物業服務切膚之痛：人才高消費

　　人才是現代企業發展永恒的基石，而對于“朝陽產業”物業服務業，人才的作用就顯得愈益重要。經過20多年的發展，初具規模的物業服務業正進入發展過程中的盤整期。種種跡象表明，20**年的物業服務已到了行業發展“生死存亡”的關鍵時期，體制調整、法制建設、管理模式更新等重大課題經過多年來的累積放大，已成為關系到行業能否健康發展的關鍵問題，到了非解決不可的時候。20**年底到20**年初，深圳萬科、中海、科技園、蓮花等諸多物業服務公司內部的調整似乎表明，行業大震蕩已拉開了序幕！

　　在這一波行業大震蕩中，物業服務的一大隱痛--人才問題，也再一次凸現出來。與體制相關，聯系到行業的整合以及加入WTO的背景，歷來被視為物業服務業軟肋的人才問題顯得越發嚴重，以至于讓人們產生這樣的擔心，人才會不會成為物業服務業永遠的痛？

　　“勇敢者的游戲”

　　一位物業服務公司老總在評價自己職業時有這樣一句話：“怪只怪自己投錯了胎。”盡管這只是一句戲言，但這一句話卻真實地反映了大多數物業服務人的心態。雖然對自己所從事的工作產生不滿是人之常情，但在物業服務業內，對工作不滿和對行業失望的情緒卻太過普遍。

　　任何行業的發展都有一個艱難的成長時期，在中國大地上誕生20多年的現代物業服務，目前正處于這樣一個脆弱的“嬰兒時期”。勇于第一個吃螃蟹的人總是受到別人的尊敬與贊美，“創業”時期投身于物業服務業的第一批物業服務人確實具有一定的膽識和勇氣，因為他們所參與的，是一場需要付出自己無數精力與時間，卻無法預知結局的“勇敢者的游戲”。

　　物業服務工作的艱辛自不必說，物業服務業在國人眼中地位的相對低下也需要從業人員足夠的勇氣，這些從行業薪資狀況所反映出的從業人員的真實處境中就可以感受到。記者就物業服務行業薪資狀況在深圳市作了一個小范圍的調查，因為涉及的問題較為敏感，所以得到的數據不盡全面與真實，但這些數據也大致反映了物業服務行業較為低下的整體薪資水平。

　　目前深圳物業服務各個崗位的收入大致如下：

　　高層領導：年薪約10萬至50萬，因公司經營狀況不同而差別較大。

　　公司中層干部：月薪4000～8000元（少數小公司則低至2000元左右）；管理處主任：2500～5000元；工程師：2000～4500元；部門主管：1500～3000元；普通物業服務員及文員：800～2500元；普通工程人員：800～2500元；保安：600～1500元；保潔員：400～800元。

　　從總體來看，深圳物業服務業高層領導與中層干部薪資水平與其他高收入行業如IT業相差不是太大，但中層以下則差距明顯。另外，深圳物業服務業相同崗位收入差距較大，同一崗位最低收入與最高收入最大差距達4000元。其中，絕大部分中小物業服務公司員工收入處于同業中等偏下水平。

　　北京市20**年行業薪資調查也表明，物業服務從業人員收入明顯處于中下水平。北京市物業服務人員月薪為700～2000元，而同期律師月收入則為1800～8000元，外語翻譯為1600～8000元。

　　可見，物業服務從業人員的“生存”環境相對“惡劣”。人才對高薪的追逐也是一種必然，物業服務業較低的薪資水平也從一定程度上反映出物業服務從業人員素質的相對低下。從事這樣一個行業確實不容易，而這樣一個行業要想吸引大量人才則更不容易。

　　“先天不足”與“營養不良”

　　物業服務業從業人員素質的相對低下首先是由其先天不足引起的。

　　現在的物業服務公司大部分由房管所或單位房管部門轉制而來，而房管所和單位房管部門作為后勤部門，一向被視為“老弱病殘”等淘汰人員的“收容站”。因此，大部分物業服務公司成立之初，就背上了沉重的人員包袱。

　　同樣，由房地產公司派生出來的物業服務公司，一開始主要也是由房地產公司的“冗員”組成的，而且物業公司還要不斷地“收容”上級房地產公司分流下來的人員。因此，大部分物業服務公司先天就存在人員素質相對低下的問題。

　　在物業服務發展過程中，因行業整體不受重視，社會上和物業服務業內部都將物業服務行業定位在一個較低的層次上，以至于長期以來，業內業外都認為物業服務就是簡單的維修、清潔、

　　綠化和保安，不需要高素質的人才，因此一直就缺乏良好的人才引進機制與培養機制。

　　物業服務公司限于經濟和行業人才培養機制落后等原因，人才的引進與培訓工作一直比較滯后。例如成立于1990年的國家建設類一級培訓機構--一深圳物業服務進修學院，作為國家建設部在中國南方惟一指定的房地產及物業服務行業專業培訓機構，在全國物業服務培訓中處于領先位置，十年來也不過培訓學員三萬七千多人次（其學員來自全國各地）。其他城市成立物業服務培訓機構的則很少。屈指可數的高校物業服務專業和培訓機構，相對于全國200多萬的物業服務從業人員來說，只能是杯水車薪。

　　“先天的不足”加上“后天的營養不良”，物業服務業由此成為人才資源最為貧瘠的地帶。

　　深圳是全國物業服務最為發達和人才最為集中的地方，而深圳大部分物業服務公司中，管理人員中專文化程度以上的僅占70％，專科以上的僅為50％，與其他行業基本要求中專以上文化程度的狀況相比差距明顯。如深圳某物業服務公司40多個管理人員中，高工僅有3人，碩士以上學歷的則沒有。當然，也有少數公司人才較為充足，例如國貿物業即有碩士7人，本科33人，高級職稱7人，中級職稱43人。

　　其他經濟較為落后的地區，人才狀況就更加不容樂觀。例如成都市，從業人員15376人，管理技術人員3517人中具有大專以上文化程度的僅占48.4％，具有專業職稱的僅為52％。而同期，卻為解決全市下崗再就業接收人員1903人。

　　相關行業房地產業則是人才濟濟，如去年廣州樓市冒出博士一串：廣州城建開發集團總經理羅國慶、廣州新生活實業公司的總經理李彪、廣東源田房地產投資公司總經理湯圣保等都是博士出身，廣州信鴻房地產公司的老總梁伯彤則是從英國劍橋大學留學歸來的博士......至于碩士研究生，更是數不勝數。在職業經理中，博士、碩士也是一大堆。值得一提的是，廣州保利房地產公司還引進了幾位碩士研究生賣樓。相較之下，可以看出物業服務業的人才狀況確實不容樂觀。

　　火上加油的人才爭奪戰

　　隨著社會對物業服務的重視和物業服務的發展，近兩年來，第一批投身于物業服務業的“勇敢者”的處境開始改觀，不斷涌現的物業服務公司、管理處急需大量優秀的物業服務人才。在物業服務公司為了搶市場忙得不亦樂乎之際，業內各級人才面對眾多機遇也玩起了跳槽游戲。換崗的主要是企業中高層管理人員。工程技術人員的流動也被業內視作尋常事。

　　這一現象因為幾大物業服務公司相繼易帥格外引人注目，中海、金地、萬科近兩年均有大的高層變動，招商局物業配合企業整合也調整了領導班子，其他如科技園、蓮花等物業公司也有類似變動。深圳的物業服務公司高層人員另起爐灶或是受聘內地物業服務公司已不再是什么新聞，而優秀中層管理人員、管理處主任、工程人員被“挖”則更為常見。一場物業服務“人才爭奪戰”已悄然打響。

　　相對于其他城市，深圳物業服務人才的流失尤為嚴重，這與深圳物業服務的相對發達和深圳公司向其他城市的擴張關系密切。深圳物業服務發展歷史較長，物管人才掌握著較為先進的物業服務理念，有著豐富的管理實戰經驗。50多家物管公司的市場外拓為深圳培養了不少優秀的物管人才，也讓其他市場看中了深圳的優秀人才。物業服務剛剛起步的地區，急需大量掌握全新管理理念、熟悉實際操作的人才，于是紛紛到深圳以高薪和發展空間更大的職位“挖掘”人才。

　　深圳大有成為全國物業服務人才培養基地之勢。深圳周邊的城市如廣州、東莞、珠海等地已成為深圳物管人才投奔的熱門城市，其他物業服務發展較快的城市如成都、長沙、南京等地都有深圳物管人才穩定的足跡。

　　物管人才的流動，對于行業來說當然是一個積極的現象，對物業服務尚不發達的地區也是一大福音，有助于物管先進經驗的傳播，有助于各地物業服務的發展，但對于流失人才的企業來說，則是沉重的打擊乃至滅頂之災。物業服務公司近兩年來市場拓展力度加大，人才儲備本來就跟不上市場的發展，中高層管理人員數量有限，流失一兩個對公司來說都是巨大的損失。流失人才帶走的不僅是經驗和理念，也是市場和品牌。

　　物管人才向其他行業轉移的例子也大量存在。由于收入偏低、體制不順而致的缺乏發展空間等原因，物業服務人才尤其是中層管理人員以物業服務為跳板，大量向房地產開發、中介和酒店管理等行業轉移。

　　人才的爭奪與流失進一步增加了物業公司的管理成本，使得物業服務人才缺乏的問題更加嚴重，但是--

　　真正的危機還沒有到來

　　物業服務的人才危機其實才剛剛開始，未來幾年才是物業服務人才危機最為嚴重的時候。物業服務覆蓋面的快速增加、加入WTO后外資公司對人才的吸引以及社會對物業服務要求的提高，將會帶來更為猛烈的物業服務人才沖擊波。

　　我國物業服務正處于上升期，物業服務的推行將在未來幾年內全面鋪開。全國絕大部分城市已引進和

　　推廣了物業服務新體制，但據統計，全國物業服務的覆蓋面只占物業總量的30％，經濟發達城市僅為50％。物業服務未來的市場空間十分巨大。

　　例如北京，至20**年底，其物業服務覆蓋率僅為37％，而北京現有的房產價值不低于5000億元，物業服務的推廣尚有大文章可作。另外，申奧成功后，北京在城市建設中必將加大投資力度，興建一批高質量高水準的房屋建筑，這也為物業服務的發展提供了更為廣闊的空間。今后，北京巨大的資產需要至少10萬人的管理隊伍。

　　加入WTO后，物業“洋管家”已開始進入我國市場。發達國家的物業服務已經運作了一個多世紀，積累了很多成功的經驗，擁有先進的作業技術、豐富的管理經驗和大量的專業管理人才。競爭中，本土物業服務公司對人才的要求也會相應提高。而且，“洋管家’也會吸收大量本土物業服務人才，這勢必會引起更為激烈的人才爭奪大戰。

　　不過這些都不是引起物業服務人才大危機的關鍵因素。隨著物業服務的發展，社會對物業服務要求的全面提高才是物業服務從業人員面臨的最大挑戰。

　　整體管理水平的提高、服務的細化與品質的提升、現代樓宇高科技設備的增加以及現代管理手段的應用都對物業服務從業人員提出了更高的要求。來自市場的要求是最有說服力的，未來幾年物業服務業為達到這樣的要求，必須為全方位提高從業人員的整體素質付出艱巨的努力。

　　比如隨著社區經濟的發展，物業服務憑借其天時地利的先天優勢，將會涉足社區教育業、社區文化娛樂業、社區家政業、社區商務服務、社區健康服務、社區餐飲業、社區汽車服務業以及其它連鎖店經營等，這就需要大量既懂專業，又懂得現代物業服務理念的高素質從業人員。

　　各種新的物業服務理念和方式對物業服務從主人員提出了更高的專業和素質要求。零干擾服務、個性化服務、酒店式管理、l拖N管理、一卡制等現代管理理念和方式，均有較高的知識含量和科技含量，要求從業人員必須具備較高的素質和能力。

　　現代物業服務將會建立在一個高科技的平臺上。綠色建筑、生態建筑、節能建筑、智能建筑將會得到大范圍的普及，物業服務技術的科技含量將大大提高，現代物業服務已不再是簡單的勞動密集型，也是技術密集型行業。目前美國8770億美元價值的物業，由15000擁有CPM（注冊物業服務經理）證書的人員管理著，一個管理人員平均管理的物業面積超過15000平方米。隨著行業的發展，對從業人員的要求將是少而精，行業需要的將是高素質的物業服務人才。

　　未來的路別無選擇

　　面對物業服務業的人才困境和更大的人才危機，許多物業服務企業也開始認識到問題的嚴重性，但相對于其他行業，物業服務業對于人才的重視仍顯不足，人力資源的管理明顯缺乏有效的手段和應對措施。

　　就物業服務人才這一問題，記者與深圳近十家物業服務公司的總經理、管理人員進行了接觸，從總體上看，高層管理人員對人才問題非常重視，而中層管理人員則較少危機意識。公司總經理一級對公司人才發展戰略都有非常獨到的見解，而人事經理等管理人員則相對缺乏認識。大公司有更深的人才危機感，中小公司則未能意識到問題的嚴重性。

　　有足夠的危機意識只是最起碼的要求，物業服務公司乃至全行業應該以有效的應對措施，來迎接物業服務人才危機的大挑戰。

　　在人才建設方面，深圳的物業服務公司也有了一些成功的經驗，如長城物業的人才儲備管理，信拓物業完備的內外部培訓體系、金地物業的職業管理處主任制度等，對公司的人才發展都起到了積極的作用。但從行業整體來看，缺乏有利于人才成長的制度創新、后備人才培養乏力、公司用人短視等問題依然非常嚴重。

　　深圳部分公司高層人事的震蕩乃至中高層管理人員集體出走等現象，主要還在于缺乏一個產權清晰、責任明確、利益有保障的有利于人才發展的企業運作體制。

　　制度創新是現代企業發展的生命力之所在。物業服務企業的制度創新應適應全球經濟一體化和新經濟發展的趨勢，并充分重視人才資源，真正體現“以人為本”的理念，如實施期權制、全員持股等制度創新計劃，以塑造企業的核心競爭力。面對殘酷的市場競爭，物業服務企業只有選擇制度創新，才能真正按照市場經濟的規則來運作人力資源這一特殊“資本”，使人力資源的配置達到最優。

　　在物業服務后續人才培養和各公司具體的用人過程中，也普遍有著明顯的新興行業難以避免的“近視病”。

　　帶著本身既有的包袱，經過二十年的發展，物業服務業的人才老化現象已不容忽視，但物業服務企業為了眼前的工作，一般都拒絕應屆尤其是物業服務專業畢業生。深圳職業技術學院、深圳電大等大專院校幾年前就已經開設了物業服務相關專業課程，但直到現在，物業服務專業畢業生找工作仍然十分困難，大部分公司更愿意聘用有實際經驗的人員。20**年7月，深圳市第一批物業服務專業大學生懷著獻身物管的滿腔熱情走出了校門，其中一位素質還不錯的深圳電大物管專業畢業生卻告訴記者，他投了上百份簡歷，至今還沒有找到一份物管的工作。

　　在社會或公司內部的培訓中，設置的課程主要偏向實際操作方面，而有關行業發展和員工綜合素質方面的課程則很少，基本上是較為功利的短、平、快模式。這種模式培養出來的“人才”，雖然當前合用，但缺乏發展后勁，相對層次較低，跳不出“物業服務用不著高品質人才”的怪圈。

　　對于物業服務企業和整個行業來說，面對危機，未來的路沒有選擇，只有積極應對，徹底創新企業制度，全面更新人才觀念，長遠規劃，才能走出危機，健康發展。

　　哪里有危機，哪里就有機遇，祈愿未來物業服務成為新興的人才“珠穆朗瑪”。

篇2：海澳物業停車位物業服務協議

　　海澳物業停車位物業服務協議

　　甲方：湛江zz物業服務有限公司

　　乙方（業主）：

　　房號：zz期幢座房

　　聯系電話：身份證號碼：

　　所購車位：號車位合同編號：

　　為了維護zz小區內交通秩序，規范機動車安全、有序停放，根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲乙雙方就乙方停車位的物業服務達成如下協議：

　　一、乙方有義務向甲方提供停放車輛的詳細資料：

　　（1）車牌號碼：； （2）車輛顏色：；

　　（3）車輛品牌型號：；（4）經常駕駛此車人士：；

　　（5）車主（或單位）：；

　　乙方提供的信息如有變更的，應及時告知甲方，否則，由于信息不實而造成的一切后果由乙方承擔。

　　二、甲方的權利和義務

　　1、對停車場的公共部位、公共設施設備、交通秩序及環境衛生進行維護、服務與管理；

　　2、根據有關法規和政策，結合實際情況，制定本停車場物業管理制度或規定；

　　3、建立健全停車場車位檔案及其它相關資料；

　　4、制止違反《臨時管理規約》、本停車場的物業管理規定及《高尚生活指南》的行為；

　　5、依據本協議向乙方收取停車位物業服務費用。

　　三、乙方的權利和義務

　　1、根據本協議的約定接受甲方提供的服務，監督甲方履行本協議，就停車場管理問題向甲方提出意見和建議；

　　2、遵守本小區的《臨時管理規約》、《高尚生活指南》和本停車場的有關管理制度或規定；

　　3、依據本協議按時向甲方繳納停車位的物業服務費用；

　　4、乙方車輛不得占用公共通道或他人的私家車位，并服從甲方管理人員的管理；

　　5、愛護停車場設施，若損壞設施須照價賠償。

　　四、停車位物業服務費用（不包括公共部位、公共設施設備的大中修、更新、改造的費用）

　　1、停車位物業服務費用的構成：

　　⑴、停車場照明電費、水費及維修保養費用；

　　⑵、停車場保潔及垃圾清運費用；

　　⑶、停車場道閘管理系統、監控系統、消防系統的維修保養費用；

　　⑷、交通秩序的管理費用及與停車場管理相關的其它費用。

　　2、停車位物業服務費繳納時間：于每月5日之前繳交當月的停車位物業服務費；

　　3、停車位物業服務費的標準：每車位每月80元；

　　4、停車位物業服務費自乙方接收車位之日起計收，協議有效期內不管乙方是否停車，須足額繳納停車位物業服務費；

　　5、停車位物業服務費繳費方式：

　　□現金；

　　□銀行托收。

　　注：停車位物業服務費與住宅/商鋪的物業服務費通過銀行的統一帳號代扣。

　　6、以上收費在合同期內可根據政府主管部門的有關規定或物價指數作適當調整，但不高于價格主管部門核定的標準；

　　7、不按本協議約定時間繳納停車位物業服務費或拒絕繳費的，甲方有權要求乙方補交并從逾期之日起每天按欠費總額的2‰收取滯納金；

　　8、乙方出租車位的，停車位物業服務費由乙方繳納；

　　9、乙方轉讓車位的，須交清轉讓之前的物業服務費，并到甲方備案和辦理相關轉讓手續。

　　五、其它約定事項

　　1、乙方的停車位使用人在本物業范圍內應當遵守本物業的各項管理規定，其發生的行為由乙方承擔連帶責任；

　　2、乙方應謹慎駕駛車輛，若對其它車輛及停車場公共設施設備造成損壞的由乙方自行承擔賠償責任；車輛停泊后，應關好車輛的門、窗，切勿將貴重物品擺放在車內。

　　3、乙方及乙方停車位使用人（親屬、朋友、乙方許可進入或使用其車位的其他人員）和甲方在本物業范圍內不存在人身、財產的保險或保管關系；

　　4、為維護停車場的功能及整體美觀，乙方不得在購買的車位上亂堆雜物，不得私自搭建其它建（構）筑物，禁止改變停車位的使用功能；

　　5、乙方應自覺保持停車場內的清潔衛生，不得在停車場內沖洗、修理車輛；

　　6、主動配合甲方工作人員維護好停車場秩序，不得占用他人私家車位或已標明號牌的固定車位，停車時將車停放在車位畫線之內，不得停放在公共通道上，更不得堵塞消防通道，對于違章停放的車輛甲方有權作出鎖車、移車等相關管理措施；

　　7、易燃、易爆、劇毒等危險物品嚴禁進入停車場。否則，將被處以罰款，并承擔可能引起的一切責任；

　　8、進入停車場后車速應保持在15公里/小時之內，進出停車場時車速保持在5公里/小時之內，因超速行使造成的交通事故由乙方負全部責任；小區內禁止鳴喇叭，并不得在小區道路上練習駕駛；

　　9、停車卡僅限本車使用，一車一卡、憑卡出入，不得轉借或私自轉讓，并應隨身攜帶，如停車IC卡遺失，須及時到甲方服務前臺辦理掛失及補辦手續；

　　六、甲乙雙方均可通過合法途徑追究對方的違約責任、維護自身的合法權益，但均不應以對方履行本協議中有瑕疵而不履行本協議。

　　七、本協議未盡事宜，依照相關法規執行。協議履行過程中如雙方發生爭議，應友好協商解決，協商不成時，雙方均可向人民法院提起訴訟。

　　八、本協議一式兩份，甲乙雙方各持一份，具有同等法律效力，協議有效期自乙方接收車位之日起至業主委員會與物業服務企業簽訂《物業服務合同》生效時止。

　　甲方（蓋章）：乙方（簽名）：

　　日期：日期：

篇3：海粵城前期物業服務合同

　　海粵城前期物業服務合同

　　甲方（業主）：

　　乙方：z ZJ物業服務有限公司

　　受z ZJ實業發展有限公司全權委托，z ZJ物業服務有限公司對其開發建設的ZJAH城項目進行前期物業管理。現甲乙雙方根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，就前期物業服務事宜達成如下合同，雙方共同遵守。

　　第一條 甲方所購房屋基本情況：

　　ZJAH城號樓座房

　　建筑面積:平方米

　　第二條 雙方的權利和義務

　　一、甲方的權利義務

　　1、參加業主大會或業主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監督權；

　　2、監督乙方的物業服務行為，就物業服務的有關問題向乙方提出意見和建議；

　　3、遵守本物業的物業服務制度和《臨時管理規約》規定；

　　4、依據本合同依時向乙方交納物業服務費用及其他相關費用；

　　5、裝飾裝修房屋時，遵守ZJAH城房屋裝飾裝修管理規定之相關條款；

　　6、不得占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能，因搬遷、裝飾裝修等原因確需改變及合理使用公共建筑、共用部位、共用設施設備的，應取得本小區三分之二以上的業主同意后報有關部門批準后方可實施，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，給予相應賠償；

　　7、轉讓該物業或出租該物業時，應事先通知乙方，同時本合同約定的甲方權利和義務自轉讓行為完成之日起自動轉移至受讓人/承租人；告知和監督承租人、使用人及訪客等遵守本物業管理制度；

　　8、對承租人、使用人及訪客等違反本物業的物業服務制度和《臨時管理規約》等造成的損失、損害承擔民事責任；

　　9、做好室內消防安全防范工作，對室內用電、用氣安全負責；

　　10、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業的給排水、通風排氣、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益。如甲方不配合維修或不提供方便導致損害或損害加大的，由甲方負責賠償；

　　11、自覺維護公共利益，廚房的油煙必須經油煙機排入設計預留的垂直煙道中，嚴禁直接向室外排放。否則，造成毗連業主投訴，乙方有權按相鄰業主意見采取相應措施加以制止；

　　12、飼養寵物應自覺遵守政府相關管理規定，自覺及時做好寵物病患的預防、疫苗的接種工作；不得放任寵物在公共場所游蕩、便溺，防止寵物驚擾社區人員；遵守社區關于飼養寵物的各項管理規定及提示。若造成損失，甲方、飼養人承擔一切賠償及法律責任；

　　13、業主及其使用人使用電梯應遵守本物業區域電梯使用的有關規定，電梯內嚴禁自行車、摩托車、電動車等進入。如損壞電梯設備應承擔相應的賠償責任；

　　14、自覺引導兒童遵守社區各項管理規定，制止破壞公物、拋物、隨意便溺、擾鄰等危害行為；

　　15、法規政策規定的甲方承擔的其他權利與義務。

　　二、乙方的權利義務

　　1、對房屋及配套的設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護本物業管理區域的環境衛生和相關秩序；

　　2、根據有關法規和政策，結合實際情況，制定本物業的物業管理制度和《臨時管理規約》并書面告知甲方；建立健全本物業的物業管理檔案資料；編制物業管理服務及財務年度計劃；每6個月向甲方公布物業管理費用收支帳目；

　　3、協助業主及其使用人，制止違反本物業的物業管理制度和《臨時管理規約》的行為；

　　4、依據本合同向甲方收取物業服務費用；

　　5、提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知甲方；

　　6、向甲方提供房屋自用部位、自用設施設備維修等有償服務；

　　7、開展多樣的社區文化活動和便民服務工作與特約服務工作；

　　8、不承擔業主及其使用人的人身安全、財產的保管及保險義務；

　　9、受理業戶合理化意見和建議，做好記錄解釋、協調工作，協助業戶及時與開發商相關部門進行溝通，解決問題；

　　10、自本合同終止之日起5日內，與業主委員會選聘的物業管理公司辦理本物業的物業管理移交手續；

　　11、在實施前期物業管理期間，可依法開展經營活動。

　　第三條 物業服務內容

　　一、房屋共用部位的維護和管理

　　房屋共用部位、共用設施設備及其運行的維護和管理。

　　二、環境衛生

　　1、樓宇保潔、公共場所清潔；

　　2、公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。

　　三、安全管理：

　　1、內容：

　　①協助公安部門維護本物業區域內的公共秩序；

　　②安全崗位實行24小時值班與巡邏制度；

　　③大件物品搬運登記、檢查。

　　2、責任

　　①嚴格管理秩序維護員隊伍，做到作風嚴謹、工作規范；

　　②對發生在公共區域內危及住戶安全的情況及時向公安部門通報；

　　③不承擔甲方人身與財產保管、保險責任。

　　四、交通秩序與車輛停放

　　1、內容

　　①機動車、非機動車停放有序；

　　②定期維護停車場各項設施。

　　2、責任

　　①負責車輛的有序停放；

　　②確保停車場設施正常運行；

　　③不承擔車輛及車內物品的保管、保險責任。

　　五、房屋裝飾裝修管理

　　詳見：附件一《房屋裝飾裝修管理規定》。

　　六、組織開展社區文化娛樂活動；

　　七、提供業主及其使用人房屋自用部位，自用設施及設備的維修、維護的合理收費服務。

　　第四條 物業服務質量

　　一、房屋外觀：

　　保持房屋整體外觀統一、完好、整潔（須甲方配合）。

　　二、設備運行：

　　設備良好，運行正常，維修及時，無事故隱患；

　　三、共用部位、共用設施設備的維護和管理：

　　1、共用部位、共用設施設備運行正常，保養、檢修制度完善；

　　2、道路暢通，路面平坦，污水排放通暢。

　　四、環境衛生：

　　1、整體環境及環衛設施保持清潔，垃圾日產日清；

　　2、定期殺蟲滅鼠。

　　五、綠化：

　　1、綠化地布局優美合理，花草樹木長勢良好，修剪整齊、美觀；

　　2、綠化定期消殺，無大面積黃土裸露。

　　六、交通秩序與車輛停放：

　　憑卡出入，停放有序。

　　七、安全管理：

　　1、協助公安部門維護本物業區域內的公共秩序；

　　2、安全標示清晰，安全（疏散）指引明確。

　　八、消防：

　　1、公共區域各類消防設施完好，有效；

　　2、發生火警及時通報，并協助消防部門救助。

　　九、房屋共用部位、共用設施設備小修和急修：

　　房屋共用部位、共用設施設備小修和急修維修及時。

　　第五條 物業服務費用

　　一、物業服務費（不包括電梯運行的費用、維修資金及房屋共用部位共用設施設備大中修、更新、改造等費用，不包括公共區域分攤的水電費用）；

　　二、甲方交納費用時間：每月10日前。甲方交納物業管理服務費標準為：按當地房屋測繪部門核準的建筑面積（含公共分攤面積）每月每平方米 2.28 元。社區公共部位水電及電梯運行的分攤費用以實際使用情況按甲方物業建筑面積比例分攤，由乙方向公布分攤金額，甲方須與管理服務費用一并繳交。逾期交納物業服務費及分攤費用的，每逾期一日，應交納欠費總額的2‰作為滯納金。

　　三、甲方辦理收樓手續時，須向乙方預繳三個月的物業管理費。業主或非業主使用人發生變更時，必須向乙方繳清欠費（含物業管理服務費用及公攤費用等）；

　　四、業主未按約定時間辦理收樓手續的，自《收樓通知書》約定的交樓日期后 15日，視為業主默認收樓，乙方依照上述規定向該業主收取物業管理服務費；

　　五、物業管理服務費用標準按政府指導價調整；

　　六、其他有償服務費用按政府管理部門批準的標準執行；

　　七、停車場服務費用，車位管理及車輛停放實行有償收費服務，具體收費標準按z 市物價部門批復的標準執行。

　　第六條代收代繳收費服務

　　受有關部門或單位的委托，乙方可提供水費、電費、燃（煤氣）費、有線電視費等代收代繳收費服務（代收代繳費用不屬于物業服務費用），收費標準按政府規定執行。

　　第七條 專項維修資金的管理與使用

　　一、根據規定，本物業建立共用設施、設備保修期滿后大中修、更新、改造的維修資金。甲方在簽署《廣東省商品房買賣合同》時須按68元/㎡標準繳存物業維修資金; 維修資金由甲方自行到銀行辦理繳存手續,并憑相關繳存手續辦理商品房合同備案及房屋交接手續;

　　二、專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設備設施的維修、更新和改造;

　　三、專項維修資金的使用與管理，按照法律、法規和地方有關規定執行。如首期專項維修資金不敷使用時，乙方應公示使用情況，按政府相關規定續繳;

　　四、甲方轉讓房屋所有權時，結余維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

　　第八條 保險

　　一、房屋共用部位、共用設施設備的保險在保修期滿后由乙方代為辦理；

　　二、甲方的家庭財產、人身安全、車輛等的保險由甲方自行辦理。

　　第九條 其他

　　一、前期物業管理含義、服務期限：前期物業管理是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理公司簽訂的《物業管理合同》生效時止的物業管理；

　　二、廣告牌設置及權益，甲方不得在外立面懸掛廣告及廣告條幅；不得在房屋玻璃、外墻及通道粘貼標語廣告。商鋪業主必須在規劃設計的廣告位內制作招牌或廣告；

　　三、公共區域經營所得可以補充物業服務費之不足，用于小區日常物業服務；

　　四、本合同執行期間，如遇不可抗力致使合同無法履行，雙方按有關法律規定處理。

　　第十條 違約責任

　　一、乙方違反合同，未達到服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任；

　　二、甲方違反合同，使乙方未達到服務質量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正造成乙方損失的，甲方承擔相應的法律責任；

　　三、乙方違反合同，擅自提高收費標準或亂收費的，甲方有權要求乙方清退所收費用，退還利息并支付違約金；

　　四、甲方違反合同，不按本合同約定的收費標準和時間交納有關費用的，乙方有權要求甲方補交并從逾期之日起按每天2‰交納違約金，無正當理由逾期三個月仍拒絕繳交的，物業服務公司可向當地人民法院起訴。非業主使用人不履行繳費義務時，由業主承擔連帶責任；

　　五、甲方違反《房屋裝飾裝修管理規定》進行違章裝修、擅自改變房屋功能，占用、損壞本物業的共用部位共用設施、設備，乙方有權責令整改，恢復原狀，并賠償經濟損失；甲方拒不整改的，乙方有權暫停提供相關物業管理服務；

　　六、甲方無理拒絕對房屋毗連部位的維修時，乙方有權責令甲方予以配合，甲方拒不配合的，乙方有權停止提供相關物業管理服務；

　　七、雙方約定因為下列事由所導致之損害，不論其為直接或間接，均構成對乙方的免責事由，即乙方均不負賠償之責：

　　1、天災、地震等不可抗力之事及非乙方能夠控制的其它事由，包括但不限于政府行為或政策法規變動等所致之損害。

　　2、在本物業區域內發生治安或刑事案件包括但不限于暴動、搶劫、破壞、爆炸、火災等事由所致之損害。

　　3、因本物業區域內設備或相關設施，本身固有瑕疵所致的一切相關損害。但乙方有協調相關部門、單位進行處理的義務。

　　4、因業主或第三者之故意或過失所致，或業主、使用人違反本合同、《臨時管理規約》和其它物業管理規定所致的一切相關損害。

　　5、非因乙方違反本合同義務，業主專有及約定專用部分之火災、盜竊等治安、刑事案件所致之損害。

　　6、乙方書面建議改善自用、共用及約定共用部分設施或改進管理措施，而甲方未采納所致之損害。

　　7、自業主遲延給付服務費用至清償日期間（含票據未兌現部分）產生之任何損害。

　　8、甲方或物業使用人未經乙方同意，擅自委托乙方工作人員提供服務所致之任何損害。

　　9、除上述各款外，其它不可歸責于乙方之事由者。

　　第十一條 為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生臺風、暴雨、煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方因采取緊急措施造成乙方相應財產損失的，雙方按有關法律規定處理。

　　第十二條 在本合同執行期間，如遇到不可抗力，致使合同無法履行，雙方按有關法律規定處理。

　　第十三條 合同內空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。

　　第十四條 本合同在履行中如發生爭議，雙方協商解決不成的可向物業服務行政主管部門申請調解，調解不成的向物業所在地人民法院起訴。

　　第十五條 本合同正本共一十三頁，一式兩份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力。

　　第十六條 合同期限：本合同自簽字之日起生效，至業主委員會與物業服務企業簽訂新的《物業服務合同》生效時終止。

　　甲方簽章：乙方簽章：

　　法人代表：

　　年月日年月日

　　附件一

　　房屋裝飾裝修管理規定

　　一、裝修技術管理要求

　　1、土建墻體

　　a、室內裝修時，嚴禁打鑿結構墻體、梁、柱、板等結構部位；

　　b、嚴禁裝修外墻及公共走道部分，不得在外墻懸掛招牌廣告、標語；

　　c、未經批準，嚴禁拆除室內隔墻或自行加建室內隔墻；

　　d、經審批同意業戶自行加建、改建室內隔墻的，墻體材料必須采用輕質材料（防火夾板、輕鋼石膏板、輕鋼無機板板等），如果采用木質骨架或木板墻，則須涂防火油漆；

　　2、地面及樓面

　　a、嚴禁破壞結構層面，地面回填砂漿材料不得超過8厘米，施工時接受客服中心工作人員監督；

　　b、在室內裝設吊頂時，應在電源箱或其他重要設備下設檢查口；

　　c、裝修時如需在天花板鉆孔，須經客服中心審批并接受工作人員監督；

　　d、衛生間、廚房等有水部位必須加做二次防水處理。

　　3、電氣方面

　　a、社區各幢樓宇的動力用電，設計中已充分考慮，如業戶需特別動力用電，須向客服中心申請；

　　b、所有弱電系統均已調試，不允許擅自移動或修改；

　　c、室內弱電箱容量已滿足房間功能要求，不允許擅自改動；

　　d、樓宇公共走廊、樓梯等公共地方，均有照明設備，請勿安裝任何燈飾及飾物。

　　4、空調安裝

　　a、空調機外露物件須按指定位置進行安裝；所有外露物件由業戶負責保養維修；

　　b、空調機冷凝水須向設計排水管內排放；

　　c、空調安裝必須注意安全保護和外觀統一。業主必須督促并要求專業安裝人員對安全和質量負責。嚴禁非專業空調安裝人員外出到外墻高空施工。

　　5、給排水系統

　　a、室內給排水系統管道施工后必須做加壓試驗，檢查不漏后方可做下一道工序；

　　b、所有洗手間地漏、不得拆除或更換。

　　二、裝修范圍

　　1、不允許改變和損壞原有房屋結構、外觀和公共設施，不允許改變房屋和配套設施的使用功能；進行地面、內墻面、天棚裝修時，禁止鑿出結構層；

　　2、為保證樓道和消防通道暢通，不允許改變入戶門及門洞的位置及設計，不可更換原設計的入戶防盜門；

　　3、不允許改變衛生間的結構和位置，嚴禁將生活用水排入雨水管道；

　　4、裝修時，廚房的油煙必須經油煙機排入設計預留的垂直煙道中，嚴禁直接向室外排放。不得改變垂直煙道及排水立管的設計位置，禁止有可能使上述設施造成損害的行為；

　　5、不允許改動外門窗、拆除陽臺之間的分隔墻；

　　6、安裝空調之戶外設備，須按物業設計預留或客服中心指定位置施工安裝；

　　7、嚴禁改動或損壞房屋的柱、梁、板、承重墻、上下水管道、供電線路、屋面防水隔熱層等；

　　8、不允許改變房屋窗戶玻璃顏色及粘貼反光膜；不得在外墻上粘貼標語廣告；

　　9、甲方如需將入戶花園、超限板等部位進行封閉時，必須向客服中心提出書面申請，并按小區統一規定的款式、顏色、位置進行制作安裝，并承擔全部質量、安全等責任。乙方的審批不代表乙方承擔改變規劃的責任；

　　10、不允許改變外墻顏色及在窗外側安裝防盜網及紗窗；

　　11、不允許擅自改變或損壞公共樓梯、護欄、走道、地下室、平臺、外墻、電梯前室、屋面等共用部位，不允許擅自移動或損壞共用設施、設備。

　　三、裝修服務收費

　　1、甲方在規定范圍內進行室內裝飾、裝修時，必須提前五天向乙方或其委托的物業管理公司提出書面申請，填寫裝飾、裝修的項目、范圍、標準、時間及施工隊伍名稱，經乙方批準并交納2000元裝修保證金，辦理出入證后，方能進場施工；

　　2、為維護社區公共設備、設施，保障全體業主的利益，甲方在裝飾、裝修過程中產生的裝修垃圾、余泥等的清理工作由乙方統一組織負責，甲方須向乙方交納本單元裝飾、裝修垃圾、余泥清運費為 3 元/㎡(按建筑面積計收)（甲方須將建筑垃圾、余泥等袋裝后從本單元搬運到乙方指定的裝修垃圾堆放點，所產生的費用由甲方自行負責）；

　　3、裝修施工人員出入證工本費：10元/個。

　　四、裝修施工管理要求

　　1、所有業主/住戶的裝修設計方案和圖紙必須獲取物業公司及政府有關部門書面批準后，方可進行裝修工程施工。

　　2、裝修施工期限：一般工程為45天，最長不超過60天，如確需延期，須辦理延期申請；

　　3、施工時間：上午 8：00時至12：00 時，下午14：00 時至 18：00時。節假日施工須按物業公司通知的時間為準。周六日裝修施工時間上午為09:00時至 11:30，下午14:30時至 17:00時。其他時間不得進行敲、鑿、鋸、鉆等產生較大噪聲及刺激性氣味的施工，以免對其他業主的正常生活造成干擾；

　　4、裝修垃圾清運：

　　a、裝修垃圾必須“袋裝化”，在清運時間內按指定路線自行運至服務中心指定的裝修垃圾堆放點，集中清運時間為每天下午18：00至20：00時；

　　b、裝修材料運輸必須按指定路線運輸，電梯內不得運送超長超寬超重的裝修材料。手推車、運貨車、自行車、電單車等嚴禁進入電梯內；

　　c、施工過程中，所有材料、工具及垃圾等必須放置在所屬單元內，不得隨意放置在公共走廊或其他公共區域內。

　　5、裝修施工人員禁止留宿，如需加班須向客服中心提前申請；

　　6、不得私自在戶外接駁施工用電、用水，因裝修造成管路堵塞、漏水、停電、損毀他人物品等，由業戶負責修復和承擔相關費用并賠償損失；

　　7、業戶應確保施工單位不會對樓宇的設備、設施及裝修造成任何損壞，如有任何損壞，由客服中心安排維修，維修費用由業戶承擔；

　　8、裝修若需動用電焊等明火作業，必須向客服中心提交《明火動用申請表》，經審批同意后在物業工作人員的監督下方可作業；

　　9、裝修期間，請關閉單元大門，以免塵土飛揚、噪音等影響他人；

　　10、裝修負責人在裝修施工期對單元的安全負責，并按消防局有關規定配備消防滅火器；

　　11、業戶及其聘用的裝修施工單位須按物業管理規定交納裝修保證金、裝修垃圾清運費、施工人員出入證工本費等，以及提供所有施工人員的姓名、身份證復印件及每人1寸彩照3張給服務中心，并根據實際情況予以補充或更改；

　　12、業戶對單元施工結果負責，裝修完工后若出現單元內設備、設施、系統損壞或出現故障，服務中心概不負責；

　　13、客服中心的審批意見不代表對裝修方案技術參數的認可，且不保證方案所選設備、材料的性能及實際效果；

　　14、客服中心在必要時有權要求業戶對已審批或已完工的工程做出改動，且業戶應在收到書面通知后十個工作日內完成；

　　15、自施工之日起，業戶須張貼由物業服務中心簽發的《裝修施工許可證》，以便物業服務中心工作人員檢查；

　　16、業戶在單元內進行刺激性氣味、異味較強的項目或其他施工項目時，如可能對其他業戶造成不良影響或引起業戶投訴時，施工單位應停止在單元內作業，必須在服務中心指定的時間和地點完成；

　　17、業戶必須對其所聘用裝修施工單位的施工人員之行為加以約束，并對其在本社區內的行為負全部責任；

　　18、業戶聘用的裝修施工人員應著裝整齊，不允許赤足，不允許穿背心、拖鞋，不允許隨地吐痰，不允許在公共地方吸煙扔煙蒂，不允許高聲喧嘩，打鬧，不允許在非工作區域逗留，不允許使用任何音像設備如收音機、電視機等，嚴禁賭博、飲酒、斗毆。嚴禁威脅、危害公共安全的行為；

　　19、業戶聘用的裝修施工單位及施工人員應與物業服務中心工作人員密切配合，互相尊重，如發生矛盾，由雙方協商解決。

　　五、裝修違規處罰條例

　　物業服務中心對違反國家機關相關法律法規及本社區裝修管理規定的業戶或施工單位，將根據情節和后果，按中華人民共和國建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》等管理法規做如下處理：

　　◆責令停工、責令恢復原狀、扣留或沒收工具、停水、停電；

　　◆賠償經濟損失、根據政府規定，對違約或違規行為處以相應的違約金。

　　違規或違約行為包括但不僅限于：

　　◆施工人員不按規定佩帶出入證或衣冠不整，經勸阻不改正；

　　◆不遵守裝修施工時間，造成其他業戶投訴的；

　　◆使用電梯運輸材料違反有關規定，經勸阻不改正；

　　◆在公共走道堆放工具、物料，經勸阻不改正；

　　◆擅自拆裝、改裝防盜門、入戶門；

　　◆擅自移動公共線路、擅自移動保安對講線路及位置，做出損壞公共設施或其他不文明舉止；

　　◆擅自在主梁和墻體剔鑿致使鋼筋裸露等；

　　◆導致過道和外墻受到損傷；

　　◆擅自拆除間隔墻、擅自將窗花、防盜網裝在外墻或門窗外側；

　　◆擅自拆除配電箱、改動線路或加裝電表、擅自改動供水系統；

　　◆未經物業客服中心批準，私自動工裝修；

　　◆因裝修造成樓層滲水、漏水、管道堵塞或因裝修導致樓板結構面受損；

　　◆因裝修導致樓宇及窗套受損、滲水、私自加設檐蓬、附加建筑物或伸展室外廣告及標志等；

　　◆進行室內間隔房間時，未按規定采用輕型材料；

　　◆裝修隊及施工人員未經批準私自搭接公共電路；

　　◆安裝空調時，違反空調安裝規定。

　　◆以上所列內容為基本要求，具體執行按進場裝修時簽定的守則執行。