物業(yè)管理分項(xiàng)質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)

　　一、總目標(biāo)

　　1、年度業(yè)主/租賃戶綜合滿意度調(diào)查滿意率≥95%

　　2、房屋及公共設(shè)施完好率達(dá)≥98%。

　　3、年度無(wú)重大責(zé)任事故發(fā)生。

　　二、目標(biāo)分解

　　1、綜合管理：

　　(1)、員工培訓(xùn)覆蓋率/合格率100%

　　(2)、內(nèi)外部文件資料收集完整率及保存完好率≥95%

　　(3)、公司保安、工程、清潔工作日檢查合格率100%

　　(4)、公司公共/法律關(guān)系事務(wù)處理及時(shí)率/滿意率≥90%

　　(5)、庫(kù)房管理帳、卡、物相符率/庫(kù)管物品完好率100%

　　2、客服管理：

　　(1)、業(yè)主/租賃戶有效投訴處理率100%

　　(2)、限時(shí)服務(wù)承諾實(shí)現(xiàn)率≥95%

　　(3)、內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)率100%

　　(4)、物業(yè)較為重大事項(xiàng)發(fā)生/處理公告率100%

　　(5)、業(yè)主/租賃戶動(dòng)態(tài)檔案建檔率100%

　　(6)、業(yè)主/租賃戶對(duì)服務(wù)工作滿意率≥95%。

　　(7)環(huán)境管理按規(guī)定實(shí)施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%

　　(8)、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率≥95%

　　(9)、物業(yè)管理為用戶提供24小時(shí)服務(wù)。

　　3、保安管理：

　　(1)、保衛(wèi)管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%

　　(2)、一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的≤1%

　　(3)、年度重大火災(zāi)/刑事和交通事故發(fā)生率=0

　　(4)、機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理糾紛發(fā)生率≤1%

　　(5)、 限時(shí)巡邏覆蓋(房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車(chē)輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)率100%

　　4、工程管理：

　　(1)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)驗(yàn)收合格率100%，修繕/整治合格率96%

　　(2)、設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%

　　(3)、設(shè)施設(shè)備保持完好率≥95%

　　(4)、機(jī)電設(shè)備檢修及時(shí)率100%

　　(5)、設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率≥95%

　　(6)、業(yè)主/租賃戶的裝修方案審批100%,過(guò)程監(jiān)視及合格驗(yàn)收率100%

　　(7)、保障設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行率100%

　　(8)、重大設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)覆蓋率/保養(yǎng)率100%

　　三、管理標(biāo)準(zhǔn)

　　(一)設(shè)施設(shè)備管理：

　　1、建立設(shè)備24小時(shí)管理制度、操作規(guī)程，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)及維修記錄完整;建立健全設(shè)備管理臺(tái)帳、計(jì)量器具及維保工具臺(tái)帳和技術(shù)性文件資料明細(xì)表，完整率和準(zhǔn)確率達(dá)100%。

　　2、各種設(shè)備標(biāo)識(shí)清晰、完善，使用或停止?fàn)顟B(tài)正確;設(shè)備及機(jī)房環(huán)境干凈整潔，無(wú)雜物、灰塵，無(wú)鼠、蟲(chóng)害發(fā)生，符合設(shè)備要求。

　　3、潤(rùn)滑部位油質(zhì)、油量、油壓、油溫保持在規(guī)定指標(biāo)內(nèi)。

　　4、設(shè)備管理人員具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)資格，持證上崗，并嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。

　　5、設(shè)備良好，運(yùn)行正常，一年內(nèi)無(wú)重大管理責(zé)任事故。

　　(二)停車(chē)場(chǎng)及交通：

　　1、公共停車(chē)場(chǎng)無(wú)亂停車(chē)現(xiàn)象，車(chē)場(chǎng)當(dāng)值保安員每小時(shí)至少詳細(xì)檢查車(chē)輛的車(chē)況一次。

　　2、停車(chē)位每?jī)赡曛匦率﹦澮淮巍?/p>

　　3、嚴(yán)禁重載車(chē)駛?cè)氩⑼Ａ簟?/p>

　　4、車(chē)輛按照規(guī)定通行方向行駛。

　　5、道路、場(chǎng)地、室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)等保潔進(jìn)行全范圍沖洗2次/周。

　　(三)安全保衛(wèi)：

　　1、按規(guī)定巡邏路線，時(shí)間實(shí)現(xiàn)24小時(shí)巡查值班，每?jī)尚r(shí)走動(dòng)巡邏一次。每周將巡邏范圍內(nèi)所有樓宇的樓道、天臺(tái)巡查一遍。

　　2、實(shí)行24小時(shí)監(jiān)視保安對(duì)象，監(jiān)控室每?jī)尚r(shí)與巡邏崗聯(lián)絡(luò)情況一次。

　　3、樓內(nèi)保安實(shí)行12小時(shí)值班和24小時(shí)巡查制度。

　　4、做好登記和引導(dǎo)工作，來(lái)訪客人須出示有效身份證明，填寫(xiě)來(lái)訪人員登記表，說(shuō)明來(lái)訪事由，被訪人姓名、住址、電話等。

　　(四)房產(chǎn)管理：

　　1、房管員每天上、下午巡查一次。樓梯及走道通暢，無(wú)阻礙物及雜物堆放;樓梯及走道窗戶完好，開(kāi)啟及關(guān)閉自如。

　　2、空房設(shè)施齊全完好、干凈，無(wú)雜物堆放，在工作時(shí)間內(nèi)能保證用戶隨時(shí)能夠開(kāi)啟房門(mén)。

　　3、在大風(fēng)、大雨、大雪等天氣來(lái)臨前夕，應(yīng)對(duì)窗戶、玻璃幕墻、廣告牌及外墻懸掛物等仔細(xì)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，以免發(fā)生意外。

　　4、屋頂每2年對(duì)隔熱層進(jìn)行保養(yǎng)一次。

　　5、對(duì)面磚破碎或裂縫較大的應(yīng)及時(shí)更換，并對(duì)面磚接縫處用白水泥勾縫。

　　6、公共區(qū)域地磚每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換。日常發(fā)現(xiàn)地磚損壞的應(yīng)及時(shí)維修。

　　7、窗每年保養(yǎng)一次。對(duì)門(mén)窗框松動(dòng)、翹曲，損壞的應(yīng)焊接好，并將門(mén)窗框矯正后填實(shí)墻洞，翹曲或損壞嚴(yán)重的門(mén)窗扇，應(yīng)卸下進(jìn)行矯正，重新安裝。每年對(duì)配件上油一次。

　　8、吊頂每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)一次，揭開(kāi)石膏板查看吊頂鋼絲，有生銹嚴(yán)重的應(yīng)取下更換。日常對(duì)吊頂進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時(shí)更換。

　　9、防盜網(wǎng)、花園圍欄根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期，原則上每2年應(yīng)刷油漆一次，最長(zhǎng)時(shí)間不超過(guò)4年。

　　10、雨篷挑檐每年全面檢查一次，對(duì)螺絲部位進(jìn)行加固，對(duì)脫膠部位進(jìn)行補(bǔ)膠。在大雨、大雪或大風(fēng)等天氣來(lái)臨前，應(yīng)視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。

　　(五)房屋維修：

　　1、屋面無(wú)滴漏現(xiàn)象,維修及時(shí)率、合格率達(dá)100%;房屋本體每周巡檢一次, 報(bào)修、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題兩日內(nèi)處理。

　　2、內(nèi)墻飾面每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)。對(duì)粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫的應(yīng)修補(bǔ);對(duì)磁磚面裂縫較大的應(yīng)予以更換，發(fā)現(xiàn)有脫落或空鼓的地方，及時(shí)修補(bǔ)或進(jìn)行更換。

　　3、樓梯間踏步每3年進(jìn)行保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修理。樓梯間墻面每3年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)，日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應(yīng)及時(shí)粉刷修理;對(duì)粉刷內(nèi)部有損壞的，有起殼現(xiàn)象，確定起殼范圍后進(jìn)行修補(bǔ)。

　　4、門(mén)每年全面保養(yǎng)一次。對(duì)生銹、掉漆或起皮部位應(yīng)重新刷漆;對(duì)防火門(mén)及其它類(lèi)型門(mén)每年對(duì)軸承上油一次。對(duì)防火門(mén)日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。

　　5、玻璃幕墻(包括玻璃門(mén))每年對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行一次全面清洗及保養(yǎng)，對(duì)玻璃幕墻(玻璃門(mén))的玻璃膠進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有脫膠的應(yīng)補(bǔ)膠，對(duì)玻璃門(mén)軸上油一次。

　　(六)綠地、庭院綠化：

　　1、做好修剪、植物、植被病蟲(chóng)害的防治和綠化的養(yǎng)護(hù)管理(施肥、造型、修剪、補(bǔ)栽等)。

　　2、夏季每周澆1--2次水。根據(jù)天氣，可適當(dāng)延長(zhǎng)澆水間隔或酌情減少澆水次數(shù)。

　　3、花灌木、綠籬以及造型樹(shù)，每月修剪一次。綠籬每年至少修剪4次。造型每年6次，喬木每年1-2次。

　　4、人工拔除雜草每半月全面進(jìn)行一次。沒(méi)有明顯的雜草，草地的純度為90%。草坪平整，留茬高4厘米以下。

　　5、 草坪內(nèi)沒(méi)有明顯的雜草，黃土裸露面積不能大于100平方厘米。6、每月噴殺二次廣譜性殺蟲(chóng)及殺菌藥。

　　(七)道路維修養(yǎng)護(hù)：

　　1、人行道、車(chē)行道每年保養(yǎng)道路一次，對(duì)表面起砂的用高強(qiáng)速凝水泥砂漿修復(fù)。

　　2、日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、車(chē)行道應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。

　　3、每月清理一次區(qū)內(nèi)場(chǎng)地道路上砂漿、混凝土結(jié)塊。

　　4、每周檢查修補(bǔ)一次區(qū)內(nèi)方磚道路。

　　(八)衛(wèi)生清掃保潔：

　　1、樓內(nèi)公共區(qū)域每日早中晚各全面清掃一次。

　　2、樓梯扶手每天早晨擦拭一次。

　　3、每日全面清掃區(qū)內(nèi)場(chǎng)地兩次，保持12小時(shí)走動(dòng)保潔。

　　4、春夏秋三季每月水洗樓外踏步一次。

　　5、垃圾做分類(lèi)袋裝化收集、日常做好“四害”的清殺工作與定期防疫工作。

　　6、公共樓道、衛(wèi)生間器具門(mén)窗設(shè)施每天2次以上擦洗率須達(dá)100%。公共樓道、衛(wèi)生間器具門(mén)窗設(shè)施每天2次拖洗率須達(dá)100%。

　　7、衛(wèi)生區(qū)域進(jìn)行消毒滅殺2次/周。全區(qū)域進(jìn)行滅鼠滅害4次/年。

　　(九)裝修管理：

　　1、按程序申報(bào)審批、驗(yàn)收。房屋裝修簽定合同，申請(qǐng)率達(dá)100%;裝修管理責(zé)任書(shū)簽訂率100%。

　　2、房屋裝飾裝修符合規(guī)定，無(wú)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及拆改管線和損害他人利益現(xiàn)象，房屋裝修違章作業(yè)制止率達(dá)100%，禁止率達(dá)95%。

　　3、裝修廢料和垃圾在指定有明顯標(biāo)識(shí)的區(qū)域堆放，停留時(shí)間不超過(guò)48小時(shí)。

　　4、裝修材料實(shí)行室外定點(diǎn)定范圍堆放，對(duì)方區(qū)域?qū)嵭泻?jiǎn)單圍擋。

　　(十)垃圾存放清運(yùn)：

　　1、區(qū)內(nèi)無(wú)垃圾堆放情況。樓內(nèi)垃圾每日早晚各傾倒一次。室外堆放垃圾每日外運(yùn)一次。

　　2、實(shí)行全環(huán)境潔凈保障，保潔率達(dá)99%，辦公垃圾日清兩次，袋裝垃圾，中轉(zhuǎn)垃圾日產(chǎn)日清。

　　3、潔凈設(shè)施齊全，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站，設(shè)施表面干凈，無(wú)破損。

　　4、公共部分無(wú)衛(wèi)生死角，無(wú)明顯污跡，無(wú)灰塵，天棚無(wú)蜘蛛網(wǎng)，樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持潔凈。

　　5、潔凈工具擺放有序，作業(yè)完畢清洗干凈每周兩次消毒滅菌。

　　6、綠地每日隨時(shí)保潔，保潔率達(dá)97%以上。無(wú)紙屑、煙頭、石塊等雜物和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。

　　(十一)樓宇外墻保潔美觀：

　　1、房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無(wú)脫落、無(wú)污跡，房屋完好率達(dá)100%。

　　2、墻面基本完好，無(wú)亂貼、亂畫(huà)、亂涂現(xiàn)象;室外廣告牌、泛光燈等按規(guī)定位置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無(wú)安全隱患或破損。

　　3、外支架無(wú)銹蝕現(xiàn)象。

　　4、每年對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行清洗;每3年進(jìn)行全面清洗。

　　5、發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ)，恢復(fù)原樣。

　　6、對(duì)于外墻滲水的應(yīng)立即采取處理。

　　(十二)供電、暖、水管理：

　　1、每年定期檢查維修。管道每3年應(yīng)全部刷油一次，對(duì)重點(diǎn)部位，有必要時(shí)可以增加次數(shù)。

　　2、室外一樓地面的管道可以每年刷油一次;對(duì)室內(nèi)管道，嚴(yán)重污染的應(yīng)隨時(shí)刷油漆。

　　3、采暖期前對(duì)供暖設(shè)施作一次全面檢查維修并做試水。

　　4、正常限電、限水、停電、停水提前24小時(shí)通告用戶。

　　5、嚴(yán)格執(zhí)行供水、電系統(tǒng)管理措施，每日巡檢兩次以上記錄完整;水電表完好，計(jì)量準(zhǔn)確。做好電水表月查收及統(tǒng)計(jì)工作。

　　6、消防泵每月運(yùn)轉(zhuǎn)一次(10分鐘)。

　　(十三)消防：

　　1、每周定期檢查滅火器和消火栓水帶一次。

　　2、每周檢查室外消防栓連接市政供水的管網(wǎng)系統(tǒng)，每月逐個(gè)出水實(shí)驗(yàn)一次，

　　每年進(jìn)行一次全面檢查。

　　3、每周檢查、維修和調(diào)試消防控制室設(shè)備一次。

　　4、每月檢查一次入住業(yè)戶室內(nèi)防火情況。

　　5、消防集中控制系統(tǒng)完好、隨時(shí)可以啟用,中心24小時(shí)值守操作。

　　6、消防設(shè)施配備齊全、完好率100%，消防器材標(biāo)識(shí)清晰，消防泵運(yùn)行正常，消防管及管道連接部位不銹蝕、不漏水。

　　(十四)物業(yè)保險(xiǎn)：

　　根據(jù)物業(yè)需要情況辦理物業(yè)保險(xiǎn)

　　(十五)廣告、燈箱和牌匾管理：

　　1、設(shè)置按照管理規(guī)定程序?qū)徟Ⅱ?yàn)收。

　　2、區(qū)域標(biāo)識(shí)明顯，完好率達(dá)100%;樓宇主入口設(shè)有引路平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。

　　3、廣告、燈箱和牌匾亮化率100%;照明設(shè)施完好率100%。

　　(十六)電梯管理：

　　1、日檢：衛(wèi)生廳門(mén)地勘槽除塵、轎廂門(mén)地勘槽除塵、打掃轎廂內(nèi)衛(wèi)生，上下無(wú)人運(yùn)行兩次、轎廂在運(yùn)行中無(wú)碰撞、轎廂在運(yùn)行中無(wú)明顯搖動(dòng)，警鈴、照明、呼梯按鈕、顯示、各門(mén)鎖、安全觸板等能正常使用。

　　2、周檢：每周檢查衛(wèi)生情況，并做保養(yǎng)。檢查門(mén)開(kāi)關(guān)靈活、內(nèi)呼指令(指示燈、到站停靠)正常，轎廂照明風(fēng)扇良好正常使用、安全回路、控制屏信號(hào)燈指示正常、零部件無(wú)漏電現(xiàn)象、配電盤(pán)空開(kāi)正常及螺旋保險(xiǎn)完好。

　　3、季檢：導(dǎo)軌潤(rùn)滑、井道傳感器、安全鉗開(kāi)關(guān)、轎頂檢修盒、門(mén)系統(tǒng)、控制屏、測(cè)速裝置正常、曳引輪軸承潤(rùn)滑良好。曳引繩樓層標(biāo)識(shí)無(wú)脫落、限速器軸承加油、抱閘正常、底坑安全回路開(kāi)關(guān)、底坑緩沖器換油、廳門(mén)觸點(diǎn)調(diào)整。

　　4、年檢：每年度對(duì)電梯作綜合檢查，辦理安全檢測(cè)年檢手續(xù)。

　　5、電梯實(shí)行錯(cuò)峰運(yùn)行管理，早中晚高峰時(shí)間實(shí)行雙梯運(yùn)行(每日不超過(guò)四個(gè)小時(shí))，其他時(shí)間采取單梯運(yùn)行(根據(jù)業(yè)戶入住情況采取24小時(shí)或18小時(shí)))。

　　(十七)給水水池：

　　1、水池清潔衛(wèi)生，且加蓋、加鎖。每年春秋定期清掏、消毒兩次。

　　2、每日巡檢兩次，每月揭蓋檢查水池一次并作簡(jiǎn)單清理。

　　3、具有“二次供水設(shè)施許可證”和“二次供水衛(wèi)生合格證”;水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每半年一次衛(wèi)生防疫檢查。

　　(十八)下水井及管線：

　　1、污水井每年揭蓋檢查清理污泥一次。管線疏通一次。

　　2、雨季每周檢查雨水井和明溝、管線一次。

　　3、井蓋無(wú)缺損、丟失現(xiàn)象，路面井蓋不影響車(chē)輛和行人通行。

　　4、排水、排污系統(tǒng)通暢無(wú)阻塞外溢現(xiàn)象，無(wú)積水、浸泡現(xiàn)象,

　　(十九)樓型燈、庭院燈：

　　1、草坪燈、裝飾燈、樓型燈、路燈、走道燈等無(wú)殘缺、無(wú)銹蝕、粘貼破損現(xiàn)象。2、各類(lèi)照明燈具完好率達(dá)100%。報(bào)修、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題10分鐘內(nèi)處理。

　　3、公共照明按時(shí)開(kāi)關(guān)，背景音樂(lè)按時(shí)播放。(時(shí)間表另定)

　　(二十)綜合：

　　1、雕塑、座椅、長(zhǎng)廊、扶手、護(hù)攔樓梯、宣傳欄等完好無(wú)損，滿足其使用功能，無(wú)涂畫(huà)、無(wú)脫漆、損壞等現(xiàn)象。

　　2、設(shè)有服務(wù)聯(lián)誼欄。聯(lián)誼欄每季度至少更換一次。

　　3、非上班時(shí)間及時(shí)關(guān)閉部分照明和用電設(shè)備，盡量降低其損耗，減少運(yùn)行費(fèi)用。

　　4、注重環(huán)保和生態(tài)，預(yù)防二次污染的發(fā)生。在管理實(shí)踐中，防止水污染、噪音污染等各類(lèi)污染的發(fā)生。

篇2：提高石油礦區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量的探討

　　提高石油礦區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量的探討

　　隨著石油礦區(qū)建設(shè)的日漸成熟，石油礦區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量越來(lái)越受到石油企業(yè)的關(guān)注。礦區(qū)物業(yè)管理工作，對(duì)石油企業(yè)的健康發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。該文通過(guò)對(duì)礦區(qū)物業(yè)管理重要性、礦區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題的分析，最后對(duì)如何提高礦區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量進(jìn)行探討。

　　近年來(lái)，隨著石油礦區(qū)建設(shè)蓬勃發(fā)展和職工群眾生活水平的不斷提高，石油礦區(qū)的城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)。為適應(yīng)發(fā)展需要，石油集團(tuán)公司成立了統(tǒng)一的礦區(qū)服務(wù)事業(yè)系統(tǒng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐步成為石油企業(yè)的重要組成部分。而現(xiàn)代先進(jìn)的物業(yè)管理模式，被石油礦區(qū)物業(yè)管理所采用，并形成適合礦區(qū)的物業(yè)管理模式，礦區(qū)物業(yè)管理積極實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、專(zhuān)業(yè)化管理、社會(huì)化服務(wù)和市場(chǎng)化運(yùn)作的運(yùn)行機(jī)制，較好適應(yīng)了石油集團(tuán)公司對(duì)礦區(qū)工作定位的需要。

　　一、礦區(qū)物業(yè)管理的重要性

　　物業(yè)管理系統(tǒng)是現(xiàn)代居住小區(qū)不可缺少的一部分，而礦區(qū)物業(yè)管理更是礦區(qū)居住小區(qū)不可缺少的一部分。社區(qū)物業(yè)管理承擔(dān)著服務(wù)小區(qū)居民、維護(hù)社區(qū)秩序、管理公共設(shè)施的重任，解決的雖然都是員工生活中的小問(wèn)題，但卻是大民生，涉及千家萬(wàn)戶，與人民群眾生活息息相關(guān)。礦區(qū)社區(qū)服務(wù)在很大程度體現(xiàn)出社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。

　　社區(qū)物業(yè)服務(wù)給員工創(chuàng)造與保持一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的生活與工作環(huán)境和氛圍。運(yùn)作良好的生活設(shè)施，有助于工作效率的提高；稱(chēng)心如意的住宅環(huán)境，有助于人際關(guān)系的調(diào)適。是社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所必須具備的前提條件。礦區(qū)后勤物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益就是通過(guò)管理與服務(wù), 提高物業(yè)的價(jià)值, 延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命, 使其保值增值；營(yíng)造一個(gè)良好的生活環(huán)境, 有利于人們的身心健康, 讓職工群眾擁有安全感、滿足感和幸福感，并以飽滿的精力投入企業(yè)的發(fā)展建設(shè)之中。

　　二、礦區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

　　石油礦區(qū)物業(yè)管理從運(yùn)行以來(lái)，雖然在發(fā)展的道路上不斷前行，行業(yè)自身不斷發(fā)展壯大，日益受到職工群眾的認(rèn)同和業(yè)主的接受與歡迎。經(jīng)營(yíng)能力、服務(wù)水平、服務(wù)內(nèi)涵都在不斷提高和增強(qiáng)，但是，結(jié)合當(dāng)前要求，礦區(qū)物業(yè)管理仍存在一些問(wèn)題。

　　逐步妥善解決好物業(yè)“大而全”的問(wèn)題。一是受企業(yè)福利房傳統(tǒng)觀念的影響，業(yè)主中對(duì)物業(yè)管理的期望值較高，一切問(wèn)題都依賴(lài)于物業(yè)管理，也不同程度的存在著“大而全”的思想。目前，礦區(qū)物業(yè)管理部門(mén)要結(jié)合實(shí)際，加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，明確物業(yè)業(yè)主雙方的義務(wù)和權(quán)力，雙方達(dá)成共識(shí)。二是企業(yè)市場(chǎng)化管理模式的局限性，難以滿足業(yè)主的要求。如：老舊小區(qū)改造的不到位，市場(chǎng)化管理手段難以跟進(jìn)，小區(qū)不能形成一定規(guī)模，基礎(chǔ)性設(shè)施配套不健全、綠化面積、門(mén)禁啟用、人車(chē)分流等具體問(wèn)題難以解決。三是以提高服務(wù)質(zhì)量，溫暖廣大業(yè)主。在現(xiàn)有的條件下，解放思想，開(kāi)動(dòng)腦筋在細(xì)節(jié)上下功夫，提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　制度相對(duì)滯后，尚未形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。伴隨住房自有化和住區(qū)社會(huì)化的發(fā)展。而由于開(kāi)發(fā)商、施工單位、物業(yè)公司、業(yè)主關(guān)系存在的復(fù)雜性，他們各自對(duì)物業(yè)的質(zhì)量、養(yǎng)護(hù)、使用負(fù)有什么樣的責(zé)任，這些都需要有制度做確定，確保物業(yè)內(nèi)的公共利益不受侵害。而礦區(qū)物業(yè)管理缺乏相應(yīng)的制度體系，影響到物業(yè)管理的發(fā)展。同時(shí)，物業(yè)管理招投標(biāo)管理不規(guī)范，基本是由礦區(qū)主管部門(mén)下達(dá)管理通知，分區(qū)域進(jìn)行管理，未形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

　　收費(fèi)難且不規(guī)范，發(fā)展的區(qū)域性不平衡。物業(yè)管理直接涉及到業(yè)主、使用者和物業(yè)公司的切身利益。目前，伴隨著收費(fèi)專(zhuān)業(yè)化重組，物業(yè)管理表現(xiàn)比較突出的兩個(gè)問(wèn)題是：─是收費(fèi)難度大。少數(shù)業(yè)主和使用者不愿交管理費(fèi)。還有一些業(yè)主經(jīng)常外出或由于購(gòu)房?jī)H僅為了增值而長(zhǎng)期閑置，也造成收費(fèi)困難。二是收費(fèi)行為不規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)缺少相關(guān)政策支持，影響行業(yè)發(fā)展。區(qū)域物業(yè)管理服務(wù)發(fā)展不平衡。一些較大的礦區(qū)發(fā)展較快，較小的礦區(qū)發(fā)展較慢，物業(yè)管理服務(wù)的體系還沒(méi)有建立，有的地方甚至還沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)，不利于石油物業(yè)管理全面發(fā)展。

　　管理人員綜合素質(zhì)偏低，職工群眾的消費(fèi)意識(shí)有待提高。目前，石油物業(yè)管理從業(yè)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)層次不高，物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)水平有限，物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)偏低。職工群眾對(duì)“ 物業(yè)是商品、是產(chǎn)業(yè), 服務(wù)是商品、需消費(fèi)” 的觀念仍很淡薄, 還需要大力進(jìn)行政策性的宣傳和教育。由于物業(yè)管理不同程度地涉及到社會(huì)、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等多個(gè)領(lǐng)域, 加之與職工群眾的切身利益息息相關(guān), 政策性較強(qiáng),因此, 既要積極穩(wěn)妥,又要把握好政策, 按目標(biāo)、分步驟地進(jìn)行現(xiàn)代化管理。

　　三、提高礦區(qū)后勤物業(yè)管理質(zhì)量的措施

　　提高礦區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量搞，就是堅(jiān)持服務(wù)第一，根據(jù)礦區(qū)內(nèi)部物業(yè)特點(diǎn)，抓住要點(diǎn)，從提高思想認(rèn)識(shí)、人員素質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量方面著手，解決工作中的不足和問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)礦區(qū)后勤物業(yè)高水準(zhǔn)、高效益、高質(zhì)量的管理要求。

　　提高思想認(rèn)識(shí)，實(shí)現(xiàn)管理社會(huì)化。 提高思想認(rèn)識(shí)，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)、形成合力。要把物業(yè)管理公司的節(jié)約工作做好，通過(guò)遠(yuǎn)程制動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng)安裝、磁卡防盜門(mén)的更換等新節(jié)能技術(shù)和設(shè)備的應(yīng)用，讓業(yè)主重新認(rèn)識(shí)新節(jié)能技術(shù)的優(yōu)越性，從而加速新技術(shù)的推廣，促進(jìn)物業(yè)管理制動(dòng)化及住宅區(qū)安全保衛(wèi)工作的開(kāi)展。達(dá)到石油礦區(qū)物業(yè)管理人性化、制動(dòng)化。物業(yè)服務(wù)公司既可以承擔(dān)全部業(yè)務(wù)，也可以把專(zhuān)業(yè)性比較強(qiáng)的部分服務(wù)項(xiàng)目分離出去，委托專(zhuān)業(yè)公司來(lái)完成。物業(yè)服務(wù)公司主要進(jìn)行組織、協(xié)調(diào)和管理，物業(yè)管理社會(huì)化是以物業(yè)的所有權(quán)和管理權(quán)相分離以及社會(huì)分工發(fā)達(dá)為前提的。物業(yè)管理職能的社會(huì)化大大方便了業(yè)主和使用人，使廣大業(yè)主和使用人能集中精力投入到他們自己的工作中去，從而為企業(yè)、社會(huì)創(chuàng)造更多的財(cái)富。

　　提高人員素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)管理專(zhuān)業(yè)化。重視人員素質(zhì)。要以職業(yè)道德教育為重點(diǎn)，在政治上要求嚴(yán)，以保證隊(duì)伍的純潔性；對(duì)招聘的所有工作人員，對(duì)其工作、思想要跟蹤考察，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)解決。通過(guò)這些工作，建設(shè)一支肯服務(wù)、守紀(jì)律、能戰(zhàn)斗的服務(wù)隊(duì)伍。要通過(guò)不同形式培訓(xùn)提高在職服務(wù)人員的業(yè)務(wù)技能，根據(jù)專(zhuān)業(yè)特點(diǎn)和社會(huì)辦班的實(shí)際情況，按照行業(yè)規(guī)定，組織技術(shù)人員參加專(zhuān)業(yè)對(duì)口的短期培訓(xùn)，并取得上崗證書(shū)，掌握實(shí)際操作專(zhuān)業(yè)技能。物業(yè)管理公司從事專(zhuān)業(yè)服務(wù)外，綠化公司、保安公司、清潔公司、清潔公司等專(zhuān)業(yè)化公司提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)已逐步成為一種趨勢(shì)。物業(yè)管理公司僅僅是一個(gè)管理機(jī)構(gòu)，而將一些專(zhuān)業(yè)管理以經(jīng)濟(jì)合同的方式交予相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)公司，這有利于提高后勤管理的專(zhuān)業(yè)化和社會(huì)化程序，并能進(jìn)一步推進(jìn)后勤管理向現(xiàn)代化管理方式轉(zhuǎn)換。

　　提高服務(wù)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)管理信息化。完善內(nèi)部服務(wù)管理，物業(yè)管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，由許多子系統(tǒng)構(gòu)成全方位的管理總體系。要想使物業(yè)管理達(dá)到高效益、高水平，就必須強(qiáng)調(diào)規(guī)范、注重個(gè)性，著力提升服務(wù)水準(zhǔn)。實(shí)施規(guī)范服務(wù)，減少隨意性，降低失誤率，增強(qiáng)主動(dòng)性。物業(yè)管理的智能化與信息化是物業(yè)管理的必然趨勢(shì)。運(yùn)用現(xiàn)代控制技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)、通信技術(shù)等高新技術(shù)和相關(guān)的設(shè)備系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)及物業(yè)設(shè)施設(shè)備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安保等的自動(dòng)控制和集中管理，全面提升礦區(qū)后勤水平，打造自己的服務(wù)品牌。走規(guī)模化、節(jié)約化經(jīng)營(yíng)模式，已成為決定當(dāng)前礦區(qū)后勤物業(yè)管理質(zhì)量的關(guān)鍵所在。

　　總之，隨著石油物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理在生活中扮演著越來(lái)越重要的角色，未來(lái)物業(yè)管理行業(yè)有巨大的發(fā)展空間，但也存在諸多問(wèn)題急待解決。提高礦區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量，就必須明確任務(wù)、突出重點(diǎn)、細(xì)化責(zé)任、實(shí)行目標(biāo)化管理，只有服務(wù)質(zhì)量全面提升，才能適應(yīng)石油礦區(qū)系統(tǒng)持續(xù)發(fā)展的形勢(shì)。

　　高樹(shù)文 環(huán)球市場(chǎng)信息導(dǎo)報(bào)

篇3：房地產(chǎn)公司質(zhì)量手冊(cè):前期物業(yè)管理控制工作程序

　　房地產(chǎn)公司質(zhì)量手冊(cè)：前期物業(yè)管理控制程序

　　1.目的

　　通過(guò)對(duì)前期物業(yè)管理的控制，確保房屋保持正常的使用功能，為住戶提供良好的居住環(huán)境，滿足住戶的需要。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的前期物業(yè)管理工作。

　　3.職責(zé)

　　3.1策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心負(fù)責(zé)組織開(kāi)展前期物業(yè)管理工作。

　　3.2工程部負(fù)責(zé)聯(lián)系施工單位進(jìn)行工程質(zhì)量問(wèn)題的處理工作。

　　4.控制程序

　　4.1策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心參與工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作，掌握工程的基本情況和質(zhì)量狀況，根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、設(shè)施、環(huán)境等具體情況，組織物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。

　　4.2接管驗(yàn)收

　　4.2.1由策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心根據(jù)物業(yè)管理移交的安排，組織前期物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目部和有關(guān)的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收。

　　4.2.2物業(yè)接管驗(yàn)收各方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實(shí)其質(zhì)量狀況和使用功能及有關(guān)的文件資料，對(duì)檢查驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，由項(xiàng)目部組織在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行整改。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)檢查整改情況在“物業(yè)管理接管驗(yàn)收記錄表”中進(jìn)行記錄。

　　4.2.3接管驗(yàn)收合格后，由參加驗(yàn)收各方在“物業(yè)管理接管驗(yàn)收記錄表”中簽署驗(yàn)收合格意見(jiàn)，辦理工程項(xiàng)目的有關(guān)文件資料的移交工作，移交文件資料主要包括：

　　a)工程項(xiàng)目的整套技術(shù)資料；

　　b)工程質(zhì)量保修書(shū)和工程使用說(shuō)明書(shū)。

　　4.3由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理隊(duì)伍，制定有關(guān)的管理制度：

　　4.3.1根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、等級(jí)合理確定組織機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置，滿足前期物業(yè)管理的要求。

　　4.3.2組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊(duì)伍，對(duì)招聘人員簽定用工合同，作好崗前技能培訓(xùn)。

　　4.3.3制定各項(xiàng)管理標(biāo)準(zhǔn)、崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及其它的有關(guān)規(guī)章制度，并作好培訓(xùn)工作。

　　4.4聯(lián)絡(luò)、溝通社會(huì)有關(guān)部門(mén)，包括：街道、公安、交通、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)和文化娛樂(lè)等部門(mén)，建立代辦服務(wù)項(xiàng)目的管理網(wǎng)絡(luò)。

　　4.5辦理前期物業(yè)管理的入伙手續(xù)

　　4.5.1及時(shí)向住戶發(fā)送有關(guān)的入住函件，包括：“入伙通知書(shū)”、“入伙手續(xù)書(shū)”和“收費(fèi)通知書(shū)”。

　　4.5.2做好住戶入住的服務(wù)工作：

　　a)向住戶介紹物業(yè)區(qū)域的情況，接收住戶的咨詢(xún)；

　　b)住戶簽定“管理公約”；

　　c)組織住戶驗(yàn)收房屋，驗(yàn)收合格后進(jìn)行房屋的移交；

　　d)根據(jù)房屋的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)情況以及國(guó)家和地方有關(guān)裝修的法律法規(guī)要求，制訂“裝修管理規(guī)定”，做好對(duì)住戶裝修的有關(guān)服務(wù)工作。

　　4.6由策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心組織物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開(kāi)展物業(yè)管理的日常工作：

　　4.6.1保潔綠化工作，執(zhí)行Q/TZH-WI-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》。

　　4.6.2治安保衛(wèi)工作執(zhí)行Q/TZH-WI-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。

　　4.6.3工程質(zhì)量保修執(zhí)行Q/TZH-WI-029《工程質(zhì)量保修管理制度》。

　　4.6.4物業(yè)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)“管理公約”規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方法，收繳物業(yè)管理費(fèi)。

　　4.7依據(jù)Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》，做好顧客意見(jiàn)投訴的處理工作。

　　5．質(zhì)量記錄

　　5.1QR23-01物業(yè)管理接管驗(yàn)收登記表

　　5.2QR23-02入伙通知書(shū)

　　5.3QR23-03入伙手續(xù)書(shū)

　　6．支持性文件

　　6.1Q/TZH-WI-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。

　　6.2Q/TZH-WI-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》

　　6.3Q/TZH-WI-029《工程質(zhì)量保修管理制度》

　　6.4Q/TZH

-WI-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》