天柱第一城項(xiàng)目調(diào)研

　　天柱第一城項(xiàng)目規(guī)劃占地面積近300畝，北臨天柱山大道，南攬潛河，西倚AAAA級(jí)天柱山風(fēng)景區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)越，項(xiàng)目由國(guó)家級(jí)網(wǎng)球訓(xùn)練基地、星級(jí)酒店、商貿(mào)旅游中心、別墅區(qū)、學(xué)校五大部分組成，是一個(gè)融合了山水、養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)休閑、別墅、星級(jí)酒店、旅游紀(jì)念品市場(chǎng)等元素為一體的復(fù)合高端地產(chǎn)項(xiàng)目。我建興物業(yè)管理公司從實(shí)施物業(yè)管理角度對(duì)本項(xiàng)目在建筑功能、部位上做如下劃分：

　　A區(qū): 休閑旅游度假區(qū)（物業(yè)管理費(fèi)來(lái)源于開(kāi)發(fā)商），包括

　　1.路口大門(mén)

　　2.噴泉廣場(chǎng)

　　3.五星級(jí)度假酒店

　　4.游泳池

　　5.景觀大道

　　6.國(guó)家級(jí)網(wǎng)球訓(xùn)練基地

　　7.網(wǎng)球俱樂(lè)部等

　　B區(qū):旅游商貿(mào)中心包括（物管費(fèi)來(lái)源于商鋪?zhàn)赓U戶或產(chǎn)權(quán)人）

　　8.商業(yè)街

　　9.規(guī)劃待定

　　C區(qū):別墅區(qū)（物業(yè)管理費(fèi)來(lái)源于購(gòu)房戶）

　　10.別墅區(qū)入口

　　11.行政中心

　　12.商業(yè)中心

　　13.水景中庭

　　14.聯(lián)排別墅

　　15.雙拼別墅

　　16.獨(dú)棟別墅

　　17.河濱景觀帶

　　D區(qū):教育配套區(qū)（物業(yè)管理費(fèi)來(lái)源于產(chǎn)權(quán)人）

　　18.老師公寓

　　19.體育場(chǎng)

　　20.教學(xué)綜合樓

　　本項(xiàng)目物業(yè)管理的重點(diǎn)主要是對(duì)上述20個(gè)部位提供環(huán)境維護(hù)（即，保潔、綠化、氛圍營(yíng)造）、安全秩序控制（即，保安、交通、停車）、建筑設(shè)施設(shè)備維修三個(gè)方面支持。其外，為吻合"天柱第一城"的定位和"水岸頂級(jí)別墅、城市上流生活"的廣告訴求，擬以"為業(yè)主提供個(gè)性化特約服務(wù)"來(lái)提升本項(xiàng)目的配套功能，提高項(xiàng)目?jī)?nèi)在品質(zhì)。

篇2：項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研作業(yè)指導(dǎo)書(shū)2

　　項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研作業(yè)指導(dǎo)書(shū)2

　　1.總則

　　1.1目的

　　前期調(diào)查分析工作的主要目的在于：

　　a）通過(guò)大環(huán)境分析及時(shí)了解房地產(chǎn)領(lǐng)域和市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，保持對(duì)市場(chǎng)的敏銳性。

　　b）征地前通過(guò)對(duì)項(xiàng)目狀況和市場(chǎng)機(jī)會(huì)的研究分析評(píng)估地塊價(jià)值，估計(jì)成本利潤(rùn)，為土地競(jìng)標(biāo)的價(jià)格決定提供依據(jù)。

　　c）粗略估計(jì)項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)的優(yōu)/劣勢(shì)，預(yù)測(cè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)潛力。

　　1.2適用范圍

　　本作業(yè)指導(dǎo)書(shū)適用于指導(dǎo)項(xiàng)目在土地競(jìng)標(biāo)之前對(duì)項(xiàng)目地塊本身和相關(guān)市場(chǎng)進(jìn)行的前期調(diào)查分析工作。

　　2.工作程序

　　2.1大環(huán)境分析

　　2.1.1國(guó)民經(jīng)濟(jì)及常州市綜合經(jīng)濟(jì)狀況分析

　　a.國(guó)民/常州市民收入狀況調(diào)查

　　b.國(guó)民/常州市民支出分配比例

　　2.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大氣候及常州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合狀況分析

　　a.房地產(chǎn)景氣指數(shù)

　　b.房地產(chǎn)的現(xiàn)行相關(guān)政策及政策走勢(shì)

　　c.常州房地產(chǎn)前一年和當(dāng)年開(kāi)發(fā)總量（占地面積、建筑面積）

　　d.當(dāng)年已建成開(kāi)發(fā)小區(qū)的空置率

　　2.1.3常州市相關(guān)商品住宅市場(chǎng)調(diào)查與分析

　　a.在售各樓盤(pán)的市場(chǎng)定位分析（樓盤(pán)形象、價(jià)格水平、消費(fèi)群體）

　　b.總體規(guī)劃走勢(shì)（小區(qū)規(guī)模、外立面風(fēng)格、景觀規(guī)劃、區(qū)內(nèi)配套設(shè)施、戶型、物業(yè)管理）

　　c.銷售、宣傳策略（售樓部布置、廣告、促銷手段、宣傳賣點(diǎn)）

　　d.銷售現(xiàn)狀和走勢(shì)

　　2.1.4常州市居民居住偏好調(diào)查與分析

　　a.對(duì)影響購(gòu)房的各因素的重視程度排序

　　b.對(duì)房屋面積的普遍要求，對(duì)戶型的偏好

　　c.選擇購(gòu)房居住心理半徑、居住工作半徑分析

　　2.2項(xiàng)目狀況研究分析

　　2.2.1項(xiàng)目地塊內(nèi)部狀況分析

　　2.2.1.1地塊自然屬性分析

　　a.地塊位置

　　b.占地面積，規(guī)劃占地面積（規(guī)劃工建面積與住宅用地面積）

　　c.地形、地貌

　　d.地質(zhì)狀況（污染程度、地質(zhì)軟硬性質(zhì)）

　　2.2.1.2地塊內(nèi)部地表建筑物調(diào)查

　　a.建筑物性質(zhì)（工廠廠房、民宅、辦公用房、一般設(shè)施、電線桿）

　　b.建筑物在地塊上的位置

　　c.建筑物建筑面積估算

　　d.所有權(quán)屬性

　　2.2.1.3地表現(xiàn)有自然、人文資源策劃價(jià)值/障礙分析

　　a .現(xiàn)有自然資源

　　依據(jù)規(guī)劃，地塊上現(xiàn)存的可利用的河池、樹(shù)木、草地、山坡和公用設(shè)施等。

　　b.人文資源

　　土地前身性質(zhì)

　　風(fēng)水脈象

　　2.2.2項(xiàng)目地塊周邊狀況分析

　　2.2.2.1土地周邊可利用的自然景觀分析

　　景觀特色、距地塊遠(yuǎn)近、知名度

　　2.2.2.2土地周邊人文景觀/資源分析

　　a.博物館、紀(jì)念館等人文景觀

　　b.名校，科研機(jī)構(gòu)，歷史形成的政冶、文化中心等可利用的人文資源

　　2.2.2.3交通狀況分析

　　a.距離市中心或主要社會(huì)場(chǎng)所的遠(yuǎn)近（車程、步程）

　　b.公交車車次、站點(diǎn)、站點(diǎn)與地塊的距離

　　2.2.2.4周邊服務(wù)配套設(shè)施分析

　　學(xué)校（知名度、教學(xué)質(zhì)量、師資力量、與項(xiàng)目距離）；菜場(chǎng)（規(guī)模、遠(yuǎn)近）；醫(yī)院；超市；娛樂(lè)、休閑場(chǎng)所；郵局；銀行；商場(chǎng)；證交所等

　　2.2.2.5土地周邊生態(tài)環(huán)境特征分析

　　主要關(guān)注周邊有無(wú)工廠可能產(chǎn)生污染、噪音等。

　　項(xiàng)目區(qū)域的環(huán)境指數(shù)

　　2.2.2.6周邊地塊被征用的可能性

　　2.3市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析

　　2.3.1地開(kāi)發(fā)成熟程度分析

　　2.3.1.1區(qū)域內(nèi)人口狀況調(diào)查分析

　　a.人口數(shù)、人口密度、與往年相較人口發(fā)展?fàn)顩r

　　b.居民職業(yè)、工作單位，收入、消費(fèi)水平調(diào)查

　　c.居民年齡、婚姻狀態(tài)調(diào)查

　　d.居民居住習(xí)慣調(diào)查

　　2.3.1.2區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存小區(qū)的狀況

　　a.現(xiàn)存小區(qū)的開(kāi)發(fā)及交付使用時(shí)間，建筑物新舊磨損程度

　　b.小區(qū)的市場(chǎng)形象及定位（價(jià)格水平、當(dāng)前形象檔次）

　　c.小區(qū)的規(guī)模（總戶數(shù)、樓棟數(shù)、估計(jì)占地面積）

　　d.小區(qū)的區(qū)內(nèi)、區(qū)外生活配套設(shè)施

　　e.小區(qū)的建筑物外立面式樣、戶型、居住面積

　　f.從二手房市場(chǎng)了解各小區(qū)現(xiàn)有住房在二手房市場(chǎng)上的價(jià)格，及在租房市場(chǎng)上的價(jià)格。

　　2.3.1.3區(qū)域內(nèi)的商業(yè)機(jī)會(huì)

　　a.區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)機(jī)構(gòu)的種類、規(guī)模、知名度、企業(yè)效益

　　b.項(xiàng)目地塊周邊主要街道的人流狀況

　　c.區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)

　　2.3.2周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)查

　　2.3.2.1開(kāi)發(fā)單位、開(kāi)盤(pán)及交付時(shí)間

　　2.3.2.2樓盤(pán)總體規(guī)劃

　　a.占地面積，總建筑面積，棟數(shù)，戶數(shù)

　　b.景觀規(guī)劃，綠化率

　　c.外立面風(fēng)格、色彩，采用的建筑材料

　　d.樓盤(pán)主打房型、面積

　　e.小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施

　　f.物業(yè)管理

　　2.3.2.3樓盤(pán)銷售手法與銷售狀況

　　a.售樓處布置、形象

　　b.售樓人員的整體形象與素質(zhì)

　　c.價(jià)格，折扣比例

　　d.銷售完成狀況和銷售走勢(shì)預(yù)計(jì)

　　e.客源狀況（客源分布區(qū)域、收入狀況、年齡狀況等）

　　2.3.2.4宣傳策略與促銷手段

　　a.訴求賣點(diǎn)

　　b.廣告媒體選擇，廣告頻率，平面廣告版面尺寸、檔次、位置

　　c.各種促銷宣傳活動(dòng)及產(chǎn)生效果

　　d.其它宣傳資料

　　2.4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)/劣勢(shì)深層剖析

　　2.4.1開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)分析

　　2.4.2開(kāi)發(fā)劣勢(shì)及營(yíng)銷障礙分析

　　2.5項(xiàng)目市場(chǎng)定位（粗略）

　　2.6操作要求

　　以上各項(xiàng)作中，"大環(huán)境分析"部分應(yīng)在平時(shí)積累、完成；其余各項(xiàng)工作需在土地競(jìng)標(biāo)前完成。

　　3.記錄

　　本作業(yè)過(guò)程涉及的相關(guān)記錄主要為：

　　《樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)查表》**-01-01-A**-01-01-B

　　市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告**-01

　　編制人：

　　審核人：

　　批準(zhǔn)人：

篇3：房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研計(jì)劃書(shū)

　　萬(wàn)科17英里項(xiàng)目調(diào)研計(jì)劃書(shū)

　　調(diào)查目的

　　本次調(diào)查的目的在于，通過(guò)對(duì)被調(diào)查對(duì)象本人基于萬(wàn)科東海岸/17英里項(xiàng)目的消費(fèi)行為調(diào)查，以及被調(diào)查對(duì)象對(duì)該項(xiàng)目地塊的功能、定位、營(yíng)銷等方面的建議，得出一個(gè)對(duì)該項(xiàng)目的全程開(kāi)發(fā)有直接參考價(jià)值的結(jié)論。

　　調(diào)查對(duì)象

　　本次調(diào)查對(duì)象確定為：1、深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士30人;2、非房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)(包括金融證券、國(guó)企、外企、私營(yíng)業(yè)主、政府部門(mén))的中高級(jí)經(jīng)理、總監(jiān)、副總、副處長(zhǎng)以上職務(wù)的成功人士50人，其中特別包括龍崗地區(qū)的港澳臺(tái)商20人(調(diào)查對(duì)象名單另附)。

　　調(diào)查方法

　　本次調(diào)查以深度訪談并結(jié)合“德?tīng)柗品ā睘橹饕{(diào)研模式，即通過(guò)一對(duì)一、一對(duì)多的形式，對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行1-2次(每次不少于60分鐘)訪談?wù){(diào)查。

　　這種深度調(diào)查形式有別于常規(guī)性的街訪式/普查式調(diào)查，它更象一次目的明確的專題采訪，而不是普查式的答問(wèn)。它的主要好處在于，在被調(diào)查對(duì)象的身份、社會(huì)層次已經(jīng)明確化、具體化、專業(yè)化，并且具備直接消費(fèi)潛力和建議提供能力的條件下，通過(guò)面對(duì)面的開(kāi)放式訪談，最終達(dá)致本次調(diào)查的目的。

　　具體調(diào)查(訪談)形式和流程

　　確定調(diào)查對(duì)象 → 預(yù)約(傳真資料、電話約定)→ 現(xiàn)場(chǎng)看地→ 第一次預(yù)約→ 第一次上門(mén)采訪→ 再次說(shuō)明采訪目的并介紹項(xiàng)目概況(出示資料)→ 正式采訪(圖示、提問(wèn)、傾談、提示、追問(wèn)等形式相結(jié)合) → 采訪結(jié)束并說(shuō)明再次預(yù)約訪問(wèn)的原因、計(jì)劃 → 整理采訪記錄、得出初步結(jié)論、設(shè)計(jì)第二次采訪問(wèn)卷、預(yù)約第二次采訪 → 第二次采訪 → 得出綜合結(jié)論 →撰寫(xiě)調(diào)研報(bào)告。

　　調(diào)查問(wèn)卷(初稿)

　　(說(shuō)明：由于本次調(diào)查的深度訪談特性，因此問(wèn)卷的設(shè)計(jì)也不同于常規(guī)性的調(diào)查。我們致力于在面對(duì)面的開(kāi)放式訪談過(guò)程中，通過(guò)寓具象化于寬泛中的提問(wèn)，了解被采訪對(duì)象的消費(fèi)行為偏好，并引導(dǎo)被調(diào)查對(duì)象言說(shuō)、討論對(duì)本項(xiàng)目各個(gè)方面的判斷和建議。

　　同時(shí)，本問(wèn)卷的設(shè)計(jì)因被采訪對(duì)象身份的不同而有所不同，具體的說(shuō)，就是非業(yè)內(nèi)人士偏重于消費(fèi)行為模式的調(diào)查，而業(yè)內(nèi)人士偏重于專業(yè)意見(jiàn)和建議。

　　以下為調(diào)查問(wèn)卷(初稿)：

　　一、關(guān)于規(guī)劃與建筑(主要適用于業(yè)內(nèi)人士)

　　1.您對(duì)萬(wàn)科地產(chǎn)公司通過(guò)拍賣獲得大梅沙地塊有何評(píng)價(jià)或印象?

　　2.如果您是開(kāi)發(fā)商，你將如何開(kāi)發(fā)本地塊?

　　3.您對(duì)萬(wàn)科大梅沙、溪涌這兩個(gè)地方開(kāi)發(fā)別墅、多層、小高層住宅、休閑、度假、酒店等物業(yè)的基本判斷?(分述)

　　4.對(duì)萬(wàn)科大梅沙、溪涌地塊開(kāi)發(fā)單一型產(chǎn)品還是組合型產(chǎn)品?

　　5.如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品組合，您認(rèn)為什么樣的產(chǎn)品組合比較合理?(請(qǐng)?jiān)斦劯鞣N產(chǎn)品，如別墅、多層住宅、高層住宅、酒店、酒店式公寓、園林以及各種配套設(shè)施等的布局和組合比例)

　　6.請(qǐng)描述在這兩個(gè)地塊開(kāi)發(fā)別墅、多層住宅、小高層住宅、酒店、公寓、休閑娛樂(lè)設(shè)施的大致情況(規(guī)模、比重、位置、風(fēng)格、高度等特征)

　　7.請(qǐng)描述這兩個(gè)地塊在園林風(fēng)格方面的建議(位置、風(fēng)格等)

　　8.對(duì)這濱海地塊開(kāi)發(fā)物業(yè)的建材有何意見(jiàn)?(品種、質(zhì)地、環(huán)保、成本、色彩、維護(hù)等)

　　二、關(guān)于消費(fèi)群及其消費(fèi)行為特征(適用于業(yè)內(nèi)和業(yè)外人士)

　　1.您每年去大梅沙、溪涌嗎?