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物業(yè)經(jīng)理人

物業(yè)項(xiàng)目強(qiáng)電系統(tǒng)管理辦法:電梯操作保養(yǎng)規(guī)程

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  物業(yè)項(xiàng)目強(qiáng)電系統(tǒng)管理辦法:電梯操作、保養(yǎng)規(guī)程

  二.電梯操作、保養(yǎng)規(guī)程

  1.0目的

  規(guī)范電梯運(yùn)行管理,維修保養(yǎng)工作,確保電梯良好運(yùn)行。

  2.0適用范圍

  適用于本公司轄區(qū)內(nèi)項(xiàng)目管理處電梯的運(yùn)行管理,維修保養(yǎng)。

  3.0職責(zé)范圍

  3.1工程處經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查電梯運(yùn)行管理工作的實(shí)施情況。

  3.2工程處經(jīng)理負(fù)責(zé)審核<<設(shè)施年度維修保養(yǎng)計(jì)劃>>,并檢查維修保養(yǎng)工作的實(shí)施情況。

  3.3工程組主管負(fù)責(zé)電梯運(yùn)作管理的組織實(shí)施。

  3.4工程組主管負(fù)責(zé)制定《設(shè)施年度維修保養(yǎng)計(jì)劃》,并具體組織實(shí)施維修保養(yǎng)工作。

  3.5電梯管理員具體負(fù)責(zé)電梯的日常運(yùn)行管理維修保養(yǎng)。

  4.0程序要點(diǎn)

  4.1巡視監(jiān)控

  4.1.1工程組當(dāng)職人員每天應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)所有電梯的主要部位至少巡視一次。

  4.1.2巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容:

  a)線引電機(jī)有無(wú)異常噪音或氣味,是否溫度過(guò)高,線引電機(jī)軸承是否需要加注潤(rùn)滑油,螺栓是否松動(dòng)。

  b)減速箱是否需要加注潤(rùn)滑油,油色,油位是否正常,連軸器是否牢固可靠,螺栓有無(wú)松動(dòng)。

  c)指示儀表,指示燈是否正確,各繼電器,接觸動(dòng)作是否正常,有無(wú)異常聲響。

  d)變壓器,電阻器,電抗器溫度是否正常,有無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象。

  e)制動(dòng)器動(dòng)作是否正常,制動(dòng)線圈是否過(guò)熱,制動(dòng)輪上是否有油污。

  f)曳引輪,曳引繩,限速器,機(jī)械選層器,測(cè)速機(jī)等運(yùn)行是否正常,有無(wú)異常聲響。

  g)通訊設(shè)備是否暢通靈敏,指示牌是否完好,盤(pán)車(chē)手輪,開(kāi)閘板手等橡膠工具是否已放在制定位置。

  h)轎箱照明燈是否正常,廳外轎內(nèi)指層,指令及指示燈是否正常。

  i)廳門(mén)及轎門(mén)踏板是否清潔干凈。

  j)轎箱對(duì)重導(dǎo)靴油盅油量是否足夠。

  k)電梯運(yùn)行有無(wú)異常振動(dòng)或聲響,舒適感有無(wú)明顯變化。

  l)開(kāi)門(mén)關(guān)門(mén)有無(wú)異常,轎箱內(nèi)應(yīng)急燈是否可靠。

  m)底坑限速器,張緊裝置,開(kāi)關(guān)和碰鐵距離是否異常。

  n)補(bǔ)償鏈?zhǔn)欠裼挟愴憽?/P>

  o)底坑有無(wú)積水或臟物。

  4.1.3巡視過(guò)程中入發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時(shí),電梯管理員應(yīng)及時(shí)采取措施予以解決并匯報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理。

  4.2異常情況處置

  4.2.1發(fā)生火災(zāi)的處置:

  a)樓層發(fā)生火災(zāi)時(shí),電梯管理員應(yīng)立即擊碎玻璃按動(dòng)"消防開(kāi)關(guān)"使電梯進(jìn)入消防運(yùn)行狀態(tài),電梯運(yùn)行到基站后,應(yīng)使乘客保持鎮(zhèn)靜,疏散乘客迅速離開(kāi)轎箱。

  b)井道內(nèi)發(fā)生火災(zāi)時(shí),電梯管理員立即停梯,疏導(dǎo)乘客迅速離開(kāi)轎箱,切斷電源,用干粉滅火器控制火勢(shì)蔓延。

  4.2.2電梯浸水的處置:

  a)當(dāng)?shù)卓觾?nèi)出現(xiàn)少量進(jìn)水或浸水時(shí),應(yīng)將電梯停在二樓以上,斷開(kāi)電梯總電源。

  b)當(dāng)樓層發(fā)生水淹或浸水時(shí),應(yīng)將轎箱停于進(jìn)水層站的上一層,斷開(kāi)電梯總開(kāi)關(guān)。

  c)當(dāng)?shù)卓樱阑驒C(jī)房進(jìn)水較多時(shí),應(yīng)立即停梯,斷開(kāi)電梯電源總開(kāi)關(guān)。

  d)對(duì)濕水電梯應(yīng)進(jìn)行除濕處理,試梯后正常才能投入正式運(yùn)行。

  4.2.3停電,故障造成電梯困人時(shí),按《應(yīng)急情況處理規(guī)程》處理。

  4.3電梯機(jī)房管理

  4.3.1非值班人員不得進(jìn)入機(jī)房,若領(lǐng)導(dǎo)檢查有工程組主管陪同。

  4.3.2機(jī)房?jī)?nèi)禁止存放易燃易爆或危險(xiǎn)品,機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)配備手提式滅火器,禁止吸煙。

  4.3.3每周打掃一次機(jī)房衛(wèi)生。

  4.3.4機(jī)房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖,不允許私配鑰匙。

  4.4交接班要求

  4.4.1接班人遠(yuǎn)穎準(zhǔn)時(shí)接班。

  4.4.2接班人應(yīng)認(rèn)真聽(tīng)取交班人交代,并查看《交接班記錄表》確認(rèn)后簽名。

  4.5維修保養(yǎng)

  4.5.1《設(shè)施年度維修保養(yǎng)計(jì)劃表》的制定。

  4.5.2每年的12月5日之前由項(xiàng)目管理處工程組主管組織電梯管理員一起研究、制定《設(shè)施年度維修保養(yǎng)計(jì)劃表》上報(bào)公司工程處經(jīng)理審批。

  4.5.3制定《設(shè)施年度維修保養(yǎng)計(jì)劃表》的原則是:

  a)電梯使用的頻度。

  b)電梯運(yùn)行狀況。

  c)合理時(shí)間。

  4.5.4《設(shè)施年度維修保養(yǎng)計(jì)劃表》的內(nèi)容:

  a)維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容。

  b)備品備件計(jì)劃。

  c)具體實(shí)施維修保養(yǎng)時(shí)間

  d)預(yù)計(jì)費(fèi)用。

  4.6電梯管理員進(jìn)行電梯維修保養(yǎng)時(shí)應(yīng)按《設(shè)施年度維修保養(yǎng)計(jì)劃表》進(jìn)行。

  4.7電梯維修保養(yǎng)安全操作

  4.7.1維修保養(yǎng)前的安全準(zhǔn)備工作:

  a)在電梯基站門(mén)口處放置"檢修停用"標(biāo)牌。

  b)關(guān)好廳門(mén),不好關(guān)廳門(mén)時(shí),用合適的護(hù)柵攔住入口處,防止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入電梯轎廂或井道。

  c)有人在轎頂做檢修工作時(shí),必須按下轎頂檢修箱上的檢修開(kāi)關(guān),關(guān)好廳門(mén)。

  4.7.2檢修過(guò)程中的安全注意事項(xiàng):

  a)給轉(zhuǎn)動(dòng)部位加油,清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況時(shí)必須停閉電梯。

  b)人在轎頂工作時(shí),站立之處應(yīng)有選擇,腳下不得有油污,否則應(yīng)打掃干凈以防滑倒。

  c)人在轎頂上準(zhǔn)備開(kāi)動(dòng)電梯以觀察有關(guān)電梯部件的工作情況時(shí),必須牢牢系住鋼絲繩并應(yīng)注意整個(gè)身體位于轎廂外框尺寸之內(nèi),防止其他部件碰傷,并且轎內(nèi)檢修人員開(kāi)梯時(shí),要交待和配合好,未經(jīng)許可不準(zhǔn)開(kāi)動(dòng)電梯。

  d)禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙。

  e)檢修電器部件時(shí)盡可能避免帶電作業(yè),必須帶電操作或難以在完全

切斷電源的情況操作時(shí)應(yīng)于防觸電,并應(yīng)由監(jiān)護(hù)人,必備工具和材料,特別應(yīng)注意電梯突然起動(dòng)運(yùn)作。

  f)使用的手燈必須采用帶護(hù)手的、電壓36伏以下的安全燈,最好使用手電筒。

  4.8電梯管理員負(fù)責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)工作,大、中型修理由外委完成。

  4.9每3個(gè)月對(duì)電梯各部位進(jìn)行一次檢查、清潔、潤(rùn)滑。

  4.9.1檢查曳引電動(dòng)機(jī),減速箱有無(wú)異常響聲。

  4.9.2檢查曳引電動(dòng)機(jī)和減速箱聯(lián)軸器性圈有無(wú)損件。

  4.9.3檢查制動(dòng)器電磁鐵與銅套間是否潤(rùn)滑的好,動(dòng)作是否靈活無(wú)阻礙。

  4.9.4門(mén)機(jī)直流電動(dòng)機(jī)碳刷磨損如果超過(guò)新裝時(shí)厚度的1/3時(shí)則應(yīng)更換。

  4.9.5限速器旋轉(zhuǎn)銷(xiāo)軸處應(yīng)加潤(rùn)滑油,限速器輪,張緊輪措應(yīng)無(wú)異常磨損。

  4.9.6檢查張緊裝置動(dòng)作是否正常,否則應(yīng)作機(jī)械調(diào)整。

  4.9.7檢查安全鉗傳動(dòng)連桿動(dòng)作是否靈活無(wú)卡阻。

  4.9.8清潔控制柜內(nèi)各元器件,檢查接觸器,繼電器動(dòng)作是否正常,有無(wú)異常聲響,觸點(diǎn)有無(wú)燈火,熔焊、積碳現(xiàn)象,如有則進(jìn)行整修。

  4.9.9檢查機(jī)械選層器鋼帶有無(wú)斷裂,開(kāi)裂和扭曲現(xiàn)象如有則應(yīng)更換。

  4.9.10清除轎門(mén),各廳門(mén)導(dǎo)軌的灰塵、油垢。

  4.9.11檢查自動(dòng)門(mén)傳動(dòng)機(jī)構(gòu),安全觸板轉(zhuǎn)動(dòng)機(jī)構(gòu)是否正常,要求門(mén)口距廳門(mén)地板5-8mm。

  4.10每年對(duì)小區(qū)內(nèi)所有電梯進(jìn)行一次全面綜合性檢查、清洗、潤(rùn)滑、修理、調(diào)整和測(cè)試。

  4.11每次電梯維修保養(yǎng)時(shí)間不允許超過(guò)8小時(shí)。

  4.12電梯管理員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作,清晰、完整、規(guī)范的記錄在《設(shè)施日常保養(yǎng)表》內(nèi)。

  4.13電梯因維修保養(yǎng)等原因需要停梯時(shí),應(yīng)由工程組主管報(bào)告主管經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。

  4.14客戶服務(wù)部提前24小時(shí)通知有關(guān)用戶并做出解釋。

  5.0記錄

  5.1《設(shè)施年度維修保養(yǎng)計(jì)劃表》MPS-YG2-06

  5.2《交接班記錄表》MPS-YWB2-01

  5.3《設(shè)施日常檢查表》MPS-YG2-05

  6.0相關(guān)支持文件

  6.1《應(yīng)急情況處理規(guī)程》MPS-YW1-06

篇2:物業(yè)管理中電梯維修保養(yǎng)工作

  物業(yè)管理中電梯維修保養(yǎng)工作

  隨著社會(huì)的發(fā)展,文明的進(jìn)步,人類(lèi)的居住辦公環(huán)境越來(lái)越趨向于高層建筑,隨之而來(lái)的是對(duì)電梯的依賴(lài)性越來(lái)越強(qiáng)。電梯的維護(hù)與保養(yǎng)、延長(zhǎng)使用壽命、及時(shí)排除故障等問(wèn)題也就擺在物業(yè)公司的面前。雖然大部分物業(yè)公司對(duì)于電梯的管理仍然傾向于電梯維保公司,簽訂維保合同,但從安全性與及時(shí)性考慮,必須在日常工作中加強(qiáng)對(duì)電梯的維護(hù)保養(yǎng),電梯出現(xiàn)故障就要對(duì)故障進(jìn)行處理。

  電梯是危險(xiǎn)性較大的特種設(shè)備,其維修、保養(yǎng)有著嚴(yán)格的要求。我國(guó)《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》明確了“電梯的日常維護(hù)保養(yǎng),必須由依照本條例取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進(jìn)行。”可見(jiàn),電梯從業(yè)活動(dòng)受到了相關(guān)法規(guī)的制約。就目前市場(chǎng)情況看,電梯的維保單位主要有:一是電梯制造商直屬的維保公司:二是電梯制造商委托的維保公司;三是專(zhuān)門(mén)從事電梯安裝、維護(hù)的公司;四是規(guī)模較大的個(gè)別物業(yè)管理企業(yè),面向轄管樓盤(pán)電梯的維保,依照《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》取得自保資質(zhì)認(rèn)可,而組建的電梯維保部門(mén)。

  那么,作為物業(yè)管理企業(yè),在目前激烈競(jìng)爭(zhēng)的電梯市場(chǎng)中,面對(duì)五花八門(mén)的電梯維保單位,選擇怎樣的電梯公司來(lái)維修保養(yǎng)電梯是關(guān)鍵。一旦在這方面選擇失策,電梯維保的及時(shí)有效性、安全可靠性就很難保證,將使物業(yè)公司的管理水平大打折扣,甚者招惹業(yè)主揭竿炒物業(yè)管理企業(yè)的殘局。實(shí)際上,不管是哪種性質(zhì)的電梯維保公司,維保市場(chǎng)的運(yùn)作都有一個(gè)共同的運(yùn)營(yíng)成本,價(jià)低有價(jià)低的維保方式,充其量也只能做個(gè)表面功夫,或者在更換零件維修時(shí)掠取電梯配件差額。所以,便宜莫貪!資質(zhì)、信譽(yù)、嫻熟的技術(shù)、配件的跟蹤,才是物業(yè)管理企業(yè)選聘電梯維保公司的主要考慮因素。

  物業(yè)管理企業(yè)把電梯委托給專(zhuān)業(yè)電梯公司維保,并非撒手不理。因?yàn)椋话銇?lái)說(shuō),電梯公司也只不過(guò)每月做 2-3次的電梯維保(特殊除外),而大量的日常管理還是落在物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)搞好內(nèi)部與安全有關(guān)的規(guī)章制度建設(shè),從制度上確保特種設(shè)備使用環(huán)節(jié)的安全,并做好至少每周1次的電梯自檢,并記錄。物業(yè)管理企業(yè)也可通過(guò)小區(qū)的文化建設(shè),大力開(kāi)展宣傳教育活動(dòng),倡導(dǎo)愛(ài)護(hù)、保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備。

  讓乘客文明乘梯,不在轎廂內(nèi)亂涂、亂畫(huà)。教育乘客在乘梯時(shí)不亂按方闊按鈕。例如要往上乘梯就不要上、下按鈕都按,以減少電梯應(yīng)答次數(shù),從而縮短電梯運(yùn)行時(shí)間,起節(jié)能作用。讓業(yè)主明白,自己既是電梯的使用者,也是電梯費(fèi)用的”埋單者”。擺明了利害關(guān)系,有利于物業(yè)管理。 通過(guò)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)員工的培訓(xùn),普及電梯使用知識(shí)。特別是應(yīng)加強(qiáng)電梯困人的應(yīng)急處理能力訓(xùn)練。有條件的,可選派部分人員參加電梯操作證考證,持證上崗,直接實(shí)施應(yīng)急救援工作。

  電是電梯等各種設(shè)備工作的動(dòng)力,建筑物是電梯等各種設(shè)備使用的地方,物業(yè)管理公司對(duì)于設(shè)備的正常安全運(yùn)行負(fù)有不可推卸的責(zé)任。如何保證電梯安全正確的運(yùn)行,是每一個(gè)物業(yè)電梯維修員的工作職責(zé)。作為物業(yè)電梯維修員,在日常工作中除了對(duì)電梯進(jìn)行及時(shí)的保養(yǎng)維護(hù),定期的更換各種易損件常用件和每天的清潔之外,還要能確保在電梯出現(xiàn)故障時(shí),能快速地查明故障的原因,正確地處理故障,是保證電梯正常運(yùn)行的重要保證,能排除電梯故障的技能是每位電梯維修員的必須具備的重要因素。其重要性主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面:

  一是由于電梯的長(zhǎng)時(shí)間故障,給企業(yè)的生產(chǎn)效率帶來(lái)眾多的負(fù)面影響,造成一定的經(jīng)濟(jì)損失,二是由于電梯故障出現(xiàn)的多樣化,同時(shí)也向電梯維修工作人員排除故障的知識(shí)面提出了較高的要求,在實(shí)際工作中,它要求電梯維修人員能根據(jù)不同的故障,視具體情況而定,沒(méi)有一個(gè)固定的一成不變的維修模式,在電梯遇到故障時(shí),能準(zhǔn)確迅速地查明故障的原因,正確地處理故障是保證設(shè)備運(yùn)行的重中之重,這對(duì)于提高勞動(dòng)生產(chǎn)效率、減少經(jīng)濟(jì)損失都具有重要的意義。

  作為電梯維修人員怎樣才能準(zhǔn)確地解決電梯出現(xiàn)的問(wèn)題呢?要徹底排除故障,知道故障產(chǎn)生的原因,迅速地查明故障的原因是必須的,除了在平時(shí)維修電梯的過(guò)程中不斷的積累經(jīng)驗(yàn)以外,能從理論上分析解釋產(chǎn)生故障的原因是更加重要的,只有這樣才能用自己的頭腦靈活地解決各種各樣的故障,避免出現(xiàn)重復(fù)故障,要找到真原因不僅要求電梯維修人員做到心思細(xì)膩,還要求維修人員做到不盲目地處理問(wèn)題,凡事多問(wèn)個(gè)為什么?

  筆者管理的辦公樓中有一部電梯,在運(yùn)行中總是傳出一種吱吱的噪聲,維修人員帶著維修工具和安全設(shè)施趕到故障電梯的地方,趕到現(xiàn)場(chǎng)后,在確認(rèn)電梯安全保護(hù)設(shè)施有效,不會(huì)對(duì)乘客造成傷害后,就開(kāi)始對(duì)電梯進(jìn)行檢查。奇怪的是,維修人員檢查電梯時(shí),噪聲不響了,又上下運(yùn)行也幾次,還是沒(méi)有動(dòng)靜,就這樣查了幾個(gè)小時(shí)也一無(wú)所獲。本想就這樣放棄,但維修人員確不甘心,為什么來(lái)了后就不響了呢?

  經(jīng)過(guò)仔細(xì)分析后,應(yīng)該和速度有一定的關(guān)系,就這樣維修人員就在正常狀態(tài)下運(yùn)行了一會(huì)兒電梯,感覺(jué)到了吱吱的聲音傳了出來(lái),顯然聲音是由底坑傳出來(lái)的,可底坑里并沒(méi)有什么能產(chǎn)生噪聲呀!難到會(huì)是漲繩輪,維修人員又下底坑檢查了漲繩輪,從表面是看漲繩輪一切正常,軸承也已經(jīng)潤(rùn)滑保養(yǎng)過(guò)了,再次運(yùn)行后還是有噪聲,沒(méi)辦法,維修人員把漲繩輪軸承再次清潔一遍后,才發(fā)現(xiàn)潤(rùn)滑的不夠完整,在一個(gè)不太注意的加油孔后沒(méi)有加油,維修人員暗自慶幸剛開(kāi)始時(shí)的沒(méi)有放棄,同時(shí)也明白了潤(rùn)滑清潔對(duì)電梯也有相當(dāng)?shù)闹匾裕瑳](méi)有細(xì)心的檢查就不會(huì)不良好的工作成績(jī)。

  當(dāng)然電梯并非如此簡(jiǎn)單,在遇到電器故障就要求維修人員工具有非凡的專(zhuān)業(yè)理論基礎(chǔ),大部分電器故障,都必須依靠專(zhuān)業(yè)理論知識(shí)才能真正解決故障,電梯維修人員比其它工種更講究理論性,有時(shí)候沒(méi)有理論的指導(dǎo),很多工作都將無(wú)法進(jìn)行。遇到故障時(shí),往往動(dòng)腦的時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)多過(guò)動(dòng)手的時(shí)間,一旦找到故障的原因,修復(fù)也是很簡(jiǎn)單的,例如有一次電梯在一次開(kāi)門(mén)之后就不再運(yùn)行了,現(xiàn)場(chǎng)檢查發(fā)現(xiàn)各處輸入電壓都有正常,繼電器吸合正常,這是什么原因呢!維修人員就把電梯原理圖從前查到后,逐個(gè)對(duì)照?qǐng)D紙檢查沒(méi)有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,怎么說(shuō)這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該和電有關(guān)系吧,維修人員又對(duì)關(guān)門(mén)的繼電器檢查起來(lái),可是繼電器接觸點(diǎn)都完好,再仔細(xì)檢查繼電器電壓,發(fā)現(xiàn)電壓時(shí)高時(shí)低,維修人員就感到有點(diǎn)怪了,可能問(wèn)題就出在這里吧,要不就是接點(diǎn)的問(wèn)題,從線圈上面查一切正常,肯定是下面的線圈了,維修人員拆開(kāi)一查,羅絲接線栓松了一點(diǎn),造成了接觸不良,像這種時(shí)好時(shí)壞的故障處理起來(lái)就需要細(xì)心分析了,當(dāng)然了解各電器元件在電梯設(shè)備里的具體位置及線路的布局,實(shí)現(xiàn)電梯原理圖,和實(shí)物相結(jié)合的一一對(duì)應(yīng),是能夠提高故障排除速度的基礎(chǔ)。

  知道了電梯的理論基礎(chǔ),掌握了設(shè)備的工作原理,為排除故障做了充分的準(zhǔn)備,還需要一定的測(cè)試工具和方法,最通常用的是萬(wàn)用表,用萬(wàn)用表的電阻檔來(lái)測(cè)量導(dǎo)線、接觸器、繼電器的線圈、接點(diǎn)、電阻等的通斷,來(lái)判斷這些原件的好壞,(嚴(yán)禁帶電測(cè)量)有時(shí)也用電壓檔來(lái)判斷電路中的電壓的大小,測(cè)量時(shí)應(yīng)注意檔位是否正確。

  在遇到部分零件有故障,但不能確定或時(shí)好時(shí)壞時(shí),一般情況就是用一個(gè)新的元件來(lái)替換原來(lái)的舊部件,有故障是否消失,在已知故障的條件下,有時(shí)電梯停在不太利于檢查修理的地方,這種情形下,可以對(duì)設(shè)備一點(diǎn)線路短接,應(yīng)該確保此短接不會(huì)出現(xiàn)短路和造成危害,有些故障出現(xiàn)得比較頻繁,特征又明顯的情況下,可以直接去檢查一般是電梯門(mén)比較容易出現(xiàn)這種故障,對(duì)于在一片電路中出現(xiàn)故障的點(diǎn)是能通過(guò)逐步排除法,來(lái)逐點(diǎn)分析了。

  雖然電梯故障的維修沒(méi)有固定的模式,但在一些特殊情況下還是有一定的規(guī)律的,首先應(yīng)充分了解電梯發(fā)生故障時(shí)的情況,詳細(xì)詢問(wèn)操作者通過(guò)看、聽(tīng)、聞、等,檢查是否有破裂、雜音、異味、燙手等特殊現(xiàn)象。

  在排除故障的過(guò)程中要遵循一定的原則,具體是先思考、后動(dòng)手,通過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì),多看、多想、多分析,正確的思維可以起到事半功倍的效果,杜絕一遇到故障就不知怎么辦,拿起表就量,要養(yǎng)成良好的分析習(xí)慣,做到每次測(cè)量均要有個(gè)明確的目標(biāo),就是問(wèn)自己為什么要這么做,有什么結(jié)果。

  總之,在高層建筑的物業(yè)管理中,正確的電梯維修保養(yǎng)除了保障電梯的正常運(yùn)行之外,還可以延長(zhǎng)電梯的使用時(shí)間,最大可能排除危險(xiǎn)故障的發(fā)生率,對(duì)業(yè)主的生命及財(cái)產(chǎn)安全保駕護(hù)航。

篇3:物業(yè)管理電梯維修保養(yǎng)工作闡述

  物業(yè)管理電梯維修保養(yǎng)工作闡述

  本文闡述了物業(yè)管理中高層建筑日常電梯的維護(hù)和保養(yǎng),以及排除故障的方法。除了具備豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)外,更重要的是細(xì)致、耐心、善于鉆研,不斷積累經(jīng)驗(yàn),才能保障業(yè)主的生命和財(cái)產(chǎn)安全。

  隨著社會(huì)的發(fā)展,文明的進(jìn)步,人類(lèi)的居住辦公環(huán)境越來(lái)越趨向于高層建筑,隨之而來(lái)的是對(duì)電梯的依賴(lài)性越來(lái)越強(qiáng)。電梯的維護(hù)與保養(yǎng)、延長(zhǎng)使用壽命、及時(shí)排除故障等問(wèn)題也就擺在物業(yè)公司的面前。雖然大部分物業(yè)公司對(duì)于電梯的管理仍然傾向于電梯維保公司,簽訂維保合同,但從安全性與及時(shí)性考慮,必須在日常工作中加強(qiáng)對(duì)電梯的維護(hù)保養(yǎng),電梯出現(xiàn)故障就要對(duì)故障進(jìn)行處理。

  電梯是危險(xiǎn)性較大的特種設(shè)備,其維修、保養(yǎng)有著嚴(yán)格的要求。我國(guó)《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》明確了“電梯的日常維護(hù)保養(yǎng),必須由依照本條例取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進(jìn)行。”可見(jiàn),電梯從業(yè)活動(dòng)受到了相關(guān)法規(guī)的制約。就目前市場(chǎng)情況看,電梯的維保單位主要有:一是電梯制造商直屬的維保公司:二是電梯制造商委托的維保公司;三是專(zhuān)門(mén)從事電梯安裝、維護(hù)的公司;四是規(guī)模較大的個(gè)別物業(yè)管理企業(yè),面向轄管樓盤(pán)電梯的維保,依照《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》取得自保資質(zhì)認(rèn)可,而組建的電梯維保部門(mén)。

  那么,作為物業(yè)管理企業(yè),在目前激烈競(jìng)爭(zhēng)的電梯市場(chǎng)中,面對(duì)五花八門(mén)的電梯維保單位,選擇怎樣的電梯公司來(lái)維修保養(yǎng)電梯是關(guān)鍵。一旦在這方面選擇失策,電梯維保的及時(shí)有效性、安全可靠性就很難保證,將使物業(yè)公司的管理水平大打折扣,甚者招惹業(yè)主揭竿炒物業(yè)管理企業(yè)的殘局。實(shí)際上,不管是哪種性質(zhì)的電梯維保公司,維保市場(chǎng)的運(yùn)作都有一個(gè)共同的運(yùn)營(yíng)成本,價(jià)低有價(jià)低的維保方式,充其量也只能做個(gè)表面功夫,或者在更換零件維修時(shí)掠取電梯配件差額。所以,便宜莫貪!資質(zhì)、信譽(yù)、嫻熟的技術(shù)、配件的跟蹤,才是物業(yè)管理企業(yè)選聘電梯維保公司的主要考慮因素。

  物業(yè)管理企業(yè)把電梯委托給專(zhuān)業(yè)電梯公司維保,并非撒手不理。因?yàn)椋话銇?lái)說(shuō),電梯公司也只不過(guò)每月做 2-3次的電梯維保(特殊除外),而大量的日常管理還是落在物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)搞好內(nèi)部與安全有關(guān)的規(guī)章制度建設(shè),從制度上確保特種設(shè)備使用環(huán)節(jié)的安全,并做好至少每周1次的電梯自檢,并記錄。物業(yè)管理企業(yè)也可通過(guò)小區(qū)的文化建設(shè),大力開(kāi)展宣傳教育活動(dòng),倡導(dǎo)愛(ài)護(hù)、保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備。

  讓乘客文明乘梯,不在轎廂內(nèi)亂涂、亂畫(huà)。教育乘客在乘梯時(shí)不亂按方闊按鈕。例如要往上乘梯就不要上、下按鈕都按,以減少電梯應(yīng)答次數(shù),從而縮短電梯運(yùn)行時(shí)間,起節(jié)能作用。讓業(yè)主明白,自己既是電梯的使用者,也是電梯費(fèi)用的”埋單者”。擺明了利害關(guān)系,有利于物業(yè)管理。 通過(guò)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)員工的培訓(xùn),普及電梯使用知識(shí)。特別是應(yīng)加強(qiáng)電梯困人的應(yīng)急處理能力訓(xùn)練。有條件的,可選派部分人員參加電梯操作證考證,持證上崗,直接實(shí)施應(yīng)急救援工作。

  電是電梯等各種設(shè)備工作的動(dòng)力,建筑物是電梯等各種設(shè)備使用的地方,物業(yè)管理公司對(duì)于設(shè)備的正常安全運(yùn)行負(fù)有不可推卸的責(zé)任。如何保證電梯安全正確的運(yùn)行,是每一個(gè)物業(yè)電梯維修員的工作職責(zé)。作為物業(yè)電梯維修員,在日常工作中除了對(duì)電梯進(jìn)行及時(shí)的保養(yǎng)維護(hù),定期的更換各種易損件常用件和每天的清潔之外,還要能確保在電梯出現(xiàn)故障時(shí),能快速地查明故障的原因,正確地處理故障,是保證電梯正常運(yùn)行的重要保證,能排除電梯故障的技能是每位電梯維修員的必須具備的重要因素。其重要性主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面:

  一是由于電梯的長(zhǎng)時(shí)間故障,給企業(yè)的生產(chǎn)效率帶來(lái)眾多的負(fù)面影響,造成一定的經(jīng)濟(jì)損失,二是由于電梯故障出現(xiàn)的多樣化,同時(shí)也向電梯維修工作人員排除故障的知識(shí)面提出了較高的要求,在實(shí)際工作中,它要求電梯維修人員能根據(jù)不同的故障,視具體情況而定,沒(méi)有一個(gè)固定的一成不變的維修模式,在電梯遇到故障時(shí),能準(zhǔn)確迅速地查明故障的原因,正確地處理故障是保證設(shè)備運(yùn)行的重中之重,這對(duì)于提高勞動(dòng)生產(chǎn)效率、減少經(jīng)濟(jì)損失都具有重要的意義。

  作為電梯維修人員怎樣才能準(zhǔn)確地解決電梯出現(xiàn)的問(wèn)題呢?要徹底排除故障,知道故障產(chǎn)生的原因,迅速地查明故障的原因是必須的,除了在平時(shí)維修電梯的過(guò)程中不斷的積累經(jīng)驗(yàn)以外,能從理論上分析解釋產(chǎn)生故障的原因是更加重要的,只有這樣才能用自己的頭腦靈活地解決各種各樣的故障,避免出現(xiàn)重復(fù)故障,要找到真原因不僅要求電梯維修人員做到心思細(xì)膩,還要求維修人員做到不盲目地處理問(wèn)題,凡事多問(wèn)個(gè)為什么?

  筆者管理的辦公樓中有一部電梯,在運(yùn)行中總是傳出一種吱吱的噪聲,維修人員帶著維修工具和安全設(shè)施趕到故障電梯的地方,趕到現(xiàn)場(chǎng)后,在確認(rèn)電梯安全保護(hù)設(shè)施有效,不會(huì)對(duì)乘客造成傷害后,就開(kāi)始對(duì)電梯進(jìn)行檢查。奇怪的是,維修人員檢查電梯時(shí),噪聲不響了,又上下運(yùn)行也幾次,還是沒(méi)有動(dòng)靜,就這樣查了幾個(gè)小時(shí)也一無(wú)所獲。本想就這樣放棄,但維修人員確不甘心,為什么來(lái)了后就不響了呢?經(jīng)過(guò)仔細(xì)分析后,應(yīng)該和速度有一定的關(guān)系,就這樣維修人員就在正常狀態(tài)下運(yùn)行了一會(huì)兒電梯,感覺(jué)到了吱吱的聲音傳了出來(lái),顯然聲音是由底坑傳出來(lái)的,可底坑里并沒(méi)有什么能產(chǎn)生噪聲呀!難到會(huì)是漲繩輪,維修人員又下底坑檢查了漲繩輪,從表面是看漲繩輪一切正常,軸承也已經(jīng)潤(rùn)滑保養(yǎng)過(guò)了,再次運(yùn)行后還是有噪聲,沒(méi)辦法,維修人員把漲繩輪軸承再次清潔一遍后,才發(fā)現(xiàn)潤(rùn)滑的不夠完整,在一個(gè)不太注意的加油孔后沒(méi)有加油,維修人員暗自慶幸剛開(kāi)始時(shí)的沒(méi)有放棄,同時(shí)也明白了潤(rùn)滑清潔對(duì)電梯也有相當(dāng)?shù)闹匾裕瑳](méi)有細(xì)心的檢查就不會(huì)不良好的工作成績(jī)。

  當(dāng)然電梯并非如此簡(jiǎn)單,在遇到電器故障就要求維修人員工具有非凡的專(zhuān)業(yè)理論基礎(chǔ),大部分電器故障,都必須依靠專(zhuān)業(yè)理論知識(shí)才能真正解決故障,電梯維修人員比其它工種更講究理論性,有時(shí)候沒(méi)有理論的指導(dǎo),很多工作都將無(wú)法進(jìn)行。遇到故障時(shí),往往動(dòng)腦的時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)多過(guò)動(dòng)手的時(shí)間,一旦找到故障的原因,修復(fù)也是很簡(jiǎn)單的,例如有一次電梯在一次開(kāi)門(mén)之后就不再運(yùn)行了,現(xiàn)場(chǎng)檢查發(fā)現(xiàn)各處輸入電壓都有正常,繼電器吸合正常,這是什么原因呢!維修人員就把電梯原理圖從前查到后,逐個(gè)對(duì)照?qǐng)D紙檢查沒(méi)有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,怎么說(shuō)這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該和電有關(guān)系吧,維修人員又對(duì)關(guān)門(mén)的繼電器檢查起來(lái),可是繼電器接觸點(diǎn)都完好,再仔細(xì)檢查繼電器電壓,發(fā)現(xiàn)電壓時(shí)高時(shí)低,維修人員就感到有點(diǎn)怪了,可能問(wèn)題就出在這里吧,要不就是接點(diǎn)的問(wèn)題,從線圈上面查一切正常,肯定是下面的線圈了,維修人員拆開(kāi)一查,羅絲接線栓松了一點(diǎn),造成了接觸不良,像這種時(shí)好時(shí)壞的故障處理起來(lái)就需要細(xì)心分析了,當(dāng)然了解各電器元件在電梯設(shè)備里的具體位置及線路的布局,實(shí)現(xiàn)電梯原理圖,和實(shí)物相結(jié)合的一一對(duì)應(yīng),是能夠提高故障排除速度的基礎(chǔ)。

  知道了電梯的理論基礎(chǔ),掌握了設(shè)備的工作原理,為排除故障做了充分的準(zhǔn)備,還需要一定的測(cè)試工具和方法,最通常用的是萬(wàn)用表,用萬(wàn)用表的電阻檔來(lái)測(cè)量導(dǎo)線、接觸器、繼電器的線圈、接點(diǎn)、電阻等的通斷,來(lái)判斷這些原件的好壞,(嚴(yán)禁帶電測(cè)量)有時(shí)也用電壓檔來(lái)判斷電路中的電壓的大小,測(cè)量時(shí)應(yīng)注意檔位是否正確。

  在遇到部分零件有故障,但不能確定或時(shí)好時(shí)壞時(shí),一般情況就是用一個(gè)新的元件來(lái)替換原來(lái)的舊部件,有故障是否消失,在已知故障的條件下,有時(shí)電梯停在不太利于檢查修理的地方,這種情形下,可以對(duì)設(shè)備一點(diǎn)線路短接,應(yīng)該確保此短接不會(huì)出現(xiàn)短路和造成危害,有些故障出現(xiàn)得比較頻繁,特征又明顯的情況下,可以直接去檢查一般是電梯門(mén)比較容易出現(xiàn)這種故障,對(duì)于在一片電路中出現(xiàn)故障的點(diǎn)是能通過(guò)逐步排除法,來(lái)逐點(diǎn)分析了。

  雖然電梯故障的維修沒(méi)有固定的模式,但在一些特殊情況下還是有一定的規(guī)律的,首先應(yīng)充分了解電梯發(fā)生故障時(shí)的情況,詳細(xì)詢問(wèn)操作者通過(guò)看、聽(tīng)、聞、等,檢查是否有破裂、雜音、異味、燙手等特殊現(xiàn)象。

  在排除故障的過(guò)程中要遵循一定的原則,具體是先思考、后動(dòng)手,通過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì),多看、多想、多分析,正確的思維可以起到事半功倍的效果,杜絕一遇到故障就不知怎么辦,拿起表就量,要養(yǎng)成良好的分析習(xí)慣,做到每次測(cè)量均要有個(gè)明確的目標(biāo),就是問(wèn)自己為什么要這么做,有什么結(jié)果。

  總之,在高層建筑的物業(yè)管理中,正確的電梯維修保養(yǎng)除了保障電梯的正常運(yùn)行之外,還可以延長(zhǎng)電梯的使用時(shí)間,最大可能排除危險(xiǎn)故障的發(fā)生率,對(duì)業(yè)主的生命及財(cái)產(chǎn)安全保駕護(hù)航。

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