項(xiàng)目物業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置范例

　　（一）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備

　　1、機(jī)構(gòu)設(shè)置

　　根據(jù)____物業(yè)管理的需要，現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置和人員的配備作如下安排：

　　（二）管理職責(zé)：

　　1、主任全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的工作；

　　2、管理部負(fù)責(zé)行政事務(wù)管理、人力資源管理、檔案資料管理、財(cái)務(wù)管理、小區(qū)裝修管理、會(huì)所管理、社區(qū)文化建設(shè)和業(yè)主接待、回訪等；

　　3、工程部負(fù)責(zé)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)、智能化系統(tǒng)的管理及開(kāi)發(fā)、業(yè)主委托維修服務(wù)等；

　　4、保安部負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)公共秩序、交通車(chē)輛管理、消防管理和消控、監(jiān)控中心管理等；

　　5、清潔綠化部負(fù)責(zé)園區(qū)共用部位、公共場(chǎng)所、公共設(shè)施的保潔，負(fù)責(zé)綠化的培植、養(yǎng)護(hù)及業(yè)主相關(guān)的委托服務(wù)等。

　　（三）根據(jù)_________的具體情況，擬配備___人，具體配備如下：

　　1、主任___人；

　　2、副主任___人；

　　3、管理部：管理員___人，會(huì)館中心管理員___人；

　　4、工程部：主管___人，維修工___人；

　　5、保安部：隊(duì)長(zhǎng)___人，保安___人（分3班，每班___人：主入口___人，次入口___人，巡邏___人），監(jiān)控員___人（分3班，每班___人）；

　　6、清潔綠化部：清潔工___人，綠化工___人。

　　物業(yè)管理年度收支預(yù)算

　　（各有關(guān)基數(shù)和百分比可視物業(yè)具體情況進(jìn)行調(diào)整）

　　（一）物管收入：______元/年

　　1、物管費(fèi)收入（總建筑面積___㎡，物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按___元/㎡?月計(jì)，出售、租率按95%計(jì)，空置房物管費(fèi)按原標(biāo)準(zhǔn)的70%計(jì)）：______元/年；

　　2、車(chē)庫(kù)停車(chē)泊位管理費(fèi)收入（地下停車(chē)泊位___個(gè)，管理費(fèi)按___元/個(gè)?月計(jì)；地上車(chē)庫(kù)___個(gè)，管理費(fèi)按___元/個(gè)?月計(jì)；出售率以70%計(jì)）：___元/年；

　　3、車(chē)庫(kù)停車(chē)泊位出租收入（地下停車(chē)泊位和地上車(chē)庫(kù)，未出售率以30%計(jì)，出租標(biāo)準(zhǔn)分別為_(kāi)__元/個(gè)?月和___元/個(gè)/月計(jì)；露天停車(chē)泊位出租標(biāo)準(zhǔn)___元/個(gè)?月，出租率為_(kāi)__%）：______元/年；

　　4、經(jīng)營(yíng)用房收入：______元/年；

　　5、有償服務(wù)收入：______元/年。

　　（二）物管支出：______元/年

　　1、工資：______元/年；

　　（1）主任1人______元/年

　　（2）管理員______元/年

　　（3）工程主管______元/年

　　（4）日常維修人員______ 元/年

　　（5）高配值班人員3人______元/年（3人為國(guó)家硬性規(guī)定）

　　（6）保安隊(duì)長(zhǎng)______ 元/年

　　（7）保安人員（含監(jiān)人員）______元/年

　　（8）消控中心______元/年

　　（9）車(chē)管員______元/年

　　（10）清潔工______元/年

　　（11）綠化工______元/年

　　2、工作餐費(fèi)：____元/年；

　　（消控人員、車(chē)管員及保安員____元/月?人，管理人員、維修工___元/月?人）

　　3、福利、教育、工會(huì)經(jīng)費(fèi)：____元/年；

　　（福利費(fèi)為工資的14%，教育費(fèi)為2%，工會(huì)經(jīng)費(fèi)為2%）

　　4、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)：______元/年；

　　（1）養(yǎng)老金、工傷、生育（交納基數(shù)788.1元/月?人的21.1%計(jì)提）：___元/年

　　（2）醫(yī)療保險(xiǎn)（交納基數(shù)829.97元/月?人的8%計(jì)提）：____元/年

　　（3）失業(yè)保險(xiǎn)（交納基數(shù)100元/月?人的2%計(jì)提）：____元/年

　　5、辦公費(fèi)：____元/年；

　　（1）辦公耗費(fèi)：___元/年

　　（2）交通費(fèi)：____元/年

　　（3）通訊費(fèi)：元/年

　　電話費(fèi)：元/年

　　手機(jī)費(fèi)：元/年（配置人員：主任、工程主管）

　　傳呼機(jī)費(fèi)：元/年（配置人員：物管員、維修工、保安隊(duì)長(zhǎng)）

　　（4）服裝費(fèi)：元/年

　　管理人員：元/年

　　維修、車(chē)管員、消控人員、清潔工：元/年

　　6、保潔費(fèi)用：元/年；

　　清潔用品消耗費(fèi)：元/年

　　7、綠化費(fèi)：元/年；

　　（1）公共區(qū)域花卉盆景費(fèi)：元/年（按市場(chǎng)租賃價(jià)及天數(shù)計(jì)）

　　（2）節(jié)假日布置費(fèi)：元/年

　　（3）綠化工具、用藥費(fèi)：元/年

　　8、保安耗費(fèi)：元/年；

　　（1）保安公司管理費(fèi)：元/年

　　（2）保安耗材費(fèi)：元/年

　　（3）保安服裝費(fèi)：元/年

　　9、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)：元/年；

　　（1）電梯維護(hù)、年檢費(fèi)：元/年

　　（2）其他共享設(shè)施設(shè)備維護(hù)、材料費(fèi)：元/年

　　（含中央空調(diào)、水泵、消監(jiān)控、配電房、照明電器、樓宇日常維護(hù)及小修，不含中修、大修）

　　10、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：元/年；

　　11、遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)費(fèi)：元/年；

　　12、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)費(fèi)（前11項(xiàng)之和的1%）：元/年；

　　13、稅金：元/年。

　　年度收支預(yù)算的說(shuō)明：

　　1、年度收入元，支出元，盈虧元；

　　2、本預(yù)算未計(jì)入中央空調(diào)、電梯、水泵的運(yùn)行能耗費(fèi)和公共區(qū)域水電費(fèi)；

　　3、本預(yù)算未計(jì)入排污費(fèi)；

　　4、本預(yù)算未計(jì)入垃圾清運(yùn)費(fèi)；

　　5、本預(yù)算未計(jì)入消防耗費(fèi)；

　　6、本預(yù)算未計(jì)入外墻清洗費(fèi)；

　　7、本預(yù)算中工資標(biāo)準(zhǔn)參照當(dāng)?shù)匚飪r(jià)及工資水平；

　　8、本預(yù)算未計(jì)入報(bào)警中心和商務(wù)中心收支；

　　9、本預(yù)算未計(jì)入物管公司收益；

　　10、本預(yù)算中有關(guān)數(shù)據(jù)摘自《樓書(shū)》。

篇2：物管案例：物業(yè)管理應(yīng)如何進(jìn)行人員配置

　　物管案例：物業(yè)管理應(yīng)如何進(jìn)行人員配置

　　華聯(lián)集團(tuán)大廈是上海華聯(lián)物業(yè)有限公司所管理的一幢集賓館、餐飲、銀行、涉外辦公樓為一體的綜合大廈。由于建造初期物業(yè)管理沒(méi)有前期介入，大樓部分設(shè)計(jì)布局不合理，大樓總機(jī)房設(shè)在B樓3樓，消防監(jiān)控中心設(shè)在A樓1樓，衛(wèi)星監(jiān)控中心設(shè)在A樓19樓，此三處崗位均必須保證24小時(shí)有人上崗，最精簡(jiǎn)配備要12人，但三處崗位工作量都很小，都只是起一種防范性監(jiān)控作用。對(duì)此，物業(yè)管理公司因該怎么辦。

　　[案例提示]

　　人員開(kāi)支是企業(yè)運(yùn)作中最大、最重要的成本，已成為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的共識(shí)。對(duì)物業(yè)公司這類(lèi)保本微利型企業(yè)來(lái)說(shuō)，更要注重對(duì)人員成本的控制，機(jī)構(gòu)設(shè)置要精簡(jiǎn)、高效。

　　[案例分析]

　　為此，物業(yè)管理處經(jīng)理經(jīng)過(guò)測(cè)算，決定將三處的機(jī)房進(jìn)行適當(dāng)?shù)母脑欤瑢⒉糠衷O(shè)備移位，集中到消防監(jiān)控中心。這一舉動(dòng)需改造費(fèi)用10萬(wàn)元，但人員由12人減少到5人，按每人每年企業(yè)支付3萬(wàn)元/人計(jì)，每年可節(jié)省人員開(kāi)支21萬(wàn)元，且一勞永逸。

　　人力控制一般應(yīng)注意以下原則：

　　1．以崗定員、按崗配人

　　2．職責(zé)明確、充分授權(quán)

　　3．注意工資差別，調(diào)動(dòng)積極性

　　4．精簡(jiǎn)高效、一崗多能

　　5．考慮區(qū)分不同階段，人力要求的差異性（前期介入階段、前期管理全面接管階段、后期管理、管理成熟階段的人力需求各有側(cè)重點(diǎn)）

　　6．注意市場(chǎng)人員的情況（勞動(dòng)力市場(chǎng)及有關(guān)使用勞力規(guī)定）

　　7．加強(qiáng)人員培訓(xùn)，提高人員素質(zhì)，培養(yǎng)復(fù)合型人才

篇3：項(xiàng)目物業(yè)管理人員配置標(biāo)準(zhǔn)

　　項(xiàng)目物業(yè)管理人員配置標(biāo)準(zhǔn)

　　住宅類(lèi)型服務(wù)等級(jí)配置人均面積M2/人（R1）人員配備調(diào)整系數(shù)（R)2

　　高層一級(jí)19001.5

　　高層二級(jí)220**.5

　　注：1、項(xiàng)目人員配置數(shù)=項(xiàng)目面積+R1+（50000-項(xiàng)目面積）+10000×R2

　　2、所得人數(shù)按四舍五入計(jì)算

　　3、入住、裝修期可在定編基礎(chǔ)上上浮15%

　　4、商務(wù)樓及單體樓可上浮50%（30000M2以下）

　　5、容積率在3.0以下可適當(dāng)上浮5%

　　二、管理人員配置

　　1、主任1人（20萬(wàn)M2以上設(shè)主任助理）

　　2、客服主管1人（8萬(wàn)M2以上）

　　3、保安隊(duì)長(zhǎng)1人

　　4、維修主管1人（小區(qū)業(yè)主在800戶(hù)以上，50000M2以上寫(xiě)字樓

　　三、其它人員配置

　　1、客戶(hù)助理：按每人300戶(hù)業(yè)主計(jì)，超過(guò)300不足600按每增加100以上增加1人，依此類(lèi)推

　　2、維修人員：80000M2以下設(shè)3人（含班長(zhǎng)），8萬(wàn)--10萬(wàn)設(shè)4人（設(shè)主管）；10萬(wàn)以上每增加3萬(wàn)M2增加1人；

　　3、保潔人員：每10000M2配置1人，設(shè)班長(zhǎng)1人，商務(wù)樓每5000M2配置1人；

　　4、綠化人員：按建筑面積8萬(wàn)M2（或800戶(hù)業(yè)主）配置1人，20萬(wàn)M2--30萬(wàn)M2設(shè)班長(zhǎng)1人，30萬(wàn)M2以上設(shè)主管1人，容積率小于3.5以下可增加設(shè)1人。