物業知識培訓：智能小區系統詳細說明

　　一、前言

　　隨著計算機技術。現代通信技術和自動控制技術的迅速發展，智能化建筑在發達國家應運而生。1984年美國哈特福特市將一座舊式大樓改造，并且對大樓的空調，電梯、照明，防盜等設備采用計算機進行監測控制，為客戶提供語音通信。文字處理，電子郵件和情報資料等信息服務，被稱為世界上第一座智能化大樓。隨后在各國相繼形成熱潮，我國也引進了這一新技術。

　　智能小區是在智能化大樓的基本含義中擴展和延伸出來的，它通過對小區建筑群四個基本要素(結構。系統。服務，管理以及它們之間的內在關聯)的優化考慮，提供一個投資合理，又擁有高效率、舒適、溫馨、便利以及安全的居住環境。為適應國家加快住宅建設發展的形勢，增強小區住宅建設的科技含量，科技人員經反復考察論證，結合國內外智能住宅現狀和發展趨勢，集成國內外先進的監測。控制和布線產品設備，推出適合我國國情的住宅小區智能化管理系統。此類系統既考慮智能小區的現行建設和長遠的發展，也考慮了小區管理系統的靈活性、安全性、市場適應性和住房經濟性。

　　二、智能小區系統總體目標和任務

　　2.1總體目標和指導思想

　　2.1.1智能小區工程建設的總體目標

　　在先進的計算機技術、通信技術、控制技術及IC卡技術基礎上，采用系統集成方法，逐步建立一個溝通小區內部住戶與住戶。住戶與小區綜合服務中心，住戶與外部社會的多媒體綜合信息交互系統，為住戶提供一個安全、舒適、便捷、節能、高效的生活環境，實現以家庭智能化為主的、可持續發展的、具有二十一世紀風范的智能化小區。

　　2.1.2智能小區遵循的指導思想

　　(1)堅持高起點，面向二十一世紀，保證系統的先進性和在國內同行業中的領先地位;

　　(2)貫徹“實用、可靠、先進、經濟”的八字方針，以應用為導向，推進管理，按急用先上、分步到位的原則進行建設;

　　(3)從現實情況出發，以需求為依據，總體規劃、分步實施，確保系統高度集成、總體優化、安全可靠、穩步推進;

　　(4)系統充分考慮功能擴容性和技術升級性，適應當代信息技術迅猛發展的要求，以求最佳效果。

　　2.2智能小區系統的組成

　　按照智能小區的總體目標進行分解，小區智能化系統可具體分解成以下幾個子系統，其每個子系統均具有一項具體功能。家庭智能化系統;小區綜合布線系統;小區網絡、通訊系統;小區CATV系統;小區設備自控(BA)系統;小區安全防范系統;小區對講系統;小區智能三表抄表系統;小區物業管理及一卡通消費系統;小區停車庫管理系統;小區增值服務管理系統。

　　2.3系統的設計原則

　　智能小區系統工程在設計過程中應遵循的原則。

　　2.3.1可行性和適應性

　　系統要保證技術上的可行性和經濟上的可能性。

　　2.3.2實用性和經濟性

　　系統建設應始終貫徹面向應用，注重實效的方針，堅持實用、經濟的原則。

　　2.3.3先進性和成熟性

　　系統設計既要采用先進的概念、技術和方法，又要注意結構、設備、工具的相對成熟。不但能反映當今的先進水平，而且具有發展潛力，能保證在未來若干年內占主導地位。

　　2.3.4開放性和標準性

　　為了滿足系統所選用的技術和設備的協同運行能力，系統投資的長期效應以及系統功能不斷擴展的需求，必須追求系統的開放性和標準性。

　　2.3.5可靠性和穩定性

　　在考慮技術先進性和開放性的同時，還應從系統結構、技術措施、設備性能、系統管理、廠商技術支持及維修能力等方面著手，確保系統運行的可靠性和穩定性，達到最大的平均無故障時間。

　　2.3.6安全性和保密性

　　在系統設計中，既考慮信息資源的充分共享，更要注意信息的保護和隔離，因此系統應分別針對不同的應用和不同的網絡通信環境，采取不同的措施，包括系統安全機制、數據存取的權限控制等。

　　2.3.7可擴展性和易維護性

　　為了適應系統變化的要求，必須充分考慮以最簡便的方法、最低的投資，實現系統的擴展和維護。

　　三、智能小區系統及技術概要

　　3.1智能小區系統簡介

　　3.1.1設備自動化系統(BAS)

　　智能小區的智能化往往總是從小區設備自動化開始的，小區設備自動化是以計算機控制。管理為核心，并帶有各種傳感器和執行機構的綜合監控性系統，主要是對小區內的電力(空調)、照明、電梯、給排水、防盜、火警等設施進行檢測，分散控制、集中管見以達到安全、節能、經濟和舒適的目標，實現一體化的監測和控制。

　　3.1.2通信自動化(CAS)

　　小區通信自動化系統是智能小區的中樞神經系統，包括電話通信、計算機網絡、衛星電視和閉路電視接收系統，它是小區實現對外界聯系，獲取信息，感知外部世界，抒發情情感，加強信息交流的關鍵系統。該系統如電話、傳真。可視電話、計算機等，可實現高速信息傳輸和信息交換及電子郵件，可聯接多種通信終端設備，確保小區內數字、文字、聲音、圖形、圖像和電視信息的高速流通，與市內、國內和國外等有關部門實現信息交換和資源共享。

　　3.1.3小區綜合布線系統

　　為實現小區管理自動化、通信自動化、控制自動化，保證小區內各類信息傳送準確、快捷、安全，最基本的設施就是小區綜合布線系統，形象講，綜合布線系統是智能小區的神經系統。實現這個系統的實質是將小區中計算機系統、電話系統、自控、監控系統保安防盜報警系統，電力系統合成一個體系結構完整，設備接口規范，布線施工統一、管理協調方便的體系。

　　3.2智能小區的基本內容及常用設備

　　3.2.1 家庭生活智能系統

　　安保智能:

　　安全(可視)對講/門禁管理、防盜控制;

　　紅外傳感器，人體熱釋電傳感器、超聲波傳感器。

　　開關式傳感器、微波傳感器、激光傳感器、聯接110報警機、控制機及計算機軟件。

　　(2)消防報警

　　外傳報警執行(119火警)、自動噴淋裝置;

　　溫度傳感器、煙霧傳感器、煤氣泄漏傳感器、氧傳感器、環境自動調節器(加溫、加濕、減濕、空氣清新、加氧和空氣負離子)。

　　(3)電器(設備)控制管理

　　載波電器控制器、家電自動監測控制(電視機、計算機、音響設備、空調機、其他家電設備);衛生間排氣扇控制、水、電、氣閥門控制;自動抄表(電表、水表、氣表)。

　　(4)廚房智能化

　　電冰箱、洗碗機、電飯煲、微波爐、熱水器、食品干燥機，消毒碗柜、抽油煙機、調料柜、冰柜、燃氣灶，工作狀態監測及控制。

　　(5)家庭保健護理系統(家庭遠程醫院)

　　檢測體溫、檢測血壓、脈搏跳動次數;護理資料、保健資料、急救、求助報警。

　　3.2.2小區管理智能系統

　　(1)小區管理智能系統還包括其它系統。車輛(自行車)管理及收費;

　　(2)給排水控制;城市供水網(水井)--蓄水池--蓄水箱--用戶，污水池(化糞池)--城市排水網等設備工作監控;公共區照明自動控制--聲光控開關、定時開關、人體熱釋電開關。

　　(3)保安人員巡更系統;

　　(4)人員進出管理(門禁系統);

　　(5)電視監控及周邊紅外監控系統。

　　3.2.3通信自動化

　　(1)小區局域網(以太網)、小區程控交換機。網絡計算機、傳真、電話、可視電話。

　　(2)衛星及閉路電視網

　　有線電視系統、CATV可尋址收費管理系統。

　　語音數據、有線電視兩網合一是現在發展的一種新型網絡方式，即不用電話網，不用數據網即可實現傳輸數據，同時實現視頻信號傳輸。

　　3.3智能小區的關鍵技術

　　智能小區的關鍵技術包括:綜合布線技術;自動控制技術;現代通信技術;計算機網絡技術;信息管理技術;多媒體技術;系統集成技術。

　　四、智能小區基本功能介紹

　　近年來隨著我國國民經濟的發展和國家住房制度的改革，人們生活水平和自身素質的提高，以及信息化社會日益逼近必將導致人們在家庭住房需求概念上的徹底變革。從以往追求居住的物理空間和豪華的裝修向著享受現代化精神內涵與浪漫生活情趣的方向發展，追求更高的層次和境界。智能化家庭所提供的是，人們足不出戶就可以進行電子購物。網上醫療診斷、參觀虛擬博物館和圖書館、點播VOD家庭影院，甚至于在數千里之外遙控家里的空調設備進行溫度調節和家庭電器的控制，以及照明的亮度調整，當家庭中發生安全報警(包括:盜警。火警、煤氣泄漏以及疾病緊急呼救等)，在外的家庭成員可以在接到報警信息以后，通過電話線路查詢和確認家庭中的安全狀況。

　　4.1家庭智能化系統應完成的基本設施

　　4.1.1家庭智能化系統

　　(1)預留兩門直線電話:可實現ISDN、語言信箱、傳真、可視電話等。

　　(2)預留兩路雙口(TV/FM)有線電視接口。

　　(3)一門可視對講門鈴:支持來訪者與住戶之間的可視對講、大門保安與住戶之間的話音對講。

　　(4)一路計算機網絡接口(獨享1ooMBPS):實現INTERNET訪問、公共信息查詢、E-mail、EDI等相關服務。

　　(5)配備電子水表，電子煤氣表，電子電表，門磁開關、紅外探測器、緊急救助按鈕、輔助求助按鈕、煤氣泄露報警器及其它安全傳感器，實現小區管理中心對每一住戶的安全監控。

　　(6)家庭電器設備遙控:在家遙控或在家外通過電話線遙控家里的各種電器設備，包括照明、空調、電話錄音等。

　　4.1.2小區綜合布線系統

　　隨著生活。工作的現代化，智能化，樓宇、小區內需要的系統及設備越來越多，最基本的有通信系統(計算機、電話、電傳、傳真)、閉路電視系統(有線電視、衛星電視、自辦電視等)、公共設備監測控制系統(路燈、樓道燈、小區發電機組、變配電設備、自備水箱等)、報警系統(求助、求救、防盜、消防、監控)、自動化管理系統(抄表、對講、門禁)、計算機網絡系統(交換設備，路由設備、ATM)。如此多的系統，如不采用統一、綜合的方式實現，而采取各自規劃，各自施工，既造成管理上的混亂，也為今后的維護造成極大困難。

　　智能小區的綜合布線將很好的解決這個問題。智能小區綜合布線系統是小區管理、生活、通信智能化的神經系統，它以控制、通信、計算機管理為內容，以綜合布線為基礎，實現小區的控制管理整體智能化。系統的功能實現可以靈活充分的利用每根“神經”，使系統的集中管理水平達到最合理的利用和實施狀態，使成本降到最低，性能價格比最佳。我公司推出的智能小區綜合布線系統是以ISOll801、TIA/E568國際綜合布線標準和中國工程建設標準化協會《建筑與建筑群綜合布線系統工程設計規范》CECS89:97為基礎，充分考慮小區內各項控制管理系統的應用，結合智能小區的具體實際的一套布線系統。該布線系統既有規范性，又有靈活性、實用性。布線系統全部線纜均采用預埋的走線方式。暗敷方式，其布線系統的管理信息出口均采用標準模塊化管理，與設備實現最理想的插接，全部線纜采取集中式管理，便于維護和功能擴展。布線系統采用總線型或星型方式，一級或二級管理模式，這是目前國際上廣泛采用的最靈活的布線方式。

　　布線系統設備包括光纖，屏蔽、非屏蔽線纜，控制、電源線纜、接插件、信息模塊、配線架、19”標準機柜、配線箱等。

　　4.2布線系統的綜合性要求

　　小區綜合布線系統設計必需綜合考慮BA、CA、SA、CATV、計算機網絡等系統的信息交互需求，采用先進的、高性能的、靈活的、經濟的結構化布線設備充分利用線纜資源，合理設計，系統目的是將小區中計算機、電話，自控安防、電力、照明等系統統一在一個子系統下，形成設備接口，管理協調完整的布線體系。

　　4.3小區布線系統的基本要求

　　樓群布線:大于等于155M帶寬;樓宇內部部分大于等于100M帶寬;戶內布線:大于等于10M帶寬布線系統應根據小區樓群及樓宇內部結構化布線圖和管線施工圖，周密設計，嚴格施工，為用戶提供完善的小區布線系統。

　　4.4小區網絡、通訊系統

　　4.4.1 小區網絡系統

　　隨著計算機技術和網絡技術的發展，家庭計算機的普及，“上網”已經成為人們的常用語，各種信息網，服務網已經成為現代人們生活中必不可少的重要內容。小區網絡服務中心是智能小區的大腦、信息交換中轉站，高速的小區網絡中心是小區住戶步入信息社會，享受網絡世界的重要保證。

　　小區內設一個高速計算機網，為千家萬戶提供上網服務。家用計算機除可以管理家庭各種電器設備外，同時可利用內部網與小區的其他住戶在網上進行交流、娛樂，還可在管理中心查詢數據。小區網絡面向住戶開放公共信息網。社會服務網，并提供國際互聯網等服務，使住戶生活更方便，達到人在屋中坐，便知天下事的功能，而且可實現家庭辦公室的作用。

　　小區網絡系統基本要求:小區網絡系統是小區綜合信息服務中心的基礎平臺，其設計應充分考慮小區信息流量的需求，以滿足二十一世紀寬帶多媒體信息交互的要求。同時網絡應具備可管理性、可擴展性和可維護性。

　　主干網的設計采用先進主流的網絡結構并與本市信息網在技術上保持一致。

　　住戶端口帶寬大于等于10MBPS(獨享)。提供與公共信息網的接口:ISDN、DDN、ATM。

　　*.25、VAST

　　4.4.2 小區通訊系統

　　(1)PAB*(提供400門分機):一部分用于物業管理辦公，另一部分用于小區主要交通要道、每棟樓的大門口與小區管理中心的緊急聯絡。

　　(2)微小區域的無線通信:建立微小范圍(半徑100-500m)內的收發基站，實現小區內無線手機、尋呼機的無線通訊。

　　(3)衛星通信(VAST)接口:該系統作為有線網的補充建立小區用戶與國內、國外進行語音、數據、圖像通信的傳輸通路。

　　(4)每住戶提供兩門市內直線電話。

　　4.5小區CATV系統

　　電視是千家萬戶不可缺少的一項娛樂活動。電視用的來源也是多種多樣的，有衛星電視、有線電視、共用天線電視、社區自辦電視等。通過智能綜合布線實現的電視系統使住戶共同面對一個“電視臺”，即小區綜合電視網，本系統布線簡單，節目眾多，且轉換方便，通過增加用戶終端設備可實現可尋址自動播放系統(VOD)。

　　信號來源主要有:共用天線系統;衛星電視信號;自辦電視節目信號;共用天線系統的調頻廣播節目傳播;當地有線電視光纖網絡節目。

　　4.6小區設備自控(BA)系統

　　現代智能小區免不了有許多公共設施或設備，如水泵、發電機組，供冷、供熱、照明、通風，電梯等設備。而這些設備本身既是管理監測的難點，又往往都是耗能大戶，因此如何便利生活、又通過科學手段加強對小區各種公共設備(施)的管理，降低管理成本，提高管理效率，創造舒適的生活環境是小區物業的重要內容之一。傳統管理缺乏科學性，物業管理人員勞動強度大，管理檔次低。若小區設備(施)控制管理系統的實現是小區公共設備(施)智能管理水平的體現，也是小區物業硬件上檔次的表現，同時也是住戶的需要。物業管理人員無需親臨現場，一切都可由系統自動完成。

　　如水壓降低，監測系統自動通知水泵開啟;停電時，發電機組自動開始工作;住宅樓集中供冷熱時，外界溫度發生變化;中央空調機組將自動隨之變化;小區路燈和樓道燈管理系統是由控制中心控制器分別確定開關時間，而樓道燈是否開啟由聲控開關完成，這樣可以確保照明設備白天不亮，晚上有人在樓道行走時，樓道燈自動開啟。

　　小區自控系統的基本功能: BA中央監控系統提供與小區網絡系統接口;供配電監控;給排水監控;公共照明:包括小區公共場所照明及泛光照明和樓道照明(聲控/紅外感應/時間表/照度)的控制;背景音樂及緊急廣播:要求與安保、消防聯動;電梯運行監測;噴泉設施控制。

　　4.7小區安全防范及報警系統

　　小區安全防范報警系統是智能小區實現安全管理的重要系統，主要包括電視監控、防盜報警、求救求助、煤氣泄漏報警、消防報警等。

　　小區管理極為重要的內容是確保住宅，住戶安全，生活中，人人都可能出現一些意想不到的求助情況，現代居住的格局，鄰里常年不來往已是常事，家庭生活穩定性、封閉性越來越強。因此，小區安全防范及報警系統是具有先進的設計和設備，并為小區住戶的安全提供保障的必要系統。

　　安全防范報警系統的特點:

　　(1)中央控制系統必需提供與小區網絡系統接口。

　　(2)中央控制系統必須與市110，小區音響系統聯動。

　　(3)系統誤報率小于0.1%。

　　(4)小區電視監控:在小區的出人口、周界、車庫、以及重要場所設置監視點。所有攝像點的設置，要求做到可對小區實施全方位的監視布控，并有助于小區的物業管理。

　　(5)防盜報警:在小區每一住戶內安裝防盜報警裝置。當住戶家中無人時，可把家庭內的防盜報警系統設置為布防狀態，當竊賊闖入時，報警系統自動發出警報并向小區安保中心報警。

　　(6)巡更、周界報警系統:在小區的圍墻上設置主動紅外對射式探測器，防止罪犯由圍墻翻入小區作案，保證小區內居民的生活安全;在小區內設置電子巡更系統，讓保安人員定時定路線對小區內進行巡視，以彌補其他技防手段的不足，及時發現可疑情況，防患于未然。

　　(7)出入口控制系統:對小區的車輛出入口、樓宇出入口進行監視與控制，小區住戶與物業管理人員及保安人員配備不同級別的IC智能卡，對社區住戶出入小區進行身份鑒別、確認、及出入信息登記，提供住戶出入小區信息的登記與查詢功能。

　　(8)消防緊急報警:在小區的各個樓洞內安裝消防栓啟動按鈕，當有火災發生時，住戶可按下此鈕，通知物業管理中心，同時系統自動啟動背景音響系統中的緊急程序，停止播放背景音樂，插播告警信息。

　　(9)煤氣泄露報警:當室內煤氣超過正常標準時，煤氣泄露報警啟動，通知管理中心，井可關閉煤氣閥門，啟動排氣裝置。

　　4.8小區對講系統

　　小區對講系統是小區管理中心或來訪者與用戶直接通話的一種快捷通信方式。該系統有助于:

　　(1)來訪客人、朋友的通行;

　　(2)緊急呼救的情況詢問;

　　(3)緊急事件、公共信息的通知;

　　(4)車輛移動及郵件通知;

　　(5)其它情況的通話。

　　該對講系統可以在戶內、戶外、控制中心安裝上攝像機，實現可視對講。系統安全可靠、不占用住戶的電話線路，同時住戶可將自家的對講系統設成“免打擾”，這樣可以不接受來自中心的詢問，緊急處理時可按下緊急按鈕后，對講自動開啟、恢復和中心的聯系

　　該系統有呼叫應答鍵，關閉鍵、免打擾鍵、控制器、對講機，并通過專線與中心的對講控制臺相連。線路如有破壞，中心的計算機上會有指示，保證線路安全通暢。

　　系統分為二種:一種是獨立單元式。適用于少量住戶區域;一種是中心集中式，適用于多棟樓宇區域，并可由計算機記錄數據，便于查詢。

　　4.9小區智能三表抄表系統

　　傳統方式的住戶水，電，氣表抄表給物業管理和用戶帶來極大的不便，誤差大、時效性差、統計計算工作量大，且帶有人為隨意性，尤其用戶咨詢時極不方便，不光是物業管理人員感到頭痛的事，用戶也感到不滿意，甚至經常出現物業管理者和住戶之間產生矛盾。智能抄表系統的推出可以很好的解決傳統抄表方式帶來的問題，該系統節省時間、節省人力物力提高工作效率。降低物業管理成本，也解決了用戶想及時了解用水、電、氣情況的煩惱，真正實現物業管理為用戶著想的原則，準確、及時地將住戶和物業管理部門所需三表數值反映在中央控制中心計算機上。

　　該系統由采集器、脈沖(電度、煤氣、冷熱水)表、服務器等組成。利用小區智能布線，將分散在各家各戶的水、電、氣、表連接形成網絡，實現中心實時監測。本系統準確率高，有長時間斷電應急備用電源保障，系統安裝、調試操作非常方便，適應小區、單位、廠礦等。

　　本系統可連接煤氣泄露報警系統同時工作。

　　4.10小區物業管理系統

　　小區物業管理系統是小區管理實現規范化，科學化、程序化的重要系統。該系統主要內容有:

　　(1)工程設計文件管理。

　　提供對小區工程文件的登記、維護、查詢檢索等管理功能，能有統一的登記錄入界面，按查詢用戶的級別提供查詢服務，登記與查詢按照工程文件的用途與性質有一定的分類。

　　(2)居民信息管理。

　　建立住戶信息庫，實現住戶檔案數據的計算機化管理，使居民的登記與查詢簡易而快速，對居民的信息查詢應有一定的權限檢測，按權限進行查詢，分級管理，同是應有變更功能。

　　(3)設備報修、維護管理。

　　以日常設備的維護與報修登記設備維護與報修，信息，對設備報修、維護管理情況有查詢、考核與統計等管理功能，定期產生考核情況明細，報修信息的錄入具有多條途徑，具有網上報修功能，相應的費用通過收費信息系統進行統一的結算。

　　(4)社區管線信息管理。社區內管線分布情況信有登記錄入、維護、查詢等管理功能，可在社區網上進行查詢，對信息有分級管理與權限查詢。

　　(5)物業收費自動化系統。對納入社區收費管理的收費項目進行電子收費管理(主要是指對煤氣表、電表、水表的自動抄表與電子收費)，提供網上應繳費用的查詢，定期催繳，對沒有上網能力的住戶提供電話查詢或者到物業管理中心進行查詢，具有收費的登記、轉帳、統計功能及收費項目、計費方式的變更登記等功能，同時將其他各子系統相應的收費信息遞交收費信息系統進行統一結算，居民可通過小區電子銀行或IC卡繳費。

　　(6)來客訪問管理。對出入小區的外來人員進行人員信息、出入信息的登記、匯總、監督管理，可查詢。

　　(7)設備運行狀態信息管理及調控。對小區內各類設備的基本信息及其運行狀況進行登記、維護，對修理、更換情況進行匯總。

　　(8)小區GIS系統。對小區的樓宇分布、公共設施分部情況的查詢、管理。

　　4.11小區停車庫管理系統

　　機動車是現代社會的重要交通工具，隨著人們生活水平的提高，私人擁有車輛在現代公寓已是很普遍的，因此公寓停車管理越來越迫切地成為擺在公寓管理者面前的課題。我公司推出的公寓車輛管理系統是您的得力助手。它能將公寓車輛按時間、順序、內外單位、價格等不同因素分門別類管理，給停車戶提供停車方便，車輛安全，也使公寓車輛管理更加完善規范。車輛管理系統由出入讀卡器、自動開門機，探測器、控制器等設備組成。該系統是公寓車輛管理停車場車輛管理的理想系統。

　　4.12增值服務系統

　　小區增值服務系統實際是利用小區網絡通訊系實現的各種服務，具體內容有:

　　4.12.1總體要求

　　(1)滿足小區居民對信息的發布。交流與溝通需求，以及測覽Internet和Intranet進行網絡娛樂活動，獲取遠程服務(如遠程醫療、遠程教育、遠程咨詢、遠程購物、遠程閱讀等各種要求;

　　(2)為小區物業管理公司進行小區信息系統管理提供快捷。多樣的方式方法。保證管理人員能夠及時了解到小區內的狀況，并能夠作出迅速響應或回復，另外對小區居民提供周到、全面的信息服務，或者實現小區服務的信息化;

　　(3)為小區居民和小區物業管理公司之間快速、充分的信息交流提供可靠保證;

　　(4)操作界面統一、使用方便、維護簡單、具有可擴展性。

　　4.12.2具體服務要求

　　(1)視頻點播業務(VOD);

　　(2)Internet訪問服務以及相應計費服務

　　小區居民無須撥號，就能夠訪問Internet，發布信息到Internet，小區內連接到Internet的服務器擁有獨立、公開的IP地址和域名。物業管理公司能夠根據一定的規則向小區居民收取一定的服務費用。

　　(3)通用電子郵件服務

　　向小區居民和物業管理人員提供，e-mail服務。小區居民和物業管理人員擁有一個在小區內外都可以使用的e-mail信箱，小區居民和物業管理公司都可以用它來交流信息。

　　(4)個人主頁服務

　　允許小區居民在小區的web服務器上發布個人主頁。小區居民可以設計、制作并發布表現自己個性和水平的網頁，并可以通過小區的web服務器發布到小區的Intranet以及Internet上。

　　(5)Ftp(文件傳送)服務

　　允許小區居民在自己的機器和服務器之間傳送文件。小區居民可以在自己的機器和服務器之間下載或上傳文件。

　　(6)網絡域名服務

　　提供小區內部網絡中的機器名稱和機器物理地址之間的轉換。

　　(7)用戶求助、咨詢服務

　　通過此服務來收集、接收小區居民的意見，小區物業管理公司也可以通過此服務來解答小區居民的疑難問題。

　　(8)網絡聊天服務

　　在小區Internet上實現網上聊天服務。小區居民可以和其他的小區居民通過網絡聊天或者閑談。

　　(9)休閑討論組(論壇)服務

　　提供主題討論服務。小區居民就某一想法或問題發表意見，其他小區居民對此可以自由發表自己的見解或態度。

　　(10)網絡電子公告牌(BBS)服務

　　允許小區居民在網絡上寫作并發表文章，并允許小區居民查詢、閱讀其他小區居民所發表的文章。

　　(11)公共信息服務

　　實現信息的網絡發布，把小區居民關心，需要的信息及時地放在小區web頁面上，讓小區居民可以及時獲得自己想要的信息，安排生活和活動。

　　(12)用戶調查服務

　　提供針對小區居民的意見反饋和小區居民調查活動。及時收集小區居民的相關信息，對小區的建設和服務進行相應改進，或者收集并統計小區居民對某些問題、現象或意向的態度、認識。

　　(13)網上閱讀服務

　　允許小區居民遠程閱讀書籍。小區居民可以在網絡上選擇并閱讀自己喜愛的書籍。

　　(14)網絡代購、代訂、征訂服務

　　小區物業管理公司替小區居民代購。代訂物品和票據。小區居民可以通過網絡或電話委托物業管理公司訂購物品和票據等。

　　(15)遠程醫療服務

　　小區物業管理公司使用此服務向小區居民提供遠程醫療咨詢和診斷。

　　(16)遠程教育服務

　　幫助小區物業管理公司在網上開展針對小區居民的按時授課、答疑解惑、作業批改等服務。

　　(17)遠程購物服務

　　允許小區居民在網上瀏覽，訂購商品。實現商品的在線瀏覽和訂購，如果是在小區內的網絡商店購物，費用可以直接從IC卡劃撥。實現一個網絡商店供小區居民使用。

　　(18)遠程游戲服務

　　允許小區居民聯網玩游戲。小區居民可以通過設置在小區內部的服務器玩網絡游戲。

　　(19)網上學校

　　提供包括兒童教育、成人教育在內的多層次家庭和業余教育服務。

篇2：智能化小區如何使用物業管理系統管理

　　智能化小區如何使用物業管理系統管理

　　近年來，隨著人民生活水平的提高，人們對住宅質量提出更高的要求，在此前提下，我 國各地涌現出了一些運用現代的計算機、控制與通信技術的智能化住宅小區。但是許多智能化住宅小區都存在搭好了平臺卻沒有智能化的軟件在上面運行的情況，或者說缺少現代化的管理手段。智能化住宅小區開始建設的同時應該遵循“管理是保障”的原則，沒有高質量的住宅小區智能化管理，就不可能充分發揮住宅小區智能化的功能效果。科學高 效的管理是智能化的真正內涵，簡單的硬件拼湊對于智能小區的實際應用是缺少實際意義的。為此，作為智能化住宅小 區的實際管理者--物業管理公司應該運用現代化的計算機管理手段，使物業的硬件管理結合軟件管理，為物業管理走向 現代化、制度化與規范化創造條件。

　　物業管軟件的設計從低到高有三個層次:第一個層次為單項數據處理，模仿手工管理方式，多用于簡單的事務性工作，這是目前國內大多數物業管理公司計算機應用水平；第二個層次是數據綜合處理，此時計算機應用呈現網絡化和實時處理特點，已經具備部分提高物業管理效率的特點；第三個層次則是管理信息系統，此時信息論、控制論、系統工程等優化理論在軟件程序中得以運用，計算機網絡和數據庫的建立，使計算機由管理某個單一系統發展成全面的管理系統。系統集成能力的高低和決策分析功能成為衡量此階段物業管理軟件水平的依據。

　　1、物業管理軟件的構成

　　一個好的物業管理軟件，應構建在一個好的網絡、數據庫、程序語言和操作系統平臺上。

　　物業管理軟件采用Intranet技術，Intranet技術是在Internet和Client/Server模式下發展起來的系統，采用Intranet作為小區內部信息網絡。

　　各部門內的微機均通過網絡連接到服務器上，其客戶端軟件以客戶/服務器C/S 模式開發，能為小區內部不同職能部門的合作提供服務，包括文件共享、數據共享等。

　　客戶/服務器Client/Server是近年來迅速發展的分布式信息處理體系結構。客戶/服務器體系把信息處理過程分成幾個部分，并把它分 配到整個計算機網絡上，使信息處理過程能最佳地利用計算機的系統資源。在物業管理系統中，為了避免多個用戶同時對 同一數據進行操作，減少系統開銷，盡可能地少耗用網絡資源，系統采用客戶、服務器結構。

　　由于在客戶/服務器 結構中，前臺應用程序并不直接對數據庫文件進行操作，必須通過服務器上的數據庫引擎來實現，而操縱這些數據庫管理 系統最簡單的方法就是使用ODBC，通過ODBC打開前臺應用程序與后臺數據庫管理系統的通道，然后使用由ODBC API提供的標準控制函數對服務器上的數據庫進行維護。

　　物業管理系統軟件應該采用的是多層次Multiple-tier ODBC，這種方式下的驅動程序把命令傳達給遠程的服務器數據庫引擎，并且把處理完的數據返回給前端的應用程序，其執 行效果比自行訪問的單一層次ODBC驅動程序要好，可以大大降低服務器的占用時間。

　　小區住戶運行瀏覽器，如PWS、IE，以B/S方式連入小區內部網，瀏覽器自動下載客戶端JAVA小程序，住戶即可輕輕松松享受小區的服務與娛樂，又大大減少了軟件維護和升級的費用。

　　服務器系統:Windows NT Server4.0、Internet Information Server

　　客戶機:Windows98、Windows95、IE5.0

　　開發軟件:推薦采用VB5.0、VC或DELPHI4等通用先進的開發語言

　　軟件采用客戶/服務器分布式信息處理體系。在客戶/服務器配置中，數據庫引擎和應用程序所需要的 數據都駐留在網絡服務器上。工作站是以SQL語句的形式向數據庫服務器發出高級請求。SQL是發送給數據庫并要求數據庫 操作其數據的指令，可與多種數據庫相兼容，即服務器可適用多種數據庫。考慮到價格因素，推舉采用ACCESS數據庫，也 可以采用其它具備ODBC接口的通用大型數據庫。

　　2、物業管理軟件的功能

　　廣義的物業管理軟件設計應該覆蓋物 業管理公司的整個辦公自動化系統，它除了包含傳統的資料維護、財產管理、入住裝修管理、維修管理、人事管理、財務管 理等功能以外，還應該包括物業管理公司下屬的保安部門的安防監控系統軟件和應用于社區內部局域網上的Web網站軟件。

　　狹義的管理包含傳統的資料維護、財產管理、入住裝修管理、維修管理、人事管理、財務管理等功能。下 面具體說明各模塊軟件功能:

　　2.1資料維護

　　初始化物業管理的必需基本數據，如發展商資料，物業基 本資料，房屋基本資料，業主資料，管理員資料，操作員資料等。這些是運行此物業管理軟件的前提條件。可以在此項目 中查找、添加、修改、瀏覽和打印相應的基本資料。

　　2.2 物業財產管理

　　包括房產、設備、道路、衛生綠化、停車管理等。

　　2.2.1 房產管理

　　a、其中提供了房產住戶明細表，可以方便地查找打印房號所對應的住戶詳細信息，包括戶主的照片，并可加以編輯修改和統計查詢。使本來工作量相當大且繁瑣的資料登記和存檔工作變得極為方便，并可對大量資料及時進行分類、加工處理、保存和傳遞。

　　b、鑰匙管理。對住戶入住鑰匙的領取管理，查詢和統計。

　　c、裝修管理。包括住戶裝修申請管理，小區內房屋裝修狀況的統計查詢。

　　d、交接管理。包括接管驗收資料的錄入整理、分類建檔及查詢管理。

　　2.2.2 設備管理

　　包括對安全防范設備、衛生綠化設備、水電氣油設備和通訊網絡設備等的資料維護及維護記錄的管理。

　　2.2.3 道路管理

　　對小區內各主干通道、輔助通道和重要的分支通道進行管理。

　　2.2.4 衛生綠化

　　小區內衛生綠化情況的安排和管理。

　　2.2.5 停車管理

　　小區內停車場車位管理和進出車量的登記及停車收費的管理統計等。

　　2.3 入住管理

　　業主入住登記管理入住基本資料、入住戶內驗收 、打印入住正式通知單、住戶家庭資料錄入、房產資料查詢。

　　2.4 人事管理

　　小區管理人員、居住人員、保安糾察的人事檔案及相關資料的管理。

　　2.5 財務管理

　　2.5.1 提供水電費、物業管理費的單價設置，水電費抄表輸入、收費管理，物業管理費的收取和查詢管理，特約服務、罰款沒收管理，工作人員工資的查詢管理。

　　2.5.2 只需輸入相應的數據既可自動計算出用戶的應繳費用，并自動打印出收費單據，并可以E-MAIL形式給住戶發出收費通 知單、催款單。對財務數據可進行統計對比，通過財務核算、財務分析為管理者提供公司的資金運營狀況，使管理者 及時了解小區物業管理中各項有關業務的收支狀況，為其科學決策提供重要依據。

　　2.5.3 對可收費超時期限進行設置，當有住戶未能按時繳納費用時，系統會自動彈出對話框發出報警，并將超時住戶資料列出。這使得收費管理和查詢非常方便，免除了管理人員的大量重復繁瑣的手工查找和計算過程。

　　2.6 保衛治安

　　對小區內保安的巡邏巡更、投拆*、事件處理進行管理。

　　2.7 維修管理

　　2.7.1 包括房屋建筑設備和小區公共設施的維修管理。房屋建筑設備管理中根據住戶維修委托書填寫維修項目，并登記維修所用的材料及相應費用的收取。公共設施管理中對電梯等公共設施的維修保養記錄進行資料管理。

　　2.7.2 對設備和公共設施的檢測維修定期查詢統計，對比各種數據，可及時進行維護修繕，采取有效措施，對易發生問題的重 要設備建立檢修檔案，定期強制更換部件和保養，做到防患于未然。

　　2.8 綜合查詢

　　綜合資料的統計查詢，包括小區資料、小區地圖、樓群查詢、娛樂設施、衛生保健、辦公設施、公共設備、公共物產以及財務和人事情況的查詢。

　　2.9 系統工具

　　2.9.1 包括數據的備份、恢復，操作員的更換、添加、權限的設置。

　　2.9.2 為考慮到系統的安全性，提供了多級權限設置控制功能，可自定義使用權限和密碼，系統會自動跟蹤、記錄所有報警和違規操作記錄。

　　2.9.3 系統可進行所要數據的備份，以便系統數據的安全恢復。

　　2.10 辦公工具

　　系統應具備日志管理等辦公工具，可以用于會議召開、任務分派、日記記錄以及自動產生設備維護、費 用交納等工作，大大提高物業管理人員日常工作效率。

　　狹義的物業管理軟件模塊設計是參照全國優秀物業管理小區的物業管理流程制定的，可以針對不同崗位單獨使用，各個模塊之間又共享一個數據庫，可以實現數據共享。

篇3：物業知識教材：網絡智能化小區建設與管理

　　物業知識教材：網絡智能化小區建設與管理

　　隨著網絡技術日新月異的發展,e時代的濃厚氣息正一步步地進入人們的日常工作和生活,2000年寬帶接入服務商風起云涌忙于圈地,智能化、網絡化小區拔地而起,網絡已影響人們的生活,歷史已進入一個嶄新的時代--網絡信息時代。

　　一、網絡化小區建設是社會發展的必然趨勢

　　信息革命將給整個社會帶來巨大的變革,人們的思維方式也將隨著“網絡信息革命浪潮”的沖擊而發生根本性的改變。人們迫切需要獲取各方面的信息,可以說誰充分擁有了有利的信息,誰就把握了生存和發展的先機。

　　各種不同功能、形式和范圍的社區形成了現代化社會的框架,人們的一切社會活動都是在各個功能有別的社區中進行的,無論是工作還是生活中追求和實現的目標,都離不開人們相互之間的理解、溝通與交流。隨著科學技術的迅猛發展,單純的電話通訊時代正以前所未有的發展速度向無線移動通訊和信息化、智能化網絡信息時代跨越。“時間就是金錢,時間就是效益”,網絡信息化技術為整個社會的發展提供了一個無限廣闊的虛擬空間,人們的日常工作、生活必將隨著網絡社會和網絡經濟的建立與發展而發生根本性變革,網絡的信息化、智能化即將滲透到每一個家庭、每一個社會成員的工作、學習和生活中,跨越地域界限、跨越空間概念,“地球村”的實現已不再是遙遠的夢想。

　　高速寬頻網絡技術和市場的成熟與運用,網絡系統的建立就像樹根一樣盤根錯結地向城市的各個社區蔓延,四通八達的寬頻網絡形成了“數字信息高速公路”,尤其近兩年來房地產開發商更是將建立寬帶網絡作為新開發樓盤銷售的一個市場的賣點,以至于e住宅、SOHO物業持續的市場熱銷,表明相當部分物業消費者已成為或即將成為社區網民。

　　信息化小區建設所提供的服務能夠使各種詳實的信息和服務與社區物業管理工作有機地結合起來,真正將服務更為準確、迅速、便捷地送達千家萬戶。因此,信息化小區建設是邁進信息化社會的必然趨勢。

　　在歐洲智能建筑聯盟BRE的大院內就有一座可以稱之為網絡住宅的三層別墅建筑,它包含了環保、節能、智能控制和網絡化技術等特色,把計算機網絡、智能控制的概念引入到家居住房中來。每個房間里安裝了聲音、數據、電視網布線,每個房間至少有一個接口,客廳、辦公室里安裝了更多的接口,用于處理數據與娛樂。ISDN為該住宅提供了10個電話號碼,同時具有TNTERNET功能,可以在別墅內任何內部網上的計算機快速進入網上操作。10BT數據網形成一個主服務器,在家庭的辦公室內、廚房及一個臥室里有工作站。筆記本電腦可以接到任何房間里的網絡上。在住宅的大廳里還提供了模擬、數字衛星電視服務。

　　在別墅前門、暖房、蓄水池處還有CCTV的接口,別墅主人可以在網上的任何屏幕上或計算機終端上看到那里發生的情況。聯合的信號系統如衛星轉播等可以在房間內任何屏幕上使用,包括計算機屏幕。網絡被組織成為一個家庭互聯網,可以分享數據如文件、日記簿、電子郵件。通過互聯網還可以進入住宅的管理系統,可以觀察家里發生的情況和控制家用電器。別墅中的家電都與網絡相連。房屋主人可以通過辦公室的電腦,檢查自家冰箱中是否需要補充新的水果和食品;房屋主人可以把自己需要的菜譜和如何制作的演示節目,從INTERNET網上下載到廚房的微波爐顯示屏上,對自己的實際操作進行指導。

　　隨著IT技術的不斷發展,其結果就是計算機網絡的普及,智能化和網絡化將是未來住宅建設發展的必然趨勢。網絡化的家用電器設備是未來家庭網絡的終端,會在未來的5~10年內走進普通家庭。當網絡家用電器通過網絡連接起來,能夠方便地被使用,使得人們的生活質量得到提高、生活更舒適、更安全、更方便的時候,就必須依賴網絡住宅。家庭網絡上的家用電器既獨自工作,又互相通信,并可以被集中控制。

　　二、物業網絡化管理實施意義

　　1.可以滿足消費需要

　　帶寬的不斷增加和上網費用的大幅下調,使網絡家居為越來越多的人所接受。一個個信息化小區紛紛崛起,強大的社區信息網絡體系逐漸形成,僅深圳有數百個社區住宅具備寬通信能力,根據CNNIC的統計,到去年年底中國已有網民2230萬,已形成巨大的市場群體。這必將促進產業結構升級并形成一個龐大的信息服務業,網絡的發展將物業管理公司與業主們一起推向市場經濟第一線。

　　2.可將社區中人的需求與設施的功能統一起來

　　越來越多的智能化配套設施(如三表遠程抄送系統、消防自動控制系統、巡邏系統、停車場IC卡管理系統、紅外線安防系統等)進入社區,直接關系到物業管理公司中不同的部門和人員的監控管理工作,與每一住戶日常生活息息相關。通過網絡化管理,可實現對集成的智能化設備、系統、網絡、數據庫等進行全面的管理和監控,從而可高效地利用這些設施為住戶服務,將社區中管理的需求與基礎設施的功能統一起來,以達到設備的應用管理、人的管理和住戶的服務高效統一。例如一旦出現事故報警,不僅控制中心、保安部門可以立即進行處理,同時相關部門、高層管理人員以及住戶均可同時了解到事故的處理過程,以便于及時采取相應的配合措施。

　　3.促進社區管理規范高效運營

　　在住宅小區的物業管理中,大量日常工作是圍繞居住保障進行的。它包括上水、下水、煤氣、交通、通訊線路的暢通,供電的穩定,冬季的用暖供給,土建結構的安全保障,外墻裝飾的破損補救,以及對突發事故的急修、搶修等。這些工作相當復雜、繁重。網絡化管理,可將其納入程序化管理,則能夠極大地降低勞動強度,使社區的服務管理規范有序,同時為企業持續發展和追求長期利潤最大化奠定基礎。

　　4.為物業管理公司帶來增值效益

　　住宅建設飛速發展,人們對居住環境也有了更高的要求。居室不僅僅是一個居住的中心,也是教育的中心、交流的中心。這就要求物業管理公司為客戶提供更方便、迅捷的個性化服務和定制信息。隨著人們對網絡的種種便捷的習慣和逐漸依賴,日常生活服務將逐步納入物業管理的范疇,并最終實現與物業管理良性互動。可以實現物業管理公司與住戶間的“零距離溝通”,為物業公司實行個性化服務提供了可能。目前深圳天安數碼城、梅林一村等小區,已經可以在網上實現物業費用查詢,網上建議,上網投訴、報修等功能。

　　網絡化的管理給住戶帶來了便捷高效的服務,也給管理公司帶來了商機。物業管理公司還可以通過網絡拓展服務的深度和廣度,開展各種在線的增值服務,如VCD點播、遠程教育、遠程醫療,使用戶享受到無微不至的關懷和盡善盡美的服務,并從中獲取增值效益。

　　目前住宅大多已經在教育、購物、交通、娛樂、休閑等生活配套方面比較齊全,在小區保安人員24h的“巡更”下,小區住戶車出車入,與外界的交流依靠著先進的網絡系統,連日常費用的繳納也“出戶”且“遠程”了。面對激烈的競爭,物業管理公司必須有效利用社區資源,將其轉化為真正為自己業主服務的生活配套,讓項目的業主能夠真實地擁有這些服務。

　　5.網絡可以補充自身配套的不足

　　通過網絡化管理,物業管理公司可以與外面的配套取得聯系,將周邊的生活配套視為自己的資源,以補充自身配套的不足。而學校、醫院、裝修公司、家具公司、商場、超市進駐小區,占有客戶,也正是他們的發展戰略目標。有了系統的網絡化管理手段,物業管理公司可以同其他傳統銷售業達成合作:業主剛入住就會得到附近超市和娛樂場館的會員卡、某著名學校還將接納其子女入學,附近某醫院還將為其建立醫療檔案,其指定裝飾公司也會推出優惠服務,附近某家具城將提供折扣優惠等等。物業管理公司也可以利用自身優勢獲取一定的中介利潤。

　　三、網絡化管理在公司內部管理中的應用

　　如果公司下屬管理處眾多、分散、會造成管理的不便,資源的浪費。網絡化管理能對分散的管理處實現統一高效的管理,能有效運用現代管理科學和先進的維修養護技術,以經濟手段對物業實施多功能、全方位的統一管理,提供高效、周到的服務,使物業發揮出最大的使用價值和經濟價值。

　　1.實現高效統一的管理

　　據深圳市住宅局2000年公布的最新統計,深圳物業管理企業進軍全國大市場,在全國其他地方管理面積突破3000萬㎡大關。有些公司管理面積突破600萬㎡。隨著市場的變化,小公司的抗風險能力是有限的,大公司的出現,可起到整合市場的功效。

　　發展速度快本來是一件好事,但同時也暴露出了一些問題,如點多、片大、線長、不便管理。遠程統一化管理問題成了讓物業管理公司頭痛的難題。利用網絡可將物業管理公司旗下的項目聯結起來,達到資源共用、信息共享,以較少的資源投入,發揮更大的功效,有效地解決了遠程化管理問題。大公司只有提早著手建立起遠程統一化管理運行機制,及時調整策略,才有可能走在市場競爭的前列。

　　物業管理的網絡化可做到工作統一安排,分頭實施;管理統一標準,分片服務;財務統一收支,分別核算;保證公司信息的上傳下達快速準確,不會失真;總部領導可在任何時間、任何地點了解下屬單位實時的營運情況。

　　2.減少中間環節,有效降低成本,提高工作效率

　　網絡化物業管理最大限度地解決提高了服務質量與降低管理成本之間的矛盾,有效的削減中間管理層,實現管理“扁平化”、無紙化,大大降低管理成本,簡化了費用核算、文件傳遞等中間環節,大大降低了管理成本;并實現資源共享、信息公用,從而有效降低經營成本;網絡化管理可以實現集中采購、統一庫存、集中培訓等,不僅堵住了管理漏洞,還有效降低經營成本。

　　網絡化物業管理中的流程化管理,能提高工作效率和服務水準;每一工作環節的下一步做什么,由誰做,系統均有提示,保證工作效率,避免出現推委扯皮現象;統一的規范化工作流程,保證每個管理處都能保持一流的服務水準;使許多繁雜的重復勞動如送賬單、建立財務報表、信息統計等變得簡單,提高工作效率。

　　3.實現交互式管理與個性化服務

　　統一的信息平臺實現了交互式管理與個性化服務,縮短了領導與員工的距離,實現了公司內部的交互式管理,營造出寬松的企業文化。

　　四、社區網站建設

　　1.建立社區網站是社會發展的需要

　　物業管理公司建立社區網站是時代發展的要求,更是自身建設的需要。

　　①四通八達的寬頻網絡形成了“數字信息高速公路”,各種類型的網站為人們提供了獲取大量信息和尋求各種服務的交互平臺。人們未來工作和生活所追求的目標,將更多地通過網絡和網站所構成的虛擬社會得以實現。

　　②建立社區網站可以最貼近人們所有的社會活動,通過社區網站所提供的服務能夠使各種詳實的信息和服務與社區物業管理工作有機地結合起來,真正將服務更為準確、迅速、便捷地送達千家萬戶。因此,建立社區網站是邁進信息化社會的必然趨勢。

　　③隨著網絡社會和網絡經濟的逐步建立和完善,人們的工作和生活理念及方式將會發生根本性的改變。建立社區網站,物業管理公司能適應這種改變,向廣大居民提供更多、更方便、更及時快捷優質服務。社區網站的建立關系到物業管理這項朝陽產業能否突破傳統物業管理發展的“瓶頸”,登上更高層次的發展平臺,不被時代所拋棄。

　　2.建立社區網站是網絡經營公司較佳的切入點

　　網絡和網站是當今整個世界共同的熱點,有識之士都在憧憬著網絡社會和網絡經濟為人類和自己所創造的美好未來。建立社區網站,是網站經營者亟待開發的處女地,從整個社會上看,開發社區網站有著非常廣闊的市場前景。

　　網站經營的根本目的,是通過向社會提供與人們生活密切相關的各種資訊服務,來追求企業經濟效益和社會效益的最大化。開發和建立社區網站,從某種意義上說,它把準了網絡經濟跳動的“脈搏”。由于社區網站是在特定的區域內為特定的人群服務,因此它容易通過民意調查來充分地了解網民的各種心態,具體而細致地把握到人們實際需求,從而可以真正地解決網站資訊與實際需求的矛盾。由于社區網站是扎根于人們的實際生活中,雖然它的服務半徑較小,但它有利于在特定的范圍內,實現對網民開展方便快捷、真實可靠的服務。

　　3.社區網站資金的籌措

　　建設社區網站就必須投入一定量的資金。物業管理公司是在“以區養區,略有節余”的微利原則基礎上進行管理經營的,即使運作好的企業,其利潤的積累也是相當有限的。單靠物業管理公司的自身建設社區網站,其難度是可想而知的。因此,如何處理社區網站建設資金的“瓶頸”現象,是物業管理公司的當務之急。

　　①與網絡經營公司合作,充分發揮各自在管理與技術上的優勢,共同建立社區網站。物業管理公司有與廣大業主(住戶)最緊密聯系、能實現良好溝通的地位優勢和完善的社區服務體系;網站經營公司雖具備了建設網站的經濟實力和技術條件,但缺乏與網民順暢溝通的渠道和有效的社區服務網絡。

　　從各自服務的對象來看,物業管理公司是向廣大的業主(住戶)提供全方位的優質服務;網站經營公司是向廣大網民提供及時、準確的信息服務。實際上這里的業主(住戶)就是網民,網民也就是業主(住戶),僅表述不同。因此,物業管理公司與網站經營公司有著大致相同的經營理念和奮斗目標。

　　從各自服務的過程來看,網站經營公司是通過“高速信息公路”向廣大的網民提供及時、準確的服務信息:物業管理公司是向廣大業主(住戶)提供最終的實際服務。因此,社區網站是物業管理公司及時、準確地掌握廣大業主(住戶)服務需求的理想途徑,物業管理公司是社區網站向廣大網民提供各種詳實服務信息的最終執行者。

　　上述兩個方面表明,采取物業管理公司與網站經營公司雙方合作的方式共同經營社區網站,發揮各自在管理與服務、資金與技術的優勢,相互取長補短,充分而有機地融合,就可以實現最終的“雙贏”。

　　②采取“網站會員制”籌措建設資金。物業管理公司可以通過在管轄區內實行“網站會員制”的方式來籌集建設社區網站的建設資金。對于“休閑會所”,物業管理公司往往是采取“會員制”的形式進行經營管理的,從實際效果來看,這種經營方式廣大業主還是樂于接受的,其經濟效益也易于達到收支平衡。因此,物業管理公司建設社區網站,同樣依據“取之于民、用之于民”的經營方針,設計合理的方案,采用“網站會員制”的方式籌集社區網站的建設資金,也許是物業管理公司解決建設資金問題的有效途徑之一。

　　4.物業管理公司建設、經營社區網站的模式

　　管理好社區網站,保證服務和效益雙“豐收”,需要物業管理企業根據網站經濟規律,按照各自的經營理念,制定出一套適合本企業特點的社區網站經營管理模式。

　　物業管理公司采取與網站經營公司雙方共同合作建立社區網站,并在網站經營上對網民實行“會員制”的經營管理模式,有以下幾個優點:

　　①由于是按雙方共建和“會員制”的建設經營模式,這種思路較為容易地解決網站的前期建設資金和網站基本運作基金,減輕經營網站的財務壓力,從而使社區網站能在一開始就形成一個良好的開端。

　　②社區網站上所發布的很多服務資訊,不僅僅是讓網民進行一般性的瀏覽,其最終目的是要將信息轉化為具體的服務上。這些具體的服務有一部分與物業管理的傳統服務內容相重疊,另一部分是物業管理企業亟待開發的經營服務項目。社區網站的建立所形成的快速互動通道,也將使各種服務在方式、時間和質量上得到很大的改進和提高。因此,雙方共建社區網站,可以有效地避免由網站經營公司獨立設立社區網站對傳統的物業管理工作模式的沖擊和造成原有物業管理市場的分化。

　　③由于對業主(住戶)實行“會員制”的網站經營策略,必然會出臺一系列優惠條件和貼近生活的服務內容吸引廣大的業主(住戶),從而可以迅速擴大網站在社區的影響力,提高業主(住戶)的入會率,增加電腦使用的普及率,加快其向網民轉變的進程,為在社區中盡快實現網絡虛擬社會和網絡智能化物業管理工作模式創造良好的條件。

　　④未來的社區網站不僅是提供各種社會信息和服務資訊的平臺,還應是整個社區網絡服務的智能化控制中心,物業管理工作也最終需要通過控制中心的功能,形成網絡智能化的新型物業管理模式。因此,合作共建方式可以充分發揮雙方在各自行業的專業優勢,為研究物業管理工作的網絡智能化和建設社區智能化網絡控制中心奠定良好的基礎。

　　⑤雙方共建可以使各自的經營管理和專業技術優勢得到發揮,擴展物業管理的服務領域和服務內容。網站經營公司在社區中可開展各種電腦技術支援的服務項目,使技術潛能得到進一步的挖掘。物業管理公司一方面可充分利用網站,向業主(住戶)廣泛地宣傳物業管理知識,使他們可以隨時在線查閱物業管理相關內容,增加物業管理工作的透明度;另一方面通過網絡的互動功能,可以使業主(住戶)能夠更多、更直接地參與社區的物業管理事務,及時地反映物業管理工作存在的缺陷,提出改進意見和合理化建議,從而促進物業管理工作向更高層次發展;物業管理公司還可以針對居民的需求,在網上開展更為豐富多彩的,甚至傳統物業管理方式無法開展的社區安全、教育、醫療和文化娛樂等服務活動,使物業管理工作在未來網絡所構成的虛擬社區中繼續得到更新和完善。

　　⑥采取“會員制”的經營方式,有利于物業管理公司劃分免費服務與有償服務項目之間的界限,也有利于物業管理公司本著“收支平衡,略有節余”的原則,制定出更加細化和具體化的有償服務收費標準,從而促進社區的多種經營活動向更廣闊的領域開拓和發展。

　　⑦采取“會員制”的經營方式,業主在入會時繳納一定入會費后,每月只需隨同物業管理服務費一起繳納固定的會員費即可上網和得到有關的免費服務,這種做法既使廣大業主在較低的費用下獲得較豐厚的回報,又便于物業管理公司能夠收取比較穩定的收入,使其成為公司利潤增長點。

　　總之,把網絡技術科學有機地融入于現代物業管理之中,已是整個物業管理行業刻不容緩的研究課題。社區網站對物業管理行業是一個嶄新的事物,采用什么樣的管理模式去建立和經營管理社區網站,是物業管理行業面臨的重大挑戰,需要物業管理行業不斷地開拓、改進和完善自我,迎接挑戰。