物業(yè)園區(qū)工程部設(shè)備管理模式

　　1、工程部?jī)?nèi)按設(shè)備系統(tǒng)類(lèi)別劃分區(qū)域，對(duì)整場(chǎng)進(jìn)行物質(zhì)備案。并將工作相應(yīng)崗位合并為兩個(gè)班組。班組內(nèi)人員由領(lǐng)班按任務(wù)所需和個(gè)人專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)分配不同崗位，但可以根據(jù)排班和實(shí)際任務(wù)的需要，調(diào)整到本班組的其他崗位，滿足以精簡(jiǎn)經(jīng)濟(jì)的人力保持設(shè)備良好運(yùn)行和維護(hù)的需要。

　　2、各崗位當(dāng)班人員按職責(zé)范圍和崗位職責(zé)負(fù)責(zé)所屬設(shè)備的運(yùn)行和維修保養(yǎng)，嚴(yán)格遵守設(shè)備安全操作規(guī)程，按制訂的運(yùn)作程序規(guī)范的完成工作任務(wù)。

　　3、設(shè)備維修作為工程部設(shè)備管理的主要內(nèi)容，將按日常報(bào)修、日常巡查檢修、預(yù)防性維修和翻新改造四個(gè)功能塊來(lái)進(jìn)行，具體說(shuō)明如下：

　　一維修功能

　　所有設(shè)備設(shè)施維護(hù)、保養(yǎng)和檢修以四個(gè)功能塊來(lái)完成：

　　（1）預(yù)防性維修：所有設(shè)備設(shè)施均制訂維護(hù)保養(yǎng)和檢修計(jì)劃，按既定時(shí)間、項(xiàng)目和流程實(shí)施預(yù)防性的檢修。

　　（2）日常報(bào)修處理：設(shè)備設(shè)施的使用部門(mén)在日常使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的故障以報(bào)修單的形式通知工程部采取維修措施。

　　（3）巡查檢修：工程部各班組值班人員在當(dāng)班時(shí)段至少對(duì)責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次巡查，發(fā)現(xiàn)故障和異常及時(shí)處理。

　　（4）增改翻新：根據(jù)設(shè)備設(shè)施的具體情況和實(shí)際需要，對(duì)已有的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行增加、改進(jìn)性能和翻新處理，使設(shè)備設(shè)施重新恢復(fù)使用價(jià)值，得到良好的利用。

　　二維修結(jié)構(gòu)

　　（1）經(jīng)理負(fù)責(zé)根據(jù)園區(qū)設(shè)施規(guī)模制訂維修程序和維修計(jì)劃。

　　（2）以各專(zhuān)業(yè)班組為單位，按既定的責(zé)任范圍，分別負(fù)責(zé)所屬區(qū)域或設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和檢修。

　　（3）重要設(shè)備設(shè)施和綜合專(zhuān)業(yè)性設(shè)備設(shè)施由經(jīng)理負(fù)責(zé)組織相關(guān)班組共同進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和檢修。

　　三維修控制

　　（1）經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督各班組按既定的程序和計(jì)劃實(shí)施，控制維修成本、效率和質(zhì)量。各班組按程序和計(jì)劃在領(lǐng)班的組織和帶領(lǐng)下，實(shí)施并完成設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)和檢修。

　　（2）日常報(bào)修處理由報(bào)修部門(mén)負(fù)責(zé)驗(yàn)收設(shè)備修復(fù)質(zhì)量并簽收《工程報(bào)修單》。

　　《工程報(bào)修單》共三聯(lián)由報(bào)修部門(mén)驗(yàn)收簽字后一份報(bào)修部門(mén)留存、一份工程部備查、一份由工程部每月匯總轉(zhuǎn)交財(cái)務(wù)核算材料成本。

　　（3）預(yù)防性維修項(xiàng)目由維修人填寫(xiě)《維修記錄》，使用或保管部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收簽字；如有更換配件或耗用材料以《工程報(bào)修單》方式處理。

　　（4）工程部日常巡查中的檢修由檢修人填寫(xiě)《巡查檢修記錄》，并由使用或保管部門(mén)驗(yàn)收簽字；如有更換配件或耗用材料以《工程報(bào)修單》方式處理。

　　四技術(shù)與安全運(yùn)行保障模式

　　（1）成立以主管為組長(zhǎng)、各班領(lǐng)班為副組長(zhǎng)、各崗位骨干為成員的工程部技術(shù)與安全運(yùn)行保障小組，集中工程部?jī)?yōu)勢(shì)力量及時(shí)迅速的解決工程部運(yùn)作中的各種技術(shù)難題、加強(qiáng)和保證安全運(yùn)行。

　　（2）技術(shù)與安全小組各成員在日常工作中同步負(fù)責(zé)所在班組或崗位的技術(shù)與安全保障。密切注意所屬責(zé)任范圍的設(shè)備設(shè)施及人身財(cái)產(chǎn)運(yùn)行安全。

　　（3）領(lǐng)班負(fù)責(zé)制定本班技術(shù)與安全運(yùn)行保障計(jì)劃，組織本班技術(shù)培訓(xùn)和安全檢查；主管負(fù)責(zé)制定本部門(mén)技術(shù)與安全運(yùn)行保障計(jì)劃，組織全部門(mén)的技術(shù)和安全檢查。班組和全部門(mén)按計(jì)劃時(shí)間和項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)和定期的安全檢查、評(píng)估，對(duì)發(fā)現(xiàn)和存在的隱患及時(shí)處理，確保工程部安全運(yùn)行。

　　（4）工程部日常運(yùn)作中各崗位出現(xiàn)的技術(shù)疑難問(wèn)題當(dāng)班人員不能解決時(shí)，主管及時(shí)組織技安小組成員共同想辦法處理。確認(rèn)部?jī)?nèi)無(wú)力解決的，由主管及時(shí)向上反映，并盡快聯(lián)系專(zhuān)業(yè)公司或廠家支持，確保公司正常經(jīng)營(yíng)。

　　（5）實(shí)行安全操作一票否決制。各崗位人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程和安全制度，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，杜絕事故發(fā)生。在部門(mén)或公司組織的安全檢查中不能達(dá)標(biāo)的班組和崗位，本月各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)一律取消。凡發(fā)生安全責(zé)任事故的，情節(jié)嚴(yán)重的直接責(zé)任人立即調(diào)離工程部。

　　五、程部財(cái)務(wù)管理模式

　　1、主管對(duì)本部門(mén)的財(cái)務(wù)管理負(fù)有直接責(zé)任。

　　2、工程部所有物品申購(gòu)領(lǐng)用均需主管審核簽字，嚴(yán)格控制備件庫(kù)存成本和非營(yíng)業(yè)所需物品領(lǐng)用。

　　3、工程部工具和常用備件由各班組直接從公司倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)用，并負(fù)責(zé)保管。不另設(shè)保管員。

　　4、每月財(cái)務(wù)盤(pán)存日，先以班組為單位由領(lǐng)班負(fù)責(zé)進(jìn)行物品清點(diǎn)，并與倉(cāng)庫(kù)核對(duì)后，報(bào)表交主管匯總。主管5、負(fù)責(zé)將本月所有財(cái)務(wù)報(bào)表匯總交財(cái)務(wù)部。不另設(shè)財(cái)務(wù)或統(tǒng)計(jì)員。

　　6、其他嚴(yán)格按園區(qū)財(cái)務(wù)制度和程序處理。

篇2：物業(yè)管理中工程設(shè)備管理重要性

　　物業(yè)管理中工程設(shè)備管理重要性

　　一、工程管理是物業(yè)建設(shè)的基礎(chǔ)工作

　　物業(yè)的質(zhì)量優(yōu)劣，取決于物業(yè)設(shè)計(jì)的水平和工程施工質(zhì)量的好壞，在設(shè)計(jì)中遺留了不少問(wèn)題，使物業(yè)管理處于十分被動(dòng)的境地，使物業(yè)質(zhì)量受到嚴(yán)重?fù)p害，慎重小業(yè)主和租客沒(méi)完沒(méi)了的投訴，使管理人員疲于應(yīng)付。

　　二、優(yōu)秀的物業(yè)管理必須具備良好的硬件和軟件

　　物業(yè)管理的硬件就是物業(yè)設(shè)計(jì)水平和工程，有符合物業(yè)管理要求的高水平設(shè)計(jì)和優(yōu)良的工程質(zhì)量才能使物業(yè)價(jià)值提升。

　　物業(yè)管理的軟件是指物業(yè)管理的水平，是通過(guò)人的管理去實(shí)現(xiàn)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行科學(xué)管理、提供高水平的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　　三、從物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)實(shí)情況也反映出必須加強(qiáng)工程管理

　　設(shè)計(jì)者對(duì)物業(yè)管理的特點(diǎn)缺乏了解，片面地追求設(shè)計(jì)指針或標(biāo)新立異，往往遺留不少問(wèn)題，發(fā)展商在市場(chǎng)影響下，往往要改變工程設(shè)計(jì)和在施工中途改變物業(yè)功能，在物業(yè)投入使用時(shí)才發(fā)現(xiàn)，難以補(bǔ)救，在物業(yè)設(shè)計(jì)和工程施工中，用戶二次裝修的要求，在消防、供電等方面不能滿足客戶要求，發(fā)展商和物業(yè)管理公司必須加強(qiáng)工程管理。

　　工程管理的基本要求

　　一、工程管理就是對(duì)物業(yè)工程設(shè)計(jì)、施工到竣工驗(yàn)收投入使用的全過(guò)程管理

　　在物業(yè)工程設(shè)計(jì)時(shí)，要求對(duì)物業(yè)的功能組合有比較準(zhǔn)確的定位。如果由發(fā)展商自行組織物業(yè)管理公司去承接物業(yè)管理任務(wù)，就要求能早期介入工程設(shè)計(jì)的咨詢工作。

　　對(duì)工程的施工管理，發(fā)商一般都聘請(qǐng)監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)督工程施工，但監(jiān)理公司的主人任務(wù)是監(jiān)督施工單位是否按圖施工和是否符合施工質(zhì)量，并不能代表管理公司對(duì)施工中發(fā)現(xiàn)的不符合管理服務(wù)要求的問(wèn)題提出整改意見(jiàn)，專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，可以向發(fā)展商提出報(bào)告，并爭(zhēng)取他們的支持。

　　工程的竣工驗(yàn)收是物業(yè)投入使用的關(guān)鍵階段，管理公司應(yīng)全面參與收樓和設(shè)備系統(tǒng)驗(yàn)收工作。

　　二、工程管理的基本要求

　　1.對(duì)工程設(shè)計(jì)管理的基本要求

　　★物業(yè)的功能組合是否合理；

　　★供電系統(tǒng)的配置容量、主結(jié)線系統(tǒng)、負(fù)荷分配計(jì)量是否滿足安全和用戶需要；

　　★中央空調(diào)系統(tǒng)的選型和系統(tǒng)設(shè)計(jì)是否合理，送排風(fēng)系統(tǒng)是否完善；

　　★給排水系統(tǒng)是否充分考慮給水及排水需要；

　　★消防系統(tǒng)是否布局合理，自動(dòng)報(bào)警能否滿足二次裝修的擴(kuò)容需要；

　　★電梯和扶梯的選型是否先進(jìn)和滿足物業(yè)功能需要；

　　★物業(yè)綠化和車(chē)場(chǎng)管理的布局是否合理完善。

　　2.對(duì)工程施工管理的基本要求

　　★工程調(diào)度會(huì)，了解工程進(jìn)度和施工質(zhì)量情況；

　　★修改建議，使物業(yè)管理的條件更加完善；

　　★跟進(jìn)工程分部試驗(yàn)和驗(yàn)收工作，掌握公共設(shè)備的質(zhì)量情況；

　　★收集資料，為編制公共設(shè)備系統(tǒng)的管理制度和操作規(guī)程作好準(zhǔn)備。

　　3.對(duì)工程竣工驗(yàn)收階段的管理要求

　　★參與工程竣工驗(yàn)收工作，有計(jì)劃有步驟地分部接管物業(yè)；

　　★按穗《廣州市建設(shè)工程檔案移交辦法》，參加工程竣工資料的交接工作；

　　★參加發(fā)展商、監(jiān)理公司、施工單位和物業(yè)管理公司共同進(jìn)行的和的業(yè)巡樓檢查，施工單位繼續(xù)整改完善的依據(jù)；

　　★在竣工驗(yàn)收過(guò)程中，作好小業(yè)主二裝修的設(shè)計(jì)審查和施工管理工作。

　　工程管理應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題

　　一、工程設(shè)計(jì)經(jīng)常出現(xiàn)的問(wèn)題

　　1.電氣方面

　　★由于物業(yè)功能定位不準(zhǔn)，導(dǎo)致供電負(fù)荷嚴(yán)重不足的現(xiàn)象；

　　★由于設(shè)計(jì)單位對(duì)物業(yè)管理的特點(diǎn)不夠了解，造成公共照明的電力浪費(fèi)；

　　★由于用戶二次裝修的需求缺乏了解，在各樓供電負(fù)荷分配上沒(méi)有留余地；

　　★中央空調(diào)機(jī)組電纜選型不當(dāng)，沒(méi)有采用封閉母線而使用了多條電纜并聯(lián)供電，使機(jī)組出力而受到限制；

　　2.中央空調(diào)系統(tǒng)方面

　　★設(shè)計(jì)部門(mén)沒(méi)有考慮空調(diào)負(fù)荷日夜相差大的實(shí)際情況，選用同一制冷量的機(jī)組，造成“大馬拉小車(chē)”的電力浪費(fèi)現(xiàn)象；

　　★中央空調(diào)系統(tǒng)的回風(fēng)量往往忽視，回風(fēng)口布置是否合理，否則會(huì)大大降低制冷效率。

　　3.消防報(bào)警系統(tǒng)是物業(yè)管理的重要安全沒(méi)有充分考慮二次裝城要增加的煙感器數(shù)量，查消防自動(dòng)報(bào)的主機(jī)是否留有足夠的備用回路。

　　二、施工過(guò)程經(jīng)常出現(xiàn)的問(wèn)題

　　1.鑒定的高壓開(kāi)關(guān)柜，產(chǎn)品質(zhì)量得不到保證；

　　2.非阻燃型的電纜，使供電系統(tǒng)存在嚴(yán)重隱患；

　　3.中央空調(diào)機(jī)組電纜敷設(shè)質(zhì)量差，限制機(jī)組出力；

　　4.排水系統(tǒng)施工未充分考慮防洪措施；

　　5.地下室隔水層施工質(zhì)量差，使電梯底坑滲水?dāng)啵?/p>

　　6.對(duì)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)的度試驗(yàn)不認(rèn)真，往往在天花施工后進(jìn)行，試驗(yàn)時(shí)漏水，造成天花損壞；

　　7.中央空調(diào)系統(tǒng)的冷凍水系統(tǒng)保溫質(zhì)量不良，特別是接口處遺漏保溫，造成滴水事故；

　　8.對(duì)于計(jì)算機(jī)群控電梯的機(jī)房，沒(méi)有認(rèn)真進(jìn)行防塵通風(fēng)處理；

　　9.柴油發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試驗(yàn)，滿負(fù)荷試驗(yàn)和甩負(fù)荷試驗(yàn)往忽視；

　　10.大廈防雷系統(tǒng)施工質(zhì)量不符合要求，留下隱患。

　　三、竣工驗(yàn)收階段應(yīng)注意的問(wèn)題

　　1.要嚴(yán)格按規(guī)定檢查下列工程資料是否齊全：

　　★建設(shè)依據(jù)文件：立項(xiàng)報(bào)、批文件；

　　★竣工驗(yàn)收文件：工程建設(shè)叫結(jié)報(bào)告、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；

　　★工程地質(zhì)勘察報(bào)告；

　　★初步設(shè)計(jì)文件：初步設(shè)計(jì)和技術(shù)設(shè)計(jì)文件；

　　★施工單位的施工及驗(yàn)收記錄：施工管理、測(cè)量、驗(yàn)收記錄、給排水、電氣安裝記錄、空調(diào)安裝記錄；

　　★竣工圖

　　2.重點(diǎn)檢查下列文件：

　　★電梯投入試驗(yàn)必須經(jīng)市勞動(dòng)局和建委電梯安全質(zhì)量監(jiān)察站驗(yàn)收合格后；

　　★變電所必須經(jīng)市供電局(或區(qū)供電局)安全監(jiān)察驗(yàn)收合格才能投入運(yùn)行；

　　★中央空調(diào)系統(tǒng)必須經(jīng)生產(chǎn)廠調(diào)試合格后才能正式投入運(yùn)行；

　　★消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)必須經(jīng)有資質(zhì)的水工程公司調(diào)試合格；

　　★消火栓和自動(dòng)噴淋系統(tǒng)必須經(jīng)市消防部門(mén)驗(yàn)收合格才能投入運(yùn)行；

　　★物業(yè)全面投入運(yùn)行前必須經(jīng)質(zhì)量監(jiān)督站和消防部門(mén)綜合檢查合格后才能投入使用。

　　3.分部接管物業(yè)的內(nèi)容

　　在接管物業(yè)時(shí)，應(yīng)遵循先收建筑物、后收公共系統(tǒng)的原則。在接管建筑物時(shí)，應(yīng)從上而下，驗(yàn)一層，收一層，管一層；對(duì)公共系統(tǒng)的驗(yàn)收，逐一試驗(yàn)接管，但首先應(yīng)對(duì)供、配電系統(tǒng)和消防系統(tǒng)進(jìn)行檢查驗(yàn)收。

　　★建筑部分的驗(yàn)收接管內(nèi)容，包括：

　　a.各單元內(nèi)的天花、墻壁、玻璃幕墻、照明、通訊、盤(pán)管風(fēng)機(jī)、地面、門(mén)窗及衛(wèi)生設(shè)施是否齊全完好；

　　b.公共信道、公共井、間(包括茶水間、新風(fēng)機(jī)房、配電間、管井間、電纜井間、通訊間)；

　　c.對(duì)廣場(chǎng)、綠化帶、停車(chē)場(chǎng)、車(chē)道、防空避難層、設(shè)備層進(jìn)行檢查，作出記錄。

　　★高低壓配電間及低壓供電系統(tǒng)：

　　★給、排水系統(tǒng)檢查驗(yàn)收接管；

　　★中央空調(diào)及通風(fēng)系統(tǒng)檢查；

　　★電梯、扶梯檢查驗(yàn)收；

　　★消防系統(tǒng)檢查驗(yàn)收；

　　★通訊系統(tǒng)檢查接管；

　　★電視及保安系統(tǒng)檢查接管。

　　4.消火栓系統(tǒng)及自動(dòng)噴淋系統(tǒng)必須經(jīng)施工單位自檢合格，處于備用狀態(tài)；

　　5.必須嚴(yán)格審查二次裝修圖紙；

　　6.向消防部門(mén)報(bào)建規(guī)定：建筑面積超過(guò)80m2的裝飾工程，必須經(jīng)消防部門(mén)批準(zhǔn)。

　　工程管理與設(shè)備管理的關(guān)系

　　一、熟悉了公共系統(tǒng)的設(shè)備情況，可以制定下列設(shè)備管理制度：

　　1.工程部的職責(zé)和管理范圍；

　　2.工程部的組織架構(gòu)；

　　3.工程部各級(jí)人員崗位責(zé)任制

　　4.工程部總值班制度；

　　5.設(shè)備定期校驗(yàn)制度；

　　6.安全工作制度；

　　7.工程維修物資管理制度(包括材料、配件儲(chǔ)備定額的制定)；

　　8.機(jī)具、儀器、工具管理制度(機(jī)具、儀器、工具配置計(jì)劃)；

　　9.檢修管理制度；

　　10.變電所管理制度；

　　11.電氣行和事故處理規(guī)程；

　　12.低壓電器維修管理制度；

　　13.電梯(扶梯)管理制度；

　　14.給排水管理制度；

　　15.中央空調(diào)管理制度；

　　16.柴油發(fā)電機(jī)管理制度；

　　17.弱電系統(tǒng)管理制度；

　　18.機(jī)械停車(chē)設(shè)備管理制度。

　　二、根據(jù)物業(yè)設(shè)備情況制定運(yùn)行方案

　　物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行方應(yīng)根據(jù)人流多少、氣候條件、作息時(shí)間、市場(chǎng)淡旺、負(fù)荷狀況。本著安全、經(jīng)濟(jì)和服務(wù)至上的原則。制訂合理的中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)和供電系統(tǒng)運(yùn)行方案，既要滿足用戶需要，又要節(jié)省能源。

　　三、制訂下列應(yīng)急措施：

　　1.物業(yè)防洪應(yīng)急措施；

　　2.預(yù)防地震應(yīng)急措施；

　　3.玻璃幕墻損壞應(yīng)急措施；

　　4.臺(tái)風(fēng)襲擊的應(yīng)急措施；

　　5.應(yīng)付火警措施；

　　6.電力中斷的應(yīng)急措施；

　　7.飲用水中斷的應(yīng)急措施；

　　8.電梯困人的應(yīng)急措施；

　　9.對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急措施。

　　由此可見(jiàn)，物業(yè)管理人員介入工程管理可以為物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)，在保證有良好物業(yè)硬件的同時(shí)，有條件創(chuàng)造良好的管理軟件，為創(chuàng)造優(yōu)秀物業(yè)管理提供了可靠的保證。

篇3：礦山工程公司設(shè)備管理科安全產(chǎn)生責(zé)任制

　　礦山工程公司設(shè)備管理科安全產(chǎn)生責(zé)任制

　　一、定期組織對(duì)各種機(jī)械設(shè)備、電氣設(shè)備、車(chē)輛的安全檢查，對(duì)不符合安全技術(shù)規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)的不準(zhǔn)使用，應(yīng)采取措施，消除隱患。

　　二、搞好鍋爐登記、建檔和軟化水的工作。隨時(shí)提供鍋爐和受壓容器的技術(shù)資料，并組織司爐工培訓(xùn)工作。

　　三、組織設(shè)備大、中、小修時(shí)要簽定安全協(xié)議，落實(shí)安全措施，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況設(shè)置安全通道和臨時(shí)圍欄。

　　四、負(fù)責(zé)組織對(duì)各種機(jī)手技術(shù)培訓(xùn)和技術(shù)考核，對(duì)考試合格者簽發(fā)合格證，嚴(yán)格執(zhí)行專(zhuān)人專(zhuān)機(jī)制。