1.0 程序目的

　　通過對住戶維修及房屋整體修繕的管理控制,保證服務(wù)過程有能力滿足規(guī)定的要求。

　　2.0 適應(yīng)范圍

　　本程序適用于對住戶維修及整體修繕的管理控制

　　3.0主要職責和權(quán)限

　　3.1維修部負責住戶維修及房屋整體的修繕、養(yǎng)護;

　　3.2保安部負責巡視、反饋設(shè)施的狀況;

　　3.3客服中心負責住戶請修的受理及維修后的回訪。

　　4.0程序內(nèi)容

　　4.1住戶報修受理

　　4.1.1受理及登記

　　客服中心設(shè)置住戶報修電話,并保證有人接聽。住戶報修時,受理人應(yīng)對業(yè)主名稱、單元位置、報修時間、故障情況、聯(lián)系電話等作好記錄,開出《維修單》,將信息反饋給維修部。

　　4.1.2維修派工

　　維修領(lǐng)班負責根據(jù)緊急程度,派出維修人員進行維修。對于收費項目,維修人員應(yīng)出示管理處批準的收費標準,并請住戶在《維修單》上簽字認可維修質(zhì)量及收費。

　　4.2住戶維修的服務(wù)要求

　　4.2.1維修前的準備工作

　　維修人員常備維修器材應(yīng)保持完好,擺放整齊,遇有維修任務(wù)時,應(yīng)準確了解故障情況,作好相應(yīng)準備工作。

　　4.2.2服務(wù)要求

　　1)一般性維修的處理

　　對于住戶一般性故障如換燈泡燈罩、換水龍頭、插座跳閘、修理門、窗、桌椅、抽水馬桶堵水等不會立即造成重大傷害和嚴重不便的維修,如維修人員人手不足或任務(wù)繁忙,可在半小時至一小時內(nèi)派人上門服務(wù),但需事先致電住戶預(yù)約或說明情況;如維修部人手夠,則應(yīng)在15分鐘內(nèi)派人上門開展維修。

　　2)緊急性維修的處理

　　對于主進線斷路跳閘、住戶房門反鎖關(guān)人、漏水等可能嚴重影響業(yè)戶正常生活和 造成較大損失的,維修人員應(yīng)立即停下其他工作,在15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行搶修。

　　3)特急性維修的處理

　　對于電器火災(zāi)、大面積跑水、電梯關(guān)人、卡人等可能造成重大傷亡和損害的特急性事故,維修人員應(yīng)當立即在10分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場,進行緊急處理,并通知保安部等其他所有予以協(xié)助的人員參加搶修。

　　4.2.3維修后的現(xiàn)場處理

　　維修人員在維修工作結(jié)束后,應(yīng)將維修現(xiàn)場打掃干凈,并將《維修單》返至客服中心。

　　4.3 維修回訪

　　根據(jù)《維修單》上住戶的意見,客服中心負責在兩個工作日內(nèi)對住戶不滿意維修服務(wù)進行回訪,針對存在的問題采取相應(yīng)措施,www.dewk.cn達到住戶滿意,并將回訪處理結(jié)果記錄在《回訪記錄表》中。

　　4.4 住戶維修收費

　　客服中心根據(jù)《有償服務(wù)收費標準》向住戶說明收費標準,并于維修單上注明費用明細,維修人員完成維修工作后請業(yè)主簽名確認并收取相關(guān)費用,再將款項交于客服中心收費文員。

　　4.5 房屋設(shè)施的修繕

　　4.5.1日常巡查及維修

　　保安部負責房屋設(shè)施的日常巡查,發(fā)現(xiàn)有損壞、破損情況記錄在《保安巡查記錄表》中,并將信息反饋給客服中心,由客服中心知會維修部進行維修。

　　4.5.2季節(jié)性檢查、維修

　　維修部應(yīng)根據(jù)本地氣候特點,在臺風、暴雨季節(jié)來臨前及每次臺風暴雨后,組織人員對小區(qū)的危險部位針對防風、防雨、防漏、防洪進行檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時進行維修,以排除不安全因素。

　　4.5.3定期檢查修繕

　　1)維修部應(yīng)每月對工程系統(tǒng)進行巡查,針對發(fā)現(xiàn)的問題制定《房屋修繕方案》,報管理處審核后落實實施。

　　2)管理外負責組織維修部每兩年對房屋進行一次全面檢查,依據(jù)房屋完損評定等級標準,評定房屋的完損情況,填制《房屋完損情況評價表》,從而針對性的組織維修、修繕事宜。

　　3)管理處可將自己無能力實施的重大維修或功能改造項目委外進行,對委外工程,根據(jù)施工規(guī)范和分包合同檢查監(jiān)督工程質(zhì)量,組織進行竣工驗收。

　　4.6 房屋修繕資料的歸檔

　　管理處須將維修

　　資料分類、匯總、歸檔,重大維修資料應(yīng)長期保存,以備查閱檢索。

　　5.0質(zhì)量記錄

　　5.1《維修單》

　　5.2《保安巡查記錄》

　　5.3《房屋修繕方案》

　　5.4《房屋完損情況評價表》

　　5.5《回訪記錄表

篇2：物業(yè)知識培訓(xùn)：房屋修繕預(yù)算

　　物業(yè)知識培訓(xùn)：房屋修繕預(yù)算

　　一、學(xué)習(xí)要求

　　了解房屋修繕預(yù)算的特點；掌握房屋修繕定額的內(nèi)容和選用；掌握房后接望預(yù)算動編制步驟和編制方法。

　　二、學(xué)習(xí)重點

　　1、房屋修繕預(yù)算的特點

　　要使用房屋修繕工程預(yù)算定額

　　修繕定額與預(yù)算定額相比，有兩個特點：

　　①工料消耗多

　　②地區(qū)性強

　　注意回收利用舊料

　　2、房屋修繕定額

　　（l）修繕定額的內(nèi)容

　　①總說明：綜合說明修繕定額的編制原則、指導(dǎo)思想、編制依據(jù)、適用范圍、組成和作用，同時還說明編制定額時已考慮和沒有考慮的因素，有關(guān)規(guī)定和使用方法等。

　　②分部工程說明：在每個分部的首頁中說明。主要說明本分部工程定額的編制依據(jù)，項目劃分的原則，施工方法的確定，定額綜合的主要內(nèi)容，定額的換算原則和方法，選用材料的規(guī)格和各種材料損耗率的確定等。

　　③分部工程量計算規(guī)則：列示于每個分部的定額預(yù)算項目表之前。它規(guī)定了各分項工程項目工程量的計算方法、計量單位、尺寸的起止范圍、應(yīng)扣除和應(yīng)增加的部分，以及計算附表等。

　　工程量是以物理計量單位或自然計量單位表示的房屋修繕工程中各分項工程項目的實物量。計算工程量，是整個修繕預(yù)算編制中最繁重但也是最基礎(chǔ)的工作，直接影響到修繕預(yù)算編制的速度和準確性。

　?、芏~項目表：是定額的主要構(gòu)成部分。它規(guī)定了各分項工程項目的人工、材料耗用量指標，還列有根據(jù)取定的人工工資標準、材料預(yù)算價格等分別計算出的人工、材料費用及其匯總的基價。在項目表上方列有該分項工程的工作內(nèi)容和計量單位。

　?、莞戒洠和ǔ０ǜ鞣N混凝土、砂漿配合比表，建筑材料名稱及規(guī)格表等

　　（2）修繕定額的選用

　?、賾?yīng)選用當?shù)?、現(xiàn)行的修繕定額

　?、诶酶浇貐^(qū)的修繕定額

　?、劾妙A(yù)算定額

　　3、房屋修繕預(yù)算的編制步驟和方法

　?。╨）熟悉施工圖紙、收集預(yù)算資料

　　熟悉施工圖紙

　　收集預(yù)算資料

　　收集施工組織設(shè)計資料

　　了解施工現(xiàn)場情況

　　了解施工方式

　　（2）計算工程

　?、俅_定工程計算項目

　　根據(jù)施工圖紙、修繕定額、施工組織設(shè)計資料和施工現(xiàn)場實際情況，確定工程計算項目，并將分項工程項目名稱、定額編號和計量單位一并列出。要按先拆除、后新作與修補的修繕施工順序進行，還需注意拆除工程對其他部位的影響

　?、谟嬎愎こ塘?/p>

　　要按照當?shù)厥∈蓄C布的修繕定額中的工程量計算規(guī)則逐項計算。

　?。?）選用修繕預(yù)算單價

　　按照修繕定額的分部分項順序，逐項套用相應(yīng)的修繕定額單價。同時，注意考慮舊料的回收利用問題。

　　（4）編制修繕工程預(yù)算表

　　要按先拆除、后新作與修補的順序排列工程項目。這部分要反映單位工程的工程直接費、分部工程的工程直接費，單位工程的人工費、材料費和機械費，并統(tǒng)計出各種主要材料需用量。

　?。?）編制工程預(yù)算表的一般步驟和方法

　　①按定額編號的順序，把工程量計算表中相應(yīng)的定額編號、分項工程項目名稱、單位和工程數(shù)量，填入工程預(yù)算表內(nèi)。

　?、诟鶕?jù)工程預(yù)算表內(nèi)各項工程項目的名稱和定額編號，將選用的各分項工程項目的預(yù)算單價以及人工、材料、機械三種費用的單位價和主要材料的定額量，填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。

　?、蹖⒏鞣猪椆こ添椖康墓こ虜?shù)量乘以其預(yù)算單價，即得其總價，填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。

　?、軐⒏鞣猪椆こ添椖康墓こ虜?shù)量分別乘以其人工費、材料費和機械的單位價，即得其合價，分別填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。

　　⑤將各分項工程項月的工程數(shù)量分別乘以各種主要材料的定額量，即得其需用量，填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。

　?、薨捶植抗こ虒⒏鞣猪椆こ添椖康目們r、合價及各種主要材料的需用量分別進行匯總，即得分部工程的工程直接費、人工費、材料費、機械費和各種主要材料需用量，填入工程預(yù)算表相應(yīng)的小計欄內(nèi)。

　　⑦最后把各分部工程小計欄內(nèi)的工程直接費、人工費、材料費、機械費及各種主要需用量分別進行匯總，即得單位工程的工程直接費、人工費、材料費、機械費和各種主要材料需用量，填入工程預(yù)算表最后相應(yīng)的總計欄內(nèi)。

　?。?）編制主要材料用量表

　　反映主要材料的用量情況。有時也可采用主要材料分析統(tǒng)計表對主要材料進行更詳細的分析統(tǒng)計工作。

　?。?）編制主要材料調(diào)價計算表

　　用來計算兩種價差

　　調(diào)整主要材料價差

　　主要材料實際價格和預(yù)算價格不一致時，應(yīng)按照實際來源和各級物業(yè)管理部門規(guī)定或批準的出廠價格和運費標準進行調(diào)整。具體辦法主要有三種：

　　1）重新編制單位估價表；

　　2）匯總主要材料用量，對需要調(diào)價的主要材料，單獨列表計算調(diào)整價差；

　　3）按照調(diào)整系數(shù)求得材料價差調(diào)整額。

　?、谡{(diào)整主要材料分區(qū)價差

　　分區(qū)價差調(diào)整額=主要材料用量*分區(qū)價差*（l十采購及保管費率）

　?。?）編制修繕工程預(yù)算費用表

　　在前述步驟和求得工程直接費的基礎(chǔ)上，按照有關(guān)規(guī)定和費率計算間接費、計劃利潤和營業(yè)稅金等費用，并確定單位工程修繕預(yù)算造價的計算過程。

　?。?）寫編制說明

　　說明內(nèi)容包括：

　　編制使據(jù)

　　施工方式

　　遺留項目或暫估項目及其原因

　　存在問題及處理意見

　　其他

　　（10）裝訂簽章

　　裝訂

　　按封面、編制說明、修繕工程預(yù)算費用表、修繕工程預(yù)算表。主要材料調(diào)價計算表、補充或換算的單位估價表的順序裝訂成冊

　　簽章

　　由編制者簽名或蓋章，并請有關(guān)負責人審核、審批、簽字或蓋章后，再加蓋編制單位公章。

篇3：房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程招標工作方案

　　房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程招標工作方案

　　根據(jù)市局20**年房產(chǎn)管理工作會議精神，為做好今年房屋修繕工作，市局決定對房屋修繕工程防水卷材、給排水管材進行招標采購。現(xiàn)制定如下工作方案。

　　一、指導(dǎo)思想

　　貫徹“***”的重要思想，推進房屋修繕工程管理公開、公正、公平運作的市場化進程;節(jié)省工程材料費用，保證工程質(zhì)量，提高修繕資金的使用效益;解決好房屋使用功能問題，把修繕管理工作落到實處，讓廣大居民群眾滿意。

　　二、組織領(lǐng)導(dǎo)

　　為加強房屋修繕工程材料招標工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，成立招標工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

　　組長：白文

　　副組長：吳德仁 范民 黃殿忠

　　成員單位由市局物業(yè)處、財計處、監(jiān)察處、市房屋修繕工程質(zhì)量監(jiān)督站組成。辦公室設(shè)在物業(yè)處，主任任洪生。

　　同時成立房屋修繕工程防水卷材、給排水管材招標評審小組(評標委員名單附后)。

　　三、招標原則

　　公開推薦、公開考察、公開確定入圍廠商，公平競爭，公正綜合評議確定中標廠商。

　　四、材料招標范圍

　　1、材料種類。按照省建設(shè)廳、市建委的有關(guān)文件精神和我局綜合維修的經(jīng)驗和實際效果，屋面卷材選用SBS彈性體改性瀝青防水卷材;給水管材選用聚丙烯塑料管材(PPR);室內(nèi)排水管材選用改性聚氯乙烯管材(UPVC)。

　　2、材料用量。經(jīng)初步測算，本次材料招標屋面防水卷材用量約為55萬平方米(涉及面積);給水管材用量約15萬延長米(立杠及支管);排水管材用量約12萬延長米(立杠及支管)。

　　3、材料標準。屋面防水卷材采用GB 18242---2000標準，排水管材采用GB/T 5836.1---92和GB/T 5836.2---92標準，給水管材采用GB/T18742.1---20**標準。

　　五、材料招標的組織實施

　　(一)推薦階段

　　由各區(qū)局、公司推薦材料生產(chǎn)廠家或供應(yīng)商(名稱，地址、聯(lián)系電話)，被推薦的材料廠商的資金信譽、企業(yè)資質(zhì)、設(shè)備生產(chǎn)和供貨能力應(yīng)不低于20**年中標的供貨廠商，并由被推薦的廠家或供應(yīng)商提供以下材料：

　　1、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營執(zhí)照、經(jīng)營許可、法定代表人資格證書、法人授權(quán)委托書;

　　2、省、市建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的準用證;

　　3、企業(yè)產(chǎn)品執(zhí)行標準：國標、行標、企標;

　　4、產(chǎn)品質(zhì)量檢驗部門出具的產(chǎn)品質(zhì)量檢測報告;

　　5、國家、省、市建設(shè)主管部門的推薦使用書(給水管材須有衛(wèi)生防疫部門頒發(fā)的衛(wèi)生許可和檢驗報告);

　　6、委托銷售代理證書;

　　7、企業(yè)生產(chǎn)技術(shù)設(shè)備、技術(shù)力量及生產(chǎn)能力;

　　8、企業(yè)主要業(yè)績簡介;

　　9、企業(yè)質(zhì)量體系認證資料;

　　10、材料報價;

　　11、銀行出具的資信證明。

　　(二)組織考察，確定入圍廠家或供應(yīng)商

　　各單位推薦材料廠家名單及上報書面材料齊備后，市局組織各有關(guān)單位及物業(yè)、財計、監(jiān)察、質(zhì)監(jiān)部門對推薦的材料生產(chǎn)廠家或供應(yīng)商進行考察?？疾斓闹攸c為產(chǎn)品質(zhì)量及其保障措施、企業(yè)信譽、知名度、生產(chǎn)能力、產(chǎn)品供貨能力、產(chǎn)品是否適合修繕工程等。對20**中標單位，今年可不再組織考察。考察后，召開參加考察的單位和部門會議，研究確定招標入圍生產(chǎn)廠家或供應(yīng)商5-6家。

　　(三)組織招標和評標會議，確定中標廠家或供應(yīng)商

　　確定入圍材料生產(chǎn)企業(yè)或供應(yīng)商后，由市局組織按下列程序進行招標工作：

　　1、制定招標文件即標書。招標書包括投標須知、投標材料(標的)、投標材料報價、技術(shù)要求、投標程序及費用、投標文件內(nèi)容、評標原則、廢標條件、招標書解釋。

　　2、向入圍廠商發(fā)送招標通知，并按時間收集投標單位送達投標資料。招標通知應(yīng)明確招標文件購買費用500元/份，領(lǐng)取招標文件的，購買費不退;投標保證金在投送投標文件的同時，交納2000元/廠商，未中標的，保證金返還，中途撤標的，保證金不退，中標的在簽署合同之日起至三個月后以予返還。

　　3、向送達投標書的廠商發(fā)送評標會議通知，按通知規(guī)定的時間組織房屋修繕工程防水材料、給排水管材招標評審小組成員召開開標評標會議，按《20**年房屋修繕工程材料招標評標方法》確定中標單位。防水材料廠商確定3-4家，給排水廠商各3-4家，(附后《20**年房屋修繕工程材料招標評標方法》)。當評標確定的材料供應(yīng)廠商未能達到以上數(shù)量時，招標領(lǐng)導(dǎo)小組可在不低于已確定的中標廠商所具備的各項條件下，選擇材料廠商，召開補充評標會議，評審增加中標廠商。

　　4、由局物業(yè)處、財計處、監(jiān)察處及區(qū)局、公司代表與中標單位進一步協(xié)商確定最終雙方認可的材料價格、付款方式。

　　六、中標材料合同與使用管理

　　(一)采購合同簽定

　　20**年的招標采購的合同統(tǒng)一由各區(qū)局、公司，與中標材料生產(chǎn)企業(yè)或供應(yīng)商直接簽定采購合同。

　　1、接到中標通知后，區(qū)局、公司按評標、協(xié)商確定的價格，付款方式及廠商在評標會及在協(xié)商中確定的各項承諾，聯(lián)系本單位實際所需，按工程工期、各種材料需用量計劃，簽定各種材料采購總量合同。合同應(yīng)明確供貨數(shù)量、時間范圍、材料規(guī)格型號、質(zhì)量標準要求、交貨地點、產(chǎn)品標識及交驗規(guī)則、保質(zhì)期限、質(zhì)量保證金、材料質(zhì)量事故賠償、付款方式及期限，雙方違約責任條款等。支付供貨廠商貨款時，購貨方須經(jīng)確認供貨方按合同約定，完全正確地履行了合同約定的各項條款。為確保工程材料質(zhì)量，購貨方應(yīng)扣留供貨方應(yīng)付貨款的10%材料質(zhì)量保證金。

　　2、根據(jù)總合同約定，由房屋修繕工程項目基層公司(房管所)與材料廠商簽定具體項目的材料需用量預(yù)約單，明確具體數(shù)量、進貨時間、地點、交驗規(guī)則、用貨(時間、地點、用量)變更和誤時、缺量、質(zhì)量不合格等違約責任條款。

　　3、區(qū)局、公司要加強中標材料管理，貫徹材料驗質(zhì)驗量認證制度，嚴格執(zhí)行合同規(guī)定的各項條款。一是落實棟號項目負責人制度監(jiān)審驗質(zhì)驗量工作，二是落實工程監(jiān)理制度監(jiān)審驗質(zhì)工作，三是執(zhí)行質(zhì)量監(jiān)督制度接受修繕工程監(jiān)督站驗質(zhì)核定。

　　合同簽署一式三份，雙方各留存一份，另一份在工程驗收資料中存檔備案。

　　(二)貫徹中標材料驗質(zhì)驗量上報認證制度

　　在合同執(zhí)行中，區(qū)局、公司要嚴格貫徹落實中標材料驗質(zhì)驗量認證制度，作好材料進場認證單工作(以下簡稱認證單)。一是每次進場的材料由基層公司(房管所)的項目負責人會同項目監(jiān)理工程師和項目施工單位按需用量預(yù)約單，認真驗收進場材料數(shù)量和表觀質(zhì)量，并按有關(guān)標準要求及時做好材料復(fù)試工作，認定符合要求后，及時做好三方簽字認證工作，認證單存檔備查，作為進場材料匯總的質(zhì)量和數(shù)量依據(jù);二是每月上報市修繕工程質(zhì)量監(jiān)督站(定額站)進場材料匯總表;三是上報的進場材料匯總表須經(jīng)市修繕工程質(zhì)量監(jiān)督站核定簽字后，由市局物業(yè)處按中標通知有關(guān)貨款支付規(guī)定支付區(qū)局、公司貨款。區(qū)局、公司按各自的采購總合同約定向材料廠商支付材料款。

　　質(zhì)量保證金的支付，應(yīng)以最后一次支付材料款之日起計算，一年以后付給材料廠商，如一年中，發(fā)現(xiàn)因材料質(zhì)量即經(jīng)現(xiàn)場抽取實樣進行材料物理指標檢驗結(jié)果不合格的，質(zhì)量保證金一律沒收。在廠商承諾的保質(zhì)期中，材料質(zhì)量原因發(fā)生的質(zhì)量事故，按合同約定的相關(guān)賠償條款，由材料廠商按合同履約。不履約的，由區(qū)局、公司向其提起法律訴訟，由法院按合同有關(guān)條款以予強制執(zhí)行。

　　(三)加強中標材料的使用管理

　　各單位要加強中標防水卷材和給排水管材使用管理，嚴格按合同及國家、省市有關(guān)工程材料控制的要求，驗收每次進場的材料，對于中標企業(yè)報送的樣品進行封樣，對于在材料使用過程中發(fā)現(xiàn)廠家供貨與樣品不一致的，使用單位有權(quán)予以退貨并要求賠償。材料進貨應(yīng)按照以下程序檢驗：清點進場數(shù)量品種規(guī)格、確認材料標識、收取進場材料合格證、按有關(guān)《材料標準》對其重量、尺寸、面積、規(guī)格、厚度和外觀進行檢驗，并按《材料標準》規(guī)定的批量抽取試件到法定的檢測部門進行復(fù)試，復(fù)試報告應(yīng)有監(jiān)理工程師核驗蓋章，復(fù)試不合格的，按合同有關(guān)違約條款處理。各單位加強檢查，嚴禁使用其它材料或以次充好。材料的使用由市修繕工程質(zhì)監(jiān)站負責監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)不按要求收驗材料的，無合格證和復(fù)試報告的，不使用中標材料或以次充好的，要按《房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程質(zhì)量管理辦法》有關(guān)規(guī)定以予處罰。市局物業(yè)處不定期進行抽查，如發(fā)現(xiàn)使用偽劣材料或其它材料，市局將不予結(jié)算。