拂林園小區(qū)業(yè)主公約 (草案)

為維護本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益和公共環(huán)境及秩序,根據(jù)我國《憲法》、《民法通則》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)制訂本公約。本公約對物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主均具有約束力。業(yè)主應(yīng)通過必要方式要求共居人、使用人及雇工等相關(guān)人員承諾遵守本公約。

第一章 總 則

第一條 物業(yè)基本情況:
物業(yè)名稱:北京市朝陽區(qū)綠色家園拂林園小區(qū)
座落位置:北京市朝陽區(qū)安外北苑路拂林園(四至范圍: )
總建筑面積:約 平方米
國有土地使用證明文件政府批文號:北京市國有土地使用權(quán)出讓合同京房地出(合)字(99)第092號。
土地用途:高層住宅及配套

第二條 本物業(yè)區(qū)域共有部分是指本物業(yè)土地使用范圍內(nèi)的所有道路、空地、綠地;不為單個業(yè)主擁有的所有建筑物、構(gòu)筑物;共同使用的部位及設(shè)施設(shè)備,包括房屋的承重結(jié)構(gòu)(基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等),外墻面,大堂,公共門廳、衛(wèi)生間、走廊、過道、垃圾房、郵政信箱、避雷裝置、地下室、樓梯間、變配電系統(tǒng)、照明燈具、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、二次供水系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電視天線系統(tǒng),自來水分戶水表以外計費水表以內(nèi)的上水管道、樓內(nèi)下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等;設(shè)置在任何單位內(nèi)但與其它單位或其它部分共同使用的裝置;物業(yè)區(qū)域內(nèi)的市政排水設(shè)施,物業(yè)區(qū)域的外圍護欄及圍墻等。

第三條 本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,對其專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,但不得損害本物業(yè)區(qū)域內(nèi)其它業(yè)主的合法權(quán)益。

第四條 本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,依其所占份額對共有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,對本區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施的維護等享有共同管理的權(quán)利。業(yè)主按照本公約約定維護本區(qū)域的共有部分,維護、修繕共有部分的費用由本物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主依其所占份額分擔(dān)。本公約未約定或者約定不明確的,各業(yè)主都有義務(wù)進行維護。

第二章 業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)

第五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主的權(quán)利如下:
1.業(yè)主依法對其名下的物業(yè)享有占有、使用、收益和處分權(quán);
2.業(yè)主依法享有按設(shè)置目的和相關(guān)規(guī)定使用物業(yè)區(qū)域共有部分的權(quán)利;
3.業(yè)主享有召開業(yè)主大會的請求權(quán)、親自或委派代表參加業(yè)主大會的參與權(quán);并享有提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議權(quán);
4.業(yè)主享有業(yè)主委員會委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán);
5.業(yè)主對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的重大事項享有表決權(quán);
6.業(yè)主有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司的工作,并有權(quán)向物業(yè)管理公司就物業(yè)管理、服務(wù)的有關(guān)問題提出意見、建議和要求;
7.業(yè)主有權(quán)監(jiān)督公共

篇2：物管案例:轉(zhuǎn)讓商鋪忘了公約 原業(yè)主照付物業(yè)費

　　物管案例:轉(zhuǎn)讓商鋪忘了公約 原業(yè)主照付物業(yè)費

　　余女士系本市亮都商場某商鋪的原業(yè)主。幾個月前，順利將該商鋪轉(zhuǎn)手。不過讓她沒想到的是，7月份，她突然收到法院的一紙傳票，原商鋪的物業(yè)管理公司居然要求她繼續(xù)支付物業(yè)管理費。余女士萬萬沒想到自家商鋪都轉(zhuǎn)手好幾個月了，自己居然還得為新業(yè)主照付物業(yè)費。

　　[案例提示]

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)應(yīng)注意相關(guān)手續(xù)的辦理，尤其應(yīng)注意是入住時與物業(yè)管理公司簽訂的公約合同等中的相關(guān)條款。

　　[案例分析]

　　庭審中，物業(yè)管理公司拿出了一份余女士當(dāng)初與物業(yè)管理公司曾簽訂的一份“公約”，約定一旦業(yè)主轉(zhuǎn)讓其擁有的單元時，須將轉(zhuǎn)讓情況書面通知物業(yè)公司，否則，前業(yè)主仍對該單元的管理費用及一切相關(guān)事項負有責(zé)任。但余女士未履約，應(yīng)按規(guī)定繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費。日前，法院判定，該管理公約對雙方的確具有法律約束力，余女士須繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費1568.8元。

篇3：物管案例：業(yè)主反對物業(yè)管理公約怎么辦

　　物管案例：業(yè)主反對物業(yè)管理公約怎么辦

　　某物業(yè)管理公司承接了一小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)后，草擬了物業(yè)管理公約，交給業(yè)主討論。不料，公約遭到了全體業(yè)主的激烈反對，其焦點主要集中在如下兩款：

　　（1）物業(yè)管理者為進行物業(yè)管理活動而對業(yè)主或用戶造成的一切損失，物業(yè)管理者不承擔(dān)民事賠償責(zé)任；

　　（2）如果業(yè)主或用戶欠繳物業(yè)管理費及水電費等，則物業(yè)管理者有權(quán)采取斷水、斷電、斷暖的做法，直到所欠費用繳清為止。

　　對此物業(yè)管理公司應(yīng)該怎么辦？

　　[案例分析]

　　物業(yè)管理公約是業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方間的服務(wù)合同，雙方形成的是消費者與經(jīng)營者的關(guān)系。業(yè)主作為消費者享有《消費者權(quán)益保護法》所規(guī)定的一切權(quán)利。本案例中的前款約定物業(yè)管理公司實際上侵犯了業(yè)主的知情權(quán)，其作為免責(zé)條款，對業(yè)主是不公平的，符合《合同法》第40條規(guī)定“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的該條款無效。”故此款的制定不妥。

　　本案例的后款觸碰了物業(yè)管理實踐中的一個敏感話題，那就是物業(yè)管理公司有無權(quán)利對業(yè)主采取斷水、斷電、斷暖的等做法，根據(jù)我國相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，供電企業(yè)在發(fā)電、供電系統(tǒng)正常的情況下，應(yīng)當(dāng)連續(xù)向用戶供電，不得中斷。因供電設(shè)施檢修、依法限電或者用戶違法用電等原因，需要中斷供電時，供電企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定事先通知用戶。用戶逾期未繳付電費的，供電企業(yè)可以從逾期之日起，加收違約金。自逾期之日起計算，超過30日，經(jīng)催繳仍未繳付電費的，供電企業(yè)可以按規(guī)定程序停止供電。由此可見，中止供電的權(quán)利僅在供電企業(yè)，而且供電企業(yè)也不得隨意中止供電。可見物業(yè)公司無權(quán)斷電。從實踐的角度看極易激化矛盾，又有侵犯業(yè)主消費權(quán)之嫌，此款制定同樣不妥。

　　[解決方法]

　　沒有必要的免責(zé)條款，物業(yè)管理工作難以開展，前款可改為：

　　物業(yè)管理者進行如下活動時，對業(yè)主造成的財產(chǎn)損失可不承擔(dān)民事賠償責(zé)任：

　　（1）為救助人命而造成的必要財產(chǎn)損失；

　　（2）為避免業(yè)主或用戶財產(chǎn)受損或可能受損而造成的必要財產(chǎn)損失；

　　（3）為抓捕違法犯罪分子、制止不法侵害行為而造成的必要財產(chǎn)損失；

　　（4）其他類似上述情形。

　　后款可改為：物業(yè)管理者有權(quán)對欠繳費業(yè)主提起民事訴訟，并可參照《中華人民共和國合同法》第182條、第184條的規(guī)定減少損失。

　　《合同法》第182條規(guī)定“用電人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和當(dāng)事人的約定及時交付電費。用電人逾期不交付電費的，應(yīng)當(dāng)按照約定支付違約金。經(jīng)催告用電人在合理期限內(nèi)仍不交付電費和違約金的，供電人可以按照國家規(guī)定的程序中止供電。”

　　《合同法》第182條規(guī)定“供用水、供用氣、供用熱力合同，參照供用電合同的有關(guān)規(guī)定。

　　[相關(guān)法規(guī)政策]

　　1．《物業(yè)管理條例》（節(jié)選）

　　......

　　第二章 業(yè)主及業(yè)主大會

　　第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；

　　(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

　　(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

　　(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

　　(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　　(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　　(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

　　(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

　　(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

　　業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

　　......

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十二條從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格。

　　國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

　　第三十三條從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　第三十四條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　第三十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。

　　第三十六條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第三十七條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。

　　第三十八條物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第三十九條物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

　　第四十條物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　第四十一條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第四十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

　　第四十三條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督。

　　第四十四條物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

　　第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。

　　物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　第四十六條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。

　　有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

　　第四十八條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。

　　物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　第四十九條縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

　　2．《中華人民共和國合同法》（略）

　　3．《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》（略）