設(shè)施設(shè)備綜合管理規(guī)定
1 目的
從總體上確立各類設(shè)施設(shè)備的管理要求，確保各類設(shè)施設(shè)備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。
2 適用范圍
適用于公司各部門對設(shè)施設(shè)備的綜合管理。
3 引用標準和文件
3.1 ISO9001：2000 6.1 資源提供
6.3 基礎(chǔ)設(shè)施
6.4 工作環(huán)境
3.2 公司《質(zhì)量手冊》第六章第一節(jié) 資源的提供與管理
4 職責(zé)
4.1 各小區(qū)/大廈管理處具體負責(zé)本小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的管理。
4.2 工程技術(shù)部負責(zé)對小區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理工作進行組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。
4.3 維修中心和各小區(qū)維修組負責(zé)責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施設(shè)備維修和維護，建立設(shè)備臺帳。
5 程序要求
5.1 設(shè)施設(shè)備管理流程圖(附后)
5.2 設(shè)施設(shè)備的交接驗收
5.2.1 公司在接管新物業(yè)時，主管責(zé)任部門負責(zé)按國家的法律法規(guī)、設(shè)備使用說明書和設(shè)施設(shè)備移交清單等相關(guān)資料對接管區(qū)域的設(shè)施設(shè)備進行驗收。對達不到要求的，應(yīng)通知有關(guān)單位進行整改。設(shè)備的接管由主管責(zé)任部門辦理相應(yīng)手續(xù)，相關(guān)資料由主管責(zé)任部門復(fù)核存檔。(設(shè)施設(shè)備管理納入維修中心管理的小區(qū)或大廈，維修中心為設(shè)施設(shè)備管理的責(zé)任部門;未納入維修中心管理的設(shè)施設(shè)備管理的責(zé)任部門為小區(qū)或大廈管理處。)
5.2.2 設(shè)施設(shè)備正式接管后，由主管責(zé)任部門進行清點，并分別在《設(shè)施/設(shè)備臺帳》上登記。
5.2.3 新接管物業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接驗收操作具體見《設(shè)施設(shè)備交接驗收制度》。
5.3 設(shè)備的購置
5.3.1 設(shè)備的決策與選擇
5.3.1.1 使用部門根據(jù)需要提出購置申請，由該部門組織進行可行性論證后呈報總經(jīng)理審閱。總經(jīng)理批準后，由工程部對同類多家產(chǎn)品做出經(jīng)濟技術(shù)性能綜合評價提交總經(jīng)理決策。具體操作詳見《設(shè)備購置規(guī)程》。
5.3.1.2 工程部負責(zé)對設(shè)備進行綜合評價。
必要時應(yīng)采取www.dewk.cn以下措施：
a) 了解國內(nèi)外市場信息，如生產(chǎn)廠家、價格、質(zhì)量、性能等;
b) 向經(jīng)初步挑選的供貨方索取報價單、技術(shù)說明書等有關(guān)資料。
5.3.2 設(shè)備采購的審批
5.3.2.1 總經(jīng)理根據(jù)工程部提交的綜合評價及申請的實際情況對設(shè)備采購進行審批。
所有權(quán)屬于業(yè)主的設(shè)備在經(jīng)過總經(jīng)理審核后由管理處呈報給業(yè)主委員會審批。
5.3.3 設(shè)備的采購
設(shè)備在辦妥購置審核手續(xù)后，按“公開、公平、公正”原則采用詢價、議價、招標等形式，由相關(guān)部門進行采購。
5.3.4 設(shè)備的驗收
5.3.4.1 外購設(shè)備到貨后，應(yīng)由工程技術(shù)部、采供部門和設(shè)備使用部門一起參加開箱驗收，并將驗收情況記錄在“設(shè)備開箱驗收單”中，有關(guān)技術(shù)資料由工程技術(shù)部收集存檔。
5.3.4.2 在驗收中，如發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時向有關(guān)方面查詢或向責(zé)任方索賠，如設(shè)備驗收不合格，由采購人員與供貨方進行交涉和處理。
5.3.4.3 對技術(shù)要求比較復(fù)雜，且公司無法進行驗收的，由工程技術(shù)部報告總經(jīng)理批準后，委托第三方驗收，工程部及相關(guān)部門協(xié)同參加。
5.3.5 安裝、調(diào)試和移交
5.3.5.1 需要安裝的設(shè)備，如水泵、巡更設(shè)備等，其安裝工作由工程技術(shù)部負責(zé)組織實施，工程部可獨立完成該項工作，也可委托專業(yè)單位進行檢查、調(diào)試，確信達到技術(shù)規(guī)定的要求后，即可提交驗收。
5.3.5.2 工程技術(shù)部、安裝單位會同使用部門對設(shè)備進行安裝驗收，驗收合格后，必須填寫“設(shè)備安裝驗收交接報告 ”移交給使用部門。詳見《設(shè)備驗收、安裝與移交規(guī)程》。
5.4 設(shè)施設(shè)備的檔案管理
5.4.1 技術(shù)資料的管理
5.4.1.1 公司自有設(shè)備(所有權(quán)屬于公司)的技術(shù)資料應(yīng)集中交工程技術(shù)部歸檔，并進行統(tǒng)一管理。工程部可對技術(shù)資料進行備份，視情況在統(tǒng)一登記后分發(fā)給使用部門。
5.4.1.2 業(yè)主所有設(shè)備(所有權(quán)屬于業(yè)主)的技術(shù)資料由小區(qū)管理處歸檔，并進行統(tǒng)一管理。
5.4.2 設(shè)備的檔案管理
工程技術(shù)部負責(zé)對設(shè)備進行統(tǒng)一分類和編號，并建立設(shè)備臺帳由專人負責(zé)保管。各管理處應(yīng)建立設(shè)備分類臺帳。具體操作詳見《設(shè)施設(shè)備檔案管理制度》。
5.5 設(shè)施設(shè)備的使用、維護與維修
5.5.1 設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)和維修
5.5.1.1 各小區(qū)維修組應(yīng)對設(shè)施設(shè)備進行日常巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時排除，具體操作詳見《設(shè)施設(shè)備日常巡檢制度》。
5.5.1.2 設(shè)備的定期維護保養(yǎng)由專職維修人員完成，具體操作詳見《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》。
5.5.1.3 電梯、水泵、鍋爐、冷水機組等重要設(shè)備必須由專人管理、維護、檢修，并建立相應(yīng)的機房管理制度。
5.5.1.4 發(fā)生設(shè)備事故后，事故發(fā)生部門應(yīng)填寫“設(shè)備事故報告書”，經(jīng)工程技術(shù)部經(jīng)理簽署意見后，送總經(jīng)理批示，轉(zhuǎn)由工程部和相關(guān)部門處理。
5.5.1.5 維修中心、各小區(qū)維修組負責(zé)指定責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的年度維修保養(yǎng)計劃，報工程技術(shù)部審核后實施，具體操作詳見《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》
5.5.1.6 設(shè)施設(shè)備如發(fā)生故障或損壞，則應(yīng)由使用部門報維修組或維修中心進行維修。具體操作詳見《日常報修規(guī)程》。
5.5.1.7 業(yè)主需要維修、安裝等服務(wù)的，由小區(qū)維修組提供，具體操作詳見《日常報修規(guī)程》。
5.5.2 監(jiān)視和測量裝置的管理
5.5.2.1 工程技術(shù)部負責(zé)建立監(jiān)測設(shè)備的定期校準計劃，并做好各類校準、鑒定記錄。
5.5.1.2 工程技術(shù)部負責(zé)監(jiān)測設(shè)備的校準、鑒定，本公司無法鑒定或國家規(guī)定的應(yīng)送國家專門檢測機構(gòu)進行“外檢”，其余設(shè)備則由工程部負責(zé)進行“內(nèi)檢”，具體操作詳見《監(jiān)視和測量裝置控制規(guī)程》。
5.5.3 設(shè)備的封存和啟封
5.5.3.1 各部門根據(jù)需要停用某設(shè)備或新購未使用達三月以上的設(shè)備，由維修中心或維修組對設(shè)備進行封存處理，并在設(shè)備檔案中予以記錄。
5.5.3.2 需要重新使用封存設(shè)備時，應(yīng)由維修中心或維修組進行啟封檢查和試運行，確認合格后方可投入使用，并在原檔案中注明啟封日期和相關(guān)事項。
5.5.4 維修零備件管理
維修中心負責(zé)組織維修零備件管理，各小區(qū)維修組負責(zé)本小區(qū)的維修零部件管理。具體操作詳見《維修零部件管理制度》。
5.6 設(shè)施設(shè)備的改造和更新
當原有設(shè)施設(shè)備已不能適應(yīng)需要時，可由使用部門提出申請，經(jīng)工程部簽署意見后，報總經(jīng)理審批。所有權(quán)屬于業(yè)主的還需報業(yè)主委員會審批。如果屬于改造范疇，則由工程技術(shù)部會同有關(guān)部門實施，具體操作見《設(shè)備更新改造和大修管理規(guī)程》和《共用設(shè)施大中修管理規(guī)程》;如果屬于更新范疇，則由使用部門按《設(shè)備購置程序》辦理。
5.7 設(shè)備的報廢
5.7.1 設(shè)備的報廢應(yīng)由使用部門提出申請，由工程部負責(zé)進行技術(shù)鑒定，確認符合報廢要求后，填寫“設(shè)備報廢申請單”，經(jīng)總經(jīng)理批準后由使用部門作報廢處理(所有權(quán)屬于業(yè)主的還需經(jīng)業(yè)主委員會批準)，設(shè)備作報廢處理后，財務(wù)部應(yīng)注銷設(shè)備資產(chǎn)，各建帳部門應(yīng)注銷設(shè)備臺帳。
5.7.2 報廢設(shè)備有多種處理方法
具體可作如下處理：
a) 出售;
b) 零拆，對可利用零部件進行拆除備用;
c) 無用部件作廢品處理;
d) 處理資金交財務(wù)部作設(shè)備殘值處理。
5.8 意外事件處理預(yù)案
5.8.1 電梯緊急援救預(yù)案
維修組接到報告后，立即派人前往電梯機房，切斷機房主電源并對曳引機進行手動操作，使電梯轎廂移至最近層平層處，打開廳門、轎門放人或卸貨。具體操作見《電梯應(yīng)急處理規(guī)程》
5.8.2 斷電預(yù)案
當發(fā)現(xiàn)停電時，配電房值班人員應(yīng)首先確認是外線停電還是內(nèi)部故障。如果是外線停電，應(yīng)立即進行倒閘操作，將負荷切換到另一個供電回路上。如果是內(nèi)部跳閘，則應(yīng)先把分開關(guān)拉開，進行檢查。沒有異常情況就試送總開關(guān)，再試送各分開關(guān)。如果發(fā)現(xiàn)異常，應(yīng)迅速派出維修人員搶修。具體操作見《供電系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》
5.8.3 斷水預(yù)案
如果是內(nèi)部水管爆裂或其他故障而導(dǎo)致停水，維修組應(yīng)迅速派出人員搶修。如果是外部停水，維修組應(yīng)立即通知水廠搶修并切斷所有公共區(qū)域用水，以保證業(yè)主用水得以暫時維持。具體操作見《給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》
6 相關(guān)文件
《設(shè)施設(shè)備日常巡檢制度》
《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》
《維修零部件管理制度》
《維修工具管理制度》
《供電系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》
《給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》
《電梯應(yīng)急處理規(guī)程》
《日常報修規(guī)程》
《設(shè)備事故處理規(guī)程》
《設(shè)備更新改造和大修管理規(guī)程》
《共用設(shè)施大中修管理規(guī)程》
7 流程圖
設(shè)備的購置
設(shè)施設(shè)備的交接驗收
分類、編號、建檔
建賬
使用與維護
修理
改造與更新
報廢
篇2：盟共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護管理標準
盟東城共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護管理標準
序號項目“z城”管理標準
1)綜合管理
1.設(shè)備用房方便物業(yè)管理企業(yè)使用，達到集中、集約管理效果、應(yīng)集中設(shè)置（二次供水、消防供水、高低壓配電房、消防控制室、監(jiān)控室與物業(yè)服務(wù)中心盡可能集中設(shè)置。建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。
2.運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應(yīng)每月歸檔。
3.組織實施房屋使用安全情況評估檢查。
4.共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。
5.每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃。
6.特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。
7.雷電、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。
8.設(shè)備機房1）.每月清潔1次，室內(nèi)無雜物。2）.設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）.在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）.設(shè)施設(shè)備標志、標牌齊全。5）.在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）.交接班記錄、設(shè)備運行記錄、工作日志、清潔記錄等齊全、完整。
2)共用部位
1.房屋結(jié)構(gòu)每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。
2.建筑部件1）.每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。2）.每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）.每月檢查1次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。
3.附屬構(gòu)筑物1）.每周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）.每月檢查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）.每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）.每年檢測1次防雷裝置。信號系統(tǒng)應(yīng)加裝信號線路電涌保護器。
3)空調(diào)系統(tǒng)
1.運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng)機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)性檢查。
2.運行期間每日巡視1次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。
3.制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。
4.每年檢查1次管道、閥門并除銹。
5.每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。
6.每年清洗消毒1次新風(fēng)機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風(fēng)機盤管濾網(wǎng)；每2年清洗消毒1次風(fēng)管。
7.每年對空調(diào)系統(tǒng)進行1次整體性維修養(yǎng)護。
4)二次供水設(shè)施
1.按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。
2.每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。
3.每月切換1次備用水泵。
4.每季度檢查1次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1次水泵。
5.每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。
6.水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，實行“雙人雙鎖”保管制度；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。
5)排水系統(tǒng)
1.排水設(shè)施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。
2.污水泵汛期每日巡視2次，平時每日巡視1次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每周進行1次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護1次。
3.化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。
6)照明和電氣設(shè)備
1.樓內(nèi)照明每班巡視1次，一般故障8小時內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1日內(nèi)修復(fù)。
2.樓外照明每日巡視1次，一般故障12小時內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)；每2周調(diào)整1次時間控制器。
3.應(yīng)急照明每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。
4.低壓柜每日巡視3次設(shè)備運行狀況；每半年養(yǎng)護1次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表。
5.低壓配電箱和低壓線路每周巡視1次設(shè)備運行狀況；每半年養(yǎng)護1次，內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1次雙路互投開關(guān)。
6.控制柜每周巡視2次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護2次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃；每季度校正1次各種電器裝置或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查2次各類遠控裝置和節(jié)能裝置。
7.發(fā)電機每月試運行1次，保證運行正常；每年2次帶負荷運行；每年活化2次蓄電池；每班巡視1次充電機和蓄電池。
8.檢測每年檢驗1次電能表。
9.配電室、樓層配電間防止小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關(guān)標志清晰、準確。
7)安全防范系統(tǒng)
1.報警控制管理主機每日巡查1次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每日表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。
2.對講門口機每周檢查1次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。
3.網(wǎng)絡(luò)控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。
4.紅外對射探測器每月檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每月表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。
5.圖像采集設(shè)備每日檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。
6.攝像機每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內(nèi)部除塵1次。
7.解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。
8.云臺每季度檢查1次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔1次；每半年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。
9.巡更點每周檢查1次外觀，表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。
10.讀卡器每周檢查1次外觀；每周表面清潔1次，查看防水狀況。
11.電磁鎖門鎖每2周檢查1次吸力、外觀、接線。
12.出門按鈕每2周檢查1次開鎖功能、接線。
8)電梯
1.電梯在投入使用前按照相關(guān)要求向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。
2.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應(yīng)向電梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。
3.日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進行校驗、檢修。
4.應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對專項服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務(wù)企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。
5.配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。
6.制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。
9)水景
1.啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。
2.使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每周檢查1次防漏電設(shè)施。
3.設(shè)置必要的安全警示標志。
4.水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
篇3：建筑共用部位、共用設(shè)施設(shè)備標準化管理
建筑共用部位、共用設(shè)施設(shè)備標準化管理
一般包括：基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間和走廊通道等；房屋的共用設(shè)施設(shè)備主要指所有權(quán)人共同擁有，并由其共用的房屋設(shè)施設(shè)備，主要包括電梯、給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、熱源系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綠地、道路、小品景觀、溝渠、池、非經(jīng)營性車場或公益性文體設(shè)施等。
一、制定分類標準指導(dǎo)管理
要實現(xiàn)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的規(guī)范化管理，就應(yīng)當制定《房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修項目分類》的維修管理標準，用標準著力規(guī)范房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修管理，是確保房屋使用功能始終處于最佳狀態(tài)的有效管理手段。
首先應(yīng)制定分類管理標準。配置在建筑區(qū)域內(nèi)各共用部位和共用設(shè)施設(shè)備是支撐物業(yè)使用功能正常運行的保障，由于覆蓋面廣，保障對象各異，因而保養(yǎng)、維修、更新的條件不同，為充分發(fā)揮各共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用效能，就必須組織專業(yè)管理人員和專家深入調(diào)研現(xiàn)行各類房屋共用部位和設(shè)施設(shè)備的維修管理經(jīng)驗，在此基礎(chǔ)上根據(jù)建筑設(shè)計使用規(guī)范和設(shè)施設(shè)備使用型材的構(gòu)成，進行科學(xué)的維修管理分類，在分類標準中依據(jù)設(shè)施設(shè)備的材料科學(xué)界定其使用時限、保養(yǎng)和維護升級的管理辦法，分別明確維修、更新、改造的技術(shù)標準，指導(dǎo)物業(yè)管理單位對房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備實施正確的維修管理，提醒業(yè)主在關(guān)注物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施標準化管理的同時更好的監(jiān)督其做好經(jīng)常性的維修管理。
其次應(yīng)當明確項目分類標準的維修管理辦法。房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的類別不同決定其管理和維護的方式各異，因此房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修管理程序和方法應(yīng)當各異，不宜采取特定或泛泛的維修模式，而是應(yīng)當將相同或相近的共用部位和設(shè)施設(shè)備并行納入管理，如將外掛玻璃幕墻和外掛石材墻面的保養(yǎng)維修納入一個標準，將屋面滲透和屋面開裂等相似的共用部位納入同類維修標準，從而增強維修管理的針對性；對電梯、供配電和安全消防等系統(tǒng)應(yīng)明確維修、更新、改造的技術(shù)要求，提高維修保障的及時性。其三應(yīng)明確分類標準的技術(shù)保障要求。分類標準應(yīng)當確定維修、更新的基本條件和技術(shù)要求，同時明確只要符合條件都應(yīng)采取相應(yīng)的措施，措施應(yīng)具有可操作性。因此，將技術(shù)標準轉(zhuǎn)化為管理制度是全面推進房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)范化管理的重要保證。
二、根據(jù)分類標準規(guī)范管理
采用標準化的維修管理是確保房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備可持續(xù)運行的有效途徑，所謂《標準》就是充分運用科學(xué)技術(shù)和實踐經(jīng)驗的總結(jié)，有的放矢的解決房屋共用部位和設(shè)施設(shè)備使用過程中維修管理不到位等問題，即通過科學(xué)而又合理的管理保持房屋使用功能的正常化。首先管理行為應(yīng)當標準化。房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理不能簡單的理解為維修或更換，其管理涉及的對象具有專業(yè)化程度高、技術(shù)含量重的特點，如物業(yè)區(qū)域的安全防范系統(tǒng)、樓宇智能系統(tǒng)等，需要專業(yè)化的維修管理才能滿足其正常使用要求。因此，標準化管理就是根據(jù)技術(shù)標準要求全面推行專業(yè)化的維修管理，即將標準和專業(yè)化有機的結(jié)合進來，科學(xué)的實施維護和修繕。其次管理過程應(yīng)當標準化。房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的標準化管理，應(yīng)充分體現(xiàn)逢壞即修的原則。
一）相關(guān)部門要強力推行維修管理的標準化。
應(yīng)當向業(yè)主廣泛宣傳房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備標準化管理的重要性，讓業(yè)主深切領(lǐng)會房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用功能的正常保障攸關(guān)自己的實際需要，進而充分調(diào)動業(yè)主參與標準化維修管理的熱情。同時組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負責(zé)人和管理人員系統(tǒng)的學(xué)習(xí)標準，領(lǐng)會標準化維修管理的基本要求，把握實際操作要領(lǐng)。相關(guān)部門要加強對各物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實標準化維修的管理指導(dǎo)，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)貫徹標準化維修管理作為年度企業(yè)資質(zhì)評級晉級的重要參考和依據(jù)，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織員工進行標準化管理的崗前學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，對落實標準化維修管理不到位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴肅查處，限期整改，可選用新舊不同的物業(yè)區(qū)域先行試點，及時總結(jié)和推廣經(jīng)驗。
二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強領(lǐng)導(dǎo)，用標準踐行房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修管理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)要組織員工或設(shè)專人負責(zé)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用監(jiān)管，做到勤檢查、勤保養(yǎng)，根據(jù)分類標準管理要求提前擬定維修方案交業(yè)主討論，按標準使用要求提醒業(yè)主及時采取標準化的維修管理措施。建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐步將標準納入合同服務(wù)管理，通過合同約定的方式，采用標準化維修管理的措施來即時解決房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修管理問題。三是業(yè)主應(yīng)當自覺遵守和執(zhí)行房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備標準化的維修管理。業(yè)主或業(yè)主委員會要監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行標準化的維修管理義務(wù)，配合其做好設(shè)施設(shè)備的經(jīng)常性的維修管理，自覺建立和繳存房屋專項維修資金，為保障房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的即時維護和修繕奠定堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。
三）管理結(jié)果應(yīng)符合標準要求。
標準化管理最終目的，就是確保房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用完好率符合標準化運行的技術(shù)要求，符合現(xiàn)代城市整潔、文明、和諧的管理形態(tài)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和維修單位應(yīng)當以確保房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備正常運行為管理核心，確保整潔的內(nèi)外物業(yè)環(huán)境秩序延續(xù)物業(yè)區(qū)域的風(fēng)貌品質(zhì)，同時幫助業(yè)主，充分了解房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的主要構(gòu)成以及使用保障的時限和技術(shù)規(guī)范，從而增強業(yè)主參與房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理意識，最終實現(xiàn)齊抓共管的和諧局面。
二、創(chuàng)新標準內(nèi)容強化管理
創(chuàng)新管理就是要不斷研究新情況，擯棄落后的管理理念，創(chuàng)新管理內(nèi)容。
一）要總結(jié)項目分類標準的維修管理經(jīng)驗。
維修項目分類標準不是房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備科學(xué)管理的唯一法寶，更不是解決所有規(guī)范性維修管理的靈丹妙藥，而是規(guī)范維修管理的重要依據(jù)，所以要不斷研究實施房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備標準化維修管理過程中發(fā)現(xiàn)的新情況，適應(yīng)房屋共用設(shè)施設(shè)備快速更新的實際需要，用標準化的管理思路解決實際工作中遇到的維修、改造、更新等具體問題。
二）要不斷拓寬維修項目分類標準的內(nèi)容。
房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的配置不是絕對永恒的，在保障使用功能的同時需要不斷的優(yōu)化和更新，因而房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備項目分類的標準在實際工作中應(yīng)當不斷的添加和完善，需要廣泛吸收和借鑒先進技術(shù)和管理經(jīng)驗，從而夯實標準的管理內(nèi)容，增強標準化管理的權(quán)威性。
三）要增強管理的主動性。
結(jié)合物業(yè)區(qū)域?qū)嶋H要推行房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備標準化維修管理的分片包干的責(zé)任制，責(zé)任管理要具體落實到班組或個人。老舊物業(yè)區(qū)域的標準化維修管理應(yīng)當實行承包管理責(zé)任制，將房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的標準化維修管理承包給特定的自然人或維修單位。同時以物業(yè)區(qū)域為管理單位設(shè)立監(jiān)督管理責(zé)任人，專項監(jiān)督房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用運行情況，發(fā)現(xiàn)問題即時通報業(yè)主和維修單位，增強主動維護和管理的能力。
隨著房屋使用時限的不斷延續(xù)，確保房屋使用功能正常的管理任務(wù)更加緊迫，遵照房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修項目分類標準加強其維修管理，不僅是物業(yè)管理內(nèi)容的創(chuàng)新，而且是破解房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修管理不規(guī)范的重要舉措，是保障房屋使用功能正常且始終處于常態(tài)化管理的重要內(nèi)容。用標準促規(guī)范、用標準促保障，需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)認真落實，需要業(yè)主的積極配合與支持，需要社會各方形成有效的管理合力，才能實現(xiàn)房屋功能的可持續(xù)保障。