專業(yè)化及國(guó)際一流的物業(yè)服務(wù)服務(wù)。其中包括怡高物業(yè)服務(wù)有限公司、世邦魏理仕、第一太平戴維斯、戴德梁行物業(yè)服務(wù)有限公司、東亞物業(yè)服務(wù)有限公司、嘉理物業(yè)服務(wù)有限公司、卓德物業(yè)顧問有限公司、威格斯物業(yè)顧問管理有限公司等等。但是，在這些國(guó)外及香港知名專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司在中國(guó)內(nèi)地的發(fā)展過程中，均因?yàn)橛龅礁鞣N各樣不同的問題及面對(duì)不同程度的阻力而受到影響。這就是文化差異和生活方式在物業(yè)服務(wù)中的重要作用在發(fā)揮。但這一作用必然會(huì)隨著時(shí)間的積累而逐漸淡化。因此，我們不能因?yàn)榻裉斓奶煜绿骄透哒頍o憂，相反，更應(yīng)該迅速組建屬于民族的“物管航母”，借鑒并學(xué)習(xí)西方良好的管理經(jīng)驗(yàn)，作大管理范圍，作強(qiáng)中國(guó)企業(yè)。

　　3、集團(tuán)化發(fā)展有利于發(fā)揮人才優(yōu)勢(shì)，改變?nèi)瞬拧⒓夹g(shù)分散的格局。人才資源是物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的關(guān)鍵。物業(yè)服務(wù)是集房屋管修、設(shè)備設(shè)施管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安保衛(wèi)消防管理及公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)于一身的管理。它要求從事物業(yè)服務(wù)的人員，不僅要有較高的文化素質(zhì)、思想素質(zhì)和敬業(yè)精神，而且要有專業(yè)技能。目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)中人才缺乏的現(xiàn)象較為普遍。組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，可以通過對(duì)集團(tuán)成員企業(yè)人力資源進(jìn)行重新的組織和調(diào)整，將分散的人才資源實(shí)行優(yōu)化組合，集中人才優(yōu)勢(shì)，使企業(yè)人才形成最佳結(jié)合。高新物業(yè)雖然不是國(guó)內(nèi)最大的物業(yè)企業(yè)，但在西北的行業(yè)中實(shí)在是發(fā)揮著舉足輕重的作用。20**年10月以來，短短的7、8個(gè)月內(nèi)，就先后有10多位業(yè)界高級(jí)管理人才和其他行業(yè)的專業(yè)人事投身企業(yè)，企業(yè)更不惜投巨資，對(duì)20多位高級(jí)管理經(jīng)理和眾多優(yōu)秀管理人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。一時(shí)間，多個(gè)高檔項(xiàng)目的邀管函蜂擁而至，在西北物業(yè)服務(wù)行業(yè)中引起了不小的震動(dòng)。甚至，已經(jīng)有當(dāng)?shù)氐囊恍┲行⌒臀飿I(yè)服務(wù)公司主動(dòng)要求加盟。

　　4、集團(tuán)化發(fā)展有利于拓展經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)?，F(xiàn)在許多物管企業(yè)僅局限于物業(yè)服務(wù)，難以向其他經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域拓展。組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，可以在重點(diǎn)搞好物業(yè)服務(wù)服務(wù)的同時(shí)，據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，組建若干分公司。通過多種經(jīng)營(yíng)，壯大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)服務(wù)收費(fèi)的不足，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。我們?cè)诎l(fā)展專業(yè)化公司方面也進(jìn)行了有效的探索，先后收購(gòu)了高美新居生活服務(wù)公司，對(duì)社區(qū)文化進(jìn)行了有效的開發(fā)，組建了綠化公司，承接了一些綠化工程，并正在積極籌備組建專業(yè)的保安公司、家政服務(wù)公司、保潔公司、電梯公司等。

　　5、集團(tuán)化發(fā)展有利于參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在競(jìng)爭(zhēng)中求生存、求發(fā)展。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，占領(lǐng)市場(chǎng)是每個(gè)企業(yè)追求的目標(biāo)。我國(guó)石油、汽車等行業(yè)組建企業(yè)集團(tuán)的實(shí)踐就是很好的證明，物業(yè)服務(wù)行業(yè)要實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，只有組建企業(yè)集團(tuán)，才能克服企業(yè)單槍匹馬、孤軍奮戰(zhàn)的局面，使企業(yè)在資金、人才、技術(shù)、裝備、管理、服務(wù)上都具有競(jìng)爭(zhēng)力，形成真正的“航空母艦”，在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

　　6、集團(tuán)化發(fā)展有利于走出國(guó)門，進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)。從目前來看，我國(guó)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)尚沒有打進(jìn)國(guó)際市場(chǎng)，一是我國(guó)的物業(yè)服務(wù)還處于起步階段，物業(yè)服務(wù)服務(wù)的水平不高，難以進(jìn)入；二是國(guó)際物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，單個(gè)企業(yè)孤軍奮戰(zhàn)、勢(shì)單力薄缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。只有將物業(yè)骨干企業(yè)組成企業(yè)集團(tuán)，發(fā)揮整體優(yōu)勢(shì)，用“聯(lián)合艦隊(duì)”打入國(guó)際市場(chǎng)。

　　二、民眾呼喚、政府支持、企業(yè)渴望，整合大有可為

　　老百姓最希望花最少的錢得到最好的服務(wù)。雖然在經(jīng)濟(jì)學(xué)上講這是行不通的，但現(xiàn)實(shí)來看，我們的確可以通過經(jīng)營(yíng)模式和方式的轉(zhuǎn)變，減輕老百姓的負(fù)擔(dān)，并在同等成本的基礎(chǔ)上提升服務(wù)水平。政府機(jī)關(guān)一直強(qiáng)調(diào)政企分離、企事分家，但因?yàn)樵跍仫枬M足之后的第一件事就是“安居”，所以各種后勤集團(tuán)成為附屬在政府機(jī)關(guān)和事業(yè)單位身上的一個(gè)沉重而又無法割舍的包袱。要實(shí)現(xiàn)后勤集團(tuán)的順利轉(zhuǎn)化，就必須建立擁有強(qiáng)大收購(gòu)實(shí)力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將后勤集團(tuán)中占有資產(chǎn)量最大的房產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)化管理，才能真正保障這些集團(tuán)的迅速轉(zhuǎn)化。眾多中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理和發(fā)展中，總存在實(shí)力不足、人微言輕的感覺，使本來很合理的要求也得不到保證，企業(yè)常常被動(dòng)維持、舉步為艱，更無從談及效益和品牌。

　　在這些因素的不斷促進(jìn)下，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重組和整合成為可能。同時(shí)，隨著國(guó)家政策法規(guī)不斷健全，特別是新的《物業(yè)服務(wù)條例》和《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的相繼出臺(tái)，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重組和整合提供了前所未有的機(jī)遇?！耙蝗f(wàn)年太久，只爭(zhēng)朝夕”。有人預(yù)言，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的重整將掀起中國(guó)新一輪的經(jīng)濟(jì)發(fā)展浪潮。

　?。?）經(jīng)濟(jì)實(shí)體的變革依賴于消費(fèi)主體的選擇，民眾信賴有實(shí)力的企業(yè)

　　就和中國(guó)各種大型倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)的迅速形成并經(jīng)營(yíng)火熱一樣，人們總希望進(jìn)一個(gè)門就可以得到無限的服務(wù)。生活節(jié)奏的加快迫使人們對(duì)服務(wù)內(nèi)容的豐富性提出了更高的要求。當(dāng)前，西北眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)都在發(fā)展自有的特色服務(wù)，就象高新物業(yè)一樣，目前可以為所轄小區(qū)的業(yè)主提供購(gòu)物、健身、娛樂、子女解送、短線旅游、家政、讀書、電影、票務(wù)預(yù)定等多種服務(wù)。但一個(gè)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)涵畢竟是有限的。要實(shí)現(xiàn)服務(wù)資源的有效共享，就必須對(duì)更多的社會(huì)資源進(jìn)行市場(chǎng)化整合。規(guī)模越大，整合的能力就越強(qiáng)。

　　從西部發(fā)展的情況來看，消費(fèi)者在選擇房屋的時(shí)候，越來越重視房屋的附加值和人居的總體品質(zhì)，越來越重視物業(yè)公司的信譽(yù)、品牌和實(shí)力。在消費(fèi)者自主管理意識(shí)逐步成熟，法制觀念不斷加強(qiáng)的形勢(shì)下，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整合擁有了強(qiáng)大的思想保障。在呼喚整合的時(shí)代我們開始整合。

　?。?）物管企業(yè)的重整順應(yīng)了產(chǎn)權(quán)制度的改革，經(jīng)濟(jì)需要新的增長(zhǎng)模式

　　眾所周知，物業(yè)服務(wù)的誕生是以房產(chǎn)銷售后續(xù)服務(wù)和配套形式出現(xiàn)的，它基本上是發(fā)展商的一個(gè)職能部門。在國(guó)家著力推進(jìn)產(chǎn)權(quán)制度改革的時(shí)候，我們對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行重組和整合，從法律的角度分析，是將房屋前期銷售和后期管理的法律主體進(jìn)行了科學(xué)的剝離，保證了消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，就可以合法順暢的擁有大修基金的部分支配權(quán)及管理用房的部分所有權(quán)，并可以通過明確的法律關(guān)系追溯到承擔(dān)上述義務(wù)的法律主體，更可以保證業(yè)主在購(gòu)房之后享有的各種權(quán)利得以順利實(shí)現(xiàn)。避免了開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的相互推委，明確了資產(chǎn)的管理權(quán)責(zé)。

　　同時(shí)，對(duì)眾多后勤管理集團(tuán)來講，參與重整更是對(duì)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行股份制改造的有效途徑。實(shí)力雄厚、資金強(qiáng)大的物業(yè)服務(wù)集團(tuán)，使收購(gòu)各種后勤集團(tuán)成為可能。收購(gòu)即滿足了政事減員增效的需要，也保障了國(guó)有資產(chǎn)歸屬清晰和責(zé)權(quán)明確的改革要求。同時(shí)，解決了傳統(tǒng)后勤管理中存在的下級(jí)管理上級(jí)家屬（一般在后勤單位就業(yè)的家屬較多）難、下級(jí)向上級(jí)收費(fèi)難等問題。后勤集團(tuán)改革已經(jīng)整裝待發(fā)，物業(yè)服務(wù)的重整正是化雨的春風(fēng)和潤(rùn)物的春雨。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要新的增長(zhǎng)點(diǎn)。將和民眾生活息息相關(guān)的物業(yè)服務(wù)行業(yè)作強(qiáng)作大，一方面可以有力的提升國(guó)民的生活質(zhì)量，使民眾更大程度的信賴政府、支持政府，保證國(guó)家的政治穩(wěn)定；另一方面，也可以使這個(gè)必將成為關(guān)系國(guó)計(jì)民生的行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)化，在國(guó)際經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中取得必然的成功，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)得到新的發(fā)展。為什么物業(yè)服務(wù)行業(yè)會(huì)成為關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè)？因?yàn)?，在這個(gè)以服務(wù)為核心的行業(yè)中，包含了水、電、建筑、燃?xì)?、信息技術(shù)等多個(gè)重要行業(yè)，甚至密切關(guān)系到了文化思想、民政救助、計(jì)劃生育、衛(wèi)生防疫、環(huán)境保護(hù)、國(guó)土資源等重要工作。

　　國(guó)家在近一段時(shí)期，相繼出臺(tái)規(guī)范物業(yè)服務(wù)和企業(yè)發(fā)展的法律法規(guī)，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重整提供了強(qiáng)有力的政策保障，必將加快行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)中國(guó)物業(yè)服務(wù)進(jìn)入一個(gè)健康、繁榮的新時(shí)代。

　?。?）小艦艇也要遠(yuǎn)航，中小企業(yè)渴望搭載“航空母艦”

　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷健全，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。利潤(rùn)決定生存，市場(chǎng)引導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)前，中國(guó)的整體物業(yè)服務(wù)度僅有35%左右，西北甚至不足20%。如此廣闊的市場(chǎng)，在人民生活水平不斷提高、居住條件不斷改善的今天，不能不引起國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，甚至不可避免的還要面對(duì)國(guó)際的競(jìng)爭(zhēng)。企業(yè)要生存，不論大小。沒有這樣的生存可能，就必然要選擇另一種方式。因此，中小物管企業(yè)的發(fā)展必然要走參與大型企業(yè)整合的道路。越早損失的可能越小，越積極獲得的主動(dòng)越多。

　　有了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)集團(tuán)的認(rèn)同、有了政府政策的支持、有了參與整合的企業(yè)，有了已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)法律法規(guī)，有了我們建設(shè)部和中物協(xié)的正確領(lǐng)導(dǎo)，有了西北諸省將法規(guī)細(xì)化的有力支持，西北物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重組和整合又有何懼，中國(guó)西部“物管航母”的起航又有何難？

　　三、順應(yīng)改革、因地制宜、開路加橋，整合魅力無窮

　　在積極組建大型物業(yè)服務(wù)集團(tuán)的同時(shí)，我們還應(yīng)該從現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)，緊緊抓住國(guó)家對(duì)部隊(duì)、醫(yī)院、大中專院校、國(guó)有大型廠礦的后勤管理集團(tuán)進(jìn)行改制的機(jī)遇，順應(yīng)形勢(shì)、因地制宜，開辟后勤改制和物管企業(yè)發(fā)展有機(jī)結(jié)合的新路，提升西部物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，有力促進(jìn)中國(guó)物管行業(yè)的繁榮。

　　①關(guān)于發(fā)展思路

　　提升西北物業(yè)服務(wù)行業(yè)的整體水平，擴(kuò)大綜合管理面積，需要國(guó)家主管機(jī)關(guān)和中物協(xié)對(duì)這一區(qū)域的實(shí)際情況進(jìn)行充分調(diào)研，給予必要的政策支持，發(fā)揮當(dāng)?shù)卮笮臀飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的實(shí)力和管理優(yōu)勢(shì)，聯(lián)合或全面委托，通過集中培訓(xùn)各類后勤管理人員、分類確定轉(zhuǎn)化試點(diǎn)單位、成功樹立轉(zhuǎn)化改制典范、以點(diǎn)帶面推行行業(yè)后勤轉(zhuǎn)化等辦法和過程，分行業(yè)完成各類后勤集團(tuán)的市場(chǎng)化改革，保障中央改革精神和企業(yè)發(fā)展需求的同步落實(shí)，帶動(dòng)全國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的再次提升，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和民眾生活水平的提高作出更大的貢獻(xiàn)。

　　②關(guān)于支持機(jī)制

　　物管企業(yè)重整和后勤轉(zhuǎn)化工作是一個(gè)過程中的兩個(gè)不同實(shí)施方面，需要有多個(gè)單位協(xié)商參加。因此，此項(xiàng)工作首先需要建設(shè)部牽頭，聯(lián)合部隊(duì)、教育、衛(wèi)生等中央國(guó)家主管機(jī)構(gòu)，充分協(xié)商，通力合作，才能使各項(xiàng)措施得以落實(shí)。其次，這是一項(xiàng)市場(chǎng)化程度較大的工作，涉及運(yùn)作機(jī)制、管理模式、經(jīng)營(yíng)方式、人員調(diào)配、利益劃分、責(zé)權(quán)平衡、風(fēng)險(xiǎn)控制等諸多方面的問題，不是簡(jiǎn)單的用行政方式就可以解決的，需要市場(chǎng)的磨合與調(diào)節(jié)。因此，在培育大型企業(yè)的過程中委托其完成這一工作也是無以替代的。這就需要主管機(jī)關(guān)和中物協(xié)安排必要的專項(xiàng)會(huì)議，組織或委托組織專題培訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)思想上和行動(dòng)上的逐步統(tǒng)一，達(dá)到較好的效果。

　?、坳P(guān)于組織形式

　　在組織形式上，我們可以采取先在一個(gè)行業(yè)中的一個(gè)企業(yè)試點(diǎn)，帶動(dòng)這個(gè)行業(yè)改制的方式；也可以采取在不同區(qū)域的不同行業(yè)分別試點(diǎn)，逐步推行成功模式的方式?？梢圆扇∮梢粋€(gè)企業(yè)牽頭，運(yùn)用市場(chǎng)化手段，進(jìn)行收購(gòu)、兼并的方式；也可以采取由行政主管部門牽頭，通過政策性調(diào)整，賦予必要的資產(chǎn)重組和職能兼容的方式，逐步落實(shí)。

　　④關(guān)于操作流程

　　在操作流程上，我們主要分析企業(yè)牽頭的情況。首先應(yīng)該從行業(yè)發(fā)展的角度組織必要的思想交流會(huì)議，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)；其次，必須組織專項(xiàng)的特色培訓(xùn)，細(xì)化操作方法，使參與單位和參與人員作到心中有希望，事事有辦法，進(jìn)展有計(jì)劃，前途有保障；另外，還應(yīng)總結(jié)已經(jīng)有了改制經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，交流經(jīng)驗(yàn)，樹立榜樣，使關(guān)聯(lián)的單位能夠?qū)Ω髯运鶎俚臋C(jī)關(guān)有所交代，取得上級(jí)的支持；最后，必須聘請(qǐng)專業(yè)的法律顧問和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，從法律上保障國(guó)有資產(chǎn)的完整權(quán)利和企業(yè)運(yùn)作的合法進(jìn)行。

　?、蓐P(guān)于產(chǎn)權(quán)關(guān)系

　　發(fā)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)，既是為了提高中國(guó)物業(yè)服務(wù)的整體水平，改善民眾的生活質(zhì)量，也是為了發(fā)展民族經(jīng)濟(jì)、提高國(guó)家稅收，擴(kuò)大中國(guó)物管企業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。因此，在處理產(chǎn)權(quán)關(guān)系上，一定要遵守市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則，作到產(chǎn)權(quán)清晰、責(zé)權(quán)明確，既能夠保證資產(chǎn)所有方的利益，也能夠保障新企業(yè)集團(tuán)的活力和競(jìng)爭(zhēng)力。改革需要勇往直前，改制必須穩(wěn)步健康。

　?、揸P(guān)于配套措施

　　逢山開路，遇水架橋。整合西北物業(yè)服務(wù)企業(yè)和推進(jìn)后勤集團(tuán)改制，都會(huì)遇到各種各樣不可避免的問題，特別是象市場(chǎng)機(jī)制不是很健全、政策法規(guī)不很完善、富余人員難以安置、控股關(guān)系如何明晰等。這就需要我們用改革的思想思考問題，思考這些在發(fā)展中出現(xiàn)的正常問題，來一個(gè)問題解決一個(gè)，有一個(gè)困難克服一個(gè)。開路架橋，朝著一個(gè)可以實(shí)現(xiàn)的基本目標(biāo)去努力；堅(jiān)定信念，使中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)在新時(shí)代中展現(xiàn)出必然的魅力。

　　在這個(gè)業(yè)界精英云集、眾多領(lǐng)導(dǎo)親臨的聚會(huì)上，能代表中國(guó)西北物業(yè)同仁和高新物業(yè)的全體員工，向各位匯報(bào)思想、漫談發(fā)展，確實(shí)身感榮幸。以上觀點(diǎn)，如有不成熟的地方，真誠(chéng)的希望各位能批評(píng)指正，更希望各位能在方便的時(shí)候來陜參觀。

　　西安高新楓葉物業(yè)服務(wù)管理有限責(zé)任公司 李中勝

篇3：用經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)淺析物業(yè)企業(yè)重組整合必然性及實(shí)施方略

　　用經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)淺析物業(yè)企業(yè)重組整合必然性及實(shí)施方略

　　縱觀網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代的全球經(jīng)濟(jì)和gg開放后的中國(guó)市場(chǎng)，各類企業(yè)公司重組整合風(fēng)起云涌，從初期兼并、購(gòu)買，到融資、合資再到成熟期的合作、聯(lián)盟，比比皆是，這對(duì)剛形成不久的物業(yè)市場(chǎng)沖擊影響相當(dāng)巨大，也帶來肯定的借鑒作用。物業(yè)市場(chǎng)能否重組整合？何時(shí)進(jìn)行？如何實(shí)施？是廣大物業(yè)行業(yè)有識(shí)之士關(guān)注的問題之一。本文嘗試運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，分析物業(yè)企業(yè)重組整合的必然性及實(shí)施的時(shí)機(jī)和步驟，供在座的專家學(xué)者和老總們商榷，并提出批評(píng)意見。

　　一、物業(yè)企業(yè)重組整合是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然方向

　　觀點(diǎn)一：經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域有個(gè)不變的法則-最小成本法則，它說明追求利潤(rùn)最大化的企業(yè)要使生產(chǎn)一定產(chǎn)量水平的成本達(dá)到最低，與企業(yè)的“規(guī)?！焙汀胺秶苯?jīng)濟(jì)息息相關(guān)，重組與整合后的企業(yè)，能在較短時(shí)間內(nèi)，通過提高產(chǎn)品和服務(wù)生產(chǎn)水平的“規(guī)模經(jīng)濟(jì)”和產(chǎn)品生產(chǎn)或服務(wù)多樣化的“范圍經(jīng)濟(jì)”，使企業(yè)最大限度地降低成本，從而為企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得主動(dòng)。物業(yè)市場(chǎng)是微利產(chǎn)業(yè)，物業(yè)企業(yè)要獲得利潤(rùn)更在乎服務(wù)質(zhì)量的提高和成本的降低，也就是說，物業(yè)市場(chǎng)更需要規(guī)模經(jīng)濟(jì)和多樣化經(jīng)營(yíng)，也更需要靠重組整合來獲得利潤(rùn)和市場(chǎng)份額。

　　觀點(diǎn)二：當(dāng)今網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代，每個(gè)企業(yè)都面臨著技術(shù)爆炸、資源均等、全球化、市場(chǎng)的成熟化、新的社會(huì)價(jià)值五個(gè)方面的挑戰(zhàn)，企業(yè)靠長(zhǎng)期的、獨(dú)特產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和控制自然資源優(yōu)勢(shì)在降低，供大于求的市場(chǎng)以及顧客更高的要求、員工更靈活的參與都說明，任何一個(gè)企業(yè)幾乎沒有可持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，企業(yè)不得不和別的企業(yè)一起面對(duì)市場(chǎng)，滿足消費(fèi)者的需求。這方面現(xiàn)實(shí)的例子不勝枚舉。在國(guó)外，如波音入主麥道、寶馬合并勞斯萊斯等，個(gè)個(gè)驚天動(dòng)地；在國(guó)內(nèi)，一汽與天汽聯(lián)姻、華潤(rùn)與萬(wàn)科攜手等案例舉不勝舉。作為同在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中、處于同時(shí)代的物業(yè)市場(chǎng)，自然也不能幸免，這是市場(chǎng)發(fā)展必然要求。

　　觀點(diǎn)三：西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)，在市場(chǎng)不斷進(jìn)化的同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)的內(nèi)涵和形式也隨之變化，從對(duì)抗的競(jìng)爭(zhēng)到寬容的競(jìng)爭(zhēng)再到合作的競(jìng)爭(zhēng)，反映了市場(chǎng)演進(jìn)不同階段的內(nèi)在要求，同時(shí)也體現(xiàn)了企業(yè)從偏執(zhí)到理智再到成熟的發(fā)展軌跡。中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)經(jīng)過幾年的培育，三種形式的競(jìng)爭(zhēng)雖然沒有形成燎原之勢(shì)，但也漸露端倪，已經(jīng)出現(xiàn)在不同地區(qū)和不同的細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域。

　　觀點(diǎn)四：現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)最新發(fā)展成果就是博弈論的廣泛應(yīng)用，它給經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略帶來了深刻影響。博弈論強(qiáng)調(diào)，企業(yè)無論大小，都只是“商海一粟”，很少有公司獨(dú)自面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，必須與別的企業(yè)聯(lián)合起來面對(duì)快速變化的市場(chǎng)以及要求越來越高的消費(fèi)者?，F(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)不再是“我與他的競(jìng)爭(zhēng)”，而是“我們與他們之間的競(jìng)爭(zhēng)”，是一個(gè)集團(tuán)同另一個(gè)集團(tuán)的競(jìng)爭(zhēng)。所以企業(yè)需要通過締結(jié)聯(lián)盟來獲得速度，調(diào)動(dòng)社會(huì)資源快速地實(shí)現(xiàn)顧客的價(jià)值。

　　二、影響重組整合的不利因素

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)理論告訴我們，企業(yè)發(fā)展必將走向合作聯(lián)盟式的競(jìng)爭(zhēng)，但縱觀其他行業(yè)市場(chǎng)的重組整合，都決定于以下四個(gè)前提條件：市場(chǎng)發(fā)展完善程度；相關(guān)法律基礎(chǔ)；企業(yè)規(guī)模和性質(zhì)；重組的目標(biāo)。按照這四個(gè)條件去分析當(dāng)前中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)，不利于重組整合的因素還有很多。

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)市場(chǎng)還處于導(dǎo)入期，機(jī)制不夠完善。

　　目前物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)作用主要是圍繞客戶的 忠誠(chéng)度進(jìn)行，各個(gè)物業(yè)公司為了贏得市場(chǎng)，都在高舉“誠(chéng)信”、“以人為本”等品牌，通過服務(wù)的質(zhì)量、與客戶保持良好的關(guān)系來建立企業(yè)的聲譽(yù)，都采取不同的戰(zhàn)略回避直接競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)作用不激烈使各物業(yè)公司對(duì)重組整合的優(yōu)勢(shì)還處于模糊認(rèn)識(shí)和等待狀態(tài)。

　　（二）物業(yè)公司規(guī)模不一，企業(yè)發(fā)展目標(biāo)不同。

　　目前，各行業(yè)和各種資金紛紛擠入物業(yè)這個(gè)新興市場(chǎng)，物業(yè)公司品種繁雜，良莠不齊。歸納起來有國(guó)有房管所轉(zhuǎn)換來的翻牌公司、以各種方式成立的散兵游勇、民間出資的私人企業(yè)、開發(fā)商派生出來的子公司以及國(guó)外進(jìn)入的外資公司等五種，這些類型公司的發(fā)展規(guī)模、人員素質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量等都參差不齊，目標(biāo)也不同，有的只想渾水摸魚，沒有利潤(rùn)就撤出；有的派生公司只想為開發(fā)商樹品牌；有的國(guó)有公司受管理體制限制，難有大作為，等等，發(fā)展目標(biāo)的不同，對(duì)重組整合帶來了一定的阻力。

　?。ㄈ┪飿I(yè)行業(yè)的特殊性也決定重組整合不能由市場(chǎng)自行運(yùn)作完成

　　首先，物業(yè)是一種社會(huì)公益性服務(wù)行業(yè)，在追求利潤(rùn)最大化的同時(shí)還要獲得最大的社會(huì)效益，靠市場(chǎng)自生自滅及惡性競(jìng)爭(zhēng)達(dá)到兼并組合，會(huì)給服務(wù)的客戶帶來巨大損失，導(dǎo)致整個(gè)物業(yè)市場(chǎng)的信譽(yù)危機(jī)。其次，物業(yè)市場(chǎng)的客戶群具有固定不流動(dòng)性和服務(wù)的長(zhǎng)期性，決定了物業(yè)企業(yè)要保持服務(wù)的延續(xù)性，任何伴隨陣痛以及管理模式突變的重組整合都會(huì)對(duì)客戶帶來?yè)p失和不適應(yīng)。再次，物業(yè)企業(yè)的非實(shí)物產(chǎn)品與客戶認(rèn)知度的矛盾也影響重組整合的進(jìn)度。物業(yè)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是服務(wù)，這與其他有形產(chǎn)品有本質(zhì)的區(qū)別，這個(gè)產(chǎn)品的質(zhì)量除了政府制定的標(biāo)準(zhǔn)外，還需要由客戶滿意標(biāo)準(zhǔn)來決定，不同的地域、不同的生活環(huán)境、習(xí)慣等使物業(yè)企業(yè)難以提供統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)模式，形不成規(guī)模的產(chǎn)品生產(chǎn)，本身就阻滯著企業(yè)的重組整合。

　　三、物業(yè)企業(yè)實(shí)施重組整合的幾點(diǎn)方略探討

　　關(guān)于企業(yè)重組整合實(shí)施的步驟、資源配置方式等等，其他行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)大可借鑒，但這大都是操作層面的問題，能否重組整合成功，還要把握物業(yè)市場(chǎng)的內(nèi)在規(guī)律及特征，并在實(shí)施過程中選準(zhǔn)突破口和結(jié)合點(diǎn)。我認(rèn)為，在重組整合過程中要注意以下幾個(gè)問題。

　　（一）重組整合要以細(xì)分市場(chǎng)為劃分界限。

　　以服務(wù)為產(chǎn)品的物業(yè)企業(yè)，靠追求大而全的全套服務(wù)以滿足所有客戶要求，是不符合市場(chǎng)日益分工明確的發(fā)展規(guī)律的，也是企業(yè)難以做到的。物業(yè)市場(chǎng)細(xì)分突出要以客戶的不同服務(wù)需求為標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)客戶的個(gè)體素質(zhì)、生活居住環(huán)境、習(xí)慣、區(qū)域生活水平、群體興趣愛好等，劃分不同需求范圍。目前，物業(yè)市場(chǎng)以別墅、商住辦公、普通住宅等層次劃分，只是從客戶居住環(huán)境設(shè)施硬件上給予區(qū)分，忽視了客戶群體及個(gè)體需求的軟件服務(wù)層次。

　　（二）重組整合物業(yè)企業(yè)要以政府調(diào)控與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合。

　　物業(yè)行業(yè)涉及國(guó)計(jì)民生，帶有公益性質(zhì)，市場(chǎng)又是剛剛起步，地域差別也較大，需要政府完善相關(guān)市場(chǎng)法律和競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則，并在實(shí)施中加以調(diào)控指導(dǎo)。這兩年，相繼出臺(tái)的《物業(yè)服務(wù)條例》、《等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》、《企業(yè)資質(zhì)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》等法規(guī)性文件，就有效地調(diào)控了市場(chǎng)，規(guī)范了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為。

　?。ㄈ┲亟M整合物業(yè)企業(yè)要以探索出的幾種管理模式為標(biāo)準(zhǔn)。

　　市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的企業(yè)有不同的層次，一流的企業(yè)出售標(biāo)準(zhǔn)，二流的企業(yè)出售品牌，三流的企業(yè)出售產(chǎn)品，四流的企業(yè)出售勞務(wù)，而出售標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)是最有價(jià)值的。物業(yè)市場(chǎng)中企業(yè)良莠不齊，關(guān)鍵還是沒有成型的管理模式，雖然有的地區(qū)提出“酒店式管理”、“公寓式管理”等，也都是簡(jiǎn)單照搬其他行業(yè)有特點(diǎn)的東西為我所用，與物業(yè)市場(chǎng)結(jié)合不是很緊密，物業(yè)企業(yè)有其自身發(fā)展的規(guī)律和模式，經(jīng)過幾年的運(yùn)作和競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)市場(chǎng)必將分化成幾類不同模式的企業(yè)。

　?。ㄋ模┪飿I(yè)企業(yè)重組整合要以技術(shù)創(chuàng)新為主線。

　　重組整合的目的在于提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，而技術(shù)創(chuàng)新力對(duì)企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)位勢(shì)有著重大影響，事實(shí)證明：在現(xiàn)今全球經(jīng)濟(jì)中，技術(shù)創(chuàng)新是與較高的經(jīng)濟(jì)收益聯(lián)系在一起的，擁有最高績(jī)效的公司常常在研究與開發(fā)方面的投資最多，企業(yè)所做的創(chuàng)新越多，它在行業(yè)中的主導(dǎo)作用越強(qiáng)。物業(yè)行業(yè)的特點(diǎn)更要求物業(yè)企業(yè)增強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新，在管理設(shè)施不變、服務(wù)對(duì)象不變的情況下，只能通過技術(shù)創(chuàng)新來提高服務(wù)-這一特殊產(chǎn)品的質(zhì)量，這是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的重要參數(shù)，也是物業(yè)企業(yè)生存的關(guān)鍵。以技術(shù)創(chuàng)新為主線，進(jìn)行重組整合，有利于促進(jìn)企業(yè)飛速發(fā)展，同時(shí)也把握住了物業(yè)市場(chǎng)的良性走勢(shì)。

　　沈陽(yáng)市順意房產(chǎn)物業(yè)有限公司 劉剛