延吉市物業維修基金歸集工作起步于20**年,以《延吉市物業維修基金管理暫行辦法》的出臺為標志,經過近三年的探索與實踐,物業維修基金管理制度在全市范圍內得到初步建立與推廣,很好地實現了從無到有,從小到大的轉變。截止目前,共累計歸集物業維修基金近1800萬元,可以說,無論是在歸集規模,還是在管理工作上都有了較明顯的擴大與增強。然而,隨著住房制度改革的深入和物業管理工作的進一步發展,作為新生事物的物業維修基金制度,其不平衡性和滯后性亦日益凸顯,呈現出了較多的矛盾和問題,從近年來的工作實踐看,主要表現在下面幾個方面。
一、部分居民的思想觀念需要改變
物業維修基金是用于物業共用部位、共用設備和公共設施的維修與更新的專項基金。本著“取之于民,用之于民”的精神,歸集物業維修基金既有利于民,又有利于社會,理應得到社會的認可和住戶的歡迎,但是在具體實施過程中,人們對此反應淡漠,對住房維修與管理的社會化缺乏必要的認識,表現為住房市場化與維修社會化不同步,盡管住房私有率達到了較高的水平,但人們沒有擺脫傳統計劃經濟的影響,對政府仍存有較強的依賴性。現實生活中,我們經常會遇到這樣一個怪圈,為防范所謂風險,人們爭著搶著住好樓層、好小區,然而一旦需要交納維修費用,卻千方百計找理由、找借口,甚至找政府,不惜層層*解決。
分析眾居民心理,主要表現為:一是混淆概念,沒有分清物業管理費和物業維修基金二者之間的界限,認為自己已交了物業管理費,憑什么還要再交物業維修基金;二是對共用部位、共用設備和公共設施的理解存在誤區,認為既然交了物業維修基金,就應負責全部維修,當自己的要求得不到滿足時,對此項制度產生抵觸情緒,散布所謂的“無用論”;三是對所交資金不放心,怕挪用、占用,保證不了及時維修,且由于物業維修基金不象住房公積金那樣見效快,所以群眾交納物業維修基金的積極性不高;四是消費觀念不成熟,由于居民收入水平低,對物業維修基金的承受能力相對較差,給物業維修基金的收繳管理造成了一定困難和壓力;五是依賴性強,認為住房出現險情,自然會有政府來管,持無所謂態度。
二、有關物業維修基金的法制不健全
延吉市物業維修基金的最初營運主體是延吉市物業管理辦公室。依據國家建設部、財政部《關于印發住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法的通知》及吉建房字[1999]21號文件精神,物業維修基金管理工作,從20**年開始運作,20**年正式出臺并實施了《延吉市物業維修基金管理暫行辦法》,并于20**年進一步規范運營主體,成立了延吉市物業維修基金結算中心,進而為處理好資金交存與統一管理的關系、監督管理與職能管理的關系奠定了良好的基礎。實踐證明,該制度是切實可行,而
且是行之有效的,但由于物業維修基金的歸集工作還處于摸索階段,因此在操作過程中,也遇到了一些具體問題。如對于物業維修基金續籌方法、標準及具體收取時間等,沒有明確的政策規定,從而增加了物業維修基金的收繳難度,同時由于沒有形成有效的處罰機制,出現了個別開發建設單位代收物業維修基金后,不及時上交“中心”的現象。
三、物業維修基金管理覆蓋面有待提高
延吉市的物業管理起步晚,截止20**年底,全市物業管理企業有87家,實際物業管理面積為650萬平方米,占應管物業面積的48 %。有很大一部分城區,特別是老區,沒有實行物業管理,這是導致物業維修基金制度歸集率低的重要原因。而延吉市現行申請維修的房屋大部分是1999年前建設的房屋,由于1999年前開發建設的房屋沒有象現在這樣形成物業管理小區,一方面存在收繳難的問題;另一方面,因沒有具體的業主委員會和物業公司,所以在使用方面也出現了諸多矛盾,物業維修糾紛相對集中。
篇2：呼和浩特市物業維修基金收繳和使用管理細則(2019)
本文提要：對以前由開發建設單位代收代繳的維修基金,開發建設單位應將已交付維修基金的業主名單造冊,提交呼市物業處備案。對以前開發建設單位欠繳的部分維修基金,由物業管理處配合住宅區業主委員會共同歸繳......
呼政發[20**]105號20**年11月8日
第一條 為保障房屋售后的維修管理,維護產權人和使用人的利益,根據《呼和浩特市住宅區物業管理辦法》制定本細則。
第二條 維修基金統一在市房產局資金管理中心設立專戶存儲,由購房人(產權人)按本細則的規定繳交。具體標準如下:
(一)多層住宅18元/M2
(二)高層住宅40元/M2;
(三)別墅、公寓類住宅30元/M2;
(四)非住宅房屋參照上述標準上浮20%。
第三條 從20**年11月1日起,開發建設單位不再履行代收代繳維修基金事宜,由購房人直接在呼市物業行政主管部門指定銀行辦理維修基金交存手續。對以前由開發建設單位代收代繳的維修基金,開發建設單位應將已交付維修基金的業主名單造冊,提交呼市物業處備案。對以前開發建設單位欠繳的部分維修基金,由物業管理處配合住宅區業主委員會共同歸繳。對已向業主收取物業維修基金,未按規定向資金管理中心移交的,由物業管理處責令其限期移交。拒不配合歸繳的房地產開發企業,房地產行政主管部門不予年檢登記,同時,通過其它必要手段督促其繼續歸繳拖欠的維修基金。(物業經理人:www.dewk.cn)
第四條 開發建設單位在辦理房屋總產權登記時,應到呼和浩特市物業管理處領取物業維修基金備案申請表并提供以下資料:
(一)房屋面積測繪書;
(二)房屋竣工驗收證明。
以上資料經物業管理處審核備案后,開發建設單位方可辦理房屋權屬登記。
第五條 本著誰建設誰負責的原則,住宅小區內配套建設的服務設施用房,共用設施設備用房以及物業管理用房的維修基金,由開發建設單位按本細則的規定繳交。
住宅小區內凡屬經營性的服務設施及其用房,應由房屋權屬人按本細則的規定繳納維修基金。未按規定辦理維修基金繳交手續的,不予辦理房屋權屬登記。
第六條 購房人(產權人)在辦理房屋產權時,應先辦理物業維修基金交存手續。辦理時,由呼市物業處核定金額后,到指定銀行交存。購房人憑維修基金交存回執單,領取由物業管理處開具的維修基金交存憑證。否則,房屋權屬登記部門不予受理。凡辦理按揭貸款的房屋,其維修基金應由開發建設單位全額代繳。對虛報、瞞報維修基金代繳額的開發建設單位,一經查實,由房地產行政主管部門按相應法規處理。情節嚴重的,吊銷其開發建設資質及房屋產權證書。
第七條 物業維修基金按規定計息,利息納入維修基金總額管理,禁止挪作他用。
第八條 開發建設單位在住宅小區的建設中,應按下列標準配套建設物業管理用房:
建筑面積3萬平凡米以下的小區,不少于50 平凡米;
3--5萬平凡米的小區,不少于lOO平凡米;
5--10萬平凡米的小區,不少于150平凡米;
10-40萬平凡米的小區,不少于200平凡米;
40萬平凡米以上的小區,不少于300平凡米。
物業管理用房面積應從住宅小區總確權面積中扣除,對未能按上述標準留置管理用房的,不予辦理房屋總產權登記。物業管理用房是向該物業管理區域的物業管理企業提供的辦公用房,經核準面積后,由呼市物業管理處統一管理。物業管理企業應支付管理用房的有償使用費,有償使用費每月每平方米3元,用于業主委員會辦公經費,其收支情況,至少每6個月向業主公布一次,并接受全體業主的監督。對已成立業主委員會的住宅小區,辦公經費使用時,由業主委員會提出申請,經物業管理處核定后撥付。
第九條 對已建成的物業,其共用部位,共用設施、設備的維修費用按下列途徑列支:
(一)已按規定繳納維修基金的,從該物業維修基金中列支;
(二)未出售的公用住房,從房屋租金中列支;
(三)不屬于上述范圍的私有房屋及其他物業,由業主或使用人按其擁有的房屋建筑面積比例承擔。
第十條 維修基金的使用,從房屋竣工驗收之日算起,保修期內的維修費用由原開發建設單位承擔,保修期滿后發生的維修項目,經鑒定審核后,撥付維修基金。維修項目必須屬于物業共用部位,共用設施、設備的范圍,每項目一次維修費用在1000元以上時,方可按有關程序辦理使用手續。
第十一條 物業維修基金需要使用時,應由該物業管理區域的物業管理企業提出申請,經業主委員會批準,報物業管理主管部門審核后劃撥。
物業維修基金不足時,業主應當按照所擁有的房屋建筑面積比例分攤續籌。
物業管理區域內,個別未按規定繳交維修基金的業主,當發生維修時,應按其所擁有的房屋建筑面積比例分攤維修費用,由業主委員會負責籌集。
第十二條 物業維修責任按下列標準劃分:
(一)物業的共用部位,共用設施、設備屬人為破壞的,其維修費用由責任人承擔;
(二)供水、供電、供氣、供熱、通風、有線電視等公用事業單位,應當依法承擔物業管理區域內的相關管線和設施、設備維修、養護的責任;
(三)物業自用部位,自用設施、設備的維修由業主或使用人負責。業主或使用人因物業裝修造成其他業主、使用人財產損失或影響物業使用的,由責任人負責修復或賠償。(來自:www.dewk.cn)
第十三條 共用部位,共用設施、設備以及自用部位,自用設施設備是指:
(一)共用部位是指全體業主共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電梯機房、走廊通道、室外墻面、屋面及房屋承重結構等部位;
(二)共用設施、設備是指物業管理區域內全體業主或單幢物業的業主、使用人共同使用的水箱、水泵、上、下水管道、電梯、天線、通信設施、供電線路、暖氣線路、煤氣設施、消防設施、道路、溝渠、池、井、娛樂設施、路燈等設施設備,以及公用設施設備占用的房間;
(三)自用部位是指一套房屋戶門以內,由房屋業主或使用人自用的房間、陽臺、天井、庭院、室內墻面等;
(四)自用設施設備是指一套房屋內部,由房屋業主或使用人自用的門窗、衛生潔具、水、電、氣戶表以內的供電線路,給排水、供暖、燃氣管道等設施。
第十四條 本細則由呼市房產管理局負責解釋。
篇3：廣州市物業維修基金管理暫行辦法(2006年)
廣州市國土房管局《廣州市物業維修基金管理暫行辦法》
穗國房字[2000]118號自頒布之日起施行
第一章 總則
第一條 為了加強本市房屋售后共用部位、共用設施設備的維修基金管理,維護房屋產權人和使用人的合法權益,根據《廣東省物業管理條例》、國家建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》,結合我市實際,制定本辦法。
第二條 本市市轄區范圍內的物業小區(大廈)及其附屬的設施、設備和相關場地的維修基金管理適用本辦法。
第三條 本辦法下列用語的含義是:
維修基金,是指物業共用部位、共用設施設備發生損壞時,用于進行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲存的資金。
共用部位,是指物業主體承重結構部位,包括基礎、人防地下室、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂,以及戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設施設備,是指物業內由業主共同共有、共同使用的上下水管道、落水渠道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣管道、煤氣管道、消防設施、綠地、空地、道路、路燈、溝渠、池井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋及其他設施設備等。
代管銀行,是指受廣州市國土局房地產管理局及各區國土局房地產管理局委托,對維修基金進行管理的銀行。
第四條 廣州市國土局房地產管理局(以下簡稱市房地產行政主管部門)負責監督物業建設單位維修基金的繳交及其物業交付使用后維修基金的劃轉工作www.dewk.cn。區國土局房地產管理局(以下簡稱區房地產行政主管部門)負責監督本轄區物業業主的維修基金繳交及維修基金的使用分攤和匯總工作。
第五條 物業小區(大廈)已成立業主委員會的,由業主委員會負責審定維修基金本息的使用計劃、分攤以及向業主續籌維修基金。
未成立業主委員會的,由區房地產行政主管部門負責審核維修基金本息的使用計劃、分攤以及督促物業管理公司向業主續籌維修基金。
第六條 維修基金應當在代管銀行專戶存儲,專款專用。
第二章 維修基金的繳交與查詢
第七條 維修基金以物業小區(大廈)的名義設置一級帳戶,以繳交維修基金的建設單位或業主的名義設置二級帳戶進行管理。
建設單位繳交的維修基金,其所有權屬物業小區(大廈)全體業主共同所有。物業小區(大廈)已成立業主委員會的,建設單位應將繳交的維修基金轉到業主委員會設置的銀行帳戶上。
維修基金的存入應設置銀行帳戶,該銀行帳戶專項用于維修基金的存儲和查詢。
第八條 商品房預售許可證在1998年10月1日后核發的,建設單位應按物業總投資的2%繳交維修基金。
商品房預售許可證在1998年9月30日前核發的,購房者應按售房款的2%
繳交維修基金;除購房業主外,其他業主應按同一物業售房均價的2%繳交維修基金。
實施專業化物業管理的已購公有住房,或者以優惠價格購買的解困、安居、經濟適用房的維修基金,業主應按同等同類物業售房均價的2%繳交維修基金。
第九條 維修基金由建設單位計入物業成本;未計入成本的,向購房人另行計收。
維修基金計入成本的,建設單位應在售房款中提取維修基金存入市國土房管局指定的銀行帳戶。
維修基金另行計收的,由售房單位與購房人書面約定,代為收取,將維修基金存入市房地產行政主管部門指定的銀行帳戶。
物業小區(大廈)交付使用(含部分交付使用)時,建設單位應將未售出空置部分物業的維修基金繳交至市房地產行政主管部門指定的銀行帳戶。
第十條 維修基金由業主繳交的,業主應自接到《物業維修基金繳款通知》書之日起十日內委托物業管理公司將應繳款存入區房地產行政主管部門指定的業主名下的銀行專用帳戶。
《物業維修基金繳款通知》書由物業管理公司向區房地產行政主管部門統一申領、發放。
第十一條 代管銀行應當向業主發放維修基金專用卡,由業主憑卡存儲維修基金。
業主和業主委員會有權向代管銀行查詢維修基金本息的使用情況。
物業管理公司應每半年公布一次維修基金本息的使用情況,接受業主和業主委員會的查詢和監督。
第三章 維修基金的使用與監管
第十二條 使用維修基金前,物業管理公司應當將維修項目向應分攤維修費用的業主公布,報業主委員會同意后使用。
市、區房地產行政主管部門依照國家、省、市房屋修繕規定,確認應當維修的項目,物業管理公司應組織維修,所需費用由維修基金支出。
第十三條 維修基金的增值部分,不足以支付維修物業的費用,由維修基金墊支,墊支部分向業主收回。
第十四條 物業管理公司使用維修基金后,應持經業主委員會同意的維修基金使用分攤清單及匯總表,到代管銀行辦理維修基金使用結算手續。
第十五條 維修基金的使用超出增值范圍的,由業主委員會負責,委托物業管理公司向業主續籌維修基金;未成立業主委員會的,由區房地產行政主管部門督促物業管理公司向業主續籌維修基金。
第十六條 房屋因買賣、贈與、繼承等原因發生房屋業主變更的::,新業主憑區房地產行政主管部門的證明資料到開戶行辦理注銷原戶和重新開戶的手續。原帳戶的款項有結余的,不予退還,全額轉至新帳戶;維修基金尚未繳交完畢的,新業主應繼續繳交。
第十七條 因房屋拆遷或其他原因造成房屋滅失的,業主憑區國土房管局的證明資料通知代管銀行,經代管銀行審核后將維修基金帳面余額退還給業主。
第十八條 市、區房地產行政主管部門應定期與代管銀行對帳。建設單位或業主沒有按規定繳交維修基金的,代管銀行應自欠交之日起十五日內,通知市、區房地產行政主管部門,依法處理。
第四章 附則
第十九條 已收繳維修基金的建設單位、物業管理公司應當自本辦法頒布之日起九十日內,將收繳的維修基金存入代管銀行的專用帳戶。
第二十條 本辦法由市房地產行政主管部門負責解釋。
第二十一條 本辦法自頒布之日起施行。