在學(xué)習(xí)和接觸諸多國(guó)內(nèi)外的管理工具之后，從其中去體悟管理的核心命題和客觀規(guī)律，找到了一個(gè)簡(jiǎn)單有效的管理方式。即：找問(wèn)題、做分析、定方案、看結(jié)果。我要求所有的管理人按這樣的思維做管理，按這四個(gè)內(nèi)容做總結(jié)。這種方式雖然土氣，但簡(jiǎn)明務(wù)實(shí)，所以我把它稱之為接地氣的管理之術(shù)。

　　找問(wèn)題。做管理一定要從問(wèn)題出發(fā)。德魯克說(shuō)：“如果一種管理不能解決問(wèn)題，這種管理就沒(méi)有任何意義。”找問(wèn)題并不是一件容易事，并不是所有的問(wèn)題都是問(wèn)題，能找到真正的問(wèn)題、瓶頸的問(wèn)題，是實(shí)施管理的前提和第一步。有不少管理者缺乏問(wèn)題意識(shí)，既看不出問(wèn)題，心里也沒(méi)裝著問(wèn)題，更找不準(zhǔn)帶全局性和根本性的問(wèn)題。

　　做分析。找到問(wèn)題之后，要運(yùn)用系統(tǒng)思考進(jìn)行分析，評(píng)價(jià)這個(gè)問(wèn)題的風(fēng)險(xiǎn)，找到造成這個(gè)問(wèn)題的根本原因。日本豐田的連問(wèn)五個(gè)為什么，就是要求管理者找到問(wèn)題背后的問(wèn)題，以便從系統(tǒng)上根源上去解決問(wèn)題。因?yàn)楫?dāng)人們看到房間地面淌了許多水時(shí)，往往首先去掃水，而不是首先去關(guān)掉水龍頭。管理者必須養(yǎng)成分析問(wèn)題的習(xí)慣，不斷提高分析問(wèn)題的能力，不會(huì)做分析，就無(wú)法做決策。

　　定方案。思慮分析之后，要確定解決問(wèn)題的方法，并制定可操作的實(shí)施方案。有方案才能施行，才支持執(zhí)行。中層以下的管理人有一個(gè)很重要的能力，就是為戰(zhàn)略找方法，為目標(biāo)做方案。在這個(gè)過(guò)程中，我們可以看到一個(gè)管理人是不是務(wù)實(shí)深入、度變善法，是不是能用眾智、破執(zhí)精進(jìn)。先有工作計(jì)劃、資源計(jì)劃、組織計(jì)劃，即先有方案，再去做事，才更有效率。

　　看結(jié)果。方案實(shí)施之后，就要用結(jié)果來(lái)驗(yàn)證過(guò)程方法是否正確有效。所以，一定要客觀地評(píng)價(jià)結(jié)果，用數(shù)字和事實(shí)說(shuō)話。對(duì)于效果顯著的方法，應(yīng)該及時(shí)在企業(yè)內(nèi)傳播，與更多人分享，甚至固化為規(guī)范流程。如果效果不甚理想，就應(yīng)該進(jìn)一步思考分析是否準(zhǔn)確，方案還有哪些不足。

　　以上四個(gè)步驟和內(nèi)容，互相聯(lián)系，具有內(nèi)在的邏輯關(guān)系，在管理中應(yīng)持續(xù)循環(huán)去做。此方式抓住了管理的目的，突出了管理的實(shí)踐性，支持了管理人能力的提高，體現(xiàn)了結(jié)果導(dǎo)向的價(jià)值。企業(yè)管理說(shuō)復(fù)雜也復(fù)雜，說(shuō)簡(jiǎn)單也簡(jiǎn)單。化繁為簡(jiǎn)，切實(shí)有用，是做管理的重要原則之一。當(dāng)然，這里說(shuō)的還只是管理工具的范疇，并不是管理的人文大道。

篇2：物業(yè)管理公司說(shuō)禁止的方法和途徑

　　物業(yè)管理公司說(shuō)“禁止”的方法和途徑

　　在物業(yè)管理過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常制定一些禁止規(guī)則來(lái)約束某些業(yè)主的行為，以維持自己的管理，比如“不亂丟垃圾、果殼、紙屑、煙頭、不隨地吐痰和大小便、不污染墻壁、不往室外拋物和亂倒污水等”，“不在公共場(chǎng)所、走廊堆放物品、不占用公共場(chǎng)所、不堵塞通道、不在公共建筑上亂涂亂畫(huà)亂張貼及亂建立廣告牌等，保持公共建筑物的原樣和美觀”，“自覺(jué)遵守電氣安全使用規(guī)定，嚴(yán)禁亂拉電氣線路，嚴(yán)禁擅自拆、改、裝電氣設(shè)施和用具”等等一些條款。物業(yè)管理公司通過(guò)這些約束規(guī)則來(lái)限制業(yè)主的一些行為，達(dá)到規(guī)范和方便管理的功效，但是這些并不是對(duì)所有的業(yè)主都起作用。

　　那么物業(yè)管理公司如何對(duì)業(yè)主說(shuō)禁止呢？我覺(jué)得有以下幾個(gè)方法和途徑。

　　上升為法律約束力

　　把這些禁止條件上升為物業(yè)管理區(qū)域的文明公約，用道德和法律的手段來(lái)約束，一般在業(yè)主入住時(shí)都簽訂業(yè)主臨時(shí)公約，在業(yè)主委員會(huì)成立后制定業(yè)主公約，他們是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動(dòng)的行為規(guī)范，對(duì)全體業(yè)主具有約束力，所有使用人都應(yīng)當(dāng)遵守。這樣物業(yè)管理公司既可以做到“有言在先”，又可以運(yùn)用法律的手段對(duì)業(yè)主的不合理行為進(jìn)行約束，實(shí)現(xiàn)有序管理。

　　把禁止的事情消滅在萌芽狀態(tài)

　　物業(yè)管理工作中的一些失誤雖然不能說(shuō)是“千里之堤，潰于蟻穴”，但是很多管理的失誤都是從一些小的方面積累越來(lái)，積少成多就不便于管理。有些小區(qū)因?yàn)橐粋€(gè)業(yè)主把自行車放在了樓道里，沒(méi)有在意也沒(méi)有進(jìn)行管理，以至于效仿越來(lái)越多。物業(yè)管理公司這時(shí)候再站出來(lái)說(shuō)禁止，就比較困難了，因?yàn)樗袠I(yè)主都習(xí)慣了，認(rèn)為那是無(wú)可非議的事情了，以前都沒(méi)有管理，現(xiàn)在出來(lái)管理，這時(shí)物業(yè)公司就會(huì)使自己處于兩難的境地了。

　　站在業(yè)主的角度思考

　　很多物業(yè)管理公司在禁止業(yè)主行為時(shí)，當(dāng)被問(wèn)到“為什么”，回答的多是一句“這是規(guī)定”，但這往往是不被接受的。可是如果換一個(gè)角度去考慮，站在對(duì)方的角度來(lái)說(shuō)禁止就容易的多。

　　一次在園區(qū)里巡視，一位業(yè)主坐在兒童的玩具上休息，那“可憐”的小玩具在業(yè)主強(qiáng)大的壓力下遙遙欲損，于是上前勸阻“請(qǐng)您不要使用兒童玩具”，本想業(yè)主應(yīng)該會(huì)很自覺(jué)，沒(méi)想到對(duì)方反問(wèn)一名“為什么？”于是馬上改變口氣，“您看這是兒童玩具，經(jīng)受壓力比較小，萬(wàn)一您摔下來(lái)怎么辦？再說(shuō)經(jīng)過(guò)這么一壓，您的小孩再玩就有可能存在危險(xiǎn)。”一聽(tīng)這話，業(yè)主面露愧色，馬上下來(lái)道歉。所以在物業(yè)管理工作中如果要說(shuō)“禁止”就應(yīng)該站在業(yè)主的角度多問(wèn)幾個(gè)為什么，多考慮幾個(gè)原因。這樣讓業(yè)主覺(jué)得你在為他思考，既有利于工作又有利于業(yè)主的溝通。

　　事先找到問(wèn)題的原因和解決的方法

　　在小區(qū)里，一到好天氣，地下室租住的人員就把被子晾得滿處都是，綠籬上、小樹(shù)上、花園的健身器材上都掛滿了花花綠綠的被子，小區(qū)公共區(qū)域簡(jiǎn)直成了一個(gè)晾衣場(chǎng)。物業(yè)管理公司將通知發(fā)給租住人員，并且在明顯位置上貼上“禁止晾曬被褥”的標(biāo)識(shí)，而且每天保安巡邏時(shí)都進(jìn)行一番“大掃蕩”，但仍然不見(jiàn)成效。后來(lái)經(jīng)管理處討論，有人提出給他們找個(gè)地方晾，經(jīng)過(guò)一番實(shí)地考察后，“選址”在小區(qū)洗車場(chǎng)前面的一片空地上，拉起幾根鐵絲，又在原處貼上了“此處禁止晾曬被褥，請(qǐng)您把被子晾到小區(qū)西側(cè)指定地點(diǎn)”的標(biāo)語(yǔ)。從此以后，在綠籬上晾曬被褥的事情“銷聲匿跡”了。

　　做物業(yè)管理不能光想著怎么去“禁止”，而應(yīng)該學(xué)著去解決，很多被禁止但仍然繼續(xù)著的事情后面都隱藏著一些原因，如果換位思考一下，再去找個(gè)解決的辦法，這樣肯定比只說(shuō)“禁止”要容易的多。

　　文章來(lái)源：《潤(rùn)物家園》

篇3：談物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法

　　談物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法

　　物業(yè)管理會(huì)計(jì)核算方法隨房屋所有權(quán)性質(zhì)的不同而不同，根據(jù)上海市商品住宅收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理單位可向房屋所有人或使用人收取管理費(fèi)、保安費(fèi)、保潔費(fèi)、房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、維修費(fèi)（包括綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)）等五部分費(fèi)用。

　　一、管理費(fèi)、保安費(fèi)、保潔費(fèi)

　　管理費(fèi)主要用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查、物業(yè)維修、更新等的各項(xiàng)賬務(wù)管理，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)。

　　保潔費(fèi)則是用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為保持房屋公共部位和公共場(chǎng)地、綠地的整潔而進(jìn)行的服務(wù)，包括樓道、走道、門(mén)廳等保衛(wèi)的定時(shí)清掃，公共門(mén)窗的擦洗，綠化、園地、街坊路面的清掃，生活垃圾和建筑垃圾的管理，滅害灑藥等服務(wù)。

　　保安費(fèi)用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為維護(hù)居住區(qū)公共秩序而進(jìn)行的防范性巡視、值班的服務(wù)。

　　按有關(guān)規(guī)定以上三項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目的定價(jià)由物業(yè)管理公司在政府公布的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度的基礎(chǔ)上與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定，報(bào)物價(jià)部門(mén)核準(zhǔn)、備案。鑒于上述收費(fèi)項(xiàng)目具有聯(lián)動(dòng)性，絕大多數(shù)情況下物業(yè)公司同時(shí)兼管這三方面服務(wù)，而收費(fèi)又是包干制的，所以這三項(xiàng)收費(fèi)可視作廣義的管理費(fèi)，用“公共性服務(wù)費(fèi)”概括，可在“經(jīng)營(yíng)收入”下設(shè)立“公共性服務(wù)收入”二級(jí)核算科目。

　　與公共性服務(wù)費(fèi)收入相對(duì)應(yīng)的公共性服務(wù)支出，可在“經(jīng)營(yíng)成本-公共性服務(wù)支出”賬戶下反映。為了滿足物業(yè)公司內(nèi)部管理的需要和對(duì)外公布賬目的需要，在“經(jīng)營(yíng)成本-公共性服務(wù)支出”下應(yīng)當(dāng)設(shè)立以下三級(jí)明細(xì)賬戶。

　　1、管理人員工資及附加。

　　2、服務(wù)人員工資及附加。主要用于核算保安員、清潔工的工資及附加。

　　3、清潔衛(wèi)生費(fèi)。主要用于核算清潔服務(wù)的物料消耗、人員制服等。

　　4、保安費(fèi)。主要用于核算保安服務(wù)的物料消耗、人員制服等。

　　5、辦公費(fèi)。主要用于核算管理處的水電費(fèi)、通訊費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公用品、辦公雜項(xiàng)費(fèi)等。

　　6、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。主要用于核算直接用于管理服務(wù)用的各項(xiàng)固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)。

　　7、法定稅費(fèi)。

　　8、法定利潤(rùn)。

　　二、設(shè)備運(yùn)行費(fèi)

　　設(shè)備運(yùn)行費(fèi)是物業(yè)公司向高層住宅的居民收取的（底層不收）用于房屋公用設(shè)備的能耗及房屋公用設(shè)備日常的維修保養(yǎng)費(fèi)用。房屋設(shè)備有操作人員的，還應(yīng)包括操作人員的人工成本。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定在業(yè)主委員會(huì)未成立之前，物業(yè)公司收取房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是0.55元/平方米*月，實(shí)行包干制。如今已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)公司可暫按0.55元/平方米*月預(yù)收房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)，多退少補(bǔ)，按實(shí)結(jié)算。

　　對(duì)于設(shè)備運(yùn)行費(fèi)的核算方法，目前有兩種觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為運(yùn)行費(fèi)是物業(yè)公司代業(yè)主收取的費(fèi)用，實(shí)行按實(shí)結(jié)算，設(shè)備運(yùn)行費(fèi)有結(jié)余不是物業(yè)公司的收益。同樣，設(shè)備運(yùn)行費(fèi)不夠用了，也不是物業(yè)公司的虧損，所以應(yīng)通過(guò)負(fù)債來(lái)核算。可單設(shè)一級(jí)短期負(fù)債類賬戶“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)”，在“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)”賬戶下設(shè)“設(shè)備運(yùn)行費(fèi)收入”和“設(shè)備運(yùn)行費(fèi)支出”兩個(gè)二級(jí)賬戶，在“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)-設(shè)備運(yùn)行費(fèi)支出”下可增設(shè)“電梯電費(fèi)”、“水泵電費(fèi)”、 “電梯工工資”、“電梯養(yǎng)護(hù)費(fèi)”、“水泵養(yǎng)護(hù)費(fèi)”和“其他設(shè)備養(yǎng)護(hù)費(fèi)”這六個(gè)明細(xì)賬戶用于分類核算。收到設(shè)備運(yùn)行費(fèi)時(shí)，借記“現(xiàn)金”等科目，貸記“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)-運(yùn)行費(fèi)收入”；支付相關(guān)成本時(shí)，分別借記“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)-運(yùn)行費(fèi)支出-電梯電費(fèi)”等科目，貸記“現(xiàn)金”等。年終將設(shè)備運(yùn)行費(fèi)支出的明細(xì)科目全額與收入對(duì)沖，即借記“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)-運(yùn)行費(fèi)收入”科目，分別貸記“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)-運(yùn)行費(fèi)支出-電梯電費(fèi)”等科目。房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)余額在貸方的表明設(shè)備運(yùn)行費(fèi)的結(jié)余，在借方則表明設(shè)備運(yùn)行費(fèi)的超支。房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)可在流動(dòng)負(fù)債下的其他流動(dòng)負(fù)債項(xiàng)目中反映。

　　另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，設(shè)備運(yùn)行費(fèi)雖說(shuō)是按實(shí)結(jié)算，但如果只在負(fù)債項(xiàng)目中反映的話，無(wú)疑會(huì)使得人人們對(duì)物業(yè)公司總體經(jīng)營(yíng)規(guī)模的認(rèn)識(shí)有偏差，特別當(dāng)該物業(yè)公司是以管理高層商品住宅為主時(shí)，這種偏差就愈加突出。況且在未成立業(yè)主管理委員會(huì)之前，設(shè)備運(yùn)行費(fèi)是包干制的，那就更應(yīng)該進(jìn)收入了。采用這種觀點(diǎn)核算運(yùn)行費(fèi)時(shí)，應(yīng)在“經(jīng)營(yíng)收入”下設(shè)“設(shè)備運(yùn)行費(fèi)收入二級(jí)賬戶，在“經(jīng)營(yíng)成本”下設(shè)“設(shè)備運(yùn)行費(fèi)支出”二級(jí)賬戶，另外在“經(jīng)營(yíng)成本-設(shè)備運(yùn)行費(fèi)支出”下再設(shè)“電梯電費(fèi)”、“水泵電費(fèi)”、“電梯工工資”、“電梯養(yǎng)護(hù)費(fèi)”、“水泵養(yǎng)護(hù)費(fèi)”、“其他設(shè)備養(yǎng)護(hù)費(fèi)”和“設(shè)備運(yùn)行費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)”等七個(gè)三級(jí)賬戶。受到設(shè)備運(yùn)行費(fèi)時(shí)，借記“現(xiàn)金”等科目，貸記“經(jīng)營(yíng)收入-設(shè)備運(yùn)行費(fèi)收入”，支付相關(guān)成本時(shí)，借記“經(jīng)營(yíng)成本-設(shè)備運(yùn)行費(fèi)支出-電梯電費(fèi)”等科目，貸記“現(xiàn)金”等。每月月末，按房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)收入和支出的差額，借記“經(jīng)營(yíng)成本-設(shè)備運(yùn)行費(fèi)支出-設(shè)備運(yùn)行費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)”科目，貸記“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)”科目，“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)”賬戶性質(zhì)同前。

　　我認(rèn)為后一種觀點(diǎn)較為可取。

　　三、維修費(fèi)

　　維修費(fèi)是物業(yè)管理公司向業(yè)主收取的專門(mén)用于房屋公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)、綠化綠地養(yǎng)護(hù)、樓內(nèi)公燈及小區(qū)路燈的日常養(yǎng)護(hù)和能耗的費(fèi)用。維修費(fèi)由物業(yè)公司先行預(yù)收，后按實(shí)結(jié)算。維修費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)政府沒(méi)有明確規(guī)定，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)我認(rèn)為一般在0.15~0.30元/平方米*月為宜。

　　維修費(fèi)的核算方法如同設(shè)備運(yùn)行費(fèi)一樣也有兩種觀點(diǎn)。采用第一種觀點(diǎn)的應(yīng)設(shè)立一級(jí)負(fù)債類賬戶“維修費(fèi)”，在“維修費(fèi)”賬戶下設(shè)“維修費(fèi)收入”和“維修費(fèi)支出”兩個(gè)二級(jí)賬戶，為了加強(qiáng)明細(xì)核算應(yīng)在“維修費(fèi)-維修費(fèi)支出”下增設(shè)“房屋養(yǎng)護(hù)費(fèi)”、“綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)”、“其他公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)”、“公燈電費(fèi)”和“維修費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)等五個(gè)三級(jí)賬戶，維修費(fèi)的賬戶性質(zhì)與實(shí)務(wù)操作同”設(shè)備運(yùn)行費(fèi)“科目類似。

　　四、房屋維修基金

　　房屋維修基金是指物業(yè)公司接受業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋公用部位維修基金和共有設(shè)施設(shè)備維修基金。根據(jù)有關(guān)規(guī)定房屋出售人應(yīng)一次性按多層房屋建筑面積成本價(jià)的35，高層房屋建筑面積成本價(jià)的4%繳納房屋維修基金。購(gòu)房人首期應(yīng)按多層房屋建筑面積成本價(jià)的2%，高層房屋建筑面積成本價(jià)的3%繳納房屋維修基金。房屋維修基金主要用于房屋公用部位、公共設(shè)施設(shè)備的大修和更新。房屋維修基金應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)，專款專用，并定期接受業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的檢查與監(jiān)督。房屋維修基金的利息凈收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作房屋維修基金滾存使用和管理。

　　對(duì)于房屋維修基金的會(huì)計(jì)核算處理，滬財(cái)會(huì)（1999）182號(hào)文附件二《物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定》代管基金中已有詳細(xì)說(shuō)明。它對(duì)于物業(yè)大修收入要不要進(jìn)入經(jīng)營(yíng)收入的判斷依據(jù)是該項(xiàng)工程是企業(yè)自己承接的，還是發(fā)包的。如是本企業(yè)自己承接的則收取或轉(zhuǎn)入物業(yè)大修收入在“經(jīng)營(yíng)收入”科目中核算。如是發(fā)包的，則只在“代管基金”科目中反映。另外需要說(shuō)明的一點(diǎn)是補(bǔ)充規(guī)定中的代管基金只設(shè)了一級(jí)科目，沒(méi)有下設(shè)明細(xì)賬，我認(rèn)為這樣做不利于賬目的公布和原始本金的核對(duì)工作。

　　所以應(yīng)在“代管基金”賬戶下設(shè)“基金本金”、“補(bǔ)充基金”、“基金利息”和“物業(yè)工程費(fèi)用”等四個(gè)二級(jí)明細(xì)賬戶。其中“補(bǔ)充基金”主要核算物業(yè)管理公司利用物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施停放車輛、設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施而收取的費(fèi)用扣除必要的成本后轉(zhuǎn)入房屋維修基金賬戶的部分。“物業(yè)工程費(fèi)用”主要核算經(jīng)業(yè)主委員會(huì)簽字認(rèn)可的應(yīng)從房屋維修基金中列支的物業(yè)工程費(fèi)用部分。年終時(shí)，“代管基金-物業(yè)工程費(fèi)用”應(yīng)全額先沖銷基金利息、不足部分沖轉(zhuǎn)補(bǔ)充基金，借記“代管基金-基金利息”，貸記“代管基金-物業(yè)工程費(fèi)用”，如利息收入不足以彌補(bǔ)物業(yè)工程費(fèi)用則差額借記“代管基金-補(bǔ)充基金”。“代管基金-補(bǔ)充基金”的借方余額表明動(dòng)用的本金數(shù)，“代管基金”的貸方余額表示房屋維修基金的結(jié)余數(shù)，當(dāng)房屋維修基金的結(jié)余數(shù)低于原始本金的30%時(shí)，需要再次募集維修基金。代管基金是物業(yè)管理公司的長(zhǎng)期負(fù)債，應(yīng)在其他長(zhǎng)期負(fù)債下列示。

　　五、停車費(fèi)

　　物業(yè)管理公司在管理服務(wù)的過(guò)程中，可能會(huì)接受業(yè)主委員會(huì)委托對(duì)屬于小區(qū)全體業(yè)主公有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行有償經(jīng)營(yíng)。如進(jìn)行車輛停放服務(wù)、出租廣告牌服務(wù)。該經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目由于主要使用了業(yè)主的公有產(chǎn)權(quán)，所以政府發(fā)文規(guī)定該類收入在扣除必要的成本后應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)作房屋維修基金。物業(yè)管理是有償服務(wù)，諸如停車費(fèi)的收取，物業(yè)管理公司是需要付出相當(dāng)大的努力的，所以我認(rèn)為必要的成本中應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)公司根據(jù)收入比例提取的一定比例的手續(xù)費(fèi)。為了核算停車費(fèi)，應(yīng)在“經(jīng)營(yíng)收入”賬戶下設(shè)立“停車費(fèi)收入”二級(jí)賬戶，在“經(jīng)營(yíng)成本”賬戶下設(shè)“停車費(fèi)支出”二級(jí)賬戶，在“經(jīng)營(yíng)成本-停車費(fèi)支出”下分設(shè)“車管員工資”、“收費(fèi)勞務(wù)費(fèi)”、“其他停車支出”和“停車費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)”等四個(gè)三級(jí)賬戶。計(jì)提收費(fèi)勞務(wù)費(fèi)時(shí)應(yīng)借記“經(jīng)營(yíng)成本-停車費(fèi)支出-收費(fèi)勞務(wù)費(fèi)”，貸記“經(jīng)營(yíng)收入-手續(xù)費(fèi)收入”。月末將停車費(fèi)扣除稅金及成本后的結(jié)余轉(zhuǎn)入房屋維修基金，借記“經(jīng)營(yíng)成本-停車費(fèi)支出-停車費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)”，貸記“代管基金-補(bǔ)充基金”。

　　六、其他有償經(jīng)營(yíng)收入

　　物業(yè)管理公司在目前的政策傾向下，只有是保本微利，甚至是虧損的。然而企業(yè)的最終目的是為了獲取經(jīng)濟(jì)利益的最大化。怎樣才能緩解這個(gè)矛盾呢？我認(rèn)為物業(yè)管理公司只有在依托業(yè)主的基礎(chǔ)身上，搞多種經(jīng)營(yíng)，大力開(kāi)拓各種有償服務(wù)的市場(chǎng)。如開(kāi)展代購(gòu)商品服務(wù)、代做房屋租賃、置換中介等。經(jīng)營(yíng)規(guī)模越大，管理成本就越低，效益就越好。

　　為了核算此類經(jīng)營(yíng)收入可在“經(jīng)營(yíng)收入”下設(shè)“有償服務(wù)收入”二級(jí)賬戶，在“經(jīng)營(yíng)成本”下設(shè)有償服務(wù)支出“二級(jí)賬戶，如單個(gè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目規(guī)模特別大的可但列明細(xì)。

　　七、代收款項(xiàng)

　　物業(yè)公司在管理服務(wù)中必然要向業(yè)主收取一些代收代付款項(xiàng)，如代收的水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)、各類押金及代收的房租等。這類收入原則上不屬于物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)收入，除非物業(yè)公司收取的代收款項(xiàng)中包含代辦手續(xù)費(fèi)等服務(wù)收入時(shí)，則借記“代收款項(xiàng)-水電費(fèi)”等科目，貸記“經(jīng)營(yíng)收入-手續(xù)費(fèi)收入”將手續(xù)費(fèi)收入轉(zhuǎn)出。