水沐天城項(xiàng)目盈虧分析及減虧措施

　　一、盈虧分析

　　根據(jù)前期銷售時(shí)和信公司向業(yè)主的承諾，水沐天城項(xiàng)目物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定為：小高層及高層1.00元/平方米、多層1.5元/平方米、商業(yè)1.5元/平方米。收支對比見下表：

　　入住率 物管費(fèi)收入 支出利潤 備注

　　100% 261923.5 237397.78 24525.72 略有盈余

　　80% 209538.8 237397.78 -27858.98 虧損

　　75% 196442.625 237397.78 -40955.16 虧損

　　60% 157154.1 237397.78 -80243.68 虧損

　　20% 52384.7 237397.78 -185013.08 虧損

　　在物業(yè)接管前期，由于項(xiàng)目物業(yè)大量空置，物管費(fèi)收繳率也低，而日常管理和服務(wù)仍須正常開展，故支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出收入。但隨著入住率及收費(fèi)率的提高，虧損也將逐步降低，直至達(dá)到收支平衡。另外，根據(jù)國家及省、市《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中相關(guān)規(guī)定：

　　第十六條　納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

　　結(jié)合物業(yè)接管前期實(shí)際情況及相關(guān)政策，希望集團(tuán)公司繳足空置房及停車場管理費(fèi)，以保證該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)工作的正常開展及服務(wù)品質(zhì)。

　　二、減虧措施

　　在保證管理品質(zhì)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不下降的情況下，我們擬采取如下增收減虧措施：

　　一、采取"公開、透明、程式、規(guī)范、一體化"的封閉式管理以及服務(wù)中心的監(jiān)控管理，有助于逐漸降低人工成本和盡快消除對人力資源不合理配置的浪費(fèi)，在確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的前提下，最大限度地降低人工成本。

　　二、健全員工競爭激勵機(jī)制，采取"末位淘汰制"，"能者上，平者讓，庸者下" 的用人理念，是對本物業(yè)進(jìn)行管理和服務(wù)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　三、積極開展多種形式的方便業(yè)主居家生活的家政服務(wù)，采取有償服務(wù)的方式（家政、中介、商務(wù)、裝修、室內(nèi)維修維護(hù)、家庭醫(yī)生、代訂、代購、家庭保潔、綠化租擺、養(yǎng)護(hù)、教育咨詢等），以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、良好的信譽(yù)、公道的價(jià)格，既能為業(yè)主排憂解難，解決居家生活的便利以及商務(wù)活動的快捷等問題，又能為服務(wù)中心創(chuàng)造一定的收入，以彌補(bǔ)日常虧損。

　　工程維修及設(shè)備管理部分：

　　一、創(chuàng)收：抓特約服務(wù)，建立合理的特約服務(wù)管理機(jī)制，制訂符合市場的特約服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主和裝修單位提供全方位的維修特約服務(wù)，包括：日常水電維修、裝修施工中給排水、強(qiáng)弱電線路改造、業(yè)主裝修廢棄物料回收（如：鋁合金）以及與業(yè)主裝修過程相關(guān)的單位協(xié)作（如空調(diào)經(jīng)營單位、廚具、潔具、燈飾、裝修材料等單位建立協(xié)作關(guān)系，在為業(yè)主爭取折扣的同時(shí)，收取對方業(yè)務(wù)費(fèi)；整合資源，將小區(qū)共用部位等相關(guān)場地提供給有需求的單位，采取業(yè)務(wù)提成或收取場地使用費(fèi)的方式向需求方提供合作，創(chuàng)造利潤。

　　二、節(jié)支：

　　1、降低人力成本：進(jìn)行人員崗位核編，根據(jù)實(shí)際需求配置人員，有效控制人力成本，切實(shí)做得各盡其職、各負(fù)其責(zé)，避免分工不清造成責(zé)任不明，杜絕產(chǎn)生冗員。

　　2、控制能耗費(fèi)用：在不影響整體效果的前提下，針對區(qū)域位置的不同，合理調(diào)整區(qū)域景觀，水系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)段，降低運(yùn)行水耗和電耗；將小區(qū)道路照明和光彩照明回路進(jìn)行合理調(diào)整，根據(jù)季節(jié)、分時(shí)段開啟光彩照明，在小區(qū)人流量較大的季節(jié)和時(shí)段保證整體光彩照明效果，突出高檔小區(qū)氛圍，在冬季等戶外活動人員較少時(shí)，適當(dāng)縮短光彩照明開啟時(shí)間，保證基本照明效果。籍此降低運(yùn)行能耗費(fèi)用。

　　3、控制維護(hù)維修成本，降低耗材費(fèi)用：在設(shè)備管理方面，堅(jiān)持狠抓設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)工作，通過及時(shí)有效的維護(hù)保養(yǎng)，提高設(shè)備使用壽命，降低設(shè)備管理不善帶來的惡性大中修費(fèi)用支出，切實(shí)推行"抓管理，促效益"的方針。在日常耗材使用方面，嚴(yán)格執(zhí)行庫房管理制度，普通耗材以舊換新，需出小區(qū)的日常耗材由部門主管開具出門條后，門崗保安登記后方予放行，單件金額80元以下物品需部門主管核實(shí)使用地點(diǎn)后方予領(lǐng)取；單件金額80元以上物品需經(jīng)理簽字后方予領(lǐng)取；在日常耗材管理方面，建立部門物耗明細(xì)帳，每月由財(cái)務(wù)盤點(diǎn)核查，杜絕材料流失；在材料的采購過程中，在嚴(yán)把材料質(zhì)量關(guān)的同時(shí)，與供貨方簽訂質(zhì)保合同，保證光源等耗材的合理使用周期，避免次品材料增加材耗費(fèi)用支出。

4、加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高員工專業(yè)技術(shù)：通過有效的培訓(xùn)，提高員工綜合技術(shù)水平，使員工全面掌握小區(qū)設(shè)備控制原理，提高設(shè)備維護(hù)檢修能力，減少委外維護(hù)維修項(xiàng)目，達(dá)到降低維修成本的目的。

　　保潔部分：

　　一、人員 在保證現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上在現(xiàn)有配備人中員進(jìn)一步精簡工時(shí)，更進(jìn)一步合理安排工作時(shí)間和步驟，要求工作時(shí)間和工作的各環(huán)節(jié)步驟緊密配合，挖掘潛力，提高效率，減兵不減灶，力求保證現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)的延續(xù)性

　　二、物耗 嚴(yán)格控制物資消耗，開源節(jié)流。

　　1、對每一工作崗位的物資消耗作深一步的詳細(xì)分析，尋找更佳的管理與控制方法。2、對每一項(xiàng)物資做好日常的使用與維保工作，消耗品應(yīng)做到物盡其用，杜絕浪費(fèi)和侵吞，在保證工作效率的前提下，竭力降低成本。

　　3、建立完備的物資耗用計(jì)劃和預(yù)算，減少庫存。

　　4、對所消耗物資的采購和供應(yīng)，做好市場調(diào)研，建立質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的供應(yīng)商名錄，并定期對供應(yīng)商的資格進(jìn)行審核，保證每以分錢用到了實(shí)處。

　　5、控制工作中各環(huán)節(jié)對能源（水、電）的消耗，制定更加合理的衛(wèi)生計(jì)劃和流程，達(dá)到降低能耗的目的。

　　綠化部分：

　　一、人員 以人為本，通過對人員的充分整合，使之成為復(fù)合型的物業(yè)管理員和在工作實(shí)際操作中實(shí)現(xiàn)交叉作業(yè)，提高員工的工作效率，這樣可以提高物業(yè)服務(wù)的時(shí)效性同時(shí)降低了管理成本。

　　二、物耗 在管理中實(shí)行"扁平化"的管理模式，以客戶服務(wù)中心為龍頭建立和業(yè)主溝通服務(wù)的平臺；充分利用物業(yè)資源，以物業(yè)經(jīng)營部為核心為公司創(chuàng)收。主要體現(xiàn)在提供特約服務(wù)和專業(yè)性公司（裝飾公司、園林公司、保潔公司 ）。1、打破現(xiàn)行的用工機(jī)制，充分利用鐘點(diǎn)工、臨時(shí)工和上班時(shí)間的調(diào)整等；2、實(shí)行目標(biāo)成本管理，成本管理細(xì)化到每一個(gè)部門、每一個(gè)員工；3、在9000體系的指導(dǎo)下，規(guī)范服務(wù)過程，使之規(guī)范操作、降低服務(wù)的成本；4、在保證標(biāo)準(zhǔn)品質(zhì)的前提下，在現(xiàn)行的操作中通過大量的實(shí)踐和統(tǒng)計(jì)，減去無謂的人力、物力的投入；5、調(diào)整和利用小區(qū)的設(shè)備設(shè)施和資源，降低小區(qū)能耗（例如合理調(diào)整園區(qū)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行時(shí)間，充分利用水資源等）；6、使用性價(jià)比良好的物品或替代物。

篇2：水沐天城項(xiàng)目盈虧分析減虧措施

　　水沐天城項(xiàng)目盈虧分析及減虧措施

　　一、盈虧分析

　　根據(jù)前期銷售時(shí)和信公司向業(yè)主的承諾，水沐天城項(xiàng)目物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定為：小高層及高層1.00元/平方米、多層1.5元/平方米、商業(yè)1.5元/平方米。收支對比見下表：

　　入住率 物管費(fèi)收入 支出利潤 備注

　　100% 261923.5 237397.78 24525.72 略有盈余

　　80% 209538.8 237397.78 -27858.98 虧損

　　75% 196442.625 237397.78 -40955.16 虧損

　　60% 157154.1 237397.78 -80243.68 虧損

　　20% 52384.7 237397.78 -185013.08 虧損

　　在物業(yè)接管前期，由于項(xiàng)目物業(yè)大量空置，物管費(fèi)收繳率也低，而日常管理和服務(wù)仍須正常開展，故支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出收入。但隨著入住率及收費(fèi)率的提高，虧損也將逐步降低，直至達(dá)到收支平衡。另外，根據(jù)國家及省、市《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中相關(guān)規(guī)定：

　　第十六條　納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

　　結(jié)合物業(yè)接管前期實(shí)際情況及相關(guān)政策，希望集團(tuán)公司繳足空置房及停車場管理費(fèi)，以保證該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)工作的正常開展及服務(wù)品質(zhì)。

　　二、減虧措施

　　在保證管理品質(zhì)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不下降的情況下，我們擬采取如下增收減虧措施：

　　一、采取"公開、透明、程式、規(guī)范、一體化"的封閉式管理以及服務(wù)中心的監(jiān)控管理，有助于逐漸降低人工成本和盡快消除對人力資源不合理配置的浪費(fèi)，在確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的前提下，最大限度地降低人工成本。

　　二、健全員工競爭激勵機(jī)制，采取"末位淘汰制"，"能者上，平者讓，庸者下" 的用人理念，是對本物業(yè)進(jìn)行管理和服務(wù)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　三、積極開展多種形式的方便業(yè)主居家生活的家政服務(wù)，采取有償服務(wù)的方式（家政、中介、商務(wù)、裝修、室內(nèi)維修維護(hù)、家庭醫(yī)生、代訂、代購、家庭保潔、綠化租擺、養(yǎng)護(hù)、教育咨詢等），以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、良好的信譽(yù)、公道的價(jià)格，既能為業(yè)主排憂解難，解決居家生活的便利以及商務(wù)活動的快捷等問題，又能為服務(wù)中心創(chuàng)造一定的收入，以彌補(bǔ)日常虧損。

　　工程維修及設(shè)備管理部分：

　　一、創(chuàng)收：抓特約服務(wù)，建立合理的特約服務(wù)管理機(jī)制，制訂符合市場的特約服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主和裝修單位提供全方位的維修特約服務(wù)，包括：日常水電維修、裝修施工中給排水、強(qiáng)弱電線路改造、業(yè)主裝修廢棄物料回收（如：鋁合金）以及與業(yè)主裝修過程相關(guān)的單位協(xié)作（如空調(diào)經(jīng)營單位、廚具、潔具、燈飾、裝修材料等單位建立協(xié)作關(guān)系，在為業(yè)主爭取折扣的同時(shí)，收取對方業(yè)務(wù)費(fèi)；整合資源，將小區(qū)共用部位等相關(guān)場地提供給有需求的單位，采取業(yè)務(wù)提成或收取場地使用費(fèi)的方式向需求方提供合作，創(chuàng)造利潤。

　　二、節(jié)支：

　　1、降低人力成本：進(jìn)行人員崗位核編，根據(jù)實(shí)際需求配置人員，有效控制人力成本，切實(shí)做得各盡其職、各負(fù)其責(zé)，避免分工不清造成責(zé)任不明，杜絕產(chǎn)生冗員。

　　2、控制能耗費(fèi)用：在不影響整體效果的前提下，針對區(qū)域位置的不同，合理調(diào)整區(qū)域景觀，水系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)段，降低運(yùn)行水耗和電耗；將小區(qū)道路照明和光彩照明回路進(jìn)行合理調(diào)整，根據(jù)季節(jié)、分時(shí)段開啟光彩照明，在小區(qū)人流量較大的季節(jié)和時(shí)段保證整體光彩照明效果，突出高檔小區(qū)氛圍，在冬季等戶外活動人員較少時(shí)，適當(dāng)縮短光彩照明開啟時(shí)間，保證基本照明效果。籍此降低運(yùn)行能耗費(fèi)用。

　　3、控制維護(hù)維修成本，降低耗材費(fèi)用：在設(shè)備管理方面，堅(jiān)持狠抓設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)工作，通過及時(shí)有效的維護(hù)保養(yǎng)，提高設(shè)備使用壽命，降低設(shè)備管理不善帶來的惡性大中修費(fèi)用支出，切實(shí)推行"抓管理，促效益"的方針。在日常耗材使用方面，嚴(yán)格執(zhí)行庫房管理制度，普通耗材以舊換新，需出小區(qū)的日常耗材由部門主管開具出門條后，門崗保安登記后方予放行，單件金額80元以下物品需部門主管核實(shí)使用地點(diǎn)后方予領(lǐng)取；單件金額80元以上物品需經(jīng)理簽字后方予領(lǐng)取；在日常耗材管理方面，建立部門物耗明細(xì)帳，每月由財(cái)務(wù)盤點(diǎn)核查，杜絕材料流失；在材料的采購過程中，在嚴(yán)把材料質(zhì)量關(guān)的同時(shí)，與供貨方簽訂質(zhì)保合同，保證光源等耗材的合理使用周期，避免次品材料增加材耗費(fèi)用支出。

4、加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高員工專業(yè)技術(shù)：通過有效的培訓(xùn)，提高員工綜合技術(shù)水平，使員工全面掌握小區(qū)設(shè)備控制原理，提高設(shè)備維護(hù)檢修能力，減少委外維護(hù)維修項(xiàng)目，達(dá)到降低維修成本的目的。

　　保潔部分：

　　一、人員 在保證現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上在現(xiàn)有配備人中員進(jìn)一步精簡工時(shí)，更進(jìn)一步合理安排工作時(shí)間和步驟，要求工作時(shí)間和工作的各環(huán)節(jié)步驟緊密配合，挖掘潛力，提高效率，減兵不減灶，力求保證現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)的延續(xù)性

　　二、物耗 嚴(yán)格控制物資消耗，開源節(jié)流。

　　1、對每一工作崗位的物資消耗作深一步的詳細(xì)分析，尋找更佳的管理與控制方法。2、對每一項(xiàng)物資做好日常的使用與維保工作，消耗品應(yīng)做到物盡其用，杜絕浪費(fèi)和侵吞，在保證工作效率的前提下，竭力降低成本。

　　3、建立完備的物資耗用計(jì)劃和預(yù)算，減少庫存。

　　4、對所消耗物資的采購和供應(yīng)，做好市場調(diào)研，建立質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的供應(yīng)商名錄，并定期對供應(yīng)商的資格進(jìn)行審核，保證每以分錢用到了實(shí)處。

　　5、控制工作中各環(huán)節(jié)對能源（水、電）的消耗，制定更加合理的衛(wèi)生計(jì)劃和流程，達(dá)到降低能耗的目的。

　　綠化部分：

　　一、人員 以人為本，通過對人員的充分整合，使之成為復(fù)合型的物業(yè)管理員和在工作實(shí)際操作中實(shí)現(xiàn)交叉作業(yè)，提高員工的工作效率，這樣可以提高物業(yè)服務(wù)的時(shí)效性同時(shí)降低了管理成本。

　　二、物耗 在管理中實(shí)行"扁平化"的管理模式，以客戶服務(wù)中心為龍頭建立和業(yè)主溝通服務(wù)的平臺；充分利用物業(yè)資源，以物業(yè)經(jīng)營部為核心為公司創(chuàng)收。主要體現(xiàn)在提供特約服務(wù)和專業(yè)性公司（裝飾公司、園林公司、保潔公司 ）。1、打破現(xiàn)行的用工機(jī)制，充分利用鐘點(diǎn)工、臨時(shí)工和上班時(shí)間的調(diào)整等；2、實(shí)行目標(biāo)成本管理，成本管理細(xì)化到每一個(gè)部門、每一個(gè)員工；3、在9000體系的指導(dǎo)下，規(guī)范服務(wù)過程，使之規(guī)范操作、降低服務(wù)的成本；4、在保證標(biāo)準(zhǔn)品質(zhì)的前提下，在現(xiàn)行的操作中通過大量的實(shí)踐和統(tǒng)計(jì)，減去無謂的人力、物力的投入；5、調(diào)整和利用小區(qū)的設(shè)備設(shè)施和資源，降低小區(qū)能耗（例如合理調(diào)整園區(qū)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行時(shí)間，充分利用水資源等）；6、使用性價(jià)比良好的物品或替代物。

篇3：物業(yè)防汛溫馨提示

　　物業(yè)防汛溫馨提示

　　尊敬的各位業(yè)主：

　　近期的強(qiáng)暴雨還將繼續(xù)，大雨已經(jīng)導(dǎo)致新洲、江夏等地大面積城區(qū)漬水，全市防汛等級提升到三級。在此，物業(yè)服務(wù)中心提醒各位業(yè)主在暴雨天氣注意以下事項(xiàng)：

　　1、將窗臺、陽臺、露臺等部位的花盆、建材等容易墜落、受損的物品移入室內(nèi);

　　2、對空調(diào)室外機(jī)、支架的牢固狀況進(jìn)行檢查，如發(fā)現(xiàn)有不牢固的情況時(shí)及時(shí)加固;

　　3、注意檢查門窗是否關(guān)閉，以免下雨、起風(fēng)時(shí)戶內(nèi)進(jìn)水;

　　4、及時(shí)對陽臺地漏進(jìn)行清理，以免因下水管堵塞返水到室內(nèi);

　　5、檢查家中廚房、衛(wèi)生間排水管、空調(diào)孔是否密閉，大風(fēng)暴雨天氣下請堵住孔洞。

　　6、雷雨時(shí)盡量不使用室內(nèi)熱水器、電視機(jī)、電腦等電器，并拔除電源插頭;

　　7、請及時(shí)清理院內(nèi)地溝、地漏和露臺等，以免被雜物堵塞，造成雨水倒灌;

　　8、在小區(qū)行走時(shí)，請不要在光面大理石上停留，以免滑倒;

　　9、小區(qū)車輛行駛請謹(jǐn)慎慢行，以免視線不清、路面打滑方向失控;少騎摩托車或自行車出行;如經(jīng)過有標(biāo)識提示已封閉的區(qū)域，請繞行，以免發(fā)生意外;

　　10、請關(guān)閉好機(jī)動車關(guān)窗，非機(jī)動車請上U形鎖，避免因大風(fēng)天氣電子鎖誤報(bào)滋擾鄰居休息;

　　11、暴雨來臨時(shí)盡量不要出行，如果恰好在外，則要提防：強(qiáng)風(fēng)有可能吹倒建筑物、高空設(shè)施，吹落高空物品，因此要格外注意高處墜落物體;千萬不要在危舊住房、工棚、臨時(shí)建筑、腳手架、電線桿、樹木、廣告牌、鐵塔等容易造成傷亡的地點(diǎn)避風(fēng)避雨;門窗玻璃、幕墻玻璃等有可能被強(qiáng)風(fēng)吹碎，要注意玻璃飛濺;走在路上、橋上、水邊容易被吹倒或吹落水中，要避免在靠河、靠湖的路堤和橋上行走。

　　12、行車途中如遭遇暴風(fēng)雨風(fēng)，不僅會雨大路滑、風(fēng)大易偏、視線不清等，甚至還有可能會被大風(fēng)吹翻，因此要減速慢行，并盡早選擇安全地帶停車躲避。停車也要注意不能停在低洼地帶，還要避開有高空落物、電線桿、大樹等地方，以免出現(xiàn)意外。

　　如您需要幫助，可隨時(shí)聯(lián)系物業(yè)服務(wù)中心電話：********

　　強(qiáng)暴雨期間，管理處會安排管理人員24小時(shí)值守，確保小區(qū)安全。

　　祝您生活愉快、工作順利!

　　武漢康城興業(yè)物業(yè)管理有限公司

　　****物業(yè)服務(wù)中心

　　20**年7月2日