**廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)**百貨分會(huì)業(yè)主公約(草案)

為了有效地實(shí)施對(duì)**廣場(chǎng)**百貨(以下簡(jiǎn)稱“本商場(chǎng)”)的統(tǒng)一管理,明確簽約雙方各自的責(zé)任,根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,本公約經(jīng)雙方同意后簽署,并共同遵守以下條款。

第一章總則

第一條 業(yè)主加入時(shí),與**有限公司(以下簡(jiǎn)稱“管理公司”)共同簽署本公約。公約對(duì)本商場(chǎng)的全體業(yè)主及管理公司均有約束力,其涉及范圍包括開發(fā)商、管理公司、業(yè)主及其受讓人、繼承人、合伙人、授權(quán)代理人、承租人、占用人或暫用人等。

第二條 業(yè)主如將其房產(chǎn)權(quán)出讓(出租或轉(zhuǎn)讓),其簽署的本公約視為一起轉(zhuǎn)移,業(yè)主有責(zé)任向承租人或受讓人申明;租戶如將其承租權(quán)轉(zhuǎn)租,須事先征得原產(chǎn)權(quán)人的書面同意,其簽署的本公約視為一起轉(zhuǎn)移,并有責(zé)任向新租戶申明。

第三條 本公約對(duì)各業(yè)主及其雇員、訪客、業(yè)務(wù)往來人員及其他人員均有約束力,凡違反本公約的,業(yè)主負(fù)有連帶責(zé)任。

第四條 管理公司系根據(jù)**市有關(guān)法律規(guī)定正式登記注冊(cè)的企業(yè)法人,管理公司的責(zé)任在于經(jīng)營(yíng)、管理本商場(chǎng),維護(hù)本商場(chǎng)的公共部位和公共設(shè)施;管理公司根據(jù)本商場(chǎng)的實(shí)際需要另行制定的其他若干管理規(guī)定(若有),業(yè)主均需遵守。

第二章業(yè)主的權(quán)利及義務(wù)

第五條 業(yè)主的權(quán)利

(一)業(yè)主有參加業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利,并享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)。

(二)業(yè)主對(duì)所擁有商鋪有全權(quán)處理權(quán),包括依照法律對(duì)商品房買賣契約的轉(zhuǎn)讓、抵押和出租。

(三)業(yè)主平時(shí)遇到的問題有權(quán)向業(yè)主委員會(huì)及時(shí)反映,并通過業(yè)主委員會(huì)與管理公司洽商、談判甚至訴訟。

(四)相關(guān)法律賦予業(yè)主的其他權(quán)利。

第六條 業(yè)主的責(zé)任和義務(wù)

(一)業(yè)主必須嚴(yán)格遵守**百貨統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一促銷、統(tǒng)一收銀的有關(guān)規(guī)定。

(二)業(yè)主若對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有意見或建議,須通過業(yè)主委員會(huì)與管理公司磋商,不得在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所與營(yíng)業(yè)員發(fā)生任何接觸,以免擾亂營(yíng)業(yè)程序。

(三)商鋪由業(yè)主自營(yíng),須與管理公司雙方簽署《自營(yíng)托管協(xié)議書》,經(jīng)營(yíng)的商品品牌、品種及質(zhì)量都必須符合管理公司的規(guī)定。同時(shí)須接受管理公司的其他方面的管理、咨詢、服務(wù)與幫助。

(四)業(yè)主與管理公司簽訂《包租協(xié)議書》的商鋪委托**百貨有限公司統(tǒng)一招商,并簽署相關(guān)協(xié)議,業(yè)主不得與客戶發(fā)生任何接觸,避免造成客戶誤會(huì),引起不必要的糾紛。

(五)業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)的必須嚴(yán)格按《自營(yíng)托管協(xié)議書》要求按時(shí)交納管理費(fèi)、政府規(guī)定的稅金及水電能源等。

(六)業(yè)主應(yīng)根據(jù)國(guó)家法規(guī)投保,否則損失自負(fù)。

(七)除依照購(gòu)房契約的附件《補(bǔ)充協(xié)議》指定用途外,業(yè)主不得將商鋪用于其他用途。

(八)業(yè)主進(jìn)場(chǎng)裝修方案須遵守管理公司頒發(fā)的《裝修須知》和《裝修管理規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定。

(九)若業(yè)主拒不遵守《業(yè)主公約》及其相關(guān)附屬公約的有關(guān)規(guī)定,管理公司有權(quán)停止其在商場(chǎng)的一切活動(dòng),同時(shí)報(bào)業(yè)主委員會(huì),由業(yè)主委員會(huì)對(duì)其研究處罰決定,必要時(shí)將訴訟法律。

第三章管理公司的權(quán)利和義務(wù)

第七條 管理公司的權(quán)利

(一)據(jù)國(guó)家的有關(guān)法規(guī),并結(jié)合商場(chǎng)實(shí)際情況制訂經(jīng)營(yíng)管理的各項(xiàng)規(guī)章

篇2：物管案例:轉(zhuǎn)讓商鋪忘了公約 原業(yè)主照付物業(yè)費(fèi)

　　物管案例:轉(zhuǎn)讓商鋪忘了公約 原業(yè)主照付物業(yè)費(fèi)

　　余女士系本市亮都商場(chǎng)某商鋪的原業(yè)主。幾個(gè)月前，順利將該商鋪轉(zhuǎn)手。不過讓她沒想到的是，7月份，她突然收到法院的一紙傳票，原商鋪的物業(yè)管理公司居然要求她繼續(xù)支付物業(yè)管理費(fèi)。余女士萬萬沒想到自家商鋪都轉(zhuǎn)手好幾個(gè)月了，自己居然還得為新業(yè)主照付物業(yè)費(fèi)。

　　[案例提示]

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)應(yīng)注意相關(guān)手續(xù)的辦理，尤其應(yīng)注意是入住時(shí)與物業(yè)管理公司簽訂的公約合同等中的相關(guān)條款。

　　[案例分析]

　　庭審中，物業(yè)管理公司拿出了一份余女士當(dāng)初與物業(yè)管理公司曾簽訂的一份“公約”，約定一旦業(yè)主轉(zhuǎn)讓其擁有的單元時(shí)，須將轉(zhuǎn)讓情況書面通知物業(yè)公司，否則，前業(yè)主仍對(duì)該單元的管理費(fèi)用及一切相關(guān)事項(xiàng)負(fù)有責(zé)任。但余女士未履約，應(yīng)按規(guī)定繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)。日前，法院判定，該管理公約對(duì)雙方的確具有法律約束力，余女士須繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)1568.8元。

篇3：物管案例：業(yè)主反對(duì)物業(yè)管理公約怎么辦

　　物管案例：業(yè)主反對(duì)物業(yè)管理公約怎么辦

　　某物業(yè)管理公司承接了一小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)后，草擬了物業(yè)管理公約，交給業(yè)主討論。不料，公約遭到了全體業(yè)主的激烈反對(duì)，其焦點(diǎn)主要集中在如下兩款：

　　（1）物業(yè)管理者為進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)而對(duì)業(yè)主或用戶造成的一切損失，物業(yè)管理者不承擔(dān)民事賠償責(zé)任；

　　（2）如果業(yè)主或用戶欠繳物業(yè)管理費(fèi)及水電費(fèi)等，則物業(yè)管理者有權(quán)采取斷水、斷電、斷暖的做法，直到所欠費(fèi)用繳清為止。

　　對(duì)此物業(yè)管理公司應(yīng)該怎么辦？

　　[案例分析]

　　物業(yè)管理公約是業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方間的服務(wù)合同，雙方形成的是消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者的關(guān)系。業(yè)主作為消費(fèi)者享有《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》所規(guī)定的一切權(quán)利。本案例中的前款約定物業(yè)管理公司實(shí)際上侵犯了業(yè)主的知情權(quán)，其作為免責(zé)條款，對(duì)業(yè)主是不公平的，符合《合同法》第40條規(guī)定“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的該條款無效。”故此款的制定不妥。

　　本案例的后款觸碰了物業(yè)管理實(shí)踐中的一個(gè)敏感話題，那就是物業(yè)管理公司有無權(quán)利對(duì)業(yè)主采取斷水、斷電、斷暖的等做法，根據(jù)我國(guó)相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，供電企業(yè)在發(fā)電、供電系統(tǒng)正常的情況下，應(yīng)當(dāng)連續(xù)向用戶供電，不得中斷。因供電設(shè)施檢修、依法限電或者用戶違法用電等原因，需要中斷供電時(shí)，供電企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定事先通知用戶。用戶逾期未繳付電費(fèi)的，供電企業(yè)可以從逾期之日起，加收違約金。自逾期之日起計(jì)算，超過30日，經(jīng)催繳仍未繳付電費(fèi)的，供電企業(yè)可以按規(guī)定程序停止供電。由此可見，中止供電的權(quán)利僅在供電企業(yè)，而且供電企業(yè)也不得隨意中止供電。可見物業(yè)公司無權(quán)斷電。從實(shí)踐的角度看極易激化矛盾，又有侵犯業(yè)主消費(fèi)權(quán)之嫌，此款制定同樣不妥。

　　[解決方法]

　　沒有必要的免責(zé)條款，物業(yè)管理工作難以開展，前款可改為：

　　物業(yè)管理者進(jìn)行如下活動(dòng)時(shí)，對(duì)業(yè)主造成的財(cái)產(chǎn)損失可不承擔(dān)民事賠償責(zé)任：

　　（1）為救助人命而造成的必要財(cái)產(chǎn)損失；

　　（2）為避免業(yè)主或用戶財(cái)產(chǎn)受損或可能受損而造成的必要財(cái)產(chǎn)損失；

　　（3）為抓捕違法犯罪分子、制止不法侵害行為而造成的必要財(cái)產(chǎn)損失；

　　（4）其他類似上述情形。

　　后款可改為：物業(yè)管理者有權(quán)對(duì)欠繳費(fèi)業(yè)主提起民事訴訟，并可參照《中華人民共和國(guó)合同法》第182條、第184條的規(guī)定減少損失。

　　《合同法》第182條規(guī)定“用電人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和當(dāng)事人的約定及時(shí)交付電費(fèi)。用電人逾期不交付電費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)按照約定支付違約金。經(jīng)催告用電人在合理期限內(nèi)仍不交付電費(fèi)和違約金的，供電人可以按照國(guó)家規(guī)定的程序中止供電。”

　　《合同法》第182條規(guī)定“供用水、供用氣、供用熱力合同，參照供用電合同的有關(guān)規(guī)定。

　　[相關(guān)法規(guī)政策]

　　1．《物業(yè)管理?xiàng)l例》（節(jié)選）

　　......

　　第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

　　第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；

　　(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

　　(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

　　(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

　　(五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

　　(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　　(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用；

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

　　(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

　　(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

　　業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

　　......

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十二條從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。

　　國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

　　第三十三條從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　第三十四條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　第三十五條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　第三十六條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第三十七條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。

　　第三十八條物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第三十九條物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

　　第四十條物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　第四十一條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第四十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

　　第四十三條縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。

　　第四十四條物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

　　第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

　　物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　第四十六條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

　　有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

　　第四十八條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。

　　物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　第四十九條縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

　　2．《中華人民共和國(guó)合同法》（略）

　　3．《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（略）