小區(qū)業(yè)主入住管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（三）

　　1.0目的

　　規(guī)范業(yè)主入住管理工作，確保業(yè)主順利入住。

　　2.0適用范圍

　　適用于業(yè)主入住的管理工作。

　　3.0職責(zé)

　　3.1管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織安排人住工作。

　　3.2客戶服務(wù)中心主管負(fù)責(zé)協(xié)助經(jīng)理安排業(yè)主入住工作。

　　3.3客戶服務(wù)中心管理員負(fù)責(zé)具體辦理人住手續(xù)。

　　3.4財務(wù)部負(fù)責(zé)核收各項入住費用。

　　3.5維修部負(fù)責(zé)收樓時發(fā)現(xiàn)的樓宇整改的跟進(jìn)和水電的開通工作。

　　4.0名詞解釋

　　入住：是指業(yè)主收到書面入住通知，并辦理完相應(yīng)手續(xù)。業(yè)主收到入住通知一個月內(nèi)未辦理入住手續(xù)的，視為入住。

　　5.0程序要點

　　5.1辦理入住手續(xù)的前提條件。．

　　5.1.1小區(qū)（大廈）已經(jīng)通過接管驗收，達(dá)到入住條件。

　　5.1.2已經(jīng)通過接管驗收，標(biāo)志是：

　　a)房屋無重大質(zhì)量問題；

　　b)工程遺留問題基本得到解決；

　　c)工程資料已經(jīng)齊備；

　　d)業(yè)主檔案資料已經(jīng)移交完畢，產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作已經(jīng)結(jié)束。

　　5.1.3達(dá)到入住的條件，這里指：

　　a)小區(qū)實現(xiàn)通路、通水、通電、通氣、通訊、通郵、排水、排污等基本使用功能，可以滿足日常生活所需；

　　b)配套設(shè)施基本齊備，建成并能夠使用；

　　c)管理處有固定的辦公場所并開始辦公。

　　5.1.4物業(yè)管理公司已經(jīng)同委托方簽訂完畢《物業(yè)管理委托合同》。

　　5.2入住的準(zhǔn)備工作。

　　5.2.1入住資料的準(zhǔn)備。

　　a)根據(jù)小區(qū)的實際情況編寫和印制《業(yè)主公約》、《住戶手冊》、《服務(wù)指南》、《消防安全責(zé)任書》、《入住通知書》。

　　b)《入住通知書》的內(nèi)容要求寫明管理處辦公地點、業(yè)主辦理人住手續(xù)時應(yīng)帶的資料、證件及交納的費用明細(xì)，并附簡明扼要的人住流程等。

　　c)印刷以下各類人住表格：

　　--《業(yè)主證領(lǐng)用登記表》；

　　--《裝修申請表》；

　　--《住宅使用說明書》；

　　--《住宅質(zhì)量保證書》；

　　--《鑰匙領(lǐng)用登記表》；

　　--發(fā)展商提供的《入住驗房表》；

　　--《業(yè)主家庭情況登記表》；

　　--《入住登記表》。

　　5.2.2設(shè)計辦理入住手續(xù)流程圖。

　　5.2.3入住時的環(huán)境布置：涉及服務(wù)標(biāo)識區(qū)別的按《服務(wù)標(biāo)識管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》有關(guān)規(guī)定辦理。

　　a)區(qū)內(nèi)環(huán)境：

　　--入口處掛橫幅，內(nèi)容有"歡迎您喬遷×××"等，插彩旗，營造熱烈的氣氛；

　　--插指路牌，由入口處到管理處，指路牌標(biāo)明"管理處→"字樣；

　　--入口處標(biāo)明管理處辦公地址和辦公時間。

　　b)管理處辦公環(huán)境：

　　--掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受；

　　--張貼醒目的"辦理入住手續(xù)流程圖"，辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到"一條龍服務(wù)"，各窗口標(biāo)識清楚，一目了然；

　　--管理人員著裝整潔，精神飽滿；

　　--辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。

　　5.3客戶服務(wù)中心依據(jù)管理公司和發(fā)展商聯(lián)席辦公會議議定的人住時間，會同發(fā)展商聯(lián)合向業(yè)主發(fā)出人住通知，內(nèi)容包括：

　　a)《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》；

　　b)《致廣大業(yè)主的慰問信》。

　　5.4.2業(yè)主收到入住通知后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時間內(nèi)帶齊有關(guān)證件和資料到管理處辦理入住手續(xù)。如果在規(guī)定期限到來的前3天內(nèi)，業(yè)主尚未辦理入住手續(xù)的，公共事務(wù)部管理員應(yīng)再次發(fā)函或致電通知尚未辦理人住手續(xù)的業(yè)主前來辦理入住手續(xù)；超過規(guī)定期限未辦理入住手續(xù)的，客戶服務(wù)中心應(yīng)將情況向管理處經(jīng)理匯報決定是否登報催辦。業(yè)主辦理人住手續(xù)須帶以下證件：

　　a)《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》；

　　b)《購房合同》原件和復(fù)印件各一份；

　　c)業(yè)主及家庭成員的身份證原件及復(fù)印件各一份，小一寸彩照每人各兩張；

　　d)單位購房的尚須帶齊營業(yè)執(zhí)照副本及其復(fù)印件各一份；

　　e)委托他人辦理的，須帶業(yè)主委托書。

　　5.5入住手續(xù)的辦理。

　　5.5.1驗證：管理員在業(yè)主前來辦理人住手續(xù)時，應(yīng)首先對以下證件進(jìn)行檢查：

　　a)《購房合同》原件；

　　b)業(yè)主的身份證原件；

　　c)單位購房的還須檢查其單位營業(yè)執(zhí)照副本；

　　d)委托他人辦理的，還須檢查業(yè)主的委托書。

　　5.5.2檢查無誤后，管理員將《購房合同》原件、業(yè)主及

家庭成員的身份證原件、單位營業(yè)執(zhí)照副本返還業(yè)主，證件復(fù)印件及業(yè)主委托書存人業(yè)主檔案。

　　5.5.3將業(yè)主提供的照片中的一張貼在《業(yè)主家庭情況登記表》內(nèi)，另一張為業(yè)主辦理《業(yè)主證》。

　　5.5.4交納入住費用：客戶服務(wù)中心指引業(yè)主到財務(wù)部交納人住費用，財務(wù)部根據(jù)收款項目開具收款收據(jù)。一般情況下，入住費用包括以下項目：

　　a)天燃?xì)忾_戶費：屬代收代繳費用，小區(qū)無此配套項目的不予收費；

　　b)有線電視初裝費：屬代收代繳費用，小區(qū)無此配套項目的不予收費；

　　c)水電押金：實行抄表到戶的小區(qū)不需收取，未實行抄表到戶的可適當(dāng)收取；

　　d)裝修保證金：業(yè)主可選擇入住時交納或等申請二次裝修時再交納。

　　e)裝修垃圾清運費：業(yè)主可選擇入住時交納或等申請二次裝修時再交納。

　　f)管理費：以入住之日起計算當(dāng)月管理費。

　　5.5.5驗房收樓。

　　a)客戶服務(wù)中心管理員在業(yè)主交完人住費用后帶業(yè)主驗收房屋，并請業(yè)主將房屋存在的問題填入《業(yè)主人住驗房表》中。

　　b)房屋經(jīng)驗收合格的，管理員應(yīng)請業(yè)主在《業(yè)主人住驗房表》中簽字確認(rèn)。

　　c)驗收中發(fā)現(xiàn)問題，業(yè)主要求搬人或二次裝修前維修的，管理處應(yīng)通知發(fā)展商在一周內(nèi)給予解決，并將整改結(jié)果通知管理處：

　　--發(fā)展商一周內(nèi)未整改完畢的，管理處應(yīng)將整改情況反饋給業(yè)主，并告之具體再驗收時間；

　　--整改完畢后，由管理員通知業(yè)主二次驗收；二次驗收不合格的，由管理處經(jīng)理進(jìn)行跟進(jìn)，并依據(jù)物業(yè)管理公司同發(fā)展商簽訂的《物業(yè)管理委托管理合同》中的保修條款要求發(fā)展商盡快解決。

　　5.5.6發(fā)放鑰匙：

　　a)業(yè)主收樓無問題或要求在搬入后再行維修的，客戶服務(wù)中心管理員應(yīng)將業(yè)主房屋鑰匙全部交給業(yè)主；

　　b)業(yè)主收樓有問題，客戶服務(wù)中心管理員在將鑰匙交給業(yè)主的同時，應(yīng)留下一把大門鑰匙在管理處以供維修時用；

　　c)業(yè)主在領(lǐng)取鑰匙時，管理員應(yīng)要求業(yè)主在《鑰匙領(lǐng)用表》內(nèi)簽名確認(rèn)。

　　5.5.7簽署《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書》：

　　a)管理員將《業(yè)主公約》、《消防安全責(zé)任書》（一式兩份）交給業(yè)主并請業(yè)主詳細(xì)閱讀；

　　b)請業(yè)主簽署《業(yè)主公約》、《消防安全責(zé)任書》；

　　c)管理員將簽署后的《業(yè)主公約》、《消防安全責(zé)任書》其中一份存入業(yè)主檔案，另一份隨其他資料交業(yè)主保存。

　　5.5.8資料發(fā)放：管理員將以下資料發(fā)給業(yè)主保存并要求業(yè)主在《資料領(lǐng)取清單》上簽名：

　　a)《住戶手冊》；

　　b)《服務(wù)指南》；

　　c)簽署后的《業(yè)主公約》；

　　d)簽署后的《消防安全責(zé)任書》；

　　e)《住宅使用說明書》；

　　f)《住宅質(zhì)量保證書》。

　　5.6開通水電。

　　5.6.1客戶服務(wù)中心管理員應(yīng)邀請業(yè)主一起將水電表讀數(shù)抄錄在《業(yè)主入住驗房表》中。

　　5.6.2通知維修部開通該業(yè)主房屋的水電。

　　5.7業(yè)主檔案管理的具體辦法詳見《業(yè)主檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

　　5.8本規(guī)程作為管理處相關(guān)人員績效考評的依據(jù)之一。

　　6.0記錄

　　6.1《業(yè)主家庭情況登記表》。

　　6.2《物業(yè)分戶移交驗收單》。

　　6.3《業(yè)主證領(lǐng)用登記表》。

　　6.4《人住檔案表》。

　　6.5《資料領(lǐng)取清單》。

　　7.0相關(guān)支持文件

　　7.1《裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

　　7.2《鑰匙管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

　　7.3《業(yè)主檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。

篇2：物業(yè)知識教材：業(yè)主入住管理

　　物業(yè)知識教材：業(yè)主入住管理

　　一、業(yè)主(住戶)入住前籌備工作

　　竣工驗收時間是在樓宇入住前一至三個月進(jìn)行的，接著是住戶入往時間。

　　(一)附典型的業(yè)主入住籌備時間表

　　1.竣工驗收前三個月，公司任命管理處主任，房管員2人(收款1人)到位，組成管理處新的籌建班子；其他人員根據(jù)工作進(jìn)展需要，采取分步到位的辦法，業(yè)主(住戶)入住時，管理處各類人員必須全部到位。

　　2.管理處各類人員可按以下程序和時間到位，但應(yīng)根據(jù)小區(qū)條件和實際情況進(jìn)行調(diào)整(以下人員名額按建筑面積5萬平方米的住宅小區(qū)擬定)：

　　A.入住前三個月，任命管理處主任，房管員2人(收款1人)到位，投入入住前的各項準(zhǔn)備工作；

　　B.竣工驗收前二個月，大廈消防中心值班人員3人(機電1人，給排水1人，電梯1人)進(jìn)入現(xiàn)場，與機電維修工程部人員一起，參與機電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，掌握大廈設(shè)備設(shè)施的基本情況和操作規(guī)程；

　　C.竣工驗收前半個月，電工2人，給排水1人，進(jìn)入現(xiàn)場，熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套設(shè)施和設(shè)備等，參加竣工驗收，配合房管員監(jiān)督樓宇工程遺留問題的整改工作。

　　D.竣工驗收前半個月，部分保安人員到位，上崗培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對所接受的物業(yè)守衛(wèi)工作；

　　E.入住前一個月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公；

　　F.入住前一個月，炊事員到位，食堂開餐；

　　G.入住前半個月，衛(wèi)生人員到位，開始對區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收的房間進(jìn)行清潔工作；

　　H.入住前半個月，全部保安人員配齊上崗

　　I.入住前半個月，維修班組成立，人員配齊到位；

　　(二)入住工作方案制訂

　　管理處成立后，管理處主任負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)管理部編寫的《物業(yè)管理方案》，編寫管理處入住工作方案，入住工作方案的內(nèi)容包括以下內(nèi)容：

　　1.核實《物業(yè)管理方案》中擬定的管理處人員配備情況；

　　2.根據(jù)小區(qū)的實際情況和《物業(yè)管理方案》中對小區(qū)管理的要求以及要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，擬定小區(qū)入住后在加強治安、車輛管理、垃圾清運等方面的配套改進(jìn)意見或整改措施，如下所示：

　　(1)治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄；增設(shè)報警系統(tǒng)；統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗；

　　(2)車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志；封閉小區(qū)由多個出入口到一進(jìn)一出或二進(jìn)二出等；增設(shè)自行車棚；加固架空層車庫；

　　(3)垃圾清運：增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運站等

　　(4)樓道燈：改用節(jié)能燈(如：溫感、聲控或角摸式等)

　　3.擬定管理辦公用房和員工宿舍的裝修方案；

　　4.根據(jù)《物業(yè)管理方案》的開辦采購計劃，擬定分步購置計劃；

　　5.制定入住流程；

　　6.印刷入住表格；

　　(三)協(xié)調(diào)工作

　　1.與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應(yīng)。

　　2.代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。

　　3.與學(xué)校、派出所和居委會聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時公告。

　　二、業(yè)主、使用權(quán)人入住

　　業(yè)主、使用權(quán)人的入住是物業(yè)銷售或租賃工作完成后，物業(yè)公司面臨的又一項具體工作。物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)自己對物業(yè)的了解和熟悉的情況，擬定合理的入住程序，使業(yè)主、使用權(quán)人方便入住。并配合業(yè)主及使用權(quán)人對物業(yè)狀況進(jìn)行驗收。此外，為了清楚地界定業(yè)主與物業(yè)公司的權(quán)利、責(zé)任與義務(wù)，使業(yè)主、使用權(quán)人更好地遵守物業(yè)管理的規(guī)范，還須認(rèn)真推敲和制定物業(yè)管理合同與物業(yè)管理公約。從而建立物業(yè)公司與業(yè)主、使用權(quán)人的新型關(guān)系，使各方面形成“合力”，推動小區(qū)或樓宇的物業(yè)管理水平。

　　(一)業(yè)主、使用權(quán)人入住的程序

　　業(yè)主及使用權(quán)人的入住，有些房地產(chǎn)公司習(xí)慣地稱之為“入伙”。它是指業(yè)主或使用權(quán)人根據(jù)購買或承租物業(yè)的契約規(guī)定，在交付各項費用和款項后，領(lǐng)取鑰匙、向購買或承租的物業(yè)遷入或進(jìn)駐。它是業(yè)主產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)人使用權(quán)的行使與體現(xiàn)。作為物業(yè)管理公司應(yīng)創(chuàng)造條件，為業(yè)主及使用權(quán)人的順利入住提供方便。業(yè)主及使用權(quán)人入住的程序包括以下幾個環(huán)節(jié)。

　　1.向業(yè)主或使用權(quán)人發(fā)放“入伙通知書”及“入伙手續(xù)書”

　　“入伙通知”應(yīng)包括：入伙時間、入伙須知、收樓須知等，并分別約定日期，分批地請業(yè)主或使用權(quán)人帶齊有關(guān)證件和費用，到指定地點辦理入住手續(xù)。“入伙手續(xù)”包括進(jìn)駐之前需要提供的資格審查文件；需繳納的費用和相關(guān)款項；需要簽署的相關(guān)文件領(lǐng)取鑰匙等。

　　2.業(yè)主、使用權(quán)人驗樓，并最終取得認(rèn)可

　　驗樓是業(yè)主或使用權(quán)人的一項基本權(quán)利，也是其入住的秘要程序。物業(yè)管理公司應(yīng)派專人接待地向業(yè)主或使用權(quán)人介紹物業(yè)。業(yè)主或使用權(quán)人最終取得認(rèn)可，才補交購置物業(yè)或承租物業(yè)的余(欠)款，再進(jìn)行下一步程序。

　　3.簽定“物業(yè)管理合同”和“物業(yè)管理公約”

　　簽約之前應(yīng)給業(yè)主或使用權(quán)人一定的時間，讓其細(xì)細(xì)閱讀和認(rèn)真推敲物業(yè)管理合同及物業(yè)管理公約的各項條款。經(jīng)充分考慮在不存在疑義的情況下繳納各項管理費用。

　　4.組織搬遷入住

　　在業(yè)主或使用權(quán)人辦理完各項入住手續(xù)后，物業(yè)管理公司幫助其聯(lián)系專門的搬家公司或自行組織力量幫助業(yè)主及使用權(quán)人搬遷入住，為其盡可能提供各種方便。

　　5.進(jìn)行裝修管理

　　由業(yè)主或使用權(quán)人提出書面申請，按照報批程序進(jìn)行申報，物業(yè)公司經(jīng)審核同意后，業(yè)主或使用權(quán)人方可進(jìn)行物業(yè)的裝修或二次裝修。但裝修過程中仍需執(zhí)行建設(shè)部統(tǒng)一的裝修管理要求及業(yè)主或使用權(quán)人與物業(yè)管理簽定的“物業(yè)管理合同”及“物業(yè)管理公約”中的約定。

　　(二)業(yè)主、使用權(quán)人入住的有關(guān)手續(xù)、文件

　　1.入伙通知書

　　入伙通知書應(yīng)直接寄往業(yè)主或使用權(quán)人處，須載明下列事項：①入伙時間；②前來辦理入伙手續(xù)的時間和地點；③辦理入伙時應(yīng)攜帶的證件和款項等。

　　入伙通知書示例

　　入伙通知書

　　女士/先生：

　　您好!我們熱忱歡迎您入住××公寓!

　　您所認(rèn)購的××公寓區(qū)棟單元室，經(jīng)建設(shè)單位，施工單位及市有關(guān)部門的聯(lián)合驗收合格，現(xiàn)已交付使用準(zhǔn)予入住。現(xiàn)將有關(guān)情況通知如下：

　　(一)請您按入伙通知書、收樓須知等辦理入住手續(xù)，辦理地點在樓室。屆時房地產(chǎn)開發(fā)公司地產(chǎn)部、財務(wù)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門和單位將到現(xiàn)場集中辦公。

　　(二)為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦好入伙手續(xù)，請您按規(guī)定時間前來辦理各項手續(xù)。各樓各層次辦理入伙手續(xù)的時間表(略)。閣下如屆時不能前來辦理入伙手續(xù)，請您及時與我公司聯(lián)系，落實補辦的辦法。

　　聯(lián)系電話：

　　特此通知

　　××房地產(chǎn)工發(fā)公司

　　××物業(yè)管理公司

　　年月日

　　2.入伙手續(xù)書

　　應(yīng)與“入伙通知書”一并寄往業(yè)主或使用權(quán)人處，講明入住本物業(yè)段辦理的手續(xù)及先后順序，使業(yè)主或使用權(quán)人清晰、明了，有所準(zhǔn)備。

　　入伙手續(xù)示例：

　　入伙手續(xù)書

　　女士/先生：

　　您認(rèn)購的區(qū)棟單元室樓宇，現(xiàn)已交付使用具備入住條件。請仔細(xì)閱讀收樓須知，按下列順序辦理入住手續(xù)：

　　1.在房地產(chǎn)公司財務(wù)部付清樓款，與銷售部驗樓，簽署驗樓文件。

　　蓋章：簽字

　　2.在房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部進(jìn)行入伙資格審查，審查合格出具證明。

　　蓋章：簽字

　　3.在物業(yè)管理公司財務(wù)部交付各項入伙費用，結(jié)清手續(xù)、出具證明。

　　蓋章：簽字

　　4.在物業(yè)管理公司管理處簽定物業(yè)管理公約，領(lǐng)取和查驗鑰匙，辦理完畢，簽具證明。

　　蓋章：簽字

　　××房地產(chǎn)開發(fā)公司

　　××物業(yè)管理公司

　　年月日

　　3.收樓須知

　　收樓是業(yè)主或使用權(quán)人經(jīng)對物業(yè)的驗收、認(rèn)可，并繳納各項購樓余(欠)款、租金和管理費之后，接收樓房(單元、樓盤)的活動。它是物業(yè)出售和出租環(huán)節(jié)的結(jié)束和物業(yè)管理環(huán)節(jié)的正式開始。作為物業(yè)管理公司，應(yīng)在收樓須知中載明業(yè)主或使用權(quán)人在辦理入住手續(xù)過程中須注意的事項及應(yīng)攜帶的各種有效證件、合同文書及款項，避免客戶的遺漏和往返及由此造成的不便。

　　作為業(yè)主或使用權(quán)人，應(yīng)仔細(xì)閱讀收樓須知，遇有不明事項及時向在場的工作人員詢問。

　　收樓須知示例：

　　收樓須知

　　歡迎閣下成為××公寓的新業(yè)主：

　　我公司愿為您提供良好的管理服務(wù)，現(xiàn)介紹有關(guān)收樓事項和程序，避免您在收樓時發(fā)生遺漏而引致不便。

　　1.業(yè)主在接到入伙通知書起1個月內(nèi)，到本公司辦理產(chǎn)權(quán)登記和入伙手續(xù)。逾期辦理者每逾期一天應(yīng)繳納人民幣元；超過半年不辦理登記手續(xù)的房產(chǎn)，由房產(chǎn)管理單位代管；超過三年不辦理登記手續(xù)，視為無主房產(chǎn)，交由有關(guān)部門依法處理。

　　2.收樓時請認(rèn)真查驗室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修等是否損壞或未盡妥善。如有投訴，請在收樓時書面告知管理處。管理處將代表業(yè)主利益就提出的投訴與發(fā)展商及施工單位進(jìn)行交涉、協(xié)商解決。

　　3.根據(jù)本公寓的承建合同，保修期為1年，保修期間，如因工程質(zhì)量所致故障，施工單位將為業(yè)主免費維修。如因業(yè)主使用不當(dāng)，則由業(yè)主自行支付費用。

　　4.業(yè)主有權(quán)對您的住宅進(jìn)行裝修和維修，但應(yīng)保證絕對不影響樓宇結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施。裝修、維修前，業(yè)主須向管理處提出書面申請，獲準(zhǔn)后方可進(jìn)行，并按規(guī)定由裝修、承修者向管理處繳納一定的裝修管理費。

　　5.辦理各項入伙手續(xù)的程序詳見“入伙手續(xù)書”。

　　××房動產(chǎn)開發(fā)公司

　　××物業(yè)管理公司

　　年月日

　　(三)物業(yè)公司迎接業(yè)主、使用權(quán)人入住要進(jìn)行的工作

　　1.物業(yè)公司自身應(yīng)先期進(jìn)駐，熟悉物業(yè)，了解情況

　　具備條件的物業(yè)公司可通過物業(yè)的前期介入，來熟悉物業(yè)的各方面情況；而沒能在前期開發(fā)階段介入的物業(yè)管理公司則必須在業(yè)主、使用權(quán)人入住之前的一段時間進(jìn)駐物業(yè)內(nèi)，唯此才能熟悉本物業(yè)、了解相關(guān)的情況，為工作的銜接和協(xié)調(diào)做好準(zhǔn)備。在這方面切忌物業(yè)公司與業(yè)主同時進(jìn)駐物業(yè)，業(yè)主不清楚的物業(yè)公司也不清楚，業(yè)主不熟悉的物業(yè)公司也不熟悉。必須有個“提前量”，才能在熟悉情況的基礎(chǔ)上做好服務(wù)，使業(yè)主及使用權(quán)人滿意。

　　2.準(zhǔn)備、推敲和制定相應(yīng)的入住手續(xù)

　　入住的手續(xù)既關(guān)系到業(yè)主、使用權(quán)人的入住是否便捷、順利，又關(guān)系到物業(yè)公司、發(fā)展商及業(yè)主或使用權(quán)人的權(quán)利、責(zé)任與義務(wù)。因此，物業(yè)公司要仔細(xì)地推敲，作出明確的規(guī)定。對某些問題不準(zhǔn)時可向有關(guān)法律及財務(wù)方面的專家進(jìn)行咨詢，盡量避免各種手續(xù)、文件的含混和歧義。

　　3.做好相應(yīng)的組織協(xié)調(diào)工作，體現(xiàn)效率、規(guī)范和周到熱情

　　一般地說，接納業(yè)主、使用權(quán)人入住的整個過程，最能體現(xiàn)物業(yè)管理公司的組織水平、管理效率和服務(wù)質(zhì)量。因這一過程要面對多戶。有通知、接待、辦理手續(xù)、現(xiàn)場實地考察、簽署有關(guān)文件、繳納相關(guān)款項甚至聯(lián)系搬家公司等諸多環(huán)節(jié)的工作，哪個環(huán)節(jié)工作不力或缺乏協(xié)調(diào)都會給業(yè)主或使用權(quán)人帶來不便，哪個環(huán)節(jié)上出現(xiàn)態(tài)度生硬、冷漠、不負(fù)責(zé)任等都會給業(yè)主或使用權(quán)人帶來不快。因此，物業(yè)公司應(yīng)在此之前進(jìn)行充分的動員，在過程中不斷進(jìn)行協(xié)調(diào)減少差錯和脫節(jié)，并有專門的人員巡查各個環(huán)節(jié)的服務(wù)。把所有的麻煩和不便留給物業(yè)公司自己，把更多的方便留給業(yè)主和使用權(quán)人。

　　(四)搬遷入伙

　　在完成以上程序之后，住戶才能簽領(lǐng)鑰匙，準(zhǔn)備搬遷。在用戶搬遷過程中，物業(yè)管理公司應(yīng)做如下的工作：

　　1.協(xié)助用戶搬遷

　　物業(yè)管理公司一般可以通過兩種方式協(xié)助用戶搬遷。

　　(1)代請搬遷公司。

　　(2)提供搬遷服務(wù)。

　　2.維持搬遷秩序

　　在用戶搬遷過程中，應(yīng)盡量避免由于時間集中而造成的混亂，對搬運車輛應(yīng)有專人指揮出入停放，以避免交通事故及損壞花草公物的事件發(fā)生。

　　3.收取搬遷押金

　　在發(fā)放入住通知時，物業(yè)管理公司一般都會向用戶收取搬遷押金。如果搬遷過程中發(fā)生損害公物的事件，則視情況扣除部分或全部押金，如果未發(fā)生事故、押金應(yīng)如數(shù)退還。

　　三、業(yè)主、使用權(quán)人對物業(yè)的驗收

　　(一)對物業(yè)的驗收是業(yè)主、使用權(quán)人的權(quán)利

　　對任何一位業(yè)主，置下一處房產(chǎn)往往是一生中重要的“長期投資”，要傾大半生的積蓄、甚至還要向銀行機構(gòu)或親朋借貸部分資金才能湊齊。因而，業(yè)主一旦置下物業(yè)，便具有受法律保護(hù)的種種權(quán)益。為了使自己的權(quán)益不受欺詐與損害，業(yè)主在入住前甚至在辦理最后一筆購房款繳納事宜之前，就有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司(銷售部)或物業(yè)管理公司的人員帶其到現(xiàn)場，查驗所購物業(yè)的狀況。這是業(yè)主的一項基本權(quán)力，也是業(yè)主或使用權(quán)人進(jìn)入物業(yè)前的一項程序。這個程序?qū)I(yè)主是不可少的。有了這個程序，便可在很大程度上減少甚至避免房地產(chǎn)開發(fā)公司及物業(yè)管理公司在銷售或租賃環(huán)節(jié)上實行“黑箱操作”，及對業(yè)主的欺詐以及對業(yè)主其它方面權(quán)益的損害和踐踏。

　　通過現(xiàn)場查驗，業(yè)主可直接了解所購置的物業(yè)的狀況，發(fā)現(xiàn)問題或瑕疵，請銷售人員或有關(guān)人員當(dāng)場作出解釋或說明，不能得到清楚和滿意答復(fù)的，業(yè)主可拒絕在后面的手續(xù)和文件上簽字及其余款項的交付。要求開發(fā)商或施工單位根據(jù)購房合同及施工圖紙規(guī)定的技術(shù)指標(biāo)，重新進(jìn)行局部返修，直至達(dá)到圖紙、合同的要求為止。因此，有經(jīng)驗的業(yè)主在感到自己對物業(yè)的狀況和技術(shù)指標(biāo)把握不準(zhǔn)時，往往請一些房地產(chǎn)或建筑、裝飾方面的專業(yè)人員來一道查驗，幫自己把關(guān)。

　　而作為物業(yè)公司，在接待業(yè)主現(xiàn)場查驗物業(yè)時，要仔細(xì)地和業(yè)主介紹物業(yè)的全部情況，及物業(yè)與合同條款、與施工圖的對照之處，解釋業(yè)主提出的問題。對不能說清或即刻答復(fù)的問題做好記錄，請公司的相關(guān)業(yè)務(wù)人員對業(yè)主進(jìn)行答復(fù)。對物業(yè)確實存在問題的，要及時向發(fā)展商及施工單位反饋，并組織必要的返修直至業(yè)主滿意。

　　(二)業(yè)主、使用權(quán)人對物業(yè)進(jìn)行驗收的參照系

　　1.對比圖紙和技術(shù)規(guī)范進(jìn)行驗收

　　如圖紙標(biāo)明的使用面積、墻體厚度、建筑材料；室內(nèi)凈高、內(nèi)部格局、閡窗尺寸及材料；各種管線的分布、走向；各設(shè)備、設(shè)施的落位情況；各面積、結(jié)構(gòu)及設(shè)備設(shè)施的幾何誤差等。通常上述內(nèi)容有較強的專業(yè)色彩，業(yè)主如不清楚圖紙的情況，可請有關(guān)專業(yè)人員幫自己把關(guān)。

　　2.對比銷售(承租)合同及物業(yè)管理合同來進(jìn)行驗收

　　如物業(yè)坐落的位置(要有相對固定的坐標(biāo)，不能用10分鐘車程等含混概念)；物業(yè)開發(fā)、出售、(出租)的手續(xù)即“五證”是否俱全；物業(yè)的面積(房屋面積與分?jǐn)偯娣e，分?jǐn)偯娣e是否按建設(shè)部統(tǒng)一規(guī)定)及誤差(小于合同面積的誤差應(yīng)控制在一定的范圍內(nèi)，否則是對業(yè)主經(jīng)濟權(quán)益的侵犯；大于合同面積的誤差在一定范圍內(nèi)業(yè)主不須再繳房款，而應(yīng)由發(fā)展商承擔(dān)；超過合同面積一定范圍內(nèi)，則發(fā)展商有“強賣”之嫌，業(yè)主也有權(quán)拒付或雙方協(xié)商按較低的價格水準(zhǔn)補齊多出的差價)；此外，還包括物業(yè)的結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分隔，物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的產(chǎn)地(如衛(wèi)生潔具是進(jìn)口的還是國產(chǎn)的，是“美標(biāo)”還是“TOTO”)、規(guī)格(型號)、檔次；裝修的用料與施工等。

　　(三)住戶對物業(yè)的驗收

　　住戶在遷入所選擇的物業(yè)之前，應(yīng)對其房屋質(zhì)量進(jìn)行驗收。此時，物業(yè)管理公司應(yīng)有專人受理住戶對房屋質(zhì)量提出的問題，如確屬物業(yè)管理公司接管驗收時的疏漏，則應(yīng)立即通知施工單位予以解決。住戶對物業(yè)的檢驗應(yīng)特別仔細(xì)，盡量把問題都解決在入住之前。一般從以下幾個方面檢查：

　　1.給排水系列。包括水管、水龍頭是否完好，沒有漏水和銹蝕的情況，下水道是否有建筑垃圾堵塞，抽水馬桶、地漏、浴缸的排水是否通暢、有無泛水現(xiàn)象等。

　　2.門窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全；門窗是否密實、貼合，開閉是否靈活；門鎖是否啟閉靈活、合用，門的開關(guān)能否自如；玻璃是否有防水密封等。

　　3.供電系列。包括電燈、電線(管線)是否有質(zhì)量問題，開關(guān)所控是否是火線，電表的流量大小是否能滿足安裝空調(diào)及微波爐等大功率家用電器的要求(北京市已將住戶電表的容量由原來的5A增至20A，應(yīng)檢查本樓宇是否執(zhí)行新的標(biāo)準(zhǔn))。

　　4.地面、屋頂及地板系列。包括是否平整、起殼、起砂、剝落，是否裂縫、滲水；次磚、地磚和墻磚貼面的平整、間隙、虛實(聽敲擊聲)等。

　　5.公共設(shè)施及其它。查驗水表、電表、煤氣表(天然氣表)是否都是從“0”開始或僅有少量試電、試水、試氣所經(jīng)過流量和數(shù)值(一般為0.*或0.0*)，對超出數(shù)值過大的用戶有權(quán)要求物業(yè)公司重新?lián)Q表。此外，還需查驗垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門、防盜窗、電話電線、天線、信箱等。對高層建筑除檢查電梯的運行外，還要檢查步行樓梯的延時觸摸照明系統(tǒng)是否能正常使用等。

　　此外，驗收實踐中還發(fā)現(xiàn)有的施工單位人員素質(zhì)較低，在施工中即在住戶的衛(wèi)生間如廁等。此種情況，物業(yè)公司應(yīng)通過接管和提前進(jìn)入，將這類缺憾“找補”回來，不要讓業(yè)主或使用權(quán)人留下遺憾。

篇3：物業(yè)知識培訓(xùn)：業(yè)主入住前籌備工作

　　物業(yè)知識培訓(xùn)：業(yè)主入住前籌備工作

　　注：

　　1) 竣工驗收時間：在樓宇入住前一至三個月進(jìn)行；

　　2) 入住時間：住戶入住時間；

　　1. 0建全管理處：

　　1) 竣工驗收前三個月，公司任命管理處主任，房管員2人(收款1人)到位，組成管理處新的籌建班子；其他人員根據(jù)工作進(jìn)展需要，彩取分步到位的辦法，業(yè)主(住戶)入住時，管理處各類人員必須仔部到位。

　　2) 管理各類人員可按以下程序和時間到位，但應(yīng)根據(jù)小區(qū)條件和實際情況進(jìn)行調(diào)整(以下人員名額按建筑面積5萬平方米的住宅小區(qū)擬定)：

　　A. 入住前三個月，任命管理處主任，房管員2人(收款1人)到位，投入入住前的各項準(zhǔn)備工作；

　　B. 竣工驗收前二個月，大廈消防中心值班人員3人(機電1人，給排水1人，電梯1人)現(xiàn)場，與機電安裝維修工程部人員起，參與機電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，掌握大廈設(shè)備設(shè)施的基本情況和操作規(guī)程；

　　C. 竣工驗收前半個月，電工2人，給排水1人，進(jìn)入現(xiàn)場，熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套設(shè)施和設(shè)備等，參加竣工驗收，配合房管員監(jiān)督樓宇工程遺留問題的整改工作。

　　D. 竣工驗收前半個月，部分保安人員到位，上崗培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對所接受的物業(yè)守衛(wèi)工作；

　　E. 入住前一個月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公；

　　F. 入住前一個月，炊事員到位，食堂開餐；

　　G. 入住前半個月，衛(wèi)生人員到位，開始對區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收的房間進(jìn)行清潔工作；

　　H. 入住前半個月，全部保安人員配齊上崗；

　　I. 入住前半個月，維修班組成立，人員配齊到位；

　　2. 0入住工作方案：

　　1) 編寫：

　　管理處成立后，管理處主任負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)管理部編寫的《物業(yè)管理方案》，編寫管理處入住工作方案，入住工作方案的內(nèi)容包括以下內(nèi)容：

　　A.核實《物業(yè)管理方案》中擬定的管理處人員配備情況；

　　B.根據(jù)小區(qū)的實際情況和《物業(yè)管理方案》中對小區(qū)管理的要求以及要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，擬定小區(qū)入住后在加強治安、車輛管理、垃圾清運等方面的配套改進(jìn)意見或整改措施，如下所示：

　　*治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄；增設(shè)報警系統(tǒng)；統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗；

　　*車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志；封閉小區(qū)由多個出入口到一進(jìn)一出或二進(jìn)二出等；增設(shè)自行車棚；加固架空層車庫；

　　*垃圾清運：增設(shè)垃圾池(屋)垃圾清運站等；

　　*樓道燈：改成節(jié)能燈(如：溫感、聲控或觸摸式等)；

　　C.擬定管理處辦公用房和員工宿舍的裝修方案；

　　D.根據(jù)《物業(yè)管理方案》的開辦采購計劃，擬定分步購置計劃；

　　E.制定入住流程；

　　F.其他；

　　2) 報批：

　　以質(zhì)量手冊中“文件和資料的控制”和程序文件的“文件和資料的控制程序”的規(guī)定進(jìn)行；

　　3.0準(zhǔn)備入住資料：

　　1) 根據(jù)公司原有的格式和小區(qū)的實際情況編寫和印刷《住戶手冊》、《業(yè)主公約》、《防火公約》。

　　*注：《業(yè)主公約》按《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》應(yīng)在入住率達(dá)60%時，由業(yè)主委員會討論制定，管理公司為了加強管理，與住戶相互制約，制定臨時規(guī)定，當(dāng)入住達(dá)到60%時，再按業(yè)主委員會制定的《業(yè)主公約》執(zhí)行。

　　2)印刷市政府頒布的《深圳市住宅裝修管理規(guī)定》，并結(jié)合實際情況編寫和印刷《住宅(大廈)室內(nèi)裝修管理規(guī)定》、《住宅區(qū)(大廈)商場裝修管理規(guī)定》和《臨時用電管理規(guī)定》。

　　3) 印刷安裝空調(diào)管理規(guī)定(附空調(diào)安裝平面示意圖)和空調(diào)架的式樣圖。

　　4) 印刷“辦理入住手續(xù)須知”，內(nèi)容要求寫明管理處辦公地，業(yè)主應(yīng)帶的證件，并附簡明扼要的入住程序流程說明圖等。

　　5) 印刷其他規(guī)定：如防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定(附草樣平面示意一圖)等。

　　6) 印刷入住表格：

　　4.0協(xié)調(diào)工作：

　　1) 與供電局、自來水公司、石油液化氣甕和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后水、電、氣等的供應(yīng)。

　　2) 代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。

　　3) 與學(xué)校、派出所和居委會聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時公告。

　　5.0通知入住：

　　通過登報或寄發(fā)通知書的形式，提前一個月向業(yè)主發(fā)出入住通知。寄發(fā)通知應(yīng)包括以下資料：

　　1) 入住通知書

　　2) 辦理入住手續(xù)須知

　　3) 收費項目一覽表

　　6.0入住時的環(huán)境布置：

　　1) 區(qū)內(nèi)環(huán)境：

　　A. 入口處掛橫幅，內(nèi)容有“歡迎您喬遷×××大廈(村)”等，插彩旗，營造熱烈的氣氛。

　　B. 插指路牌，由入口處到管理處，指路牌標(biāo)明“管理處→”字樣，采用紅底黑字或紅底黃字等。

　　C. 入口處標(biāo)明管理處辦公地址和辦公時間。

　　2) 管理處辦公環(huán)境：

　　A. 掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受。

　　B. 張貼醒目的“辦理入住手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到“一條龍服務(wù)”程序，各窗口標(biāo)識清楚，一目了然。

　　C. 管理人員著裝整潔，精神飽滿。

　　D. 辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。