物業(yè)服務誤區(qū)解析
隨著越來越多的市民接受物業(yè)服務服務，物業(yè)服務正走進千家萬戶，并且受到人們越來越多的關注。然而，近年來，業(yè)主針對物業(yè)服務的投訴也越來越多，去年更名列國內投訴重點之一。
對此，專家分析指出，造成如此多的投訴，一方面是由于不少物業(yè)服務公司沒有樹立起現代物業(yè)服務觀念，管理還停留在傳統的單位房屋自管的時代，服務工作不到位造成的；同時，還有很大一部分投訴是由于業(yè)主對物業(yè)服務的認識存在誤區(qū)所造成的。如果物業(yè)服務公司和業(yè)主都走出物業(yè)服務的認識誤區(qū)，矛盾和糾紛就自然減少了。
物業(yè)服務不是售后服務
由于現在很多物業(yè)服務公司是開發(fā)商派生出來的，管理上聽命于開發(fā)商，經濟上靠開發(fā)商“輸血”，加之售房廣告的宣傳誤導，致使很多市民認為物業(yè)服務是開發(fā)商提供的售后服務。另外，開發(fā)商“重視建房銷售，輕視物業(yè)服務”的現象比較嚴重，質量不高的服務引起了業(yè)主的不滿。
事實上，物業(yè)服務并不是開發(fā)商提供的售后服務。
大家知道，園區(qū)物業(yè)中存在著一部分不能由個別業(yè)主單獨管理、使用的共有物業(yè)。而這部分物業(yè)也需要進行經常的管理、維護，從而確保其正常使用。對這部分物業(yè)，由全體業(yè)主共同進行管理和使用，而物業(yè)服務就是適應這個需求而產生的。
從樓盤交付到業(yè)主委員會成立之前，考慮到業(yè)主還未全部入住并組成有效自治組織，國家有關法規(guī)要求由開發(fā)商按規(guī)定程序選聘物業(yè)服務公司對園區(qū)實施前期物業(yè)服務。業(yè)主委員會成立后，則由全體業(yè)主通過業(yè)主(代表)大會的形式選聘物業(yè)服務公司對園區(qū)實施物業(yè)服務。
物業(yè)服務公司在向業(yè)主提供的各項物業(yè)服務服務，與開發(fā)商提供的諸如房屋質量保修等的售后服務，有著本質的區(qū)別。
沒有“免費的午餐”
近年來，因業(yè)主拒交物業(yè)服務費引起的矛盾糾紛逐年增多。有些業(yè)主不滿意物業(yè)服務服務就拒交服務費，認為這是維護自身合法權益的正當手段，致使物管公司收費率低，出現經營困難甚至虧損。物管公司為了改善生產經營狀況，只好減少工作人員，降低服務標準，從而踏入惡性循環(huán)的怪圈。
盡管物業(yè)服務已被大家所認識，但是很多人仍然習慣于已成為歷史的房屋管理福利政策，對物業(yè)服務中“誰受益，誰付款”的原則不予接受，拒交管理服務費，這是錯誤的。業(yè)主在享受物業(yè)服務公司提供服務的同時，必須行使支付服務費的義務。
物管公司無權“包打天下”
據了解，有些業(yè)主對物業(yè)服務的管理服務范圍認識不清，小區(qū)紅線外的臭水溝要物業(yè)服務公司解決，鄰居家的風水鏡要物業(yè)服務公司強行拆除，房屋質量問題要求物業(yè)公司解決，否則就認為物業(yè)服務公司服務不周。
實際上，物業(yè)服務公司終究是企業(yè)，它只能依據物業(yè)服務合同及業(yè)主公約，對小區(qū)內的共有物業(yè)和業(yè)主損害公共利益的行為實施管理，為業(yè)主提供約定的有償服務，不可能擁有管理小區(qū)以外的物業(yè)、協調業(yè)主關系以及提供房屋質量保修的廣泛權力。在很多事情上，物管公司是按照“受委托、按合同、有償服務”的原則去履行的，而合同以外的一切，業(yè)主享有自治權，物管公司無權過問。
業(yè)主與物管公司非“主仆”
有些業(yè)主把物管公司與管家、保姆、鐘點工等作簡單的類比，認為業(yè)主居于主導地位，言行上極易與物管公司發(fā)生矛盾沖突。實際上，業(yè)主與物管公司的關系是平等的合同約定關系，兩者沒有主次、高低之分，物業(yè)服務公司根據業(yè)主委員會的委托合同為業(yè)主提供服務，合同期滿后，如果業(yè)主對物管公司的服務不滿意，可以通過業(yè)主委員會請其他公司；如果物管公司的服務難以展開或無利可圖，也可以另謀高就。
篇2：物業(yè)服務費測算及其誤區(qū)淺議
物業(yè)服務費測算及其誤區(qū)淺議
一、物業(yè)與物業(yè)管理
“物業(yè)”一詞由英語“Estate”或“Property”引譯而來的，含義為“財產、資產、擁有物、房地產”等。從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關的設備、設施和場地。它可以是一個建筑群，如住宅小區(qū)、工業(yè)小區(qū)，也可以是單體建筑，如獨棟高層或多層住宅樓、寫字樓、商業(yè)大廈、賓館、停車場等；同時，物業(yè)也是單元房地產的稱謂，如一個住宅單元。
社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經營化是物業(yè)管理的4個基本特征。1981年3月10日，深圳市物業(yè)管理公司正式成立，這是我國內地物業(yè)管理邁出的第一步，標志著這一新興行業(yè)的誕生。隨后從南北，從沿海到內地，眾多物業(yè)管理公司像雨后春筍般涌現。1996年2月，國家計委、建設部聯合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》，為規(guī)范物業(yè)管理服務的收費行為，維護國家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產權人、使用人的合法權益，促進物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展又向前邁出了一大步。20**年9月1日施行的《物業(yè)管理條例》，對規(guī)范物業(yè)管理，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提供了重要的法律依據。
二、物業(yè)服務費的來源
國家發(fā)改委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》指出，物業(yè)服務收費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取的費用。
物業(yè)服務費是物業(yè)管理得以進行和實現的資金保證,是提高物業(yè)管理水平，搞好綜合服務的重要基礎條件，對物業(yè)管理企業(yè)和廣大住戶來說又是一個非常明顯的問題，是關系到物業(yè)管理能否維持下去并持續(xù)發(fā)展的關鍵。
物業(yè)服務費是物業(yè)管理的“價格”,是人們享受物業(yè)管理所帶來的好處的付出。但因不同的物業(yè)、業(yè)主和管理單位,這一價格是不同的。尤其是作為新興行業(yè),其價格的制定不能完全依靠市場,必須由政府有效地控制與規(guī)范,以保證行業(yè)健康、有序的發(fā)展。
物業(yè)服務費的來源主要包括以下兩個方面：
一是物業(yè)管理企業(yè)定期向業(yè)主收取一定數量的物業(yè)服務費。
二是一業(yè)為主，多種經營。在征得業(yè)主大會同意后，利用小區(qū)的資源開展多種經營，彌補物業(yè)費用的不足。
三、物業(yè)服務費的構成與測算
物業(yè)服務費可采取包干制和酬金制兩種方式。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費，盈余或虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務方式。政府定價或政府指導價是典型的包干制的收費辦法。實行物業(yè)服務費包干制的，物業(yè)服務費的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)計費方式。實行物業(yè)服務費酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
(一)物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出的構成一般包括:
1、管理、服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費。
2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。
3、物業(yè)管理區(qū)域內綠化養(yǎng)護費用。
4、物業(yè)管理區(qū)域內清潔衛(wèi)生費用。
5、物業(yè)管理區(qū)域內秩序維護費用。
6、辦公費用。
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊。
8、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用。
9、經業(yè)主同意的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設施的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支，不計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
(二)物業(yè)服務收費標準測算原則
物業(yè)服務收費標準由物業(yè)服務的項目，勞動付出狀況、物價指數變化和業(yè)主的經濟承受能力，以及物業(yè)的具體情況制定。
(三)物業(yè)服務收費的測算方法物業(yè)服務收費的測算可用公式來表示：
*=∑*i(i=1,2,......9)
*：物業(yè)服務收費標準，單位為元/月.平方米；
*i：各分項費用收費標準，單位為元/月.平方米；
i：分項項數；
∑：表示對各分項費用算術求和。
1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費。
該項費用指物業(yè)管理企業(yè)的人員費用。包括基本工資，按規(guī)定應該交納的社會保險，按規(guī)定提取的福利費、加班費和服裝費。
各類管理、服務人員的基本工資標準根據企業(yè)的性質、參考當地平均工資水平確定。社會保險包括住房公積金、養(yǎng)老金、失業(yè)金、醫(yī)療險、生育險。按規(guī)定提取的福利費包括福利基金(按工資總額的14%計算)、工會經費(按工資總額的2%計算)、教育經費(按工資總額的1.5%計算)和社會保險費(按有關規(guī)定計算)組成。
該項費用測算方法是根據所管物業(yè)的檔次、類型和總建筑面積先確定各級各類管理、服務人員的編制數，然后確定各自的基本工資標準，再加上相應的社會保險，計算出基本工資總額，再按基本工資總額計算上述各項的金額，匯總后即為每月該項費用的總金額，最后分攤到每月每平方米建筑面積。其測算公式為：
工資、社會保險、福利費=(月基本工資總額+各項福利費、社會保險費+加班費+服裝費)/總建筑面積(元/月.平方米)
2）共用場地、共用設施、設備日常運行、維護費用。
該項費用包括物業(yè)內公用部位如過道、門廳、樓梯及區(qū)內道路環(huán)境內的各種土建零修費；各類公共設施、設備如室外上、下水管道、電器部分、燃氣部分等的日常運行維修及保養(yǎng)費。不包括業(yè)主擁有房產內部的各種設備、設施的維修、養(yǎng)護、更換與更新費用；公共設施、設備的大、中修費用。
電梯的運行、保養(yǎng)與維修費用和高壓水泵的運行、維修費用單獨計算。
該項費用可按成本法進行測算。成本法即分別測算各分項費用的實際成本支出，然后求和。
3）綠化管理費、清潔衛(wèi)生費、公共秩序維護費、辦公費、物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊費、利潤及法定稅率等應進行具體測算。
4）漏交率及不可預見問題。
由于多種原因，物業(yè)管理服務費的收繳不可能達到100%，這就產生了漏交的問題。在進行物業(yè)管理經費財務預算時應考慮一些不可預見因素，如材料費用的上漲、突發(fā)事件的發(fā)生等等，因此在測算當中還要考慮不可預見費用。
四、目前在物業(yè)服務費測算中存在的幾個誤區(qū)
誤區(qū)之一：將住宅樓內公共部位、公共設備設施以及園區(qū)內公共設備設施的能源費用納入費用測算之中。
不應將該費用計入費用測算的原因有兩點，一是住宅樓內公共部位、公共設備設施以及園區(qū)內公共設備設施所消耗的能源費用，其使用者是業(yè)主及使用人，他們才是最終用戶；二是有重復交稅的弊端。如果從能源費用的角度來看，例如電費，應該是由供電部門向最終用戶收費，如果委托物業(yè)公司收費，則屬于代收費用，如果將此項費用納入物業(yè)服務費用成本，應該由物業(yè)公司交納營業(yè)稅，則變相增加了業(yè)主的費用。
誤區(qū)之二：物業(yè)服務費用越低越好。
這種想法存在于相當多業(yè)主的思想里，許多業(yè)主在交費的過程當中是以自己的心理承受能力或者說是主觀意識來判斷物業(yè)費用的高低。大多數業(yè)主的目標是少繳費多獲得服務，于是同物業(yè)公司產生矛盾，激化的情況下，出現了不少業(yè)主拒繳物業(yè)費的現象。殊不知較低的物業(yè)服務費用往往造成以下幾種后果：一是物業(yè)公司降低服務標準，只做表面文章；二是物業(yè)保值增值的目標無法實現；三是對于物業(yè)公司來講，難以吸引優(yōu)秀的、高素質的人才從事這一行業(yè)，為業(yè)主提供服務。以上三種結果最終會導致物業(yè)品質的下降和物業(yè)行業(yè)發(fā)展的瓶頸。
誤區(qū)之三：物業(yè)公司之間拼搶市場。
在投標的過程當中，少數物業(yè)公司為了占領市場，擴大規(guī)模，采取低價格等惡性競爭的策略，干擾了物業(yè)行業(yè)市場化發(fā)展的進程。單純的價格戰(zhàn)只能短期獲得市場份額，伴隨著服務問題的不斷增加，難免進入惡性價格競爭的泥潭，這也為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展蒙上了陰影。