11大策略，詳細解讀從前期到后期物業如何介入，提高服務收費率!
一、設計施工不合理的解決策略：早期介入
物業先天不足必將導致物業管理的混亂和收費的困難。在房地產開發的前期，選聘的物業管理公司就應該參入物業的設計方案的優化、施工方案的論證、設備安裝的監督和施工質量監督的全過程，既為日后做好物業管理打下良好的基礎，又可協助開發商把握好工作質量，在源頭上減少工程質量糾紛。
二、工程質量問題多的解決策略：理性承接
為避免在業主入住后房屋出現質量問題而引起糾紛，物業管理企業在接管物業項目時必須嚴把承接驗收關，分清責任，特別對于物業共用部位、共用設施設備要進行認真查驗，并與開發建設單位或業主委員會辦理承接驗收手續，凡屬于開發建設單位的責任，由開發單位負責解決(特殊情況下可讓開發單位留下足夠的資金委托具有修復能力的物業管理公司進行修復)，為日后減少物業管理企業與業主的糾紛打好基礎。
三、管理服務水平低的解決策略：苦練內功
隨著社會的進步和人們生活水平的提高，業主、物業使用人對物業管理服務的需求越來越高，物業管理市場的競爭也越來越激烈，物業管理企業要想在競爭中站穩腳跟，就應通過整合逐步擴大規模，降低成本，規范行為,做到主動服務、熱情服務、文明服務、高效服務、人性化服務，以切實提高物業管理服務的水平，通過完善、優良的物業管理服務，消除業主對交納管理費的不滿情緒，為解決收費難創造良好的條件。
四、、費用支出不透明的解決策略：定期公示
增強物業管理服務費收支情況的透明度，是尊重業主知情權的重要表現形式。業主、物業使用人不僅有交納物業管理服務費的義務，同時也有權知道物業管理服務費用在什么地方。物業管理企業有義務按照《物業服務收費管理辦法》和《物業服務收費明碼標價規定》的要求，不僅要將物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內的顯著位置進行公示，實行明碼標價，而且應當將收費表、收費清單、收費手冊及使用情況向業主和物業使用人公開，以接受業主、物業使用人的查詢和監督。
五、收費手段太落后的解決策略：一卡通用
實踐證明，以往上門收費的辦法收費及時率和收取率都不高，推行綜合收費卡制度，不僅可以減少大量的收費人員，提高辦事效率，降低服務成本，而且是保障居民消費應收盡收的好辦法。所謂綜合收費卡制度，就是將居民的水費、電費、煤氣費、物業管理費、采暖費等統一存儲在一個卡中，業主或物業使用人每月到指定代收代繳銀行或收費部門，劃卡結算。如果卡中所存資金不足，其水、電、煤氣、采暖等均不能使用。目前，還沒有實行綜合收費卡制度的城市，應當積極進行試點，并在試點的基礎上，總結經驗，完善方法，盡快推而廣之。
六、依法維權意識弱的解決策略：完善法律制度，增強法律意識
根據《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》等有關法律規定，對不交、少交、欠交物業管理費的業主或物業使用人，經督促仍不交納的，物業管理企業可提起法律訴訟，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。而在訴訟中，還應注意：一是要先從不交納物業服務費的業主中將具有煽動性、影響性，確實有錢不交費的“害群之馬”告上法庭;二是要挑選沒有任何理由拒交物業管理服務費的“釘子戶”通過法律討回公道。只有這樣，才能達到預期效果，才能達到切實維護物業管理企業和大多數業主的合法權益目的。
七、業主認識存在偏差的解決策略：樹立正確認識
新聞媒體、有關部門及物業管理企業應加大對《物業管理條例》及其配套法律法規的宣傳力度，切實提高業主、物業使用人對物業管理服務的消費意識。向業主宣傳物業管理取之于民、用之于民的宗旨，宣傳專業化管理對住宅的保值增值功能，宣傳交費合理、拒交可恥，不交、少交、欠交物業管理費不僅損害了物業管理公司的合法權益，更重要的是損害了全體業主的合法權益。
八、消費水平不高的解決策略：增加合理補貼
物業管理水平的提高與居民的經濟能力密切相關，對于某些低收入職工來說，以合理的價格去購買物業管理服務，就有必要給以合理的補貼。據北京市預測，在補貼給職工工資5%的物業管理費以后，職工就可以承受基本的物業管理費支出。此外對于那些經營困難無力交費的企業及低收入家庭，建議有關部門應建立專項保障基金或以社會保障的辦法解決。
九、消費僥幸心理的解決策略：公眾力量約束
明確將“不拖欠管理費”條款列入《業主公約》，由代表全體業主共同利益的業主委員會配合物業管理公司催繳，以有效提高管理費的收繳率，杜絕搭便車現象。對于交費的業主和不交費的業主，進行必要的表揚和批評，物業管理公司可在物業管理區域內的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”，特別對經說服教育無效的業主采取“上牌”公示的手段，讓廣大業主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導致物業服務水平上不去。廣而告之，讓社會輿論、公眾力量起到應有的監督作用。
十、自主權難發揮的解決策略：公開競標選聘
要從源頭上消除欠費現象，就必須盡快擴大推行物業管理招投標機制，由政府主管職能部門牽頭，讓業主與物業管理公司在市場中進行雙向選擇。這樣才能使廣大業主的權利得到應有的保障，才能保證一批觀念新、效益好、實力強、規模大、機制活的物業管理企業在市場競爭中脫穎而出，才能有效的提高服務質量和降低管理費用。
十一、售房廣告承諾難兌現的解決策略：多管齊下
開發商要誠信務實，不欺詐業主，確保房屋及設施設備質量合格，并嚴格執行國家的有關規定，制定房屋質量保修證明和物業使用說明書，向業主明示后發放。
消費者要加強自我保護意識，在購房前要到專業機構咨詢開發商以及物業管理公司的情況，避免在購買商品房時被虛假廣告蒙騙上當。倡導業主用合法方式保障自身權益，一旦在入住后發現房屋質量及開發商承諾沒有兌現等問題，要通過合法、有效途徑解決問題，不應以欠交管理費方式表示抗議。
物業管理企業要努力履行開發商的物業服務承諾。項目的開發商在樓書和廣告宣傳中，明確承諾了“五星級”服務標準的同時，出資組建或選聘了物業管理公司。為此，物業管理公司理應想方設法地為開發商履行承諾，在規范化服務和個性化服務上，真正做到以為業主服務為中心、以業主滿意為標準，從而為管理費的收取營造良好氛圍。
篇2：提高物業管理收費率
物業管理作為一種新型的房屋管理模式,以其專業化、規范化、市場化的特征,在社會主義市場經濟條件下,呈現出欣欣向榮的景象。但是由于物業管理在中國起步晚,總體上還處在一個開創、摸索的階段,在實際發展過程中出現了許多問題,其中最大、最難的問題就是收費難。
物業管理公司對業主的物業進行管理和維護,為業主提供保安、保潔、維修和其他業主所需要的各種服務,按規定收取物管費和服務費是理所應當的事兒,但實際情況卻恰恰相反。目前,我國大部分地方的物業管理費收繳率都不是很理想。例如:北京市的物業收費率一般僅為50%—60%,最低的只有30%左右,能達到80%—90%的已屬鳳毛麟角。武漢市300多家物業管理企業中,運行較好的,物管費也只能收到80%,差的只有20%。南京市居住小區物業管理費收繳率平均不足70%。廣州約有20%的業主拒交物業管理費。
贏利,是每一個企業生存和發展的最基本的條件。而物業管理是一個微利的服務性行業,是否能正常運作,為業主提供高質量的服務,全依賴于向業主收取的物業管理服務費。許多物管公司因為收費難而處于虧損狀態。收費難問題已經直接影響到整個物管界的發展。收費難,毋庸置疑是當前物業管理亟待解決的一個棘手問題。那么為什么有那么多業主不交費,物業管理收費率為什么提不上來呢?
一是物業管理公司向業主提供的服務與向業主收取的管理費不成正比。
由于物業管理在中國起步晚,尤其是在中西部地區,物業管理在專業化、規范化等方面做得還不夠完善,所以這些物業管理公司提供的服務自然就不夠專業,不夠規范,不能讓業主滿意。業主認為物管公司提供的服務“物無所值”就以拒交物管費來表示心中的不滿。還有一些物管公司不在管理服務上下工夫,它的管理和服務已經無法滿足業主的需求了,還是“不思進取”,但管理費卻照收不誤,直至激起民憤拒交物管費。據《中國建設報·中國樓市》(20**年2月27日)刊載的一份中國社會調查事務所日前對京、滬、穗三地房地產發展情況的調查資料顯示,在與購房有關的問題中,消費者最關心、最擔心的問題是物業管理服務問題,其不滿意率高達90%。被調查者對于物業管理的不滿意主要是物業管理公司亂收費、房屋維修不及時、防盜管理不到位、物業工作人員的服務態度不好等。
二是業主對物業管理的認識不夠。
經歷過計劃經濟體制的人們已經習慣了“只享受,不(少)付費”。對于上個世紀80年代才走進中國大陸的物業管理還沒有完整的認識,有些人甚至是根本就不想了解物業管理是什么。《深圳商報》和深圳萬龍騰市場研究咨詢公司曾經共同對深圳市民進行過相關調查,結果有近33%的被采訪者尚不知道住宅要交物業管理費。試想一下,連住宅要交物業管理費都不知道,怎么會去主動交物業管理費呢?由于不了解物業管理的內涵,少數業主還存有僥幸心理。由于物業管理服務具有廣泛性,服務的對象是一個物業區域內的全體業主而不是某一家,某一戶,物業公司不會因為少數業主不交物管費就停止服務活動,所以一些貪圖小利的業主就“逃費”、“躲費”,他們不交費,仍然可以享受到和其他業主一樣的服務,這樣很容易使更多的業主效仿他們的做法,長此以往就會形成這樣的惡性循環:業主欠費物業公司虧損服務質量下降
篇3：提高物業管理收費率幾點看法
物業管理是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照服務合同的約定,對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。物業管理作為一種朝陽產業,以其專業化、規范化、市場化的特征,已逐漸呈現出欣欣向榮的景象。但是,由于物業管理在中國起步晚,總體上還處在一個開創、摸索的階段,在實際發展過程中出現了許多問題,其中最難的問題就是收費難。
物業管理公司對業主的物業進行管理和維護,為業主提供保安、保潔、維修和其他業主所需要的各種服務,按規定收取物業管理服務費既是合同約定的,也理所應當的。但是,目前我國大部分城市的物業管理費收繳率都不是很理想。北京市居住小區管理辦公室曾對28個商品房小區調查,物業收費率能達到80%以上的只有14個小區。另據有關部門透露,商品房小區平均物業收費率僅為65%。
根據北京市消費者協會的調查,業主對物業管理企業的總體評價較低,服務質量差的占24.6%,管理水平差的占24.7%,收費不規范的占35.3%,業主沒有知情權的占33.3%,高達73%的業主對物業管理公司不滿意。其中最突出的是物業管理收費問題,有53.1%的業主反映物業收費項目和標準沒有公示,42.8%的業主認為物業收費標準與服務水平不相符,17.5%的業主反映物業亂收費、票據使用不規范。
物業管理作為一個微利的服務性行業,::是否能正常運作,基本上依賴于向業主收取的物業管理費。許多物業管理公司因為收費難而處于虧損狀態,收費難問題已經直接影響到整個物業管理行業的發展。
一、收費難問題的根源
根據以上調查分析,造成物業管理收費難的原因主要有:
1.物業管理公司提供的服務不夠專業,不夠規范,不能讓業主滿意。
業主認為物業管理公司提供的服務“物無所值”,以拒交物業管理費來表示心中的不滿。一些物業管理公司不在管理服務上下工夫,它的管理和服務無法滿足業主的需求,但管理費卻照收不誤,直至激起民憤,拒交物業管理費。
2.業主對物業管理的認識不夠。
經歷過計劃經濟體制的人已經習慣了“只享受,不(少)付費”。對于上個世紀 80 年代才走進中國大陸的物業管理還沒有完整的認識,有些人甚至根本就不想了解物業管理是什么。而物業管理服務
具有廣泛性,服務的對象是一個物業區域內的全體業主,而不是某一家、某一戶,物業管理公司不會因為少數業主不交物業管理費就停止服務活動,所以一些貪圖小利的業主就“逃費”、“躲費”,他們不交費卻仍然可以享受到和其他業主一樣的服務,很容易使更多的業主效仿他們的做法,長此以往就會形成惡性循環:業主欠費 —— 物業管理公司虧損 —— 服務質量下降 —— 業主長期拒交費。
3.開發商越權承諾,物業管理公司長期受苦。
開發商為了將房屋盡快售完,往往采取免、減或打折物業管理費等一系列優惠政策吸引更多的客戶。而從嚴格意義上講,開發商的承諾已經越權了。業主入住后,發現當初的承諾無人兌現,或者是自己花了一輩子積蓄所買的房子沒有達到合同要求,由于業主不知道物業管理公司和開發商是“各司其職”,就把一切怨氣都發到物業管理公司身上,而他們表達不滿的最通常方式就是拒交物業管理費。
4.物業管理的相關法律、法規不完善。
當前,物業管理市場存在的諸如招投標暗箱操作、亂收費、收費難等問題難以解決,其實大部分原因就是“無法可依”。物業管理是一個涉及到社會各個方面的服務性行業,它的綜合性決定了在其運作的過程中會出現各種各樣的問題,而在業主和物業管理公司發生的爭議中,大多數都是因為沒有相關的法規依據。
二、提高物業管理收費率的措施和方法
1.物業管理公司要認真做好承接驗收或前期物業管理企業的交接工作。特別是對開發商的承諾弄清楚,以免給日后的管理服務工作埋下隱患。另外,從項目經營之初就應確立微利經營、增大投入的原則,為物業后期發展奠定基礎。每個物業項目都有一定的生命期,在新投入使用的前幾年,由于各項設備設施都在保修期內或只需很少的維修費用,物業管理公司的利潤相對較高,但這時的維修維護相當重要,如果不予以重視,將給以后的養護管理帶來不可挽回的損失。所以,公司對新接手的物業也要舍得投入,使各項設備設施得以較好的養護,為物業項目的可持續發展提供保障。
2.加強物業管理公司的服務質量,提高其專業化、規范化的水平。
3.加強物業管理知識的宣傳,讓業主明白物業管理的真正含義,使業主樹立現代的消費觀念和消費意識。
4.加強員工