物業(yè)設備管理作業(yè)指導書

　　1目的和范圍

　　1.1目的

　　本作業(yè)指導書明確了艾嘉物業(yè)管理公司的設備管理范圍，使工程服務人員了解設備管理的基本概況。

　　1.2使用范圍：適用全體物業(yè)工程服務人員與客戶服務人員

　　2物業(yè)設備管理內容

　　2.1物業(yè)設備包括室內設備及物業(yè)管理區(qū)域內的室外設備與設施系統(tǒng)具體主要有給排水、供電、供暖、消防、安防、通風、電梯、空調、燃氣供應、環(huán)境保護以及通訊網絡等設備。這些設備構成物業(yè)設備的主體，是物業(yè)全方位管理和服務的有機組成部分。

　　2.2給排水部分主要包括：室內給排水、室內飲水系統(tǒng)、室內熱水系統(tǒng)、室內排水系統(tǒng)、水景工程給排水系統(tǒng)及游泳池給排水系統(tǒng)等。

　　2.3消防工程主要包括：消火栓消防系統(tǒng)、自動噴淋滅火系統(tǒng)以及其他非水消防系統(tǒng)(如干粉滅火器、泡沫滅火系統(tǒng)、鹵代烷滅火系統(tǒng)、二氧化碳滅火系統(tǒng)等)。

　　2.4供熱、供燃氣、通風、空調工程主要包括室內供暖及熱源、室內燃氣供應、建筑物通風及防排煙系統(tǒng)、空氣調節(jié)系統(tǒng)及冷源等;建筑電氣主要包括：低壓配電系統(tǒng)、建筑照明、建筑防雷、消防控制系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、網絡系統(tǒng)、通訊與廣播及有線電視系統(tǒng)、環(huán)境保護設備等。

　　3物業(yè)管理公司管理的設備范圍

　　3.1物業(yè)管理區(qū)域內的設備設施管理責任并非全部由物業(yè)管理公司承擔。

　　3.2其應該承擔管理責任的范圍;

　　a.建筑的附屬設備;

　　b.產權歸全體業(yè)主公司的設備;

　　c.物業(yè)管理委托合同中約定的由物業(yè)管理公司管理的設備;

　　d.業(yè)主(或部分業(yè)主)特約服務中約定管理的設備;

　　e.政府頒發(fā)的有關政策、法規(guī)、條例規(guī)定的應由物業(yè)管理公司管理的設備，規(guī)定不由物業(yè)公司管理的，物業(yè)管理公司不負管理責任;

　　f.設備保修期內物業(yè)管理公司不負設備維修責任;

　　g.因各種因素物業(yè)管理公司無法履行物業(yè)委托合同時，不負設備管理責任。

篇2：物業(yè)設備管理中應注意的幾個問題

　　物業(yè)設備管理中應注意的幾個問題

　　通常意義上的物業(yè)管理主要包括：保安（治安防范、轄區(qū)安全、出入管理）、保潔（清潔、垃圾分類及清運消納、地面養(yǎng)護、衛(wèi)生設施清潔、外墻清洗）、綠化（賞心悅目、清新環(huán)境、提升品位）、餐飲（衛(wèi)生、營養(yǎng)、可口、保健）、車輛管理（疏導車輛確保暢通、車輛保潔、車位統(tǒng)計）、供水供電（飲水安全、水質優(yōu)良、一般市電及特殊高質量不間斷供電）、供冷供熱（溫度調節(jié)、濕度調節(jié)）、會館服務（禮儀形象、會務安排）、消防管理（消防設施配備及定期檢查試驗）、日常維護（修燈換鎖）以及社區(qū)文化活動（節(jié)日慶典、法規(guī)宣傳、義工互助、環(huán)境狀況通報）等，這些無疑是物業(yè)管理的重要部分，也是大家所熟知的內容，

　　而設備管理作為物業(yè)管理的重要組成部分，很多朋友還不太熟悉，根據多年的從業(yè)經驗，本人想在這方面談一點自己的認識。

　　一、早期介入

　　早期介入最好能夠在功能設計或設備選型階段，最晚也要在設備定貨合同簽訂前。親身從事過物業(yè)管理的人員，最了解客戶對物業(yè)功能的需求，這對物業(yè)的功能設計或設備選型至關重要。很多高擋次寫字樓，都使用了一些大型國外進口設備，這些設備由原廠家進行專門的維修保養(yǎng)，對延長其使用壽命、安全、可靠地經濟運行都有好處，但是，超過設備維保期以后的廠家專業(yè)維保服務，是需要高額（國外公司人工成本高導致）付費的有償服務。如在設備招標訂貨時附帶后期維保服務條款，設備廠家為競得大額設備銷售合同，往往會對后期維保服務費作出一定優(yōu)惠。還有許多自控設備及自控系統(tǒng)，由于科技發(fā)展迅速，軟、硬件更新?lián)Q代很快，不在訂購時對今后產品升級換代事宜提早約定，用不了幾年，一旦出現部分器件損壞，難免又要支付高額的更換升級費用。另外，設備后期維修更換的方便性，管路、電路、風道改造更換的方便程度等都需要在設計之初予以綜合考慮。凡此種種，都是開發(fā)商、設計者、施工方、監(jiān)理方容易忽視，而物業(yè)公司的人員已親身經歷過的問題。這些問題提前考慮，將會為后期物業(yè)管理的開展提供便利條件。

　　二、新項目應注意問題

　　與開發(fā)商進行物業(yè)資料交接時，除去通常的圖紙資料、使用說明等文件外，最好是能夠對設備、材料、元器件、器械等各類商務合同進行交接。這是因為，一般的商務合同中都約定了供貨方的“三包”內容，有了合同，知道了供貨方的詳細信息和對買方的書面承諾（不同東西和廠家的承諾是不一樣的），掌握了合同的有效時間，才能充分利用供貨方的“三包”條件，順利地渡過新設備投入伊始的故障多發(fā)期。

　　物業(yè)管理公司接手新物業(yè)項目后，應及時對各項功能逐一進行試驗檢查，施工方的工作疏忽，會出現部分下水管線的隱性堵塞；電氣開關編號標示錯誤，可能導致今后的電氣事故。凡此種種，必須在樓宇全部投入使用前予以消除。

　　第一時間走訪聽取入住客戶在使用中的意見，從客戶角度認識新物業(yè)中存在的功能不足。入住后的房間調整，有可能造成房間功能（滅火方式、電源容量、通風質量等）不能滿足使用要求。對于存在的問題，利用項目尾款、質量保證金等費用及時進行改進，進一步完善物業(yè)的功能，為今后的物業(yè)服務奠定基礎。

　　三、與使用者的溝通

　　很多物業(yè)公司都有完整的、行之有效的與客戶溝通交流制度，爭得客戶對服務的意見和建議，但往往忽視了向使用人介紹樓宇各項功能這一重要環(huán)節(jié)。大部分高檔寫字樓由于其密閉性，都設有完整的空氣循環(huán)系統(tǒng)，而該系統(tǒng)不是顯而易見和易于感知的。室內溫度調節(jié)（或采用個體送風方式）是寫字樓具有的基本功能，指導客戶掌握溫度的設定方法，才能使每位客戶工作在適合自己的溫度環(huán)境中。高質量不間斷的電源（UPS）已經在樓內合理分布，物業(yè)人員應向客戶逐一指明，以便客戶能夠正確利用價格高于一般電價而不會間斷的電源（將重要的用電器與之相連）。房間內墻上的配電插座是有允許容量限制的，超載使用會燒毀配電設施，甚至導致火災。特殊區(qū)域設有氣體滅火裝置，何時和如何使用至關重要，未經培訓的客戶很難正確使用。

　　四、日常管理中容易忽視的問題

　　大部分寫字樓都選用了一些進口設備，這些設備通常價值昂貴 (制冷機組)、具有高科技含量（UPS和樓宇自控系統(tǒng)）、涉及人身安全（電梯）等。對于此類設備建議以合同的方式委托專業(yè)公司進行維護保養(yǎng)（以確保正常運轉、故障搶修，延長使用壽命）。此類合同涉及的專業(yè)性較強，物業(yè)公司一般無力起草，通常是設備廠家擬定好格式合同文本，雙方認可。而這類合同多是出于維護廠家利益起草制定的，建議物業(yè)公司應聘請專業(yè)人員提出有利于自己的補充條款，（比如要求增加專業(yè)人員的巡檢次數、規(guī)定故障搶修時限、要求廠家儲存易損備品配件、對提供給甲方的材料備品給予折扣優(yōu)惠、進行必要的經濟性調整、根據設備運行情況更換潤滑油、過濾器、免費更換低值易耗品等等），維護物業(yè)公司的的利益。

　　制定詳細的潤滑防銹蝕計劃，不僅僅要考慮轉動機械的摩擦潤滑，更強調常年不改變狀態(tài)（不開關操作）且裸露在空氣中的截門養(yǎng)護。很多截門安裝在隱蔽處，不易實施潤滑防銹工作，容易出現疏漏。所以，潤滑防銹蝕計劃一定要全面詳細（對截門編號防遺漏）、科學（潤滑間隔及次數）、可操作（專門或與設備維保工作同時進行），責任落實到人，并輔以不定期的抽查驗證，確保系統(tǒng)中的調節(jié)閥和截止閥時時處于靈活可控狀態(tài)。

　　日常記錄一定要真實、完整、可靠，這是分析處理故障的基本條件，也是經濟分析的數據來源。第一次故障出現可能是偶然因素所致，第二次重復出現就有其必然的一面；沒有記錄，無法確定此類故障出現的頻次，沒有及時消除故障，可能會導致引起大的事故。有些故障暫時不能處理，要專門記錄，以便具備條件時修復。不然會因時間長而遺忘，留下事故隱患。對比分析運行參數（供電電流值或不同時段水表表示數）的變化，也是定性分析、預測能源消耗等運行成本的重要手段。

　　五、運行調整

　　運行調整是提高運行經濟性的重要手段。一臺機組滿負荷供冷比兩臺機組半載要經濟許多；利用低谷電價時間儲備冷負荷，待到高峰電價時使用，一可減少電費支出；二有利于電能指標的利用，并會產生電網削峰填谷的社會效益。制定溫度調整曲線，從源頭上避免溫度過高或過低造成的能量交換損失，又為客戶創(chuàng)造了舒適的工作環(huán)境。根據房間朝向、通風狀況、保溫效果等多種因素，對媒質在系統(tǒng)中各個支路的壓力、流量進行調整，減少干、支路上媒質工況不均勻帶來的系統(tǒng)性損失，使系統(tǒng)運行在最優(yōu)狀態(tài)。總之，運行調整是最行之有效的節(jié)能降耗方法之一，物業(yè)公司應該給予足夠的重視。

　　北京中興物業(yè)管理有限公司 文/馬超英

篇3：物業(yè)知識教材：供暖設備管理概述

　　物業(yè)知訓教材：供暖設備管理概述

　　一、供暖系統(tǒng)及設備簡介

　　1.供暖系統(tǒng)組成

　　①熱源:制取具有壓力、溫度等參數的蒸汽或熱水的設備。

　　②熱媒輸送管道:把熱量從熱源輸送到熱用戶的管道系統(tǒng)。

　　③散熱設備:把熱量傳送給室內空氣的設備。

　　2.供暖系統(tǒng)設備的構成

　　供暖系統(tǒng)所涉及的設備設施很多，其中主要包括：

　　(1)鍋爐房

　　鍋爐房是供暖系統(tǒng)的熱源部分，它主要由以下幾部分組成:

　　①鍋爐本體:包括燃燒設備(減速箱、爐排)各受熱面(各種管道、鍋筒、空氣預熱器、省煤器)、爐體圍護結構等。

　　②熱力系統(tǒng):包括水處理設備、分水定壓系統(tǒng)、循環(huán)系統(tǒng)。

　　③煙風系統(tǒng):包括鼓風機、引風機、煙道、風道、除油器等。

　　④運煤除灰系統(tǒng):包括煤的破碎、篩分、輸送、提升、除灰、排渣設備等。

　　(2)室外供熱熱網

　　室外供熱管網的敷設方式主要有架空敷設和埋地敷設，埋地敷設比較常見，埋地敷設又分為通風地溝、半通風地溝、不通風地溝、直接埋地幾種敷設方式，其中涉及的主要設備設施有供回水管道、各類閥件、伸縮器、支架、法蘭墊、管道地溝及屋頂膨脹水箱等。

　　(3)室內供暖系統(tǒng)

　　室內供暖系統(tǒng)主要是指室內的供回水管道、管路上的排氣閥、伸縮器閥件、散熱設備及室內地溝等。

　　3.供暖系統(tǒng)的分類

　　供暖系統(tǒng)有很多種不同的分類方法，按照熱媒的不同可以分為:熱水供暖系統(tǒng)、蒸汽供暖系統(tǒng)、熱風采暖系統(tǒng);按照熱源的不同又分為熱電廠供暖、區(qū)域鍋爐房供暖、集中供暖三大類。

　　二、供暖管理職責劃分

　　供暖設備管理就是對供暖系統(tǒng)生產和再生產過程實施操作、運行、維護管理活動的總稱。在實施管理時，應分清物業(yè)管理公司同城市供暖公司的職責。

　　1.采用鍋爐房供暖，無論是區(qū)域性鍋爐房，還是集中供暖鍋爐房，其供熱設備、設施及供熱管線均由物業(yè)管理公司負責維護管理，或委托專業(yè)供暖公司維護管理。

　　2.采用熱電廠供熱的，其供熱的城市管網及供熱設備設施均由供熱部門負責維護管理，供熱部門可以將物業(yè)公司管轄區(qū)內的熱交換站及二次供熱管線、用戶室內散熱設備等委托物業(yè)管理公司維護、管理。

　　三、供暖系統(tǒng)的物業(yè)管理模式

　　目前，供暖管理模式主要有兩種，即自營管理和交給專門的供熱管理公司進行管理。

　　1.自營管理

　　自營管理就是由物業(yè)管理公司對供暖系統(tǒng)全面負責日常操作運行和維修養(yǎng)護，在這種管理模式下，要求物業(yè)管理公司對供暖系統(tǒng)的設備設施管理要配備專職的專業(yè)技術人員，技術人員要熟悉本崗位及供暖系統(tǒng)情況，掌握供暖系統(tǒng)的一些管理指標，主要包括:

　　①用戶室溫合格率。

　　②運行事故率。

　　③用戶報修處理及時率。

　　④失水率。

　　⑤水質達標率。

　　⑥鍋爐負荷率。

　　⑦負傷事故率。

　　⑧來人、來電、來信*率。

　　⑨煙塵、煙氣排放達標率。

　　⑩管管理公司進行管理

　　交給專門的供熱公司管理，就是由物業(yè)管理公司(以下簡稱甲方)與供熱管理公司(以下簡稱乙方)簽訂管理合同，由乙方負責供熱系統(tǒng)的運行和管理，即進行熱源和熱網管理，甲方提供必要的費用和監(jiān)督，即進行熱用戶管理，在這種方式下，甲方在選擇乙方時，一定要選擇具有有關管理部門簽發(fā)的資質證書，并且人員素質高，管理組織嚴密，企業(yè)信譽好的企業(yè)，以保證管理效果。

　　在這種管理方式中，涉及到資金劃撥問題，解決方式如下:

　　①在全年收取的采暖費中提取必要的系統(tǒng)折舊費、更新改造及大修等費用后，從剩余部分中再確定支付乙方的數額。

　　②支付乙方的費用，主要包括能源費(煤、水、電)、勞務費、運行管理費、小修費等。

　　③在運行中，如果設備出現故障，需要大修和更換零部件時，如屬自然原因損壞由甲方支付費用;如因乙方運行維護不好或誤操作造成的，由乙方負責修復或更換。

　　④資金可一次提前全部付清，亦可分期支付，并留質量保證金，待運行結束無誤后再付清。

　　四、供暖設備設施的資料管理

　　供暖設備管理包括供暖設備設施檔案資料管理、操作運行管理及非運行期的維修養(yǎng)護管理，為了保證管理工作的質量，供暖系統(tǒng)的管理應從竣工驗收開始，以便于物業(yè)管理公司了解和掌握供暖系統(tǒng)狀況和設備的使用性能。竣工驗收合格后，物業(yè)管理公司作為接管部門應檢查接收一些必不可少的資料，為以后的管理工作順利進行做好準備。

　　1.鍋爐房的資料

　　①鍋爐資料。包括鍋爐圖樣(總圖、安裝圖和主要受壓部件圖)受壓元件的強度計算書;水流程圖及動力計算書;安全閥數量和管道直徑的計算書;鍋爐質量證明書;鍋爐安裝說明書和使用說明書;受壓元件更改通知書等。

　　②鍋爐房設計及安裝資料包括鍋爐房平面設計、竣工圖;環(huán)保部門對鍋爐房的噪聲及煙塵污染的監(jiān)測報告;其他各種輔助設備均須有產品質量合格證書及產品規(guī)格與安裝使用說明書;鍋爐房各項安裝工程的質量評定表和各階段安裝記錄;水壓試驗、烘爐、煮爐、安全閥調試記錄，鍋爐及輔助設備單機調試的冷態(tài)試運行記錄，72h熱態(tài)試運行記錄，儲煤灰渣場地是否符合要求等。

　　2.供熱管網的資料

　　物業(yè)管理公司從開發(fā)商手中接管供熱管網時，應索要下列資料，并審查其設計和施工是否符合國家的有關規(guī)范要求。

　　①室外和室內供暖平面、系統(tǒng)圖。

　　②管網設備的合格證及使用說明書。

　　③隱蔽工程的分段驗收記錄。

　　④管網的水壓試驗記錄。

　　⑤重要焊口焊接質量檢查記錄。

　　⑥管道的沖洗記錄。

　　另外在新建供熱管網時，開發(fā)商對采暖期的保修期為一個采暖期，因此應通過檢查第一個采暖期發(fā)生的漏水、暖氣不熱和水平衡失調等問題，及時修理，掌握情況，第一個采暖期各項指標無誤后方可接管。

　　當接管運行幾年的舊熱網時，要求對方移交已運行幾年中的運行記錄，提取的熱網及設備折舊費和大修資金及熱用戶的采暖費收費檔案。