物業公司拓展項目信息搜集、篩選作業指導書

　　1.0目的

　　通過對信息搜集、篩選的控制，集中精力做有效、高效的拓展。

　　2.0范圍

　　適用于各種物業項目信息的收集和篩選工作。

　　3.0職責

　　3.1拓展部負責牽頭組織項目信息資料的收集和一級篩選工作。

　　3.2將一級篩選出的項目上報公司分管領導。

　　3.3公司分管領導根據拓展部的上報材料作二級篩選。

　　3.4二級篩選的結果即被視作公司批準立項。

　　4.0內容

　　4..1拓展部可通過各種途徑和合法方式了解掌握物業市場項目信息。并在部門內通過實地論證、小組討論進行一級篩選后形成《項目接觸記錄》上報公司分管領導審批，形成的《項目接觸記錄》計入項目經理的工作績效中。

　　4..2公司分管領導根據一級篩選后形成的《項目接觸記錄》組織項目論證和批準工作，批準立項的項目由拓展部負責繼續跟進并隨時匯報項目的進展情況，必要時提請相關部門予以協助；同時，該項目計入拓展部和項目負責人的工作績效中。

　　5.0項目信息收集的途徑

　　5.1專業途徑

　　實地調查、多媒體查詢、社會關系、行業交流、政府招標中心等。

　　5.2其它途徑

　　發動公司全體員工挖掘其個人的社會資源為公司拓展工作提供有效信息和必要的協助等。

　　5.3信息收集流程圖

　　6.0項目信息篩選

　　6.1基本篩選標準

　　6.1.1深圳地區項目樓盤多層建筑面積50000平方米以下，管理費低于1.00元/平方米的不合格；

　　6.1.2深圳地區項目樓盤小高層建筑面積低于30000平方米，管理費關內低于2.40元/平方米、關外低于1.80元/平方米的不合格；

　　6.1.3高層建筑面積低于20000平方米，管理費關內低于3.00元/平方米、關外低于2.60元/平方米的不合格；

　　6.1.4經調查確認項目開發商有不良商業信譽的列為不合格；

　　6.1.5其它各類型未列標準的項目，個案確定，總之要適宜公司的承接能力；

　　6.1.6深圳以外的項目均采取個案確定方式，以總體收益微利為原則。

　　6.2篩選方法

　　6.2.1項目部門經理主持召開項目一級篩選討論會；

　　6.2.2采用實地調查和與開發商項目負責人多次溝通方式進行項目論證，形成《項目可行性分析報告》；

　　6.2.3將部門認為可以跟蹤的項目信息及《項目可行性分析報告》報公司研究確定是否立項。

　　7.0相關記錄

　　7.1《項目接觸記錄》

　　7.2《項目可行性分析報告》

篇2：房地產集團公司項目拓展獎勵制度

　　房地產集團公司項目拓展獎勵制度

　　1.目的：

　　為保證集團公司土地儲備滿足公司發展戰略需要，建立長效的土地儲備工作制度與激勵機制，鼓勵公司內部引薦土地開發資源、推進土地儲備工作，對引薦人及執行團隊對進行獎勵。

　　2.范圍：

　　2.1適用范圍：總部及各公司

　　2.2發布范圍：發展中心

　　3.名詞解釋：

　　3.1土地開發資源：本辦法所稱的土地開發資源是指可供公司房地產經營開發的一級開發項目、二級開發項目土地信息及資源。

　　3.2引薦人：本辦法所稱的引薦人是指將具有投資潛力的土地開發資源引薦到公司，并直接參與對投資行為的聯系、介紹、咨詢、協調等工作、促使投資成功的組織和個人。

　　3.3執行團隊：本辦法所稱的執行團隊是集團公司土地儲備管理部門(發展中心)及項目公司土地拓展部門，包括部門的直接領導者。

　　3.4投資額：本辦法所稱的投資額為購買土地支付的費用，以簽署的合同標的額為準(關于非土地直接轉讓的合作，投資額以合作雙方或多方共同協商確認的土地總價值為準)

　　4.職責：

　　引薦人職責：引薦人負責提供項目信息協助談判

　　執行團隊職責：執行團隊由公司相關部門人員組成,實行項目經理負責制，執行團隊負責完成從項目初判到簽署協議的全過程.

　　5.作業內容：

　　5.1獎勵對象確認(引薦人、執行團隊)引薦人是向本公司提供項目信息的所有員工,以在發展中心立項備案記錄為準，同一項目出現兩個不同渠道時，以登記最早的人為引薦人。

　　5.1.2執行團隊由發展中心負責組織相關機構人員參與，以發展中心備案文件為準。

　　5.2獎勵標準

　　5.2.1引薦人的獎勵項目交易或合作成功后，按項目投資額0.3‰給予獎勵;

　　5.2.2執行團隊的獎勵：項目交易或合作成功后，按項目投資額0.5‰作為團隊獎勵。引薦人及團隊獎勵的內部分配由引薦人主體及團隊內部自行分配,因特定原因或組織與個人做出突出貢獻的,其獎勵標準與方法由董事長特批。

　　5.3獎勵執行流程

　　引薦人的登記及執行團隊的確定。

　　5.3.1引薦人應于項目立項后由發展中心辦理引薦人登記;項目推進部門由總經理辦公會確定,由發展中心備案登記;

　　5.3.2獎勵的申請。

　　引薦獎勵的申請，項目合作或交易成功后，引薦人持書面申請交于發展中心,由發展中心提交總經理辦公會申請項目引薦獎勵;團隊獎勵的申請，項目合作或交易成功后，由發展中心提交總經理辦公會申請項目團隊獎勵;

　　5.3.3獎勵的審批。由研發中心將獎勵申請提交總經理辦公會通過后,報請董事長審批確定具體獎勵金額和獎勵方式。

　　5.3.4獎勵的兌現。

　　獎勵采取資金方式兌現的，由集團財務部門向獎勵主體發放獎勵資金,接受獎勵主體提供銀行存款帳號。

　　6.注意事項：

　　6.1此制度涉及項目如出現特殊情況，可根據實際情況隨時調整。

　　6.2本制度自發布之日起生效，由發展中心負責解釋。

　　7.附件：無

篇3：P房地產集團公司拓展風險管理制度

　　P房地產集團公司拓展風險管理制度

　　目的：

　　規范公司項目拓展工作，預防并規避項目拓展過程中產生的風險，為保證項目后期順利開發建設，達到既定經營目標提供保障。

　　范圍：范圍：適用范圍：制度執行單位發布范圍：制度發放單位(宋體小四兩端對齊)名詞解釋：名詞解釋：項目拓展是為獲得必要的土地儲備支撐公司戰略發展，本風險制度控制過程為從取得信息到項目合作簽約;

　　競爭者主要指公司在拓展項目過程中遇到其它的競爭企業;信息處理是指公司獲取項目信息，對信息確認、核實、調查的過程;后評價是指在成功拓展某個項目后，對本項目拓展過程作業操作、工作人員能力表現等進行評估。

　　職責：

　　發展中心

　　負責制定與修正項目拓展風險控制制度;負責在公司內部對項目拓展風險控制制度做出解釋;負責對項目拓展風險做出預警與識別;負責項目拓展工作執行、推進、指導、監督、核查、評價等工作;負責對項目公司項目拓展部門提供必要技術支持與協作。項目拓展部門負責按公司規定與規范完成項目拓展過程的相關作業;接受總部發展中心指導、監督、核查，及時修正不符合公司規定、規范的作業。

　　管理中心

　　接收項目拓展過程重要文件，進行備案與管理;配合發展中心發展中心進行項目拓展后評價;

　　建立完善公司監督、檢舉制度與機制。

　　法律部規范項目拓展過程中的法律文本;建立完善法律合約審批、核查制度。

　　財務部

　　配合項目拓展工作過程中融資計劃與方案制定;配合項目拓展過程中對合作方企業財務審查。

　　作業內容：

　　外部環境風險防范

　　發展中心每季度完成房地產宏觀政策分析報告;

　　項目責任人要針對項目涉及房地產國家政策及地方實施細則、行業管制情況等前期工作進行調查分析;作為項目分析材料組成部分;

　　合約擬定中，將與合作方約定前期工作責任與分工，寫入合作協議或相關法律合約;

　　融資風險防范

　　項目責任人對當期地方資本市場融資方法、融資條件、融資成本進行調查分析

　　項目責任人根據調查結合公司財務計劃制定融資方案及預案，做為提交決策委員會議文件組成部門之一;

　　市場風險防范

　　發展中心市場研究部門每季度編寫戰略重點城市市場報告，作投資潛力評估;

　　項目所在地為非戰略重點城市，項目工作小組人員應在項目所在城市考查7天以上，并完成城市及區域市場投資潛力分析報告。

　　競爭風險防范

　　項目責任人組織調查競爭手企業背景、合作條件、與合作方管理者“利害”關系;

　　項目責任人提交競爭方案或意見，做為談判策略重要依據。

　　內部管理風險防范信息處理風險防范項目備案信息必須包含如下方面：合作者信息、土地性質與用途、技術經濟指標(如無，以地籍材料為準)、合作條件、以取得前期手續及權證等;

　　項目責任人應在拓展項目立項前，核實前期手續文件及權證發布日期、發布機關，確定其時效性、有效性，如有過期，應根據最新法規核定其申請延期、更新等合法性，在報告材料中注明核實人、核實日期;

　　項目責任人應在拓展項目立項前，通過公開信息渠道或相關機構核實項目相關信息，確保項目住處準確性、真實性，在報告材料中注明核實人、核實日期;

　　項目責任人在進行項目考察時，要對項目用地的建設限制條件、施工條件、干擾因素等方面做完整清楚記錄，要求注明規劃特殊要求與規范、圖象與視頻等說明資料齊全;

　　項目小組須盡職調查如下內容，由項目負責人組織完成，并提交《項目盡職調查報告》;

　　項目調查主要包括：場地鄰里關系、前期工作可行、區域規劃動態等;

　　合作方企業調查主要包括：財務、法律、主體受權等方面。

　　作業風險防范

　　嚴格按照《土地儲備工作制度》完成初選、立項、決策程序，依照項目評價體系，進行評估與決策。如有特殊情況，可通過董事會決議，方可簡化;

　　設立部門內部信息庫使用權限，明確項目責任人，內部研討及傳遞由專人登記管理，確保數據使用安全;

　　項目責任人應嚴格按照項目工作計劃時間表，明確內部傳遞、研討、審批時限要求，明確責任部門、責任人，如有變更由總經理辦公會議審議通過;

　　參與項目的工作人員應嚴格執行《談判工作制度》、《中介管理制度》、《項目評價制度》等制度與參照作業指導說明，完成相關工作。

　　廉正風險防范

　　公司內部或外部人員可向公司相關管理部門檢舉項目拓展過程中公司工作人員的欺詐行為，經調查屬實，參照公司規定處罰;

　　嚴格按照《項目談判工作制度》規定，重要談判必須由

　　公司兩個或兩個以上工作人員共同參與。

　　決策風險防范

　　項目責任人要保證決策項目材料準確、完整;

　　發展中心指定或決策委員會委派專人，對相關決策項目分析報告進行核查或抽查，若發現有相關內容與事實嚴重不符，責其改正;

　　項目責任人在項目決策前七天向參與決策領導提交可研報告，并對決策委員進行問題答疑;

　　所有參與決策人員在項目決策前，應對呈報項目資料深入了解;

　　決策委員代表應在項目決策前，進行項目實地考查，并完成與合作方的初期談判。

　　合約風險防范

　　法律文本要求規范化，法律文書的擬定應嚴格執行公司法律文本規范，如有特殊情況需要變動、更改，需要向公司法律部門批準許可;

　　內部審查與外部咨詢相結合，按照公司規定完成法律文書編寫后，根據公司規定完成內部審批，向公司法律顧問單位進行法律咨詢，書面咨詢意見與合約共同備案。

　　控制后評價拓展項目簽署合作合約后，由發展中心對簽約項目拓展過程工作進行評價，對參與人員工作表現進行評價，并編寫《項目拓展工作評價報告》;

　　評價結果報送管理中心，作為修正工作方法及流程的依據，作為獎勵激勵的依據。

　　獎懲條例:

　　獎懲依據根據《項目拓展工作評價報告》對項目拓展過程中作業完成的時間節點、數量、質量、工作人員表現等方面評價，對參與項目拓展過程工作人員給出綜合得分。

　　獎懲標準根據《土地儲備獎勵制度》結合參與項目拓展工作人員綜合評價得分進行獎勵;

　　項目拓展過程中出現廉政問題，通過監督、檢舉發現，由管理中心按照公司規定處罰;

　　項目拓展過程中出現重大失職、特殊貢獻，由發展中心向總經理辦公會提出獎懲報告，經批準執行。

　　獎懲執行參照《土地儲備獎勵制度》及公司其它相關規定執行。

　　注意事項無

　　附件無