花園小區(qū)管理處人員培訓系統(tǒng)
企業(yè)的競爭是人才的競爭。而人才的競爭關鍵在于企業(yè)是否能最大限度地開發(fā)人力資源。要實現(xiàn)人員素質的現(xiàn)代化，必須規(guī)范企業(yè)的培訓制度，把培訓作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略常抓不懈。我們確定了極具針對性的GM花園小區(qū)物業(yè)管理人員培訓目標，確立了全員培訓計劃。公司劃撥培訓經(jīng)費20萬元，用于購買培訓所需設備、落實培訓師資力量和培訓場地等。采用計算機、攝像機、智能網(wǎng)絡等先進的培訓手段，全方位、多層次地傳輸新理論，傳授新技術。重點開展外語培訓、計算機培訓和物業(yè)管理培訓，提高員工的綜合素質。同時，我們確立了“全員培訓、全過程考核”的培訓方針，使培訓真正落到實處。
一、人員培訓系統(tǒng)說明：
1、為了使培訓更有實效，我們根據(jù)GM花園小區(qū)的特點，確定目標并擬定計劃。在此基礎上擬定培訓的組織形式、課程設置、培訓方式及時限等。
2、計劃制定后，根據(jù)培訓計劃進行落實，靈活運用合適的訓練形式和方法，使培訓獲得預期的效果。
3、培訓的考核與評估是培訓工作的一個極其重要的環(huán)節(jié)，我們藉此充分了解培訓功效，掌握員工的接受效果。
4、最后根據(jù)評估考核，及時調整培訓思路，確定今后培訓工作重點。并把理論應用到實踐工作之中，使培訓工作真正落到實處。
5、培訓的組織形式：公司憑借深圳物業(yè)管理進修學院，在學院的調控監(jiān)督下，GM花園管理處具體落實執(zhí)行。
二、培訓方式：
1、在職進修：主要形式有專題研討、實際案例分析、模擬實踐演練、現(xiàn)場參觀研修、常規(guī)集中授課、講座等。這種培訓以公司出資自培為主。
2、脫產(chǎn)進修：外出參觀學習、短期研修班、外送專職培訓。公司出資，派人參加培訓學習。
3、自我培訓：主要是電大、夜大、函大等形式。辦法是員工先付款，學成后公司補還80%；如拿到學位，公司付100%學費。
注：培訓工作策劃方案見附件 在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中，物業(yè)管理服務及優(yōu)質物業(yè)形象的維持，是十分重要的物業(yè)租/售后服務項目，這是需要時間及專業(yè)隊伍去處理的。
日常物業(yè)管理是一項涉及面廣、長期連續(xù)的工作過程。按專業(yè)項目可以分為物業(yè)維護、安全管理、環(huán)境管理、物業(yè)檔案建立、管理溝通、專項服務（酒店式家居服務）、社區(qū)文化氛圍營建等諸多項目。本部分將對各項服務內容進行闡述（具體工作策劃請見附件）。
篇2：《做價值型中層,構建部門運作系統(tǒng)的五個關鍵》培訓心得
《做價值型中層,構建部門運作系統(tǒng)的五個關鍵》培訓心得
20**年7月24日按公司領導安排，本人和zz一起到廣州暨南大學管理學院1樓101多功能廳參加**公司組織的關于《做價值型中層--部門構建五個關鍵》的培訓，共計約300人參加了此次培訓。
講師：林正大最具國際視野的管理系統(tǒng)整合專家北大、清華教授，曾在多個國家與地區(qū)為三百多家企業(yè)進行過咨詢，主持過上千家企業(yè)內訓，其中世界500強企業(yè)有110多家，最大演講場次達8000多人，是商戰(zhàn)名家核心專家。
聽完林老師關于《價值型中層--構建部門運作系統(tǒng)的五個關鍵》培訓課后，我對林老師的評價是視察開闊、系統(tǒng)思維滴水不漏，智慧且幽默，能讓聽從在輕松快樂的氛圍中獲得深刻體會與啟發(fā)，以積極、務實的人生觀帶給大家深刻的感動與激勵。
本次培訓核心內容是掌握戰(zhàn)略分解、執(zhí)行、協(xié)同、管控的思路與方法，并掌搭建部門管理體系的思路與方法，標榜中層管理者的能力模型，教導中層管理者如何成為對企業(yè)有價值的人，分別從成功動機/成功態(tài)度/成功規(guī)律/成功準剛上進行分析闡述，即為對人對事都要想得清楚，說得明白，動力越高，成功越大。
總體概括：三層三思路
第一層：企業(yè)分析制訂4D經(jīng)營羅盤
1、立愿景（是機會點、熱情點、卓越點）
2、定戰(zhàn)略（機會、模式、目標、策略）
3、設機制（所有權、管理權、激勵約束）
4、強支柱（C文化、O組織、P流程、R資源）
第二層：分解執(zhí)行5KEY管理模式
制定方針、任務分工、目標標準、執(zhí)行、改善鞏固
管理的定義：運用各種資源，以適當?shù)姆椒?，達成組織目標的各種活動，管理的目的是為了提高效率，簡單化，不要以手段作為目的。產(chǎn)、銷、人、發(fā)、財是管理的核心要素。管理分為二大方面，一個是日常工作管理，另一方面是方針機能/項目管理。方針管理主要是從上層往下層分解，責權比較到位；機能管理是長期需要協(xié)作的管理，以流程、協(xié)作、委員會為主。項目管理是階段性任務，在時間段里，任務不斷變化，單位持續(xù)管理。作為中層干部要進一步提升，需要搭建持續(xù)尋找機會的動態(tài)戰(zhàn)略管理能力。那么部門的操作，主要集中在以下五個方面：
1、部門羅盤（分解公司戰(zhàn)略，制定部門策略）
2、任務分工（詳列部門任務，進行任務分工）
3、目標標準（設定工作目標，制定工作標準）
4、執(zhí)行跟進（提升執(zhí)行力，及時進行跟進）
5、改善鞏固（有效解決問題，鞏固管理成效）
第三層：協(xié)同管控
搭建平臺、六向協(xié)同、五大管控、三大體系、管控工具
主要為上下溝通協(xié)調及橫向溝通協(xié)調。
管理平臺的六大工具：會議管理、報表管理、計劃管理、信息管理、培訓輔導、跟進檢查
以上六個管理工具是相互促進，對管理考核及交流起到監(jiān)督促進作用，使管理及操作變得更順暢。對管理的評判通常有五個標準（標竿5分順暢4分重點關注3分大量關心2分步步盯緊1分）；運用向跨國公司學習管理，向標竿企業(yè)學習經(jīng)營的理念，根據(jù)實際情況不斷提升我們的運作水平。
如何有效的執(zhí)行任務？如何有效的做事？如何達到效率快又省？效果好又多？就需要好管理者明確目標，制定戰(zhàn)略計劃（P）--決策（A）--執(zhí)行（E）--監(jiān)督檢查（M）--協(xié)助支持（S）等一系列過程
通過此次培訓，不僅在思想認識上有了進一步提升，在實踐操作中將會有更多的指導性融會貫通。對企業(yè)發(fā)展及全盤操作在以往實踐的基礎上得以全面系統(tǒng)歸納，并結合新華南MALL項目的現(xiàn)狀得到分解和印證。當企業(yè)發(fā)展組織較為復雜，那么執(zhí)行效率一定會較低，低效率的企業(yè)是缺少競爭力的，沒有競爭力，發(fā)展就會受阻，在阻力重重的企業(yè)，夢想會隨著時間慢慢破滅。這是多么可怕的事情呀，當全體員工缺少士氣的時候，當開展什么工作都有阻力的時候，當企業(yè)失去核心競爭力的時候，還會有什么企業(yè)愿景呢？還會有什么戰(zhàn)斗力呢？還會有持續(xù)發(fā)展嗎？
等！肯定不能解決問題，只有改革才能帶來希望，要新的整合，新的綱要，新的戰(zhàn)略，及有力度的實施，來激發(fā)員工激情及士氣，充分發(fā)揚大家主人翁精神，化繁為簡，一以貫之，螺旋上升，由單一向組合轉型，貫徹大局觀，局部服從整體，我們的企業(yè)才能持續(xù)發(fā)展，才能給全體員工帶來新的希望。
不同層次員工要有不同的工作分工。高層要解決的是戰(zhàn)略問題，并對戰(zhàn)略進行管理；中層要實施的是部門管理，要有專業(yè)的水準及豐富的工作經(jīng)驗來指導員工開展各項工作，以目標化管理分工及表格化督促，加強執(zhí)行督導力；骨干要扮演協(xié)同管理的角色，起到業(yè)務帶頭作用，加強執(zhí)行力。
作為中層管理者，我的工作是承上啟下，要認真貫徹高層戰(zhàn)略，同時又要結合實際情況運用合適的戰(zhàn)術對工作進行推動、普及、深化。如果中層都不能參與到公司戰(zhàn)略制定及決策，對管理方向的把控是容易出問題的。比如業(yè)務經(jīng)營管理，我們不僅要與市場保持良好的溝通聯(lián)系，同時又要及時把市場中存在的問題及風險向高層作反饋及匯報；對下屬要發(fā)起任務、分解任務、執(zhí)行任務、跟進任務、總結分析，我們的管理工作才能稱到位，才能由基層向高層決策提供充足的數(shù)據(jù)支持。
管理的第一要務是做對的事情。真正厲害的管理是在日常管理中體現(xiàn)出戰(zhàn)略，在層次對接的戰(zhàn)略，要利用有限的時間做與眾不同的事。所做的每一件事都與戰(zhàn)略有關，即為是公司的戰(zhàn)略最高愿景需要什么條件，我們就從過去日常工作中體現(xiàn)出來，并在計劃中實施。把中層管理納進戰(zhàn)略中來，讓大家工作更有方向，更有責任感謝，更有主人翁精神，我們的企業(yè)才能煥發(fā)新的生機。
通過此次學習，我們要以積極主動的心態(tài)，快速學習，從執(zhí)行者轉變?yōu)楣芾碚?，從自己做到帶團隊做，化腐朽為神奇，化神奇為平凡，輔導團隊使用體系與標準，通過標準化降低管理者壓力。
企業(yè)要發(fā)展，要提升，首先就得有正確的戰(zhàn)略，有優(yōu)秀的團隊來執(zhí)行。作為中層管理人員，我將本著認真學習負責的態(tài)度，著重于把所學的知識進行系統(tǒng)化歸納整理并運用到業(yè)務招商及管理工作中去，以個人的提升來帶動團隊提升，以管理培訓為主導，帶領團隊不斷為公司創(chuàng)造更大價值。
“做一個有動力的人，做一個對自己負責的人，做一個對公司有價值的人。”這是參加本次培訓后最大的收獲！
篇3：物業(yè)知識培訓：智能小區(qū)系統(tǒng)詳細說明
物業(yè)知識培訓：智能小區(qū)系統(tǒng)詳細說明
一、前言
隨著計算機技術?，F(xiàn)代通信技術和自動控制技術的迅速發(fā)展，智能化建筑在發(fā)達國家應運而生。1984年美國哈特福特市將一座舊式大樓改造，并且對大樓的空調，電梯、照明，防盜等設備采用計算機進行監(jiān)測控制，為客戶提供語音通信。文字處理，電子郵件和情報資料等信息服務，被稱為世界上第一座智能化大樓。隨后在各國相繼形成熱潮，我國也引進了這一新技術。
智能小區(qū)是在智能化大樓的基本含義中擴展和延伸出來的，它通過對小區(qū)建筑群四個基本要素(結構。系統(tǒng)。服務，管理以及它們之間的內在關聯(lián))的優(yōu)化考慮，提供一個投資合理，又擁有高效率、舒適、溫馨、便利以及安全的居住環(huán)境。為適應國家加快住宅建設發(fā)展的形勢，增強小區(qū)住宅建設的科技含量，科技人員經(jīng)反復考察論證，結合國內外智能住宅現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，集成國內外先進的監(jiān)測?？刂坪筒季€產(chǎn)品設備，推出適合我國國情的住宅小區(qū)智能化管理系統(tǒng)。此類系統(tǒng)既考慮智能小區(qū)的現(xiàn)行建設和長遠的發(fā)展，也考慮了小區(qū)管理系統(tǒng)的靈活性、安全性、市場適應性和住房經(jīng)濟性。
二、智能小區(qū)系統(tǒng)總體目標和任務
2.1總體目標和指導思想
2.1.1智能小區(qū)工程建設的總體目標
在先進的計算機技術、通信技術、控制技術及IC卡技術基礎上，采用系統(tǒng)集成方法，逐步建立一個溝通小區(qū)內部住戶與住戶。住戶與小區(qū)綜合服務中心，住戶與外部社會的多媒體綜合信息交互系統(tǒng)，為住戶提供一個安全、舒適、便捷、節(jié)能、高效的生活環(huán)境，實現(xiàn)以家庭智能化為主的、可持續(xù)發(fā)展的、具有二十一世紀風范的智能化小區(qū)。
2.1.2智能小區(qū)遵循的指導思想
(1)堅持高起點，面向二十一世紀，保證系統(tǒng)的先進性和在國內同行業(yè)中的領先地位;
(2)貫徹“實用、可靠、先進、經(jīng)濟”的八字方針，以應用為導向，推進管理，按急用先上、分步到位的原則進行建設;
(3)從現(xiàn)實情況出發(fā)，以需求為依據(jù)，總體規(guī)劃、分步實施，確保系統(tǒng)高度集成、總體優(yōu)化、安全可靠、穩(wěn)步推進;
(4)系統(tǒng)充分考慮功能擴容性和技術升級性，適應當代信息技術迅猛發(fā)展的要求，以求最佳效果。
2.2智能小區(qū)系統(tǒng)的組成
按照智能小區(qū)的總體目標進行分解，小區(qū)智能化系統(tǒng)可具體分解成以下幾個子系統(tǒng)，其每個子系統(tǒng)均具有一項具體功能。家庭智能化系統(tǒng);小區(qū)綜合布線系統(tǒng);小區(qū)網(wǎng)絡、通訊系統(tǒng);小區(qū)CATV系統(tǒng);小區(qū)設備自控(BA)系統(tǒng);小區(qū)安全防范系統(tǒng);小區(qū)對講系統(tǒng);小區(qū)智能三表抄表系統(tǒng);小區(qū)物業(yè)管理及一卡通消費系統(tǒng);小區(qū)停車庫管理系統(tǒng);小區(qū)增值服務管理系統(tǒng)。
2.3系統(tǒng)的設計原則
智能小區(qū)系統(tǒng)工程在設計過程中應遵循的原則。
2.3.1可行性和適應性
系統(tǒng)要保證技術上的可行性和經(jīng)濟上的可能性。
2.3.2實用性和經(jīng)濟性
系統(tǒng)建設應始終貫徹面向應用，注重實效的方針，堅持實用、經(jīng)濟的原則。
2.3.3先進性和成熟性
系統(tǒng)設計既要采用先進的概念、技術和方法，又要注意結構、設備、工具的相對成熟。不但能反映當今的先進水平，而且具有發(fā)展?jié)摿?，能保證在未來若干年內占主導地位。
2.3.4開放性和標準性
為了滿足系統(tǒng)所選用的技術和設備的協(xié)同運行能力，系統(tǒng)投資的長期效應以及系統(tǒng)功能不斷擴展的需求，必須追求系統(tǒng)的開放性和標準性。
2.3.5可靠性和穩(wěn)定性
在考慮技術先進性和開放性的同時，還應從系統(tǒng)結構、技術措施、設備性能、系統(tǒng)管理、廠商技術支持及維修能力等方面著手，確保系統(tǒng)運行的可靠性和穩(wěn)定性，達到最大的平均無故障時間。
2.3.6安全性和保密性
在系統(tǒng)設計中，既考慮信息資源的充分共享，更要注意信息的保護和隔離，因此系統(tǒng)應分別針對不同的應用和不同的網(wǎng)絡通信環(huán)境，采取不同的措施，包括系統(tǒng)安全機制、數(shù)據(jù)存取的權限控制等。
2.3.7可擴展性和易維護性
為了適應系統(tǒng)變化的要求，必須充分考慮以最簡便的方法、最低的投資，實現(xiàn)系統(tǒng)的擴展和維護。
三、智能小區(qū)系統(tǒng)及技術概要
3.1智能小區(qū)系統(tǒng)簡介
3.1.1設備自動化系統(tǒng)(BAS)
智能小區(qū)的智能化往往總是從小區(qū)設備自動化開始的，小區(qū)設備自動化是以計算機控制。管理為核心，并帶有各種傳感器和執(zhí)行機構的綜合監(jiān)控性系統(tǒng)，主要是對小區(qū)內的電力(空調)、照明、電梯、給排水、防盜、火警等設施進行檢測，分散控制、集中管見以達到安全、節(jié)能、經(jīng)濟和舒適的目標，實現(xiàn)一體化的監(jiān)測和控制。
3.1.2通信自動化(CAS)
小區(qū)通信自動化系統(tǒng)是智能小區(qū)的中樞神經(jīng)系統(tǒng)，包括電話通信、計算機網(wǎng)絡、衛(wèi)星電視和閉路電視接收系統(tǒng)，它是小區(qū)實現(xiàn)對外界聯(lián)系，獲取信息，感知外部世界，抒發(fā)情情感，加強信息交流的關鍵系統(tǒng)。該系統(tǒng)如電話、傳真?？梢曤娫?、計算機等，可實現(xiàn)高速信息傳輸和信息交換及電子郵件，可聯(lián)接多種通信終端設備，確保小區(qū)內數(shù)字、文字、聲音、圖形、圖像和電視信息的高速流通，與市內、國內和國外等有關部門實現(xiàn)信息交換和資源共享。
3.1.3小區(qū)綜合布線系統(tǒng)
為實現(xiàn)小區(qū)管理自動化、通信自動化、控制自動化，保證小區(qū)內各類信息傳送準確、快捷、安全，最基本的設施就是小區(qū)綜合布線系統(tǒng)，形象講，綜合布線系統(tǒng)是智能小區(qū)的神經(jīng)系統(tǒng)。實現(xiàn)這個系統(tǒng)的實質是將小區(qū)中計算機系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、自控、監(jiān)控系統(tǒng)保安防盜報警系統(tǒng)，電力系統(tǒng)合成一個體系結構完整，設備接口規(guī)范，布線施工統(tǒng)一、管理協(xié)調方便的體系。
3.2智能小區(qū)的基本內容及常用設備
3.2.1 家庭生活智能系統(tǒng)
安保智能:
安全(可視)對講/門禁管理、防盜控制;
紅外傳感器，人體熱釋電傳感器、超聲波傳感器。
開關式傳感器、微波傳感器、激光傳感器、聯(lián)接110報警機、控制機及計算機軟件。
(2)消防報警
外傳報警執(zhí)行(119火警)、自動噴淋裝置;
溫度傳感器、煙霧傳感器、煤氣泄漏傳感器、氧傳感器、環(huán)境自動調節(jié)器(加溫、加濕、減濕、空氣清新、加氧和空氣負離子)。
(3)電器(設備)控制管理
載波電器控制器、家電自動監(jiān)測控制(電視機、計算機、音響設備、空調機、其他家電設備);衛(wèi)生間排氣扇控制、水、電、氣閥門控制;自動抄表(電表、水表、氣表)。
(4)廚房智能化
電冰箱、洗碗機、電飯煲、微波爐、熱水器、食品干燥機，消毒碗柜、抽油煙機、調料柜、冰柜、燃氣灶，工作狀態(tài)監(jiān)測及控制。
(5)家庭保健護理系統(tǒng)(家庭遠程醫(yī)院)
檢測體溫、檢測血壓、脈搏跳動次數(shù);護理資料、保健資料、急救、求助報警。
3.2.2小區(qū)管理智能系統(tǒng)
(1)小區(qū)管理智能系統(tǒng)還包括其它系統(tǒng)。車輛(自行車)管理及收費;
(2)給排水控制;城市供水網(wǎng)(水井)--蓄水池--蓄水箱--用戶，污水池(化糞池)--城市排水網(wǎng)等設備工作監(jiān)控;公共區(qū)照明自動控制--聲光控開關、定時開關、人體熱釋電開關。
(3)保安人員巡更系統(tǒng);
(4)人員進出管理(門禁系統(tǒng));
(5)電視監(jiān)控及周邊紅外監(jiān)控系統(tǒng)。
3.2.3通信自動化
(1)小區(qū)局域網(wǎng)(以太網(wǎng))、小區(qū)程控交換機。網(wǎng)絡計算機、傳真、電話、可視電話。
(2)衛(wèi)星及閉路電視網(wǎng)
有線電視系統(tǒng)、CATV可尋址收費管理系統(tǒng)。
語音數(shù)據(jù)、有線電視兩網(wǎng)合一是現(xiàn)在發(fā)展的一種新型網(wǎng)絡方式，即不用電話網(wǎng)，不用數(shù)據(jù)網(wǎng)即可實現(xiàn)傳輸數(shù)據(jù)，同時實現(xiàn)視頻信號傳輸。
3.3智能小區(qū)的關鍵技術
智能小區(qū)的關鍵技術包括:綜合布線技術;自動控制技術;現(xiàn)代通信技術;計算機網(wǎng)絡技術;信息管理技術;多媒體技術;系統(tǒng)集成技術。
四、智能小區(qū)基本功能介紹
近年來隨著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展和國家住房制度的改革，人們生活水平和自身素質的提高，以及信息化社會日益逼近必將導致人們在家庭住房需求概念上的徹底變革。從以往追求居住的物理空間和豪華的裝修向著享受現(xiàn)代化精神內涵與浪漫生活情趣的方向發(fā)展，追求更高的層次和境界。智能化家庭所提供的是，人們足不出戶就可以進行電子購物。網(wǎng)上醫(yī)療診斷、參觀虛擬博物館和圖書館、點播VOD家庭影院，甚至于在數(shù)千里之外遙控家里的空調設備進行溫度調節(jié)和家庭電器的控制，以及照明的亮度調整，當家庭中發(fā)生安全報警(包括:盜警?；鹁?、煤氣泄漏以及疾病緊急呼救等)，在外的家庭成員可以在接到報警信息以后，通過電話線路查詢和確認家庭中的安全狀況。
4.1家庭智能化系統(tǒng)應完成的基本設施
4.1.1家庭智能化系統(tǒng)
(1)預留兩門直線電話:可實現(xiàn)ISDN、語言信箱、傳真、可視電話等。
(2)預留兩路雙口(TV/FM)有線電視接口。
(3)一門可視對講門鈴:支持來訪者與住戶之間的可視對講、大門保安與住戶之間的話音對講。
(4)一路計算機網(wǎng)絡接口(獨享1ooMBPS):實現(xiàn)INTERNET訪問、公共信息查詢、E-mail、EDI等相關服務。
(5)配備電子水表，電子煤氣表，電子電表，門磁開關、紅外探測器、緊急救助按鈕、輔助求助按鈕、煤氣泄露報警器及其它安全傳感器，實現(xiàn)小區(qū)管理中心對每一住戶的安全監(jiān)控。
(6)家庭電器設備遙控:在家遙控或在家外通過電話線遙控家里的各種電器設備，包括照明、空調、電話錄音等。
4.1.2小區(qū)綜合布線系統(tǒng)
隨著生活。工作的現(xiàn)代化，智能化，樓宇、小區(qū)內需要的系統(tǒng)及設備越來越多，最基本的有通信系統(tǒng)(計算機、電話、電傳、傳真)、閉路電視系統(tǒng)(有線電視、衛(wèi)星電視、自辦電視等)、公共設備監(jiān)測控制系統(tǒng)(路燈、樓道燈、小區(qū)發(fā)電機組、變配電設備、自備水箱等)、報警系統(tǒng)(求助、求救、防盜、消防、監(jiān)控)、自動化管理系統(tǒng)(抄表、對講、門禁)、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)(交換設備，路由設備、ATM)。如此多的系統(tǒng)，如不采用統(tǒng)一、綜合的方式實現(xiàn)，而采取各自規(guī)劃，各自施工，既造成管理上的混亂，也為今后的維護造成極大困難。
智能小區(qū)的綜合布線將很好的解決這個問題。智能小區(qū)綜合布線系統(tǒng)是小區(qū)管理、生活、通信智能化的神經(jīng)系統(tǒng)，它以控制、通信、計算機管理為內容，以綜合布線為基礎，實現(xiàn)小區(qū)的控制管理整體智能化。系統(tǒng)的功能實現(xiàn)可以靈活充分的利用每根“神經(jīng)”，使系統(tǒng)的集中管理水平達到最合理的利用和實施狀態(tài)，使成本降到最低，性能價格比最佳。我公司推出的智能小區(qū)綜合布線系統(tǒng)是以ISOll801、TIA/E568國際綜合布線標準和中國工程建設標準化協(xié)會《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設計規(guī)范》CECS89:97為基礎，充分考慮小區(qū)內各項控制管理系統(tǒng)的應用，結合智能小區(qū)的具體實際的一套布線系統(tǒng)。該布線系統(tǒng)既有規(guī)范性，又有靈活性、實用性。布線系統(tǒng)全部線纜均采用預埋的走線方式。暗敷方式，其布線系統(tǒng)的管理信息出口均采用標準模塊化管理，與設備實現(xiàn)最理想的插接，全部線纜采取集中式管理，便于維護和功能擴展。布線系統(tǒng)采用總線型或星型方式，一級或二級管理模式，這是目前國際上廣泛采用的最靈活的布線方式。
布線系統(tǒng)設備包括光纖，屏蔽、非屏蔽線纜，控制、電源線纜、接插件、信息模塊、配線架、19”標準機柜、配線箱等。
4.2布線系統(tǒng)的綜合性要求
小區(qū)綜合布線系統(tǒng)設計必需綜合考慮BA、CA、SA、CATV、計算機網(wǎng)絡等系統(tǒng)的信息交互需求，采用先進的、高性能的、靈活的、經(jīng)濟的結構化布線設備充分利用線纜資源，合理設計，系統(tǒng)目的是將小區(qū)中計算機、電話，自控安防、電力、照明等系統(tǒng)統(tǒng)一在一個子系統(tǒng)下，形成設備接口，管理協(xié)調完整的布線體系。
4.3小區(qū)布線系統(tǒng)的基本要求
樓群布線:大于等于155M帶寬;樓宇內部部分大于等于100M帶寬;戶內布線:大于等于10M帶寬布線系統(tǒng)應根據(jù)小區(qū)樓群及樓宇內部結構化布線圖和管線施工圖，周密設計，嚴格施工，為用戶提供完善的小區(qū)布線系統(tǒng)。
4.4小區(qū)網(wǎng)絡、通訊系統(tǒng)
4.4.1 小區(qū)網(wǎng)絡系統(tǒng)
隨著計算機技術和網(wǎng)絡技術的發(fā)展，家庭計算機的普及，“上網(wǎng)”已經(jīng)成為人們的常用語，各種信息網(wǎng)，服務網(wǎng)已經(jīng)成為現(xiàn)代人們生活中必不可少的重要內容。小區(qū)網(wǎng)絡服務中心是智能小區(qū)的大腦、信息交換中轉站，高速的小區(qū)網(wǎng)絡中心是小區(qū)住戶步入信息社會，享受網(wǎng)絡世界的重要保證。
小區(qū)內設一個高速計算機網(wǎng)，為千家萬戶提供上網(wǎng)服務。家用計算機除可以管理家庭各種電器設備外，同時可利用內部網(wǎng)與小區(qū)的其他住戶在網(wǎng)上進行交流、娛樂，還可在管理中心查詢數(shù)據(jù)。小區(qū)網(wǎng)絡面向住戶開放公共信息網(wǎng)。社會服務網(wǎng)，并提供國際互聯(lián)網(wǎng)等服務，使住戶生活更方便，達到人在屋中坐，便知天下事的功能，而且可實現(xiàn)家庭辦公室的作用。
小區(qū)網(wǎng)絡系統(tǒng)基本要求:小區(qū)網(wǎng)絡系統(tǒng)是小區(qū)綜合信息服務中心的基礎平臺，其設計應充分考慮小區(qū)信息流量的需求，以滿足二十一世紀寬帶多媒體信息交互的要求。同時網(wǎng)絡應具備可管理性、可擴展性和可維護性。
主干網(wǎng)的設計采用先進主流的網(wǎng)絡結構并與本市信息網(wǎng)在技術上保持一致。
住戶端口帶寬大于等于10MBPS(獨享)。提供與公共信息網(wǎng)的接口:ISDN、DDN、ATM。
*.25、VAST
4.4.2 小區(qū)通訊系統(tǒng)
(1)PAB*(提供400門分機):一部分用于物業(yè)管理辦公，另一部分用于小區(qū)主要交通要道、每棟樓的大門口與小區(qū)管理中心的緊急聯(lián)絡。
(2)微小區(qū)域的無線通信:建立微小范圍(半徑100-500m)內的收發(fā)基站，實現(xiàn)小區(qū)內無線手機、尋呼機的無線通訊。
(3)衛(wèi)星通信(VAST)接口:該系統(tǒng)作為有線網(wǎng)的補充建立小區(qū)用戶與國內、國外進行語音、數(shù)據(jù)、圖像通信的傳輸通路。
(4)每住戶提供兩門市內直線電話。
4.5小區(qū)CATV系統(tǒng)
電視是千家萬戶不可缺少的一項娛樂活動。電視用的來源也是多種多樣的，有衛(wèi)星電視、有線電視、共用天線電視、社區(qū)自辦電視等。通過智能綜合布線實現(xiàn)的電視系統(tǒng)使住戶共同面對一個“電視臺”，即小區(qū)綜合電視網(wǎng)，本系統(tǒng)布線簡單，節(jié)目眾多，且轉換方便，通過增加用戶終端設備可實現(xiàn)可尋址自動播放系統(tǒng)(VOD)。
信號來源主要有:共用天線系統(tǒng);衛(wèi)星電視信號;自辦電視節(jié)目信號;共用天線系統(tǒng)的調頻廣播節(jié)目傳播;當?shù)赜芯€電視光纖網(wǎng)絡節(jié)目。
4.6小區(qū)設備自控(BA)系統(tǒng)
現(xiàn)代智能小區(qū)免不了有許多公共設施或設備，如水泵、發(fā)電機組，供冷、供熱、照明、通風，電梯等設備。而這些設備本身既是管理監(jiān)測的難點，又往往都是耗能大戶，因此如何便利生活、又通過科學手段加強對小區(qū)各種公共設備(施)的管理，降低管理成本，提高管理效率，創(chuàng)造舒適的生活環(huán)境是小區(qū)物業(yè)的重要內容之一。傳統(tǒng)管理缺乏科學性，物業(yè)管理人員勞動強度大，管理檔次低。若小區(qū)設備(施)控制管理系統(tǒng)的實現(xiàn)是小區(qū)公共設備(施)智能管理水平的體現(xiàn)，也是小區(qū)物業(yè)硬件上檔次的表現(xiàn)，同時也是住戶的需要。物業(yè)管理人員無需親臨現(xiàn)場，一切都可由系統(tǒng)自動完成。
如水壓降低，監(jiān)測系統(tǒng)自動通知水泵開啟;停電時，發(fā)電機組自動開始工作;住宅樓集中供冷熱時，外界溫度發(fā)生變化;中央空調機組將自動隨之變化;小區(qū)路燈和樓道燈管理系統(tǒng)是由控制中心控制器分別確定開關時間，而樓道燈是否開啟由聲控開關完成，這樣可以確保照明設備白天不亮，晚上有人在樓道行走時，樓道燈自動開啟。
小區(qū)自控系統(tǒng)的基本功能: BA中央監(jiān)控系統(tǒng)提供與小區(qū)網(wǎng)絡系統(tǒng)接口;供配電監(jiān)控;給排水監(jiān)控;公共照明:包括小區(qū)公共場所照明及泛光照明和樓道照明(聲控/紅外感應/時間表/照度)的控制;背景音樂及緊急廣播:要求與安保、消防聯(lián)動;電梯運行監(jiān)測;噴泉設施控制。
4.7小區(qū)安全防范及報警系統(tǒng)
小區(qū)安全防范報警系統(tǒng)是智能小區(qū)實現(xiàn)安全管理的重要系統(tǒng)，主要包括電視監(jiān)控、防盜報警、求救求助、煤氣泄漏報警、消防報警等。
小區(qū)管理極為重要的內容是確保住宅，住戶安全，生活中，人人都可能出現(xiàn)一些意想不到的求助情況，現(xiàn)代居住的格局，鄰里常年不來往已是常事，家庭生活穩(wěn)定性、封閉性越來越強。因此，小區(qū)安全防范及報警系統(tǒng)是具有先進的設計和設備，并為小區(qū)住戶的安全提供保障的必要系統(tǒng)。
安全防范報警系統(tǒng)的特點:
(1)中央控制系統(tǒng)必需提供與小區(qū)網(wǎng)絡系統(tǒng)接口。
(2)中央控制系統(tǒng)必須與市110，小區(qū)音響系統(tǒng)聯(lián)動。
(3)系統(tǒng)誤報率小于0.1%。
(4)小區(qū)電視監(jiān)控:在小區(qū)的出人口、周界、車庫、以及重要場所設置監(jiān)視點。所有攝像點的設置，要求做到可對小區(qū)實施全方位的監(jiān)視布控，并有助于小區(qū)的物業(yè)管理。
(5)防盜報警:在小區(qū)每一住戶內安裝防盜報警裝置。當住戶家中無人時，可把家庭內的防盜報警系統(tǒng)設置為布防狀態(tài)，當竊賊闖入時，報警系統(tǒng)自動發(fā)出警報并向小區(qū)安保中心報警。
(6)巡更、周界報警系統(tǒng):在小區(qū)的圍墻上設置主動紅外對射式探測器，防止罪犯由圍墻翻入小區(qū)作案，保證小區(qū)內居民的生活安全;在小區(qū)內設置電子巡更系統(tǒng)，讓保安人員定時定路線對小區(qū)內進行巡視，以彌補其他技防手段的不足，及時發(fā)現(xiàn)可疑情況，防患于未然。
(7)出入口控制系統(tǒng):對小區(qū)的車輛出入口、樓宇出入口進行監(jiān)視與控制，小區(qū)住戶與物業(yè)管理人員及保安人員配備不同級別的IC智能卡，對社區(qū)住戶出入小區(qū)進行身份鑒別、確認、及出入信息登記，提供住戶出入小區(qū)信息的登記與查詢功能。
(8)消防緊急報警:在小區(qū)的各個樓洞內安裝消防栓啟動按鈕，當有火災發(fā)生時，住戶可按下此鈕，通知物業(yè)管理中心，同時系統(tǒng)自動啟動背景音響系統(tǒng)中的緊急程序，停止播放背景音樂，插播告警信息。
(9)煤氣泄露報警:當室內煤氣超過正常標準時，煤氣泄露報警啟動，通知管理中心，井可關閉煤氣閥門，啟動排氣裝置。
4.8小區(qū)對講系統(tǒng)
小區(qū)對講系統(tǒng)是小區(qū)管理中心或來訪者與用戶直接通話的一種快捷通信方式。該系統(tǒng)有助于:
(1)來訪客人、朋友的通行;
(2)緊急呼救的情況詢問;
(3)緊急事件、公共信息的通知;
(4)車輛移動及郵件通知;
(5)其它情況的通話。
該對講系統(tǒng)可以在戶內、戶外、控制中心安裝上攝像機，實現(xiàn)可視對講。系統(tǒng)安全可靠、不占用住戶的電話線路，同時住戶可將自家的對講系統(tǒng)設成“免打擾”，這樣可以不接受來自中心的詢問，緊急處理時可按下緊急按鈕后，對講自動開啟、恢復和中心的聯(lián)系
該系統(tǒng)有呼叫應答鍵，關閉鍵、免打擾鍵、控制器、對講機，并通過專線與中心的對講控制臺相連。線路如有破壞，中心的計算機上會有指示，保證線路安全通暢。
系統(tǒng)分為二種:一種是獨立單元式。適用于少量住戶區(qū)域;一種是中心集中式，適用于多棟樓宇區(qū)域，并可由計算機記錄數(shù)據(jù)，便于查詢。
4.9小區(qū)智能三表抄表系統(tǒng)
傳統(tǒng)方式的住戶水，電，氣表抄表給物業(yè)管理和用戶帶來極大的不便，誤差大、時效性差、統(tǒng)計計算工作量大，且?guī)в腥藶殡S意性，尤其用戶咨詢時極不方便，不光是物業(yè)管理人員感到頭痛的事，用戶也感到不滿意，甚至經(jīng)常出現(xiàn)物業(yè)管理者和住戶之間產(chǎn)生矛盾。智能抄表系統(tǒng)的推出可以很好的解決傳統(tǒng)抄表方式帶來的問題，該系統(tǒng)節(jié)省時間、節(jié)省人力物力提高工作效率。降低物業(yè)管理成本，也解決了用戶想及時了解用水、電、氣情況的煩惱，真正實現(xiàn)物業(yè)管理為用戶著想的原則，準確、及時地將住戶和物業(yè)管理部門所需三表數(shù)值反映在中央控制中心計算機上。
該系統(tǒng)由采集器、脈沖(電度、煤氣、冷熱水)表、服務器等組成。利用小區(qū)智能布線，將分散在各家各戶的水、電、氣、表連接形成網(wǎng)絡，實現(xiàn)中心實時監(jiān)測。本系統(tǒng)準確率高，有長時間斷電應急備用電源保障，系統(tǒng)安裝、調試操作非常方便，適應小區(qū)、單位、廠礦等。
本系統(tǒng)可連接煤氣泄露報警系統(tǒng)同時工作。
4.10小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)
小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)是小區(qū)管理實現(xiàn)規(guī)范化，科學化、程序化的重要系統(tǒng)。該系統(tǒng)主要內容有:
(1)工程設計文件管理。
提供對小區(qū)工程文件的登記、維護、查詢檢索等管理功能，能有統(tǒng)一的登記錄入界面，按查詢用戶的級別提供查詢服務，登記與查詢按照工程文件的用途與性質有一定的分類。
(2)居民信息管理。
建立住戶信息庫，實現(xiàn)住戶檔案數(shù)據(jù)的計算機化管理，使居民的登記與查詢簡易而快速，對居民的信息查詢應有一定的權限檢測，按權限進行查詢，分級管理，同是應有變更功能。
(3)設備報修、維護管理。
以日常設備的維護與報修登記設備維護與報修，信息，對設備報修、維護管理情況有查詢、考核與統(tǒng)計等管理功能，定期產(chǎn)生考核情況明細，報修信息的錄入具有多條途徑，具有網(wǎng)上報修功能，相應的費用通過收費信息系統(tǒng)進行統(tǒng)一的結算。
(4)社區(qū)管線信息管理。社區(qū)內管線分布情況信有登記錄入、維護、查詢等管理功能，可在社區(qū)網(wǎng)上進行查詢，對信息有分級管理與權限查詢。
(5)物業(yè)收費自動化系統(tǒng)。對納入社區(qū)收費管理的收費項目進行電子收費管理(主要是指對煤氣表、電表、水表的自動抄表與電子收費)，提供網(wǎng)上應繳費用的查詢，定期催繳，對沒有上網(wǎng)能力的住戶提供電話查詢或者到物業(yè)管理中心進行查詢，具有收費的登記、轉帳、統(tǒng)計功能及收費項目、計費方式的變更登記等功能，同時將其他各子系統(tǒng)相應的收費信息遞交收費信息系統(tǒng)進行統(tǒng)一結算，居民可通過小區(qū)電子銀行或IC卡繳費。
(6)來客訪問管理。對出入小區(qū)的外來人員進行人員信息、出入信息的登記、匯總、監(jiān)督管理，可查詢。
(7)設備運行狀態(tài)信息管理及調控。對小區(qū)內各類設備的基本信息及其運行狀況進行登記、維護，對修理、更換情況進行匯總。
(8)小區(qū)GIS系統(tǒng)。對小區(qū)的樓宇分布、公共設施分部情況的查詢、管理。
4.11小區(qū)停車庫管理系統(tǒng)
機動車是現(xiàn)代社會的重要交通工具，隨著人們生活水平的提高，私人擁有車輛在現(xiàn)代公寓已是很普遍的，因此公寓停車管理越來越迫切地成為擺在公寓管理者面前的課題。我公司推出的公寓車輛管理系統(tǒng)是您的得力助手。它能將公寓車輛按時間、順序、內外單位、價格等不同因素分門別類管理，給停車戶提供停車方便，車輛安全，也使公寓車輛管理更加完善規(guī)范。車輛管理系統(tǒng)由出入讀卡器、自動開門機，探測器、控制器等設備組成。該系統(tǒng)是公寓車輛管理停車場車輛管理的理想系統(tǒng)。
4.12增值服務系統(tǒng)
小區(qū)增值服務系統(tǒng)實際是利用小區(qū)網(wǎng)絡通訊系實現(xiàn)的各種服務，具體內容有:
4.12.1總體要求
(1)滿足小區(qū)居民對信息的發(fā)布。交流與溝通需求，以及測覽Internet和Intranet進行網(wǎng)絡娛樂活動，獲取遠程服務(如遠程醫(yī)療、遠程教育、遠程咨詢、遠程購物、遠程閱讀等各種要求;
(2)為小區(qū)物業(yè)管理公司進行小區(qū)信息系統(tǒng)管理提供快捷。多樣的方式方法。保證管理人員能夠及時了解到小區(qū)內的狀況，并能夠作出迅速響應或回復，另外對小區(qū)居民提供周到、全面的信息服務，或者實現(xiàn)小區(qū)服務的信息化;
(3)為小區(qū)居民和小區(qū)物業(yè)管理公司之間快速、充分的信息交流提供可靠保證;
(4)操作界面統(tǒng)一、使用方便、維護簡單、具有可擴展性。
4.12.2具體服務要求
(1)視頻點播業(yè)務(VOD);
(2)Internet訪問服務以及相應計費服務
小區(qū)居民無須撥號，就能夠訪問Internet，發(fā)布信息到Internet，小區(qū)內連接到Internet的服務器擁有獨立、公開的IP地址和域名。物業(yè)管理公司能夠根據(jù)一定的規(guī)則向小區(qū)居民收取一定的服務費用。
(3)通用電子郵件服務
向小區(qū)居民和物業(yè)管理人員提供，e-mail服務。小區(qū)居民和物業(yè)管理人員擁有一個在小區(qū)內外都可以使用的e-mail信箱，小區(qū)居民和物業(yè)管理公司都可以用它來交流信息。
(4)個人主頁服務
允許小區(qū)居民在小區(qū)的web服務器上發(fā)布個人主頁。小區(qū)居民可以設計、制作并發(fā)布表現(xiàn)自己個性和水平的網(wǎng)頁，并可以通過小區(qū)的web服務器發(fā)布到小區(qū)的Intranet以及Internet上。
(5)Ftp(文件傳送)服務
允許小區(qū)居民在自己的機器和服務器之間傳送文件。小區(qū)居民可以在自己的機器和服務器之間下載或上傳文件。
(6)網(wǎng)絡域名服務
提供小區(qū)內部網(wǎng)絡中的機器名稱和機器物理地址之間的轉換。
(7)用戶求助、咨詢服務
通過此服務來收集、接收小區(qū)居民的意見，小區(qū)物業(yè)管理公司也可以通過此服務來解答小區(qū)居民的疑難問題。
(8)網(wǎng)絡聊天服務
在小區(qū)Internet上實現(xiàn)網(wǎng)上聊天服務。小區(qū)居民可以和其他的小區(qū)居民通過網(wǎng)絡聊天或者閑談。
(9)休閑討論組(論壇)服務
提供主題討論服務。小區(qū)居民就某一想法或問題發(fā)表意見，其他小區(qū)居民對此可以自由發(fā)表自己的見解或態(tài)度。
(10)網(wǎng)絡電子公告牌(BBS)服務
允許小區(qū)居民在網(wǎng)絡上寫作并發(fā)表文章，并允許小區(qū)居民查詢、閱讀其他小區(qū)居民所發(fā)表的文章。
(11)公共信息服務
實現(xiàn)信息的網(wǎng)絡發(fā)布，把小區(qū)居民關心，需要的信息及時地放在小區(qū)web頁面上，讓小區(qū)居民可以及時獲得自己想要的信息，安排生活和活動。
(12)用戶調查服務
提供針對小區(qū)居民的意見反饋和小區(qū)居民調查活動。及時收集小區(qū)居民的相關信息，對小區(qū)的建設和服務進行相應改進，或者收集并統(tǒng)計小區(qū)居民對某些問題、現(xiàn)象或意向的態(tài)度、認識。
(13)網(wǎng)上閱讀服務
允許小區(qū)居民遠程閱讀書籍。小區(qū)居民可以在網(wǎng)絡上選擇并閱讀自己喜愛的書籍。
(14)網(wǎng)絡代購、代訂、征訂服務
小區(qū)物業(yè)管理公司替小區(qū)居民代購。代訂物品和票據(jù)。小區(qū)居民可以通過網(wǎng)絡或電話委托物業(yè)管理公司訂購物品和票據(jù)等。
(15)遠程醫(yī)療服務
小區(qū)物業(yè)管理公司使用此服務向小區(qū)居民提供遠程醫(yī)療咨詢和診斷。
(16)遠程教育服務
幫助小區(qū)物業(yè)管理公司在網(wǎng)上開展針對小區(qū)居民的按時授課、答疑解惑、作業(yè)批改等服務。
(17)遠程購物服務
允許小區(qū)居民在網(wǎng)上瀏覽，訂購商品。實現(xiàn)商品的在線瀏覽和訂購，如果是在小區(qū)內的網(wǎng)絡商店購物，費用可以直接從IC卡劃撥。實現(xiàn)一個網(wǎng)絡商店供小區(qū)居民使用。
(18)遠程游戲服務
允許小區(qū)居民聯(lián)網(wǎng)玩游戲。小區(qū)居民可以通過設置在小區(qū)內部的服務器玩網(wǎng)絡游戲。
(19)網(wǎng)上學校
提供包括兒童教育、成人教育在內的多層次家庭和業(yè)余教育服務。