小區(qū)物業(yè)管理收入管理制度

　　為規(guī)范小區(qū)物業(yè)項目業(yè)務流程，加強小區(qū)物業(yè)收入管理及預算監(jiān)控，依據(jù)集團財務管理制度有關規(guī)定，制定本制度。

　　一、項目承接

　　1、合同管理

　　1.1物業(yè)承接項目并簽訂合同后，應及時將合同復印件交財務備案。

　　2、收費項目及標準

　　2.1管理處主任接收小區(qū)項目后，整理小區(qū)檔案，將樓盤數(shù)量、面積、入住情況及收費標準等資料報財務備案。

　　2.2管理處主任按合同約定確定本小區(qū)的收費項目，包括：物業(yè)管理費、車位費、代收水電費、裝修押金等，將收費項目及收費依據(jù)等情況報財務備案。

　　2.3管理處主任需結合小區(qū)特點，制定小區(qū)收費管理辦法，明確收費周期（按月、按季、半年或一年預收等），報財務備案。

　　二、小區(qū)物業(yè)管理費

　　1、管理處主任職責

　　1.1應收確認

　　1.1.1按合同約定的收費標準，以戶為單位制作"業(yè)主收費測算表"，匯總計算年度收入規(guī)模，經(jīng)業(yè)務領導簽批后，報財務備案。

　　1.1.2管理處主任每月初提報業(yè)主收費標準變動情況說明，經(jīng)業(yè)務領導簽批后，報財務備案。

　　1.2收費

　　1.2.1安排專人負責小區(qū)收費，并將收費員名單報財務。

　　1.2.2每日檢查收費員收費及開具收據(jù)情況，監(jiān)督收費員將收取的現(xiàn)金交存銀行，妥善保管由收費員交回的"現(xiàn)金交款單"及收據(jù)，核對交款數(shù)與收據(jù)開具數(shù)及"現(xiàn)金日記賬"是否一致，并在"現(xiàn)金交款單"上簽字確認。

　　1.2.3經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理授權，管理處主任有一定的物業(yè)費打折權限，按規(guī)定由業(yè)主填寫"物業(yè)費打折申請表"，經(jīng)管理處主任簽字確認后，交收費員，由收費員按打折后標準收費。（該表要存檔，以備核查）

　　1.2.4開發(fā)商補貼及贈送部分，管理處主任編制"開發(fā)商補貼及贈送物業(yè)費測算表"，經(jīng)開發(fā)商簽字確認后，交業(yè)務經(jīng)理審核簽字。

　　1.2.5管理處主任憑審核后的"開發(fā)商補貼及贈送物業(yè)費測算表"填寫"發(fā)票開具申請單"到財務開具發(fā)票。管理處主任負責將發(fā)票轉交給開發(fā)商，并及時向開發(fā)商收取款項，直接由開發(fā)商將款項電匯至公司賬戶。

　　1.2.6每月30日，管理處主任與收費員對賬，核對交款金額與"現(xiàn)金交款單"、"現(xiàn)金日記賬"是否一致。并將"現(xiàn)金交款單"及收據(jù)交財務，填寫"發(fā)票開具申請單"，經(jīng)財務核對后開具發(fā)票，確認收入。

　　1.2.7每月30日，管理處主任應提報小區(qū)收費月度說明分析，對實收金額與收費進度應收金額進行分析。

　　1.2.8每季度末，管理處主任提報收費情況說明，對實收金額與收費進度應收金額進行分析，報物業(yè)總經(jīng)理審批。

　　2、收費員職責

　　2.1依據(jù)"業(yè)主收費測算表"的收費標準，制作"物業(yè)管理收費明細表"。

　　2.2收費員負責及時向業(yè)主收費，按規(guī)定開具收據(jù)，認真逐筆登記"現(xiàn)金日記賬"，在摘要中注明房號、業(yè)主姓名、繳費期間等。

　　2.3對符合物業(yè)費打折條件的業(yè)主持經(jīng)管理處主任簽字的"物業(yè)費打折申請表"，由收費員核對后收費，在"現(xiàn)金日記賬"及收據(jù)上注明打折優(yōu)惠金額，妥善保存"物業(yè)費打折申請表"備查。

　　2.4每日終了，由收費員將現(xiàn)金交存銀行，將"現(xiàn)金交款單"、所開收據(jù)與"現(xiàn)金日記賬"交管理處主任，由管理處主任核對"現(xiàn)金交款單"、"現(xiàn)金日記賬"與所開收據(jù)金額是否一致，核對后在"現(xiàn)金交款單"簽字確認。

　　2.5每月30日，與管理處主任對賬，核對交款金額與"現(xiàn)金交款單"、"現(xiàn)金日記賬"是否一致。

　　三、其他收費項目管理

　　1、車位費

　　1.1管理處主任于年初初步預計車位費收取規(guī)模，并于每月提報車位費變動情況，以此為依據(jù)確認預算收入。

　　1.2車位費收取期間與物業(yè)費保存一致，收費管理按物業(yè)費管理辦法執(zhí)行。

　　1.3車位費的開票項目于物業(yè)費分開。

　　2、裝修押金

　　2.1業(yè)主需裝修時，按規(guī)定交納裝修押金。

　　2.2管理處收取裝修押金后開具收據(jù)，按規(guī)定及時將款項存入公司賬戶。

　　2.3退裝修押金時，需填寫"退還押金申請單"，經(jīng)管理處主任簽字后憑收據(jù)退回裝修押金。

　　四、財務監(jiān)控

　　1、收入確認

　　1.1財務依據(jù)合同，審核"業(yè)主收費測算表"收費標準及年度收入規(guī)模。

　　1.2對向小業(yè)主收取的物業(yè)費，每月30日與管理處主任對賬后，由管理處主任填寫"發(fā)票開具申請單"，及時開具發(fā)票，確認收入。

　　1.3對開發(fā)商補貼的物業(yè)費，由管理處主任憑審核后的"開發(fā)商補貼及贈送物業(yè)費測算表"填寫"發(fā)票開具申請單"到財務開具發(fā)票，確認收入。

　　1.4對收取的車位費，按規(guī)定以"特約服務費"形式開具發(fā)票，確認收入。

　　1.5對收取的裝修押金，以押金形式入賬管理，退還押金時由交款人填寫"退還押金申請書"，經(jīng)管理處主任簽字后支取。

　　2、收據(jù)管理

　　2.1每月審核由管理處主任交回的收據(jù)，查看編號是否連續(xù)，金額是否正確，開具是否準確規(guī)范。

　　2.2不定期抽查收費員收據(jù)開具情況，檢查其是否準確規(guī)范開具收據(jù)，是否逐筆開具收據(jù)。

　　3、現(xiàn)金管理

　　3.1財務加強對小區(qū)物業(yè)收費現(xiàn)金的管理，要求管理處主任及時督促收費員將收取的現(xiàn)金交存銀行。

　　3.2要求管理處主任每日、每月定期與收費員對賬。

　　3.3不定期抽查收費員現(xiàn)金收費操作流程是否規(guī)范，現(xiàn)金是否及時交存銀行，是否逐筆登記"現(xiàn)金日記賬"，收取款項是否與"現(xiàn)金日記賬"一致。

　　4、對賬

　　4.1財務每月與管理處對賬，截止日為每月30日。與管理處主任核對實際交款數(shù)與"現(xiàn)金日記賬"、所開收據(jù)金額是否一致。

　　4.2財務每季度末對賬后，要求管理處主任提報季度費用收取情況說明，分析費用收取情況、預算完成情況、差異因素分析及整改措施等。

篇2：物業(yè)管理營業(yè)收入渠道

　　物業(yè)管理營業(yè)收入渠道

　　物業(yè)管理營業(yè)收入主要包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入(如多種經(jīng)營收入)，其中，主營業(yè)務收入又包括物業(yè)管理費收入和物業(yè)經(jīng)營收入(如房產(chǎn)銷售與出租收入)等。

　　一、物業(yè)管理費收入

　　物業(yè)管理費是指在物業(yè)管理范圍內(nèi)，物業(yè)管理公司為業(yè)主或用戶提供標準服務和委托服務所收取的有償服務費。

　　物業(yè)管理公司在根據(jù)業(yè)主或用戶的需要向其提供服務時，可收取相應的有償服務費，而形成物業(yè)管理費收入。但是，物業(yè)管理收費數(shù)額的大小并不能由物業(yè)管理公司隨意確定，而是應當根據(jù)物業(yè)管理公司向業(yè)主或用戶所提供服務項目的不同性質(zhì)，分別實行政府定價、政府指導價和協(xié)議定價來確定:

　　1.公共服務費

　　按照《××市商品住宅物業(yè)管理服務收費暫行辦法》(見附錄六)的規(guī)定，商品住宅物業(yè)管理公共服務費應按物業(yè)管理范圍內(nèi)各業(yè)主(或用戶)所占房屋建筑面積或按戶分攤。其費用構成為:管理費，服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費，樓內(nèi)公用設施維修及保養(yǎng)費，綠化管理費，清潔衛(wèi)生費，保安費，辦公費，物業(yè)管理公司固定資產(chǎn)折舊費，法定稅費。物業(yè)管理服務的利潤不超過15%，房屋所有人應支付前述各項費用。房屋用戶除繳房租外，同時還應繳付清潔衛(wèi)生費和保安費。

　　(1)住宅管理費由物業(yè)管理公司管理人員經(jīng)費、辦公經(jīng)費等構成，收取標準由市房管局提出，經(jīng)市物價局核定后執(zhí)行。1995年標準為:多層住宅每戶每月3~5元，高層住宅每戶每月5~10元。住宅管理費由業(yè)主向提供管理服務的物業(yè)管理公司支付。

　　(2)非居住房屋管理費，不論是營業(yè)用房，還是辦公用房，均按租金的25%計算，由房屋業(yè)主支付。

　　(3)清潔、保安服務費按物價管理機關的批準執(zhí)行。1995年標準為:住宅每戶每月3~6元，由房屋居住戶支付;非居住房屋按每平方米建筑面積0.2~0.5元/月計算，由房屋使用人支付。

　　清潔、保安服務費的收取，應根據(jù)住宅區(qū)域的實際情況，由物業(yè)管理公司與業(yè)主管理組織或業(yè)主代表協(xié)商，在上述規(guī)定范圍內(nèi)制定具體收費標準，并訂立相關服務制度。清潔、保安服務費應實支實收，合理分攤。

　　2.高層住宅電梯和水泵運行費

　　高層商品住宅的電梯和水泵運行費用，由電梯駕駛人員經(jīng)費開支、實際耗用的電費構成。具體收費由業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理公司商定的服務方式、時間，按實結算，單獨列賬，并按各房屋所有人的建筑面積比例合理分攤。

　　公有住宅出售后，高層住宅電梯、水泵運行費的收取辦法和標準由市房管局規(guī)定。

　　3.專項服務收費

　　專項服務是為某些業(yè)主(或用戶)群體提供的特定服務。該項服務可使部分人受益，如高層電梯維修管理、檢修樓宇的公用設施。專項服務的收費，原則上以成本價格收取，按各業(yè)主的建筑面積分攤。

　　4.委托服務收費

　　為滿足業(yè)主(或用戶)特別需要而提供的個別服務，只為那些愿意接受或主動要求的人提供，一般與業(yè)主(或用戶)的日常生活關系密切，如代管車輛、代管房屋、代購商品、代接送子女入托、土木工程維修裝飾、清潔委托等。特約項目的收費，凡物價部門已有規(guī)定的，按規(guī)定執(zhí)行;暫未規(guī)定的，由委托人與物業(yè)管理公司協(xié)商議定。

　　二、物業(yè)經(jīng)營收入

　　物業(yè)管理公司通過經(jīng)營業(yè)主管委會或物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得經(jīng)營收入，如開展房產(chǎn)的銷售或租賃、經(jīng)營停車場等。這些經(jīng)營業(yè)務都可收取相當可觀的傭金，而形成相應房產(chǎn)銷售與出租等經(jīng)營收入。例如，物業(yè)管理公司為房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售房產(chǎn)，一般按售房收入的2%~4%收取傭金:或視銷售價格的高低，確定不同的提成比例。如果在售房合同中特別約定，那么傭金也可由房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房業(yè)主各付2%。如果物業(yè)管理是委托管理形式，則物業(yè)管理公司代業(yè)主出租房產(chǎn)，雙方可簽定協(xié)議，由業(yè)主支付年租金收入的3%~5%的傭金。傭金的計付主要有以下二種方式:

　　1.業(yè)主實行物業(yè)出租方式

　　傭金標準按業(yè)主年租金收入的3%~5%計取，業(yè)主每年支付一次或分多次支付，具體由雙方協(xié)商確定。

　　2.業(yè)主實行物業(yè)出售方式

　　傭金標準按業(yè)主售房收入和物業(yè)約定使用年限計取。年傭金=(售房收入÷物業(yè)約定使用年限)×5%

　　三、多種經(jīng)營收入

　　由于物業(yè)管理在我國還是一個啟動時間不長的行業(yè)，人們收入水平又普遍較低，目前各物業(yè)管理公司所收取的費用是微利的，有些公司甚至是賠本經(jīng)營，所以，物業(yè)管理公司要生存和發(fā)展就必須增加積累，擴大經(jīng)營規(guī)模，因而要靠多種經(jīng)營取得收入。多種經(jīng)營收入是當前物業(yè)管理公司發(fā)展不可忽視的重要資金來源。

　　有些新建住宅小區(qū)，由房地產(chǎn)開發(fā)公司按該物業(yè)總建筑面積的0.5%，撥給物業(yè)管理公司開展多種經(jīng)營使用，或以成本價轉讓給物業(yè)管理公司。

　　物業(yè)管理公司開展多種經(jīng)營活動的范圍非常廣泛，但是，物業(yè)管理公司要搞好多種經(jīng)營，則要把自身優(yōu)勢與有利機會結合起來。物業(yè)管理公司自身優(yōu)勢，主要體現(xiàn)在圍繞物業(yè)管理來開拓多種經(jīng)營領域，比如，物業(yè)管理公司開辦建材公司、裝修裝飾材料公司、衛(wèi)生潔具公司，以及利用小區(qū)建設的配套設施開辦商業(yè)服務、餐飲服務、信用社、儲蓄所、電影院、卡拉OK廳、健身房、幼兒園、職業(yè)介紹所、婚姻介紹所等等。對大型的物業(yè)管理公司業(yè)說，其多種經(jīng)營可以涉足物業(yè)開發(fā)經(jīng)營，形成物業(yè)開發(fā)經(jīng)營、管理與服務一條龍;對有條件的物業(yè)管理公司來說，則可以在其他領域進行多種經(jīng)營，當然，所要付出的代價可能要更大。

　　總之，要按“一業(yè)為主、多元經(jīng)營”的方針，發(fā)展多種經(jīng)營業(yè)務，即從市場需求出發(fā)，以發(fā)展與物業(yè)管理相關的多種經(jīng)營業(yè)務為主，諸如超市、百貨、副食品等商業(yè)，洗熨、沐浴、餐飲、幼托、娛樂、旅游、郵電、搬家等服務業(yè)，銀行、信用社等金融業(yè)，房產(chǎn)中介、咨詢、建筑裝潢等房地產(chǎn)業(yè)，這樣，就發(fā)揮了物業(yè)管理公司的優(yōu)勢，既能滿足物業(yè)業(yè)主和用戶的多種需要，又能增加物業(yè)管理公司的資金來源，彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足。因此，物業(yè)管理公司應想方設法開展多種經(jīng)營活動。

篇3：公寓營業(yè)收入審核流程

　　公寓營業(yè)收入審核流程

　　一、出納員每日上午8點到前臺，根據(jù)昨日前臺收入日記表記錄收取現(xiàn)金，在《前臺收銀交接本》上簽字，填寫"前臺收入交款單"一式兩聯(lián)，一聯(lián)前臺留存，一聯(lián)出納記賬。

　　二、會計每日上午8點到前臺收取昨日入住登記單、客人賬單、押金收據(jù)底聯(lián)、電腦交易匯總、前臺收入日記表，根據(jù)以上原始單據(jù)審核無誤后，編制營業(yè)收入日報表報財務經(jīng)理。若發(fā)現(xiàn)不符，應立即查證，并備注說明。

　　三、據(jù)收入日報表中明細內(nèi)容，登記收入賬、往來賬。

　　四、月未電腦打出長包房所發(fā)生的費用總賬單，一份送交客人簽收認可，一份與客戶單據(jù)核對后留存財務部。

　　五、財務經(jīng)理不定期對收入報表進行抽查審計。

　　簽署人：z物業(yè)管理有限公司