為加強行政辦公中心物業服務中心對突發應急事件應急處置的綜合指揮能力，提高緊急救援反應速度和協調水平，保障迅速有效地處理應急事件，將應急事件對人員、財產和環境造成的損失降至最小程度，最大限度地保障行政辦公中心辦公人員(辦事人員)的生命財產安全，特制定本辦法和預案。

　　一、應急組織構成和職責：

　　1、總指揮： 物業服務中心經理(總指揮不在場時由副總指揮臨時擔任)

　　副總指揮：物業服務中心副經理(秩序維護部部長)

　　職責：負責指揮應急事件的搶險，協調與公司、其它單位和本部門的各種資源，發布各種通告、命令。

　　2、應急搶險分隊構成：

　　2.1 工程搶險組：工程值班人員

　　職責：一旦接到預警信息后，按照應急預案的要求，投入現場應急搶險。

　　2.2 后勤支援組：環境部和秩序維護部人員

　　職責：投入現場應急搶險處理，提供事件預防及搶險過程必須的各種資源，包括：人員、物品、交通、通訊、協調等事項。

　　二、預警信息發布：

　　由客戶服務中心發布：Ⅳ級水浸(跑水)應急事件預警

　　應急人員到位時限：正常上班員工、非正常上班人員(指工程部、秩序維護部)5分鐘;其他非正常上班員工在30分鐘到現場。

　　三、應急響應程序：

　　1、當Ⅳ級水浸(跑水)應急事件預警信號發出后，物業服務中心區域管理員(或工程部、秩序維護部值班人員)應向客戶服務中心報告，由客戶服務中心啟動本處理辦法和預案，接到通知的應急人員必須在規定時限內趕到現場進行應急處理，聽從物業服務中心經理(或工程部負責人、秩序維護部部長)的指揮和調遣。

　　2、當發生水浸(跑水)突發事件時，物業服務中心需在相關行政辦公中心信息公告牌上發出通知告知受影響的辦公人員(辦事人員)。

　　3、應急處置原則：

　　3.1 必要時注重人員及時疏散。

　　3.2 注重引導受影響客戶，全力控制局面。

　　3.3 注意救援人員安全。

　　4 基本應急響應

　　4.1自然災害引起的水浸，如暴雨、洪水、江河泛濫等

　　4.1.1自然災害來臨之前，按照《自然災害應急事件處理辦法和預案》的相關程序

　　執行。

　　4.1.2由于自然災害已造成局部區域被水浸時：

　　4.1.2.1工程搶險組立即使用潛水泵等排水設備對被水浸區域進行排水處理。有些地域無法使用潛水泵時，由保潔人員使用吸水工具進行清理，但必須有工程電工協助，以防范觸電事故發生。

　　4.1.2.2對于可能受影響的重點保護位置(如地下車庫、監控中心、配電房、空調機房、水泵房、電梯井和發電機房等)由后勤支援組采用堆放沙包墻、安裝防水板等方法進行應急保護。

　　4.1.2.3工程搶險組立即對堵塞的雨水管、排污溝(渠)等進行疏通。

　　4.2因給排水、空調系統和消防系統等管道破裂引起的水浸(跑水)：

　　4.2.1工程搶險組立即將事故影響區域的管道閥門進行關閉操作，關掉附近的電源開關，防止水浸電擊傷人，并組織人員進行搶修，下水管道如有堵塞應立即疏通。若受淹部位的積水過多，應使用潛水泵把水排出物業區域外。

　　4.2.2如水浸危及到電梯，應及時將電梯升到水浸部位以上的樓層，并防止水流入電梯豎井造成電梯損壞。

　　4.2.3后勤支援組負責用沙包筑墻防止水浸范圍擴大，立即組織人員把重要物資轉移到安全的地方。若辦公人員(辦事人員)的重要物資也受影響時，應主動協助辦公人員(辦事人員)把物資轉移到安全的地方。

　　5 擴大應急響應

　　一旦應急事件有從Ⅳ級擴大(上升)趨勢，或直接發生Ⅳ級以上的應急事件時，客戶服務中心必須在第一時間應向物業服務中心經理和公司主管領導報告，物業服務中心經理向機關事務管理局主管領導報告，客戶服務中心立即按Ⅳ級以上的應急事件通知應急人員到達現場，由物業服務中心經理進行現場指揮與協調。

　　四、水浸(跑水)應急事件處理完畢后，由物業服務中心經理發布結束應急響應程序，轉入后期處置階段。

　　五、 后期處置：

　　1、 客戶服務中心要立即統計設備、管道、閥門等受損情況向物業服務中心分管經理報告，由物業服務中心分管經理通知工程部進行對故障設備、管道、閥門等修復。

　　2、 現場清理時必須注意現場保護和取證的要求。

　　3、 事后物業服務中心安排有關人員對受損辦公人員(辦事人員)的拜訪，以誠懇的方式化解可能存在的矛盾;采取適當措施協助受災辦公人員(辦事人員)在最短時間內恢復生活、工作秩序。

　　4、 若因事故(或事件)造成公共財產損壞(有向保險公司投保的)，物業服務中心應向保險公司進行索賠。

　　5、 物業服務中心區域管理員、工程部及秩序維護部值班人員要做好各項相關記錄。

　　6、 物業服務中心對有關水浸事件的經過、受淹范圍、損壞情況(包括公共地方及客戶私人情況)、經驗教訓、改進措施等做出報告;并對應急事件處置過程中，為保護辦公人員(辦事人員)生命財產安全做出突出貢獻的人員向公司報告。

篇2：小區電梯水浸故障的報告

　　收 文:總經辦

　　發 文:**豪廷管理處

　　抄 送:

　　主 題:關于自來水公司消防系統調壓致使10幢電梯水浸嚴重故障的報告

　　文 號:JYHT-GS*W-0804026

　　報 告

　　20**年4月22日上午11:30左右,保安部巡查時發現**豪廷10幢消防樓梯間有大量水流順著梯級往下流淌,電梯門亦有滴水,電梯發生故障、顯示屏閃爍停在2樓,于是上報管理處。獲悉情況后,管理處馬上安排人員到現場處理。發現11層的消防栓水管盤管與主管的接口脫落,大量水流噴射出來,原因是由于自來水公司調整消防管網壓力,可能是調壓過高或原來安裝不牢固,因而導致上述情況的發生。管理處已第一時間聯系正在調整管網的自來水公司人員將消防供水水閥關閉,管理處電工將電梯供電電源關閉,但由于漏水嚴重,電梯轎廂已嚴重淋水。

　　同時管理處聯系了電梯公司,從維修人員處了解到電梯及轎廂及電路板已被淋濕,未干爽前暫不能檢修,故電梯所出現的具體故障需檢測后才能確定,要等待兩天左右時間晾干后才能接通電源進行檢修確認故障問題,管理處已出具通知張貼在電梯門口告知相關住戶。

　　同日上午更早時間,清潔阿姨在1幢搞清潔時發現15樓的消防水管有滲水現象,管理處及時通知了工程部人員到現場處理,由于及時發現,避免了電梯進水。后來管理處陸續接到報告:商鋪1107、1090漏水;8幢-1層天花漏水;11幢11樓水防栓膠管被水壓壓爆,管理處也一一通知了工程部。工程部人員回復:由于供水公司施工人員在調節消防水管水壓時把水壓調得太高了,導致消防水管爆裂。

　　此次事件責任在于消防系統施工單位;為避免類似的事件再次發生,施工管理方面需引起重視、予以加強;同時管理處在上次11幢電梯電路板水浸短路時已建議公司考慮在每層電梯的入口處設置合適的門檻,以防止流水進入電梯,但并沒有落實。經此事件后,管理處特請公司重新考慮此提議,以避免同類事件再次發生。

　　特此報告!

　　**豪廷管理處

　　二00八年四月二十二日

篇3：物管案例:突降暴雨導致車輛被水浸 物業公司是否擔責

　　物管案例：突降暴雨導致車輛被水浸，物業公司是否擔責

　　案件回顧：

　　廣州市蒙悅房地產開發有限公司將其開發的蒙悅花園出售給業主后，于20**年1月14日與廣州蒙悅物業管理有限公司簽訂了《蒙悅花園物業服務委托合同》，將該小區的前期物業管理委托給蒙悅物業管理有限公司，委托管理服務期限自20**年1月14日至20**年1月14日止，委托管理的物業服務區域包括小區的地下停車場。王澤是小區21棟701房的業主，其購買的廣州本田雅閣轎車停放在小區地下停車場內，每月向物業管理公司交納停車費350元。

　　20**年7月12口夜間，廣州市突降暴雨，因蒙悅花園所處的位置系當晚積水較嚴重的地區，加之小區地下停車場入口與小區外圍公共道路平齊，造成地面積水向停車場倒灌。囚蒙悅物業管理有限公司未及時采取排險措施，僅于7月13日4時22分撥打119消防報警電話，隨后又撥打了排水公司電話求援，但積水已無法控制，涌入停車場，造成小區供電設施短路，進而引起輸入電線路疊鑼保險爆炸跳閘，抽水泵無法往外排水。因積水的灌入，將小區3.7米多高的地下停車場淹沒，停放在停車場內的車輛全部被淹，其中包括王澤所有的本田雅閣轎車。停車場積水排除后，王澤委托拖車公司將其車輛送至廣州本田4s維修店進行修復，該公司出具的結算單及修理發票，確定車輛修理費為110800元。事發后，王澤多次與物業管理單位協商車輛的維修費承擔問題，雙方無法達成一致意見。王澤遂作為原告訴至法院，要求被告廣州蒙悅物業管理有限公司賠償車輛維修費110800元。

　　被告廣州蒙悅物業管理有限公司認為廣州的特大暴雨屬于不可抗力，被告無法預見，因此應免除其賠償責任。況且，被告在發現車庫浸水后撥打了消防報警電話，并組織了拖車公司進場拖車，其已經盡到了物業管理公司應盡的管理和注意義務，無須承擔賠償責任。

　　案件爭議焦點：

　　1．突降暴雨導致車輛被水浸是否構成不可抗力?

　　2．被告在處理車庫浸水過程中是否存在過錯，應否承擔賠償責任?

　　法院判決：

　　車輛受損并非屬不能預見、不能克服，作為車輛管理人的被告在此緊急情況下，未及時采取排險措施，直至20**年7月13日才撥打119消防報警電話，顯然如此之長的時間如果被告能夠采取一些有效的攔水措施或者通知車主的話，車輛不可能全部被淹，被告未盡善良管理義務，導致車輛受損，并非不可抗力所致。被告主張車輛被水淹屬不可抗力所致的觀點不成立，法院不予支持。判令被告廣州蒙悅物業管理有限公司賠償原告車輛維修費110800元的90%，即99720元。

　　律師觀點：

　　一、突降暴雨導致車庫雨水倒灌不屬于民法規定的“不可抗力”。

　　根據《中華人民共和國民法通則》第一百五十三條規定：“不可抗力指當事人不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”第一百零七條規定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔民事責任，法律另有規定的除外。”不可抗力是免除民事責任的法定事由，構成不可抗力必須具備以下要件：一、不可預見的偶然性。不可抗力所指的事件必須是當事人在訂立合同時不可預見的事件，它在合同訂立后的發生純屬偶然。在正常情況下，判斷其能否預見到某一事件的發生有兩個不同的標準：其一是客觀標準，即在某種具體情況下，一般理智正常的人能夠預見到的，該合同當事人就應當預見到。其二是主觀標準，就是存某種具體情況下，根據行為人的主觀條件，如當事人的年齡、發育狀況、知識水平、職業狀況、受教育程度以及綜合能力等因素來判斷合同當事人是否應該預見到。二、不可控制的客觀性。不可抗力事件必須是該事件的發生是因為當事人不可控制的客觀原因所導致的，當事人對事件的發生在主觀上既無故意，也無過失，主觀上也不能阻止它發生。當事人對于非因為可歸責于自己的原因而產生的事件，如果能夠通過主觀努力克服它，就必須努力去做，否則就不足以免除其責任。

　　本案中，根據廣州市新聞媒體的報道和氣象臺的提示，事發日前后，廣州市將普降暴雨。而且，根據廣州市在每年六、七月份都會發生季節性局部暴雨的通常情況，被告對于暴雨來襲應是根據日常生活經驗可以預見的。而且暴雨導致積水灌入停車場至入口處高3.7米的停車場被淹沒并非瞬間發生，這個過程需要一定的時間。在此期間內，物業管理公司是可以采取一些有效的措施加以防范的，故暴雨并不必然導致停車場被淹沒，并非完全不能克服的客觀情況。被告廣州蒙悅物業管理有限公司作為具有二級資質的專業物業服務企業，依據其多年從事物業管理的經驗和蒙悅花園逢暴雨必被水淹的實際情況，在大暴雨來臨時，應當能夠預見到地下停車場有被路面積水灌入的可能。然而，案發當晚長時間下暴雨，并未能引起被告的重視，存積水灌入停車場時未采取電話通知、播放小區廣播等方式通知業主，也末采用沙袋筑壩攔水等方式防止積水進入停車場，其行為屬于未盡合理注意義務和充分的防御責任。凡是基于外來因素發生的，而事件的發生雖是客觀的，但當事人能夠預見而由于疏忽或過失沒有預見，或者未盡最大努力加以防止的，不屬于“不能預見”和“不能克服”的客觀情況，故被告不可抗力的辯解不能成立。

　　二、被告在履行保管合同的過程中存在過錯，應承擔賠償責任。

　　本案屬財產保管合同引發的糾紛。依據《中華人民共和國合同法》第三百六十五條規定：保管合同是保管人保

管寄存人交付的保管物，并返還保管物的合同。保管合同以提供勞務為標的，以實際交付保管物為合同成立標志，既可有償也可無償。在車輛保管合同中，保管人應為保管物提供符合一定要求的保管場所，保證保管場所符合約定用途，處于適用狀態，并承擔保管場所的養護與維修義務。本案中，地下停車場的經營是有償的，停車場是一個封閉的場所，設有專職的管理人員，對于車輛的停放具有一定的安全保障功能。原告的車輛停放在小區的地下停車場內，并每月按時交納了停車費，原告即與被告之間形成保管合同關系。《中華人民共和國合同法》第三百六十九條規定：保管人應當妥善保管保管物。第三百七十四條規定：保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應當承擔損害賠償責任，但保管是無償的，保管人證明自己沒有重大過失的，不承擔賠償責任。《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。被告作為停車場的管理者，對保管物負有謹慎管理的義務，在暴雨倒灌車庫后，應及時采取及時有效的救濟措施，如電話通知登記月保的車主至停車場取車，將車輛駛離停車場。被告雖然事后報警求助，但因平時準備不足，麻痹大意，未能及時有效地排除雨水對車輛造成的損害，應承擔過錯責任。因本案財產保管合同涉及的保管物為車輛，具有一定的特殊性，車輛交由被告保管，但仍由原告掌控，故原告對車輛仍有一定的管理責任。原告沒育盡到合理的注意義務，對其車輛被淹也有一定的過錯。《中華人民共和國合同法》第一百二十條規定：當事人雙方都違反合同的，應當各自承擔相應的責任。原告車輛受損產生的損失，被告的過錯是主要的，應承擔90％的賠償責任；原告過錯較小，應自行承擔10％的損失。