名門世家設(shè)備管理方案

　　一、工作職責(zé)

　　主要負責(zé)名門世家的設(shè)備運行管理、操作及設(shè)備設(shè)施的定期計劃維護保養(yǎng)，保證供水、供電、供冷，確保名門世家設(shè)備設(shè)施的科學(xué)、安全、可靠、高效運行。

　　二、設(shè)備的接管、驗收

　　（一）組織一個設(shè)備接管驗收小組，會同貴方有關(guān)部門，根據(jù)國家、省、市有關(guān)設(shè)備設(shè)施接管驗收標準，對所委托管理責(zé)任范圍內(nèi)的各種設(shè)備及相關(guān)配套設(shè)施進行接管驗收，并做好設(shè)備圖紙、說明書、技術(shù)資料、文件等的建檔歸檔及保存工作。

　　（二）同時派出員工隊伍，對設(shè)備實施接收管理，及時建立運行值班制度，做好設(shè)備的運行管理，確保設(shè)備的正常運行，保證供水、供電、供冷，實現(xiàn)接管中的平穩(wěn)過渡。

　　（三）對存在問題的設(shè)備設(shè)施，提出合理的建議和解決方案，由貴方有關(guān)部門審核同意后，組織施工解決；具體整改完善工程的監(jiān)理由我部負責(zé)，力求使設(shè)備設(shè)施達到原設(shè)計之使用功能的要求，為確保設(shè)備設(shè)施的完好、安全、經(jīng)濟及高效運行奠定基礎(chǔ)。

　　（四）接管驗收時業(yè)主應(yīng)提供的圖紙、資料

　　1、產(chǎn)權(quán)資料

　　（1）項目批準文件

　　（2）用地批準文件

　　（3）建筑執(zhí)照

　　2、技術(shù)資料

　　（1）規(guī)劃圖

　　（2）竣工圖

　　（3）總平面圖

　　①單體建筑、結(jié)構(gòu)、各系統(tǒng)設(shè)備竣工圖

　　②消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖

　　（4）地質(zhì)勘測報告

　　（5）工程合同

　　（6）開、竣工報告

　　（7）工程預(yù)決算

　　（8）圖紙會審記錄

　　（9）工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）

　　（10）隱蔽工程驗收簽證

　　（11）沉降觀測記錄

　　（12）竣工驗收證明書（包括綜合驗收、各分項目驗收）

　　（13）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書

　　（14）玻璃幕墻等新材料、構(gòu)件的鑒定合格書

　　（15）水電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書

　　（16）供水、供電協(xié)議（合同）

　　（17）供水管道、空調(diào)水管道試壓報告

　　（18）綠化工程圖紙及相關(guān)資料

　　（19）車庫圖紙及車輛詳細資料

　　（20）其他技術(shù)資料（通訊、監(jiān)控、智能化設(shè)備等）及物業(yè)管理所必需的資料。

　　三、建立健全規(guī)章制度

　　主要根據(jù)我司已經(jīng)通過的IOS9001：2000質(zhì)量管理體系之有關(guān)標準及原有的各類規(guī)章制度，結(jié)合海門市名門世家的實際情況，在完善補充的基礎(chǔ)上，制定出切實可行的適合海門市名門世家特點的各項規(guī)章制度、操作規(guī)程及服務(wù)規(guī)范。如《崗位責(zé)任制》、《設(shè)備安全操作規(guī)程》、《設(shè)備定期維護保養(yǎng)制度》、《員工考核細則》及《應(yīng)急突發(fā)事件技術(shù)支持方案》等有關(guān)制度。

　　四、設(shè)備運行管理和維修服務(wù)

　　目的：保證名門世家所有設(shè)備處于正常運行狀態(tài)，為業(yè)主、客戶提供安全、幽雅、舒適、文明的生活工作環(huán)境，為業(yè)主提供可靠的動力保障。

　　設(shè)備管理模式：對于特殊設(shè)備按照勞動監(jiān)察部門、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門要求委托專業(yè)公司負責(zé)維修保養(yǎng)，其他各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)備由工程部負責(zé)日常管理和操作，日常保養(yǎng)和維修。

　　（一）對外承包項目的管理協(xié)調(diào)：電梯、中央空調(diào)、消防、建筑設(shè)備自動化、霓虹燈等。

　　（二）供配電系統(tǒng)

　　1、高壓部分：負責(zé)日常的運行操作、管理和日常維護并做好相關(guān)運行記錄備查。按供電部門有關(guān)規(guī)定，高壓部分由其負責(zé)定期檢修保養(yǎng)。

　　2、低壓部分：操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容

　　（1）建立嚴格的配

送電運行制度和電氣維修制度。

　　（2）值班人員、維修人員必須接受過主管部門業(yè)務(wù)培訓(xùn)、考試合格，持證上崗。

　　（3）配備主管電氣的工程技術(shù)人員，要有完整的供電網(wǎng)絡(luò)資料(業(yè)主協(xié)助提供)，對樓宇的進線、房屋內(nèi)的線路布置、走向、電力匹配及各樓層電力設(shè)備布置等，做到心中有數(shù)。

　　（4）建立24小時值班巡查制度，定時檢查供配設(shè)備運行情況，電發(fā)現(xiàn)故障或隱患及時排除，并做好相關(guān)運行巡查記錄備查。

　　（5）加強日常維護檢修及定期保養(yǎng)，用電設(shè)備、照明，指示、顯示燈等確保完好。所管轄范圍內(nèi)的電氣線路安裝要符合設(shè)計、施工技術(shù)規(guī)范要求，并保證用電安全，確保配電設(shè)備安全高效運行。

　　（6）加強樓層照明、外圍照明設(shè)備的日常檢查維護、更換燈具等工作，確保名門世家照明系統(tǒng)正常運行。

　　（7）經(jīng)常檢查節(jié)日照明（包括霓虹燈招牌），督促專業(yè)公司做好維護檢修工作，確保節(jié)日照明設(shè)備（包括霓虹燈招牌）發(fā)揮正常功能。

　　（8）搞好應(yīng)急發(fā)電設(shè)備的維修保養(yǎng)，確保發(fā)電設(shè)備能隨時投入運行。

　　（9）合理輪換使用變壓器，減少空載損耗及延長使用壽命。

　　（10）遇火災(zāi)、地震、水災(zāi)等災(zāi)害時，建立及時切斷電源等有關(guān)搶險、救援措施，并協(xié)助供電部門做好安全用電的有關(guān)工作。

　　3、配電房管理規(guī)定、維修保養(yǎng)及操作規(guī)程等，要結(jié)合海門市名門世家實際情況另行制定。設(shè)備維修保養(yǎng)計劃需根據(jù)貴方提供的名門世家具體設(shè)備、圖紙、說明書、資料做詳細計劃。

　　（三）給排水系統(tǒng)

　　1、給排水系統(tǒng)設(shè)備管理、維修保養(yǎng)基本內(nèi)容

　　（1）建立正常用水、供水、排水的管理制度，制定操作規(guī)程及維修保養(yǎng)計劃并嚴格執(zhí)行。

　　（2）供水管道、水表、泵、水池、閥門進行經(jīng)常性維護和定期檢查，確保供水安全；每月對排水管道、雨水井、污水井進行檢查，并視情況進行清通。

　　（3）定期對化糞便池進行檢查、維護、清通，防止阻塞。

　　（4）每班4次巡查給排水設(shè)備，并記錄設(shè)備運行數(shù)據(jù)。

　　（5）每月檢查維護給排水設(shè)備，確保設(shè)備正常可靠運行。

　　（6）每季度對水池、水箱管路進行清洗消毒，并出具經(jīng)衛(wèi)生防疫檢驗合格的報告，防止二次供水污染。

　　（7）節(jié)約用水，防止跑、冒、滴、漏和大面積積水的事故發(fā)生。

　　（8）制定事故處理應(yīng)急措施，當(dāng)發(fā)生跑水、斷水故障時，及時處理，防止事故范圍擴大。

　　2、給排水系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本制度

　　水泵房管理規(guī)定、操作規(guī)程等要結(jié)合實際情況具體修訂后實施，設(shè)備維修計劃等，需根據(jù)貴方提供的具體設(shè)備、圖紙、說明書、資料等另行詳細制定。

　　（四）電梯系統(tǒng)

　　1、操作、保養(yǎng)和維修基本內(nèi)容

　　（l）根據(jù)各種類型的電梯圖紙資料及技術(shù)性能指標，制定安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。

　　（2）電梯運行人員和維修人員必須持證上崗。

　　（3）重視和落實電梯的保修和安全年檢工作。

　　（4）除日常的清潔、保養(yǎng)維修外，電梯的定期專業(yè)維修保養(yǎng)必須由經(jīng)勞動部門、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門審查認可的單位承擔(dān)（由原廠家或安裝調(diào)試單位承擔(dān)較好，也可通過投標選擇合適的維修保養(yǎng)單位）。其定期維修保養(yǎng)的工作質(zhì)量和技術(shù)性能由工程部負責(zé)檢查、監(jiān)督、跟蹤和驗收。

　　（5）建立健全電梯設(shè)備檔案及各類維護（修）保養(yǎng)、運行記錄。

　　（6）電梯鑰匙要有專人管理，停梯須出告示。

　　（7）電梯運行發(fā)生任何故障時要首先救護乘客出梯。

　　（8）保持電梯機房、井道、轎廂的清潔及空氣流通。

　　（9）監(jiān)督電梯公司維修保養(yǎng)人員每月定時對電梯設(shè)備進行檢查、清潔、保養(yǎng)、加油潤滑。

　　2、管理、操作、保養(yǎng)和維修的基本制度

　　電梯機房管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要根據(jù)實際情況修訂后實施。設(shè)備維修保養(yǎng)計劃需根據(jù)貴方提供的具體設(shè)備、圖紙、說明書、資料另行詳細制定。

　　（五）消防系統(tǒng)

　　l、操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容

　　（l）建立消防管理制度、操作規(guī)程、設(shè)置樓層火警疏散平面圖、消防設(shè)備設(shè)施日常檢查維修保養(yǎng)制度及火警應(yīng)急方案等。

　　（2）制定應(yīng)急搶險措施，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)報警時，應(yīng)能按應(yīng)急方案的要求采取現(xiàn)場補救、緊急疏散、對外聯(lián)系協(xié)調(diào)等有效措施，并在規(guī)定的時間內(nèi)啟動應(yīng)急電源，控制事態(tài)發(fā)展，將損失降到最低。

　　（3）做好消防系統(tǒng)各類設(shè)備設(shè)施的日常檢查維護保養(yǎng)(控制計算機除外)，并做好有關(guān)記錄備查。

　　（4）每月按名門世家區(qū)域劃分抽查試驗煙感及溫感探頭、破玻及消防栓等配套設(shè)施情況，每年由名門世家物業(yè)管理處組織保安部、工程部、業(yè)主及有關(guān)部門進行消防模擬演習(xí)，全面檢查試驗系統(tǒng)的總體狀況。

　　（5）每月維護保養(yǎng)及檢查滅火器、消防栓等設(shè)備設(shè)施，并按《中華人民共和國消防法》規(guī)定進行滅火器定期換藥更新，確保其使用在有效期內(nèi)。

　　（6）每月檢查試驗消防水泵、皮龍及中控中心聯(lián)動設(shè)備的運行狀況。

　　（7）定期檢查庫房氣體滅火系統(tǒng)報警、釋放功能（試驗時應(yīng)關(guān)閉維修閥，以防氣體釋出），確保氣體滅火系統(tǒng)隨時處于備用狀態(tài)，保證檔案資料的安全。

　　（8）每周檢查試驗消防緊急廣播系統(tǒng)及按區(qū)域循環(huán)抽檢試驗報警（如報警按鈕、警鈴等）。

　　（9）消防系統(tǒng)作為名門世家的重中之重，除堅持上述定期檢查保養(yǎng)工作外，還將貫穿于日常維修工作的始終，發(fā)現(xiàn)問題及時處理解決，確保系統(tǒng)安全可靠地處于待投入狀態(tài)。

　　2、控制中心管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要結(jié)合具體情況修訂后實施。設(shè)備維修保養(yǎng)計劃需根據(jù)貴方提供的具體設(shè)備、圖紙、說明書、資料等制定詳細計劃。

　　（六）房屋的日常養(yǎng)護

　　房屋日常養(yǎng)護是物業(yè)管理的一項重要工作，為確保房屋完好和正常使用，必須進行經(jīng)常性的日常檢查、修理，季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)及房屋的正確使用管理等工作。

　　房屋養(yǎng)護的內(nèi)容包括房屋的日常養(yǎng)護和季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護。房屋的日常養(yǎng)護有兩個方面：一是各生活室臨時發(fā)生報修的零星養(yǎng)護工程（包括業(yè)主進行的房屋二次裝修管理）；二是物業(yè)管理人員日常巡查掌握的檢查資料，從房屋管理的角度提出來

的養(yǎng)護工程。因此，房屋的日常養(yǎng)護包括房屋的零星養(yǎng)護和房屋的計劃養(yǎng)護。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護，主要是防臺防汛、防梅雨和防凍防寒。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護，關(guān)系到業(yè)主的居住和使用安全，以及房屋的完好程度，所以，這種預(yù)防養(yǎng)護也是房屋養(yǎng)護的一個重要方面。

　　①零星養(yǎng)護

　　房屋的零星養(yǎng)護修理，主要是在日常檢查發(fā)現(xiàn)或突然損壞引起的小修，包括：

　　A、檢查房屋屋面是否存在或出現(xiàn)變形、裂縫、損壞或滲漏等情況，如有應(yīng)及時修補。

　　B、檢查玻璃幕墻是否出現(xiàn)變形、開裂、滲漏等情況，并及時維修。

　　C、檢查公共場所、走道的墻壁批蕩是否出現(xiàn)裂縫、剝落，小面積的及時修補，大面積的應(yīng)及時向業(yè)匯報，由業(yè)主發(fā)外承包。

　　D、檢查樓板地面，發(fā)現(xiàn)破損的及時修補。

　　E、定期檢查門窗使用情況，活動部位加潤滑油，拆換五金、配玻璃等。

　　F、檢查內(nèi)外墻壁、抹灰、窗臺、腰線，并及時修補。

　　G、檢查水衛(wèi)、電氣、暖氣等設(shè)備，及時排除故障，更換零件等。

　　H、定期檢查疏通下水管道，修補明暗溝渠、落水管等到。

　　I、檢查房屋結(jié)構(gòu)是否在承受重力后發(fā)生變形、裂縫等現(xiàn)象。

　　J、檢查車場、道路是否出現(xiàn)損壞，及時修補。

　　K、檢查走火梯、通道等的墻壁、地面是否出現(xiàn)損壞，及時修補。

　　L、檢查地下室結(jié)構(gòu)是否正常，四周墻壁是否出現(xiàn)變形、滲漏等情況；

　　M、協(xié)助業(yè)主審核二次裝修方案，提醒注意事項和禁止事項，防止裝修施工中損壞公共設(shè)施、消防設(shè)施、房屋結(jié)構(gòu)、防水層等。

　　日常零星養(yǎng)護項目，主要通過維修管理人員日常巡查、走訪和業(yè)主隨時報修2個途徑匯集而來。其特點是修理范圍廣，零星分散，時間緊、要求及時，必須設(shè)有24小時報修熱線。并努力做到：水電急修15-20分鐘到達現(xiàn)場，1小時內(nèi)修復(fù)。一般維修項目30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場查勘，按約定時間修復(fù)。重大維修或需購買材料的，在約定維修時間內(nèi)完成。

　　②計劃養(yǎng)護

　　A、每周檢查天面雨水筒及渠閘，并清理周圍雜物。

　　B、每半個月檢查清理車場、廣場明渠沉積物。

　　C、第半個月檢查清理雨水井、沉沙井。

　　D、每月檢查清理地下室集水井。

　　E、每月檢查維修走火梯防火門及閉門器。

　　F、每月檢查試驗走火通道、各樓層應(yīng)急燈，有問題的及時處理。

　　G、每月檢查污水井、化糞池，并視情況進行清理。

　　H、每月檢查清洗各樓層窗框、欄桿、樓梯扶手。

　　I、每月檢查各樓層通風(fēng)機工作情況。

　　J、每年定期進行房屋結(jié)構(gòu)安全檢查。

　　K、走廊及樓梯墻壁每3-5年進行翻新一次（由業(yè)主外委承包）。

　　L、外墻、玻璃幕墻5-8年進行一次大修（由業(yè)主發(fā)外承包）。

　　M、室內(nèi)外裝飾裝修5年進行翻新一次（由業(yè)發(fā)外承包）。

　　③季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護工作主要有：

　　A、在雨季來臨之前應(yīng)作好外墻、玻璃幕墻、屋頂檢查，對存在裂縫、滲漏的應(yīng)及時修復(fù)，防止在雨季時出現(xiàn)漏水、損壞財物。

　　B、檢查天面雨筒，清理周圍雜物。

　　C、檢查雨水井、污水井，并清理沉積物。

　　D、檢查排水、排污管道、溝渠，及時清理。

　　E、檢查清理地下室集水井。

　　F、檢查潛水排污泵，確保其正常工作。

　　G、作好預(yù)防雨水流入地下室、車場的應(yīng)急措施。

　　H、特別要注意在臺風(fēng)、暴雨多發(fā)季節(jié)做好各項預(yù)防措施。

　　五、設(shè)備維修服務(wù)

　　日常維修服務(wù)是工程部一項大量而又重要的工作，工程部就員工在維修服務(wù)中的服務(wù)意識、服務(wù)規(guī)范等提出具體要求并承諾如下：

　　（一）熟悉設(shè)備安裝位置，建立日檢巡查制度

　　l、名門世家大大小小的設(shè)備不計其數(shù)，分布在四面八方。因此，工程部門必須建立多方面的信息渠道和監(jiān)測機制。及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及故障隱患，并予排除。

　　2、建立日檢巡查制度，值班人員須按具體設(shè)備巡查的要求，依時對所有運行設(shè)備檢查巡視，以便及時發(fā)現(xiàn)問題盡快處理解決。

　　3、與業(yè)主有關(guān)部門建立良好的聯(lián)系，客戶及各生活室人員的報修或設(shè)備設(shè)施故障可報管理處或服務(wù)部，統(tǒng)一協(xié)調(diào)安排，也可直接通知工程部。如果緊急的可用電話通知值班人員或工程部。工程部接到報修單或電話后應(yīng)該在15分鐘內(nèi)之內(nèi)派員工到現(xiàn)場，屬一般性零修或設(shè)備故障應(yīng)立即排除；涉及到需購買配件的維修，向報修的客戶、生活人員工承諾維修時間，約定何時修理等情況后，按約完成；屬復(fù)雜故障應(yīng)立即向管理處經(jīng)理匯報，由其組織力量或協(xié)調(diào)公司整體技術(shù)力量集中處理解決。

　　(二)維修服務(wù)規(guī)范要求

　　要求工程部員工到各樓層進行維修保養(yǎng)時，著裝整齊，乘搭規(guī)定的員工電梯；走路輕盈，維修工作時盡量減少噪音，嚴禁在公共場所大聲講話喧嘩。以免影響業(yè)主、住戶生活或休息。到房間內(nèi)維修時還應(yīng)注意如下事項：

　　1、敲門：接到報修，15分鐘內(nèi)派員工到達現(xiàn)場維修處理。如果要進房間維修，需按門鈴或輕輕叩門三聲，等待開門。

　　2、介紹：生活室的人員開門或在門內(nèi)詢問，工程部員工應(yīng)首先自我介紹：

　　"對不起，打攪了，我是×××物業(yè)公司維修人員×××，前來為您服務(wù)"。

　　3、進門：如果房間內(nèi)十分整潔，鋪地毯，員工應(yīng)將鞋脫在門外，赤腳進入，或穿好自備鞋套。經(jīng)室內(nèi)人員許可后進門維修服務(wù)。進入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。

　　4、鋪布：走到工作地點后，將干凈的帆布或塑料布鋪在領(lǐng)導(dǎo)、生活人員指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸的零件直接放在地上。

　　5、維修：維修工作中手腳要輕，盡可能減少發(fā)出的噪聲。實在無法避免時，應(yīng)事先向領(lǐng)導(dǎo)、生活人員說明，并說一聲"非常對不起"。

　　6、整理：維修完畢，用自備專用擦機布將設(shè)備擦干凈，收好維修工具，將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應(yīng)負責(zé)清掃干凈。

　　7、試用：請領(lǐng)導(dǎo)、生活人員當(dāng)場試用設(shè)備，證實設(shè)備恢復(fù)正常運轉(zhuǎn)，并請領(lǐng)導(dǎo)、生活人員在維修工作單簽認。

　　8、講解：必要時向領(lǐng)導(dǎo)、生活人員講解故障原因，介紹維修保養(yǎng)知識，及正確使用設(shè)備的注意事項。

　　9、如實填寫維修工作單（包括費用），請領(lǐng)導(dǎo)、生活人員對修理質(zhì)量，服務(wù)態(tài)度等進行評價并簽名。

　　六、節(jié)能和節(jié)約維修費用

　　（一）當(dāng)正式進入管理且各項工作走上軌后，將不斷總結(jié)設(shè)備運行管理經(jīng)驗，采用最佳的運行方式、降低能耗、延長設(shè)備使用壽命。

　　（二）對不方便管理、操作、維修、保養(yǎng)或設(shè)計上欠合理的各類設(shè)備設(shè)施，提出整改完善的合理建設(shè)，經(jīng)貴方有關(guān)部門審核同意后實施，以達到降低能耗，延長設(shè)備使用壽命，節(jié)省維修費用之目的。

　　（三）根據(jù)設(shè)備運行狀況，總結(jié)運行規(guī)律，不斷摸索積累有關(guān)數(shù)據(jù)資料，并采用新技術(shù)，新材料，對名門世家的各類設(shè)備設(shè)施提出技術(shù)改造方案及可行性方案，經(jīng)貴方審批同意后實施，力求實現(xiàn)"降耗節(jié)能"之目的。

　　（四）努力做好設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，不斷總結(jié)經(jīng)驗，提高管理水平。使所管理的設(shè)備正常運行，延長使用壽命，減少維修費用支出。

篇2：別墅項目公共設(shè)施設(shè)備管理工作方案

　　別墅項目公共設(shè)施設(shè)備管理工作方案

　　1.管理目標

　　保證設(shè)備運行正常，無重大管理責(zé)任事故。

　　2.管理措施

　　(1)制定設(shè)備安全運行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。

　　(2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。

　　(3)設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設(shè)備要求。

　　(4)建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時值班。

　　(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標準時間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。

　　(6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無損，確保隨時啟用。

　　(7)消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。

　　(8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通，無火災(zāi)安全隱患。

　　(9)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。

　　(10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。

篇3：物業(yè)項目房屋公共設(shè)施設(shè)備管理方案

　　物業(yè)項目房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案

　　一、房屋管理及維修方案

　　·管理內(nèi)容

　　1、對房屋、設(shè)備設(shè)施機房設(shè)專業(yè)人員進行定期巡查，并按不同保養(yǎng)要求進行正確保養(yǎng)。

　　2、建立完善的房屋檔案，由專人進行整理、編目、歸檔。

　　3、根據(jù)所配置房屋、設(shè)施設(shè)備機房建立臺帳和標識，工程人員對房屋狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。

　　4、設(shè)專人受理報修，同時派工程人員及時采取有效措施，進行修繕。

　　·管理措施

　　1、制定房屋及附屬構(gòu)筑物管理方案，并根據(jù)園區(qū)房屋及附屬構(gòu)筑物情況，提前介入，了解各類房屋及附屬構(gòu)筑物的技術(shù)資料。

　　2、建立房屋檔案，對房屋及附屬構(gòu)筑物建立詳細技術(shù)檔案，以便以最快的速度查得相關(guān)參數(shù)，確保房屋處于最佳狀態(tài)。

　　3、質(zhì)量保修期的監(jiān)督管理，在驗收時將從維護園區(qū)的利益出發(fā)，按國家有關(guān)質(zhì)量標準嚴格把關(guān)。

　　二、公共配套設(shè)施管理及維修方案

　　·管理內(nèi)容

　　1、根據(jù)設(shè)備類型、型號不同設(shè)專業(yè)人員對各設(shè)備用房進行定期巡查，并按不同設(shè)備要求進行正確保養(yǎng)。

　　2、建立完善的設(shè)施設(shè)備檔案，由專人進行整理、編目、歸檔。

　　3、根據(jù)所配置設(shè)備、設(shè)施建立臺帳和標識，工程人員對設(shè)備運行狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。

　　4、對各管線、控制器等設(shè)專人進行定期檢查，及時排除故障，并按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進行日常養(yǎng)護。

　　5、按有關(guān)行業(yè)規(guī)范標準對各設(shè)施設(shè)備，進行專業(yè)檢測、維保。

　　6、按照有關(guān)規(guī)范標準，設(shè)置設(shè)備運行操作員對燃氣鍋爐、水泵等進行專門維護、管理。

　　·管理措施

　　1、制定設(shè)備安全運行管理方案，建立設(shè)備臺帳，建立短、中、長期設(shè)備保養(yǎng)制度，并嚴格執(zhí)行。

　　2、建立設(shè)施設(shè)備檔案，建立設(shè)備技術(shù)檔案，對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術(shù)檔案，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)。

　　3、制定設(shè)備維護保養(yǎng)方案，根據(jù)設(shè)施設(shè)備配置情況，制定詳細的設(shè)備運行值班制度、交接班制度和工作報告制度，并將設(shè)備操作、巡視、檢查及維護保養(yǎng)工作落實到人。

　　4、做好設(shè)備事故的防范和處理，根據(jù)園區(qū)設(shè)施設(shè)備情況，編制切實可行的設(shè)備事故應(yīng)急處理預(yù)案，組織搶修和處理，盡可能減少損失和影響。事故處理后，認真查清原因，吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，避免和減少同類事故的再次發(fā)生。

　　三、設(shè)備安全運行管理方案

　　·管理內(nèi)容

　　1、對機電設(shè)備按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進行日常巡查和維護保養(yǎng)。

　　2、對巡查發(fā)現(xiàn)損壞的設(shè)備，及時維修，并做好維修記錄。

　　3、做好機電設(shè)備的月檢、年檢工作，并形成檢查記錄。

　　4、確定專人負責(zé)設(shè)備的檢查、保養(yǎng)，責(zé)任到人。

　　·管理措施

　　1、制訂共用設(shè)備管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。

　　2、根據(jù)不同型號機電產(chǎn)品制定月度、年度保養(yǎng)計劃。

　　3、抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，持證上崗，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。

　　4、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率。

　　5、加強共用設(shè)備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)，確保設(shè)備安全運行。

　　四、電氣系統(tǒng)管理方案

　　·管理內(nèi)容

　　1、對電氣系統(tǒng)進行巡查，日常保養(yǎng)。

　　2、對巡查發(fā)現(xiàn)故障，及時維修，并做好維修記錄。

　　3、確定專人負責(zé)電氣系統(tǒng)檢查、保養(yǎng)，責(zé)任到人。

　　·管理措施

　　1、制訂電氣系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。

　　2、維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時。

　　3、抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。

　　4、加強電氣系統(tǒng)的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。

　　五、給排水系統(tǒng)管理方案

　　·管理內(nèi)容

　　1、對給排水系統(tǒng)進行巡查，日常保養(yǎng)。

　　2、對巡查發(fā)現(xiàn)故障，及時維修，并做好維修記錄。

　　3、確定專人負責(zé)給排水系統(tǒng)檢查、保養(yǎng)，責(zé)任到人。

　　·管理措施

　　1、制訂給排水系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。

　　2、維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時。

　　3、抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。

　　4、加強給排水系統(tǒng)的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。

　　六、電梯設(shè)備管理方案

　　·管理內(nèi)容

　　1、對電梯按型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進行巡查，日常保養(yǎng)。

　　2、對巡查發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修，并做好維修記錄。

　　3、與維保單位共同做好電梯的月維護、年檢工作，并形成檢查記錄。

　　4、確定專人負責(zé)設(shè)備的檢查、保養(yǎng)，責(zé)任到人。

　　·管理措施

　　1、制訂電梯管理制度、操作規(guī)程以及緊急預(yù)案。

　　2、根據(jù)不同型號制定月度、年度保養(yǎng)計劃。

　　3、維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時。

　　4、抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。

　　5、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率。

　　6、加強電梯設(shè)備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)，確保設(shè)備安全運行。

　　七、消防系統(tǒng)管理方案

　　·管理內(nèi)容

　　1、加強消防監(jiān)控園區(qū)的管理。

　　2、保持消防通道的暢通。

　　3、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品。

　　4、做好園區(qū)消防器材的管理和維護。

　　5、防止電器短路、超負荷用電等引發(fā)火災(zāi)因素。

　　6、嚴格執(zhí)行防火管理制度。

　　7、對機房等園區(qū)消防重點部位做好消防管理工作。

　　8、制訂消防設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)維護保養(yǎng)制度，并加強對其的管理。

　　9、加強與消防部門的聯(lián)系。

　　·管理措施

　　1、制定并落實消防管理制度和消防安全責(zé)任制度，做到責(zé)任落實、器材落實、檢查落實。

　　2、制定消防事故處理預(yù)案及應(yīng)急流程，防患于未然。

　　3、建立義務(wù)消防隊，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)。

　　4、定期進行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除。

　　5、嚴格落實防火管理制度，充分做好各項防范措施。

　　6、制訂園區(qū)各消防重點部位消防管理制度，并根據(jù)"誰主管，誰負責(zé)"的消防原則，消除一切火險隱患。

　　7、針對各消防設(shè)施設(shè)備、器材，制定各類型系統(tǒng)設(shè)備的維護保養(yǎng)計劃，并狠抓落實，使之始終處于完好狀態(tài)。

　　8、積極開展消防安全宣傳教育，定期向業(yè)主（

使用人）傳授消防常識。

　　9、發(fā)生火災(zāi)，及時組織撲救并迅速向有關(guān)部門報警。

　　八、智能化系統(tǒng)管理方案

　　·管理內(nèi)容

　　1、高素質(zhì)的專業(yè)人員來使用和維護設(shè)備，在系統(tǒng)安裝期間早期介入，熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護。

　　2、對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術(shù)檔案，包括型號、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等。

　　3、建立防災(zāi)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)的實時運行檔案。

　　4、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法來確保設(shè)備安全運行。

　　·管理措施

　　1、建立設(shè)備技術(shù)檔案。

　　2、建立智能化系統(tǒng)的維護保養(yǎng)計劃，做好日常巡視與定期保養(yǎng)。

　　3、建立一支設(shè)備運行及維護人才隊伍。

　　4、對住戶、內(nèi)部管理人員進行多種形式的培訓(xùn)。

　　5、建立防災(zāi)監(jiān)控設(shè)備的運行檔案。

　　九、物業(yè)內(nèi)標志及標牌管理方案

　　·管理內(nèi)容

　　1、協(xié)助統(tǒng)計、制作園區(qū)各種標識，包括樓宇標識、道路指示標識等。

　　2、所有標志標牌登記在冊，并注明使用范圍、權(quán)限及時間等。

　　3、定時定人清潔、維護，發(fā)現(xiàn)缺損及時更新或更換。

　　·管理措施

　　1、制定標識標牌管理制度，維護保養(yǎng)制度。

　　2、各種標識標牌管理落實到專人負責(zé)。

　　十、用戶報修、維修及回訪流程

　　建立業(yè)主報修熱線，實行一站式服務(wù)，業(yè)主可通過對講系統(tǒng)、電話或向任何一位物業(yè)管理工作人員，對房屋、水電等質(zhì)量問題進行報修，工程部人員在接到報修后，急修15分鐘到現(xiàn)場，小修小補在2小時內(nèi)完成，中修24小時內(nèi)完成，大修1天內(nèi)有答復(fù)。