物業(yè)公司承接項(xiàng)目的驗(yàn)收程序
1.0目的
規(guī)范公司物業(yè)驗(yàn)收程序，確保物業(yè)驗(yàn)收工作得到有效控制，保證物業(yè)入伙工作順利進(jìn)行，提高接管物業(yè)品質(zhì)，降低物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用。
2.0適用范圍
適用于公司所承接的每個(gè)物業(yè)的驗(yàn)收。
3.0職責(zé)
3.1公司接到總公司物業(yè)竣工驗(yàn)收的通知報(bào)告后，公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)指定公司主管領(lǐng)導(dǎo)、各職能部門負(fù)責(zé)人及專業(yè)的工程技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組。
3.2驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)原設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書，設(shè)備和建材的試驗(yàn)報(bào)告書，各設(shè)備試運(yùn)行記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料的驗(yàn)收。
3.3驗(yàn)收小組按移交設(shè)備清單的要求，對(duì)清單上的設(shè)備，按規(guī)格型號(hào)、容量，按設(shè)計(jì)要求進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖驗(yàn)收。
3.4驗(yàn)收小組對(duì)物業(yè)按運(yùn)行系統(tǒng)驗(yàn)收，主要驗(yàn)收供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建工程、裝飾工程、給排風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、監(jiān)督對(duì)講系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)。
3.5驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)對(duì)本公司所承接的物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收并向公司各業(yè)務(wù)管理部門辦理移交工作。
3.6驗(yàn)收小組對(duì)物業(yè)各系統(tǒng)檢驗(yàn)列出整改意見書交發(fā)展高限期處理。
4.0工作程序
4.1驗(yàn)收的準(zhǔn)備
4.1.1驗(yàn)收小組根據(jù)開發(fā)商提供的竣工圖紙，按設(shè)計(jì)及施工要求編制驗(yàn)收計(jì)劃、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。
4.2驗(yàn)收的實(shí)施
4.2.1驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)、按專業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。
4.2.2在預(yù)驗(yàn)收過程中，檢查出未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備及設(shè)計(jì)要求不符的設(shè)備，提出書面整改報(bào)告返回開發(fā)商，由開發(fā)商督促施工單位進(jìn)行整改。
4.2.3對(duì)在預(yù)驗(yàn)收中未達(dá)到要求的設(shè)備，整改實(shí)施后，驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查、驗(yàn)證，整改合格后進(jìn)行正式驗(yàn)收。
4.2.4設(shè)備的實(shí)物驗(yàn)收，要做到符合以下幾點(diǎn)：
4.2.4.1設(shè)計(jì)圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、數(shù)量符合。
4.2.4.2主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合。
4.2.4.3設(shè)備與連接整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合，檢查結(jié)果對(duì)應(yīng)不同類設(shè)備記錄在《物業(yè)移交書》中。
4.2.5對(duì)物業(yè)的其他配套系統(tǒng)、設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)移交書》相應(yīng)的表格內(nèi)。
4.3物業(yè)驗(yàn)收后的處理
4.3.1驗(yàn)收小組專業(yè)人員根據(jù)分工寫出單項(xiàng)的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。
4.3.2驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)人根據(jù)全部單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，寫出物業(yè)的綜合性驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的評(píng)定及意見書，呈交公司總經(jīng)理。
4.3.3驗(yàn)收小組對(duì)不合格設(shè)備、設(shè)施，寫出書面報(bào)告，上呈總公司解決記錄在交接記錄中。
4.3.4公司總經(jīng)理代表驗(yàn)收物業(yè)管理接收單位同物業(yè)的交接單位進(jìn)行正式移交，并辦理有關(guān)手續(xù)。
4.3.5驗(yàn)收小組要填寫物業(yè)竣工資料驗(yàn)收記錄，填寫物業(yè)的交接記錄。
4.3.6辦理正式物業(yè)驗(yàn)收移交手續(xù)，會(huì)同工程部、工程施工單位、管理公司簽字生效，將全部檔案資料交辦公室存檔。
5.0相關(guān)文件
5.1《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》（建設(shè)部）
5.2《廣東省居住小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收暫行辦法》
5.3《設(shè)備定貨驗(yàn)收制度》
篇2：論物業(yè)承接驗(yàn)收制度
論物業(yè)承接驗(yàn)收制度
堅(jiān)持物業(yè)承接驗(yàn)收制度是實(shí)施物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)
一、物業(yè)接管驗(yàn)收的概念
物業(yè)承接驗(yàn)收制度是《物業(yè)管理?xiàng)l例》七項(xiàng)重要制度之一，是物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)和前提條件，也是物業(yè)管理工作真正開始開展的首要環(huán)節(jié)。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。明確規(guī)定了物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在物業(yè)交接時(shí)必須經(jīng)過物業(yè)企業(yè)的查驗(yàn)和交接。
什么是物業(yè)接管驗(yàn)收？是指物業(yè)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，進(jìn)行的物業(yè)的主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，同時(shí)接受圖紙、說明文件等物業(yè)資料，從而著手實(shí)施物業(yè)管理。
承接驗(yàn)收不同于竣工驗(yàn)收，它是由物業(yè)企業(yè)依據(jù)建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，接管開發(fā)商移交的物業(yè)時(shí)進(jìn)行的驗(yàn)收，接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。其首要條件是竣工驗(yàn)收合格，并且供電、取暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用，房屋幢、戶編號(hào)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)，同時(shí)接收相關(guān)資料。爾后，由物業(yè)企業(yè)依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同履行物業(yè)運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)責(zé)任。
二、物業(yè)承接驗(yàn)收中存在的問題在現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理中，物業(yè)承接驗(yàn)收往往沒有引起足夠的重視，要么不經(jīng)過物業(yè)承接驗(yàn)收接管物業(yè)，要么物業(yè)承接驗(yàn)收流于一種形式。留下很多隱患和問題，也是物業(yè)管理中矛盾和投訴的引發(fā)點(diǎn)，目前主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1）個(gè)別開發(fā)商為追求效益的最大化，趕工期、偷工減料，施工不講規(guī)范，安裝不符標(biāo)準(zhǔn)，竣工驗(yàn)收粗制爛造，在不同程度上存在為追求加快資金流動(dòng)，早日收回投資，忽略對(duì)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的監(jiān)控和對(duì)確保物業(yè)的投入。在竣工驗(yàn)收時(shí)，他們往往爭(zhēng)取表面形式，私下內(nèi)部處理和對(duì)外風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，發(fā)包給一家急于要項(xiàng)目的物業(yè)企業(yè)，使物業(yè)接管驗(yàn)收形同虛設(shè)。
2）由于“建”、“管”不分的體制決定，物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開發(fā)商，當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目存在問題時(shí)候，處于不平等位置的物業(yè)管理企業(yè)和建設(shè)單位不能進(jìn)行正常的承接驗(yàn)收，有的甚至連合同都不簽。很多應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位解決的矛盾和問題，諸如質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛、不切實(shí)際的承諾等，都推給物業(yè)企業(yè)，造成開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)對(duì)業(yè)主投訴相互推諉，問題不能得到及時(shí)解決。
3）一些物管企業(yè)行為不規(guī)范，在行業(yè)普遍虧損的情況下為求生存，片面追求擴(kuò)大規(guī)模，一味滿足開發(fā)商的要求，有的企業(yè)不規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)，任意“殺價(jià)”，低價(jià)進(jìn)入，存在“先接下來再說”的思想，不認(rèn)真進(jìn)行物業(yè)承接驗(yàn)收就簽訂合同，留下很多隱患和潛在問題。
4）法制意識(shí)較差，對(duì)物業(yè)的承接驗(yàn)收的重要性、復(fù)雜性認(rèn)識(shí)不足。房屋的管網(wǎng)設(shè)施、隱蔽工程等存在的問題，有些往往在業(yè)主入住后才暴露出來，帶來產(chǎn)品的質(zhì)量責(zé)任、施工安裝責(zé)任、管理維護(hù)責(zé)任不清，糾紛多，投訴多、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)的合法利益沒受到有效保護(hù)，業(yè)主怨聲載道，物業(yè)管理企業(yè)代人受過。
三、搞好物業(yè)的接管驗(yàn)收應(yīng)該注意的問題
物業(yè)的接管驗(yàn)收是在工程竣工驗(yàn)收合格后進(jìn)行，物管企業(yè)可參加竣工綜合驗(yàn)收。工程竣工驗(yàn)收是施工單位向建設(shè)單位移交物業(yè)，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行抽樣和試驗(yàn)檢查的驗(yàn)收方式，而物業(yè)接管驗(yàn)收是建設(shè)開發(fā)商向物業(yè)管理移交物業(yè)，按業(yè)主入住的使用要求進(jìn)行檢查、查驗(yàn)的一種驗(yàn)收方式，把握驗(yàn)收的內(nèi)容和重點(diǎn)是物業(yè)驗(yàn)收不可忽略的問題。
物業(yè)接管驗(yàn)收大致分為現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、資料交接、其他交接與接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)等方面的工作。
(一)首先建立健全項(xiàng)目接管驗(yàn)收的組織與機(jī)構(gòu)，根據(jù)分類建立不同專業(yè)人員的驗(yàn)收小組，制定和安排物業(yè)的驗(yàn)收計(jì)劃，還應(yīng)對(duì)驗(yàn)收組成員根據(jù)分工進(jìn)行必要的培訓(xùn)，提出要求，掌握標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題，列出遺漏工程項(xiàng)目，從物業(yè)管理角度提出相應(yīng)的整改意見。
(二)掌握和熟悉現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收的主要項(xiàng)目和重點(diǎn)，掌握和明確驗(yàn)收的主要內(nèi)容，是搞好驗(yàn)收的重要方面。在現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收中根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的不同，大致應(yīng)該掌握以下重點(diǎn)內(nèi)容和分類：
1）土建工程：包括屋面排水、伸縮縫、地面有無滲水，地下室墻面有無滲水;地面有無氣鼓及滲水、開裂;消防門、通道、樓梯等有無問題。
2）裝飾工程:包括各地面、護(hù)墻板、門和門框護(hù)欄及扶手、燈具及其他水電設(shè)施、外墻面(裝飾、涂料、玻幕)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的裝飾、公共洗手間、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等。
3）供配電系統(tǒng):包括供配電設(shè)備，應(yīng)急供配電設(shè)備、各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱、避雷裝置、公共照明、用電器具等。
4）給排水系統(tǒng):各供水、消防水泵及電機(jī)等、各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及接門等，檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等，化糞池及室外排污、雨水井、消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等、人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等。
5）電梯系統(tǒng)：各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等。
6）空調(diào)系統(tǒng)：空調(diào)制冷機(jī)組、風(fēng)柜、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口，空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、鼓風(fēng)機(jī)、暖風(fēng)系統(tǒng)，空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷機(jī)塔、冷卻泵及電機(jī)、各檢修口等，避風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等。
7）弱電系統(tǒng):消防報(bào)警系統(tǒng)(消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾小⒕徏笆謩?dòng)按鈕、防火卷簾門)，樓宇自動(dòng)化(模塊控制的空調(diào)、電力、電梯、保安等)弱電檢查井內(nèi)的管線、接線箱等。
(三)、資料交接
資料交接是項(xiàng)目移交中的細(xì)致工作，也是交接中的薄弱環(huán)節(jié)。往往是資料不齊，交接不完整，影響了后期的管理，資料交接應(yīng)注意以下方面:
1）產(chǎn)權(quán)資料：
項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工有關(guān)資料、報(bào)告等。
2）技術(shù)資料：
竣工圖(包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等)，各類公共設(shè)施、設(shè)備說明書及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、故障觀察記錄(布置圖)、竣工驗(yàn)收證明書。
鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及購(gòu)配件的鑒定合格證書，設(shè)備(水、電、電梯、空調(diào))及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書，砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告，供水管道的試壓報(bào)告，機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。
3）驗(yàn)收資料：
工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書、用電許可證、供電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書，電梯使用合格證書、電話、網(wǎng)絡(luò)保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。
(四)、其他交接
1）設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余的材料備品等。
2）具有保修期設(shè)施設(shè)備或購(gòu)買合同或保修協(xié)議等。
3）公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房，洗手間、會(huì)議室、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。
(五)、接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)
1）在接管驗(yàn)收前，物業(yè)公司與開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商接受驗(yàn)收的相關(guān)問題，如:交接雙方的人員、驗(yàn)收各分類的時(shí)間、注意事項(xiàng)等，統(tǒng)一思想、統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確驗(yàn)收程序，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。
2）接管驗(yàn)收不但要注意檢查物業(yè)質(zhì)量，還應(yīng)該認(rèn)真清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數(shù)量、類型，并經(jīng)交接雙方在驗(yàn)收?qǐng)?bào)告簽字后生效。
3）對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問題，屬必須改正的，應(yīng)書面報(bào)請(qǐng)建設(shè)施工單位返修，一時(shí)無法返修的項(xiàng)目要確定今后維修期限，屬于無法返修的項(xiàng)目，應(yīng)與建設(shè)單位協(xié)商達(dá)成一致意見形成備忘錄備案。
4）為保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，對(duì)驗(yàn)收完后的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)行測(cè)試。在此期間，工作重點(diǎn)應(yīng)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，要注意物管公司管理處技術(shù)人員與設(shè)備安裝調(diào)試單位人員的銜接和培訓(xùn)。
總之，物業(yè)的承接驗(yàn)收是保證物業(yè)企業(yè)后期物業(yè)管理順利開展和規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要問題，萬萬不可粗心大意。
篇3：項(xiàng)目物業(yè)承接驗(yàn)收工作內(nèi)容
項(xiàng)目物業(yè)承接驗(yàn)收工作內(nèi)容
物業(yè)的承接驗(yàn)收是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，我公司將主動(dòng)與發(fā)展商、承建單位協(xié)商交接問題和制訂驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定和建筑施工安裝標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)，辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，承接發(fā)展商（或承建商）移交的有關(guān)資料。同時(shí)，通過這一管理程序進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與特點(diǎn)，對(duì)日后可能出現(xiàn)的問題，準(zhǔn)備相應(yīng)的方案。
1）物業(yè)承接驗(yàn)收工作內(nèi)容
物承接驗(yàn)收工作內(nèi)容：
1)工程全面竣工后由施工總包單位組織相關(guān)施工協(xié)作分包單位按流程①對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行自檢。
2)自檢合格后，工程總包單位將項(xiàng)目提交發(fā)展商及其委托的工程監(jiān)理公司共同按流程①對(duì)工程項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行自檢。
3)自檢合格后，按流程②由施工總包單位報(bào)請(qǐng)質(zhì)量監(jiān)督站實(shí)施工程質(zhì)量驗(yàn)收。
4)驗(yàn)收合格后，按流程③由施工總包單位與發(fā)展商共同報(bào)請(qǐng)市規(guī)劃、市消防等政府主管部門對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行綜合驗(yàn)收及評(píng)價(jià)。
5)由施工總包單位收集并整理工程竣工檔案兩套，一套報(bào)送市規(guī)劃局檔案館，一套交發(fā)展商或其委托的物業(yè)管理公司存檔管理。
6)由工程總包單位按流程④向發(fā)展商或發(fā)展商委托的物業(yè)公司對(duì)商品房按業(yè)主專有部位和共用部位兩大項(xiàng)進(jìn)行分項(xiàng)分部位驗(yàn)收。
7)在企業(yè)間驗(yàn)收的同時(shí)，由工程總包方向發(fā)展商或其委托的物業(yè)管理公司移交工程分項(xiàng)資料（含工程技術(shù)資料、工程變更核定資料、隱蔽工程驗(yàn)收資料、各類技術(shù)參數(shù)檢測(cè)測(cè)試資料、設(shè)施設(shè)備使用說明書、竣工圖紙、材料產(chǎn)品合格證、裝箱單、備品備件等）。
8)在企業(yè)間驗(yàn)收的同時(shí)，工程建設(shè)發(fā)展商向其委托的物業(yè)管理公司移交工程規(guī)劃用地許可證、工程建設(shè)許可證、工程選址意見書、建筑紅線圖、建筑紅線驗(yàn)線單、工程施工許可證、土地使用許可證等（可復(fù)印件）、工程綜合驗(yàn)收合格文件。
9)按流程⑤由建設(shè)發(fā)展商向商品房買受人發(fā)出交房通知書。由發(fā)展商代表、施工總包方代表、物業(yè)管理公司代表共同組建聯(lián)合交房小組向商品房買受人（業(yè)主）交驗(yàn)業(yè)主專有部位房屋及配套設(shè)施。
10)商品房買受人（業(yè)主）持入住通知書及商品房買賣合同到聯(lián)合交房小組按交房驗(yàn)收單所列項(xiàng)目及程序交驗(yàn)房屋。
11)同商品房買受人（業(yè)主）的交驗(yàn)房屋完成后按流程⑥由商品房買受人（業(yè)主）到聯(lián)合交房小組交繳維修資金及物業(yè)管理費(fèi)按金并領(lǐng)取房屋鑰匙、住戶手冊(cè)等。
12)商品房買受人（業(yè)主）若需辦理裝修事宜，應(yīng)到物業(yè)管理公司按商品房裝飾裝修管理辦法辦理裝飾裝修手續(xù)。
13)發(fā)展商發(fā)出的入住交房通知書應(yīng)注明交房時(shí)間期限，超過規(guī)定時(shí)間而未辦理入住手續(xù)的商品房買受人（業(yè)主），按規(guī)定的截止時(shí)間視同其完成交付辦理手續(xù)。
14)商品房法定保修期從竣工驗(yàn)收合格之日起開始計(jì)算。