物業(yè)公司拓展項(xiàng)目信息搜集、篩選作業(yè)指導(dǎo)書

　　1.0目的

　　通過對信息搜集、篩選的控制，集中精力做有效、高效的拓展。

　　2.0范圍

　　適用于各種物業(yè)項(xiàng)目信息的收集和篩選工作。

　　3.0職責(zé)

　　3.1拓展部負(fù)責(zé)牽頭組織項(xiàng)目信息資料的收集和一級篩選工作。

　　3.2將一級篩選出的項(xiàng)目上報公司分管領(lǐng)導(dǎo)。

　　3.3公司分管領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)拓展部的上報材料作二級篩選。

　　3.4二級篩選的結(jié)果即被視作公司批準(zhǔn)立項(xiàng)。

　　4.0內(nèi)容

　　4..1拓展部可通過各種途徑和合法方式了解掌握物業(yè)市場項(xiàng)目信息。并在部門內(nèi)通過實(shí)地論證、小組討論進(jìn)行一級篩選后形成《項(xiàng)目接觸記錄》上報公司分管領(lǐng)導(dǎo)審批，形成的《項(xiàng)目接觸記錄》計入項(xiàng)目經(jīng)理的工作績效中。

　　4..2公司分管領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)一級篩選后形成的《項(xiàng)目接觸記錄》組織項(xiàng)目論證和批準(zhǔn)工作，批準(zhǔn)立項(xiàng)的項(xiàng)目由拓展部負(fù)責(zé)繼續(xù)跟進(jìn)并隨時匯報項(xiàng)目的進(jìn)展情況，必要時提請相關(guān)部門予以協(xié)助；同時，該項(xiàng)目計入拓展部和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的工作績效中。

　　5.0項(xiàng)目信息收集的途徑

　　5.1專業(yè)途徑

　　實(shí)地調(diào)查、多媒體查詢、社會關(guān)系、行業(yè)交流、政府招標(biāo)中心等。

　　5.2其它途徑

　　發(fā)動公司全體員工挖掘其個人的社會資源為公司拓展工作提供有效信息和必要的協(xié)助等。

　　5.3信息收集流程圖

　　6.0項(xiàng)目信息篩選

　　6.1基本篩選標(biāo)準(zhǔn)

　　6.1.1深圳地區(qū)項(xiàng)目樓盤多層建筑面積50000平方米以下，管理費(fèi)低于1.00元/平方米的不合格；

　　6.1.2深圳地區(qū)項(xiàng)目樓盤小高層建筑面積低于30000平方米，管理費(fèi)關(guān)內(nèi)低于2.40元/平方米、關(guān)外低于1.80元/平方米的不合格；

　　6.1.3高層建筑面積低于20000平方米，管理費(fèi)關(guān)內(nèi)低于3.00元/平方米、關(guān)外低于2.60元/平方米的不合格；

　　6.1.4經(jīng)調(diào)查確認(rèn)項(xiàng)目開發(fā)商有不良商業(yè)信譽(yù)的列為不合格；

　　6.1.5其它各類型未列標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，個案確定，總之要適宜公司的承接能力；

　　6.1.6深圳以外的項(xiàng)目均采取個案確定方式，以總體收益微利為原則。

　　6.2篩選方法

　　6.2.1項(xiàng)目部門經(jīng)理主持召開項(xiàng)目一級篩選討論會；

　　6.2.2采用實(shí)地調(diào)查和與開發(fā)商項(xiàng)目負(fù)責(zé)人多次溝通方式進(jìn)行項(xiàng)目論證，形成《項(xiàng)目可行性分析報告》；

　　6.2.3將部門認(rèn)為可以跟蹤的項(xiàng)目信息及《項(xiàng)目可行性分析報告》報公司研究確定是否立項(xiàng)。

　　7.0相關(guān)記錄

　　7.1《項(xiàng)目接觸記錄》

　　7.2《項(xiàng)目可行性分析報告》

篇2：房地產(chǎn)集團(tuán)公司項(xiàng)目拓展獎勵制度

　　房地產(chǎn)集團(tuán)公司項(xiàng)目拓展獎勵制度

　　1.目的：

　　為保證集團(tuán)公司土地儲備滿足公司發(fā)展戰(zhàn)略需要，建立長效的土地儲備工作制度與激勵機(jī)制，鼓勵公司內(nèi)部引薦土地開發(fā)資源、推進(jìn)土地儲備工作，對引薦人及執(zhí)行團(tuán)隊(duì)對進(jìn)行獎勵。

　　2.范圍：

　　2.1適用范圍：總部及各公司

　　2.2發(fā)布范圍：發(fā)展中心

　　3.名詞解釋：

　　3.1土地開發(fā)資源：本辦法所稱的土地開發(fā)資源是指可供公司房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的一級開發(fā)項(xiàng)目、二級開發(fā)項(xiàng)目土地信息及資源。

　　3.2引薦人：本辦法所稱的引薦人是指將具有投資潛力的土地開發(fā)資源引薦到公司，并直接參與對投資行為的聯(lián)系、介紹、咨詢、協(xié)調(diào)等工作、促使投資成功的組織和個人。

　　3.3執(zhí)行團(tuán)隊(duì)：本辦法所稱的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)是集團(tuán)公司土地儲備管理部門(發(fā)展中心)及項(xiàng)目公司土地拓展部門，包括部門的直接領(lǐng)導(dǎo)者。

　　3.4投資額：本辦法所稱的投資額為購買土地支付的費(fèi)用，以簽署的合同標(biāo)的額為準(zhǔn)(關(guān)于非土地直接轉(zhuǎn)讓的合作，投資額以合作雙方或多方共同協(xié)商確認(rèn)的土地總價值為準(zhǔn))

　　4.職責(zé)：

　　引薦人職責(zé)：引薦人負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目信息協(xié)助談判

　　執(zhí)行團(tuán)隊(duì)職責(zé)：執(zhí)行團(tuán)隊(duì)由公司相關(guān)部門人員組成,實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，執(zhí)行團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)完成從項(xiàng)目初判到簽署協(xié)議的全過程.

　　5.作業(yè)內(nèi)容：

　　5.1獎勵對象確認(rèn)(引薦人、執(zhí)行團(tuán)隊(duì))引薦人是向本公司提供項(xiàng)目信息的所有員工,以在發(fā)展中心立項(xiàng)備案記錄為準(zhǔn)，同一項(xiàng)目出現(xiàn)兩個不同渠道時，以登記最早的人為引薦人。

　　5.1.2執(zhí)行團(tuán)隊(duì)由發(fā)展中心負(fù)責(zé)組織相關(guān)機(jī)構(gòu)人員參與，以發(fā)展中心備案文件為準(zhǔn)。

　　5.2獎勵標(biāo)準(zhǔn)

　　5.2.1引薦人的獎勵項(xiàng)目交易或合作成功后，按項(xiàng)目投資額0.3‰給予獎勵;

　　5.2.2執(zhí)行團(tuán)隊(duì)的獎勵：項(xiàng)目交易或合作成功后，按項(xiàng)目投資額0.5‰作為團(tuán)隊(duì)獎勵。引薦人及團(tuán)隊(duì)獎勵的內(nèi)部分配由引薦人主體及團(tuán)隊(duì)內(nèi)部自行分配,因特定原因或組織與個人做出突出貢獻(xiàn)的,其獎勵標(biāo)準(zhǔn)與方法由董事長特批。

　　5.3獎勵執(zhí)行流程

　　引薦人的登記及執(zhí)行團(tuán)隊(duì)的確定。

　　5.3.1引薦人應(yīng)于項(xiàng)目立項(xiàng)后由發(fā)展中心辦理引薦人登記;項(xiàng)目推進(jìn)部門由總經(jīng)理辦公會確定,由發(fā)展中心備案登記;

　　5.3.2獎勵的申請。

　　引薦獎勵的申請，項(xiàng)目合作或交易成功后，引薦人持書面申請交于發(fā)展中心,由發(fā)展中心提交總經(jīng)理辦公會申請項(xiàng)目引薦獎勵;團(tuán)隊(duì)獎勵的申請，項(xiàng)目合作或交易成功后，由發(fā)展中心提交總經(jīng)理辦公會申請項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)獎勵;

　　5.3.3獎勵的審批。由研發(fā)中心將獎勵申請?zhí)峤豢偨?jīng)理辦公會通過后,報請董事長審批確定具體獎勵金額和獎勵方式。

　　5.3.4獎勵的兌現(xiàn)。

　　獎勵采取資金方式兌現(xiàn)的，由集團(tuán)財務(wù)部門向獎勵主體發(fā)放獎勵資金,接受獎勵主體提供銀行存款帳號。

　　6.注意事項(xiàng)：

　　6.1此制度涉及項(xiàng)目如出現(xiàn)特殊情況，可根據(jù)實(shí)際情況隨時調(diào)整。

　　6.2本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。

　　7.附件：無

篇3：P房地產(chǎn)集團(tuán)公司拓展風(fēng)險管理制度

　　P房地產(chǎn)集團(tuán)公司拓展風(fēng)險管理制度

　　目的：

　　規(guī)范公司項(xiàng)目拓展工作，預(yù)防并規(guī)避項(xiàng)目拓展過程中產(chǎn)生的風(fēng)險，為保證項(xiàng)目后期順利開發(fā)建設(shè)，達(dá)到既定經(jīng)營目標(biāo)提供保障。

　　范圍：范圍：適用范圍：制度執(zhí)行單位發(fā)布范圍：制度發(fā)放單位(宋體小四兩端對齊)名詞解釋：名詞解釋：項(xiàng)目拓展是為獲得必要的土地儲備支撐公司戰(zhàn)略發(fā)展，本風(fēng)險制度控制過程為從取得信息到項(xiàng)目合作簽約;

　　競爭者主要指公司在拓展項(xiàng)目過程中遇到其它的競爭企業(yè);信息處理是指公司獲取項(xiàng)目信息，對信息確認(rèn)、核實(shí)、調(diào)查的過程;后評價是指在成功拓展某個項(xiàng)目后，對本項(xiàng)目拓展過程作業(yè)操作、工作人員能力表現(xiàn)等進(jìn)行評估。

　　職責(zé)：

　　發(fā)展中心

　　負(fù)責(zé)制定與修正項(xiàng)目拓展風(fēng)險控制制度;負(fù)責(zé)在公司內(nèi)部對項(xiàng)目拓展風(fēng)險控制制度做出解釋;負(fù)責(zé)對項(xiàng)目拓展風(fēng)險做出預(yù)警與識別;負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展工作執(zhí)行、推進(jìn)、指導(dǎo)、監(jiān)督、核查、評價等工作;負(fù)責(zé)對項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部門提供必要技術(shù)支持與協(xié)作。項(xiàng)目拓展部門負(fù)責(zé)按公司規(guī)定與規(guī)范完成項(xiàng)目拓展過程的相關(guān)作業(yè);接受總部發(fā)展中心指導(dǎo)、監(jiān)督、核查，及時修正不符合公司規(guī)定、規(guī)范的作業(yè)。

　　管理中心

　　接收項(xiàng)目拓展過程重要文件，進(jìn)行備案與管理;配合發(fā)展中心發(fā)展中心進(jìn)行項(xiàng)目拓展后評價;

　　建立完善公司監(jiān)督、檢舉制度與機(jī)制。

　　法律部規(guī)范項(xiàng)目拓展過程中的法律文本;建立完善法律合約審批、核查制度。

　　財務(wù)部

　　配合項(xiàng)目拓展工作過程中融資計劃與方案制定;配合項(xiàng)目拓展過程中對合作方企業(yè)財務(wù)審查。

　　作業(yè)內(nèi)容：

　　外部環(huán)境風(fēng)險防范

　　發(fā)展中心每季度完成房地產(chǎn)宏觀政策分析報告;

　　項(xiàng)目責(zé)任人要針對項(xiàng)目涉及房地產(chǎn)國家政策及地方實(shí)施細(xì)則、行業(yè)管制情況等前期工作進(jìn)行調(diào)查分析;作為項(xiàng)目分析材料組成部分;

　　合約擬定中，將與合作方約定前期工作責(zé)任與分工，寫入合作協(xié)議或相關(guān)法律合約;

　　融資風(fēng)險防范

　　項(xiàng)目責(zé)任人對當(dāng)期地方資本市場融資方法、融資條件、融資成本進(jìn)行調(diào)查分析

　　項(xiàng)目責(zé)任人根據(jù)調(diào)查結(jié)合公司財務(wù)計劃制定融資方案及預(yù)案，做為提交決策委員會議文件組成部門之一;

　　市場風(fēng)險防范

　　發(fā)展中心市場研究部門每季度編寫戰(zhàn)略重點(diǎn)城市市場報告，作投資潛力評估;

　　項(xiàng)目所在地為非戰(zhàn)略重點(diǎn)城市，項(xiàng)目工作小組人員應(yīng)在項(xiàng)目所在城市考查7天以上，并完成城市及區(qū)域市場投資潛力分析報告。

　　競爭風(fēng)險防范

　　項(xiàng)目責(zé)任人組織調(diào)查競爭手企業(yè)背景、合作條件、與合作方管理者“利害”關(guān)系;

　　項(xiàng)目責(zé)任人提交競爭方案或意見，做為談判策略重要依據(jù)。

　　內(nèi)部管理風(fēng)險防范信息處理風(fēng)險防范項(xiàng)目備案信息必須包含如下方面：合作者信息、土地性質(zhì)與用途、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(如無，以地籍材料為準(zhǔn))、合作條件、以取得前期手續(xù)及權(quán)證等;

　　項(xiàng)目責(zé)任人應(yīng)在拓展項(xiàng)目立項(xiàng)前，核實(shí)前期手續(xù)文件及權(quán)證發(fā)布日期、發(fā)布機(jī)關(guān)，確定其時效性、有效性，如有過期，應(yīng)根據(jù)最新法規(guī)核定其申請延期、更新等合法性，在報告材料中注明核實(shí)人、核實(shí)日期;

　　項(xiàng)目責(zé)任人應(yīng)在拓展項(xiàng)目立項(xiàng)前，通過公開信息渠道或相關(guān)機(jī)構(gòu)核實(shí)項(xiàng)目相關(guān)信息，確保項(xiàng)目住處準(zhǔn)確性、真實(shí)性，在報告材料中注明核實(shí)人、核實(shí)日期;

　　項(xiàng)目責(zé)任人在進(jìn)行項(xiàng)目考察時，要對項(xiàng)目用地的建設(shè)限制條件、施工條件、干擾因素等方面做完整清楚記錄，要求注明規(guī)劃特殊要求與規(guī)范、圖象與視頻等說明資料齊全;

　　項(xiàng)目小組須盡職調(diào)查如下內(nèi)容，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織完成，并提交《項(xiàng)目盡職調(diào)查報告》;

　　項(xiàng)目調(diào)查主要包括：場地鄰里關(guān)系、前期工作可行、區(qū)域規(guī)劃動態(tài)等;

　　合作方企業(yè)調(diào)查主要包括：財務(wù)、法律、主體受權(quán)等方面。

　　作業(yè)風(fēng)險防范

　　嚴(yán)格按照《土地儲備工作制度》完成初選、立項(xiàng)、決策程序，依照項(xiàng)目評價體系，進(jìn)行評估與決策。如有特殊情況，可通過董事會決議，方可簡化;

　　設(shè)立部門內(nèi)部信息庫使用權(quán)限，明確項(xiàng)目責(zé)任人，內(nèi)部研討及傳遞由專人登記管理，確保數(shù)據(jù)使用安全;

　　項(xiàng)目責(zé)任人應(yīng)嚴(yán)格按照項(xiàng)目工作計劃時間表，明確內(nèi)部傳遞、研討、審批時限要求，明確責(zé)任部門、責(zé)任人，如有變更由總經(jīng)理辦公會議審議通過;

　　參與項(xiàng)目的工作人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《談判工作制度》、《中介管理制度》、《項(xiàng)目評價制度》等制度與參照作業(yè)指導(dǎo)說明，完成相關(guān)工作。

　　廉正風(fēng)險防范

　　公司內(nèi)部或外部人員可向公司相關(guān)管理部門檢舉項(xiàng)目拓展過程中公司工作人員的欺詐行為，經(jīng)調(diào)查屬實(shí)，參照公司規(guī)定處罰;

　　嚴(yán)格按照《項(xiàng)目談判工作制度》規(guī)定，重要談判必須由

　　公司兩個或兩個以上工作人員共同參與。

　　決策風(fēng)險防范

　　項(xiàng)目責(zé)任人要保證決策項(xiàng)目材料準(zhǔn)確、完整;

　　發(fā)展中心指定或決策委員會委派專人，對相關(guān)決策項(xiàng)目分析報告進(jìn)行核查或抽查，若發(fā)現(xiàn)有相關(guān)內(nèi)容與事實(shí)嚴(yán)重不符，責(zé)其改正;

　　項(xiàng)目責(zé)任人在項(xiàng)目決策前七天向參與決策領(lǐng)導(dǎo)提交可研報告，并對決策委員進(jìn)行問題答疑;

　　所有參與決策人員在項(xiàng)目決策前，應(yīng)對呈報項(xiàng)目資料深入了解;

　　決策委員代表應(yīng)在項(xiàng)目決策前，進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)地考查，并完成與合作方的初期談判。

　　合約風(fēng)險防范

　　法律文本要求規(guī)范化，法律文書的擬定應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行公司法律文本規(guī)范，如有特殊情況需要變動、更改，需要向公司法律部門批準(zhǔn)許可;

　　內(nèi)部審查與外部咨詢相結(jié)合，按照公司規(guī)定完成法律文書編寫后，根據(jù)公司規(guī)定完成內(nèi)部審批，向公司法律顧問單位進(jìn)行法律咨詢，書面咨詢意見與合約共同備案。

　　控制后評價拓展項(xiàng)目簽署合作合約后，由發(fā)展中心對簽約項(xiàng)目拓展過程工作進(jìn)行評價，對參與人員工作表現(xiàn)進(jìn)行評價，并編寫《項(xiàng)目拓展工作評價報告》;

　　評價結(jié)果報送管理中心，作為修正工作方法及流程的依據(jù)，作為獎勵激勵的依據(jù)。

　　獎懲條例:

　　獎懲依據(jù)根據(jù)《項(xiàng)目拓展工作評價報告》對項(xiàng)目拓展過程中作業(yè)完成的時間節(jié)點(diǎn)、數(shù)量、質(zhì)量、工作人員表現(xiàn)等方面評價，對參與項(xiàng)目拓展過程工作人員給出綜合得分。

　　獎懲標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《土地儲備獎勵制度》結(jié)合參與項(xiàng)目拓展工作人員綜合評價得分進(jìn)行獎勵;

　　項(xiàng)目拓展過程中出現(xiàn)廉政問題，通過監(jiān)督、檢舉發(fā)現(xiàn)，由管理中心按照公司規(guī)定處罰;

　　項(xiàng)目拓展過程中出現(xiàn)重大失職、特殊貢獻(xiàn)，由發(fā)展中心向總經(jīng)理辦公會提出獎懲報告，經(jīng)批準(zhǔn)執(zhí)行。

　　獎懲執(zhí)行參照《土地儲備獎勵制度》及公司其它相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　注意事項(xiàng)無

　　附件無