公寓項(xiàng)目業(yè)主入住工作計(jì)劃方案

　　為規(guī)范****公寓入住程序和內(nèi)容，使整個(gè)入住流程更簡(jiǎn)捷而有條理，指導(dǎo)公寓入住工作的開展，以便于給業(yè)主良好的物業(yè)初體，特制定此方案。

　　一、業(yè)主入住手續(xù)辦理流程圖

　　業(yè)主備齊入住資料

　　到管理處辦理入住登記、驗(yàn)證手續(xù)

　　到財(cái)務(wù)處交納入住費(fèi)用

　　領(lǐng)取入住資料、簽署入伙合約

　　同工程房組驗(yàn)收房屋

　　限期整改

　　房組發(fā)放鑰匙

　　二、物業(yè)服務(wù)中心各小組職責(zé)及工作規(guī)范

　　（一）小組分工及職責(zé)分配

　　小組負(fù)責(zé)人主要職責(zé)

　　1、一期入住前置宣傳；

　　01宣傳企劃組2、歡迎期業(yè)主入住現(xiàn)場(chǎng)及小區(qū)內(nèi)氛圍布置；

　　3、入伙儀式策劃舉辦。

　　1、提供入住手續(xù)辦理現(xiàn)場(chǎng)的各項(xiàng)服務(wù)和形象展示，增強(qiáng)客

　　02現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)組戶良好體驗(yàn)。

　　2、引導(dǎo)業(yè)主辦理入住手冊(cè)并維持現(xiàn)場(chǎng)秩序

　　1、為向業(yè)主發(fā)出入住通知及確認(rèn)業(yè)主具備入住資格

　　03身份確認(rèn)組

　　2、給具備入住資格的業(yè)主發(fā)《業(yè)主家庭情況登記表》

　　1、負(fù)責(zé)核對(duì)業(yè)主購房資料計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)用額度；

　　04財(cái)務(wù)收費(fèi)組

　　2、負(fù)責(zé)收取業(yè)主交納的物業(yè)管理費(fèi)用和其他費(fèi)用；

　　05資料發(fā)放組1、發(fā)放業(yè)主手冊(cè)

　　2、指導(dǎo)業(yè)主簽署入伙合約；

　　1、負(fù)責(zé)帶領(lǐng)業(yè)主驗(yàn)收房屋；

　　2、負(fù)責(zé)按流程處理房屋遺留問題，與售后服務(wù)部對(duì)接；

　　3、負(fù)責(zé)要求房合格業(yè)主在房單上簽字，完成房手續(xù)；

　　06工程驗(yàn)收組4、負(fù)責(zé)與完成房的業(yè)主交接鑰匙等。

　　5、為已辦理完入住手續(xù)的業(yè)主辦理裝修手續(xù)；

　　6、處理業(yè)主入住房時(shí)發(fā)現(xiàn)的遺留問題；

　　7、負(fù)責(zé)聯(lián)系業(yè)主復(fù)入住；

　　1、房屋鑰匙管理；

　　2、現(xiàn)場(chǎng)客訴處理。

　　07綜合支持組

　　3、其他后勤支持。

　　4、負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主處理入住過程中的其他事宜。

　　（二）各小組工作規(guī)范

　　1、現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)組（物業(yè)負(fù)責(zé)共需人）

　　（1）物業(yè)公司導(dǎo)車安全員2人、禮儀安全員2人、金童玉女迎賓2人、客戶服務(wù)中心服務(wù)員1人、入住單元禮儀安全員人。

　　（2）入住業(yè)主進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)范圍，導(dǎo)車安全員敬禮、導(dǎo)引車輛停放、拉車門、再敬禮。

　　（3）2名禮儀安全員在客戶服務(wù)中心迎賓地毯起點(diǎn)處正立，業(yè)主經(jīng)過整齊敬禮。

　　（4）客戶服務(wù)中心門前2人（1男1女）披綬帶（**誠(chéng)興物業(yè)）（這就是所謂的金童玉女，有條件可以身穿卡通服裝），業(yè)主經(jīng)過時(shí)抱拳迎接，齊聲恭祝（恭喜新居落成）

　　（5）客戶服務(wù)中心內(nèi)服務(wù)人員1人負(fù)責(zé)對(duì)在洽談區(qū)落座的業(yè)主進(jìn)行茶水服務(wù)，為兒童發(fā)放禮品。在現(xiàn)場(chǎng)適當(dāng)位置設(shè)置小吃品嘗區(qū)，供過接待能力的業(yè)主品嘗及小憩。

　　（6）在當(dāng)天入住的樓棟單元門前設(shè)立禮儀安全員1人，負(fù)責(zé)維持樓棟秩序和接待房業(yè)主，業(yè)主到來時(shí)敬禮致意。

　　2、身份確定組（物業(yè)負(fù)責(zé)共需人）

　　（1）接待人員要求業(yè)主提供購房合同（無合同提供購放發(fā)票原件）、身份證

　　原件進(jìn)行核對(duì)（您好請(qǐng)把您的購房合同或購房發(fā)票給我，謝謝！），檢查以前業(yè)主是否留有身份證件復(fù)印件，如無則禮貌地請(qǐng)業(yè)主稍等自己去復(fù)印（您稍等下，我?guī)湍鷱?fù)印下身份證件）。如發(fā)現(xiàn)前來辦理入住手續(xù)的不是業(yè)主本人，則要求其出具業(yè)主授權(quán)和業(yè)主身份證復(fù)印件（您好，請(qǐng)您把業(yè)主授權(quán)和業(yè)主本人身份證復(fù)印件給我！）。如暫時(shí)沒有，則向業(yè)主解釋授權(quán)作用和遞上準(zhǔn)備好的樣本，讓其回去準(zhǔn)備并預(yù)約時(shí)間（您看這樣**先生，您需要先得到房屋業(yè)主本人的面授權(quán)和業(yè)主本人身份證復(fù)印件，然后帶上您的身份證原件再來辦理入住手續(xù)，您看我們?cè)偌s個(gè)時(shí)間…）。

　　（2）業(yè)主資料核對(duì)無誤，協(xié)助業(yè)主填寫《業(yè)主資料登記表》（重點(diǎn)以房屋實(shí)際使用人為主），要求業(yè)主在簽名式樣欄簽名，然后回收（您好，入住需要辦理些手續(xù)，先請(qǐng)您填寫這份《業(yè)主資料登記表》，謝謝您！）

　　（3）填寫完畢，引導(dǎo)業(yè)主去財(cái)務(wù)收費(fèi)組繳費(fèi)。

　　3、財(cái)務(wù)收費(fèi)組（物業(yè)負(fù)責(zé)共需人）

　　（1）業(yè)主前來交納費(fèi)用時(shí)，熱情歡迎并致賀（您好，恭喜新居落成）。然后詢問業(yè)主房號(hào)并與業(yè)主核對(duì)（***先生，您的房號(hào)是****公寓**號(hào)樓**單元**號(hào)房，您看對(duì)嗎？）業(yè)主表示房號(hào)無誤的，立即查找相對(duì)應(yīng)的房屋應(yīng)該交納的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向業(yè)主說明（**先生，您的房屋實(shí)測(cè)面積是***平米，物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是每平米每月***元。您每月物業(yè)管理費(fèi)是***元，預(yù)交三個(gè)月合計(jì)是***元），看看業(yè)主沒有異議后馬上開具收據(jù)、收取業(yè)主現(xiàn)金、在收據(jù)上蓋章、將業(yè)主收?qǐng)?zhí)聯(lián)交業(yè)主收好，留存聯(lián)自己收好備查。最后表示感謝（謝謝您的合作！）

　　（2）收取費(fèi)用后，并引導(dǎo)業(yè)主去資料發(fā)放組。

　　4、資料發(fā)放組（物業(yè)負(fù)責(zé)共需**人）

　　（1）核對(duì)收費(fèi)憑證無誤后，發(fā)給業(yè)主資料包

　　（2）指導(dǎo)業(yè)主簽署《業(yè)主時(shí)規(guī)約》，業(yè)主自己翻閱的同時(shí)可大致介紹下協(xié)議內(nèi)容。（服務(wù)協(xié)議是您和我們物業(yè)公司之間具體的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)的約定，我們采用的是建設(shè)部的示范文本，并且已經(jīng)在市房管局備案，請(qǐng)您看看！）。業(yè)主如有疑義則逐個(gè)解釋，如無疑義則要求業(yè)主在協(xié)議最后簽字。（您好，這是小區(qū)《業(yè)主時(shí)規(guī)約》，你收好并在這里簽字，謝謝！）

　　（3）發(fā)放《房屋質(zhì)量保證》、《房屋使用說明》并簡(jiǎn)單闡述兩的作用。

　　（4）指導(dǎo)業(yè)主簽署《房屋驗(yàn)收單》及各種裝修表格

　　（5）指派工程人員陪同業(yè)主房。

　　5、工程驗(yàn)收組（物業(yè)工程技術(shù)部人員及地產(chǎn)工程技術(shù)部人員共5~8）

　　（1）房屋驗(yàn)收組設(shè)在客戶服務(wù)中心邊上，業(yè)主來后，房接待人員立即迎接，攜帶工具和房屋附屬物品帶領(lǐng)業(yè)主去驗(yàn)收房屋（您好，恭喜新居落成，請(qǐng)您跟我起去看房）。房通過，確定水電表止碼，雙方在《房屋驗(yàn)收單》上簽字，同時(shí)將《房屋驗(yàn)收單》業(yè)主聯(lián)、房屋鑰匙和附屬物品起交給業(yè)主，要求業(yè)主在鑰匙交接表上簽字（您好，這是您的房單存根、單元門鑰匙共**把、入戶門鑰匙共**把，請(qǐng)您收好并在這里簽字。謝謝！）

　　（2）對(duì)業(yè)主驗(yàn)收房屋過程中有疑義的，業(yè)主所提問題能馬上解決的馬上聯(lián)系有關(guān)部門人員協(xié)助立即解決，不能立即解決的，向業(yè)主承諾時(shí)間予以解決，并預(yù)約時(shí)間。（***先生，您看這樣，您提的這個(gè)問題，我們?cè)诿魈煲簿褪?月**號(hào)下午*點(diǎn)前跟您解決，這是個(gè)小問題，您看您先把房子收了行嗎？）業(yè)主能說服并收樓的，按正常手續(xù)辦理交房，并馬上填寫《物業(yè)返修單》轉(zhuǎn)售后服務(wù)部解決，并爭(zhēng)取在向業(yè)主承諾時(shí)間內(nèi)督促相關(guān)部門解決，然后回訪。

　　（3）對(duì)態(tài)度堅(jiān)決不同意收樓的業(yè)主，先認(rèn)真聽取意見，并做好記錄。然后將業(yè)主帶到工程驗(yàn)收組，填寫《物業(yè)返修單》轉(zhuǎn)售后服務(wù)部解決。

　　（4）對(duì)于辦理好交房手續(xù)的業(yè)主，最后表示祝賀（再次恭喜您新居落成！入住手續(xù)辦完了，希望我們的服務(wù)您能滿意！謝謝您的合作！）。然后詢問業(yè)主是否還有其它事情需要幫助，如果那就和業(yè)主

道別，留下業(yè)主在自己的房子里。（那好，您忙，我先走了，你如有任何需要請(qǐng)您跟我聯(lián)系！）然后給業(yè)主自己的名片，繼續(xù)跟蹤,回訪，并做好交房記錄。(屆時(shí)物業(yè)公司給每位工程人員本記事簿)

　　6、綜合支持組（物業(yè)負(fù)責(zé)共需人）

　　（1）在遠(yuǎn)離入住現(xiàn)場(chǎng)的其他位置設(shè)客訴處理接待，分別由物業(yè)服務(wù)中心主任、物業(yè)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)分別對(duì)入住過程中發(fā)生的客戶投訴和糾紛進(jìn)行級(jí)級(jí)緩沖處理，爭(zhēng)取有效避免糾紛激化及現(xiàn)場(chǎng)因客戶糾紛而阻塞。

　　（2）及時(shí)糾正現(xiàn)場(chǎng)管理可能出錯(cuò)的錯(cuò)誤，人員時(shí)調(diào)遣等。

　　三、入住人力詳細(xì)安排

　　小組負(fù)責(zé)人組員

　　現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)組

　　身份確認(rèn)組

　　財(cái)務(wù)收費(fèi)組

　　工程驗(yàn)收組

　　資料發(fā)放組

　　綜合行政組

　　宣傳企劃組

　　四、有關(guān)注意事項(xiàng)

　　一）對(duì)入住日期的技術(shù)處理：

　　為解決保證交房有序的進(jìn)行，建議將交房日期進(jìn)行如下處理：

　　將一期業(yè)主按樓棟分為五批次（以為起始日，分5天進(jìn)行、平均每天10戶）。由銷售部在前周將房屋交付使用通知和入住須知送達(dá)業(yè)主手中，其中在入住須知中即載明該業(yè)主具體的入住手續(xù)辦理日期。對(duì)外宣為避免業(yè)主哄而上的無序局面。

　　二）對(duì)每天入住戶數(shù)的處理：

　　由于物業(yè)管理中心現(xiàn)有人員大部分為新招聘員工，對(duì)于入住程序沒有統(tǒng)一的共識(shí)，為避免首日入住開始時(shí)對(duì)業(yè)務(wù)不熟悉造成慌亂，該天建議安排50戶，便于鍛煉和積累經(jīng)，此后每天可以大約安排戶集中辦理。

　　三）統(tǒng)一口徑的準(zhǔn)備

　　針對(duì)入住時(shí)業(yè)主可能會(huì)提及的些問題，我們反復(fù)推導(dǎo)，征詢意見，現(xiàn)已完成匯集整理，將就此對(duì)所有參與入住的人員進(jìn)行培訓(xùn)，使入住時(shí)對(duì)業(yè)主的各種口徑統(tǒng)。

　　四）入住時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境布置

　　1、區(qū)內(nèi)環(huán)境

　　（1）入口處掛橫幅，內(nèi)容有“歡迎您喬遷****公寓”等，插彩旗，營(yíng)造熱烈的氣氛；

　　（2）插指路牌，由入口處到服務(wù)中心，指路牌標(biāo)明“物業(yè)服務(wù)中心”字樣；

　　（3）入口處標(biāo)明服務(wù)中心辦公地址、辦公時(shí)間和辦公電話。

　　2、服務(wù)中心辦公環(huán)境

　　（1）掛燈籠，飄小彩帶，擺充氣拱門、掛紅色歡迎橫幅、放適當(dāng)?shù)幕ɑ@、盆景，給人以隆重、喜慶的感受；

　　（2）張貼醒目的“辦理入住手續(xù)流程圖”裝修注意事項(xiàng)等，辦理手續(xù)要求做到一條龍服務(wù)。

　　（3）管理人員著裝整潔，精神飽滿；

　　（4）辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。

　　五、入住的時(shí)間安排

　　序號(hào) 類別事項(xiàng) 開始時(shí)間 完成時(shí)間 責(zé)任人

　　1入住期間需要其他項(xiàng)目支援的人員到位

　　2入住期間人員安排計(jì)劃制定

　　3入住期間需要外協(xié)服務(wù)人員落實(shí)

　　4入住客服人員集結(jié)培訓(xùn)

　　5參與接管驗(yàn)收人員安排計(jì)劃制定

　　6接管驗(yàn)收人員培訓(xùn)

　　7物業(yè)入住人員實(shí)境模擬演練

　　8聯(lián)合入住實(shí)境模擬演練

　　9聯(lián)合入住安排與動(dòng)員大會(huì)

　　10流工程接管驗(yàn)收流程與工程體系確定

　　11程業(yè)主入住通知與分批安排與銷售落實(shí)

　　12準(zhǔn)兩發(fā)放事項(xiàng)與銷售落實(shí)

　　13備聯(lián)合入住操作流程最終討確定

　　14入住現(xiàn)場(chǎng)與小區(qū)內(nèi)氛圍營(yíng)造與銷售落實(shí)

　　15入住前后物業(yè)各部門工作安排計(jì)劃制定

　　16物業(yè)服務(wù)表格修訂確定并付印

　　17物業(yè)服務(wù)質(zhì)量記錄表格修訂并付印

　　18聯(lián)合入住統(tǒng)口徑修訂并討通過

　　19住戶手冊(cè)印刷到位

　　20物業(yè)質(zhì)量記錄表格印刷到位

　　21入住期間辦公用品、器材采購到位

　　22員工更衣柜、手套勞保用品采購到位

　　23業(yè)主檔案按戶初始建立

　　24業(yè)主入住資料初始建立

　　25安全員備勤宿舍、配套用品到位

　　26物業(yè)各崗位服裝到位

　　27物業(yè)管理軟件采購、安裝試

　　28對(duì)講機(jī)采購到位

　　29其他安全器材采購到位

　　30垃圾桶采購到位

　　31保潔工具采購到位

　　32垃圾車采購到位

　　33工程工具采購到位

　　34消防器材采購到位

　　35客服中心其他用品采購?fù)瓿?/P>

　　36入住期間其他物業(yè)標(biāo)識(shí)制作（歡迎與提示）

　　37入住期間提供給兒童和業(yè)主的禮品采購

　　38入住期間所需其他物料按計(jì)劃采購到位

　　39單體室內(nèi)排水初（閉水、通球、管道）

　　40室內(nèi)設(shè)施初（門窗、欄桿、智能化等）

　　41單體內(nèi)檐初（頂、坪、墻等）

　　42電力設(shè)施施工跟進(jìn)（接戶、廂變、高壓）

　　43自來水施工跟進(jìn)（表后接戶）

　　44物業(yè)（公共）用電施工跟進(jìn)

　　45天然氣施工跟進(jìn)

　　46智能化施工跟進(jìn)（小區(qū)布線、設(shè)備安裝）

　　47智能化綜合試參與培訓(xùn)

　　48園林施工跟進(jìn)（注意管網(wǎng)、井蓋）

　　49小區(qū)排水及綜合管網(wǎng)跟進(jìn)

　　50道路施工跟進(jìn)（注意管網(wǎng)、井蓋）

　　51車位設(shè)施施工跟進(jìn)

　　52電力全面初（電表、接戶線路、系統(tǒng)）

　　53自來水設(shè)施初（水表、閥門、管路）

　　54燃?xì)庠O(shè)施初（管網(wǎng)、接戶）

　　55初遺留問題的集中處理跟進(jìn)

　　56單體分項(xiàng)甲方驗(yàn)收參與（并行做接管收）

　　57樓內(nèi)設(shè)施甲方驗(yàn)收參與（并行做接管收）

　　　　58電力系統(tǒng)甲方驗(yàn)收參與（并行做接管收）

　　59自來水甲方驗(yàn)收參與（并行做接管驗(yàn)收）

　　60工天然氣甲方驗(yàn)收參與（并行做接管驗(yàn)收）

　　61程智能化甲方驗(yàn)收參與（并行做接管驗(yàn)收）

　　　　62接綜合管網(wǎng)甲方驗(yàn)收參與（并行做接管收）

　　63CATV甲方驗(yàn)收參與（并行做接管驗(yàn)收）

　　　　64電信系統(tǒng)甲方驗(yàn)收參與（并行做接管驗(yàn)收）

　　65景觀局部甲方驗(yàn)收參與

　　66政府綜合驗(yàn)收參與

　　67水電正式投入運(yùn)行使用

　　68單體正式移交（鑰匙交接、保安上崗設(shè)防）

　　69智能化系統(tǒng)投入使用（并行接管）

　　70標(biāo)識(shí)、信報(bào)箱驗(yàn)收（并行接管）

　　71施工人員清場(chǎng)、時(shí)人員接受物業(yè)管理

　　72戶外及生活垃圾桶安裝到位

　　73裝修垃圾集中堆場(chǎng)確定并布置完成

　　74小區(qū)整體完成接管、物業(yè)開始實(shí)施管理

　　75局部清潔拓荒

　　76協(xié)助銷售對(duì)入住儀式的策劃確定

　　77入住前的逐戶清理

　　78入住布置的最后檢查

　　79首批50戶業(yè)主入住辦理

　　80第二批戶業(yè)主入住辦理

　　81第三批戶業(yè)主入住辦理

　　82第四批戶業(yè)主入住辦理

　　83第五批戶業(yè)主入住辦理

　　84其余業(yè)主入住辦理

　　六、公寓一期入住物業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的要求及建議

　　一）對(duì)銷售部的要求

　　1、在月前將所有具備入住資格的業(yè)主名單及相關(guān)資料移交物業(yè)客戶服務(wù)中心，便于建檔及整理。

　　2、月日前，將一期3.18入住所涉及的樓棟的實(shí)測(cè)面積資料移交物業(yè)客戶服務(wù)中心，便于計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)額度。

　　3、將兩書在月前全部填寫完畢移交物業(yè)客戶服務(wù)中心，便于入住時(shí)向業(yè)主發(fā)放。

　　4、在通知業(yè)主入住的通知函列出物業(yè)入伙手續(xù)辦理流程及收費(fèi)項(xiàng)目，便于業(yè)主辦理入伙手續(xù)，建議入住通知函由物業(yè)及開發(fā)公司共同定稿。

　　5、在月日前請(qǐng)銷售人員將其經(jīng)手的業(yè)主進(jìn)行細(xì)致梳理與關(guān)系維護(hù)，對(duì)其中有意見、建議或異議、情緒的進(jìn)行分級(jí)，能處理的盡量處理，與其維持良好關(guān)系，不能處理的請(qǐng)面整理出后移交物業(yè)客戶服務(wù)中心處理，便于我們?cè)谌胱r(shí)對(duì)這類業(yè)主心中有數(shù)，對(duì)其中的重點(diǎn)客戶我們將安排專人接待，防止產(chǎn)生糾紛。

　　(二)對(duì)房地產(chǎn)工程部的要求

　　1、月日前安排進(jìn)行單體初，要求對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題組織施工單位在周內(nèi)進(jìn)行及時(shí)有效的整改解決，為下步驗(yàn)收減少環(huán)節(jié)，為入住爭(zhēng)取時(shí)間。

　　2、月日為物業(yè)整體接管小區(qū)最低底限，此前必須保證：?jiǎn)误w按計(jì)劃完成移交，以便整理鑰匙及進(jìn)行入住前的最后清理；所有施工人員及施工單位物料全部撤離擬交付使用的樓宇小區(qū)，其后需要進(jìn)入人員接受物業(yè)公司管理；所有移交項(xiàng)目清潔衛(wèi)生達(dá)到入住要求；正式水電投入正常使用；道路及附屬設(shè)施完工；標(biāo)識(shí)、信報(bào)箱安裝完工。

　　3、智能化戶內(nèi)試工作不遲于月日全部完成，戶外設(shè)施安裝與試可緩于戶內(nèi)進(jìn)行，太陽能系統(tǒng)應(yīng)在月日前明確熱水的開放時(shí)間及其費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，便于業(yè)主的裝修等。

　　4、工程部負(fù)責(zé)牽頭組織各施工單位派專人組成售后服務(wù)組，并建議在不遲于月底正式運(yùn)作，我們要求在接管后對(duì)工程質(zhì)量及遺留問題做到快速解決，對(duì)不能按承諾時(shí)間解決問題的施工單位，物業(yè)將自行組織解決，所有費(fèi)用從責(zé)任方質(zhì)量保證金中扣除，請(qǐng)工程部與施工單位采取措施明確這原則，避免將來的糾紛。

　　5、所有工程移交時(shí)要求做好清潔衛(wèi)生，對(duì)于清潔衛(wèi)生做不到位的，為不影響入住，物業(yè)將自行請(qǐng)外協(xié)單位處理，所發(fā)生的費(fèi)用全部由責(zé)任單位承擔(dān),此點(diǎn)請(qǐng)工程部向施工單位說明并要求其執(zhí)行。

　　6、為保證入住期間小區(qū)的秩序井然，給業(yè)主良好體，要求所有施工人員在月日全部撤離，包括清理所有施工工具和物料，物業(yè)公司將在日上11：30點(diǎn)對(duì)小區(qū)進(jìn)行清場(chǎng)，日開始，所有進(jìn)入小區(qū)施工或維修的人員律要求統(tǒng)著裝，并佩帶物業(yè)公司所發(fā)時(shí)出入證從專門入口進(jìn)出，否則物業(yè)公司安全管理員將不容許其進(jìn)入。為避免糾紛，請(qǐng)工程部事先向各施工單位傳達(dá)，要求施工人員配合物業(yè)公司工作，并組織施工單位將需要在小區(qū)內(nèi)施工的人員名單報(bào)物業(yè)公司辦理時(shí)出入證。

　　7、在入單元門的道路施工時(shí)請(qǐng)注意預(yù)留生活垃圾桶擺放位置，并在綠化施工時(shí)對(duì)其進(jìn)行美化，具體事項(xiàng)由物業(yè)公司在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行跟進(jìn)。

　　8、為保持小區(qū)大量集中的二次裝修過程中的整體環(huán)境良好，請(qǐng)工程部在適當(dāng)位置布置裝修垃圾集中堆場(chǎng)。

　　七、相關(guān)文件及表格記錄

　　一）入伙通知書

　　入伙通知書

　　尊敬的_______女士／先生：

　　您好!您所認(rèn)購的****公寓____棟、第____梯、第____室已于____年___月經(jīng)廈門市××驗(yàn)收部門和廈門市**實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司、××建筑工程公司、廈門市**誠(chéng)興物業(yè)管理公司等組成的驗(yàn)收小組驗(yàn)收合格，符合入住條件。為方便您辦理入住，現(xiàn)將辦理手續(xù)時(shí)需攜帶的資料、辦理程序及相關(guān)注意事項(xiàng)知會(huì)如下：

　　1、請(qǐng)您接到本通知后按附表規(guī)定的時(shí)間前來辦理入伙手續(xù)。地點(diǎn)在廈門市****公寓一期二號(hào)樓101單元，在此期間內(nèi)，**實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司財(cái)務(wù)部、銷售部，**誠(chéng)興物業(yè)管理有限公司****公寓物業(yè)服務(wù)中心等部門將在現(xiàn)場(chǎng)集中辦公，次性辦完業(yè)主手續(xù)，為您提供快捷方便的服務(wù)。

　　2、如果您因公事繁忙，不能親自前來，可委托他人代辦。代辦時(shí)，除應(yīng)帶齊相關(guān)的文件外，還應(yīng)帶上您的委托、公(私)章和本人的身份證件。

　　3、如果您不能在規(guī)定的時(shí)間前來辦理手續(xù)，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，我們將視為入住。

　　4、您辦理入住所須帶的證件及應(yīng)繳交的費(fèi)用：

　　（1）《入伙通知》；

　　（2）《購房合同》原件和復(fù)印件各份；

　　（3）業(yè)主及家庭成員的身份證及復(fù)印件各份，寸彩照每人各兩張，以便辦理《業(yè)主證》；

　　（4）單位購房的尚須帶齊營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及有效復(fù)印件各份；

　　（5）委托他人辦理的，須攜帶業(yè)主面委托和身份證及本人身份證。

　　（6）附表所涉及的費(fèi)用。

　　5、其他注意事項(xiàng)

　　（1）本次入伙采用集中辦理方式，請(qǐng)您按《入伙通知》指定的時(shí)間到物業(yè)服務(wù)中心辦理入伙手續(xù)。管理服務(wù)費(fèi)的收取時(shí)間以《入伙通知》上的時(shí)間為準(zhǔn)，逾期辦理入伙手續(xù)的，管理服務(wù)費(fèi)計(jì)收時(shí)間不變。

　　（2）驗(yàn)收屋宇時(shí)，請(qǐng)您仔細(xì)查看室內(nèi)設(shè)施是否妥善，如有缺陷，請(qǐng)面告知發(fā)展商返修辦公室或管理處，以便通知施工單位及時(shí)返修。

　　尊敬的業(yè)主，您可能會(huì)在辦理入住時(shí)稍感手續(xù)繁瑣，但都是為維護(hù)您的長(zhǎng)期利益。真誠(chéng)希望與您攜手，共建高尚、文明的現(xiàn)代家園！

　　物業(yè)服務(wù)中心電話：***

　　辦公時(shí)間：早上8：00－12：00下午14：30－17：30

　　特此通知

　　廈門市z實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司

　　廈門市z物業(yè)有限公司

　　______年___月___日

　　附表：

　　（一）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　（二）其它相關(guān)記錄表格見附件

　　01物業(yè)移交

　　02物業(yè)資料移交覽表

　　03業(yè)主資料移交覽表

　　04樓宇移交覽表

　　05設(shè)備設(shè)施移交覽表

　　06鑰匙移交覽表

　　07鑰匙管理備忘錄

　　08景觀綠化工程移交覽表

　　09接管驗(yàn)收設(shè)施、設(shè)備遺留問題登記表

　　10業(yè)主入住房表

　　11業(yè)主（住戶）家庭情況登記表

　　12裝修管理文件

　　13裝修人員出入證發(fā)放、收回登記表

　　14整改通知

　　15裝修人員出入證

　　16物品＼資料領(lǐng)取簽收單（清單）

篇2：物業(yè)知識(shí)教材：業(yè)主入住管理

　　物業(yè)知識(shí)教材：業(yè)主入住管理

　　一、業(yè)主(住戶)入住前籌備工作

　　竣工驗(yàn)收時(shí)間是在樓宇入住前一至三個(gè)月進(jìn)行的，接著是住戶入往時(shí)間。

　　(一)附典型的業(yè)主入住籌備時(shí)間表

　　1.竣工驗(yàn)收前三個(gè)月，公司任命管理處主任，房管員2人(收款1人)到位，組成管理處新的籌建班子；其他人員根據(jù)工作進(jìn)展需要，采取分步到位的辦法，業(yè)主(住戶)入住時(shí)，管理處各類人員必須全部到位。

　　2.管理處各類人員可按以下程序和時(shí)間到位，但應(yīng)根據(jù)小區(qū)條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整(以下人員名額按建筑面積5萬平方米的住宅小區(qū)擬定)：

　　A.入住前三個(gè)月，任命管理處主任，房管員2人(收款1人)到位，投入入住前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作；

　　B.竣工驗(yàn)收前二個(gè)月，大廈消防中心值班人員3人(機(jī)電1人，給排水1人，電梯1人)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，與機(jī)電維修工程部人員一起，參與機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，掌握大廈設(shè)備設(shè)施的基本情況和操作規(guī)程；

　　C.竣工驗(yàn)收前半個(gè)月，電工2人，給排水1人，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套設(shè)施和設(shè)備等，參加竣工驗(yàn)收，配合房管員監(jiān)督樓宇工程遺留問題的整改工作。

　　D.竣工驗(yàn)收前半個(gè)月，部分保安人員到位，上崗培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對(duì)所接受的物業(yè)守衛(wèi)工作；

　　E.入住前一個(gè)月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公；

　　F.入住前一個(gè)月，炊事員到位，食堂開餐；

　　G.入住前半個(gè)月，衛(wèi)生人員到位，開始對(duì)區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收的房間進(jìn)行清潔工作；

　　H.入住前半個(gè)月，全部保安人員配齊上崗

　　I.入住前半個(gè)月，維修班組成立，人員配齊到位；

　　(二)入住工作方案制訂

　　管理處成立后，管理處主任負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)管理部編寫的《物業(yè)管理方案》，編寫管理處入住工作方案，入住工作方案的內(nèi)容包括以下內(nèi)容：

　　1.核實(shí)《物業(yè)管理方案》中擬定的管理處人員配備情況；

　　2.根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況和《物業(yè)管理方案》中對(duì)小區(qū)管理的要求以及要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，擬定小區(qū)入住后在加強(qiáng)治安、車輛管理、垃圾清運(yùn)等方面的配套改進(jìn)意見或整改措施，如下所示：

　　(1)治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄；增設(shè)報(bào)警系統(tǒng)；統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗；

　　(2)車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志；封閉小區(qū)由多個(gè)出入口到一進(jìn)一出或二進(jìn)二出等；增設(shè)自行車棚；加固架空層車庫；

　　(3)垃圾清運(yùn)：增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運(yùn)站等

　　(4)樓道燈：改用節(jié)能燈(如：溫感、聲控或角摸式等)

　　3.擬定管理辦公用房和員工宿舍的裝修方案；

　　4.根據(jù)《物業(yè)管理方案》的開辦采購計(jì)劃，擬定分步購置計(jì)劃；

　　5.制定入住流程；

　　6.印刷入住表格；

　　(三)協(xié)調(diào)工作

　　1.與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應(yīng)。

　　2.代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭(zhēng)取現(xiàn)場(chǎng)放號(hào)，方便業(yè)主。

　　3.與學(xué)校、派出所和居委會(huì)聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時(shí)公告。

　　二、業(yè)主、使用權(quán)人入住

　　業(yè)主、使用權(quán)人的入住是物業(yè)銷售或租賃工作完成后，物業(yè)公司面臨的又一項(xiàng)具體工作。物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)自己對(duì)物業(yè)的了解和熟悉的情況，擬定合理的入住程序，使業(yè)主、使用權(quán)人方便入住。并配合業(yè)主及使用權(quán)人對(duì)物業(yè)狀況進(jìn)行驗(yàn)收。此外，為了清楚地界定業(yè)主與物業(yè)公司的權(quán)利、責(zé)任與義務(wù)，使業(yè)主、使用權(quán)人更好地遵守物業(yè)管理的規(guī)范，還須認(rèn)真推敲和制定物業(yè)管理合同與物業(yè)管理公約。從而建立物業(yè)公司與業(yè)主、使用權(quán)人的新型關(guān)系，使各方面形成“合力”，推動(dòng)小區(qū)或樓宇的物業(yè)管理水平。

　　(一)業(yè)主、使用權(quán)人入住的程序

　　業(yè)主及使用權(quán)人的入住，有些房地產(chǎn)公司習(xí)慣地稱之為“入伙”。它是指業(yè)主或使用權(quán)人根據(jù)購買或承租物業(yè)的契約規(guī)定，在交付各項(xiàng)費(fèi)用和款項(xiàng)后，領(lǐng)取鑰匙、向購買或承租的物業(yè)遷入或進(jìn)駐。它是業(yè)主產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)人使用權(quán)的行使與體現(xiàn)。作為物業(yè)管理公司應(yīng)創(chuàng)造條件，為業(yè)主及使用權(quán)人的順利入住提供方便。業(yè)主及使用權(quán)人入住的程序包括以下幾個(gè)環(huán)節(jié)。

　　1.向業(yè)主或使用權(quán)人發(fā)放“入伙通知書”及“入伙手續(xù)書”

　　“入伙通知”應(yīng)包括：入伙時(shí)間、入伙須知、收樓須知等，并分別約定日期，分批地請(qǐng)業(yè)主或使用權(quán)人帶齊有關(guān)證件和費(fèi)用，到指定地點(diǎn)辦理入住手續(xù)。“入伙手續(xù)”包括進(jìn)駐之前需要提供的資格審查文件；需繳納的費(fèi)用和相關(guān)款項(xiàng)；需要簽署的相關(guān)文件領(lǐng)取鑰匙等。

　　2.業(yè)主、使用權(quán)人驗(yàn)樓，并最終取得認(rèn)可

　　驗(yàn)樓是業(yè)主或使用權(quán)人的一項(xiàng)基本權(quán)利，也是其入住的秘要程序。物業(yè)管理公司應(yīng)派專人接待地向業(yè)主或使用權(quán)人介紹物業(yè)。業(yè)主或使用權(quán)人最終取得認(rèn)可，才補(bǔ)交購置物業(yè)或承租物業(yè)的余(欠)款，再進(jìn)行下一步程序。

　　3.簽定“物業(yè)管理合同”和“物業(yè)管理公約”

　　簽約之前應(yīng)給業(yè)主或使用權(quán)人一定的時(shí)間，讓其細(xì)細(xì)閱讀和認(rèn)真推敲物業(yè)管理合同及物業(yè)管理公約的各項(xiàng)條款。經(jīng)充分考慮在不存在疑義的情況下繳納各項(xiàng)管理費(fèi)用。

　　4.組織搬遷入住

　　在業(yè)主或使用權(quán)人辦理完各項(xiàng)入住手續(xù)后，物業(yè)管理公司幫助其聯(lián)系專門的搬家公司或自行組織力量幫助業(yè)主及使用權(quán)人搬遷入住，為其盡可能提供各種方便。

　　5.進(jìn)行裝修管理

　　由業(yè)主或使用權(quán)人提出書面申請(qǐng)，按照?qǐng)?bào)批程序進(jìn)行申報(bào)，物業(yè)公司經(jīng)審核同意后，業(yè)主或使用權(quán)人方可進(jìn)行物業(yè)的裝修或二次裝修。但裝修過程中仍需執(zhí)行建設(shè)部統(tǒng)一的裝修管理要求及業(yè)主或使用權(quán)人與物業(yè)管理簽定的“物業(yè)管理合同”及“物業(yè)管理公約”中的約定。

　　(二)業(yè)主、使用權(quán)人入住的有關(guān)手續(xù)、文件

　　1.入伙通知書

　　入伙通知書應(yīng)直接寄往業(yè)主或使用權(quán)人處，須載明下列事項(xiàng)：①入伙時(shí)間；②前來辦理入伙手續(xù)的時(shí)間和地點(diǎn)；③辦理入伙時(shí)應(yīng)攜帶的證件和款項(xiàng)等。

　　入伙通知書示例

　　入伙通知書

　　女士/先生：

　　您好!我們熱忱歡迎您入住××公寓!

　　您所認(rèn)購的××公寓區(qū)棟單元室，經(jīng)建設(shè)單位，施工單位及市有關(guān)部門的聯(lián)合驗(yàn)收合格，現(xiàn)已交付使用準(zhǔn)予入住。現(xiàn)將有關(guān)情況通知如下：

　　(一)請(qǐng)您按入伙通知書、收樓須知等辦理入住手續(xù)，辦理地點(diǎn)在樓室。屆時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)公司地產(chǎn)部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門和單位將到現(xiàn)場(chǎng)集中辦公。

　　(二)為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦好入伙手續(xù)，請(qǐng)您按規(guī)定時(shí)間前來辦理各項(xiàng)手續(xù)。各樓各層次辦理入伙手續(xù)的時(shí)間表(略)。閣下如屆時(shí)不能前來辦理入伙手續(xù)，請(qǐng)您及時(shí)與我公司聯(lián)系，落實(shí)補(bǔ)辦的辦法。

　　聯(lián)系電話：

　　特此通知

　　××房地產(chǎn)工發(fā)公司

　　××物業(yè)管理公司

　　年月日

　　2.入伙手續(xù)書

　　應(yīng)與“入伙通知書”一并寄往業(yè)主或使用權(quán)人處，講明入住本物業(yè)段辦理的手續(xù)及先后順序，使業(yè)主或使用權(quán)人清晰、明了，有所準(zhǔn)備。

　　入伙手續(xù)示例：

　　入伙手續(xù)書

　　女士/先生：

　　您認(rèn)購的區(qū)棟單元室樓宇，現(xiàn)已交付使用具備入住條件。請(qǐng)仔細(xì)閱讀收樓須知，按下列順序辦理入住手續(xù)：

　　1.在房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部付清樓款，與銷售部驗(yàn)樓，簽署驗(yàn)樓文件。

　　蓋章：簽字

　　2.在房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部進(jìn)行入伙資格審查，審查合格出具證明。

　　蓋章：簽字

　　3.在物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部交付各項(xiàng)入伙費(fèi)用，結(jié)清手續(xù)、出具證明。

　　蓋章：簽字

　　4.在物業(yè)管理公司管理處簽定物業(yè)管理公約，領(lǐng)取和查驗(yàn)鑰匙，辦理完畢，簽具證明。

　　蓋章：簽字

　　××房地產(chǎn)開發(fā)公司

　　××物業(yè)管理公司

　　年月日

　　3.收樓須知

　　收樓是業(yè)主或使用權(quán)人經(jīng)對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收、認(rèn)可，并繳納各項(xiàng)購樓余(欠)款、租金和管理費(fèi)之后，接收樓房(單元、樓盤)的活動(dòng)。它是物業(yè)出售和出租環(huán)節(jié)的結(jié)束和物業(yè)管理環(huán)節(jié)的正式開始。作為物業(yè)管理公司，應(yīng)在收樓須知中載明業(yè)主或使用權(quán)人在辦理入住手續(xù)過程中須注意的事項(xiàng)及應(yīng)攜帶的各種有效證件、合同文書及款項(xiàng)，避免客戶的遺漏和往返及由此造成的不便。

　　作為業(yè)主或使用權(quán)人，應(yīng)仔細(xì)閱讀收樓須知，遇有不明事項(xiàng)及時(shí)向在場(chǎng)的工作人員詢問。

　　收樓須知示例：

　　收樓須知

　　歡迎閣下成為××公寓的新業(yè)主：

　　我公司愿為您提供良好的管理服務(wù)，現(xiàn)介紹有關(guān)收樓事項(xiàng)和程序，避免您在收樓時(shí)發(fā)生遺漏而引致不便。

　　1.業(yè)主在接到入伙通知書起1個(gè)月內(nèi)，到本公司辦理產(chǎn)權(quán)登記和入伙手續(xù)。逾期辦理者每逾期一天應(yīng)繳納人民幣元；超過半年不辦理登記手續(xù)的房產(chǎn)，由房產(chǎn)管理單位代管；超過三年不辦理登記手續(xù)，視為無主房產(chǎn)，交由有關(guān)部門依法處理。

　　2.收樓時(shí)請(qǐng)認(rèn)真查驗(yàn)室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修等是否損壞或未盡妥善。如有投訴，請(qǐng)?jiān)谑諛菚r(shí)書面告知管理處。管理處將代表業(yè)主利益就提出的投訴與發(fā)展商及施工單位進(jìn)行交涉、協(xié)商解決。

　　3.根據(jù)本公寓的承建合同，保修期為1年，保修期間，如因工程質(zhì)量所致故障，施工單位將為業(yè)主免費(fèi)維修。如因業(yè)主使用不當(dāng)，則由業(yè)主自行支付費(fèi)用。

　　4.業(yè)主有權(quán)對(duì)您的住宅進(jìn)行裝修和維修，但應(yīng)保證絕對(duì)不影響樓宇結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施。裝修、維修前，業(yè)主須向管理處提出書面申請(qǐng)，獲準(zhǔn)后方可進(jìn)行，并按規(guī)定由裝修、承修者向管理處繳納一定的裝修管理費(fèi)。

　　5.辦理各項(xiàng)入伙手續(xù)的程序詳見“入伙手續(xù)書”。

　　××房動(dòng)產(chǎn)開發(fā)公司

　　××物業(yè)管理公司

　　年月日

　　(三)物業(yè)公司迎接業(yè)主、使用權(quán)人入住要進(jìn)行的工作

　　1.物業(yè)公司自身應(yīng)先期進(jìn)駐，熟悉物業(yè)，了解情況

　　具備條件的物業(yè)公司可通過物業(yè)的前期介入，來熟悉物業(yè)的各方面情況；而沒能在前期開發(fā)階段介入的物業(yè)管理公司則必須在業(yè)主、使用權(quán)人入住之前的一段時(shí)間進(jìn)駐物業(yè)內(nèi)，唯此才能熟悉本物業(yè)、了解相關(guān)的情況，為工作的銜接和協(xié)調(diào)做好準(zhǔn)備。在這方面切忌物業(yè)公司與業(yè)主同時(shí)進(jìn)駐物業(yè)，業(yè)主不清楚的物業(yè)公司也不清楚，業(yè)主不熟悉的物業(yè)公司也不熟悉。必須有個(gè)“提前量”，才能在熟悉情況的基礎(chǔ)上做好服務(wù)，使業(yè)主及使用權(quán)人滿意。

　　2.準(zhǔn)備、推敲和制定相應(yīng)的入住手續(xù)

　　入住的手續(xù)既關(guān)系到業(yè)主、使用權(quán)人的入住是否便捷、順利，又關(guān)系到物業(yè)公司、發(fā)展商及業(yè)主或使用權(quán)人的權(quán)利、責(zé)任與義務(wù)。因此，物業(yè)公司要仔細(xì)地推敲，作出明確的規(guī)定。對(duì)某些問題不準(zhǔn)時(shí)可向有關(guān)法律及財(cái)務(wù)方面的專家進(jìn)行咨詢，盡量避免各種手續(xù)、文件的含混和歧義。

　　3.做好相應(yīng)的組織協(xié)調(diào)工作，體現(xiàn)效率、規(guī)范和周到熱情

　　一般地說，接納業(yè)主、使用權(quán)人入住的整個(gè)過程，最能體現(xiàn)物業(yè)管理公司的組織水平、管理效率和服務(wù)質(zhì)量。因這一過程要面對(duì)多戶。有通知、接待、辦理手續(xù)、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察、簽署有關(guān)文件、繳納相關(guān)款項(xiàng)甚至聯(lián)系搬家公司等諸多環(huán)節(jié)的工作，哪個(gè)環(huán)節(jié)工作不力或缺乏協(xié)調(diào)都會(huì)給業(yè)主或使用權(quán)人帶來不便，哪個(gè)環(huán)節(jié)上出現(xiàn)態(tài)度生硬、冷漠、不負(fù)責(zé)任等都會(huì)給業(yè)主或使用權(quán)人帶來不快。因此，物業(yè)公司應(yīng)在此之前進(jìn)行充分的動(dòng)員，在過程中不斷進(jìn)行協(xié)調(diào)減少差錯(cuò)和脫節(jié)，并有專門的人員巡查各個(gè)環(huán)節(jié)的服務(wù)。把所有的麻煩和不便留給物業(yè)公司自己，把更多的方便留給業(yè)主和使用權(quán)人。

　　(四)搬遷入伙

　　在完成以上程序之后，住戶才能簽領(lǐng)鑰匙，準(zhǔn)備搬遷。在用戶搬遷過程中，物業(yè)管理公司應(yīng)做如下的工作：

　　1.協(xié)助用戶搬遷

　　物業(yè)管理公司一般可以通過兩種方式協(xié)助用戶搬遷。

　　(1)代請(qǐng)搬遷公司。

　　(2)提供搬遷服務(wù)。

　　2.維持搬遷秩序

　　在用戶搬遷過程中，應(yīng)盡量避免由于時(shí)間集中而造成的混亂，對(duì)搬運(yùn)車輛應(yīng)有專人指揮出入停放，以避免交通事故及損壞花草公物的事件發(fā)生。

　　3.收取搬遷押金

　　在發(fā)放入住通知時(shí)，物業(yè)管理公司一般都會(huì)向用戶收取搬遷押金。如果搬遷過程中發(fā)生損害公物的事件，則視情況扣除部分或全部押金，如果未發(fā)生事故、押金應(yīng)如數(shù)退還。

　　三、業(yè)主、使用權(quán)人對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收

　　(一)對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收是業(yè)主、使用權(quán)人的權(quán)利

　　對(duì)任何一位業(yè)主，置下一處房產(chǎn)往往是一生中重要的“長(zhǎng)期投資”，要傾大半生的積蓄、甚至還要向銀行機(jī)構(gòu)或親朋借貸部分資金才能湊齊。因而，業(yè)主一旦置下物業(yè)，便具有受法律保護(hù)的種種權(quán)益。為了使自己的權(quán)益不受欺詐與損害，業(yè)主在入住前甚至在辦理最后一筆購房款繳納事宜之前，就有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司(銷售部)或物業(yè)管理公司的人員帶其到現(xiàn)場(chǎng)，查驗(yàn)所購物業(yè)的狀況。這是業(yè)主的一項(xiàng)基本權(quán)力，也是業(yè)主或使用權(quán)人進(jìn)入物業(yè)前的一項(xiàng)程序。這個(gè)程序?qū)I(yè)主是不可少的。有了這個(gè)程序，便可在很大程度上減少甚至避免房地產(chǎn)開發(fā)公司及物業(yè)管理公司在銷售或租賃環(huán)節(jié)上實(shí)行“黑箱操作”，及對(duì)業(yè)主的欺詐以及對(duì)業(yè)主其它方面權(quán)益的損害和踐踏。

　　通過現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，業(yè)主可直接了解所購置的物業(yè)的狀況，發(fā)現(xiàn)問題或瑕疵，請(qǐng)銷售人員或有關(guān)人員當(dāng)場(chǎng)作出解釋或說明，不能得到清楚和滿意答復(fù)的，業(yè)主可拒絕在后面的手續(xù)和文件上簽字及其余款項(xiàng)的交付。要求開發(fā)商或施工單位根據(jù)購房合同及施工圖紙規(guī)定的技術(shù)指標(biāo)，重新進(jìn)行局部返修，直至達(dá)到圖紙、合同的要求為止。因此，有經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主在感到自己對(duì)物業(yè)的狀況和技術(shù)指標(biāo)把握不準(zhǔn)時(shí)，往往請(qǐng)一些房地產(chǎn)或建筑、裝飾方面的專業(yè)人員來一道查驗(yàn)，幫自己把關(guān)。

　　而作為物業(yè)公司，在接待業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)物業(yè)時(shí)，要仔細(xì)地和業(yè)主介紹物業(yè)的全部情況，及物業(yè)與合同條款、與施工圖的對(duì)照之處，解釋業(yè)主提出的問題。對(duì)不能說清或即刻答復(fù)的問題做好記錄，請(qǐng)公司的相關(guān)業(yè)務(wù)人員對(duì)業(yè)主進(jìn)行答復(fù)。對(duì)物業(yè)確實(shí)存在問題的，要及時(shí)向發(fā)展商及施工單位反饋，并組織必要的返修直至業(yè)主滿意。

　　(二)業(yè)主、使用權(quán)人對(duì)物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收的參照系

　　1.對(duì)比圖紙和技術(shù)規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收

　　如圖紙標(biāo)明的使用面積、墻體厚度、建筑材料；室內(nèi)凈高、內(nèi)部格局、閡窗尺寸及材料；各種管線的分布、走向；各設(shè)備、設(shè)施的落位情況；各面積、結(jié)構(gòu)及設(shè)備設(shè)施的幾何誤差等。通常上述內(nèi)容有較強(qiáng)的專業(yè)色彩，業(yè)主如不清楚圖紙的情況，可請(qǐng)有關(guān)專業(yè)人員幫自己把關(guān)。

　　2.對(duì)比銷售(承租)合同及物業(yè)管理合同來進(jìn)行驗(yàn)收

　　如物業(yè)坐落的位置(要有相對(duì)固定的坐標(biāo)，不能用10分鐘車程等含混概念)；物業(yè)開發(fā)、出售、(出租)的手續(xù)即“五證”是否俱全；物業(yè)的面積(房屋面積與分?jǐn)偯娣e，分?jǐn)偯娣e是否按建設(shè)部統(tǒng)一規(guī)定)及誤差(小于合同面積的誤差應(yīng)控制在一定的范圍內(nèi)，否則是對(duì)業(yè)主經(jīng)濟(jì)權(quán)益的侵犯；大于合同面積的誤差在一定范圍內(nèi)業(yè)主不須再繳房款，而應(yīng)由發(fā)展商承擔(dān)；超過合同面積一定范圍內(nèi)，則發(fā)展商有“強(qiáng)賣”之嫌，業(yè)主也有權(quán)拒付或雙方協(xié)商按較低的價(jià)格水準(zhǔn)補(bǔ)齊多出的差價(jià))；此外，還包括物業(yè)的結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分隔，物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的產(chǎn)地(如衛(wèi)生潔具是進(jìn)口的還是國(guó)產(chǎn)的，是“美標(biāo)”還是“TOTO”)、規(guī)格(型號(hào))、檔次；裝修的用料與施工等。

　　(三)住戶對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收

　　住戶在遷入所選擇的物業(yè)之前，應(yīng)對(duì)其房屋質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收。此時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)有專人受理住戶對(duì)房屋質(zhì)量提出的問題，如確屬物業(yè)管理公司接管驗(yàn)收時(shí)的疏漏，則應(yīng)立即通知施工單位予以解決。住戶對(duì)物業(yè)的檢驗(yàn)應(yīng)特別仔細(xì)，盡量把問題都解決在入住之前。一般從以下幾個(gè)方面檢查：

　　1.給排水系列。包括水管、水龍頭是否完好，沒有漏水和銹蝕的情況，下水道是否有建筑垃圾堵塞，抽水馬桶、地漏、浴缸的排水是否通暢、有無泛水現(xiàn)象等。

　　2.門窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全；門窗是否密實(shí)、貼合，開閉是否靈活；門鎖是否啟閉靈活、合用，門的開關(guān)能否自如；玻璃是否有防水密封等。

　　3.供電系列。包括電燈、電線(管線)是否有質(zhì)量問題，開關(guān)所控是否是火線，電表的流量大小是否能滿足安裝空調(diào)及微波爐等大功率家用電器的要求(北京市已將住戶電表的容量由原來的5A增至20A，應(yīng)檢查本樓宇是否執(zhí)行新的標(biāo)準(zhǔn))。

　　4.地面、屋頂及地板系列。包括是否平整、起殼、起砂、剝落，是否裂縫、滲水；次磚、地磚和墻磚貼面的平整、間隙、虛實(shí)(聽敲擊聲)等。

　　5.公共設(shè)施及其它。查驗(yàn)水表、電表、煤氣表(天然氣表)是否都是從“0”開始或僅有少量試電、試水、試氣所經(jīng)過流量和數(shù)值(一般為0.*或0.0*)，對(duì)超出數(shù)值過大的用戶有權(quán)要求物業(yè)公司重新?lián)Q表。此外，還需查驗(yàn)垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門、防盜窗、電話電線、天線、信箱等。對(duì)高層建筑除檢查電梯的運(yùn)行外，還要檢查步行樓梯的延時(shí)觸摸照明系統(tǒng)是否能正常使用等。

　　此外，驗(yàn)收實(shí)踐中還發(fā)現(xiàn)有的施工單位人員素質(zhì)較低，在施工中即在住戶的衛(wèi)生間如廁等。此種情況，物業(yè)公司應(yīng)通過接管和提前進(jìn)入，將這類缺憾“找補(bǔ)”回來，不要讓業(yè)主或使用權(quán)人留下遺憾。

篇3：物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：業(yè)主入住前籌備工作

　　物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：業(yè)主入住前籌備工作

　　注：

　　1) 竣工驗(yàn)收時(shí)間：在樓宇入住前一至三個(gè)月進(jìn)行；

　　2) 入住時(shí)間：住戶入住時(shí)間；

　　1. 0建全管理處：

　　1) 竣工驗(yàn)收前三個(gè)月，公司任命管理處主任，房管員2人(收款1人)到位，組成管理處新的籌建班子；其他人員根據(jù)工作進(jìn)展需要，彩取分步到位的辦法，業(yè)主(住戶)入住時(shí)，管理處各類人員必須仔部到位。

　　2) 管理各類人員可按以下程序和時(shí)間到位，但應(yīng)根據(jù)小區(qū)條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整(以下人員名額按建筑面積5萬平方米的住宅小區(qū)擬定)：

　　A. 入住前三個(gè)月，任命管理處主任，房管員2人(收款1人)到位，投入入住前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作；

　　B. 竣工驗(yàn)收前二個(gè)月，大廈消防中心值班人員3人(機(jī)電1人，給排水1人，電梯1人)現(xiàn)場(chǎng)，與機(jī)電安裝維修工程部人員起，參與機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，掌握大廈設(shè)備設(shè)施的基本情況和操作規(guī)程；

　　C. 竣工驗(yàn)收前半個(gè)月，電工2人，給排水1人，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套設(shè)施和設(shè)備等，參加竣工驗(yàn)收，配合房管員監(jiān)督樓宇工程遺留問題的整改工作。

　　D. 竣工驗(yàn)收前半個(gè)月，部分保安人員到位，上崗培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對(duì)所接受的物業(yè)守衛(wèi)工作；

　　E. 入住前一個(gè)月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公；

　　F. 入住前一個(gè)月，炊事員到位，食堂開餐；

　　G. 入住前半個(gè)月，衛(wèi)生人員到位，開始對(duì)區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收的房間進(jìn)行清潔工作；

　　H. 入住前半個(gè)月，全部保安人員配齊上崗；

　　I. 入住前半個(gè)月，維修班組成立，人員配齊到位；

　　2. 0入住工作方案：

　　1) 編寫：

　　管理處成立后，管理處主任負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)管理部編寫的《物業(yè)管理方案》，編寫管理處入住工作方案，入住工作方案的內(nèi)容包括以下內(nèi)容：

　　A.核實(shí)《物業(yè)管理方案》中擬定的管理處人員配備情況；

　　B.根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況和《物業(yè)管理方案》中對(duì)小區(qū)管理的要求以及要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，擬定小區(qū)入住后在加強(qiáng)治安、車輛管理、垃圾清運(yùn)等方面的配套改進(jìn)意見或整改措施，如下所示：

　　*治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄；增設(shè)報(bào)警系統(tǒng)；統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗；

　　*車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志；封閉小區(qū)由多個(gè)出入口到一進(jìn)一出或二進(jìn)二出等；增設(shè)自行車棚；加固架空層車庫；

　　*垃圾清運(yùn)：增設(shè)垃圾池(屋)垃圾清運(yùn)站等；

　　*樓道燈：改成節(jié)能燈(如：溫感、聲控或觸摸式等)；

　　C.擬定管理處辦公用房和員工宿舍的裝修方案；

　　D.根據(jù)《物業(yè)管理方案》的開辦采購計(jì)劃，擬定分步購置計(jì)劃；

　　E.制定入住流程；

　　F.其他；

　　2) 報(bào)批：

　　以質(zhì)量手冊(cè)中“文件和資料的控制”和程序文件的“文件和資料的控制程序”的規(guī)定進(jìn)行；

　　3.0準(zhǔn)備入住資料：

　　1) 根據(jù)公司原有的格式和小區(qū)的實(shí)際情況編寫和印刷《住戶手冊(cè)》、《業(yè)主公約》、《防火公約》。

　　*注：《業(yè)主公約》按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》應(yīng)在入住率達(dá)60%時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)討論制定，管理公司為了加強(qiáng)管理，與住戶相互制約，制定臨時(shí)規(guī)定，當(dāng)入住達(dá)到60%時(shí)，再按業(yè)主委員會(huì)制定的《業(yè)主公約》執(zhí)行。

　　2)印刷市政府頒布的《深圳市住宅裝修管理規(guī)定》，并結(jié)合實(shí)際情況編寫和印刷《住宅(大廈)室內(nèi)裝修管理規(guī)定》、《住宅區(qū)(大廈)商場(chǎng)裝修管理規(guī)定》和《臨時(shí)用電管理規(guī)定》。

　　3) 印刷安裝空調(diào)管理規(guī)定(附空調(diào)安裝平面示意圖)和空調(diào)架的式樣圖。

　　4) 印刷“辦理入住手續(xù)須知”，內(nèi)容要求寫明管理處辦公地，業(yè)主應(yīng)帶的證件，并附簡(jiǎn)明扼要的入住程序流程說明圖等。

　　5) 印刷其他規(guī)定：如防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定(附草樣平面示意一圖)等。

　　6) 印刷入住表格：

　　4.0協(xié)調(diào)工作：

　　1) 與供電局、自來水公司、石油液化氣甕和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后水、電、氣等的供應(yīng)。

　　2) 代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭(zhēng)取現(xiàn)場(chǎng)放號(hào)，方便業(yè)主。

　　3) 與學(xué)校、派出所和居委會(huì)聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時(shí)公告。

　　5.0通知入住：

　　通過登報(bào)或寄發(fā)通知書的形式，提前一個(gè)月向業(yè)主發(fā)出入住通知。寄發(fā)通知應(yīng)包括以下資料：

　　1) 入住通知書

　　2) 辦理入住手續(xù)須知

　　3) 收費(fèi)項(xiàng)目一覽表

　　6.0入住時(shí)的環(huán)境布置：

　　1) 區(qū)內(nèi)環(huán)境：

　　A. 入口處掛橫幅，內(nèi)容有“歡迎您喬遷×××大廈(村)”等，插彩旗，營(yíng)造熱烈的氣氛。

　　B. 插指路牌，由入口處到管理處，指路牌標(biāo)明“管理處→”字樣，采用紅底黑字或紅底黃字等。

　　C. 入口處標(biāo)明管理處辦公地址和辦公時(shí)間。

　　2) 管理處辦公環(huán)境：

　　A. 掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受。

　　B. 張貼醒目的“辦理入住手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到“一條龍服務(wù)”程序，各窗口標(biāo)識(shí)清楚，一目了然。

　　C. 管理人員著裝整潔，精神飽滿。

　　D. 辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。