物業(yè)知識培訓(xùn)：智能小區(qū)系統(tǒng)詳細說明
一、前言
隨著計算機技術(shù)。現(xiàn)代通信技術(shù)和自動控制技術(shù)的迅速發(fā)展，智能化建筑在發(fā)達國家應(yīng)運而生。1984年美國哈特福特市將一座舊式大樓改造，并且對大樓的空調(diào)，電梯、照明，防盜等設(shè)備采用計算機進行監(jiān)測控制，為客戶提供語音通信。文字處理，電子郵件和情報資料等信息服務(wù)，被稱為世界上第一座智能化大樓。隨后在各國相繼形成熱潮，我國也引進了這一新技術(shù)。
智能小區(qū)是在智能化大樓的基本含義中擴展和延伸出來的，它通過對小區(qū)建筑群四個基本要素(結(jié)構(gòu)。系統(tǒng)。服務(wù)，管理以及它們之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián))的優(yōu)化考慮，提供一個投資合理，又擁有高效率、舒適、溫馨、便利以及安全的居住環(huán)境。為適應(yīng)國家加快住宅建設(shè)發(fā)展的形勢，增強小區(qū)住宅建設(shè)的科技含量，科技人員經(jīng)反復(fù)考察論證，結(jié)合國內(nèi)外智能住宅現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，集成國內(nèi)外先進的監(jiān)測。控制和布線產(chǎn)品設(shè)備，推出適合我國國情的住宅小區(qū)智能化管理系統(tǒng)。此類系統(tǒng)既考慮智能小區(qū)的現(xiàn)行建設(shè)和長遠的發(fā)展，也考慮了小區(qū)管理系統(tǒng)的靈活性、安全性、市場適應(yīng)性和住房經(jīng)濟性。
二、智能小區(qū)系統(tǒng)總體目標(biāo)和任務(wù)
2.1總體目標(biāo)和指導(dǎo)思想
2.1.1智能小區(qū)工程建設(shè)的總體目標(biāo)
在先進的計算機技術(shù)、通信技術(shù)、控制技術(shù)及IC卡技術(shù)基礎(chǔ)上，采用系統(tǒng)集成方法，逐步建立一個溝通小區(qū)內(nèi)部住戶與住戶。住戶與小區(qū)綜合服務(wù)中心，住戶與外部社會的多媒體綜合信息交互系統(tǒng)，為住戶提供一個安全、舒適、便捷、節(jié)能、高效的生活環(huán)境，實現(xiàn)以家庭智能化為主的、可持續(xù)發(fā)展的、具有二十一世紀(jì)風(fēng)范的智能化小區(qū)。
2.1.2智能小區(qū)遵循的指導(dǎo)思想
(1)堅持高起點，面向二十一世紀(jì)，保證系統(tǒng)的先進性和在國內(nèi)同行業(yè)中的領(lǐng)先地位;
(2)貫徹“實用、可靠、先進、經(jīng)濟”的八字方針，以應(yīng)用為導(dǎo)向，推進管理，按急用先上、分步到位的原則進行建設(shè);
(3)從現(xiàn)實情況出發(fā)，以需求為依據(jù)，總體規(guī)劃、分步實施，確保系統(tǒng)高度集成、總體優(yōu)化、安全可靠、穩(wěn)步推進;
(4)系統(tǒng)充分考慮功能擴容性和技術(shù)升級性，適應(yīng)當(dāng)代信息技術(shù)迅猛發(fā)展的要求，以求最佳效果。
2.2智能小區(qū)系統(tǒng)的組成
按照智能小區(qū)的總體目標(biāo)進行分解，小區(qū)智能化系統(tǒng)可具體分解成以下幾個子系統(tǒng)，其每個子系統(tǒng)均具有一項具體功能。家庭智能化系統(tǒng);小區(qū)綜合布線系統(tǒng);小區(qū)網(wǎng)絡(luò)、通訊系統(tǒng);小區(qū)CATV系統(tǒng);小區(qū)設(shè)備自控(BA)系統(tǒng);小區(qū)安全防范系統(tǒng);小區(qū)對講系統(tǒng);小區(qū)智能三表抄表系統(tǒng);小區(qū)物業(yè)管理及一卡通消費系統(tǒng);小區(qū)停車庫管理系統(tǒng);小區(qū)增值服務(wù)管理系統(tǒng)。
2.3系統(tǒng)的設(shè)計原則
智能小區(qū)系統(tǒng)工程在設(shè)計過程中應(yīng)遵循的原則。
2.3.1可行性和適應(yīng)性
系統(tǒng)要保證技術(shù)上的可行性和經(jīng)濟上的可能性。
2.3.2實用性和經(jīng)濟性
系統(tǒng)建設(shè)應(yīng)始終貫徹面向應(yīng)用，注重實效的方針，堅持實用、經(jīng)濟的原則。
2.3.3先進性和成熟性
系統(tǒng)設(shè)計既要采用先進的概念、技術(shù)和方法，又要注意結(jié)構(gòu)、設(shè)備、工具的相對成熟。不但能反映當(dāng)今的先進水平，而且具有發(fā)展?jié)摿Γ鼙ＷC在未來若干年內(nèi)占主導(dǎo)地位。
2.3.4開放性和標(biāo)準(zhǔn)性
為了滿足系統(tǒng)所選用的技術(shù)和設(shè)備的協(xié)同運行能力，系統(tǒng)投資的長期效應(yīng)以及系統(tǒng)功能不斷擴展的需求，必須追求系統(tǒng)的開放性和標(biāo)準(zhǔn)性。
2.3.5可靠性和穩(wěn)定性
在考慮技術(shù)先進性和開放性的同時，還應(yīng)從系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、技術(shù)措施、設(shè)備性能、系統(tǒng)管理、廠商技術(shù)支持及維修能力等方面著手，確保系統(tǒng)運行的可靠性和穩(wěn)定性，達到最大的平均無故障時間。
2.3.6安全性和保密性
在系統(tǒng)設(shè)計中，既考慮信息資源的充分共享，更要注意信息的保護和隔離，因此系統(tǒng)應(yīng)分別針對不同的應(yīng)用和不同的網(wǎng)絡(luò)通信環(huán)境，采取不同的措施，包括系統(tǒng)安全機制、數(shù)據(jù)存取的權(quán)限控制等。
2.3.7可擴展性和易維護性
為了適應(yīng)系統(tǒng)變化的要求，必須充分考慮以最簡便的方法、最低的投資，實現(xiàn)系統(tǒng)的擴展和維護。
三、智能小區(qū)系統(tǒng)及技術(shù)概要
3.1智能小區(qū)系統(tǒng)簡介
3.1.1設(shè)備自動化系統(tǒng)(BAS)
智能小區(qū)的智能化往往總是從小區(qū)設(shè)備自動化開始的，小區(qū)設(shè)備自動化是以計算機控制。管理為核心，并帶有各種傳感器和執(zhí)行機構(gòu)的綜合監(jiān)控性系統(tǒng)，主要是對小區(qū)內(nèi)的電力(空調(diào))、照明、電梯、給排水、防盜、火警等設(shè)施進行檢測，分散控制、集中管見以達到安全、節(jié)能、經(jīng)濟和舒適的目標(biāo)，實現(xiàn)一體化的監(jiān)測和控制。
3.1.2通信自動化(CAS)
小區(qū)通信自動化系統(tǒng)是智能小區(qū)的中樞神經(jīng)系統(tǒng)，包括電話通信、計算機網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星電視和閉路電視接收系統(tǒng)，它是小區(qū)實現(xiàn)對外界聯(lián)系，獲取信息，感知外部世界，抒發(fā)情情感，加強信息交流的關(guān)鍵系統(tǒng)。該系統(tǒng)如電話、傳真。可視電話、計算機等，可實現(xiàn)高速信息傳輸和信息交換及電子郵件，可聯(lián)接多種通信終端設(shè)備，確保小區(qū)內(nèi)數(shù)字、文字、聲音、圖形、圖像和電視信息的高速流通，與市內(nèi)、國內(nèi)和國外等有關(guān)部門實現(xiàn)信息交換和資源共享。
3.1.3小區(qū)綜合布線系統(tǒng)
為實現(xiàn)小區(qū)管理自動化、通信自動化、控制自動化，保證小區(qū)內(nèi)各類信息傳送準(zhǔn)確、快捷、安全，最基本的設(shè)施就是小區(qū)綜合布線系統(tǒng)，形象講，綜合布線系統(tǒng)是智能小區(qū)的神經(jīng)系統(tǒng)。實現(xiàn)這個系統(tǒng)的實質(zhì)是將小區(qū)中計算機系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、自控、監(jiān)控系統(tǒng)保安防盜報警系統(tǒng)，電力系統(tǒng)合成一個體系結(jié)構(gòu)完整，設(shè)備接口規(guī)范，布線施工統(tǒng)一、管理協(xié)調(diào)方便的體系。
3.2智能小區(qū)的基本內(nèi)容及常用設(shè)備
3.2.1 家庭生活智能系統(tǒng)
安保智能:
安全(可視)對講/門禁管理、防盜控制;
紅外傳感器，人體熱釋電傳感器、超聲波傳感器。
開關(guān)式傳感器、微波傳感器、激光傳感器、聯(lián)接110報警機、控制機及計算機軟件。
(2)消防報警
外傳報警執(zhí)行(119火警)、自動噴淋裝置;
溫度傳感器、煙霧傳感器、煤氣泄漏傳感器、氧傳感器、環(huán)境自動調(diào)節(jié)器(加溫、加濕、減濕、空氣清新、加氧和空氣負離子)。
(3)電器(設(shè)備)控制管理
載波電器控制器、家電自動監(jiān)測控制(電視機、計算機、音響設(shè)備、空調(diào)機、其他家電設(shè)備);衛(wèi)生間排氣扇控制、水、電、氣閥門控制;自動抄表(電表、水表、氣表)。
(4)廚房智能化
電冰箱、洗碗機、電飯煲、微波爐、熱水器、食品干燥機，消毒碗柜、抽油煙機、調(diào)料柜、冰柜、燃氣灶，工作狀態(tài)監(jiān)測及控制。
(5)家庭保健護理系統(tǒng)(家庭遠程醫(yī)院)
檢測體溫、檢測血壓、脈搏跳動次數(shù);護理資料、保健資料、急救、求助報警。
3.2.2小區(qū)管理智能系統(tǒng)
(1)小區(qū)管理智能系統(tǒng)還包括其它系統(tǒng)。車輛(自行車)管理及收費;
(2)給排水控制;城市供水網(wǎng)(水井)--蓄水池--蓄水箱--用戶，污水池(化糞池)--城市排水網(wǎng)等設(shè)備工作監(jiān)控;公共區(qū)照明自動控制--聲光控開關(guān)、定時開關(guān)、人體熱釋電開關(guān)。
(3)保安人員巡更系統(tǒng);
(4)人員進出管理(門禁系統(tǒng));
(5)電視監(jiān)控及周邊紅外監(jiān)控系統(tǒng)。
3.2.3通信自動化
(1)小區(qū)局域網(wǎng)(以太網(wǎng))、小區(qū)程控交換機。網(wǎng)絡(luò)計算機、傳真、電話、可視電話。
(2)衛(wèi)星及閉路電視網(wǎng)
有線電視系統(tǒng)、CATV可尋址收費管理系統(tǒng)。
語音數(shù)據(jù)、有線電視兩網(wǎng)合一是現(xiàn)在發(fā)展的一種新型網(wǎng)絡(luò)方式，即不用電話網(wǎng)，不用數(shù)據(jù)網(wǎng)即可實現(xiàn)傳輸數(shù)據(jù)，同時實現(xiàn)視頻信號傳輸。
3.3智能小區(qū)的關(guān)鍵技術(shù)
智能小區(qū)的關(guān)鍵技術(shù)包括:綜合布線技術(shù);自動控制技術(shù);現(xiàn)代通信技術(shù);計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù);信息管理技術(shù);多媒體技術(shù);系統(tǒng)集成技術(shù)。
四、智能小區(qū)基本功能介紹
近年來隨著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展和國家住房制度的改革，人們生活水平和自身素質(zhì)的提高，以及信息化社會日益逼近必將導(dǎo)致人們在家庭住房需求概念上的徹底變革。從以往追求居住的物理空間和豪華的裝修向著享受現(xiàn)代化精神內(nèi)涵與浪漫生活情趣的方向發(fā)展，追求更高的層次和境界。智能化家庭所提供的是，人們足不出戶就可以進行電子購物。網(wǎng)上醫(yī)療診斷、參觀虛擬博物館和圖書館、點播VOD家庭影院，甚至于在數(shù)千里之外遙控家里的空調(diào)設(shè)備進行溫度調(diào)節(jié)和家庭電器的控制，以及照明的亮度調(diào)整，當(dāng)家庭中發(fā)生安全報警(包括:盜警。火警、煤氣泄漏以及疾病緊急呼救等)，在外的家庭成員可以在接到報警信息以后，通過電話線路查詢和確認家庭中的安全狀況。
4.1家庭智能化系統(tǒng)應(yīng)完成的基本設(shè)施
4.1.1家庭智能化系統(tǒng)
(1)預(yù)留兩門直線電話:可實現(xiàn)ISDN、語言信箱、傳真、可視電話等。
(2)預(yù)留兩路雙口(TV/FM)有線電視接口。
(3)一門可視對講門鈴:支持來訪者與住戶之間的可視對講、大門保安與住戶之間的話音對講。
(4)一路計算機網(wǎng)絡(luò)接口(獨享1ooMBPS):實現(xiàn)INTERNET訪問、公共信息查詢、E-mail、EDI等相關(guān)服務(wù)。
(5)配備電子水表，電子煤氣表，電子電表，門磁開關(guān)、紅外探測器、緊急救助按鈕、輔助求助按鈕、煤氣泄露報警器及其它安全傳感器，實現(xiàn)小區(qū)管理中心對每一住戶的安全監(jiān)控。
(6)家庭電器設(shè)備遙控:在家遙控或在家外通過電話線遙控家里的各種電器設(shè)備，包括照明、空調(diào)、電話錄音等。
4.1.2小區(qū)綜合布線系統(tǒng)
隨著生活。工作的現(xiàn)代化，智能化，樓宇、小區(qū)內(nèi)需要的系統(tǒng)及設(shè)備越來越多，最基本的有通信系統(tǒng)(計算機、電話、電傳、傳真)、閉路電視系統(tǒng)(有線電視、衛(wèi)星電視、自辦電視等)、公共設(shè)備監(jiān)測控制系統(tǒng)(路燈、樓道燈、小區(qū)發(fā)電機組、變配電設(shè)備、自備水箱等)、報警系統(tǒng)(求助、求救、防盜、消防、監(jiān)控)、自動化管理系統(tǒng)(抄表、對講、門禁)、計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)(交換設(shè)備，路由設(shè)備、ATM)。如此多的系統(tǒng)，如不采用統(tǒng)一、綜合的方式實現(xiàn)，而采取各自規(guī)劃，各自施工，既造成管理上的混亂，也為今后的維護造成極大困難。
智能小區(qū)的綜合布線將很好的解決這個問題。智能小區(qū)綜合布線系統(tǒng)是小區(qū)管理、生活、通信智能化的神經(jīng)系統(tǒng)，它以控制、通信、計算機管理為內(nèi)容，以綜合布線為基礎(chǔ)，實現(xiàn)小區(qū)的控制管理整體智能化。系統(tǒng)的功能實現(xiàn)可以靈活充分的利用每根“神經(jīng)”，使系統(tǒng)的集中管理水平達到最合理的利用和實施狀態(tài)，使成本降到最低，性能價格比最佳。我公司推出的智能小區(qū)綜合布線系統(tǒng)是以ISOll801、TIA/E568國際綜合布線標(biāo)準(zhǔn)和中國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范》CECS89:97為基礎(chǔ)，充分考慮小區(qū)內(nèi)各項控制管理系統(tǒng)的應(yīng)用，結(jié)合智能小區(qū)的具體實際的一套布線系統(tǒng)。該布線系統(tǒng)既有規(guī)范性，又有靈活性、實用性。布線系統(tǒng)全部線纜均采用預(yù)埋的走線方式。暗敷方式，其布線系統(tǒng)的管理信息出口均采用標(biāo)準(zhǔn)模塊化管理，與設(shè)備實現(xiàn)最理想的插接，全部線纜采取集中式管理，便于維護和功能擴展。布線系統(tǒng)采用總線型或星型方式，一級或二級管理模式，這是目前國際上廣泛采用的最靈活的布線方式。
布線系統(tǒng)設(shè)備包括光纖，屏蔽、非屏蔽線纜，控制、電源線纜、接插件、信息模塊、配線架、19”標(biāo)準(zhǔn)機柜、配線箱等。
4.2布線系統(tǒng)的綜合性要求
小區(qū)綜合布線系統(tǒng)設(shè)計必需綜合考慮BA、CA、SA、CATV、計算機網(wǎng)絡(luò)等系統(tǒng)的信息交互需求，采用先進的、高性能的、靈活的、經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)化布線設(shè)備充分利用線纜資源，合理設(shè)計，系統(tǒng)目的是將小區(qū)中計算機、電話，自控安防、電力、照明等系統(tǒng)統(tǒng)一在一個子系統(tǒng)下，形成設(shè)備接口，管理協(xié)調(diào)完整的布線體系。
4.3小區(qū)布線系統(tǒng)的基本要求
樓群布線:大于等于155M帶寬;樓宇內(nèi)部部分大于等于100M帶寬;戶內(nèi)布線:大于等于10M帶寬布線系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)小區(qū)樓群及樓宇內(nèi)部結(jié)構(gòu)化布線圖和管線施工圖，周密設(shè)計，嚴(yán)格施工，為用戶提供完善的小區(qū)布線系統(tǒng)。
4.4小區(qū)網(wǎng)絡(luò)、通訊系統(tǒng)
4.4.1 小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)
隨著計算機技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，家庭計算機的普及，“上網(wǎng)”已經(jīng)成為人們的常用語，各種信息網(wǎng)，服務(wù)網(wǎng)已經(jīng)成為現(xiàn)代人們生活中必不可少的重要內(nèi)容。小區(qū)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)中心是智能小區(qū)的大腦、信息交換中轉(zhuǎn)站，高速的小區(qū)網(wǎng)絡(luò)中心是小區(qū)住戶步入信息社會，享受網(wǎng)絡(luò)世界的重要保證。
小區(qū)內(nèi)設(shè)一個高速計算機網(wǎng)，為千家萬戶提供上網(wǎng)服務(wù)。家用計算機除可以管理家庭各種電器設(shè)備外，同時可利用內(nèi)部網(wǎng)與小區(qū)的其他住戶在網(wǎng)上進行交流、娛樂，還可在管理中心查詢數(shù)據(jù)。小區(qū)網(wǎng)絡(luò)面向住戶開放公共信息網(wǎng)。社會服務(wù)網(wǎng)，并提供國際互聯(lián)網(wǎng)等服務(wù)，使住戶生活更方便，達到人在屋中坐，便知天下事的功能，而且可實現(xiàn)家庭辦公室的作用。
小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)基本要求:小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)是小區(qū)綜合信息服務(wù)中心的基礎(chǔ)平臺，其設(shè)計應(yīng)充分考慮小區(qū)信息流量的需求，以滿足二十一世紀(jì)寬帶多媒體信息交互的要求。同時網(wǎng)絡(luò)應(yīng)具備可管理性、可擴展性和可維護性。
主干網(wǎng)的設(shè)計采用先進主流的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)并與本市信息網(wǎng)在技術(shù)上保持一致。
住戶端口帶寬大于等于10MBPS(獨享)。提供與公共信息網(wǎng)的接口:ISDN、DDN、ATM。
*.25、VAST
4.4.2 小區(qū)通訊系統(tǒng)
(1)PAB*(提供400門分機):一部分用于物業(yè)管理辦公，另一部分用于小區(qū)主要交通要道、每棟樓的大門口與小區(qū)管理中心的緊急聯(lián)絡(luò)。
(2)微小區(qū)域的無線通信:建立微小范圍(半徑100-500m)內(nèi)的收發(fā)基站，實現(xiàn)小區(qū)內(nèi)無線手機、尋呼機的無線通訊。
(3)衛(wèi)星通信(VAST)接口:該系統(tǒng)作為有線網(wǎng)的補充建立小區(qū)用戶與國內(nèi)、國外進行語音、數(shù)據(jù)、圖像通信的傳輸通路。
(4)每住戶提供兩門市內(nèi)直線電話。
4.5小區(qū)CATV系統(tǒng)
電視是千家萬戶不可缺少的一項娛樂活動。電視用的來源也是多種多樣的，有衛(wèi)星電視、有線電視、共用天線電視、社區(qū)自辦電視等。通過智能綜合布線實現(xiàn)的電視系統(tǒng)使住戶共同面對一個“電視臺”，即小區(qū)綜合電視網(wǎng)，本系統(tǒng)布線簡單，節(jié)目眾多，且轉(zhuǎn)換方便，通過增加用戶終端設(shè)備可實現(xiàn)可尋址自動播放系統(tǒng)(VOD)。
信號來源主要有:共用天線系統(tǒng);衛(wèi)星電視信號;自辦電視節(jié)目信號;共用天線系統(tǒng)的調(diào)頻廣播節(jié)目傳播;當(dāng)?shù)赜芯€電視光纖網(wǎng)絡(luò)節(jié)目。
4.6小區(qū)設(shè)備自控(BA)系統(tǒng)
現(xiàn)代智能小區(qū)免不了有許多公共設(shè)施或設(shè)備，如水泵、發(fā)電機組，供冷、供熱、照明、通風(fēng)，電梯等設(shè)備。而這些設(shè)備本身既是管理監(jiān)測的難點，又往往都是耗能大戶，因此如何便利生活、又通過科學(xué)手段加強對小區(qū)各種公共設(shè)備(施)的管理，降低管理成本，提高管理效率，創(chuàng)造舒適的生活環(huán)境是小區(qū)物業(yè)的重要內(nèi)容之一。傳統(tǒng)管理缺乏科學(xué)性，物業(yè)管理人員勞動強度大，管理檔次低。若小區(qū)設(shè)備(施)控制管理系統(tǒng)的實現(xiàn)是小區(qū)公共設(shè)備(施)智能管理水平的體現(xiàn)，也是小區(qū)物業(yè)硬件上檔次的表現(xiàn)，同時也是住戶的需要。物業(yè)管理人員無需親臨現(xiàn)場，一切都可由系統(tǒng)自動完成。
如水壓降低，監(jiān)測系統(tǒng)自動通知水泵開啟;停電時，發(fā)電機組自動開始工作;住宅樓集中供冷熱時，外界溫度發(fā)生變化;中央空調(diào)機組將自動隨之變化;小區(qū)路燈和樓道燈管理系統(tǒng)是由控制中心控制器分別確定開關(guān)時間，而樓道燈是否開啟由聲控開關(guān)完成，這樣可以確保照明設(shè)備白天不亮，晚上有人在樓道行走時，樓道燈自動開啟。
小區(qū)自控系統(tǒng)的基本功能: BA中央監(jiān)控系統(tǒng)提供與小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口;供配電監(jiān)控;給排水監(jiān)控;公共照明:包括小區(qū)公共場所照明及泛光照明和樓道照明(聲控/紅外感應(yīng)/時間表/照度)的控制;背景音樂及緊急廣播:要求與安保、消防聯(lián)動;電梯運行監(jiān)測;噴泉設(shè)施控制。
4.7小區(qū)安全防范及報警系統(tǒng)
小區(qū)安全防范報警系統(tǒng)是智能小區(qū)實現(xiàn)安全管理的重要系統(tǒng)，主要包括電視監(jiān)控、防盜報警、求救求助、煤氣泄漏報警、消防報警等。
小區(qū)管理極為重要的內(nèi)容是確保住宅，住戶安全，生活中，人人都可能出現(xiàn)一些意想不到的求助情況，現(xiàn)代居住的格局，鄰里常年不來往已是常事，家庭生活穩(wěn)定性、封閉性越來越強。因此，小區(qū)安全防范及報警系統(tǒng)是具有先進的設(shè)計和設(shè)備，并為小區(qū)住戶的安全提供保障的必要系統(tǒng)。
安全防范報警系統(tǒng)的特點:
(1)中央控制系統(tǒng)必需提供與小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口。
(2)中央控制系統(tǒng)必須與市110，小區(qū)音響系統(tǒng)聯(lián)動。
(3)系統(tǒng)誤報率小于0.1%。
(4)小區(qū)電視監(jiān)控:在小區(qū)的出人口、周界、車庫、以及重要場所設(shè)置監(jiān)視點。所有攝像點的設(shè)置，要求做到可對小區(qū)實施全方位的監(jiān)視布控，并有助于小區(qū)的物業(yè)管理。
(5)防盜報警:在小區(qū)每一住戶內(nèi)安裝防盜報警裝置。當(dāng)住戶家中無人時，可把家庭內(nèi)的防盜報警系統(tǒng)設(shè)置為布防狀態(tài)，當(dāng)竊賊闖入時，報警系統(tǒng)自動發(fā)出警報并向小區(qū)安保中心報警。
(6)巡更、周界報警系統(tǒng):在小區(qū)的圍墻上設(shè)置主動紅外對射式探測器，防止罪犯由圍墻翻入小區(qū)作案，保證小區(qū)內(nèi)居民的生活安全;在小區(qū)內(nèi)設(shè)置電子巡更系統(tǒng)，讓保安人員定時定路線對小區(qū)內(nèi)進行巡視，以彌補其他技防手段的不足，及時發(fā)現(xiàn)可疑情況，防患于未然。
(7)出入口控制系統(tǒng):對小區(qū)的車輛出入口、樓宇出入口進行監(jiān)視與控制，小區(qū)住戶與物業(yè)管理人員及保安人員配備不同級別的IC智能卡，對社區(qū)住戶出入小區(qū)進行身份鑒別、確認、及出入信息登記，提供住戶出入小區(qū)信息的登記與查詢功能。
(8)消防緊急報警:在小區(qū)的各個樓洞內(nèi)安裝消防栓啟動按鈕，當(dāng)有火災(zāi)發(fā)生時，住戶可按下此鈕，通知物業(yè)管理中心，同時系統(tǒng)自動啟動背景音響系統(tǒng)中的緊急程序，停止播放背景音樂，插播告警信息。
(9)煤氣泄露報警:當(dāng)室內(nèi)煤氣超過正常標(biāo)準(zhǔn)時，煤氣泄露報警啟動，通知管理中心，井可關(guān)閉煤氣閥門，啟動排氣裝置。
4.8小區(qū)對講系統(tǒng)
小區(qū)對講系統(tǒng)是小區(qū)管理中心或來訪者與用戶直接通話的一種快捷通信方式。該系統(tǒng)有助于:
(1)來訪客人、朋友的通行;
(2)緊急呼救的情況詢問;
(3)緊急事件、公共信息的通知;
(4)車輛移動及郵件通知;
(5)其它情況的通話。
該對講系統(tǒng)可以在戶內(nèi)、戶外、控制中心安裝上攝像機，實現(xiàn)可視對講。系統(tǒng)安全可靠、不占用住戶的電話線路，同時住戶可將自家的對講系統(tǒng)設(shè)成“免打擾”，這樣可以不接受來自中心的詢問，緊急處理時可按下緊急按鈕后，對講自動開啟、恢復(fù)和中心的聯(lián)系
該系統(tǒng)有呼叫應(yīng)答鍵，關(guān)閉鍵、免打擾鍵、控制器、對講機，并通過專線與中心的對講控制臺相連。線路如有破壞，中心的計算機上會有指示，保證線路安全通暢。
系統(tǒng)分為二種:一種是獨立單元式。適用于少量住戶區(qū)域;一種是中心集中式，適用于多棟樓宇區(qū)域，并可由計算機記錄數(shù)據(jù)，便于查詢。
4.9小區(qū)智能三表抄表系統(tǒng)
傳統(tǒng)方式的住戶水，電，氣表抄表給物業(yè)管理和用戶帶來極大的不便，誤差大、時效性差、統(tǒng)計計算工作量大，且?guī)в腥藶殡S意性，尤其用戶咨詢時極不方便，不光是物業(yè)管理人員感到頭痛的事，用戶也感到不滿意，甚至經(jīng)常出現(xiàn)物業(yè)管理者和住戶之間產(chǎn)生矛盾。智能抄表系統(tǒng)的推出可以很好的解決傳統(tǒng)抄表方式帶來的問題，該系統(tǒng)節(jié)省時間、節(jié)省人力物力提高工作效率。降低物業(yè)管理成本，也解決了用戶想及時了解用水、電、氣情況的煩惱，真正實現(xiàn)物業(yè)管理為用戶著想的原則，準(zhǔn)確、及時地將住戶和物業(yè)管理部門所需三表數(shù)值反映在中央控制中心計算機上。
該系統(tǒng)由采集器、脈沖(電度、煤氣、冷熱水)表、服務(wù)器等組成。利用小區(qū)智能布線，將分散在各家各戶的水、電、氣、表連接形成網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)中心實時監(jiān)測。本系統(tǒng)準(zhǔn)確率高，有長時間斷電應(yīng)急備用電源保障，系統(tǒng)安裝、調(diào)試操作非常方便，適應(yīng)小區(qū)、單位、廠礦等。
本系統(tǒng)可連接煤氣泄露報警系統(tǒng)同時工作。
4.10小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)
小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)是小區(qū)管理實現(xiàn)規(guī)范化，科學(xué)化、程序化的重要系統(tǒng)。該系統(tǒng)主要內(nèi)容有:
(1)工程設(shè)計文件管理。
提供對小區(qū)工程文件的登記、維護、查詢檢索等管理功能，能有統(tǒng)一的登記錄入界面，按查詢用戶的級別提供查詢服務(wù)，登記與查詢按照工程文件的用途與性質(zhì)有一定的分類。
(2)居民信息管理。
建立住戶信息庫，實現(xiàn)住戶檔案數(shù)據(jù)的計算機化管理，使居民的登記與查詢簡易而快速，對居民的信息查詢應(yīng)有一定的權(quán)限檢測，按權(quán)限進行查詢，分級管理，同是應(yīng)有變更功能。
(3)設(shè)備報修、維護管理。
以日常設(shè)備的維護與報修登記設(shè)備維護與報修，信息，對設(shè)備報修、維護管理情況有查詢、考核與統(tǒng)計等管理功能，定期產(chǎn)生考核情況明細，報修信息的錄入具有多條途徑，具有網(wǎng)上報修功能，相應(yīng)的費用通過收費信息系統(tǒng)進行統(tǒng)一的結(jié)算。
(4)社區(qū)管線信息管理。社區(qū)內(nèi)管線分布情況信有登記錄入、維護、查詢等管理功能，可在社區(qū)網(wǎng)上進行查詢，對信息有分級管理與權(quán)限查詢。
(5)物業(yè)收費自動化系統(tǒng)。對納入社區(qū)收費管理的收費項目進行電子收費管理(主要是指對煤氣表、電表、水表的自動抄表與電子收費)，提供網(wǎng)上應(yīng)繳費用的查詢，定期催繳，對沒有上網(wǎng)能力的住戶提供電話查詢或者到物業(yè)管理中心進行查詢，具有收費的登記、轉(zhuǎn)帳、統(tǒng)計功能及收費項目、計費方式的變更登記等功能，同時將其他各子系統(tǒng)相應(yīng)的收費信息遞交收費信息系統(tǒng)進行統(tǒng)一結(jié)算，居民可通過小區(qū)電子銀行或IC卡繳費。
(6)來客訪問管理。對出入小區(qū)的外來人員進行人員信息、出入信息的登記、匯總、監(jiān)督管理，可查詢。
(7)設(shè)備運行狀態(tài)信息管理及調(diào)控。對小區(qū)內(nèi)各類設(shè)備的基本信息及其運行狀況進行登記、維護，對修理、更換情況進行匯總。
(8)小區(qū)GIS系統(tǒng)。對小區(qū)的樓宇分布、公共設(shè)施分部情況的查詢、管理。
4.11小區(qū)停車庫管理系統(tǒng)
機動車是現(xiàn)代社會的重要交通工具，隨著人們生活水平的提高，私人擁有車輛在現(xiàn)代公寓已是很普遍的，因此公寓停車管理越來越迫切地成為擺在公寓管理者面前的課題。我公司推出的公寓車輛管理系統(tǒng)是您的得力助手。它能將公寓車輛按時間、順序、內(nèi)外單位、價格等不同因素分門別類管理，給停車戶提供停車方便，車輛安全，也使公寓車輛管理更加完善規(guī)范。車輛管理系統(tǒng)由出入讀卡器、自動開門機，探測器、控制器等設(shè)備組成。該系統(tǒng)是公寓車輛管理停車場車輛管理的理想系統(tǒng)。
4.12增值服務(wù)系統(tǒng)
小區(qū)增值服務(wù)系統(tǒng)實際是利用小區(qū)網(wǎng)絡(luò)通訊系實現(xiàn)的各種服務(wù)，具體內(nèi)容有:
4.12.1總體要求
(1)滿足小區(qū)居民對信息的發(fā)布。交流與溝通需求，以及測覽Internet和Intranet進行網(wǎng)絡(luò)娛樂活動，獲取遠程服務(wù)(如遠程醫(yī)療、遠程教育、遠程咨詢、遠程購物、遠程閱讀等各種要求;
(2)為小區(qū)物業(yè)管理公司進行小區(qū)信息系統(tǒng)管理提供快捷。多樣的方式方法。保證管理人員能夠及時了解到小區(qū)內(nèi)的狀況，并能夠作出迅速響應(yīng)或回復(fù)，另外對小區(qū)居民提供周到、全面的信息服務(wù)，或者實現(xiàn)小區(qū)服務(wù)的信息化;
(3)為小區(qū)居民和小區(qū)物業(yè)管理公司之間快速、充分的信息交流提供可靠保證;
(4)操作界面統(tǒng)一、使用方便、維護簡單、具有可擴展性。
4.12.2具體服務(wù)要求
(1)視頻點播業(yè)務(wù)(VOD);
(2)Internet訪問服務(wù)以及相應(yīng)計費服務(wù)
小區(qū)居民無須撥號，就能夠訪問Internet，發(fā)布信息到Internet，小區(qū)內(nèi)連接到Internet的服務(wù)器擁有獨立、公開的IP地址和域名。物業(yè)管理公司能夠根據(jù)一定的規(guī)則向小區(qū)居民收取一定的服務(wù)費用。
(3)通用電子郵件服務(wù)
向小區(qū)居民和物業(yè)管理人員提供，e-mail服務(wù)。小區(qū)居民和物業(yè)管理人員擁有一個在小區(qū)內(nèi)外都可以使用的e-mail信箱，小區(qū)居民和物業(yè)管理公司都可以用它來交流信息。
(4)個人主頁服務(wù)
允許小區(qū)居民在小區(qū)的web服務(wù)器上發(fā)布個人主頁。小區(qū)居民可以設(shè)計、制作并發(fā)布表現(xiàn)自己個性和水平的網(wǎng)頁，并可以通過小區(qū)的web服務(wù)器發(fā)布到小區(qū)的Intranet以及Internet上。
(5)Ftp(文件傳送)服務(wù)
允許小區(qū)居民在自己的機器和服務(wù)器之間傳送文件。小區(qū)居民可以在自己的機器和服務(wù)器之間下載或上傳文件。
(6)網(wǎng)絡(luò)域名服務(wù)
提供小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)中的機器名稱和機器物理地址之間的轉(zhuǎn)換。
(7)用戶求助、咨詢服務(wù)
通過此服務(wù)來收集、接收小區(qū)居民的意見，小區(qū)物業(yè)管理公司也可以通過此服務(wù)來解答小區(qū)居民的疑難問題。
(8)網(wǎng)絡(luò)聊天服務(wù)
在小區(qū)Internet上實現(xiàn)網(wǎng)上聊天服務(wù)。小區(qū)居民可以和其他的小區(qū)居民通過網(wǎng)絡(luò)聊天或者閑談。
(9)休閑討論組(論壇)服務(wù)
提供主題討論服務(wù)。小區(qū)居民就某一想法或問題發(fā)表意見，其他小區(qū)居民對此可以自由發(fā)表自己的見解或態(tài)度。
(10)網(wǎng)絡(luò)電子公告牌(BBS)服務(wù)
允許小區(qū)居民在網(wǎng)絡(luò)上寫作并發(fā)表文章，并允許小區(qū)居民查詢、閱讀其他小區(qū)居民所發(fā)表的文章。
(11)公共信息服務(wù)
實現(xiàn)信息的網(wǎng)絡(luò)發(fā)布，把小區(qū)居民關(guān)心，需要的信息及時地放在小區(qū)web頁面上，讓小區(qū)居民可以及時獲得自己想要的信息，安排生活和活動。
(12)用戶調(diào)查服務(wù)
提供針對小區(qū)居民的意見反饋和小區(qū)居民調(diào)查活動。及時收集小區(qū)居民的相關(guān)信息，對小區(qū)的建設(shè)和服務(wù)進行相應(yīng)改進，或者收集并統(tǒng)計小區(qū)居民對某些問題、現(xiàn)象或意向的態(tài)度、認識。
(13)網(wǎng)上閱讀服務(wù)
允許小區(qū)居民遠程閱讀書籍。小區(qū)居民可以在網(wǎng)絡(luò)上選擇并閱讀自己喜愛的書籍。
(14)網(wǎng)絡(luò)代購、代訂、征訂服務(wù)
小區(qū)物業(yè)管理公司替小區(qū)居民代購。代訂物品和票據(jù)。小區(qū)居民可以通過網(wǎng)絡(luò)或電話委托物業(yè)管理公司訂購物品和票據(jù)等。
(15)遠程醫(yī)療服務(wù)
小區(qū)物業(yè)管理公司使用此服務(wù)向小區(qū)居民提供遠程醫(yī)療咨詢和診斷。
(16)遠程教育服務(wù)
幫助小區(qū)物業(yè)管理公司在網(wǎng)上開展針對小區(qū)居民的按時授課、答疑解惑、作業(yè)批改等服務(wù)。
(17)遠程購物服務(wù)
允許小區(qū)居民在網(wǎng)上瀏覽，訂購商品。實現(xiàn)商品的在線瀏覽和訂購，如果是在小區(qū)內(nèi)的網(wǎng)絡(luò)商店購物，費用可以直接從IC卡劃撥。實現(xiàn)一個網(wǎng)絡(luò)商店供小區(qū)居民使用。
(18)遠程游戲服務(wù)
允許小區(qū)居民聯(lián)網(wǎng)玩游戲。小區(qū)居民可以通過設(shè)置在小區(qū)內(nèi)部的服務(wù)器玩網(wǎng)絡(luò)游戲。
(19)網(wǎng)上學(xué)校
提供包括兒童教育、成人教育在內(nèi)的多層次家庭和業(yè)余教育服務(wù)。
篇2：智能化小區(qū)如何使用物業(yè)管理系統(tǒng)管理
智能化小區(qū)如何使用物業(yè)管理系統(tǒng)管理
近年來，隨著人民生活水平的提高，人們對住宅質(zhì)量提出更高的要求，在此前提下，我 國各地涌現(xiàn)出了一些運用現(xiàn)代的計算機、控制與通信技術(shù)的智能化住宅小區(qū)。但是許多智能化住宅小區(qū)都存在搭好了平臺卻沒有智能化的軟件在上面運行的情況，或者說缺少現(xiàn)代化的管理手段。智能化住宅小區(qū)開始建設(shè)的同時應(yīng)該遵循“管理是保障”的原則，沒有高質(zhì)量的住宅小區(qū)智能化管理，就不可能充分發(fā)揮住宅小區(qū)智能化的功能效果。科學(xué)高 效的管理是智能化的真正內(nèi)涵，簡單的硬件拼湊對于智能小區(qū)的實際應(yīng)用是缺少實際意義的。為此，作為智能化住宅小 區(qū)的實際管理者--物業(yè)管理公司應(yīng)該運用現(xiàn)代化的計算機管理手段，使物業(yè)的硬件管理結(jié)合軟件管理，為物業(yè)管理走向 現(xiàn)代化、制度化與規(guī)范化創(chuàng)造條件。
物業(yè)管軟件的設(shè)計從低到高有三個層次:第一個層次為單項數(shù)據(jù)處理，模仿手工管理方式，多用于簡單的事務(wù)性工作，這是目前國內(nèi)大多數(shù)物業(yè)管理公司計算機應(yīng)用水平；第二個層次是數(shù)據(jù)綜合處理，此時計算機應(yīng)用呈現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化和實時處理特點，已經(jīng)具備部分提高物業(yè)管理效率的特點；第三個層次則是管理信息系統(tǒng)，此時信息論、控制論、系統(tǒng)工程等優(yōu)化理論在軟件程序中得以運用，計算機網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)庫的建立，使計算機由管理某個單一系統(tǒng)發(fā)展成全面的管理系統(tǒng)。系統(tǒng)集成能力的高低和決策分析功能成為衡量此階段物業(yè)管理軟件水平的依據(jù)。
1、物業(yè)管理軟件的構(gòu)成
一個好的物業(yè)管理軟件，應(yīng)構(gòu)建在一個好的網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)庫、程序語言和操作系統(tǒng)平臺上。
物業(yè)管理軟件采用Intranet技術(shù)，Intranet技術(shù)是在Internet和Client/Server模式下發(fā)展起來的系統(tǒng)，采用Intranet作為小區(qū)內(nèi)部信息網(wǎng)絡(luò)。
各部門內(nèi)的微機均通過網(wǎng)絡(luò)連接到服務(wù)器上，其客戶端軟件以客戶/服務(wù)器C/S 模式開發(fā)，能為小區(qū)內(nèi)部不同職能部門的合作提供服務(wù)，包括文件共享、數(shù)據(jù)共享等。
客戶/服務(wù)器Client/Server是近年來迅速發(fā)展的分布式信息處理體系結(jié)構(gòu)。客戶/服務(wù)器體系把信息處理過程分成幾個部分，并把它分 配到整個計算機網(wǎng)絡(luò)上，使信息處理過程能最佳地利用計算機的系統(tǒng)資源。在物業(yè)管理系統(tǒng)中，為了避免多個用戶同時對 同一數(shù)據(jù)進行操作，減少系統(tǒng)開銷，盡可能地少耗用網(wǎng)絡(luò)資源，系統(tǒng)采用客戶、服務(wù)器結(jié)構(gòu)。
由于在客戶/服務(wù)器 結(jié)構(gòu)中，前臺應(yīng)用程序并不直接對數(shù)據(jù)庫文件進行操作，必須通過服務(wù)器上的數(shù)據(jù)庫引擎來實現(xiàn)，而操縱這些數(shù)據(jù)庫管理 系統(tǒng)最簡單的方法就是使用ODBC，通過ODBC打開前臺應(yīng)用程序與后臺數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)的通道，然后使用由ODBC API提供的標(biāo)準(zhǔn)控制函數(shù)對服務(wù)器上的數(shù)據(jù)庫進行維護。
物業(yè)管理系統(tǒng)軟件應(yīng)該采用的是多層次Multiple-tier ODBC，這種方式下的驅(qū)動程序把命令傳達給遠程的服務(wù)器數(shù)據(jù)庫引擎，并且把處理完的數(shù)據(jù)返回給前端的應(yīng)用程序，其執(zhí) 行效果比自行訪問的單一層次ODBC驅(qū)動程序要好，可以大大降低服務(wù)器的占用時間。
小區(qū)住戶運行瀏覽器，如PWS、IE，以B/S方式連入小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)，瀏覽器自動下載客戶端JAVA小程序，住戶即可輕輕松松享受小區(qū)的服務(wù)與娛樂，又大大減少了軟件維護和升級的費用。
服務(wù)器系統(tǒng):Windows NT Server4.0、Internet Information Server
客戶機:Windows98、Windows95、IE5.0
開發(fā)軟件:推薦采用VB5.0、VC或DELPHI4等通用先進的開發(fā)語言
軟件采用客戶/服務(wù)器分布式信息處理體系。在客戶/服務(wù)器配置中，數(shù)據(jù)庫引擎和應(yīng)用程序所需要的 數(shù)據(jù)都駐留在網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器上。工作站是以SQL語句的形式向數(shù)據(jù)庫服務(wù)器發(fā)出高級請求。SQL是發(fā)送給數(shù)據(jù)庫并要求數(shù)據(jù)庫 操作其數(shù)據(jù)的指令，可與多種數(shù)據(jù)庫相兼容，即服務(wù)器可適用多種數(shù)據(jù)庫。考慮到價格因素，推舉采用ACCESS數(shù)據(jù)庫，也 可以采用其它具備ODBC接口的通用大型數(shù)據(jù)庫。
2、物業(yè)管理軟件的功能
廣義的物業(yè)管理軟件設(shè)計應(yīng)該覆蓋物 業(yè)管理公司的整個辦公自動化系統(tǒng)，它除了包含傳統(tǒng)的資料維護、財產(chǎn)管理、入住裝修管理、維修管理、人事管理、財務(wù)管 理等功能以外，還應(yīng)該包括物業(yè)管理公司下屬的保安部門的安防監(jiān)控系統(tǒng)軟件和應(yīng)用于社區(qū)內(nèi)部局域網(wǎng)上的Web網(wǎng)站軟件。
狹義的管理包含傳統(tǒng)的資料維護、財產(chǎn)管理、入住裝修管理、維修管理、人事管理、財務(wù)管理等功能。下 面具體說明各模塊軟件功能:
2.1資料維護
初始化物業(yè)管理的必需基本數(shù)據(jù)，如發(fā)展商資料，物業(yè)基 本資料，房屋基本資料，業(yè)主資料，管理員資料，操作員資料等。這些是運行此物業(yè)管理軟件的前提條件。可以在此項目 中查找、添加、修改、瀏覽和打印相應(yīng)的基本資料。
2.2 物業(yè)財產(chǎn)管理
包括房產(chǎn)、設(shè)備、道路、衛(wèi)生綠化、停車管理等。
2.2.1 房產(chǎn)管理
a、其中提供了房產(chǎn)住戶明細表，可以方便地查找打印房號所對應(yīng)的住戶詳細信息，包括戶主的照片，并可加以編輯修改和統(tǒng)計查詢。使本來工作量相當(dāng)大且繁瑣的資料登記和存檔工作變得極為方便，并可對大量資料及時進行分類、加工處理、保存和傳遞。
b、鑰匙管理。對住戶入住鑰匙的領(lǐng)取管理，查詢和統(tǒng)計。
c、裝修管理。包括住戶裝修申請管理，小區(qū)內(nèi)房屋裝修狀況的統(tǒng)計查詢。
d、交接管理。包括接管驗收資料的錄入整理、分類建檔及查詢管理。
2.2.2 設(shè)備管理
包括對安全防范設(shè)備、衛(wèi)生綠化設(shè)備、水電氣油設(shè)備和通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)備等的資料維護及維護記錄的管理。
2.2.3 道路管理
對小區(qū)內(nèi)各主干通道、輔助通道和重要的分支通道進行管理。
2.2.4 衛(wèi)生綠化
小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生綠化情況的安排和管理。
2.2.5 停車管理
小區(qū)內(nèi)停車場車位管理和進出車量的登記及停車收費的管理統(tǒng)計等。
2.3 入住管理
業(yè)主入住登記管理入住基本資料、入住戶內(nèi)驗收 、打印入住正式通知單、住戶家庭資料錄入、房產(chǎn)資料查詢。
2.4 人事管理
小區(qū)管理人員、居住人員、保安糾察的人事檔案及相關(guān)資料的管理。
2.5 財務(wù)管理
2.5.1 提供水電費、物業(yè)管理費的單價設(shè)置，水電費抄表輸入、收費管理，物業(yè)管理費的收取和查詢管理，特約服務(wù)、罰款沒收管理，工作人員工資的查詢管理。
2.5.2 只需輸入相應(yīng)的數(shù)據(jù)既可自動計算出用戶的應(yīng)繳費用，并自動打印出收費單據(jù)，并可以E-MAIL形式給住戶發(fā)出收費通 知單、催款單。對財務(wù)數(shù)據(jù)可進行統(tǒng)計對比，通過財務(wù)核算、財務(wù)分析為管理者提供公司的資金運營狀況，使管理者 及時了解小區(qū)物業(yè)管理中各項有關(guān)業(yè)務(wù)的收支狀況，為其科學(xué)決策提供重要依據(jù)。
2.5.3 對可收費超時期限進行設(shè)置，當(dāng)有住戶未能按時繳納費用時，系統(tǒng)會自動彈出對話框發(fā)出報警，并將超時住戶資料列出。這使得收費管理和查詢非常方便，免除了管理人員的大量重復(fù)繁瑣的手工查找和計算過程。
2.6 保衛(wèi)治安
對小區(qū)內(nèi)保安的巡邏巡更、投拆*、事件處理進行管理。
2.7 維修管理
2.7.1 包括房屋建筑設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施的維修管理。房屋建筑設(shè)備管理中根據(jù)住戶維修委托書填寫維修項目，并登記維修所用的材料及相應(yīng)費用的收取。公共設(shè)施管理中對電梯等公共設(shè)施的維修保養(yǎng)記錄進行資料管理。
2.7.2 對設(shè)備和公共設(shè)施的檢測維修定期查詢統(tǒng)計，對比各種數(shù)據(jù)，可及時進行維護修繕，采取有效措施，對易發(fā)生問題的重 要設(shè)備建立檢修檔案，定期強制更換部件和保養(yǎng)，做到防患于未然。
2.8 綜合查詢
綜合資料的統(tǒng)計查詢，包括小區(qū)資料、小區(qū)地圖、樓群查詢、娛樂設(shè)施、衛(wèi)生保健、辦公設(shè)施、公共設(shè)備、公共物產(chǎn)以及財務(wù)和人事情況的查詢。
2.9 系統(tǒng)工具
2.9.1 包括數(shù)據(jù)的備份、恢復(fù)，操作員的更換、添加、權(quán)限的設(shè)置。
2.9.2 為考慮到系統(tǒng)的安全性，提供了多級權(quán)限設(shè)置控制功能，可自定義使用權(quán)限和密碼，系統(tǒng)會自動跟蹤、記錄所有報警和違規(guī)操作記錄。
2.9.3 系統(tǒng)可進行所要數(shù)據(jù)的備份，以便系統(tǒng)數(shù)據(jù)的安全恢復(fù)。
2.10 辦公工具
系統(tǒng)應(yīng)具備日志管理等辦公工具，可以用于會議召開、任務(wù)分派、日記記錄以及自動產(chǎn)生設(shè)備維護、費 用交納等工作，大大提高物業(yè)管理人員日常工作效率。
狹義的物業(yè)管理軟件模塊設(shè)計是參照全國優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的物業(yè)管理流程制定的，可以針對不同崗位單獨使用，各個模塊之間又共享一個數(shù)據(jù)庫，可以實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。
篇3：物業(yè)知識教材：網(wǎng)絡(luò)智能化小區(qū)建設(shè)與管理
物業(yè)知識教材：網(wǎng)絡(luò)智能化小區(qū)建設(shè)與管理
隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)日新月異的發(fā)展,e時代的濃厚氣息正一步步地進入人們的日常工作和生活,2000年寬帶接入服務(wù)商風(fēng)起云涌忙于圈地,智能化、網(wǎng)絡(luò)化小區(qū)拔地而起,網(wǎng)絡(luò)已影響人們的生活,歷史已進入一個嶄新的時代--網(wǎng)絡(luò)信息時代。
一、網(wǎng)絡(luò)化小區(qū)建設(shè)是社會發(fā)展的必然趨勢
信息革命將給整個社會帶來巨大的變革,人們的思維方式也將隨著“網(wǎng)絡(luò)信息革命浪潮”的沖擊而發(fā)生根本性的改變。人們迫切需要獲取各方面的信息,可以說誰充分擁有了有利的信息,誰就把握了生存和發(fā)展的先機。
各種不同功能、形式和范圍的社區(qū)形成了現(xiàn)代化社會的框架,人們的一切社會活動都是在各個功能有別的社區(qū)中進行的,無論是工作還是生活中追求和實現(xiàn)的目標(biāo),都離不開人們相互之間的理解、溝通與交流。隨著科學(xué)技術(shù)的迅猛發(fā)展,單純的電話通訊時代正以前所未有的發(fā)展速度向無線移動通訊和信息化、智能化網(wǎng)絡(luò)信息時代跨越。“時間就是金錢,時間就是效益”,網(wǎng)絡(luò)信息化技術(shù)為整個社會的發(fā)展提供了一個無限廣闊的虛擬空間,人們的日常工作、生活必將隨著網(wǎng)絡(luò)社會和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的建立與發(fā)展而發(fā)生根本性變革,網(wǎng)絡(luò)的信息化、智能化即將滲透到每一個家庭、每一個社會成員的工作、學(xué)習(xí)和生活中,跨越地域界限、跨越空間概念,“地球村”的實現(xiàn)已不再是遙遠的夢想。
高速寬頻網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和市場的成熟與運用,網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的建立就像樹根一樣盤根錯結(jié)地向城市的各個社區(qū)蔓延,四通八達的寬頻網(wǎng)絡(luò)形成了“數(shù)字信息高速公路”,尤其近兩年來房地產(chǎn)開發(fā)商更是將建立寬帶網(wǎng)絡(luò)作為新開發(fā)樓盤銷售的一個市場的賣點,以至于e住宅、SOHO物業(yè)持續(xù)的市場熱銷,表明相當(dāng)部分物業(yè)消費者已成為或即將成為社區(qū)網(wǎng)民。
信息化小區(qū)建設(shè)所提供的服務(wù)能夠使各種詳實的信息和服務(wù)與社區(qū)物業(yè)管理工作有機地結(jié)合起來,真正將服務(wù)更為準(zhǔn)確、迅速、便捷地送達千家萬戶。因此,信息化小區(qū)建設(shè)是邁進信息化社會的必然趨勢。
在歐洲智能建筑聯(lián)盟BRE的大院內(nèi)就有一座可以稱之為網(wǎng)絡(luò)住宅的三層別墅建筑,它包含了環(huán)保、節(jié)能、智能控制和網(wǎng)絡(luò)化技術(shù)等特色,把計算機網(wǎng)絡(luò)、智能控制的概念引入到家居住房中來。每個房間里安裝了聲音、數(shù)據(jù)、電視網(wǎng)布線,每個房間至少有一個接口,客廳、辦公室里安裝了更多的接口,用于處理數(shù)據(jù)與娛樂。ISDN為該住宅提供了10個電話號碼,同時具有TNTERNET功能,可以在別墅內(nèi)任何內(nèi)部網(wǎng)上的計算機快速進入網(wǎng)上操作。10BT數(shù)據(jù)網(wǎng)形成一個主服務(wù)器,在家庭的辦公室內(nèi)、廚房及一個臥室里有工作站。筆記本電腦可以接到任何房間里的網(wǎng)絡(luò)上。在住宅的大廳里還提供了模擬、數(shù)字衛(wèi)星電視服務(wù)。
在別墅前門、暖房、蓄水池處還有CCTV的接口,別墅主人可以在網(wǎng)上的任何屏幕上或計算機終端上看到那里發(fā)生的情況。聯(lián)合的信號系統(tǒng)如衛(wèi)星轉(zhuǎn)播等可以在房間內(nèi)任何屏幕上使用,包括計算機屏幕。網(wǎng)絡(luò)被組織成為一個家庭互聯(lián)網(wǎng),可以分享數(shù)據(jù)如文件、日記簿、電子郵件。通過互聯(lián)網(wǎng)還可以進入住宅的管理系統(tǒng),可以觀察家里發(fā)生的情況和控制家用電器。別墅中的家電都與網(wǎng)絡(luò)相連。房屋主人可以通過辦公室的電腦,檢查自家冰箱中是否需要補充新的水果和食品;房屋主人可以把自己需要的菜譜和如何制作的演示節(jié)目,從INTERNET網(wǎng)上下載到廚房的微波爐顯示屏上,對自己的實際操作進行指導(dǎo)。
隨著IT技術(shù)的不斷發(fā)展,其結(jié)果就是計算機網(wǎng)絡(luò)的普及,智能化和網(wǎng)絡(luò)化將是未來住宅建設(shè)發(fā)展的必然趨勢。網(wǎng)絡(luò)化的家用電器設(shè)備是未來家庭網(wǎng)絡(luò)的終端,會在未來的5~10年內(nèi)走進普通家庭。當(dāng)網(wǎng)絡(luò)家用電器通過網(wǎng)絡(luò)連接起來,能夠方便地被使用,使得人們的生活質(zhì)量得到提高、生活更舒適、更安全、更方便的時候,就必須依賴網(wǎng)絡(luò)住宅。家庭網(wǎng)絡(luò)上的家用電器既獨自工作,又互相通信,并可以被集中控制。
二、物業(yè)網(wǎng)絡(luò)化管理實施意義
1.可以滿足消費需要
帶寬的不斷增加和上網(wǎng)費用的大幅下調(diào),使網(wǎng)絡(luò)家居為越來越多的人所接受。一個個信息化小區(qū)紛紛崛起,強大的社區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)體系逐漸形成,僅深圳有數(shù)百個社區(qū)住宅具備寬通信能力,根據(jù)CNNIC的統(tǒng)計,到去年年底中國已有網(wǎng)民2230萬,已形成巨大的市場群體。這必將促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級并形成一個龐大的信息服務(wù)業(yè),網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展將物業(yè)管理公司與業(yè)主們一起推向市場經(jīng)濟第一線。
2.可將社區(qū)中人的需求與設(shè)施的功能統(tǒng)一起來
越來越多的智能化配套設(shè)施(如三表遠程抄送系統(tǒng)、消防自動控制系統(tǒng)、巡邏系統(tǒng)、停車場IC卡管理系統(tǒng)、紅外線安防系統(tǒng)等)進入社區(qū),直接關(guān)系到物業(yè)管理公司中不同的部門和人員的監(jiān)控管理工作,與每一住戶日常生活息息相關(guān)。通過網(wǎng)絡(luò)化管理,可實現(xiàn)對集成的智能化設(shè)備、系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)庫等進行全面的管理和監(jiān)控,從而可高效地利用這些設(shè)施為住戶服務(wù),將社區(qū)中管理的需求與基礎(chǔ)設(shè)施的功能統(tǒng)一起來,以達到設(shè)備的應(yīng)用管理、人的管理和住戶的服務(wù)高效統(tǒng)一。例如一旦出現(xiàn)事故報警,不僅控制中心、保安部門可以立即進行處理,同時相關(guān)部門、高層管理人員以及住戶均可同時了解到事故的處理過程,以便于及時采取相應(yīng)的配合措施。
3.促進社區(qū)管理規(guī)范高效運營
在住宅小區(qū)的物業(yè)管理中,大量日常工作是圍繞居住保障進行的。它包括上水、下水、煤氣、交通、通訊線路的暢通,供電的穩(wěn)定,冬季的用暖供給,土建結(jié)構(gòu)的安全保障,外墻裝飾的破損補救,以及對突發(fā)事故的急修、搶修等。這些工作相當(dāng)復(fù)雜、繁重。網(wǎng)絡(luò)化管理,可將其納入程序化管理,則能夠極大地降低勞動強度,使社區(qū)的服務(wù)管理規(guī)范有序,同時為企業(yè)持續(xù)發(fā)展和追求長期利潤最大化奠定基礎(chǔ)。
4.為物業(yè)管理公司帶來增值效益
住宅建設(shè)飛速發(fā)展,人們對居住環(huán)境也有了更高的要求。居室不僅僅是一個居住的中心,也是教育的中心、交流的中心。這就要求物業(yè)管理公司為客戶提供更方便、迅捷的個性化服務(wù)和定制信息。隨著人們對網(wǎng)絡(luò)的種種便捷的習(xí)慣和逐漸依賴,日常生活服務(wù)將逐步納入物業(yè)管理的范疇,并最終實現(xiàn)與物業(yè)管理良性互動。可以實現(xiàn)物業(yè)管理公司與住戶間的“零距離溝通”,為物業(yè)公司實行個性化服務(wù)提供了可能。目前深圳天安數(shù)碼城、梅林一村等小區(qū),已經(jīng)可以在網(wǎng)上實現(xiàn)物業(yè)費用查詢,網(wǎng)上建議,上網(wǎng)投訴、報修等功能。
網(wǎng)絡(luò)化的管理給住戶帶來了便捷高效的服務(wù),也給管理公司帶來了商機。物業(yè)管理公司還可以通過網(wǎng)絡(luò)拓展服務(wù)的深度和廣度,開展各種在線的增值服務(wù),如VCD點播、遠程教育、遠程醫(yī)療,使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù),并從中獲取增值效益。
目前住宅大多已經(jīng)在教育、購物、交通、娛樂、休閑等生活配套方面比較齊全,在小區(qū)保安人員24h的“巡更”下,小區(qū)住戶車出車入,與外界的交流依靠著先進的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),連日常費用的繳納也“出戶”且“遠程”了。面對激烈的競爭,物業(yè)管理公司必須有效利用社區(qū)資源,將其轉(zhuǎn)化為真正為自己業(yè)主服務(wù)的生活配套,讓項目的業(yè)主能夠真實地擁有這些服務(wù)。
5.網(wǎng)絡(luò)可以補充自身配套的不足
通過網(wǎng)絡(luò)化管理,物業(yè)管理公司可以與外面的配套取得聯(lián)系,將周邊的生活配套視為自己的資源,以補充自身配套的不足。而學(xué)校、醫(yī)院、裝修公司、家具公司、商場、超市進駐小區(qū),占有客戶,也正是他們的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。有了系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)化管理手段,物業(yè)管理公司可以同其他傳統(tǒng)銷售業(yè)達成合作:業(yè)主剛?cè)胱【蜁玫礁浇泻蛫蕵穲鲳^的會員卡、某著名學(xué)校還將接納其子女入學(xué),附近某醫(yī)院還將為其建立醫(yī)療檔案,其指定裝飾公司也會推出優(yōu)惠服務(wù),附近某家具城將提供折扣優(yōu)惠等等。物業(yè)管理公司也可以利用自身優(yōu)勢獲取一定的中介利潤。
三、網(wǎng)絡(luò)化管理在公司內(nèi)部管理中的應(yīng)用
如果公司下屬管理處眾多、分散、會造成管理的不便,資源的浪費。網(wǎng)絡(luò)化管理能對分散的管理處實現(xiàn)統(tǒng)一高效的管理,能有效運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進的維修養(yǎng)護技術(shù),以經(jīng)濟手段對物業(yè)實施多功能、全方位的統(tǒng)一管理,提供高效、周到的服務(wù),使物業(yè)發(fā)揮出最大的使用價值和經(jīng)濟價值。
1.實現(xiàn)高效統(tǒng)一的管理
據(jù)深圳市住宅局2000年公布的最新統(tǒng)計,深圳物業(yè)管理企業(yè)進軍全國大市場,在全國其他地方管理面積突破3000萬㎡大關(guān)。有些公司管理面積突破600萬㎡。隨著市場的變化,小公司的抗風(fēng)險能力是有限的,大公司的出現(xiàn),可起到整合市場的功效。
發(fā)展速度快本來是一件好事,但同時也暴露出了一些問題,如點多、片大、線長、不便管理。遠程統(tǒng)一化管理問題成了讓物業(yè)管理公司頭痛的難題。利用網(wǎng)絡(luò)可將物業(yè)管理公司旗下的項目聯(lián)結(jié)起來,達到資源共用、信息共享,以較少的資源投入,發(fā)揮更大的功效,有效地解決了遠程化管理問題。大公司只有提早著手建立起遠程統(tǒng)一化管理運行機制,及時調(diào)整策略,才有可能走在市場競爭的前列。
物業(yè)管理的網(wǎng)絡(luò)化可做到工作統(tǒng)一安排,分頭實施;管理統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),分片服務(wù);財務(wù)統(tǒng)一收支,分別核算;保證公司信息的上傳下達快速準(zhǔn)確,不會失真;總部領(lǐng)導(dǎo)可在任何時間、任何地點了解下屬單位實時的營運情況。
2.減少中間環(huán)節(jié),有效降低成本,提高工作效率
網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理最大限度地解決提高了服務(wù)質(zhì)量與降低管理成本之間的矛盾,有效的削減中間管理層,實現(xiàn)管理“扁平化”、無紙化,大大降低管理成本,簡化了費用核算、文件傳遞等中間環(huán)節(jié),大大降低了管理成本;并實現(xiàn)資源共享、信息公用,從而有效降低經(jīng)營成本;網(wǎng)絡(luò)化管理可以實現(xiàn)集中采購、統(tǒng)一庫存、集中培訓(xùn)等,不僅堵住了管理漏洞,還有效降低經(jīng)營成本。
網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理中的流程化管理,能提高工作效率和服務(wù)水準(zhǔn);每一工作環(huán)節(jié)的下一步做什么,由誰做,系統(tǒng)均有提示,保證工作效率,避免出現(xiàn)推委扯皮現(xiàn)象;統(tǒng)一的規(guī)范化工作流程,保證每個管理處都能保持一流的服務(wù)水準(zhǔn);使許多繁雜的重復(fù)勞動如送賬單、建立財務(wù)報表、信息統(tǒng)計等變得簡單,提高工作效率。
3.實現(xiàn)交互式管理與個性化服務(wù)
統(tǒng)一的信息平臺實現(xiàn)了交互式管理與個性化服務(wù),縮短了領(lǐng)導(dǎo)與員工的距離,實現(xiàn)了公司內(nèi)部的交互式管理,營造出寬松的企業(yè)文化。
四、社區(qū)網(wǎng)站建設(shè)
1.建立社區(qū)網(wǎng)站是社會發(fā)展的需要
物業(yè)管理公司建立社區(qū)網(wǎng)站是時代發(fā)展的要求,更是自身建設(shè)的需要。
①四通八達的寬頻網(wǎng)絡(luò)形成了“數(shù)字信息高速公路”,各種類型的網(wǎng)站為人們提供了獲取大量信息和尋求各種服務(wù)的交互平臺。人們未來工作和生活所追求的目標(biāo),將更多地通過網(wǎng)絡(luò)和網(wǎng)站所構(gòu)成的虛擬社會得以實現(xiàn)。
②建立社區(qū)網(wǎng)站可以最貼近人們所有的社會活動,通過社區(qū)網(wǎng)站所提供的服務(wù)能夠使各種詳實的信息和服務(wù)與社區(qū)物業(yè)管理工作有機地結(jié)合起來,真正將服務(wù)更為準(zhǔn)確、迅速、便捷地送達千家萬戶。因此,建立社區(qū)網(wǎng)站是邁進信息化社會的必然趨勢。
③隨著網(wǎng)絡(luò)社會和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的逐步建立和完善,人們的工作和生活理念及方式將會發(fā)生根本性的改變。建立社區(qū)網(wǎng)站,物業(yè)管理公司能適應(yīng)這種改變,向廣大居民提供更多、更方便、更及時快捷優(yōu)質(zhì)服務(wù)。社區(qū)網(wǎng)站的建立關(guān)系到物業(yè)管理這項朝陽產(chǎn)業(yè)能否突破傳統(tǒng)物業(yè)管理發(fā)展的“瓶頸”,登上更高層次的發(fā)展平臺,不被時代所拋棄。
2.建立社區(qū)網(wǎng)站是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營公司較佳的切入點
網(wǎng)絡(luò)和網(wǎng)站是當(dāng)今整個世界共同的熱點,有識之士都在憧憬著網(wǎng)絡(luò)社會和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟為人類和自己所創(chuàng)造的美好未來。建立社區(qū)網(wǎng)站,是網(wǎng)站經(jīng)營者亟待開發(fā)的處女地,從整個社會上看,開發(fā)社區(qū)網(wǎng)站有著非常廣闊的市場前景。
網(wǎng)站經(jīng)營的根本目的,是通過向社會提供與人們生活密切相關(guān)的各種資訊服務(wù),來追求企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益的最大化。開發(fā)和建立社區(qū)網(wǎng)站,從某種意義上說,它把準(zhǔn)了網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟跳動的“脈搏”。由于社區(qū)網(wǎng)站是在特定的區(qū)域內(nèi)為特定的人群服務(wù),因此它容易通過民意調(diào)查來充分地了解網(wǎng)民的各種心態(tài),具體而細致地把握到人們實際需求,從而可以真正地解決網(wǎng)站資訊與實際需求的矛盾。由于社區(qū)網(wǎng)站是扎根于人們的實際生活中,雖然它的服務(wù)半徑較小,但它有利于在特定的范圍內(nèi),實現(xiàn)對網(wǎng)民開展方便快捷、真實可靠的服務(wù)。
3.社區(qū)網(wǎng)站資金的籌措
建設(shè)社區(qū)網(wǎng)站就必須投入一定量的資金。物業(yè)管理公司是在“以區(qū)養(yǎng)區(qū),略有節(jié)余”的微利原則基礎(chǔ)上進行管理經(jīng)營的,即使運作好的企業(yè),其利潤的積累也是相當(dāng)有限的。單靠物業(yè)管理公司的自身建設(shè)社區(qū)網(wǎng)站,其難度是可想而知的。因此,如何處理社區(qū)網(wǎng)站建設(shè)資金的“瓶頸”現(xiàn)象,是物業(yè)管理公司的當(dāng)務(wù)之急。
①與網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營公司合作,充分發(fā)揮各自在管理與技術(shù)上的優(yōu)勢,共同建立社區(qū)網(wǎng)站。物業(yè)管理公司有與廣大業(yè)主(住戶)最緊密聯(lián)系、能實現(xiàn)良好溝通的地位優(yōu)勢和完善的社區(qū)服務(wù)體系;網(wǎng)站經(jīng)營公司雖具備了建設(shè)網(wǎng)站的經(jīng)濟實力和技術(shù)條件,但缺乏與網(wǎng)民順暢溝通的渠道和有效的社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。
從各自服務(wù)的對象來看,物業(yè)管理公司是向廣大的業(yè)主(住戶)提供全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù);網(wǎng)站經(jīng)營公司是向廣大網(wǎng)民提供及時、準(zhǔn)確的信息服務(wù)。實際上這里的業(yè)主(住戶)就是網(wǎng)民,網(wǎng)民也就是業(yè)主(住戶),僅表述不同。因此,物業(yè)管理公司與網(wǎng)站經(jīng)營公司有著大致相同的經(jīng)營理念和奮斗目標(biāo)。
從各自服務(wù)的過程來看,網(wǎng)站經(jīng)營公司是通過“高速信息公路”向廣大的網(wǎng)民提供及時、準(zhǔn)確的服務(wù)信息:物業(yè)管理公司是向廣大業(yè)主(住戶)提供最終的實際服務(wù)。因此,社區(qū)網(wǎng)站是物業(yè)管理公司及時、準(zhǔn)確地掌握廣大業(yè)主(住戶)服務(wù)需求的理想途徑,物業(yè)管理公司是社區(qū)網(wǎng)站向廣大網(wǎng)民提供各種詳實服務(wù)信息的最終執(zhí)行者。
上述兩個方面表明,采取物業(yè)管理公司與網(wǎng)站經(jīng)營公司雙方合作的方式共同經(jīng)營社區(qū)網(wǎng)站,發(fā)揮各自在管理與服務(wù)、資金與技術(shù)的優(yōu)勢,相互取長補短,充分而有機地融合,就可以實現(xiàn)最終的“雙贏”。
②采取“網(wǎng)站會員制”籌措建設(shè)資金。物業(yè)管理公司可以通過在管轄區(qū)內(nèi)實行“網(wǎng)站會員制”的方式來籌集建設(shè)社區(qū)網(wǎng)站的建設(shè)資金。對于“休閑會所”,物業(yè)管理公司往往是采取“會員制”的形式進行經(jīng)營管理的,從實際效果來看,這種經(jīng)營方式廣大業(yè)主還是樂于接受的,其經(jīng)濟效益也易于達到收支平衡。因此,物業(yè)管理公司建設(shè)社區(qū)網(wǎng)站,同樣依據(jù)“取之于民、用之于民”的經(jīng)營方針,設(shè)計合理的方案,采用“網(wǎng)站會員制”的方式籌集社區(qū)網(wǎng)站的建設(shè)資金,也許是物業(yè)管理公司解決建設(shè)資金問題的有效途徑之一。
4.物業(yè)管理公司建設(shè)、經(jīng)營社區(qū)網(wǎng)站的模式
管理好社區(qū)網(wǎng)站,保證服務(wù)和效益雙“豐收”,需要物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)網(wǎng)站經(jīng)濟規(guī)律,按照各自的經(jīng)營理念,制定出一套適合本企業(yè)特點的社區(qū)網(wǎng)站經(jīng)營管理模式。
物業(yè)管理公司采取與網(wǎng)站經(jīng)營公司雙方共同合作建立社區(qū)網(wǎng)站,并在網(wǎng)站經(jīng)營上對網(wǎng)民實行“會員制”的經(jīng)營管理模式,有以下幾個優(yōu)點:
①由于是按雙方共建和“會員制”的建設(shè)經(jīng)營模式,這種思路較為容易地解決網(wǎng)站的前期建設(shè)資金和網(wǎng)站基本運作基金,減輕經(jīng)營網(wǎng)站的財務(wù)壓力,從而使社區(qū)網(wǎng)站能在一開始就形成一個良好的開端。
②社區(qū)網(wǎng)站上所發(fā)布的很多服務(wù)資訊,不僅僅是讓網(wǎng)民進行一般性的瀏覽,其最終目的是要將信息轉(zhuǎn)化為具體的服務(wù)上。這些具體的服務(wù)有一部分與物業(yè)管理的傳統(tǒng)服務(wù)內(nèi)容相重疊,另一部分是物業(yè)管理企業(yè)亟待開發(fā)的經(jīng)營服務(wù)項目。社區(qū)網(wǎng)站的建立所形成的快速互動通道,也將使各種服務(wù)在方式、時間和質(zhì)量上得到很大的改進和提高。因此,雙方共建社區(qū)網(wǎng)站,可以有效地避免由網(wǎng)站經(jīng)營公司獨立設(shè)立社區(qū)網(wǎng)站對傳統(tǒng)的物業(yè)管理工作模式的沖擊和造成原有物業(yè)管理市場的分化。
③由于對業(yè)主(住戶)實行“會員制”的網(wǎng)站經(jīng)營策略,必然會出臺一系列優(yōu)惠條件和貼近生活的服務(wù)內(nèi)容吸引廣大的業(yè)主(住戶),從而可以迅速擴大網(wǎng)站在社區(qū)的影響力,提高業(yè)主(住戶)的入會率,增加電腦使用的普及率,加快其向網(wǎng)民轉(zhuǎn)變的進程,為在社區(qū)中盡快實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)虛擬社會和網(wǎng)絡(luò)智能化物業(yè)管理工作模式創(chuàng)造良好的條件。
④未來的社區(qū)網(wǎng)站不僅是提供各種社會信息和服務(wù)資訊的平臺,還應(yīng)是整個社區(qū)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的智能化控制中心,物業(yè)管理工作也最終需要通過控制中心的功能,形成網(wǎng)絡(luò)智能化的新型物業(yè)管理模式。因此,合作共建方式可以充分發(fā)揮雙方在各自行業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢,為研究物業(yè)管理工作的網(wǎng)絡(luò)智能化和建設(shè)社區(qū)智能化網(wǎng)絡(luò)控制中心奠定良好的基礎(chǔ)。
⑤雙方共建可以使各自的經(jīng)營管理和專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢得到發(fā)揮,擴展物業(yè)管理的服務(wù)領(lǐng)域和服務(wù)內(nèi)容。網(wǎng)站經(jīng)營公司在社區(qū)中可開展各種電腦技術(shù)支援的服務(wù)項目,使技術(shù)潛能得到進一步的挖掘。物業(yè)管理公司一方面可充分利用網(wǎng)站,向業(yè)主(住戶)廣泛地宣傳物業(yè)管理知識,使他們可以隨時在線查閱物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容,增加物業(yè)管理工作的透明度;另一方面通過網(wǎng)絡(luò)的互動功能,可以使業(yè)主(住戶)能夠更多、更直接地參與社區(qū)的物業(yè)管理事務(wù),及時地反映物業(yè)管理工作存在的缺陷,提出改進意見和合理化建議,從而促進物業(yè)管理工作向更高層次發(fā)展;物業(yè)管理公司還可以針對居民的需求,在網(wǎng)上開展更為豐富多彩的,甚至傳統(tǒng)物業(yè)管理方式無法開展的社區(qū)安全、教育、醫(yī)療和文化娛樂等服務(wù)活動,使物業(yè)管理工作在未來網(wǎng)絡(luò)所構(gòu)成的虛擬社區(qū)中繼續(xù)得到更新和完善。
⑥采取“會員制”的經(jīng)營方式,有利于物業(yè)管理公司劃分免費服務(wù)與有償服務(wù)項目之間的界限,也有利于物業(yè)管理公司本著“收支平衡,略有節(jié)余”的原則,制定出更加細化和具體化的有償服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn),從而促進社區(qū)的多種經(jīng)營活動向更廣闊的領(lǐng)域開拓和發(fā)展。
⑦采取“會員制”的經(jīng)營方式,業(yè)主在入會時繳納一定入會費后,每月只需隨同物業(yè)管理服務(wù)費一起繳納固定的會員費即可上網(wǎng)和得到有關(guān)的免費服務(wù),這種做法既使廣大業(yè)主在較低的費用下獲得較豐厚的回報,又便于物業(yè)管理公司能夠收取比較穩(wěn)定的收入,使其成為公司利潤增長點。
總之,把網(wǎng)絡(luò)技術(shù)科學(xué)有機地融入于現(xiàn)代物業(yè)管理之中,已是整個物業(yè)管理行業(yè)刻不容緩的研究課題。社區(qū)網(wǎng)站對物業(yè)管理行業(yè)是一個嶄新的事物,采用什么樣的管理模式去建立和經(jīng)營管理社區(qū)網(wǎng)站,是物業(yè)管理行業(yè)面臨的重大挑戰(zhàn),需要物業(yè)管理行業(yè)不斷地開拓、改進和完善自我,迎接挑戰(zhàn)。